Le marché de l’immobilier en Europe est depuis toujours un marché
attrayant. Propulsée par l’urbanisation et l’amélioration du niveau
de vie, la demande augmente plus vite que l’offre depuis longtemps.
Autriche France
Fig. 7: les différents degrés d’urbanisation en Europe
Fig. 6: les métropoles européennes affichent des différences de prix importantes pour les logements*
Source: Banque Cler, Deloitte, Realadvisor; * en francs par m² Source: Banque Cler, Banque mondiale, Office fédéral de la statistique
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Les métropoles européennes de plus en plus chères
«L’investisseur malin d’aujourd’hui place son argent dans l’immobilier», déclarait le magnat de l’acier américain Andrew Carnegie (1835-1919) il y a plus de 150 ans déjà.
Les logements étaient déjà onéreux à l’époque. Aujourd’hui, nous désignons les régions où les prix augmentent forte-ment et où les biens deviennent très chers sous le terme de «hotspots». Ces zones sont convoitées car l’économie y est en plein essor, la vie sociale y fleurit et s’accompagne d’une offre culturelle et politique. En Europe, il s’agit princi-palement des capitales, mais également de métropoles comme Munich, Amsterdam ou Zurich (voir fig. 6). Pourtant, même les villes les plus chères d’Europe sont encore loin des prix de New York, Tokyo ou Hong Kong.
L’exode rural et l’amélioration du niveau de vie font flamber les prix
Mis à part Milan, elles ont vu les prix de vente augmenter constamment ces dernières années et atteindre un niveau parfois vertigineux. À titre de comparaison, le mètre carré à Munich coûte 40 % moins cher qu’à Paris. À l’échelle nationale, des villes comme Londres et Paris sont trois à quatre fois plus onéreuses que Manchester ou Lyon. Ces disparités résultent d’un long changement structurel. En effet, l’Europe connait un véritable exode rural: de plus en plus de personnes partent pour les centres urbains, plus attrayants. Dans ce contexte, le degré d’urbanisation de la Suisse a fortement progressé par rapport au reste de l’Europe (fig. 7).
Les métropoles européennes de plus en plus chères
La forte demande engendre une hausse des prix pour différentes raisons. Face à cette tendance, des milliers de logements font défaut dans les villes. Si la crise sanitaire a transformé les pendulaires et les citadins en «digital nomads», il n’est pas certain que la nouvelle tendance du télétravail atténue ou inverse l’attrait pour les villes. L’amé-lioration du niveau de vie est un autre facteur de hausse des prix. Les rémunérations avantageuses et les coûts de financement peu élevés permettent à de plus en plus de personnes de réaliser leur rêve d’achat immobilier.
Une offre qui peine à progresser, malgré les interventions des États
L’élargissement de l’offre est un processus très lent. Il faut trouver de nouvelles surfaces ou construire sur les surfaces existantes. En Europe, le nombre de nouveaux bâtiments fluctue entre 460 000 (France) et 3000 (Lettonie) unités.
En Suisse, on en dénombre 12 000. En France, cela corres-pond à une ville de la taille de Toulouse, et en Suisse, de la taille de Zoug.
Le nombre de permis de construction est également en hausse. Mais aucun pays ne parvient à progresser assez rapidement pour suivre le rythme. La pénurie qui en résulte est un sujet de préoccupation constant dans le débat politique de tous les États européens. Afin de garantir la paix sociale, la majorité des États intervient donc dans l’évolution du marché. L’Autriche, l’Espagne, la France et les Pays-Bas régulent les loyers, tandis qu’en Allemagne, la tentative de renforcement de la protection des loca-taires selon le modèle berlinois a échoué récemment pour des raisons de forme. En Suisse, les loyers sont indexés sur l’évolution des taux depuis 30 ans. Ce dispositif présente la singularité de voir les premiers augmenter parallèlement aux seconds. Pour garder la maîtrise des prix de vente, des États comme le Danemark, la Finlande ou les Pays-Bas conditionnent l’achat immobilier à la domiciliation ou interdisent les résidences secondaires, comme en Autriche, afin de décourager les investisseurs étrangers. Avec la
«Lex Koller», la Suisse interdit aux étrangers ne possédant pas d’autorisation de séjour de faire l’acquisition de biens immobiliers. Chaque pays produit en outre une offre sup-plémentaire à travers la construction de logements sociaux.
