Le ministre chargé du domaine a demandé au Conseil de l’Immobilier de l’État de formuler des recommandations stratégiques sur quelques projets de grande envergure, à l’instar du Grand Paris et du projet Saclay.
Ainsi, le Conseil a apprécié, dans un avis rendu le 15 juin 2011, l’impact sur la stratégie immobilière de l’État des travaux et réflexions de la société du Grand Paris, chargée de la conception et de l’élaboration du schéma d’ensemble et des projets d’infrastructures composant le réseau de transport public du Grand Paris.
Par la suite, le Conseil s’est intéressé au suivi du projet Paris Saclay, projet d’envergure à la fois économique, universitaire et urbain, avec environ 600 000 m2 de locaux d’enseignement, de bureaux, de logements à construire d’ici 2020 et 7700 hectares à aménager. Il a auditionné, dans un premier temps, des établissements de l’enseignement supérieur appelés à rejoindre le site de Saclay. Des avis ont été rendus pour chacun sur leur stratégie immobilière. Puis, le Conseil a auditionné les principaux acteurs institutionnels de ce projet (l’établissement public paris Saclay et la fondation de coopération scientifique) afin de nourrir un avis général qui sera rendu au cours de l’année 2014.
Avis n°2011-17 en date du 15 juin 2011
Sur l’impact du schéma d’ensemble du réseau de transport public élaboré par la société du Grand Paris sur la stratégie immobilière de l’État.
La mission principale de l'établissement public de l'État dénommé "Société du Grand Paris"
(SGP) est la conception et la réalisation des infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris : construction des lignes, construction et aménagement des gares, acquisition des matériels roulants(1). Pour l'exercice de cette mission principale, la SGP dispose d'un droit d'expropriation ou de préemption.
La SGP a également pour mission :
− de conduire des opérations d’aménagement ou de construction, notamment autour des nouvelles gares, avec les compétences d'un établissement public d'aménagement ;
− d'assister le préfet d'Île-de-France pour la préparation et la mise en cohérence des contrats de développement territorial.
La Société du Grand Paris a la possibilité de confier des missions d’étude ou d’assistance à des établissements publics de l'État et peut conclure des marchés selon une procédure négociée (sans publicité ni mise en concurrence) avec la RATP, la SNCF ou RFF, "sur la base des activités qu’ils exercent à titre exclusif pour la gestion des lignes et des réseaux ferroviaires d’Île-de-France", pour la réalisation des infrastructures et des matériels ainsi que les opérations d’investissement.
La Société du Grand Paris est dirigée par un directoire qui exerce ses fonctions sous le contrôle d'un conseil de surveillance. Il est composé de trois membres nommés par décret, M.
Marc Véron en est le président.
Le conseil de surveillance comprend onze représentants de l’État, le président du conseil régional d’Île-de-France, les présidents des conseils généraux des huit départements franciliens et un maire ou président d'intercommunalité. En juillet 2010, l’État a nommé par décret ses onze représentants ainsi que M. André Santini, en tant que maire d'une commune d'Île-de-France, et ce dernier a été élu à la tête du conseil.
En vue d'y installer son siège la Société du Grand Paris a signé en mai 2011 un bail, prenant effet au 1er septembre 2011, pour 2 224 m² de bureaux dans un immeuble situé à Saint-Denis, dans le secteur Landy-France, lieu d'implantation d'une des gares majeures du futur réseau de transport du Grand Paris.
Au titre du réseau de transport public du Grand Paris, le schéma d’ensemble(2) qui a été arrêté se compose de trois lignes de métro automatique de 175 km et de 57 gares nouvelles, avec pour objectif, en tous points, de n'être jamais à plus de trente minutes du centre de Paris.
− Une ligne (rouge) : Le Bourget/Chelles/Villejuif/La Défense/Gonesse/Roissy/ Le Mesnil-Amelot, de 95 km et 40 gares. Cette ligne en rocade dessert les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis, la Seine-et-Marne et le Val-d’Oise et permet des déplacements de banlieue à banlieue sans avoir à transiter par le centre de Paris.
