Risque incendie
IV. Démonstration de l’absence d’alternative
IV.1 Argumentaires sur la localisation
Les objectifs de ce projet sont de répondre aux besoins en logements et en commerces des habitants actuels et futurs de Fréjus. Le secteur de Colombier est en effet identifié comme étant un site à enjeux dans le Programme Local de l'Habitat de Fréjus. Sont développé ci-dessous les argumentaires issus du PLU de la commune : « rapport de présentation Modification secteur dit du Colombier ».
IV.1.1 Une nécessaire ouverture à l’urbanisation
Le territoire de la ville de Fréjus est fortement contraint et compte deux PPRI, un PPRIF, trois sites Natura 2000, une ZPPAUP, deux sites classés de l’Esterel et des Maures, un périmètre très important de diagnostic archéologique, des espaces proches du rivage qui couvrent la quasi-totalité des zones urbaines et des coupures d’urbanisation impactant toute la zone du Capou aux portes du quartier de Villeneuve.
De plus, 78% de la commune sont en zones agricoles et naturelles, inconstructibles.
En parallèle, de fortes tensions se font sentir sur le marché immobilier. Actuellement la mise en perspective des revenus des ménages et des prix du marché immobilier (locatif privé et accession) montre des décalages importants entre les potentialités financières des ménages et l’offre du marché.
En réponse à cette situation, le Programme Local de l’Habitat (P.L.H.) de la communauté d’agglomération de Fréjus Saint-Raphaël, approuvé le 27 février 2004 et révisé le 1er juillet 2011, a clairement mis en exergue un certain nombre d’objectifs et d’orientations afin de répondre aux demandes insatisfaites qu’elles soient en matière d’accession, de locatif libre, de locatif intermédiaire et de locatif social. Cela s’est traduit par des objectifs tant quantitatifs que qualitatifs en termes de production de logements (LLS, locatif privé encadré, accession maitrisée) sur la période du PLH (6 ans) pour la commune de Fréjus.
La capacité des zones déjà ouvertes à l’urbanisation ne suffit pas à elle seule à respecter les orientations et les objectifs du PLH, et à répondre aux besoins en logements des habitants et futurs habitants. Il est donc nécessaire d’ouvrir à l’urbanisation d’autres secteurs, définis comme des sites à enjeux dans le PLH, comme le Colombier.
IV.1.2 Un secteur en continuité d’urbanisation
Le projet d’aménagement du Colombier s’inscrit dans un espace urbain entre le quartier de Caïs composé notamment de résidences de tourisme et de logements et la zone d’activité de la Palud et du Pigeonnier accueillant une zone d’activités et des lotissements. Par conséquent, il ne s’agit pas de mitage, le projet s’inscrivant dans un tissu urbain continu et respectant le principe de continuité d’urbanisation. Il est situé en dehors de contraintes réglementaires (PPRI, Loi littoral, zonages environnementaux).
Une partie de ce secteur du Colombier sera consacrée à de l’activité économique, essentiellement commerciale sans concurrencer les commerces existant sur la commune. Il est important de noter que tous les secteurs prévus pour accueillir les zones d’activités sont urbanisés ou en cours de finalisation, c’est notamment le cas par exemple, du Capitou, de la Palud, du pôle production, du pôle BTP et du
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Volet naturel de l’étude d’impact du projet d’aménagement du Colombier – Fréjus (83) Biotope, 2018
pôle mixte. Il est donc nécessaire d’ouvrir à l’urbanisation le secteur dit du Colombier qui devrait permettre de réaliser environ 190 logements et créer une nouvelle zone essentiellement commerciale qui regroupera des enseignes de qualité et répondra aux besoins des habitants du quartier.
L’ouverture à l’urbanisation de ce secteur permettra de réaliser un projet qui réponde à la fois aux écologiques, ne conduit pas à une consommation excessive de l’espace, ne génère pas d’impact excessif sur les flux de déplacements, ne nuit pas à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces, services et n’est pas concernée par le Plan de Prévention du Risque Inondation.
IV.2 Evolution du projet d’aménagement pour aboutir au projet de moindre impact
Afin de réaliser ce projet, Le Plan Local d'Urbanisme secteur dit du Colombier a été modifié de la manière suivante :
▪ Reclassement d’une partie du secteur 2AUb en zone 1AUb destinée à de l’activité et en zone 1AUa destinée au logement et règlementation de ces nouveaux zonages.
▪ Modification de l’emprise de l’Emplacement Réservé de la voirie en cohérence avec le futur aménagement.
Cet emplacement réservé traverse les terrains de la société Joseph Costamagna SA et entraine de fait la division de ceux-ci en 2 parties. Afin de compenser cette contrainte, le projet prévoit :
▪ D’élaborer sur la partie Nord de son tènement foncier un programme de construction de logements.
▪ D’élaborer sur la partie Sud une zone d’activités commerciales et tertiaires.
Au fur et à mesure de l’avancée des expertises écologiques et environnementales, une réflexion a été menée par Roxim et Costamagna sur le plan d’aménagement afin de minimiser les impacts sur les milieux natures, la faune et la flore, tout en conservant le principe d’aménagement. Les plans suivants présentent l’évolution des plans :
- Plan initial V1 de Décembre 2015 : cf. figure 7 ci-dessous - Plan modifié V2 de Janvier 2016 : cf. figure 8 ci-dessous - Plan modifié V3 de Juin 2017 : cf. figure 9 ci-dessous Les évolutions du projet concernent notamment :
▪ Le maintien d’un vaste espace non aménagé à l’ouest de la zone de logements pour permettre le maintien de la Phalaris Aquatica
▪ Le déplacement des bâtiments commerciaux permettant de réaliser une trame noire (voie naturelle boisée de 10 m de large) pour les chauves-souris
▪ La mise en place de bassins de rétention à l’air libre pour accueillir le crapaud calamite.
Différentes variantes ont été proposées l’organisation des aménagements. Le choix demoindre impact environnemental a été préféré.
FIGURE 7:PROJET D'AMENAGEMENT INITIAL VERSION V1- DECEMBRE 2015
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FIGURE 8:PROJET D'AMENAGEMENT VERSION V2-JANVIER 2016
Réagencement des logements permettant de réduire l’impact sur la flore
Figure 9 : Projet d'aménagement – Version finale V3 - Juin 2017
Elargissement de la trame boisée pour atteindre 10 m de large
Parking souterrain sous l’emprise des logements pour réduire l’emprise du projet sur les milieux
naturels Recul des bâtiments
Création d’une zone humide (bassin de rétention à ciel ouvert)
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