Les promoteurs immobiliers Construire pour qui ?

Entre 1995 et 2011, d’après Forbes Roumanie (revue en ligne d’affaires et sur le marché immobilier), ce sont les investisseurs Roumains qui ont construit le plus dans la région de Bucarest-Ilfov avec presque 12 000 logements, pendant que les investisseurs étrangers ont construit presque 8000 nouveaux logements. Parmi les promoteurs étrangers le classement est le suivant : les israéliens (2620 logements), les turques (1346 logements), les espagnoles (904 logements), les grecs (855, logements), les indiens (788, logements), les slovènes (616, logements), les irlandais (316, logements), les libanais (304, logements) et les anglais (204, logements)59. Cristi Moga (journaliste) dans www.zf.ro60, du 20 décembre 2011 donne quelques

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Newsif.ro et primariachitila.ro. 58

Les informations sur ce sujet ne sont pas très nombreuses, quelques articles de presse nous ont aidé à donner quelques informations sur le sujet, ainsi que la loi 15/2003 et un communiqué de presse de la mairie de Chitila. 59

Source : http://www.forbes.ro/Cine-a-construit-cel-mai-mult-topul-celor-mai-activi-dezvoltatori- imobiliari_0_1516.html, du 13 juin 2011.

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noms des promoteurs immobiliers roumains et étrangers. Parmi les Roumains il rappelle Valentin Vișoiu, les frères Negoiță, Dan Ioan Pop, Sorin Crețeanu ou Ioan Avram et parmi les étrangers GTC et Adama (autrichiens), Opus Land et Anchor Grup (turques) et Asmita (indiens).

Colliers international, le leader dans l’étude du marché immobilier en Roumanie, fournit tous les ans des rapports de marché sur les investissements en Roumanie et notamment à Bucarest. En 2004 les espaces résidentiels, de luxe, sont groupés en quatre zones, trois à l’intérieur de la municipalité de Bucarest et une vers le nord qui comprend les quartiers Băneasa- Pipera (l’un dans Bucarest, l’autre dans Voluntari), ainsi que les communes Otopeni, Corbeanca et Snagov. Dans le rapport de 2005 les communes Tunari et Balotești sont ajoutées au marché résidentiel de luxe, toutes ces communes se trouvant au nord de Bucarest. Dans le rapport de 2006 quelques projets immobiliers destinés à la classe moyenne sont présentés, mais le prix au m² arrive à 900-1500 euros, en fonction de la location et de la qualité de construction. Il s’agit des appartements dans des tours et toutes sont localisées à l’intérieur de Bucarest. Pour ce qui est des appartements de luxe du centre et du nord bucarestois les prix varient entre 1500 et 1850 euros/m². Les terrains affichent eux aussi des prix très élevés à Bucarest et en dehors de la ville pendant le boom immobilier (Tableau n°9 et Figure n°43).

Tableau n° 9: Le prix des terrains dans quelques communes en dehors de Bucarest en 2007

Commune Prix (euros/m²) Zone

Otopeni 150-450 Nord Pipera 400-1000 Nord Domneşti 150-200 Sud-ouest Bragadiru 400-500 Sud-ouest Popeşti-Leordeni 150-250 Sud-est Pantelimon 150-200 Est Afumaţi 120-250 Nord-est Chitila 150-500 Ouest Corbeanca 45-180 Nord

Source Colliers International, 2007, Réalisation N. Ticană 2009

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Journal en ligne, Source : http://www.zf.ro/proprietati/harta-celor-mai-mari-50-de-ansambluri-rezidentiale-in-ce- zone-din-bucuresti-au-fost-construite-20-000-de-locuinte-noi-in-ultimii-ani-9078767

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Figure n° 43 : Le prix des terrains dans la commune de Bucarest

Source : Colliers International, 2007, Réalisation : N. Ticană 2009 .

