Les règles d'urbanisme peuvent contribuer à accroître le coût des

A.2. Les règles d'urbanisme peuvent contribuer à accroître le coût des logements formels.  

Les règlementations concernant les types de matériaux de construction, les permis de construire, les  superficies minimales des parcelles et la densité peuvent inutilement ajouter au coût de la construction. 

Ce qui encourage la création de logements informels et conduit ainsi à un aménagement peu efficace de  l'espace urbain. De nombreux gouvernements insistent souvent sur l'utilisation de technologies de  construction formelles, qui peuvent ne pas être produites localement, économiques ou viables.⁹⁹ En plus  des risques de corruption, des coûts supplémentaires sont également induits par des règles de  construction obsolètes qui sont plus orientées sur le matériau que sur le résultat. C'est le cas de l'Éthiopie  et de nombreux autres pays en Afrique subsaharienne où de telles réglementations ne s'adaptent pas aux  technologies ou aux techniques de construction alternatives, limitant ainsi l'utilisation de matériaux  locaux facilement accessibles dont la durabilité et la sûreté ont été prouvées lorsqu'ils sont utilisés de  façon  appropriée.  Les  matériaux  de  construction  locaux,  bien  qu'ils  soient  capables  de  hautes  performances¹⁰⁰, sont souvent considérés comme indignes pour un usage urbain et proscrits dans le  secteur formel.  

L'obtention de l'enregistrement de la propriété et du permis de construire Afrique subsaharienne est  plus onéreuse que dans d'autres régions. L'enregistrement de la propriété en Afrique subsaharienne est  plus chronophage et coûteux (par rapport à la valeur de la propriété) que dans les autres régions du  monde, tandis que l'obtention des permis de construire est assez rapide, mais coûteuse tout de même  (par rapport au revenu par habitant). La figure 17 ci‐dessous présente le délai et le coût moyens pour  l'enregistrement d'une propriété¹⁰¹ en Afrique subsaharienne et des références internationales. La  moyenne générale pour l'Afrique subsaharienne est de 57,5 jours et 8,3 % de la valeur de la propriété,  soit plus du double des mêmes chiffres pour l'Europe et l'Asie centrale (22 jours et 2,6 % de valeur de la  propriété) et les pays à revenus élevés de l'OCDE (21,8 jours et 4,2 % de valeur de la propriété). Certes  l'Afrique subsaharienne n'occupe pas la première place parmi les régions en ce qui concerne le nombre  de jours nécessaires à l'enregistrement d'une propriété, mais elle affiche tout de même le coût le plus  élevé en pourcentage de la valeur de la propriété. La figure 18 présente le classement international de  chaque pays d'Afrique subsaharienne pour ce qui est de la facilité d'enregistrement d'une propriété. Le  Rwanda arrive en tête, à la 12^e place, suivi par le Botswana, qui occupe le 70^e rang. Le Togo ferme la  marche à la 182^e place. 

Figure 17. Délai et coût moyens d’enregistrement d’une propriété dans les pays d’Afrique  subsaharienne et références internationales  

Source : Banque mondiale 2015b. 

Figure 18. Classement des pays d'Afrique subsaharienne en ce qui concerne la facilité  d'enregistrement d'une propriété  

Source : Classement établi sur la base de données de la Banque mondiale 2015b. 

0 4 8 12 16 20 24

0 50 100 150 200 250 300

Angola Bénin Botswana Burkina Faso Burundi Cabo Verde Cameroun République… Tchad Comores Congo, Dem. Rep. Congo, Rép. du Côte d’Ivoire Érythrée Éthiopie Gabon Gambie Ghana Guinée Guinée‐Bissau Kenya Lesotho Liberia Madagascar Malawi Mali Mauritanie Maurice Mozambique Namibie Niger Nigeria Rwanda Sao Tomé‐et‐Principe Sénégal Seychelles Sierra Leone Afrique du Sud Soudan du Sud Soudan Swaziland Tanzanie Togo Ouganda Zambie Zimbabwe Asie de l’Est et Pacifique Europe et Asie centrale Amérique latine et… Moyen‐Orient et… Pays à revenu élevé de… Asie du Sud Afrique subsaharienne Coût(% de la valeur de la propriété)