− Une ligne (bleue) : Orly/Saint-Denis Pleyel, de 30 km - dont 9 km correspondent à la ligne 14 actuelle et 6 km au prolongement entre St-Lazare et Mairie de Saint-Ouen qui sera réalisé d’ici 2017 - et 12 gares nouvelles. Elle assure la liaison entre Paris, le pôle de Saint-Denis Pleyel au nord et la plate-forme d’Orly au sud. Elle est en correspondance avec les deux autres lignes du réseau du Grand Paris (à Saint-Denis Pleyel, Villejuif et Orly).
− Une ligne (verte) : Orly/Versailles/Nanterre de 50 km et 13 gares. Elle dessert le nord du département de l’Essonne grâce à 5 gares nouvelles, contribuera au développement du plateau de Saclay et relie la plate-forme d’Orly à Versailles. Elle sera prolongée ultérieurement au nord en direction de Rueil-Malmaison et de Nanterre.
Le schéma d’ensemble recommande en outre de développer une offre de transport structurante complémentaire :
− Une desserte Saint-Denis Pleyel – Noisy Champs, qui permettra de relier le centre et le sud de la Seine-Saint-Denis.
− Une liaison entre Champigny et Val-de-Fontenay, qui permettre d'accroître l’accessibilité de ce pôle d’activités depuis le centre du Val de Marne.
− Un prolongement, après 2025, de la liaison, en proche couronne Est, entre Noisy-Champs et Saint-Denis Pleyel, jusqu’à Nanterre.
L'acquisition des tréfonds, pour le percement des tunnels, et des emprises nécessaires à la construction des gares et des sites de maintenance est estimée à un total de 5 500 parcelles, ce qui nécessite de mettre en place des procédures d'acquisition de façon quasi industrielle.
En partenariat avec France domaine, des procédures conjointes seront adoptées avec le concours de la Chambre des notaires de Paris et du Conseil supérieur du notariat, grâce également à la mobilisation des géomètres experts, sans omettre la collaboration avec RFF, la SNCF et la RATP. A l'été 2011 une consultation sera lancée en vue du recrutement de prestataires afin de pouvoir engager les négociations en privilégiant autant que possible la voie amiable. Le calendrier arrêté prévoit le lancement de l'enquête publique d'ici un an, le lancement des travaux préparatoires en 2013 et le début du percement des tunnels en 2015.
Conformément à la loi du 3 juin 2010, la Société du Grand Paris assurera la maîtrise d’ouvrage du réseau de transport public du Grand Paris. Les investissements à effectuer avant 2025 par la SGP pour la réalisation du réseau de transport public du Grand Paris sont estimés, hors matériel roulant, à 17,5 Md€ (aux conditions économiques de 2008. En outre, la SGP contribuera à hauteur d’environ 300 M€ au financement de la liaison Saint-Lazare - Mairie de Saint-Ouen, dont le coût est estimé à 1 Md€. Enfin, le protocole État-Région du 26 janvier 2011 prévoit une contribution à la desserte de l’Est proche pour une part d’investissement maximale de 2 Mds€.
Au total, ce sont donc 20,5 Mds€ qui seront investis par la SGP au profit de cette nouvelle offre de transport. Le financement sera assuré grâce à une dotation en capital de l’État de 4 Mds€, aux recettes fiscales affectées à la Société du Grand Paris et à l’emprunt. De leur coté, les collectivités locales d’Île-de-France contribueront à ces dépenses à hauteur de 700 M€, pour le tronçon Saint-Lazare/Mairie de Saint-Ouen, et de 900 M€, pour la réalisation du réseau de transport public du Grand Paris.
Le syndicat des transports d'Île-de-France (STIF) de son côté pourra engager 15 Mds€ pour la réhabilitation du réseau existant.
Après avoir entendu, lors de sa séance du 15 juin 2011, le Président du conseil de surveillance et le Président du directoire de la société du Grand Paris en leurs explications, le Conseil de l'immobilier de l'État a émis l'avis suivant :
AVIS
1. Le Grand Paris est le cadre dans lequel devra être élaborée la deuxième génération des SPSI pour l'ensemble des services de l'État et des opérateurs présents en Île-de-France. L'occasion qu'il offre de mettre en œuvre les principes de la politique immobilière en termes de localisation, de statut d'occupation et de fonctionnalité, doit être impérativement saisie et préparée dès maintenant.
