grandes surfaces du 1 er semestre 2013 LE MARCHÉ DE bureaux en île-de-france : Juillet 2013 I île-de-france

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grandes surfaces

BureauX de PLus de 5 000 m²

Bilan du 1 ^er semestre 2013

LEs CHiffREs-CLÉs Du MARCHÉ DEs buREAux > 5 000 M² Demande placée au 1^er semestre 2013 :

28 transactions pour 305 200 m² stabilité par rapport au 1^er semestre 2012 Offres neuves disponibles à moins d’un an :

70 offres pour 1 000 000 m² Baisse de 6 % depuis fin 2012 Perspectives à fin 2013 :

demande placée annuelle : 800 000 à 900 000 m² en retrait de 20% par rapport à 2012

12 3 4 6 5 7

8 9 10

11

12 13 14 15 16

17 18

19 20

BOBIGNY

CRÉTEIL NANTERRE

PARIS

VERSAILLES

3

1

2 4 5

LEs tRAnsACtiOns KEOPs - COLLiERs intERnAtiOnAL Du 1^ER sEMEstRE 2013

SNCFPré-commercialisation saint-denis

20 000 m²

lAFARGe SeRViCeS FRANCe

clamart 11 000 m²

1 2

AtlANtiS tV Boulogne-Billancourt 7 600 m²

AiR liQuide Bagneux 7 100 m²

4

SAGeM déFeNSe SéCuRité Boulogne-Billancourt

5 000 m²

5

Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL

au cours du 1^er semestre 2013, 28 transactions de bureaux de plus de 5 000 m² ont été recensées, totalisant 305 200 m². ces résultats surprennent par leur stabilité, tant en nombre qu’en volume, par rapport au 1^er semestre 2012. dans le même temps, le marché de bureaux francilien toutes surfaces confondues a vu sa demande placée baisser de 9 %, reflétant la dégradation de la conjoncture économique. cette résistance du segment des grandes surfaces semble pourtant atteindre ses limites : ainsi, la demande des grands utilisateurs ralentit depuis le début de l’année, et la prudence est de mise parmi les acteurs du marché immobilier. Pour preuve, la tendance marquée en 2013 à l’augmentation des opérations pour comptes propres* (au nombre de 4) et des pré-commercialisations**

(au nombre de 10). de plus, les méga-transactions (3 opérations de plus de 50 000 m²) qui avaient dynamisé l’année dernière ne sont plus d’actualité et l’activité est essentiellement soutenue par les segments de plus petite surface. Par exemple, 17 transactions d’une taille unitaire de 5 à 10 000 m² ont été réalisées. dans ce contexte, le marché ne reproduira pas l’exceptionnelle performance des derniers mois de 2012, qui a permis un atterrissage à 1,1 million de m² l’année dernière. La demande placée à fin 2013 devrait se situer aux alentours de 800 000 à 900 000 m², un niveau inférieur à la moyenne depuis 10 ans, en ligne avec 2009. Par contre, le marché enregistrera probablement près de 70 transactions en 2013, un score proche des 74 transactions signées en 2012.

3

*,** : définitions en dernière page.

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Indicateurs généraux du 1 ^er semestre 2013 :

Un équilibre fragile malgré une apparente stabilité

L’OffRE > 5 000 M² DisPOnibLE à MOins D’un An

EstiMAtiOn Du niVEAu DEs MEsuREs D’ACCOMPAGnEMEnt Au 1^ER sEMEstRE 2013 (En % Du LOYER fACiAL AnnuEL)

LA DEMAnDE PLACÉE DE buREAux > 5 000 M²

0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000

2005 2006 2007

2002 2003 2004 2008 2009 2010 2011 2012 1S 2013

1^ère main 2^nde main Perspectives

Moyenne annuelle de placement = 930 000 m²

85 95

68 59 83 74

28 70 (m²)

sur 10 ans de transactions

0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1S 2013

1^ère main 2^nde main

(m²)

LE MARCHÉ Est sOutEnu PAR LA PROGREssiOn DE PLus PEtits sEGMEnts DE suRfACE qu’En 2012

malgré la bonne tenue du marché des bureaux de plus de 5 000 m² depuis le début de l’année 2013, l’analyse par segments de surfaces fait ressortir des changements significatifs dans la taille des transactions et des évolutions très différenciées.

