L'analyse des coefficients communaux

On, trouvera figures III.2 et III.3 une carte d’effets communaux estimés pour les maisons et appartements, sur la base de la répartition de ces derniers en déciles.

Figure III. 2. Effets prix communaux pour les maisons.

Les déciles les plus élevés se situent dans l'aire d'influence de la MEL, ainsi que dans les principales aires urbaines de la région (Arras, Valenciennes, Lens-Douai, Dunkerque, Boulogne-sur-Mer et Calais). Il existe un écart très important au sein du dixième décile

puisque qu'il comprend des effets prix allant de 4 000 euros à 160 000 euros89. Cela s'explique

par la valeur importante du Touquet-Paris-Plage qui est une destination très prisée par les

89

L’effet prix communal est simplement approximé via le logarithme du coefficient communal.

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retraités90, les ménages parisiens et qui comprend un nombre important de résidences

secondaires91.

Une grande partie des communes du Pas-de-Calais et du sud du département du Nord présente un effet communal faible. Ce qui signifie que, toutes choses égales par ailleurs, c’est dans ces zones que les prix des logements sont les plus faibles. Les ménages sont clairement prêts à payer pour les aménités et équipements publics disponibles dans les pôles urbains.

Nous constatons que les résultats sont sensiblement différents en ce qui concerne les appartements (figure III.3). Ceci s’explique par le fait que beaucoup moins de communes sont concernées par des transactions d’appartements. Ainsi, l’ensemble de la MEL ne fait plus partie des déciles les plus élevés. Ce résultat nous permet donc de détailler de manière plus précise, les différences qui existent dans les communes autour de Lille. La partie nord-est de la métropole compte des communes qui se trouvent dans les déciles 3,4 et 5. Cela représente des municipalités qui comptent énormément de friches industrielles telles que Roubaix et Tourcoing. On remarque également que l’aire urbaine de Lens-Douai est moins valorisée que les communes de la MEL, ce qui apparaissait moins dans la figure III.2. Pour le reste de la région, on retrouve la forte valorisation des communes les plus importantes de la région (Boulogne-sur-Mer, Valenciennes, Calais).

90 _{En 2011, la part des retraités dans la population de la commune était de 40.77% (source : INSEE).} 91

En 2011, les résidences secondaires y représentaient 78.20% du parc de logement de la commune (source : INSEE).

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Figure III. 3. Carte des effets prix communaux pour les appartements.

Ces résultats valident notre démarche puisque les coefficients fixes que nous avons

obtenus expriment nettement les dynamiques communales de la région Nord-Pas-de-Calais92

qui avaient déjà été identifiées par les services locaux.

Analyse via la typologie ORHA

Il est bon d’analyser nos résultats via la stratification simplifiée de la typologie ORHA 2010 que nous avons présentée dans le chapitre précédent. La figure IV.4 rappelle la répartition des communes en fonction de la typologie.

92 _{Voir Direction Régionale de l'Environnement de l'Aménagement et du Logement Nord-Pas-de-Calais, Atlas cartographique de l'habitat en}

Région Nord-Pas-de-Calais, décembre 2012.

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Figure III. 4. Carte de la région en fonction de la typologie ORHA.

Lorsque l’on compare les figures III.2 III.3, on constate que les effets communaux estimés reflètent tout à fait l’organisation du territoire telle qu’il est perçu par la typologie ORHA. Excepté les zones touristiques qui incarnent une catégorie particulière, c’est dans les quatre classes que sont les centres et pôles urbains, les banlieues résidentielles ou mixtes, les pôles secondaires métropolitains et les périurbains métropolitains, que les effets communaux sont les plus élevés. Ce résultat montre l’importance des pôles. Cependant, il est surprenant de voir que les centres et pôles urbains sont moins valorisés que les pôles secondaires métropolitains. En réalité, lorsque l’on observe la figure III.4 plus attentivement, nous remarquons que les pôles secondaires métropolitains correspondent à 8 communes qui se situent entre Lille et un arc de cercle composé d’une dizaine de centres et pôles urbains. Ces zones représentent donc des places de choix puisqu’elles permettent d’accéder à plusieurs bassins d’emplois différents. Le résultat que nous obtenons pour les banlieues montre que les ménages désirent habiter à proximité des pôles, mais préfèrent garder tout de même une certaine distance pour jouir d’un meilleur cadre de vie.

