Les initiatives de l’Etat : une politique gouvernementale volontariste

L’Etat mène une politique volontariste afin de résorber le problème du logement social. L’objectif visé a été la production de 100 000 logements sociaux en 2005, 120 000 unités en 2006 et 140 000 unités en 2007. En 2007, 98,9 milliards de DH ont été investis dans l'habitat contre 58,9 milliards de dirhams en 2002, soit une hausse de 67,9%.

Par ailleurs, 129 000 unités d'habitat social ont été réalisées en 2008 (contre 45 000 en 2002). Selon les estimations du Ministère de l’Habitat te de l’Urbanisme, 158 500 logements par an sont prévus jusqu’en 2014 en vue de rétablir un équilibre entre l’offre et la demande.

a. Mesures de la Loi de Finances 2008

Afin d’atteindre les objectifs précités, plusieurs mesures ont été entreprises : des exonérations et des avantages fiscaux sont accordés aux promoteurs immobiliers. La loi de Finances 2008 a prévu à ce titre des mesures incitatives ;

Rubrique Nouvelles dispositions Anciennes dispositions

Abrogation de la réduction de 50% et remplacement par un taux fixe de 17,50% (article 19)

IS avec un taux fixe de 17,5%

concernant les promoteurs immobiliers.

Ce taux de 17,5% est majoré de 2,5 points pour chaque exercice ouvert durant la période allant du 01/01/2011 au 31/12/2015.

Réduction de 50% temporaire ou permanente de l’IS.

Habitat social (article 247) Les promoteurs immobiliers qui réalisent des programmes de construction à faible valeur immobilière dont la superficie varie entre 50 et 60 m² et dont le prix de cession n’excède pas 140.000 DH bénéficient du remboursement de la TVA.

Modification de la définition du logement social et des avantages accordés aux promoteurs immobiliers.

Logements sociaux (article 247) Les promoteurs qui construisent 1 500 logements sociaux bénéficient d’une réduction d’IR ou d’IS de 50% pour l’année 2008 à la condition que ces logements soient réservés à l’habitation.

Même disposition avec un plafond minimum de 2 500 logements.

Source : Loi de Finances 2008

b. Principales dispositions de la Loi de Finances 2010

Pour assurer une résorption progressive du déficit sans cesse croissant en matière de logements, déficit estimé à environ 1,2 million d’unités, les pouvoirs publics ont adopté plusieurs mesures devant permettre aux ménages à faible revenu d’accéder à un logement décent, et partant, d’éradiquer les bidonvilles. C’est ainsi que, notamment dans le cadre de la Loi de Finances 2010, plusieurs mesures ont été mises en place :

Au niveau de la demande

 Octroi par l’Etat aux acquéreurs, à travers les notaires chargés de l’établissement des contrats de vente, d’une aide financière correspondant au montant de la TVA (20%) appliquée aux logements achetés. Cette aide publique est subordonnée à l’engagement des acquéreurs d’affecter le logement à leur résidence principale pendant une durée d’au moins 4 années. Cette mesure est de nature à conférer aux transactions immobilières une plus grande transparence et de mettre un terme aux opérations de spéculatives ;

 Mise en place d’un nouveau cahier des charges définissant les prescriptions de qualité et de sécurité du logement social. Ce cahier des charges porte sur l’efficacité rendant obligatoire le recours à des bureaux de contrôle technique, la plantation d’un nombre d’arbres correspondant au nombre de logements construits et une garantie de 3 ans portant sur l’étanchéité et les canalisations extérieures ;

 Mise en place au niveau de l’Etat d’un fonds de garantie destiné à couvrir les risques liés aux crédits consentis aux acquéreurs par les établissements bancaires dans le cadre d’un plafond porté en 2009 à 800 000 dh. Au titre du Fonds de Garantie dédié aux logements sociaux (FOGARIM), les crédits accordés jusqu’au 31 décembre 2009 ont bénéficié à 53 312 ménages pour un montant totalisant 7,76 milliards de dirhams.

