Description générale des études de cas

L’analyse porte sur neuf projets dont huit proviennent des États-Unis et un du Canada. La figure 6 présente le nom des sites ainsi que leur lieu d’origine. Huit des projets sont américains et se situent au centre des États-Unis, soit entre la latitude 40° à 50° alors que le projet San Elijo Hills

Town Center se localise à proximité de la frontière canadienne. Les renseignements fournis dans

cette section proviennent de l’Urban Land Institute, sauf pour le projet canadien pour lequel nous apporterons une référence différente en vue d’appuyer les données rapportées. L’annexe 4 présente l’information détaillée relative aux projets.

Les neuf études de cas partagent plusieurs éléments géographiques similaires. La dimension des sites à l’étude varie de 10.5 à 40.5 hectares. Ils respectent donc en grande partie la taille optimale visée, soit entre 15 et 30 hectares. Les études de cas se situent près de cours d’eau ou de vallées et présentent toutes une topographie relativement plate. Chacun des projets se localise dans un milieu urbain. Certains se retrouvent dans de grandes villes (Portland, Pittsburgh, Mississauga), plusieurs autres en banlieue de grandes villes (Edina - Minnesota; Glendale - Milwaukee) ou près de grandes villes (Huntersville - Charlotte; San Marcos - Escondido et San Diego; Glenview - Chicago). Les projets font partie de villes comportant une variété de fonctions urbaines (commerciale, de service, professionnelle, résidentielle, etc.) et comptant plus de 50 000 habitants sur leur territoire (56 000 à quelques millions d’habitants) (Statistiques Canada, 2010a; U.S. Census Bureau 2010).

Complétés entre 1987 et 2007, les projets sont récents et comportent une réorientation dans l’occupation du territoire. En effet, la majorité des études de cas sont des réaménagements qui visent à développer un quartier sous d’autres fonctions. Toutefois, Birkdale Village et San Elijo

Hills Town Center sont de nouveaux développements. Les projets font tous la promotion d’un ou

plusieurs modes de transport actif. Leurs objectifs prônent généralement la mise en valeur de l’économie locale par la création d’un centre urbain dynamique. La valorisation ou la conservation du milieu naturel est présente dans les deux tiers des projets. Le processus de conception, de prise de décision et de réalisation a requis la contribution de plusieurs partenaires tels que la municipalité, des firmes privées et des spécialistes. Ainsi, les projets bénéficient d’un partenariat public-privé pour la conception du projet ou pour l’apport de bénéfices fiscaux. Seulement trois études de cas affichent un travail collaboratif avec des organismes publics ou la population.

Situés sous des latitudes moyennes, la plupart des projets subissent les intempéries causées par le climat. En effet, les précipitations annuelles se situent entre 600 mm et 1100 mm de pluie ainsi que 175 mm à 1400 mm de neige, à l’exception de San Elijo Hill Town Center qui ne reçoit aucune neige et peu de précipitations. Les températures hivernales moyennes maximales varient de -20 à 10 degrés Celsius. Les températures estivales moyennes maximales se fixent normalement autour de 37 degrés Celsius. (National Oceanic & Atmospheric Administration (NOAA), S.D; Météo media, 2011). Ainsi, la majorité des études de cas se situe dans un lieu où le climat est relativement favorable au transport actif du printemps à l’automne. Toutefois, la

quantité élevée de précipitations dans certaines villes contribuent à rendre les déplacements en modes doux plus difficiles.

La densité des villes où l’on retrouve les projets fluctue de 1550 à 2441 habitants au kilomètre

carré (hab./km2) dans les grandes villes et de 398 hab./km2 à 2013 hab./km2 pour les banlieues et

les villes à proximité d’un grand centre métropolitain (Statistiques Canada, 2010a; U.S. Census Bureau 2010). La densité d’unités de logement des études de cas est plus forte ou équivalente à celle de leur ville, à l’exception de Washington’s Landing et Birkdale Village.

La totalité des études de cas comporte une mixité de trois à sept usages, dont des zones résidentielles et de commerces ou services. San Elijo Hills Town Center et Glen Town Center ne comportent pas de zones professionnelles contrairement aux autres projets. Les autres fonctions urbaines correspondent aux zones de loisirs (parcs, places publiques, cinémas, centres de loisirs, etc.), aux zones communautaires et/ou institutionnelles (clubs, écoles primaires, centres communautaires, cliniques médicales) et aux zones industrielles légères (petites industries). La nature des projets a nécessité la création de nouveaux zonages ainsi que l’adoption de politiques favorables à la mixité des usages.

Les coûts totaux des développements se chiffrent à entre 18 et 175 millions de dollars américains. Seul le projet de Bayshore Town Center atteint le montant de 399 millions. Ce montant s’explique par l’importante décontamination du terrain ainsi que par la nature et la diversité des emprunts nécessaires à sa réalisation. Les projets se classent selon deux envergures financières :

Port Credit Village, New Columbia, Glen Town Center et Centennial Lakes affichent des coûts

plutôt importants, soit entre 140 et 175 millions, alors que Birkdale Village, Edinborough, San

Elijo Hills Town Center et Wasington’s Landing ont atteint des dépenses de 18 à 80 millions de

dollars. À l’exception de Birkdale Village, tous les projets ont bénéficié d’avantages fiscaux du secteur public, que ce soit de l’argent directement versé par les municipalités ou par le gouvernement fédéral ou encore, des prêts avantageux ou des legs de terrains. La majorité des projets ont aussi profité d’un financement fiscal par le biais de taxes (Tax-Increment Financing). L’ULI atteste que huit projets sur neuf affichent officiellement une excellente rentabilité. L’information sur le neuvième projet n’est pas disponible. La valeur des unités de logement a crû depuis leur mise en marché. Les taux d’occupation des résidences varient de 60 à 100 %, bien que l’occupation de la majorité des études de cas tourne davantage autour de 85 à 100 %. Les

commerces ou les services et les bureaux ont été rapidement loués ou achetés, malgré des taux d’occupation quelque peu inférieurs à ceux des zones résidentielles.

Cette section dresse un portrait global des études de cas qui permet, par la suite, de mettre de l’avant plusieurs similitudes. Malgré quelques différences sur certains aspects, les projets possèdent des lignes directrices très similaires. Il s’agit de témoignages d’aménagement en faveur du transport actif et valorisant les déplacements quotidiens en milieu urbain.