Le rapport donne un aperçu des tendances observées dans le secteur du logement dans toute la région.
Bien qu'il ne formule pas de recommandations spécifiques pas plus qu'il ne propose une série de mesures à prendre, il identifie tout de même les domaines cruciaux auxquels il faudrait accorder de l'attention pour améliorer la fonction du secteur du logement dans le but de relever la qualité du logement informel et de réduire le coût de la fourniture de logements formels et d'élargir l'accessibilité de ces derniers.
Le rapport prend note des caractéristiques suivantes du logement en Afrique, à travers une analyse des éléments concrètes que l'on retrouve à travers le continent :
1. Le logement formel reste hors de prix pour la plupart des ménages, qui trouvent des solutions de rechange dans le secteur informel
a. Le coût du logement formel est beaucoup plus élevé que le prix que peut se permettre le ménage moyen.1
b. Les logements informels construits par les propriétaires eux‐mêmes constituent la principale offre de logements dans les villes d'Afrique subsaharienne.
c. Les formules de location payante ou gratuite sont des options d'occupation, en particulier dans le contexte de la construction par les propriétaires eux‐mêmes.
2. Les subventions publiques destinées aux producteurs et aux consommateurs ne parviennent pas à lever de manière efficace les obstacles à l'accessibilité des logements formels.
a. La plupart des programmes de subventions souffrent d'insuffisances dans leur conception, manquent de critères de ciblage et de surveillance, et finissent par être accaparés par les riches qui pourraient autrement se payer un logement au prix du marché.
b. En raison des contraintes croisées qui accroissent les coûts de tous les types de logement, les unités de logement subventionnées par les programmes publics restent hors de prix pour les couches pauvres et ne sont pas financièrement soutenables pour produire des logements à grande échelle et satisfaire ainsi la demande.
c. Les promoteurs immobiliers privés participent rarement à la fourniture de logements destinés aux couches à faible revenu en raison des contraintes financières et de l'insuffisance de capacités.
Les contraintes pesant sur l'offre font grimper les prix du logement.
3. Les systèmes d'administration des terres fournissent un soutien limité à l'investissement et au marché.
a. Une pluralité de statuts d'occupation et de systèmes de gouvernance empêche la croissance des marchés fonciers formels et du financement du logement.
b. Dans de nombreux pays, la relation entre le droit foncier commun et le droit foncier coutumier est ambiguë.
c. Les pouvoirs publics peinent à mettre en place des systèmes consolidés et efficaces d'enregistrement et de réglementation des terres, bien que des réformes prometteuses aient été menées ces dernières années.
d. Ces facteurs réduisent l'offre et la circulation de parcelles à aménager.
4. La fourniture en infrastructures est rare et à la traîne par rapport à la construction de logements a. La couverture des infrastructures en Afrique subsaharienne est limitée et, dans certains pays,
elle est en déclin dans les zones urbaines.
b. Le développement des infrastructures peut parfois ne pas suivre le rythme de croissance urbaine – le processus formel « planification‐viabilisation‐construction‐occupation » se trouve inversé et devient « occupation‐construction‐viabilisation‐planification ».
c. Les investissements prioritaires dans les infrastructures sont généralement orientés vers les couches à revenus moyens et élevés plutôt qu'aux populations pauvres des villes.
5. Le coût de la construction formelle est élevé par rapport aux revenus des ménages en raison des coûts des matériaux de la construction, des pénuries de main‐d'œuvre et des règlements régissant la construction.
a. Le coût des matériaux de construction formelle est élevé par rapport aux revenus des ménages, et lesdits matériaux ne sont pas souvent produits localement.
b. On note un manque d'entreprises de construction et de gens de métiers formellement qualifiés.
c. Les règlements régissant la construction et les exigences en matière de densité peuvent accroître le coût du logement formel et entraîner d'importants coûts sociaux.