2. Le Conseil prend acte de l'ampleur de bouleversement qu'induira la mise en œuvre du schéma de transports récemment approuvé.
Il apprécie la mobilisation des moyens en cours, autour de la SGP, et notamment la mise en place, sous l'égide de France domaine, d'une cellule dédiée à la procédure d'appropriation foncière massive qui s'impose. Le respect des délais et des coûts sera grandement tributaire de la capacité de cette cellule à réaliser les acquisitions à l'amiable (et à déclencher les procédures d'expropriation subsidiaires assez tôt). Le CIE souhaite enfin que France Domaine le tienne périodiquement informé de l’avancement des travaux de cette cellule.
3. Le Conseil souhaite disposer de précisions concernant la classification des gares au vu des possibilités de construction aux abords. Il est demandeur de compléments d'information sur le calendrier de réalisation des opérations au fur et à mesure de l'avancement des études.
4. Le Conseil souligne que la mise en service des infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris va établir, à moyen terme, des relations rapides entre le cœur de la capitale et de nouveaux quartiers, dans lesquels l'offre de bureaux modernes et conformes à la RT 2012, constituera une remarquable opportunité que les administrations et les opérateurs de l'État devront saisir. Dans cette perspective, le Conseil recommande d'étudier d'ores et déjà le transfert de certaines de leurs implantations – et en particulier des services support - en direction de ces nouveaux quartiers, en commençant par les implantations dont les coûts de location et/ou de fonctionnement sont les plus onéreux. La SGP en installant son siège à Saint-Denis montre l'exemple.
Le conseil considère, en particulier, que le lancement du chantier du Grand Paris avec les opportunités d'acquisition immobilière qui vont en découler, doit être l'occasion pour les services d'État à vocation pérenne actuellement hébergés dans des sites locatifs de bénéficier d'une implantation domaniale.
5. A cet égard, le Conseil constate que l’arbitrage entre location et acquisition ne résulte actuellement pas exclusivement d’une comparaison économique et financière mais également de l’impact sur l’endettement de l’État des formules d’achat. Sans sous-estimer le caractère prégnant de la dette au regard des critères
de convergence, le Conseil souligne que l’impact en moyenne période du coût cumulé d’une location est équivalent, voire supérieur, sur le volume de dépenses à celui de la charge d’emprunt alors que l’acquisition permet un accroissement de la valeur de l’actif.
6. Dans un rapport sur la gestion territoriale de l'État présenté en octobre 2009, la Cour des comptes observait, à propos des schémas pluriannuels de stratégie immobilière, que l'État n'avait pas conduit de réflexion ni élaboré une stratégie sur sa présence immobilière en Île-de-France. Elle relevait que pour parvenir à cette fin,
« il eût fallu appréhender l'ensemble des parcs occupés par les administrations centrales et déconcentrées et non les dissocier » et ajoutait que cette carence « prive l'État d'un atout, dans les réflexions qu'il conduit avec les collectivités locales intéressées, à propos du Grand paris ».Le Conseil considère que l'État doit saisir l'occasion de la mise en œuvre du schéma du réseau de transport public du Grand Paris pour conduire cette réflexion et élaborer cette stratégie d'ensemble.
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Avis n°2012-23 en date du 14 novembre 2012
Sur le schéma pluriannuel de stratégie immobilière de l’Institut des sciences et industries du vivant et de l’environnement (AgroParisTech).
