i) SAP SEVILLA (sección 5ª) de 4 de junio de 2013 (ROJ SAP SE 1792/2013). Ponente: José Herrera Tagua
.Se formaliza inicialmente en fecha 18 de noviembre de 2004 un contrato de opción de compra entre URVICASA, en cuya posición después se subroga la sociedad DIR, y el particular F, por el que éste concedía a la otra parte por un tiempo cierto y en determinadas condiciones la facultad de decidir respecto a la celebración de un contrato de compraventa de unos terrenos para dedicar a la construcción de viviendas, pagando por esta facultad el precio de la prima en una determinada cantidad de dinero, y pactando que se permitía el apartarse de la compraventa (con el consiguiente reintegro de la prima) cuando se alterasen sustancialmente las previsiones contenidas en el Convenio Urbanístico de 16 de julio de 2004 formalizado por el Ayuntamiento y, entre otros, el particular F concedente de la opción, condiciones que se tenían en cuenta porque la optante se hacía cargo de los gastos derramados por la Comunidad de Propietarios, previa a la constitución de la Junta de compensación, los que derramase éste, así como los que deriven del mismo convenio, cantidades por estos conceptos que, a diferencia de la prima de la opción, que sí sería parte del precio, y como tal se descontaría, estos gastos, sin embargo, serían un añadido al precio y no se descontarían.
El plazo para el ejercicio de la opción fue objeto de ampliación mediante documento de 13 de noviembre de 2008, así como de ampliación también del importe de la prima de la opción.
La optante formula demanda contra el particular F (concedente de la opción) interesando el reintegro de los importes pagados como precio de la prima de la opción, al entender que concurría el supuesto de haberse alterado sustancialmente el Convenio urbanístico que se tuvo en cuenta para el otorgamiento del contrato y haberse alterado también significativamente, por ello, las cantidades que la optante debía pagar como gastos de desarrollo del planeamiento y gestión urbanística que, a diferencia del importe de la prima de la opción, no se descontaban del precio, por lo que suponía un incremento muy significativo del precio inicial.
El tribunal de apelación pone como premisa del principio de conservación de los contratos, y del negocio jurídico en general, lo que hace que la resolución contractual tenga un carácter excepcional y extraordinario, por lo que habrá de hacerse una interpretación rigorista y descriptiva de qué supuestos pueden provocarla y que se circunscriben a cuando se produce una quiebra básica de los elementos esenciales que frustren los intereses de la parte, todo ello en garantía del principio de seguridad jurídica –art. 1091 CC y aforismo pacta sunt servanda- y postula que mientras no se altere el contenido contractual vienen las partes
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obligadas a respetarlo y cumplirlo en los términos estrictos pactados, aunque se modifiquen las circunstancias y factores que sirvieron de premisas al tiempo de su formalización.
Si se entienden producidas alteraciones sustanciales –dice- “podrá instar la aplicación de la cláusula, que se entiende implícita en toda relación contractual, rebus sic stantibus, que exige una modificación del vínculo obligacional, cuando por defecto o alteración de la base negocial, se ha producido una ruptura del equilibrio de prestaciones. Esta cláusula, aunque no tiene acogida legal explícita, es admitida en nuestro Derecho, según algunos autores por lo dispuesto en el art.
1258 CC, y tiene su fundamento en la idea de que si sobreviene un cambio importante en el estado de hecho existente o contemplado por las partes al contratar, puede el obligado resolver el contrato que se le había hecho demasiado oneroso, fracturándose el equilibrio de las prestaciones inicialmente pactadas o instar la oportuna modificación adaptándose a las nuevas circunstancias, y de ese modo eliminar el desequilibrio en las prestaciones que se ha producido. En este sentido, la Sentencia de 16 de octubre de 1989…”, que con cita de las SSTS de 14 diciembre 1940, 5 junio 1945 y 17 mayo 1957, en relación con esta cláusula establece las siguientes conclusiones (alteramos el orden): a) que no está legalmente reconocida; b) pero que es posible que sea elaborada y admitida por los tribunales, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que sirve; c) que es una cláusula “peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente”; d) que se le ha negado efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, otorgándosele solo efectos modificativos encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones, y e) que su admisión requiere como premisas fundamentales: (i) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, (ii) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones; y (iii) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
Invoca también la STS de 20 de febrero de 2001 para señalar la conexión del problema de la modificación sobrevenida de las circunstancias con el principio general de la buena fe, conexión que dice haber sido ya establecida, “sobre todo, por la ciencia y la jurisprudencia alemanas, que han fundado en el parágrafo 242 del BGB la posible modificación o resolución de la relación contractual, y que ha apuntado aquí un criterio similar la STS de 23 de noviembre de 1962, la cual liga con el art. 1258, como justa consecuencia de la buena fe en sentido objetivo, el restablecimiento de la base contractual con reciprocidad equitativa de las obligaciones; e inclusive, menciona una opinión doctrinal de la ciencia jurídica española, según la cual la resolución por excesiva onerosidad o por desaparición de la base del negocio debe considerarse como la regla general cuando la relación obligatoria es sinalagmática”.
