L A CONTENANCE DU DROIT DE JOUISSANCE

Ce droit de jouissance reste effectivement assimilable à la copropriété en son contenu. Cette société d’attribution rend la mise en copropriété d’autant plus facile que ses associés ont, à peu de différences près, les mêmes prérogatives qu’un véritable copropriétaire.

Malgré cette entrée en jouissance, la société, en tant que plein propriétaire des constructions, reste tenue envers les associés quant à la délivrance de cette jouissance et les garanties de malfaçons. Cette dernière est une obligation de résultat de la société. Cependant, cette question reste encore irrésolue quant à la protection lors aux cessions de parts sociales hors secteur protégé du logement. Néanmoins, en 1995 la cour de cassation rappelle que seule la société peut agir en garantie biennale et décennale contre les constructeurs.

Sur l’obligation de délivrance de la chose, l’associé peut se prévaloir du manquement de la conformité de cette jouissance à ce qui avait été prévu dans l’état descriptif de division. Ainsi, La cour de Montpellier dans un jugement du 12 février 1960 en a considéré que le caractère précaire du droit de jouissance ne peut pas être assimilé à l’associé.

Le droit de jouissance donne à l’associé quatre prérogatives essentielles.

La première étant la possibilité pour lui d’occuper le local correspondant à ses parts, et ce dans le respect du règlement de cojouissance mis en place dès la création de la société.

La seconde prérogative est la possibilité pour l’associé de céder son droit de jouissance à bail. Dans ce cas, nous aurons un associé jouissant de ce droit qui va le céder par voie bailleresse à un tiers qui va également jouir de ce droit. Cela ressemble à une sorte de sous-location, tout du moins durant l’existence de la société propriétaire des constructions. Là dessus la jurisprudence est claire, cela ne peut être assimilable à une sous location dès lors que le but final est une mise en copropriété. Autrement le caractère de la copropriété l’emporte sur le fait matériel produit. Mais cette cession reste totalement relative en ce qu’elle est inopposable à la société, qui peut donc demander l’expulsion du locataire défaillant de l’associé. En contrepartie à cela, la cour de Paris considère quant à elle que cette cession par bail est opposable à l’associé.

La troisième prérogative est la possibilité pour l’associé est de céder son droit de jouissance et de le donner en nantissement mais seulement sous forme de cession ou de donation de parts en nantissement. Concrètement cela revient à mettre leurs parts sous peine de saisie, mobilière en raison du caractère personnel du droit de jouissance32.

La quatrième prérogative, enfin, est celle de la possibilité d’exercer une action à l’encontre de la société si la jouissance n’est pas conforme à ce qui avait été prévue en amont (exemple : un problème d’isolation phonique). Cela va même jusqu’à la possibilité pour l’associé de demander la démolition de l’immeuble lorsque le lot est contraire au cahier des charges ou au règlement de cojouissance33.

Ces actions sont intentées puisque la jurisprudence considère que la société a une obligation de résultat. Toutefois, la garantie décennale ne peut être intentée que par la société propriétaire des constructions.

De fait, l’associé entrant en jouissance dispose de pouvoirs étendus sur le lot qui lui est attribué. Il dispose de droit réels et d’usufruit sur ce bien, et ce au même titre d’un copropriétaire. A ce même titre l’exercice de ses droits pourra être limité par le règlement de cojouissance dont il a pris part dès son association aux statuts de la société.

Toutefois, bien que ce ne soit un droit personnel de la société et non un usufruit à cause de l’absence de démembrement du droit de propriété de la société, l’associé va voir son droit de jouissance être limité.

32 _{CA, Versailles, 27 mars 1987.}

II

–L

La précarité de la situation s’entend à l’égard des tiers du fait que ce droit de jouissance leur soit inopposable mais également du fait que la situation n’est qu’une étape avant transformation.

En effet, la précarité s’établit à l’encontre des tiers, il s’agirait d’une situation précaire dans les droits. La situation ne leur est nullement opposable. Ici, les tiers sont les créanciers qui voudraient saisir le lot à cause du défaut de paiement de la société. Dans le cas où la saisie ait eu lieue, la vente de l’immeuble pourra s’effectuer bien que l’associé attributaire ait pris jouissance des lieux. L’acquéreur, adjudicataire, pourra alors faire expulser cet associé des lieux au sens du Tribunal de Grande Instance de Seine dans son jugement du 25 janvier 1961. Ainsi, le droit de jouissance dont dispose l’associé n’est pas opposable aux tiers créanciers sociaux de la société. En conséquence de quoi, il faudrait réellement se poser la question de la portée de cette attribution. Autrement quel intérêt a l’associé de jouir des lieux ? Une possible explication serait basée sur une acception socio-psychologique, consistant à dire qu’en prenant possession de leur lieu d’habitation ou en les donnant en ce sens (dans le cas d’un bail commercial par exemple), l’associé aura un sentiment d’accomplissement du but poursuivi. Matériellement parlant, il sera dans les lieux mais la propriété des lieux sera encore détenue par la société.

Egalement, la société sera détentrice du droit de propriété plein et entier des immeubles. Ce en quoi, il faut voir le droit de jouissance des associés comme étant précaire dans le temps. C’est ainsi également que le prévoit le texte relatif à la société d’attribution lorsqu’il dispose que cette situation est mise en place jusqu’à ce qu’une autre vienne la subroger.

Le droit de jouissance de l’associé lui sera attribué dès lors que les constructions auront été achevées et avant la dissolution de la société entrainant la mise en propriété des associés. Cette situation précaire ne doit pas être confondue avec celle des sociétés d’attribution en jouissance à temps partagé, prévues par la loi du 6 janvier 1986. Dans ces dernières, il n’y a pas de possibilité de mise en propriété, ce qui exclut alors toute possibilité de mise en copropriété. Les droits des associés restant subordonnés à leur participation à la société.

Ce n’est que par la dissolution de la société que la situation de précarité aussi bien des droits que dans le temps s’achèvera en faveur de l’associé. Certainement cette situation peut paraître

pesante pour les associés qui préfèrent, au lieu de céder leurs droits dans la société, se retirer du montage. Ce retrait entraînant une mise en copropriété … particulière.

§2.L

’

De par longévité de la situation et de la précarité des droits des associés sur les constructions édifiées, certains associés peuvent s’essouffler. Ainsi, décident-ils de se retirer de la société. Ici, nous parlons de retrait d’un ou deux associés, donc un retrait partiel (I), et non le retrait total qui aurait pour conséquence de faire disparaître la société. Ce retrait partiel aura lui aussi des conséquences plus ou moins particulières (II).

I–

L

Parler du retrait partiel sera en adéquation avec le sujet étudier. En effet, c’est une prérogative qui marque une nouvelle fois la liberté des associés (A) à ne pas rester dans ce type de situation. Mais, ce retrait sera soumis à certaines formalités pour éviter une situation frauduleuse (B).