Le déroulement de la deuxième recherche

La deuxième recherche s’est déroulée en cinq grandes étapes (Figure 5 : 68) :

1ère étape : sélection des terrains et récolte des informations (mars-mai 2007)

La première étape a consisté à sélectionner les projets urbains et à réunir des informations. Le choix des projets s’est réalisé en fonction des quatre critères respectifs suivants :

Premièrement, en fonction des types d’investisseurs, correspondant aux deux circuits et logiques identifiées.

68 _{La liste des projets analysés se trouve dans les annexes 2 et 3.}

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Deuxièmement, en fonction de l’importance des projets. Seuls des projets urbains dont les coûts étaient supérieurs à 100 millions CHF ont été retenus.

Troisièmement, en fonction de la disponibilité des informations et de l’identification de critères et de mesures de durabilité à priori (par ex. la pose de panneaux solaires sur les toits).

Quatrièmement, en fonction du degré d’avancement des projets. Les projets pouvaient être soit achevés, soit en cours de réalisation. Les projets devaient par conséquent être suffisamment aboutis (avoir obtenu le permis de construire) afin de pouvoir en apprécier les trajectoires.

2ème étape : première étude exploratoire et construction d’un cadre conceptuel et analytique (juillet-septembre 2007)

Un premier projet a rapidement été choisi dans le but de constituer une étude exploratoire. Le complexe multifonctionnel de la Maladière (centre commercial et stade de sport avec salle de gymnastique et centre d’exploitation du service du feu) offrait plusieurs avantages analytiques. Premièrement, il était considéré comme le premier projet en partenariat public-privé (PPP), qui a fait école par la suite en Suisse. Deuxièmement, étant situé dans la même ville, je pouvais plus facilement accéder aux personnes et aux informations.

A partir d’une première analyse de la trajectoire de ce projet, nous avons pu construire un cadre conceptuel et analytique de la durabilité. En cela, il s’agissait de surmonter la principale difficulté de cette recherche : comment construire une approche pertinente permettant d’aborder la durabilité dans le cadre de projets urbains ?70

Différentes questions se sont posées. En premier lieu, sur le plan conceptuel, le développement durable est défini de manière trop générale et cela pose des difficultés de compréhension et d’interprétation lorsqu’il s’agit de l’appliquer dans un contexte particulier. Dans notre cas, il n’existait – n’existe toujours pas de définition claire de ce qu’est la durabilité dans le construit : qu’est-ce qu’une ville durable, qu’est-ce qu’un bâtiment durable, etc. ? Il n’y a pas consensus. Ensuite, sur le plan légal dans le cadre d’un projet de construction, la durabilité est approchée de manière indirecte par les lois sur l’aménagement du territoire et sur les constructions ainsi que par la loi sur l’environnement. Dans tout projet de construction, il existe une procédure à suivre où il s’agit de respecter un certain nombre de normes « industrielles » en matière de qualité. Troisièmement, la mise en pratique du développement durable dans un projet ou son évaluation suppose la définition de critères pertinents, soit à priori, soit à posteriori. D’une part, les critères peuvent être génériques ou particuliers, c’est-à-dire adaptés au contexte. D’autre part, les critères peuvent être définis de manière externe, par des experts, ou de manière partagée, entre les experts et les acteurs du projet. En résumé, il n’y avait pas, et il n’y a toujours pas, dans la plupart des projets de définition à priori de la durabilité d’un objet urbain. Nous sommes donc partis d’une

approche en situation de la durabilité (1.2.1 et 2.1).

70 _{Par exemple, ceux-ci ne s’inscrivaient pas dans le cadre d’écoquartiers où la durabilité pouvait être plus}

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3ème étape : analyses de projets urbains au moyen d’entretiens approfondis (novembre 2008- septembre 2009)

Le cadre analytique et conceptuel établi ainsi que l’étude d’un premier projet urbain nous a permis de répliquer notre démarche (Yin, 2003) et de développer une certaine systématique dans la reconstitution des chaînes de production des autres projets retenus.

