Les caractéristiques et la gestion du phénomène périurbain sofiote

La périurbanisation n’épargne pas Sofia. Une couronne périurbaine est d’ailleurs définie dans le dernier plan directeur d’organisation et d’aménagement de la capitale qui date de 2007. Celui-ci remplace le plan adopté de 1961. Ce phénomène se manifeste plus dans la partie sud de la capitale. Cet espace jouit d’une situation particulière. Il se trouve aux abords de la montagne de Vitosha (Photo n°4), lieu de résidence privilégiés de la nomenklatura (l’élite du parti communiste) bulgare. La partie nord de la ville concentre les plus importantes zones industrielles

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et elle reste peuplée par une population très modeste. De ce fait elle n’attire guère les investissements immobiliers. La pression foncière, très marquée dans la partie méridionale de la capitale bulgare se manifeste par l’émergence des projets de construction sous la forme des résidences fermées, occupées par les populations les plus aisées. Ces populations sont souvent d’origine étrangère ou habitent à l’étranger. Elles cherchent un cadre de vie calme et sécurisé.

Photo n° 4 : L’étalement urbain à Sofia en 2012

Source : GoogleEarth 2012

Le clivage nord-sud peut être remarqué également à partir des cartes des prix immobiliers et fonciers réalisées par M. Guest en 2006. Les prix du foncier peuvent dépasser facilement 900 euros/m² vers le sud et rarement plus de 200 euros/m² vers le nord. Pour les prix de l’immobilier le plus souvent ils se situent entre 500 et 750 euros/m² pour le sud, contre 200 et 500 euros/m² pour le nord (Figure n°31).

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Figure n° 31 : Les prix des terrains et des logements à Sofia en 2006

Source : M. Guest, 2008

Tout comme en Roumanie ces nouveaux espaces construits ne bénéficient pas d’infrastructure de base. Des déséquilibres sont en train de se produire tout d’abord écologiques, du fait de l’avancée de l’urbanisation vers la montagne et le parc naturel de Vistosha.

Des incohérences existent également entre le plan directeur de la capitale, adopté en 2007 et la réalité sofiote. Le plan vise trois objectifs : limiter l’étalement urbain, transformer la structure monocentrique de la ville en une structure polycentrique et développer les territoires périurbains du nord de la ville. Pour ce qui est du premier et du troisième objectif, ils apparaissent en contradiction avec la réalité périurbaine. Les demandes de nouveaux terrains constructibles sont en hausse dans la partie méridionale de la ville, bien que les territoires périurbains du nord de la ville représentent la principale réserve foncière de Sofia. Au final ce plan directeur se prononce en faveur de l’extension de la ville vers le sud, tout en mettant entre parenthèses le foncier disponible du nord sofiote. Par ce plan de développement la municipalité cherchait à inverser le clivage nord-sud apparu dès l’époque socialiste. Mais paradoxalement, tel que l’auteur a pu l’observer, la municipalité ne fait qu’encourager l’étalement urbain en délivrant des permis de construire. Des incohérences entre le plan et les dynamiques en cours existent aussi dans d’autres domaines comme ceux des espaces verts, de l’avenir des anciens immeubles d’habitation communistes ou de la définition de l’agglomération de Sofia. Cela crée des tensions entre les différents acteurs, notamment entre les acteurs locaux et les habitants des communes de l’agglomération et ceux de Sofia. Cela empêche la création d’une structure intercommunale, tout comme dans les autres pays centre-est européens. La crainte principale vient de la part des élus communaux de l’agglomération qui pensent perdre l’autonomie sur leur espace communal s’ils rejoignent une structure intercommunale dans laquelle Sofia serait dominante.

106 5. Quels enseignements tirer ?

Que ce soit à Varsovie, Budapest ou Sofia la périurbanisation post-socialiste semble avoir les mêmes traits : étalement résidentiel le plus souvent sous la forme des communautés fermés avec des logements destinés à une population plus fortunée, motorisation croissante accompagnée des mobilités pendulaires domicile-travail, explosion des centres commerciaux demandeurs d’espace, création des centres d’affaires, qui dans le cas de Bucarest, s’étalent vers le nord de la capitale. En termes de réseaux d’infrastructures, services et équipements, ces nouveaux espaces sont en manque. Cela accentue plus les mobilités qui s’orientent aussi vers les loisirs ou les services (de soin, scolaires, bancaires etc.)

Bien que les municipalités montrent un désir de limiter l’étalement urbain, le contraste est radical entre les orientations stratégiques et les dynamiques urbanistiques présentes. Souvent ce sont les manques financiers qui poussent les acteurs locaux à promouvoir la construction et par conséquent ils encouragent l’étalement.

Pourtant, pour que cela se réalise d’une façon cohérente entre les différents territoires, des projets intercommunaux devraient être mis en œuvre. Mais le plus souvent le manque de confiance et la concurrence entre les acteurs contribuent à un étalement chaotique. Cela se manifeste par des contradictions entre ce qu’on veut faire et ce qu’on fait.

Entre renouvellement urbain, réhabilitation des anciens immeubles communistes, reconversion des friches ou construction dans les « dents creuses », les solutions sont nombreuses. Ce qui pose toujours problèmes c’est le manque de places de parkings dans les grands ensembles d’habitat collectif, aspect, qui lors de leur construction, n’a guère été pris en compte. Mais pour cela il faut une concertation entre les différents acteurs aux différents niveaux de décision. Mais comment arriver à cette concertation quand les moyens financiers font défaut et la confiance manque ? La réponse pourrait venir peut être de l’Union Européenne qui mettrait en œuvre des mesures communes en vue de coordonner et de contrôler les évolutions territoriales urbaines en Europe.

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II. Le côté ouest impose un modèle de réflexion en termes de périurbanisation pour