Délai(jours)

Time Cost

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

Rwanda Seychelles Botswana Cabo Verde Ghana Soudan Malawi Burundi Maurice Mauritanie Afrique du Sud Mozambique Lesotho Côte d’Ivoire Swaziland Zimbabwe Kenya Ouganda Comores Gambie Niger Tanzanie Rép. dém. du Congo Afr. du Sud Mali Éthiopie Guinée Burkina Faso Guinée‐Bissau Sénégal Tchad Zambie Sierra Leone Madagascar Sao Tomé‐et‐Principe Congo, Rép. du République centrafricaine Angola Bénin Gabon Namibie Cameroun Érythrée Libéria Soudan du Sud Nigéria Togo

Classement (sur 189)

Les décideurs prennent des mesures pour réduire les coûts et alléger les procédures d'enregistrement  de propriété. Bien que l'Afrique subsaharienne ait mis en œuvre la majorité des réformes visant à  améliorer le processus d'enregistrement de propriété de 2012 à 2013, la région a reculé du 127^e au 136^e  rang durant la dernière année. Il existe tout de même des cas de succès remarquables. À titre d'exemple,  au cours de la décennie écoulée, le Rwanda a ramené les délais de transfert de propriété de plus d'un an  à tout juste un mois en mettant en place un système informatisé d'administration des terres. Le Burundi  a enregistré des progrès considérables récemment, en créant un guichet unique pour l'enregistrement de  propriété, lequel regroupe les formalités de la municipalité, de l'administration fiscale et du bureau  d'enregistrement des actes. Sous d'autres cieux, le Kenya a introduit un système unifié d'enregistrement  foncier ; la Côte d'ivoire a informatisé son système d'enregistrement foncier ; la Guinée Bissau a ouvert  des études de notaire pour s'occuper des opérations foncières ; le Lesotho a annulé l'approbation  ministérielle sur les opérations portant sur la propriété et recruté un nouveau personnel pour le bureau  d'enregistrement des actes ; l'Ouganda a introduit un système de certification du droit de timbre en ligne  pour gagner en temps ; Cabo Verde et le Libéria ont informatisé leurs registres fonciers ; et la Guinée et  le Sénégal ont tous deux réduit leurs taxes de transfert de cinq points de pourcentage.¹⁰²  

Les coûts élevés des permis de construire découragent les promoteurs immobiliers informels à les  obtenir. La figure 19 montre le temps et le coût moyens d'obtention d'un permis de construire en Afrique  subsaharienne.¹⁰³ La moyenne générale pour l'obtention d'un permis de construire un entrepôt en Afrique  subsaharienne est de 162,2 jours et le coût représente 6,6 % de la valeur de l'entrepôt. Le délai moyen en  Afrique subsaharienne est comparable à celui d'autres régions et inférieur à celui des régions Asie du sud,  Amérique latine et Caraïbes, et Europe et Asie centrale. Néanmoins, le coût moyen de la région est le  deuxième plus élevé, derrière l'Asie du sud, et il représente près de 4 fois le pourcentage affiché par les  pays à revenus élevés de l'OCDE (1,7 % de la valeur de l'entrepôt).  

Figure 19. Délai et coût moyens d’obtention d’un permis de construire dans les pays d’Afrique  subsaharienne et références internationales  

Source : Classement établi sur la base de données de la Banque mondiale 2015b. 

0 8 16 24 32 40

0 100 200 300 400 500

Angola Bénin Botswana Burkina Faso Burundi Cabo Verde Cameroun République centrafricaine Tchad Comores Congo, Dem. Rep. Congo, Rép. du Côte d’Ivoire Éthiopie Gabon Gambie Ghana Guinée Guinée‐Bissau Kenya Lesotho Liberia Madagascar Malawi Mali Mauritanie Maurice Mozambique Namibie Niger Nigeria Rwanda Sao Tomé‐et‐Principe Sénégal Seychelles Sierra Leone Afrique du Sud Soudan du Sud Soudan Swaziland Tanzanie Togo Ouganda Zambie Zimbabwe Asie de l’Est et Pacifique Europe et Asie centrale Amérique latine et Caraïbes Moyen‐Orient et Afrique du Nord Pays à revenu élevé de l'OCDE Asie du Sud Afrique subsaharienne Coût (% de la valeur de l'entrepôt)

