Partie 1 Qu’est-ce que la vacance de logement ? Cas du territoire Niortais
1.5.3 Les enjeux :
Les 5 typologies communales, recoupées avec l’analyse de la situation de vacance existante, et au vue des besoins ou projets exprimés par la commune, ont permis de faire émerger des enjeux propres à chaque secteur, utilisant la méthode d’analyse AFOM (Atouts, faiblesses, opportunités, menaces). Une analyse AFOM contient une nécessaire part d'arbitraire. Selon le point de vue adopté, une caractéristique du territoire peut être considérée comme une force ou comme une faiblesse. Les atouts et faiblesses sont les traits positifs et négatifs du présent.
Les opportunités et menaces sont les traits positifs et négatifs que l'avenir peut réserver, selon les choix d'action des acteurs publics.
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a. La Ville-centre et la vacance :
La Ville-centre de Niort constitue le cœur du pôle urbain. A la fois pôle d'équipement de proximité (boulanger, école, pharmacie...), intermédiaire (supermarché, collège, garde d'enfants...), supérieure (hypermarché, lycée, maternité...), la Ville-centre est dotée de nombreux équipements de sports, loisirs et culture.
Niort est une typologie à part entière, «hors catégorie», elle n’apparaît donc pas dans notre grille d’analyse, puisque notre travail ne prétend pas aborder la problématique de logements vacants d’une ville de 58 000 habitants et s’est concentré sur les autres communes du territoire Niortais. Pour la Ville de Niort, le taux de la vacance a augmenté entre 2009 et 2013, où il atteint 11% (Filocom 2013), soit 3349 logements vacants recensés dans le parc privé. Actuellement, les outils sont très ciblés «centre-ville» : une deuxième OPAH-Ru en cours, réalisée sur un périmètre en centre historique ; et un Contrat de Ville, comprenant des études d’îlots OPAH Ru sur le Quartier Pontreau Colline St André, avec accent sur la détection de logements indignes, constituent les deux principaux outils sur des secteurs à enjeux pour la Ville de Niort.
Figure 18: Secteurs prioritaires sur Niort de lutte contre la vacance
(Source : CAN - PCI Vecteur et Fichiers Fonciers ® 2015 DGFiP)
Ces enjeux pour la Ville de Niort sont :
- améliorer l’image des quartiers les plus touchés par le problème de vacance.
- renforcer l’offre de logements sans avoir à construire de nouveaux logements en extension urbaine. La remise en marché de logements vacants est ainsi un enjeu fort pour valoriser le parc ancien, bien situé et bénéficiant des aménités de la Ville, ce que n’ont pas les extensions urbaines éloignées.
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b. Les communes 1ere couronne et péri-urbaines :
Aiffres, Chauray, Echiré et Vouillé
Les mots des élus44 : Atouts : Communes avec services, équipements de haut
niveau, entreprises et emplois qualifiés.
Bonne accessibilité par voie ferrée et Autoroutes. Dynamisme démographique favorable.
Paysage, patrimoine naturel et bâti remarquables, cadre de vie résidentiel attractif : proximité nature, et accès direct à toutes les commodités de la Ville. Des communes en projets malgré des ressources fiscales en baisse.
Des divisions parcellaires se pratiquent (Bimby)
«semi urbaine semi rurale»
«Périurbaine, quasi quartier de Niort»
Faiblesses : Des fragilités en offre de santé. «Rurbaine : des hameaux avec présence Opportunités : Requalifier les logements vacants ou dégradés pour
conventionner locatif social. Densification douce possible.
Développer le tourisme, les bords de Sèvre sont beaux.
d'exploitation agricole et proximité Niort»
Menaces : Logements sociaux difficiles à réaliser à Vouillé et Echiré.
Densité de médecins45 : 3 et 3,7 à Aiffres et Chauray (moyenne de 10.2 sur la CAN).
«Apaisée, fraternelle et avec beaucoup d'atouts»
44
Réponse des élus à la question posée «quels mots pour caractériser votre commune ?»
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c. Les communes périurbaines à caractère rural :
St Gelais, St Maxire, Villiers en Plaine et Coulon
Les mots des élus46 : Atouts : Communes avec services et commerces de proximité.
Dynamisme démographique favorable.
Paysage, patrimoine naturel et bâti remarquables, cadre de vie résidentiel attractif : forte présence de la nature, et proximité des aménités de la Ville.
Des divisions parcellaires se pratiquent, sauf dans communes non raccordées à l’assainissement collectif.
Des communes en capacité de projets mais sous vigilance financière.
Des communes disposant de terrains constructibles.
Des habitants attirés par un cadre de vie «campagne», avec des exigences d’urbains (services et équipements).
«Périurbaine, avantage ville et campagne»
«attractive : attrait Faiblesses : Taux de Résidences Principales datant d’avant 1946 ≥30%
(sauf St Gelais : 19%).