- la tranche de 5 000 m² à 10 000 m² affiche une progression de + 31 % en volume par rapport au 1^er semestre 2012, grâce à 17 transactions. ce segment de marché est, par nature, plus fluide, même en temps de crise, car il satisfait les besoins d’entreprises allant des Pme aux grosses organisations.

- la tranche de 10 000 m² à 20 000 m² enregistre au contraire une chute brutale de – 42 %, son nombre de transactions ayant été divisé par 2 de par l’absence de visibilité des grands utilisateurs sur leurs besoins actuels et futurs.

- enfin, la tranche > 20 000 m² tire bien son épingle du jeu pour le moment, avec 3 transactions contre seulement une seule au cours des 6 premiers mois de 2012. Toutefois, la taille moyenne des très grandes transactions s’est réduite à 26 300 m² au 1^er semestre 2013, contre 38 400 m² sur l’ensemble de l’année dernière (en excluant les 130 000 m², opération hors norme du minisTère de La défense à Paris 15).

L’OffRE nEuVE Et REstRuCtuRÉE COMMEnCE à MAnquER suR CERtAins sECtEuRs tERtiAiREs

L’offre à moins d’un an stagne depuis 2008 à un niveau élevé mais elle s’est légèrement contractée au cours des 6 derniers mois, sous l’effet conjugué du maintien de l’activité des preneurs, et de l’extrême vigilance exercée par les promoteurs, propriétaires ou investisseurs, lors du lancement de nouveaux projets. ainsi, les grandes offres neuves ou restructurées ne connaissent pour ainsi dire aucune évolution notable, et les offres de seconde main tendent à être progressivement absorbées par le marché, parfois en abaissant leur prix et leur seuil de divisibilité. La demande des utilisateurs se positionne de manière prioritaire sur les immeubles de première main qui leur permettent de rationaliser leurs surfaces occupées donc d’optimiser leurs coûts immobiliers. il en résulte une pénurie de grandes offres de qualité sur certains secteurs géographiques, tels Paris intra muros, où, pour un loyer inférieur à 500 € HT Hc / m² / an et une surface de bureaux neufs ou restructurés supérieure à 15 000 m², seuls deux biens sont disponibles à moins d’un an : ParisQuare, dans le 11^èmearrondissement, avec 19 800 m² et PusHed sLaB, dans le 13^ème arrondissement, avec 17 900 m².

LEs LOYERs s’AjustEnt à LA DEMAnDE DE MAnièRE RAisOnnAbLE

La prépondérance de transactions de plus petite taille sur des locaux en état d’usage ou rénovés, conjuguée à l’absence de grandes transactions signées en 2013 à des valeurs prime, a plusieurs conséquences sur le niveau des loyers des bureaux de plus de 5 000 m² :

- d’abord un ajustement des prix de présentation de certains actifs (par exemple à La défense ou à Levallois),

- ensuite l’augmentation quasi-généralisée des mesures d’accompagnement,

- enfin, des renégociations de baux de plus en plus importantes, dont le volume estimé au cours du 1^er semestre 2013 serait équivalent à celui de la demande placée en grandes surfaces, un niveau élevé rarement atteint.

secTeur géOgraPHiQue mesures

d’accOmPagnemenT

Paris Ouest / Qca 15 à 20 %

Hauts-de-seine 20 à 25 %

secteurs sur-offreurs > 25 %

(3)

MOtiVAtiOns DEs MOuVEMEnts DEs EntREPRisEs

(En % DEs suRfACEs COMMERCiALisÉEs Au 1^ER sEMEstRE 2013)

RÉPARtitiOn DEs GRAnDEs tRAnsACtiOns DEPuis 2011 PAR CAtÉGORiE D’utiLisAtEuRs (En % Du VOLuME PLACÉ AnnuEL)