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Y a continuación es cuando culmina su argumento con la cita y transcripción literal de los fundamentos jurídicos de la SSTS de 26 de abril de 2013 y 17 de enero de 2013, y de ésta transcribe que “en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales (art.
6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea (art. 6:111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales (art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación…
Y con estos argumentos señala que “sólo será posible apartarse del contrato de opción, en el caso de autos, cuando se trate de una alteración sustancial de las previsiones contenidas en el convenio, es decir, que sea relevante, primordial y básica”, lo que así considera producido toda vez que de los hechos relevantes del caso resulta una “base negocial” integrada por una contribución de gastos según el convenio de 2004 ascendente a la cantidad de 3’36 millones de euros, alterada posteriormente a 6 millones de euros por la modificación del convenio aprobada provisionalmente en el 2008, lo que supone un aumento considerable del precio definitivo de la compraventa que excedería de las previsiones que inicialmente tuvo en cuenta la parte para prestar su consentimiento.
Hasta aquí, y sin más detalles, podemos adherirnos a la argumentación del tribunal; sin embargo, aunque no bien planteado (por cuanto que se basa en infracción de la doctrina de los actos propios), el demandado oponía en el caso de autos que la alteración de las circunstancias sobrevenida en las condiciones del Convenio urbanístico de 2004, inicialmente tenido en cuenta para la formalización de la opción de compra y señalar el precio de la compraventa, había tenido lugar por medio de la aprobación provisional en junio de 2008 de la revisión de las Normas Subsidiarias (instrumento de planeamiento urbanístico en el que se incluían estos terrenos), y posteriormente, en fecha 13 de noviembre de 2008, se había modificado el contrato de opción de compra mediante la ampliación de la prima de la opción y el plazo, por lo que ya al tiempo de esta modificación del contrato de opción se conocía por el optante las nuevas previsiones urbanísticas y la incidencia en el Convenio urbanístico y, sin embargo, suscribe la modificación, cuando hubiera sido entonces que, conocidas ya las nuevas circunstancias y su incidencia en el contrato de opción, era cuando debía haber instado la resolución.
La oposición que formaliza el demandado se fundamenta en la infracción de la doctrina de los actos propios, al entender que no podía entenderse la resolución del contrato en base a una alteración de circunstancias que había conocido el demandante cuando suscribió la ampliación del importe de la prima y del plazo para el ejercicio de la opción de compra, y el tribunal considera que ese conocimiento no puede considerarse como acto propio “en el sentido de que esa alteración en los gastos urbanísticos fuera intrascendente y secundarios para la actora”.