Vu le décret n° 2011-1388 du 28 octobre 2011 modifiant le décret n° 2006-1267 du 16 octobre 2006 instituant un Conseil de l'immobilier de l'État ;
Vu la loi n°2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement ;
Vu la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement ; Vu la circulaire du Premier ministre du 16 janvier 2009 relative à la politique immobilière de l’État, portant notamment sur le recensement et la gestion dynamique du patrimoine détenu ou occupé par les opérateurs de l’État ;
Vu la circulaire du ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique du 26 décembre 2008 relative au recensement du parc immobilier et aux orientations pour l’évolution du parc immobilier des opérateurs et des organismes divers de l’État ;
Vu la circulaire du ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l’État du 16 septembre 2009 relative aux modalités de réalisation des schémas pluriannuels de stratégie immobilière (SPSI) des opérateurs et de leurs échéances ;
Vu le projet de schéma pluriannuel de stratégie immobilière d’AgroParisTech établi le 15 juillet 2010 et mis à jour en décembre 2010;
Vu les réserves émises par France Domaine le 21 février 2011 et l’avis favorable du 6 juin 2011 à la suite des compléments apportés ;
Après avoir procédé à l’audition de Monsieur Gilles TRYSTRAM, Directeur Général d’AgroParisTech, et de Monsieur Jérôme DEVISMES, Directeur du patrimoine immobilier et des achats publics, et de Madame Marion PHAM responsable de l’immobilier durant la séance en formation restreinte du 3 octobre 2012 ;
Considérant que le patrimoine placé sous la responsabilité d’AgroParisTech s’étend sur 130 847 m² SHON, dont la majorité des biens sont mis à disposition par l’État, seuls les sites de Nancy et Kourou étant des biens propres ; que ce patrimoine inclut des résidences étudiantes et des logements pour le personnel ; que l’établissement dispose également d’un patrimoine foncier non bâti d’environ 1230 hectares.
Considérant que le patrimoine d’AgroParisTech est localisé sur huit sites, dont les quatre plus importants sont en Ile-de-France (Paris Claude Bernard, Paris Maine, Massy et Thivernal-Grignon) ; que ce patrimoine est spécifique puisque dédié majoritairement à la recherche et à l’enseignement ; que les surfaces de bureaux représentent seulement 16% du parc d’ Agro Paris Tech ; que le rendement d’occupation dans l’utilisation des surfaces (12m² SUN/poste de travail) n’est respecté que sur deux sites (Paris Claude Bernard et Kourou).
Considérant que l’opération principale du projet de schéma pluriannuel de stratégie immobilière (SPSI) consiste à regrouper les établissements parisiens sur un site unique à Saclay, permettant de réduire les surfaces de 92 460 m² SHON (hors résidences étudiantes) à 64 000 m² SHON.
Considérant que le projet d’installation à Saclay répond tant à des besoins pédagogiques et scientifiques, en rapprochant la formation des laboratoires de recherche, qu’à des besoins économiques et de bon fonctionnement ; que le total des économies attendues (économies sur fonctionnement, liées au transfert de la maintenance/exploitation/entretien au prestataire privé et économies sur les crédits d’ investissements) est croissant entre 2018 et 2044 ; qu’il est estimé à 2,9M€ TTC par an entre 2018-2020 jusqu’à 4,55 M€ TTC par an entre 2028-2044.
Considérant que ce projet fait appel à un montage juridique particulier, le partenariat public-public consistant à créer une société de droit privé (société par actions simplifiée) dont les actionnaires seraient des établissements publics (AgroParisTech, l’Institut National de la recherche Agronomique et la Caisse des dépôts et consignations) ; que ce projet est dans l’attente de la création de cette société de réalisation pour poursuivre son développement.
Considérant que ce projet d’un montant de 238 millions d’euros pour 64 000 m² SHON propose en contrepartie de l’importance de l’investissement initial un bâtiment exemplaire en termes de rationalisation des espaces et performance énergétique ; qu’il n’est toutefois pas connu à ce stade le niveau des performances énergétiques proposé par ce projet.
Considérant que le financement de ce projet est assuré à 47 % par les produits de cession des sites d’AgroParisTech.
Considérant toutefois que la capacité de financement est en cours d’expertise par le ministère de tutelle et que des inquiétudes existent quant aux produits attendus pour certains de ces sites (notamment Grignon) ; qu’au regard des estimations de France domaine, un total de 126,2 M€ hors droits de transaction est attendu pour l’ensemble des sites parisiens ; que cette estimation est d’environ un tiers en moyenne en dessous de la valeur vénale hors contraintes issues du PLU selon des expertises réalisées en 2008 et que l’écart porte sur des valeurs importantes notamment pour le site de la rue Claude Bernard évalué à 112 M€ par un cabinet spécialisé et désormais à 70 M€ par France Domaine (du fait de la modification générale du Plan local d’urbanisme de la ville de Paris en 2006 et 2012, et de sa situation en secteur d’équipements universitaires) et pour le site situé avenue du Maine désormais estimé à 14,25 M€ contre 28 M€ du fait de l’affectation de l’emprise à une résidence pour l’habitat des personnes âgées et dépendantes ; que le total de pertes de recettes pour ces deux emprises s’élève ainsi à environ 56M€ au minimum.