L’offre de transport en commun est peu attractive. Du stock en Terrain à Bâtir à écouler.
Des fragilités en offre de santé.
Des habitants attirés par un cadre de vie «campagne», avec des exigences d’urbains (services et équipements).
touristique et cadre de vie du Marais poitevin et proximité Niort»
Opportunités : Requalifier les logements vacants ou dégradés pour valoriser les centres bourgs.
Agir sur modes de déplacements doux, l’offre de stationnement, l’accessibilité pour maintenir la trame villageoise et maîtriser l’attractivité commerciale des centres bourgs.
Densification douce possible
Accompagnement possible de l’EPF pour portage foncier.
«Périurbaine à caractère
rural»
Menaces : Perte d’attractivité des centres-bourgs anciens face à l’étalement de l’urbanisation et l’offre en Terrain à Bâtir.
Répercussion d’un axe routier traversant le bourg sur l’attractivité du son centre, avec répercussion sur l’implantation commerciale. Morcellement entre lotissements et vieux bourgs.
«Rurbaine»
Claire ARAGAU47 voit dans le périurbain l’occasion de concevoir autrement cet espace, comme «une autre ville, une autre campagne».
Privilégier par exemple les petites et moyennes surfaces commerciales autour desquelles se greffent des commerces de détails en périphérie du bourg, mettre en place des politiques de stationnement, constituer des réserves foncières pour l’accueil de nouveaux services et équipements, sont autant de stratégies d’intervention et d’anticipation de la part des élus pour recomposer la trame villageoise, garantir et maîtriser l’attractivité commerciale.
46 Réponse des élus à la question posée «quels mots pour caractériser votre commune ?» 47
ARAGAU, Claire. Du périurbain aux périurbains : diversification sociale et générationnelle dans l’Ouest
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d. Les communes autonomes :
Prahecq, Mauzé sur le Mignon, Frontenay Rohan Rohan et Beauvoir sur Niort
Les mots des élus48 : Atouts : Communes avec services et équipements de la gamme
intermédiaire (collège, gare, supermarché, EHPAD, structures périscolaires…), entreprises et emplois. Pôles de services intermédiaires SCOT.
Bonne accessibilité routière et par voie ferrée (une gare à Mauzé et une à Beauvoirt sur Niort).
Des divisions parcellaires se pratiquent (Bimby) Des communes en projet.
«entre commune rurale et Périurbaine»
Faiblesses : Du stock en Terrain à Bâtir à écouler (prix trop élevé). Des indicateurs de vacance à surveiller (taux, poids du bâti ancien, ressenti des élus).
«commune rurale et attractive»
Opportunités : Requalifier les logements vacants ou dégradés sur secteurs à enjeux (rue principale, place) par actions sur l’habitat et l’espace public.
Agir sur modes de déplacements doux et l’offre de stationnement pour garantir et maitriser l’attractivité commerciale des centres bourgs.
Reconvertir les bâtiments patrimoniaux obsolètes (Frontenay)
Densification douce possible.
Renforcer l’attrait des TC par création de parkings relais et favoriser l’intermodalité.
«commune située entre plusieurs bassins de vie
et d'emploi»
Menaces : Une vacance plus visible dans le cas d’un axe routier à trafic élevé qui impacte l’attractivité de la rue et des espaces publics traversés.
«périurbaine, un peu dortoir»
Le SCOT du Territoire Niortais (2013) met en avant pour ces communes un bon potentiel «Développement Durable» à travers des opportunités foncières connectables au réseau ferroviaire et donc susceptibles d’accueillir des activités consommatrices ou productrices de fret, traitées par le rail. Ces communes sont attractives pour une population qui rechercherait des localisations plus rurales mais en mesure d’offrir une alternative à la voiture pour tous les types de déplacements y compris vers La Rochelle ou Poitiers.
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e. Les communes rurales de plaines céréalières :
Usseau, La Rochenard, Marigny, Priaires et Thorigny sur le Mignon
Les mots des élus49 : Atouts : Paysage, patrimoine naturel et bâti de qualité.
Marigny a une gare.
Faiblesses : Des communes qui essaient de maintenir leur population, avec peu ou pas de commerces et services de proximité. Pas d’offre de transport en commun sauf transport à la demande (TAD).
Territoire peu attractif pour lotisseurs, disposant de peu de terrain constructible et de logements locatifs. Cela questionne sur le maintien de la population.
Peu ou pas de capacité financière, manque de moyens humains et d’ingénierie.
Taux important de bâtiments anciens dans le tissu urbain. Des indicateurs de vacance plus inquiétants et visibles (taux, poids du bâti ancien, ressenti des élus) sur certaines
communes.
Une vacance majoritairement structurelle.