Les prix les plus élevés, en dehors de Bucarest, restent pour le nord, dans le quartier Pipera, de la commune de Voluntari avec presque 1000 euro/m², suivi par les communes d’Otopeni, toujours au nord et Chitila et Bragadiru, vers l’ouest et le sud-ouest. A l’intérieur de Bucarest, le centre et le nord affichent les prix les plus élevés, tant pour le résidentiel que pour les espaces de bureaux. Ce fait explique les prix élevés à l’extérieur de la capitale, dans les communes voisines du nord. Le sud de Bucarest affiche les prix les plus bas et en conséquence les communes situées dans cette partie en dehors de la capitale affichent elles-aussi les prix les plus bas du marché foncier et immobilier. Très peu d’espaces de bureaux peuvent être signalés vers les parties sud et est de Bucarest, le plus important quartier d’affaires se trouvant au nord, ainsi que très peu d’espaces commerciaux dans le centre, faute d’espaces disponibles, et vers le nord bucarestois, qui est destinés aux espaces de bureaux. La figure n°45 n’affiche pas non plus de prix des terrains dans le secteur industriel dans le centre, puisqu’elles vont se concentrer vers les périphéries et en dehors de la capitale.

Les prix des terrains connaissent une baisse importante depuis trois-quatre ans. Souvent cette baisse est très importante, elle dépasse 50% (Figure n°44). Ces chiffres représentent des prix estimatifs, donnés par les acteurs locaux interviewés lors de nos enquêtes de terrain de mai 2010. On peut observer que les chûtes des prix les plus importantes concernent les communes de Voluntari, Otopeni et Snagov, toutes situées dans la partie nord du périurbain bucarestois.

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Figure n° 44 : Les prix des terrains avant et après la crise immobilière

Source : enquêtes de terrain juin 2010, Réalisation : N. Ticană, mars 2012

Dans le tableau suivant sont présentés quelques prix des appartements de trois pièces et des pavillons dans quelques communes du périurbain bucarestois. Les prix des affichés dans le tableau n°10 concernent à la fois le marché immobilier neuf et ancien. Il s’agit des prix pratiqués d’aujourd’hui. L’immobilier, tout comme le foncier a connu une baisse importante de prix entre 2008 et 2012. Les pavillons, construits sur des superficies très grades, présentent des prix assez élevés, la maison individuelle restant un luxe pour beaucoup de Roumains. Les prix des propriétés immobilières les plus élevés concernent le nord de la capitale tout comme le prix du foncier.

Tableau n° 10 : Le prix des appartements à trois pièces et des pavillons dans quelques communes de l’espace périurbain

Prix appartement 3 pièces Prix pavillon

Bragadiru 55 000 - 80 000 185 000 (450 m²) Cornetu 44 000 - 53 000 165 000 (500 m²) Voluntari 78 000 - 129 000 320 000 (500 m²) Popești-Leordeni 69 000 – 74 000 185 000 (300 m²) Tunari 78 000 320 000 (1300 m²) Buftea 40 000 285 000 (650 m²) Snagov 41 500 – 45 000 220 000 (520 m²) Otopeni 81 000 - 110 000 900 000 (1500 m²) 1 Decembrie 25 000 – 39 000 120 000 (350 m²)

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Vu les prix des pavillons dans le périurbain bucarestois très peu de personnes se permettent un tel achat. Bien que le salaire moyen brut en Roumanie soit de 1902 RON61 (en 2010), donc environ 440 euros (insee.ro et cursbnr.ro), la plupart des Roumains ne gagnent que le salaire minimum, c'est-à-dire 600 RON brut (en 2010, capital.ro), donc environ 140 euros par mois62. Le choix d’un acheteur à budget limité (la part de la population qui gagne le salaire minimum est exclue de l’achat) peut se porter dans ce cas vers les appartements. Le prix d’un appartement à trois pièces commence à 25 000 euros dans une commune située au sud de Bucarest et peut atteindre en 2012 129 000 euros au nord de Bucarest. Il ne s’agit bien sûr pas de la même distance par rapport au centre de la capitale, ni des mêmes aménités paysagères.