Les trajectoires de deux autres projets ont pu être réalisées au moyen d’entretiens approfondis et des documents qui nous ont été remis à ces occasions. En raison de divers problèmes internes, le nombre de projets urbains analysés a dû être réduit puisque sur les six envisagés, trois ont été réalisés, dont deux auxquels j’ai directement participé (La Maladière et Sihlcity). Précisons que l’accès aux documents clés, portant sur les informations chiffrées afin d’estimer la répartition des coûts entre les différents acteurs (entrepreneurs, locataires, investisseurs et municipalité), a été une grande limite. Cependant, pour chaque projet urbain, le montage financier des projets a pu être recontextualisé afin de saisir la manière dont des compromis ont été trouvés sur des questions sensibles du point de vue de la durabilité (par exemple sur des enjeux liés à la diminution du trafic individuel ou à la qualité des constructions dans le cadre de l’application du label Minergie).

Au fur et à mesure des entretiens et de l’analyse des projets urbains, il est très vite apparu que le réseau d’acteurs était limité et qu’un véritable marché des grands projets urbains se mettait en place. Contrairement à nos hypothèses de départ fondées sur le rôle important des investisseurs, nous avons pu identifier que les acteurs centraux de la chaîne de production étaient les promoteurs, et plus spécifiquement les entreprises totales. Celles-ci ont accumulés de multiples compétences (techniques, financières, juridiques, etc.), ont peu à peu développés des contacts et des capacités de négociations avec les principaux exploitants-locataires (groupes et chaînes commerciales), les principaux investisseurs et les diverses municipalités. La recherche s’est ainsi orientée sur la chaîne de production au niveau national. Ensuite, lors des entretiens, les questions se sont également centrées sur le marché, c’est-à-dire les autres projets auxquels les acteurs participaient. Parallèlement, une analyse plus précise du marché des grands projets immobiliers a été réalisée à partir de rapports de gestion des principales entreprises totales du pays, qui étaient notamment impliquées dans les trois projets. Des informations ont été ainsi récoltées sur les dix autres grands projets multifonctionnels récents et destinés à des investisseurs institutionnels71_{. Cette démarche a été complétée par la récolte} d’informations à partir de la littérature spécialisée sur les marchés immobiliers, d’institutions (Wuest&Partner ; Crédit Suisse ; UBS) ou d’association (PPP Schweiz ; association des fonds de placement ; association des investisseurs immobiliers). Cela nous a permis d’avoir une vision d’ensemble du marché et des différentes mesures institutionnelles qui ont favorisé ou qui sont planifiées pour développer le marché.

4ème étape : focus group (octobre 2009)

Un atelier réunissant des acteurs publics et privés de la filière de production des objets urbains a été organisé en octobre 2008. L’objectif de cet atelier était double. Il s’agissait d’une part d’avoir un retour sur la pertinence de notre approche de la durabilité dans le construit urbain. D’autre part, il s’agissait d’approfondir les modalités des interactions entre les acteurs sous les angles du financement et de la durabilité et de récolter des informations sur la constitution du marché national des grands projets, notamment dans le cadre du développement de PPP pour le construit urbain (infrastructures immobilières et de réseau).

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5ème étape : rédaction d’un rapport et de quatre articles (novembre 2008-décembre 2009)

Suite à l’atelier, le travail a consisté à rédiger un rapport succinct qui a été remis au fonds national en janvier 2009. Puis, sur la base d’une analyse plus fine des projets urbains et du marché, quatre articles ont été rédigés. Parmi ces derniers, deux seront prochainement publiés dans des revues internationales et font partie de la présente thèse.

Figure 5: les étapes des deux recherches

Première vue de la filière d'investissement Organisation du 1er focus group

Entretiens approfondis Première version du rapport Organisation du 2e focus group

Rapport final

Rédaction de trois articles Relations finance et

territoires

Sélection des terrains et récoltes de données Etude exploratoire et cadre conceptuel Analyses de 4 projets urbains et du marché

Focus group Rapport final

Rédaction de quatre articles Relations finance, ville

et durabilité 1ère recherche

sept. 2004-février 2006

2ème recherche mars 2007 - déc. 2009