«accueillante et dynamique» «Rurale, où cohabitent les nouveaux arrivants et les locaux attachés à leur commune» Opportunités : Requalifier logements vacants pour locatif conventionné.
Renforcer l’attractivité de la Gare de Marigny par la création de parkings relais et veiller à une offre de transport de qualité (fréquence, horaire).
Rechercher un système de synergie et d’interdépendance, plutôt que de concurrence, avec les communes voisines (mutualisation ou complémentarité de services,
commerces …), d’autant que ces communes sont en limite de territoire EPCI et de département.
Valorisation de site éolien possible (Priaires).
«rurale à mentalité péri- urbaine : les gens veulent les mêmes
choses qu'en Ville»
Menaces : Nuisances dues à un axe routier au trafic important d’où répercussions sur la vacance de logements et l’attractivité du centre-bourg.
Questionnement sur le devenir et perspective des petites communes (80 et 117 habitants à Thorigny et Priaires), existe- t-il une taille critique ?
«Commune Rurale»
Dans cette typologie, quatre communes sur cinq sont dotées de Cartes communales ou RNU. Seul Marigny a élaboré un PLU. Ce sont donc des communes qui n’ont pas fait l’objet d’une vision transversale et prospective sur les conditions de leur développement. On constate qu’il existe un lien entre le poids du bati ancien (avant 1946) et le taux de vacance global. Le poids de la vacance structurelle est très majoritaire. Le fort taux de vacance pour la commune de Thorigny est à relativiser du fait qu’il s’agit d’une commune de moins de 100 habitants. Globalement, ces communes restent encore assez attractives comme le montrent des indices de jeunesse assez elevés (hormis Priaires) et des taux d’évolution de la population municipale de 4% (La Rochénard et Thorigny). Mais ces chiffres s’expliquent surtout par la réalisation d’opération de lotissements, qui ne traduisent pas un phénomène durable à moyen ou long terme.
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f. Les communes rurales du marais poitevin :
St Hilaire la Palud, Le Vanneau-Irleau et Arçais
Les mots des élus50 : Atouts : Paysage, patrimoine naturel à très haute valeur
environnementale.
Des communes en capacité de projet.
Faiblesses : Des communes qui essaient de maintenir leur population et commerces de proximité.
Pas d’offre de transport en commun sauf transport à la demande (TAD).
Taux important de bâtiments anciens (avant 1946) dans le tissu urbain (43% à 55%).
Rétention foncière et immobilière. Peu d’attractivité résidentielle.
La valeur touristique du Marais poitevin a peu de retombées en termes d’attractivité résidentielle et de développement durable des communes.
Vacance de logements inquiétante et visible, qui impacte l’attractivité des centres-bourgs, renforcés par le taux de résidences secondaires. «Rurale, active et vivante» «Rurale, nature authentique, sauvage, terroir traditionnel»
Opportunités : S’appuyer sur compétences du Parc Naturel du Marais Poitevin, du CAUE … pour "faire projet" avec les habitants, autour de la revitalisation centres-bourgs.
S’approprier les enjeux des documents d’urbanisme existants, pour mener ou poursuivre une réflexion prospective sur le territoire.
Mobiliser le bâti vacant comme levier de développement d’une politique d’accueil dans les territoires ruraux en perte de vitesse.
Produire du locatif social conventionné répondant à un besoin exprimé de logements suite décohabitation ménage, pour enfants du pays, seuls ou en couple, souhaitant rester dans la commune, ou pour des personnes âgées autonomes ne souhaitant pas rester dans des maisons trop grandes ou pas adaptées.
Des valeurs touristiques à mettre en avant et à développer encore.
«Commune calme attrayante par son patrimoine naturel»
Menaces : La vacance révèle une inadéquation, en termes d’habitat, entre offre et demande.
La vacance est à la fois sa propre cause et sa propre conséquence.
Présence de biens anciens, souvent mitoyens, parfois laissés en désuétude : plus difficile à remettre sur le marché.
Problème de renouvellement de la population.
Logements vacants : conséquence ou révélateur des inégalités territoriales ? p46/204 Les communes rurales du marais poitevin sont mieux dotées quant à elles en documents d’urbanisme : deux communes ont réalisé un PLU, et le Vanneau-Irleau dispose d’un POS. De plus, la présence du Parc Naturel du Marais Poitevin leur permet de disposer d’ingénierie et d’accompagnement technique.
Nous notons qu’Arçais applique la taxe d’habitation sur les logements vacants THLV.
Pour cette typologie de communes, on voit clairement le lien entre le poids des constructions anciennes datant d’avant 1946, le poids de la vacance structurelle et le taux de vacance global. On note des indices de jeunesse et taux d’évolution de la population municipale faibles : cela traduit un problème de renouvellement de la population et de fait un manque d’attractivité de ces communes. La vacance revèle un territoire en déprise et manque d’attractivité.