Les grands utilisateurs franciliens :

Un renouvellement progressif des secteurs d’activité

AUTRES 2%

MODERNITÉ 18%

EXTENSION 21%

REGROUPEMENT 59%

0 5 10 15 20 25 30

2011 2012

1S 2013

Dont le projet

"Balargone"

Médias

Distribution Énergie

Services, Conseil

Finance, Banque

Tourisme, Transport

Public, Parapublic

Assurances

Informatique Télécommunications Industrie, BTP

(%)

pour 130 000 m²

un CHAnGEMEnt DE PROfiL DEs GRAnDs utiLisAtEuRs Est En COuRs

Bien que l’Île-de-france continue de bénéficier d’une grande diversité de secteurs d’activité des preneurs, la répartition s’est récemment modifiée. les 3 secteurs les plus dynamiques sont l’industrie / BtP, l’énergie et les activités de services / conseil. Les cabinets d’avocats, d’audit, de fiscalistes, ou de consultants en stratégie restent très actifs. Toutefois, au cours du dernier semestre, les preneurs cherchent en priorité à accroître leur compétitivité, et même les plus prestigieux ne se sont pas positionnés sur les bureaux prime.

A contrario, certains secteurs d’activité, tels l’informatique / télécommunications, la distribution traditionnelle, et dans une moindre mesure les assurances, souffrent énormément de la crise économique. Or le secteur public / parapublic, qui avait bien soutenu le marché pendant la période de 2009 à 2012 (même sans tenir compte de l’opération “Balargone”), semble résolument marquer le pas par manque de crédit budgétaire. ce statu quo va significativement impacter les chiffres de fin 2013 et probablement en 2014.

LEs MOtiVAtiOns DEs utiLisAtEuRs DEMEuREnt sOuVEnt ÉCOnOMiquEs

La situation économique n’est pas propice à l’optimisme. Les grandes entreprises peinent à anticiper la reprise et manquent cruellement de visibilité à moyen ou long terme.

elles obéissent donc toujours, voire de plus en plus, à une logique financière à court terme : celle de réduire leurs coûts. cette raison sous-tend presque tous les mouvements du 1^er semestre 2013, d’une manière ou d’une autre. 12 entreprises sur 28 ont saisi une opportunité de marché pour regrouper leurs équipes, et 5 ont mis en avant la rationalisation de leurs espaces tertiaires, ce qui revient in fine à réduire leurs m² occupés dans les deux cas. ces motivations de nature économique sont notamment le fait des entreprises industrielles, qui cherchent à accroître leur compétitivité par tous les moyens.

en complément, 5 mouvements, soit près d’un cinquième des grandes surfaces commercialisées ce semestre, sont des extensions, ce qui est plutôt une bonne surprise vu la conjoncture morose.

certains utilisateurs, notamment ceux de secteurs d’activité en plein essor comme la distribution en ligne ou l’énergie, semblent se positionner dès maintenant, avec l’espoir d’être en position de gagner des parts de marché pendant, ou juste après, la période de récession. d’autres extensions résultent parfois de précédents mouvements de regroupements, qu’elles viennent compléter dans un second temps. c’est par exemple le cas pour TecHniP qui prend des locaux supplémentaires dans l’immeuble new side à La garenne-colombes, après avoir regroupé ses équipes sur une tour à La défense il y a plusieurs années.

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Les mouvements des grands utilisateurs :

Un marché toujours très actif à l’Ouest et à Paris

sur les 28 mouvements constatés au cours du 1^er semestre 2013, le département des Hauts-de- Seine arrive sans conteste en pole position, avec 15 transactions. Paris vient au second rang, grâce à 7 transactions. ainsi, ce sont 4 mouvements sur 5 qui se sont concrétisés sur ces deux départements en volume, 76 % des transactions se sont signées dans la moitié Ouest de la région parisienne, dont l’attractivité ne se dément pas aux yeux des preneurs, notamment parce que ces secteurs tertiaires ont tendance à être sur-offreurs et permettent d’envisager des opérations financièrement intéressantes (par exemple à La défense ou à Boulogne-Billancourt).

