L'influence des caractéristiques intrinsèques

On ne présente dans cette partie que le résultat du modèle SEM. On retrouvera le résultat obtenu par la voix des moindres carrés ordinaires en annexe III.B.94 Une note méthodologique dans laquelle est présentée la méthode qui a permis d’obtenir l’impact des

94

Les résultats sont ventilés en fonction du type de logement et du type de caractéristiques dans les annexes III.B.1, III.B.2, III.B.3 et III.B.4.

110

variables en termes de pourcentage, discutés dans les sections suivantes95, est présentée en annexe III.C.

Les maisons

Les résultats obtenus pour les caractéristiques intrinsèques correspondent à ce que l'on retrouve habituellement dans la littérature (tableau III.6).

Sans surprise, le prix est croissant par rapport à la superficie du terrain, avec une élasticité estimée de 0,13. Il est également croissant avec la superficie moyenne des pièces, avec une élasticité estimée de 0,19. Quant au nombre de pièces, une pièce supplémentaire augmente le prix du logement de manière décroissante et l'on peut donc parler "d'utilité marginale" décroissante du nombre de pièces (MARCHAND et SKHIRI (1995)). Passer d’une

maison de quatre pièces à une maison de trois pièces entraîne, toute chose égale par ailleurs, une diminution du prix de 17,88%. Cette diminution est de 40,16% lorsque la maison ne

compte que deux pièces. Tout comme dans la région du Québec96 ou dans la ville française de

Marseille97, les ménages de la région ne valorisent pas positivement l'ancienneté de leur

maison. La présence d'une terrasse, d'un garage ou d'une piscine influence positivement98 la

valeur du bien.

Enfin, le nombre d’étages que comprend une maison influence positivement sa valeur. La différence de prix entre un plein pied et une maison de deux étages est de - 8,68%. En revanche, la différence de prix entre une maison de deux étages et une maison de trois étages et plus, est de 3,57%.

95 _{On retrouve l’impact des différentes caractéristiques en termes de pourcentage en annexe III.D.1 et annexe III.D.2.} 96 _{Voir DUBÉ et al. (2011).}

97 _{Voir BONO et al. (2008).} 98

Les résultats deCAVAILHÈS (2005), GOODMAN et THIBODEAU (1998,2003) vont également dans ce sens.

CHAPITRE III

111

Tableau III. 7. Coefficients estimés pour les caractéristiques intrinsèques des maisons.

Caractéristiques intrinsèques Valeurs estimées z-value

Logarithme de la surface du terrain 0.1249*** 127.87

Surface moyenne par pièce 0.1905*** 139.79

Une pièce -1.1935*** -123.65

Deux pièces -0.5113*** -111.40

Trois pièces -0.1957*** -71.27

Quatre pièces Référence

Cinq pièces 0.1125*** 47.68

Six pièces 0.2181*** 65.06

Sept pièces 0.3168*** 59.46

Huit pièces et plus 0.4774*** 68.77

Construction avant 1900 -0.0214*** -7.59

Construction entre 1900 et 1945 Référence

Construction entre 1945 et 1970 0.0270*** 8.99

Construction durant les années 70 0.1271*** 32.42

Construction pendant les années 80 0.1633*** 39.91

Construction durant les années 90 0.2507*** 47.97

Construction durant les années 2000 0.2885*** 62.69

TERRASSE 0.0667*** 13.18

GARAGE 0.1228*** 54.07

PISCINE 0.2287*** 8.32

Plein pied -0.0822*** -4.81

Un étage -0.0091*** 3.47

Deux étages Référence

Trois étages et plus 0.0438** 2.50

* Coefficient significativement différent de 0 au seuil de 10%. ** Coefficient significativement différent de 0 au seuil de 5%. *** Coefficient significativement différent de 0 au seuil de 1%.

112 Les appartements

Les résultats obtenus pour les caractéristiques intrinsèques des appartements correspondent là encore à ce que l'on retrouve habituellement dans la littérature (tableau III.7).

Nous n’avons pas intégré la superficie du terrain, car très peu d’appartements sont concernés par ce cas de figure. Comme pour les maisons, l’élasticité du prix par rapport à la superficie moyenne des pièces est estimée à 0,19. Passer d’un appartement de deux pièces à un studio a pour conséquence, toutes choses égales par ailleurs, une diminution du prix de 41,20%. En revanche, le passage d’un deux pièces à un trois pièces génère une augmentation du prix de presque 38,35%. La période de construction de référence correspond à la période des grands travaux d’après la Seconde Guerre Mondiale. Comme pour les maisons, nous constatons que ce sont les appartements les plus récents qui sont le plus valorisés. Ainsi, un appartement construit ou rénové durant les années 2000 aura une valeur plus élevée de 15,90% contre 6,17% pour un appartement des années 90 et 0,87% pour un appartement des années 80 par rapport à un appartement construit entre 1945 et 1970. Cependant, ce résultat n’est pas linéaire puisque les appartements qui ont été construits avant cette période ont une valeur significativement plus élevée que les appartements construits durant les années 70.

Les terrasses et les garages sont plus valorisés que pour les maisons avec une influence positive de, respectivement, 6,95% et 16,72%. Cela provient certainement du fait que la terrasse remplace bien souvent le terrain et que les appartements sont situés dans des zones fortement urbanisées qui manquent de places de stationnement. Enfin, un appartement qui fait partie d’un immeuble de deux étages est plus valorisé que dans toute autre situation.

CHAPITRE III

113

Tableau III. 8. Coefficients estimés pour les caractéristiques intrinsèques des appartements.

Caractéristiques intrinsèques Valeurs estimées z-value

Surface moyenne par pièce 0.0190*** 77.99

Une pièce -0,5283*** -98,11

Deux pièces Référence

Trois pièces 0,3269*** 71.91

Quatre pièces 0,5175*** 84.91

Cinq pièces et plus 0.69.49*** 73.76

Construction avant 1945 -0,0263*** -3.83

Construction entre 1945 et 1970 Référence

Construction durant les années 70 0,0538*** -6.85

Construction pendant les années 80 0,0136 1.37

Construction durant les années 90 0,0638*** 7.97

Construction durant les années 2000 0.1518*** 17.82

TERRASSE 0.0713*** 8.78

GARAGE 0.1569*** 33.91

Plein pied -0.0391*** -4.30

Un étage -0.0602*** -3.72

Deux étages Référence

Trois étages et plus -0.0376*** -4.25

* Coefficient significativement différent de 0 au seuil de 10%. ** Coefficient significativement différent de 0 au seuil de 5%. *** Coefficient significativement différent de 0 au seuil de 1%.