Délai(jours)

Délai Coût

Les superficies minimales de parcelles de terrain en Afrique sont généralement grandes, aussi bien  d'après l'observation que les règles d'urbanisme en vigueur. La grandeur des superficies augmente le  coût de la fourniture des infrastructures et réduit la densité urbaine. En outre, elle décourage  l'investissement privé dans le secteur du logement lorsque les coûts des parcelles et les rapports plancher‐

sol (RPS) rendent de tels projets financièrement irréalisables. Le tableau 5 compare les superficies  minimales des parcelles résidentielles dans cinq pays d'Afrique subsaharienne. Dans chacun des cas, les  superficies des parcelles dans les zones à forte densité représentent une fraction des superficies  minimales des parcelles autorisées dans les zones à faible densité ; au Malawi, les normes applicables aux  quartiers dits de « sites et de services » y autorisent une densité 26 fois supérieure à celle autorisée pour  la superficie minimale des zones à faible densité. Des superficies aussi grandes peuvent être d'un prix  abordable dans les zones rurales où la terre est peu coûteuse et l'agriculture un moyen essentiel de  subsistance, mais en zones urbaines, elles contribuent à une expansion de faible densité et à une  augmentation  des  coûts  des  infrastructures  lorsqu'elles  sont  conjuguées  à  l'accroissement  démographique.  

Tableau 5. Superficies minimales des parcelles résidentielles (m²)  

  Ghana*  Liberia  Le Malawi  Zambie  Lesotho 

Faible densité/coût élevé  1 880  1 012  5‐6 000  1 350  1 000 

Densité moyenne/coût moyen  N.A.  506  1‐2 000  540  N.A. 

Forte densité/faible coût  350  253  225†  288  375 

Source : Généré sur la base des données des Profils du secteur du logement (Housing Sector Profiles) établis par  l'ONU‐Habitat.  

Remarque : * Parcelles de faible densité dans le lotissement de Tesano CFC et superficie minimale légale de  parcelle.  

† Superficies minimales dans les zones d'habitat tradi onnel, la version très concluante des quartiers dits de « sites  et services ».  

La grandeur des superficies augmente le prix d'acquisition de terrains et de logements dans les zones  urbaines. À Accra, au Ghana, par exemple, la superficie minimale officielle requise pour la construction  est de 450 m² – une superficie importante et d'un coût souvent prohibitif pour la majorité des personnes  (ONU‐Habitat 2011). À travers la région, les superficies des parcelles de moins de 200 m² sont rares ; au  Lesotho, la superficie minimale est de 400 m², et en Zambie elle est de 288 m². Cet état de fait pousse les  ménages à faible revenus et les promoteurs de logements informels à la périphérie de la ville, où  l'acquisition d'un terrain est moins coûteuse. Comme les espaces périphériques ne sont pas viabilisés, cela  accroît la vulnérabilité de  ces  populations.  Des réglementations strictes en  matière  de densité,  notamment dans les centres‐villes, influent également négativement sur la mobilité. La faible densité peut  entraîner des coûts de bien‐être représentant 3 à 6 %, voire plus, de la consommation moyenne des  ménages du fait de la prolongation de la durées des trajets et de l'énergie gaspillée à travers une  conception architecturale médiocre et des raccordements aux infrastructures inachevés ou de mauvaise  qualité.¹⁰⁴ Ces règlementations irréalistes en matière de construction et de terres favorisent le logement  informel parce que le coût de la mise en conformité est plus élevé que les conséquences négatives perçues  de l'informel.¹⁰⁵ L'expérience de l'Éthiopie en ce qui concerne les plans d'aménagement locaux montre  que des normes graduées ou spécifiques au contexte, notamment dans les petites villes et les zones  périphériques, peuvent favoriser une meilleure accessibilité et établir un standard de construction  approprié.