Indices de transactions

L’idée la plus basique pour définir un indice de prix consiste à utiliser des transactions réalisées et observées à une date donnée. Trois principaux types d’indices de transactions peuvent être identifiés : les indices médians, les indices hédoniques et les indices de ventes répétées. Il est ensuite possible de les associer afin de créer des indices dits hybrides. Nous présenterons brièvement leurs méthodes de constructions et insisterons sur leurs limites. L’objectif est en effet de rendre compte de la difficulté d’accès à une information de qualité sur les prix immobiliers. Pour une présentation plus détaillée de ces méthodes, le lecteur pourra se référer aux ouvrages de Baranzini, Ramirez, Schaerer, et Thalmann (2008) et de Simon et Malle (2009).

L’indice médian est l’indice le plus simple à calculer ; il s’agit simplement de la moyenne (ou médiane) des prix au mètre carré observés sur les transactions à une date donnée. Cependant pour pouvoir le calculer, il faut pouvoir disposer à chaque date d’un nombre suffisant d’observations afin d’assurer une certaine stabilité de la moyenne. La construction de cet indice implique de retirer les transactions pouvant être considérées comme atypiques9 ou dont la méthode utilisée lors de la commercialisation (par exemple les biens saisis et vendus aux enchères) pourrait biaiser les calculs. Cependant, retirer ces transactions ne permet pas nécessairement de correctement prendre en compte la dimension qualitative. En effet, si les biens échangés sont de meilleures qualités à la date t+1 qu’à la date t en raison par exemple d’un important programme de

9 _{L’INSEE considère comme atypiques les logements tels que les « chambres, greniers, lofts, ateliers,} loges de gardien, châteaux, grandes propriétés et hôtels particuliers » (INSEE méthodes n°111 (2005)).

Thèse de doctorat 34 | P a g e promotion, mécaniquement et indépendamment des conditions économiques du marché, l’indice indiquera une forte hausse du prix de l’immobilier. Cependant, cette hausse ne signifie pas, comme devrait le chercher à mesurer l’indice, que la valeur intrinsèque a augmenté. Cela signifie simplement que les biens échangés ont été de meilleure qualité.

Afin de mieux contrôler les effets de qualité, les spécialistes auront tendance à utiliser des indices hédoniques ou de ventes répétées. Cependant, cela nécessite des données supplémentaires auxquelles l’accès n’est pas toujours possible. Un indice hédonique revient à définir un modèle économétrique où l’on va régresser les différentes caractéristiques des biens échangés (date de construction, localisation, nombre de salles de bains, etc.) à une date donnée sur le prix de ces biens10. En réalisant cette opération à chaque date de publication de l’indice, l’économètre disposera du prix de chacune des caractéristiques au cours du temps ; il est alors possible de suivre l’évolution du prix d’un bien standard (par exemple 2 chambres, 1 salle de bains, etc.),

i.e., de l’indice. En procédant ainsi, et à condition que les données soient disponibles en

quantité suffisante les perturbations liées à la qualité sont parfaitement maîtrisées. Ce genre de démarche a été mis en place notamment pour les indices Notaires-INSEE en France. Les indices de ventes répétées constituent une alternative aux indices hédoniques et contrôlent les effets de qualité en observant le prix de vente et de revente des biens utilisés. Techniquement, il s’agit une fois encore d’un modèle économétrique. Cependant, la pertinence de celui-ci repose sur l’hypothèse de constance de la qualité entre la date d’achat et de revente des biens. Si cette hypothèse peut sembler discutable, elle reste acceptable si l’on suppose que les programmes de réhabilitations des biens seront en moyenne compensés par l’obsolescence. Les ventes répétées contrôlent donc de l’hétérogénéité sans s’appuyer sur une description exhaustive des biens. Les indices de ventes répétées les plus connus sont les indices Case-Shiller Home Prices sur le marché Américain.

Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, le nombre de transactions est élevé et l’hétérogénéité est relativement limitée. Cela n’est pas le cas de l’immobilier d’entreprise ou les transactions sont peu nombreuses et pour la plupart confidentielles. De plus, un indice hédonique sera difficile à implémenter car les caractéristiques

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Cette méthode décompose une propriété en différents attributs tels que la superficie, l’étage, le nombre

de pièces… la valeur d’un bien est fonction de la satisfaction que l’on retire de l’usage de ses caractéristiques. Tous les attributs qui sont évaluables par un acheteur potentiel devraient être considérés.

Thèse de doctorat 35 | P a g e valorisées par les acteurs pour un immeuble de bureau ou un entrepôt par exemple sont très clairement différentes. En raison de la relative homogénéité mais également du nombre de transactions, les indices sur valeurs de transactions ne sont presque qu’exclusivement dédiés à de l’immobilier résidentiel11. Cependant, ces indices requièrent une base de données très importante en termes de transactions mais également en termes de caractéristiques des biens pour la méthode hédonique. Ces données sont difficiles à obtenir même en immobilier résidentiel. Le nombre élevé de transactions requis vient limiter l’efficacité de cette méthode si l’on souhaite travailler sur des micromarchés ou à une fréquence de calcul de l’indice relativement élevée.

Les indices sur valeurs de transactions ne permettent pas une transmission rapide de l’information disponible sur le marché. En effet, ces indices sont basés essentiellement sur des actes authentiques signés en France par le notaire et dont le prix est défini lors du compromis de vente. Cela se justifie par le fait que seul l’acte de vente donne obligatoirement lieu à un enregistrement, ainsi l’information peut être collectée. Si l’on considère que le compromis de vente est établi x mois avant la transaction, les prix qu’utilise l’indice à la date t ne sont pas ceux de la date t mais ceux de la t-x. De plus, comme les marchés immobiliers sont fortement décentralisés, la collecte des prix de transactions prend du temps ce qui retarde la publication de l’indice. Si l’on considère le cas de la France, où le délai entre le compromis et la transaction est de 3 mois et que l’on y ajoute le délai d’intégration d’une transaction dans la base de 3 à 4 mois (INSEE méthodes n°111 (2005)), on obtient un décalage temporel de plus de 6 mois. Finalement, l’indice communiqué à une date t sera pour l’indice Notaire-INSEE relatif à de l’information antérieure d’au moins 6 mois. Cet effet de retard peut être très préjudiciable en ce qui concerne la mesure et la gestion des risques immobiliers.