II – L’ ECONOMIE DE LA SITUATION AU XXI EME SIECLE

Il s’agit là de faire un bilan de ces deux régimes. A première vue, le bail à construction et la copropriété ne semblent pas réellement compatibles. L’un offre la superposition de deux droits de propriétés différents sur une même assiette physique. Une situation tout à la fois complète en droit, car ce sont des droits réels, mais également limitées puisque le preneur n’a pas accès à la propriété du sol, mais une simple occupation via ses constructions, et le bailleur n’est pas propriétaire des constructions édifiées sur sa propriété. Là dessus même une certaine perplexité apparaît. Pour l’autre, la copropriété, il offre moins un régime de superposition de deux propriétés exclusives, mais plutôt une propriété collectives parfois agrémentée d’une indivision. Ainsi une propriété exclusive est antagoniste à l’idée d’une propriété exclusive. Pour autant, il s’avère que ces deux régimes se complètent (parfaitement ?!), à condition de bien les organiser.

Le législateur en 1964 voulait à la fois redémarrer les constructions et permettre une accession plus facile à la propriété. A cette même époque le déclin de la copropriété faisait mine, à cause de la carence de la loi de 1938 (en vigueur à cette période) sur l’encadrement d’une telle situation.

Est-ce un véritable hasard que la loi du bail à construction soit du 16 décembre 1964 et la nouvelle loi relative à la copropriété soit du 10 juillet 1965, soit donc sept mois plus tard ? Le doute peut planer, notamment lorsque l’étude des disposition de la loi de 1964 montre que celle-ci tangue à demi-mot vers l’instauration d’une copropriété entre les parties (cf : le paiement du loyer en nature). En tout état de cause, la jurisprudence bien que contraire à l’idée à une certaine période semble s’être imprégnée de la combinaison de ces deux régimes. Economiquement parlant, le bailleur n’avait qu’à concéder à autrui la propriété de l’espace au dessus du sol, et parfois même en sous-sol, afin que celui-ci puisse bâtir de nouveaux

La doctrine quant à elle déplore une armature mal ficelée sur l’encadrement de ces deux lois combinées, à l’instar de Béatrice TERRIER-LAVIROTTE.

Ce manque d’encadrement peut être un entrain pour les parties afin qu’elles déterminent elles mêmes, sans grande contraintes législatives, les conditions d’application de ces deux situations. Dans le même temps, cette carence est peut être la cause de l’inapplicabilité de ces deux régimes. En effet, plusieurs situations assez complexes naissent de cette combinaison.

Dès l’origine, uniquement sur la question de la qualification du droit du preneur sur l’espace sus-jacent le sol du bailleur, porte à de multiples interprétations. Aujourd’hui encore, ce n’est pas de façon unanime que l’invocation d’un droit de superficie se fait. Bien qu’elle soit l’analyse majoritaire, et la plus adéquate, elle n’obtient pas forcément gain de cause en ce que certains y voient autre chose.

Nous pourrions par ailleurs nous demander, s’il s’avérait qu’il n’y avait pas eu reconnaissance d’un droit de propriété superficiaire mais uniquement d’un démembrement de propriété, est- ce que ces avantages auraient été possibles ? Cette situation n’aurait pas permis les constructions par un tiers et tout du moins cela n’aurait pas incité une grande attention. En effet, le démembrement ne permet qu’une situation temporaire et l’usufruitier voit ses droits limités à l’usufruit, la jouissance. Tout autre acte, notamment de disposition, devrait obligatoirement passer par le nu-propriétaire, qui peut bloquer toute action venant méconnaître son droit de propriété.

Il est de constat que reconnaître un droit réel immobilier permettait de relancer l’économie immobilière de l’époque et d’ailleurs même aujourd’hui.

Ensuite, en combinant ces deux régimes, nous remarquerons que le législateur a légalement prévue la mise en copropriété par le paiement en nature mais n’a pas poussé sa réflexion plus loin s’agissant des difficultés qui peuvent en découler. C’est la même situation lorsque la copropriété est d’origine conventionnelle, il y a une absence réelle des conséquences réelles que peuvent apporter certaines situations. A cela, il faut y faire face au regard de l’interprétation de situations similaires ou par analogie de la combinaison des dispositions prévues. Cependant, il reste que la combinaison de la copropriété et du bail à construction reste rare et ce qui est la cause, dans une certaine mesure, de l’absence d’appui législatif dans certaines situations. Pourtant, fiscalement parlant, cette situation peut s’avérer favorable pour l’une et l’autre des parties. En effet, le preneur lui peut passer tous les frais engagés (emprunts, loyers, charges de rénovation des locaux …) en charge dans sa comptabilité. Le bailleur quant à lui peut se voir exonérer d’une plus-value lorsque l’immeuble à plus de trente ans, ou ne sera juste imposer au titre des prélèvements sociaux si les constructions ont plus de vingt-trois ans. A cela, d’autres abattements peuvent intervenir. Ce qui peut lui paraître défavorable est l’imposition des loyers numéraires au titre des revenus fonciers, comme tout à chacun, ce qui peut parfois le conduire vers une imposition dans les tranches les plus élevées de l’imposition des personnes.

En conclusion de quoi, pourrions nous dire que l’idée du législateur fut bonne. Cependant afin de connaître le succès espéré et ne pas laissé la combinaison de ces régimes tomber dans une désuétude, au profit d’autres mieux encadrés tels que le bail emphytéotique ou plus récemment le bail de droit réel immobilier, il est important de panser les carences et de faire évoluer certaines dispositions à la lumière du modernisme de notre époque.

La contemporanéité peut se manifester autrement et grâce à ce montage de bail à construction et de copropriété. En effet, par voie de techniques sociétaires et notamment la société d’attribution, plusieurs questions laissant place à une perplexité du fait du montage des deux régimes, peuvent y être résolues plus facilement.