La demande de logements formels est tempérée par la faiblesse et l'irrégularité des revenus des ménages et le manque d'options de financement abordables.
6. La grande majorité de la population ne peut pas accéder au financement pour un logement formel.
a. D'une manière globale, l'accès au financement en Afrique subsaharienne est faible en raison des taux d'intérêt élevés et des faibles niveaux de revenus, et l'essentiel de l'activité financière a lieu en dehors du cadre des institutions formelles.
b. Le secteur des prêts hypothécaires en Afrique subsaharienne est sous‐développé et l'activité est concentrée dans un petit segment du marché pour revenus élevés.
c. Les revenus informels des ménages pauvres font normalement l'objet de transactions en espèces et passent donc inaperçus dans le secteur bancaire formel.
7. Le microcrédit au logement pourrait aider à élargir l'accès à des logements de qualité à certaines couches à faibles revenus parce qu'il est adapté à la consommation de logements informels
a. Le secteur de la microfinance en Afrique subsaharienne est bien établi.
b. Les couches à revenus moyens et faibles sont en mesure d'accéder au crédit par le biais d'institutions de microfinance (IMF) et de tontines.
c. Le secteur du microcrédit au logement est modeste mais en plein essor, et les IMF s'y intéressent.
8. Les envois de fonds pourraient avoir un impact substantiel sur le logement en augmentant les budgets des ménages
a. L'Afrique reçoit quelque 40 milliards de dollars US d'envois de fonds tant internationaux (depuis l'étranger) qu'intra‐nationaux (des zones urbaines vers les zones rurales).
b. Des recherches complémentaires sur l'impact des envois de fonds sur le logement sont nécessaires pour donner une orientation plus cohérente aux politiques publiques.
Se fondant sur l'analyse de ces caractéristiques du secteur du logement et des dynamiques qui les sous‐
tendent, le rapport met en lumière les interventions qui peuvent soutenir la fourniture de logements en améliorant la qualité des logements fournis par des moyens informels, ainsi qu'élargir la portée du secteur du logement formel. L'analyse démontre comment les logements informels, notamment les taudis, peuvent être progressivement améliorés grâce à des interventions du côté de l'offre, telles que la fourniture d'infrastructures ciblées, une meilleure administration des terres et des systèmes d'urbanisme améliorés, parallèlement à des interventions axées sur la demande, dont l'accès à des sources non hypothécaires de financement du logement pour les citadins pauvres. Elle identifie également les mécanismes pour renforcer le rôle des banques commerciales et des institutions financières non bancaires dans la mise en place d'instruments de crédit à l'intention des consommateurs et des promoteurs immobiliers, ce qui peut augmenter l'offre et l'accessibilité de logements formels de propriété ou de location.
Le manque de données sur le secteur du logement dans de nombreux pays constitue un obstacle majeur à l'élaboration de politiques de logement adéquates. Les informations sur la qualité du logement, les prix, les types d'occupation, la propriété foncière et les transactions immobilières sont cruciales pour l'élaboration de politiques ou subventions relatives au logement ciblant les populations ayant besoin d'un logement de meilleure qualité. Ces données sont également utiles au secteur privé, car les banques et les prêteurs peuvent mieux évaluer les clauses des prêts ordinaires et des prêts hypothécaires et les promoteurs immobiliers peuvent plus facilement évaluer les tendances du marché immobilier aux fins d'investissement dans le logement. L'analyse de la chaîne de valeur présentée dans ce rapport constitue également une première étape permettant aux pouvoirs publics d'examiner d'autres « maillons » essentiels des chaines de l'offre et de la demande de logements. Une intervention importante pour les pays de la région serait une analyse approfondie de la chaîne de valeur du secteur du logement visant à identifier les principaux obstacles et goulets d'étranglement qui entravent la fourniture de logements de qualité ainsi que le rôle que les administrations nationales et locales devraient jouer en établissant un programme de réformes.