La réglementation revient à maîtriser l’art de créer une situation gagnant-gagnant: les familles doivent pouvoir accéder à des logements à prix abordable, et les maîtres d’ouvrage des incitations à investir. En Suisse, le pari semble réussi. Plus de deux tiers des citoyens vivent en location: il s’agit du taux le plus élevé d’Europe. Ils consacrent seulement 20 % des revenus du ménage à l’habitat et à l’énergie. En Allemagne, la proportion se monte à environ 40 %. La hausse des prix en Europe et en Suisse n’a cepen-dant pas pu être empêchée par les mesures étatiques.
Ainsi, au début du siècle, Paris était considérée comme la ville la plus onéreuse, mais également la plus réglementée d’Europe. Aujourd’hui, y vivre coûte pourtant quatre fois plus cher.
Suisse: le taux de logement en propriété le plus bas d’Europe
Les Suisses sont très nombreux à vouloir posséder leur propre maison. Pourtant, en raison des prix très élevés, le pays enregistre le taux de logement en propriété le plus bas d’Europe, avec environ un tiers des habitants. À titre de comparaison, cette proportion se monte à 42 % en Allemagne; la Grande-Bretagne et la France se situent dans le tiers supérieur, et le grand vainqueur est la Roumanie avec 96 %. Il est cependant positif de constater que, bien que les prix n’aient fait pratiquement qu’augmenter depuis 25 ans, l’accès à la propriété en Suisse est meilleur marché que dans les pays voisins si l’on se base sur les revenus.
Ainsi un ménage doit travailler environ huit ans et demi pour acheter un logement, contre plus de neuf ans en Alle-magne, plus de dix ans en Autriche et même treize ans en France. D’après une étude de Raiffeisen, les Suisses sont ceux qui épargnent le plus lorsqu’ils accèdent à la propriété.
Les métropoles européennes de plus en plus chères
L’immobilier comme placement et comme prévoyance Outre l’achat d’un logement pour y vivre, il existe d’autres possibilités pour tirer parti des avantages du marché im-mobilier, p. ex. en achetant des fonds. Les biens immobiliers sont des biens matériels non liquides qui ont constitué des valeurs fiables par le passé, même en période de ralentisse-ment conjoncturel et de hausse de l’inflation. Ainsi, malgré leur valorisation parfois élevée et leurs risques de placement, ils offrent une certaine stabilité et de bonnes possibilités de rendement.
Les caisses de pension en sont friandes. Outre des biens immobiliers directs, leurs portefeuilles comprennent égale-ment des fonds immobiliers, des fondations de placeégale-ment et des actions immobilières. Compte tenu du volume élevé de ces investissements, la demande générée accentue la raréfaction des biens. L’expérience montre que les inves-tissements immobiliers demeurent longtemps dans les
dépôts des investisseurs institutionnels: ils sont par consé-quent «en dehors du marché» et assurent une certaine stabilisation.
Depuis quelques années, on parle de surchauffe, voire de bulle de l’immobilier. Ce phénomène n’a cependant pas occasionné de recul des prix, bien au contraire. Les em-placements les plus prisés poursuivent leur hausse, et ce, pas seulement en Suisse, mais dans toute l’Europe. Les investissements dans l’immobilier constituent, selon nous, une possibilité de placement avantageuse à long terme.
Investir dans un fonds permet une large diversification et, ainsi, une répartition des risques par région ou par type de biens (habitations, bureaux et/ou commerces). Nous main-tenons donc notre taux stratégique de 5 % d’investisse-ments dans des fonds immobiliers suisses dans la gestion de fortune. ■
En dépit d’une activité soutenue dans le secteur de la construction, les logements abordables restent une denrée rare dans de nombreuses grandes villes européennes.
C’est pourquoi on assiste à une véritable ruée sur leurs appartements locatifs.
Par Stefan Kunzmann, responsable Investment research
Actuellement, les États-Unis et la Chine constituent les principaux pôles économiques. Tandis que la Chine ambi-tionne de se posiambi-tionner comme la première puissance mondiale sur le plan économique et géostratégique à travers son projet de «nouvelle route de la soie», les États-Unis tentent d’augmenter durablement le rythme de croissance de leur économie en ravivant la coopération avec leurs vieux alliés et en planifiant un programme de méga-infrastructures, censé combler les déficits évidents dans le pays.
Ces deux projets promettent, pour les années à venir, des taux de croissance dynamiques et comparables pour les deux puissances mondiales. L’Europe devra bientôt se