Au niveau de l’offre

 Exonération des promoteurs immobiliers ayant conclu une convention avec l’Etat, des droits et taxes suivants :

 l’impôt sur les sociétés ;

 les droits d’enregistrement et de timbre ;

 la taxe spéciale sur le ciment ;

 les droits d’inscriptions sur les livres fonciers ;

 la taxe professionnelle et la taxe sur les terrains urbains non bâtis.

Les exonérations ci-dessus bénéficient aux promoteurs immobiliers qui s’engagent à réaliser, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, un programme de construction d’au moins 500 unités sur une période n’excédant pas 5 ans à compter de la date d’obtention de l’autorisation de construire.

 augmentation du plafond de prix de vente du logement social de 200 000 dh à 250 000 dh hors TVA ;

 fixation de la superficie du logement social comprise entre 50 m² et 100 m² ;

 possibilité accordée aux promoteurs immobiliers de conclure avec l’Etat des conventions pour les programmes autorisés avant le 1^er janvier 2010 et non encore commercialisés avant cette date.

Cette disposition vise à créer une offre immédiate dès le 1^er janvier 2010.

c. Axes de la stratégie gouvernementale

Depuis 2003, la politique gouvernementale s’est orientée vers une stratégie répondant aux objectifs suivants :

 l’adaptation de l’offre en habitat au volume et à la nature de la demande ;

 l’accélération des programmes de résorption du déficit en logement ;

 la mise à niveau des villes et amélioration des conditions d’habitat en milieu rural ;

 l’augmentation des potentialités d’accueil des villes et création de nouveaux pôles urbains.

Les réformes mises en place pour atteindre ces objectifs ont porté principalement sur :

 la mobilisation du foncier public pour accroître l’offre foncière urbanisable ;

 l’adoption d’une nouvelle approche de lutte contre l‘habitat insalubre, la ville comme unité de programmation dans le cadre d’une contractualisation avec les acteurs locaux ;

 l’augmentation des ressources financières allouées aux programmes de résorption de l’habitat insalubre ;

 l’élargissement de l’accès aux crédits financiers pour la solvabilité les ménages à revenus modestes et non réguliers ;

 la réforme des opérateurs publics pour rénover les missions du secteur public, accroître ses capacités d’intervention et créer un instrument privilégié de développement urbain et de mise à niveau des villes ;

 le développement du secteur organisé de la promotion immobilière, en vue d’une meilleure implication dans la promotion de l’habitat social à travers, notamment, le partenariat public-privé ;

 le renforcement du cadre juridique et réglementaire du secteur en vue de l’adapter aux exigences du développement urbain et de lutte contre l’habitat insalubre et la réforme de l’urbanisme pour l’adapter aux besoins du secteur.

Des résultats probants ont été réalisés grâce à la mise en oeuvre de cette stratégie notamment en matière de concrétisation de l’objectif de production de plus de 100 000 unités d’habitat social par an, pour six ans consécutif 2003-2008.

Pour atteindre les objectifs précités, de nouvelles méthodes et outils d’intervention ont été mis en place par les pouvoirs publics en matière de lutte contre l’habitat insalubre :

Programme Grands axes

Programme Villes Sans Bidonvilles Il concerne 83 villes et 298 000 ménages résidant dans près de 1 000 bidonvilles et devra mobiliser un investissement d’environ 25,0 Mrds Dh, dont une subvention du Fonds Solidarité Habitat estimée à près de 10 Mrd Dh.

A fin 2008, le programme VSB a connu l’achèvement de 142 000 unités de résorption de bidonvilles et la contractualisation de 64 villes concernant 268 000 ménages sur un total de 298 000, soit un taux de 89,9%.

Programme de mise à niveau des quartiers non réglementaires

Les actions de restructuration des quartiers d’habitat non réglementaire a permis d’améliorer les conditions d’habiter de près de 73 000 ménages en 2008.

Programme d’habitat social dans les provinces du Sud Ce programme porte sur la réalisation de 70 000 unités.

En 2008, la société AL OMRANE AL JANOUB, a pu mettre en chantier 17.000 unités d’habitat et réaliser 5.821 unités d’habitat.