Considérant que les autres opérations du SPSI consistent pour l’essentiel en des travaux d’investissement indispensables pour permettre l’exploitation des centres franciliens jusqu’à la
réalisation du campus de Saclay et en des projets de sauvegarde des bâtiments, de mise en sécurité et mise en conformité pour l’ensemble de ces centres, Kourou, Nancy et Montpellier.
Que le total des investissements nécessaires à l’exploitation des centres est ainsi estimé à 5 189 000 €, dont 3 307 000 € représentent des investissements de mise en sécurité prioritaires et urgents.
Considérant que les travaux d’accessibilité des sites aux personnes handicapées nécessitent, selon une première étude conduite par le ministère en charge de l’agriculture, cinq millions d’euros HT hors aménagement des espaces extérieurs et voiries ; que ce dernier volet est important pour les centres de Massy et Grignon ; qu’ une seconde étude sollicitée par l’opérateur auprès d’un architecte, retient une estimation globale de 20 M€ TTC ; qu’à ce jour, seuls les travaux d’aménagement de l’entrée principale du centre Claude Bernard sont financés.
Considérant que la réflexion sur les travaux d’amélioration de la performance énergétique se limite au périmètre des centres franciliens de l’établissement ; qu’une étude conclut à un coût global de 43 M€ TTC ; qu’ à ce jour, seules les menuiseries extérieures du centre Claude Bernard ont été remplacées en partie ; que par ailleurs, la première tranche des travaux de mise en sécurité du site de Montpellier prévoyait des travaux d’amélioration énergétique financés au titre du plan de relance économique de 2008-2009.
Les représentants d’AgroParisTech ayant été entendus en leurs explications,
Le Conseil, après en avoir délibéré lors de ses séances du 3 octobre et du 14 novembre 2012, formule les remarques suivantes :
1. Le Conseil souligne la qualité technique du dossier qui lui a été présenté.
2. Le Conseil constate qu’AgroParisTech doit densifier ses espaces tertiaires de façon à réduire ses surfaces et respecter les ratios d’occupation fixés par le politique immobilière de l’État pour les locaux tertiaires de l’ensemble de ses site ; que le projet Saclay conduirait à une réduction d’environ 30 % des surfaces (en m² SHON) et respecterait les recommandations de France domaine et notamment le ratio d’occupation de 12 m² SUN par poste de travail pour les espaces tertiaires, répondant ainsi à cette directive.
3. Toutefois, le Conseil relève le coût élevé de ce projet, environ 4 192 € TTC par m² SHON et souligne qu’ à cette condition financière l’exemplarité en termes de performance énergétique est indispensable ; le Conseil estime que la construction envisagée doit être un bâtiment à énergie positive et invite l’opérateur à la plus grande vigilance quant à cette réalisation.
4. Le Conseil note que le projet de Saclay met en œuvre un montage juridique particulier de partenariat public-public. Le Conseil qui y voit une nouvelle illustration de la difficulté à réaliser des opérations importantes dans le cadre du budget et des procédures de maîtrise d’ouvrage publique classique, considère que France Domaine doit piloter un tel montage, quels que soient le soutien juridique proposé par le ministère de tutelle et la compétence de l’opérateur.
4. Le Conseil note que le projet de Saclay met en œuvre un montage juridique particulier de partenariat public-public. Le Conseil qui y voit une nouvelle illustration de la difficulté à réaliser des opérations importantes dans le cadre du budget et des procédures de maîtrise d’ouvrage publique classique, considère que France Domaine doit piloter un tel montage, quels que soient le soutien juridique proposé par le ministère de tutelle et la compétence de l’opérateur.