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Sin entrar al tema sobre si sería aplicable o no al caso de autos la teoría de los actos propios para impedir la resolución del contrato por considerar que el actor conocía, cuando suscribe la ampliación del importe de la prima y del plazo de la opción, las alteraciones del convenio en que ahora se basa para pedir la resolución del contrato de opción, por lo que entiende la parte demandada que no podría ir en este caso contra sus propios actos (el conocer la modificación del convenio y el seguir aceptando el contrato de opción, lo que se evidencia porque suscribe la novación de algunas de las obligaciones), que, lo que no puede obviarse, es que cuando el 13 de noviembre de 2008 se amplía esa prima y plazo de la opción de compra, se estaba realizando una novación de las iniciales obligaciones del contrato de opción de 2004, novación que supone la extinción de esas anteriores obligaciones y sustituirlas por las novadas, con persistencia de las demás obligaciones del contrato (principales y accesorias) que deben entenderse ratificadas (pues de lo contrario habrían de haberse novado también), con lo que surge una nueva relación contractual, y las circunstancias de hecho al tiempo de la creación de esta nueva relación contractual eran perfectamente conocidas por las partes en este momento…, y son las mismas que, ahora con tacha de alteradas, se hacen servir por la propia Sala para la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus…; también la base del negocio novado al que presta conformidad el demandante es la misma (la que ha desaparecido es la base del negocio anterior, pero porque se han extinguido algunas de las obligaciones del propio negocio y se han sustituido por las del nuevo, con nueva base negocial en su conjunto)…; y, tomando como referencia este nuevo negocio jurídico, una vez conocida la modificación del Convenio y, por tanto, aceptado, no puede afirmarse que haya devenido ninguna prestación más onerosa (la comparación de la excesiva onerosidad puede predicarse para con el anterior negocio jurídico, pero no para con el novado). Por tanto, con independencia de si procedía o no la aplicación al caso de la doctrina de los actos propios para impedir la resolución del contrato, lo que seguro no se daría es alteración de circunstancia alguna con respecto al negocio jurídico novado de 13 de noviembre de 2008 y su nueva relación contractual, no siéndole de aplicación entonces ninguna de las teorías (cláusula rebus sic stantibus, desaparición de la base del negocio y excesiva onerosidad) que el tribunal ha tenido en cuenta para decretar la resolución contractual.
ii) SAP TARRAGONA (sección 3ª) de 16 de julio de 2013 (ROJ SAP T 1363/2013). Ponente: Manuel Galán Sánchez.
Suscriben las partes litigantes en el mes de marzo de 2007 un contrato privado de compraventa de un inmueble por un precio de 318.500 euros pagando a cuenta los compradores la cantidad de 63.600 euros y el resto debía pagarse posteriormente, cuando se le entregara la vivienda y se les otorgara la compraventa en escritura
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pública. Llegado este momento, para lo que son requeridos los compradores, éstos no comparecen, y formulan demanda contra la vendedora interesando (i) la resolución del contrato con base en haberse reducido la capacidad económica de los compradores como consecuencia del despido laboral, lo que considera constituye una circunstancia de fuerza mayor, y con base en que se le había denegado por el Banco el préstamo para la adquisición del inmueble, razones ambas que determinan la imposibilidad –alegan- de suscribir la escritura pública de compraventa; y (ii) consecuencia de este incumplimiento ofrecen a la vendedora indemnización de daños y perjuicios en el importe de 14.932 euros y, subsidiariamente, en 17.091 euros.
Es un hecho de relevancia jurídica para el tribunal el que según la correspondiente pericial el valor del inmueble en el año 2010 había caído a 236.496 euros (y la venta en el 2007, recordemos, era en 318.500 euros).
Analiza el tribunal para el caso concreto si las causas que invoca la actora para la exención de responsabilidad pueden incardinarse en el supuesto fuerza mayor para la aplicación del art. 1105 CC (“… nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”), para lo que, con soporte en doctrina del Tribunal Supremo, considera que, entre otros requisitos (como que el suceso tenga lugar “a posteriori”), se requiere que se trate de hechos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables, lo que exige prueba cumplida y satisfactiva de quien los alega. Sin embargo, en el caso de autos coincide el tribunal con el Juzgado de instancia: que, al suscribir el contrato, correspondía a la parte compradora efectuar una previsión de su capacidad económica para hacer frente al pago del precio aplazado, “máximo si estaba próximo a cumplir los 65 años y jubilarse”.
Además añade el argumento de que en caso de que el despido se pudiera considerar como un hecho previsible, pero inevitable, tampoco podía darse lugar a la exención de responsabilidad por fuerza mayor solicitada con base en el otro supuesto de que se le hubiera denegado la financiación por la entidad financiera, al no haberse acreditado que la causa de esa denegación fuera el despido.
Y a efectos expositivos –porque el argumento al que nos vamos a referir no se había planteado en el pleito-, considera el tribunal que tampoco sería de aplicación la cláusula rebus sic stantibus, respecto de la que señala se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo, y cita la STS de 17 de enero de 2013119, transcribiendo de la misma parte de su argumentación: que la regla de esta
119 STS de 17 de enero de 2013 que ya hemos anotado anteriormente y de la que hemos subrayado que alude a que en la actualidad se tiende a que esta cláusula en estudio se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales, como el art. 6.2.2 de los principios Unidroit, o incluso –y lo llama, refiriéndose a proyecto “de Derecho de la Unión Europea”- el art. 6:111 PECL, y proyectos nacionales, como es el art. 1213 CC en la propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación.
