Conclusions

Refere-se o art. 1.420, §2º, à garantia real sobre a coisa comum. Preceitua que “a coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver”.

A primeira observação a ser feita é que esse dispositivo se refere apenas ao condomínio tradicional e não ao horizontal.

158 _{PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas. Brasília: Senado Federal, 2004, vol. II,} p. 196-197.

No condomínio horizontal159 há uma propriedade exclusiva e perfeitamente individualizada, que pode ser utilizada de forma autônoma e totalmente independente pelos condôminos ao lado de uma área comum indivisa, que é exercida de forma conjunta por todos os condôminos. A soma da área exclusiva com a área comum dividida pelo total das unidades resulta na fração ideal do solo. Tal fração serve para delimitar a quota de cada condômino que diz respeito a sua titularidade. Se a propriedade comum (art. 5º da Lei nº. 4.591/1964) é inalienável, quer aos condôminos, quer a terceiros, o mesmo não ocorre com a propriedade exclusiva ou de unidades autônomas de cada condômino, que possui o direito de dispor de suas unidades ou gravá-la, de acordo com o art. 1.335, I, do Código Civil160. Apenas deve ser observado que, se a unidade exclusiva for dada em hipoteca, estará, por óbvio, incluído o direito do proprietário também às partes comuns.

Quanto ao condomínio comum, tradicional, em que a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes161_{, o antigo artigo 757}162 _{do Código}

Civil de 1916 exigia que, para a constituição da garantia real, a coisa fosse divisível.

159 _{Nelson Nery Junior e Rosa Maria B. de Andrade Nery dispõem que “a marca dessa nova} espécie de propriedade era e é a de conjugar, de um lado, frações autônomas do todo que são objeto de propriedades separadas, de vários titulares, e, de outro lado, um conjunto de estrutura e de serviços comuns que atende a todos os proprietários das frações autônomas” (Código Civil Anotado e Legislação Extravagante. 2. ed. São Paulo: RT, 2003, p. 642). 160 _{Art. 1.335. São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor de suas unidades.} 161 _{PEREIRA, Cáio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 19. ed. Rio de Janeiro:} Forense, 2007, vol. IV, p. 175.

162 _{Art. 757. A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real,} na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver, se for divisível a coisa, e só a respeito dessa parte vigorará a indivisibilidade da garantia.

Com a mudança advinda do §2º do art. 1.420, pacificou-se antiga divergência ocorrida na doutrina, diante do conflito entre o antigo art. 757 e o artigo 623, III163, do Código Civil de 1916, já que este último permitia a cada condômino o direito de alienar ou oferecer em garantia real a sua fração ideal, não havendo qualquer distinção a respeito da coisa ser divisível ou indivisível164_{. Agora,}

portanto, não importa se a coisa é divisível ou não, o condômino pode, sem o consentimento dos demais, oferecer sua quota ideal em garantia.

A norma anterior mencionava expressamente tal restrição, enquanto que a norma nova praticamente repetiu o texto anterior, mas cuidando de suprimir exatamente a restrição que se referia aos bens indivisíveis. Logo, é evidente que a supressão teve exatamente o propósito de acabar de vez com a mencionada restrição165_.

Cabe advertir que, mesmo sendo possível o oferecimento de quota que recai sobre coisa indivisível, havendo o inadimplemento da obrigação e sendo parte de coisa indivisível levada à alienação judicial, os outros condôminos devem necessariamente ser notificados para que, querendo, exerçam seu direito de preferência sobre a aquisição do bem, seja o bem arrematado por terceiros, seja adjudicado pelo próprio credor hipotecário.

163 _{Art. 623. Na propriedade em comum, compropriedade, ou condomínio, cada condômino ou} consorte pode: III – alhear a respectiva parte indivisa, ou grava-la (art. 1.139).

164 _{Mesmo sob a égide do Código Civil de 1916, Arruda Alvim proferiu parecer sobre o assunto,} revelando que, “A segunda frase, do art. 757, permite que o comproprietário de parte ideal, de coisa divisível, dê sua parte ideal em garantia, para o que tem inteira e plena capacidade, sem qualquer tipo de interferência dos seus condôminos, desnecessitando dar a estes qualquer notícia do fato; senão, vejamos: O sentido das expressões “se for divisível (do art. 757, 2ª parte, do Código Civil) é o de que a lei se satisfaz com a mera aptidão da coisa à divisibilidade. Portanto, a hipótese considerada, nesse art. 757, 2ª parte, é a de estar indivisa a coisa, mas ser suscetível de ser dividida” (Direito Civil – Coleção Estudos e Pareceres. São Paulo: RT, 1995, p. 195).

165 _{DANTAS JUNIOR, Aldemiro Rezende; ROMITTI, Mário Miller. Comentários ao Código}

O direito de preferência, mais uma vez sublinhe-se, só incide no caso de a quota recair sobre coisa indivisível. Confira-se julgado do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO OPOSTOS POR CONDÔMINO, QUE NÃO FOI INTIMADO DA PRAÇA. DIREITO DE PREFERÊNCIA INTEXISTENTE.

A preferência assegurada ao condômino supõe o estado de indivisão do condomínio, não sendo dessa espécie o imóvel arrematado, o qual, embora integrante de gleba maior, tem divisas averbadas no Cartório do Registro de Imóveis; validade da praça realizada sem a intimação de quem tem imóvel situado além desses limites.

Recurso especial não conhecido166.

No entanto, havendo quota de coisa indivisível, o condômino tem direito a exercitar seu direito de preferência, direito esse que será exercitado dentro do processo de execução a que o bem está submetido, até a assinatura do auto de arrematação ou adjudicação, a saber:

Execução judicial. Parte ideal. Se a parte ideal de um imóvel é levada à praça e arrematada por um estranho, o condômino pode interpor o seu pedido de adjudicação alegando a preferência, desde que compareça no processo antes da assinatura do auto de arrematação (RT 634/14).

E é assim porque, uma vez expedido o auto de arrematação, é que esta se torna perfeita, acabada e irretratável, só podendo ser desfeita nas hipóteses mencionadas no §1º do art. 694 do Código de Processo Civil.

Destarte, não havendo notificação e não podendo os outros condôminos exercitarem seu direito à preferência no curso do processo executivo, ainda

166 _{REsp 645672/MG; Relator p/ acórdão Ministro Ari Pargendler; Terceira Turma; DJ:} 16/05/2006; DP: 14/08/2006, p. 277.

lhes resta exercitar seu direito de preferência em ação autônoma, depositando o preço e requerendo para si a coisa vendida, no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência167.