Programme des villes nouvelles/pôles urbains Deux villes nouvelles sont en cours de réalisation : Tamansourt près de Marrakech et Tamesna près de Rabat.

L’année 2008 a connu le lancement d’une 1ère tranche de 300 Ha de la ville de" Lakhyayta" près de Casablanca sur un total de 1892 Ha, et du 1er noyau du nouveau pôle urbain El Aaroui près de Nador.

L’achèvement des études pour le lancement de deux autres villes nouvelles en 2009 : "CHRAFAT" à proximité de Tanger dans sa 1ère tranche et Tagadirt à Agadir.

Programme 140 000 Dh En mars 2008, le Groupe Al Omrane a signé une convention concernant la réalisation d’un premier programme de 130 000 unités de logement à 140 000 Dh.

Le GAO a engagé en 2008, la réalisation de 22 500 logements dont 12 900 dans le cadre du partenariat public/privé.

Programmes de mise à niveau urbaine et d’intervention sur le menaçant ruine

Ils intègrent la contractualisation autour de 12 programmes au profit de 8 448 ménages, d’un montant global de 490 Mdh, ainsi que la mise en place d’un programme d’action relatif au projet de renouvellement urbain de Jnanates à Fès.

Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme

Afin de stimuler la demande, l’état a mis en œuvre une politique d’aide aux ménages à faibles revenus afin d’accéder au logement. Ainsi, les conditions d’octroi de crédits au logement social ont été améliorées à travers :

 la mise en place de mécanismes de garantie permettant d’élargir l’accès au crédit bancaire pour les personnes concernées ;

 la création en 2003 de trois fonds de garanties gérées par la caisse centrale de garantie :

 FOGALOGE destiné aux salariés du secteur public ;

 FOGARIM, bénéficiant à la population à revenus faibles et/ou non réguliers. A fin 2009, 53 312 ménages ont bénéficié de la garantie FOGARIM pour un montant total des crédits accordés par les banques de 67,76 Mrd Dh ;

 FOGALEF, fonds de garantie logement éducation et formation, destiné aux fonctionnaires de l’enseignement et pour les adhérents de la Fondation Mohamed VI ;

 la prolongation de la durée de remboursement des prêts accordés qui peut atteindre 25 ans ;

 des incitations fiscales via la déductibilité des intérêts sur emprunts.

De même, les pouvoirs publics ont procédé à l’adoption de mesures suivantes notamment sur le plan financier et managérial :

 sur le plan financier : une enveloppe de plus de 1 Mrd Dh (Fonds de Solidarité Habitat) a été allouée à la résorption de l’habitat insalubre. A cela s’ajoute, des financements complémentaires dans le cadre du fonds Hassan II de développement économique et social pour la résorption des bidonvilles de Casablanca, Rabat, Salé et Fès.

 sur le plan managérial : mise en place d’un dispositif de management d’incitation et de suivi des réalisations en terme d’habitat aux nivaux régional et local.

En 2008, les pouvoirs publics ont poursuivi leurs efforts pour réduire le déficit en logements et satisfaire les nouvelles demandes, par la mise en place des mesures suivantes :

 le développement d’une nouvelle offre de logements sociaux à 140 000 Dh, au profit des ménages à faible revenu ;

 la poursuite de la réalisation des programmes de résorption de l’habitat insalubre ;

 la mobilisation d’une réserve foncière publique de 3 853 hectares sur la période 2009-2012, notamment par l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation ;

 la consolidation et le développement du financement hypothécaire.

Le programme des provinces du Sud, a été lancé fin 2008. Il concerne 35 000 unités dont 14 000 unités de relogement. Au titre du premier semestre 2009, 5 674 unités ont été achevées, dont 3 200 unités de restructuration.

Par ailleurs, dans le cadre du programme des logements à 140 000 Dh, le premier semestre 2009 a vu la signature de 25 conventions portant sur la réalisation de 12 256 logements en milieu urbain et 827 en milieu rural.