Conclusion de la deuxième partie : de la périurbanisation à la division sociale de l’espace
Chapitre 3 : PERVAL : une base de données des transactions immobilières pour analyser les flux résidentiels
3.1/ Analyse à l’échelle de la Manche des profils sociodémographiques des acquéreurs d’un bien immobilier et de la localisation de ce dernier
Les statistiques présentées dans cette partie portent sur l’ensemble des transactions réalisées dans la Manche, entre 2000 et 2014, pour les années paires. Hors précisions, nous entendons par bien immobiliers, aussi bien les maisons, terrains et appartements. Ces statistiques vont nous permettent de dresser un portrait général des acheteurs, selon leurs âges, leurs CSP mais aussi leurs « choix » de localisations résidentielles, et de contextualiser la suite de notre développement.
Toutes les catégories ne participent pas à parts égales au marché des biens immobiliers. Ainsi les retraités sont fortement majoritaires dans les ventes, tandis que les professions intermédiaires sont surreprésentées dans les achats. Logiquement, les acheteurs les plus âgés vendent plus et les plus jeunes achètent plus … Avec une nuance toutefois : les 20-29 ans ont moins acheté de biens que les 30-39 ans, ce qui suit la tendance nationale (l’acheteur moyen ayant 37 ans). L’accès à la propriété a un coût financier difficile à tenir pour les jeunes actifs, auquel il faut ajouter une nécessaire certaine stabilité professionnelle.
Nous constatons aussi des différences dans les types de biens achetés ou vendus en fonction de l’âge ou de la catégorie socioprofessionnelle. Les retraités sont ceux qui achètent le plus d’appartements pour l’ensemble des achats qu’ils ont effectué. Les ouvriers se distinguent par la très faible part d’achat de ce type de bien. De plus, c’est la catégorie qui achète le plus de terrains relativement à l’ensemble des achats effectués par cette catégorie.
Figure 18 : Graphique : Volume des biens immobiliers échangés par CSP dans la Manche entre 2000 et 2014
71 Cela est peut-être à mettre en
relation avec une plus forte (et nécessaire ?) capacité d’auto- construction de maisons, mais aussi avec la localisation des biens en campagne plus fréquente que pour d’autres catégories comme nous le verrons plus loin. Les ouvriers ont des structures d’achats de biens opposés à celles
des cadres. Ces derniers achètent plus fortement des maisons et des
appartements, et de manière moindre par rapport aux ouvriers, des terrains. Hormis pour les 20-29 ans, nous observons que plus les acheteurs sont âgés, plus ils tendent à acheter des appartements, ce qui peut être lié à la diminution de l’autonomie et de la motricité, et d’une manière générale, à l’absence de capacité et volonté d’entretenir une maison devenue trop grande et un terrain.
Figure 19 : Graphique : Volume des biens échangés par catégorie d'âge dans la Manche entre 2000 et 2014
Figure 20 : Graphique : Parts des classes d’âges dans l’ensemble des achats d’un bien dans la Manche entre 2000 et 2014
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Enfin, la localisation du bien acheté varie en fonction de l’âge de l’acheteur mais aussi de sa catégorie socio-professionnelle.
Le graphique permet de voir qu’elles sont les localisations des biens selon la CSP de l’acheteur, avec en pourcentage la part d’un type de localisation (selon le ZAU) comparativement à l’ensemble des acquisitions effectuées par une catégorie. Nous remarquons que les CSP n’ont pas les mêmes localisations « préférentielles ». En effet, les
Figure 21 : Graphique : Parts CSP dans l’ensemble des achats d’un bien dans la Manche entre 2000 et 2014
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indépendants, les ouvriers et les employés sont ceux qui achètent le plus en espace rural.
Les ouvriers sont les seuls à acheter plus dans les espaces ruraux que dans les espaces urbains. A l’inverse, les acheteurs de catégories professions intermédiaires sont ceux qui achètent le moins dans les espaces ruraux, suivi des près par les cadres. Ces deux catégories sont celles qui achètent le plus dans les grands pôles urbains.
Figure 24 : Graphique – Poids de chaque CSP dans le volume d’achat total pour chaque type d’espace
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Le graphique (figure n°24) permet de regarder la part des différentes CSP dans l’ensemble des biens achetés dans un type d’espace. Là encore nous relevons des disparités entre les CSP. Les cadres, mais aussi les professions intermédiaires, sont surreprésentées dans les achats dans les pôles urbains, de toutes tailles, comparativement à leurs parts dans l’ensemble des achats. À l’inverse, ils sont légèrement sous-représentés dans les espaces ruraux, tout comme dans les couronnes des pôles. Dans les espaces à dominante rurale, nous retrouvons des profils plus populaires, avec une forte surreprésentation des ouvriers parmi les acheteurs.
Les localisations des biens achetés selon l’âge de l’acheteur apparaissent moins contrastées. Les plus jeunes acheteurs (les 20-29 ans et les 30-39 ans) achètent plus dans les couronnes des pôles, ce qui laisse entrevoir des possibles processus de périurbanisation. On retrouve les plus forts taux d’achats dans les espaces à dominantes rurales pour des acheteurs ayant entre 60 et plus de 80 ans. Cependant, on note que ces acheteurs acquièrent aussi des biens dans les pôles urbains, ce qui pourrait indiquer un retour aux services offert dans ces lieux. Enfin, on relève que les biens achetés dans les grands pôles
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sont majoritairement le fait d’acheteurs ayant entre 30 et 49 ans, mais que chaque classe d’âge a une part dans les achats dans cet espace proche de sa part dans le volume de transaction totale. Dans les couronnes des pôles, les 20-29 ans et plus encore les 30-39 ans sont surreprésentés quand ceux sont les plus de 50 ans qui sont surreprésentés dans les espaces ruraux.
Origine acheteur Nombre %
Manche 24304 74,0 Basse-Normandie 1473 4,5 Ouest 1393 4,2 Ile-de-France 2389 7,3 France 1388 4,2 Etranger 1536 4,7 Inconnu 378 1,2 Total 32861 100,0
Ouest : Bretagne, Haute-Normandie, Pays de la Loire
Sources : PERVAL-DREAL, 2000-2014 années paires
Figure 26 : Tableau : Origine géographique des acheteurs d’un bien immobilier dans la Manche
L’origine géographique des acheteurs (fig. n°26) nous montre que les trois quarts des acheteurs étaient manchois, signe d’un marché fortement intra-départemental. On note toutefois la place des acheteurs provenant d’Ile-de-France, dont nous montrerons plus tard l’importance pour certains espaces, de même pour les acheteurs étrangers.
Nous avons pu dresser un bref portrait des acheteurs d’un bien dans la Manche entre 2000 et 2014. Il apparaît qu’il manque un aspect évident au vue de la base traitée : celui des prix des transactions, en fonction des espaces, des CSP et des classes d’âges. Ce pan sera étudié ultérieurement, après que nous ayons observé de manière plus fine et contextualisée les profils des acquéreurs, et ainsi tenter d’interroger leurs rôles dans les recompositions sociales et démographiques observées antérieurement.
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