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cláusula se reconoce por la jurisprudencia, pero siempre muy cautelosa en su aplicación por respeto al principio de vinculación del art. 1091 CC, máxime en los contratos de tracto único, como es la compraventa, y habiéndose rechazado por regla general para los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria y, concretamente, en compraventas de viviendas cuyo precio debía pagarse en tiempo más o menos próximo al inicio de la crisis económica, con razón en el argumento de que “el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado”.
Al hilo de esta argumentación hemos de recordar que, ciertamente, la jurisprudencia rechaza por regla general la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para los casos de dificultades de financiación devenida para el deudor con posterioridad a asumir la obligación de pago dineraria, como son los casos de que ha tratado en las sentencias que cita (SSTS de 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 22 de abril de 2004 y 1 de marzo de 2007), pero se ha de tener en cuenta que no sería el mismo caso cuando la financiación del pago dinerario ha sido ofrecido por el vendedor, por ejemplo, mediante la posibilidad hecha en la oferta comercial de venta con subrogación del comprador en la hipoteca del promotor, y así la STS de 16 de enero de 2013 (ROJ 1835/2013)120, lo que también reconoce la propia STS de 17 de enero de 2013 que se invoca por el tribunal y de la que transcribe el reconocimiento de que puede aplicarse la regla rebus sic stantibus a “determinados casos de imposibilidad de financiación absoluta imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda” (y aquí no se está refiriendo a que ya en la oferte comercial la parte vendedora hubiera posibilitado al comprador la subrogación en el préstamo hipotecario del promotor), sino que se amplían los supuestos a casos de
“imposibilidad de financiación absoluta imprevisible”), pero, en todo caso, y en esto no ofreceremos discusión alguna, lo cierto es que esto “no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato”, pues con razón afirma que en última instancia se desvirtuaría, de permitirse, el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento” (pensemos en que el comprador siga interesado
120 En algunos casos –como reconoce la propia Sala- el Tribunal Supremo se ha pronunciado respecto de la obligación pactada de facilitar la vendedora la financiación como una obligación accesoria, reflejada como u n deber de actividad y no de resultado, pues también se posibilitaba al comprador el poder gestionarla por su cuenta. Pero no es el caso de autos en que ya efectuaba la vendedora en su oferta comercial como atractivo el que “en todo caso, si así lo desea el reservista se subrogará” en el préstamo hipotecario del promotor. Y aquí no entiende la Sala que se trate de una obligación secundaria o de actividad, sino de resultado, porque se le está asegurando al comprador la financiación, “en todo caso”, y al no haber aceptado la acreedora la subrogación del comprador, se ha frustrado el resultado del contrato. Y así lo interpreta la Sala porque, aunque toda subrogación requiere la aquiescencia del acreedor hipotecario (art. 1205 CC), en este caso la vendedora, como deudora hipotecaria, “se comprometió a que la entidad de crédito aceptaría la subrogación y no lo respetó”.
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en comprar y alega imposibilidad de financiación so pretexto de poder comprar a un precio inferior).
iii) SAP VALENCIA (sección 6ª) de 7 de febrero de 2013 (ROJ SAP V 1904/2013). Ponente: María Mestre Ramos.
El Juzgado de instancia declara resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 14 de febrero de 2008, modificado después, el 18 de marzo de 2009, por incumplimiento de la promotora vendedora en la obligación de entrega de la vivienda según la fecha pactada del 17 de marzo de 2010, y condena a la vendedora y a la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana a devolver a la vendedora la suma entregada ya a cuenta del precio de la compraventa.
La Juzgadora de instancia se planteó si el que no estuviera la vivienda entregada y escriturada en la fecha convenida debía entenderse como incumplimiento esencial resolutorio del contrato, y así lo consideró porque así lo habían convenido las partes en el propio contrato expresamente que este incumplimiento permitiría al comprador resolver la compraventa.
La vendedora alega en su recurso que había finalizado la obra dentro del plazo pactado, pero se le desestima esta alegación porque la obligación no era acabar la
La vendedora alega en su recurso que había finalizado la obra dentro del plazo pactado, pero se le desestima esta alegación porque la obligación no era acabar la