On retrouve ensuite un deuxième groupe formé par le périurbain, les pôles ruraux ou secondaires, les zones rurales et la banlieue ou conurbation industrielle. Cette dernière est un cas particulier, car elle correspond à la zone urbaine qui se situe dans l’entourage de l’ancien bassin minier de la région. Elle représente une zone démographique et urbaine assez spécifique et se situe entre le périurbain métropolitain et le périurbain.

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Il est intéressant de constater que les pôles ruraux et secondaires sont aussi valorisés que le périurbain. Cela démontre le besoin de se situer dans des communes avec un certain pouvoir d’attraction et donc très certainement des infrastructures publiques et privées développées. Sans surprise, les zones rurales représentent les endroits les moins bien valorisés de la région. Elles sont également les zones dans lesquelles s’effectuent le moins de transactions. Le tableau III.4 montre que le classement des différentes strates est presque identique pour les maisons et appartements. Les deux principales différences résident dans le fait que les centres et pôles urbains sont, cette fois-ci, mieux valorisés que les pôles secondaires métropolitains et que la ruralité est mieux valorisée que les pôles ruraux ou secondaires et que la banlieue ou conurbation industrielle. Ce résultat peut être dû au fait que ces zones ne recensent pas beaucoup de transactions et que les biens qui ont fait l’objet d’une mutation étaient peut-être des biens qui sortent de l’ordinaire pour ce type de lieu.

Tableau III. 5. Coefficients communaux moyens en fonction de la typologie ORHA.

Typologie ORHA Coefficients moyens pour les

maisons

Coefficients moyens pour les appartements

Centre et pôle urbain 11,02 10,63

Pôle secondaire métropolitain 11,10 10,59

Banlieue ou conurbation industrielle 10,88 10,46

Banlieue résidentielle ou mixte 11,18 10,71

Périurbain métropolitain 11,18 10,80

Périurbain 10,80 10,62

Pôle rural ou secondaire 10,81 10,45

Zone rurale 10,62 10,51

Zone touristique 11,29 10,92

Analyse via la typologie ZAUER

Compte tenu de la concentration des appartements dans certaines zones (tableau III.5), il est logique de constater que seuls 5 segments de la typologie ZAUER sont concernés par la présence d’appartements.

On observe pour commencer que ce sont les communes appartenant à des grands pôles qui procurent le plus de valeur à une maison. En revanche, ce sont les communes appartenant à la couronne d’un grand pôle qui apportent le plus de valeurs à un appartement. Les

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communes multipolarisées apportent autant de valeur que les communes appartenant à des grands pôles, ce qui montre que l’effet de périurbanisation est plus marqué pour les appartements que pour les maisons. Ce résultat semble montrer que les appartements qui attirent le plus les ménages sont ceux qui se situent dans des zones périurbaines. Globalement, ce sont tout de même les grands pôles qui par leur influence apportent le plus de valeur aux logements.

Tableau III. 6. Coefficients communaux moyens en fonction de la typologie ZAUER.

Typologie ZAUER Coefficients moyens pour

les maisons

Coefficients moyens pour les appartements

Commune appartenant à un grand pôle (10

000 emplois ou plus) 11,02 10,64

Commune appartenant à la couronne d'un

grand pôle 10,95 10,73

Commune multipolarisée des grandes aires

urbaines 10,79 10,64

Commune appartenant à un moyen pôle (5

000 à moins de 10 000 emplois) 10,57 9,88

Commune appartenant à la couronne d'un

moyen pôle 10,43 /

Commune appartenant à un petit pôle (de 1

500 à moins de 5 000 emplois) 10,58 10,12

Commune appartenant à la couronne d'un

petit pôle 10,56 /

Autre commune multipolarisée 10,53 /

Commune isolée hors influence des pôles 10,57 /

Il est plus surprenant d’observer que les communes appartenant à un petit pôle, apportent plus de valeur aux communes qui appartiennent à la couronne d’un moyen pôle et que les effets des communes appartenant à un moyen pôle, un petit pôle, à la couronne d’un petit pôle sont équivalents et aux communes isolées hors influence des pôles. Le résultat n’est pas tout à fait identique pour les appartements puisque la différence entre les communes appartenant à un moyen pôle et les communes appartenant à un petit pôle sont clairement différentiées à l’avantage de ces dernières.

Toutefois, ces derniers résultats sont nuancés par le fait que ces segments ne sont pas tous représentés par le même nombre de communes. Ainsi, près de 80% des communes sont

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concentrées dans les trois premières lignes de notre tableau III.5. Il est donc possible que les résultats ne soient pas tous significatifs en ce qui concerne les six autres segments. L’analyse tirée de la typologie ORHA reste donc à privilégier.