en considérant une période d’analyse plus longue (de janvier 2011 à juin 2013), les mouvements restent endogènes à 50 %. ce résultat est quelque peu paradoxal car depuis peu les grandes demandes se posent parfois bien loin de leur lieu de prédilection initial. Les entreprises se trouvent en effet souvent contraintes de respecter avant tout des budgets révisés à la baisse, et le critère principal de leur choix devient donc le loyer, indépendamment de la localisation. On pourrait donc logiquement s’attendre à une percée plus rapide de mouvements exogènes, et surtout, à une plus grande distance géographique entre les sites de départ et d’arrivée. il n’en est encore rien, et les mouvements exogènes sont pour la plupart frontaliers.

Par exemple, la demande se déplace de Paris Ouest / Qca vers le reste de Paris, qui offre des immeubles de bureaux neufs à des loyers moins onéreux. de même, les preneurs parisiens deviennent moins réticents à franchir la barrière, tant physique que psychologique, du boulevard périphérique. ils ciblent alors prioritairement la première couronne, dont l’accessibilité en transports en commun et la qualité du parc tertiaire s’améliorent avec le temps. La seconde couronne quant à elle est plus que jamais un marché endogène, peu d’entreprises osant s’y CLAssEMEnt PAR ORDRE DÉCROissAnt

Du VOLuME (En M²) Au 1^ER sEMEstRE 2013

0 50 000 100 000 150 000 200 000

HAUTS-DE-SEINE

PARIS

1^ERECOURONNE

2^NDECOURONNE

(m²)

15

# 7

3

Nombre de transactions

63 500 55 600

156 600 595 300

139 600 Paris Hors QCA

24 000 45 000

12 500 5 600

5 800 76 300

65 900 122 200

222 800 135 000

6 000

7 800 26 800

Seine-Saint-Denis

Val-de-Marne Hauts-de-Seine

légende et définitions :

Mouvements endogènes (m²) : mouvements des sociétés à l’intérieur même de leur département d’origine.

Mouvements exogènes (m²) :

mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d’origine.

CHOix D’iMPLAntAtiOn DEs PREnEuRs (tRAnsACtiOns DE buREAux > 5 000 M²) DE jAnViER 2011 à juin 2013

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DisPOnibiLitÉs DAns L’OffRE futuRE nEuVE CERtAinE (> 5 000 M²)

PAR AnnÉE DE LiVRAisOn

RÉPARtitiOn GÉOGRAPHiquE DEs DisPOnibiLitÉs DAns L’OffRE futuRE nEuVE CERtAinE DE 2013 à 2016

un total de près de 880 000 m² de bureaux neufs ou restructurés alimenteront l’offre en 2013, dont une large moitié a été livrée au cours du 1^er semestre. ce quota est relativement élevé eu égard aux 720 000 m² de bureaux de première main qui se louent en moyenne chaque année.

Les immeubles attendus en livraison pour la période de 2014 à 2016 ne représentent ensuite que 940 000 m², et le marché devrait donc entrer en pénurie sur certains secteurs géographiques.

Typiquement, seuls 16% de l’offre neuve future certaine sont localisés à Paris alors que la capitale a concentré plus de 30% de la demande placée en grandes surfaces depuis 2011. La raréfaction de l’offre de première main risque ainsi de s’accentuer dans Paris, forçant les utilisateurs à se positionner sur des immeubles intra muros rénovés, ou à se tourner vers la proche banlieue.

il y a alors fort à parier qu’ils privilégient dans cette dernière hypothèse des destinations aux loyers attractifs, comme ils l’ont déjà fait en 2012, séduits par la seine-saint-denis. Les constructions ou restructurations s’amenuisant en première couronne nord et est, et la seine- saint-denis étant devenue un département sous-offreur, le seul choix possible deviendrait les Hauts-de-Seine, où de nombreux projets sont prévus. Parmi ces futurs bureaux, ceux situés en zone Péri-défense ou à Boulogne-Billancourt devraient répondre à une demande croissante des utilisateurs pour ces quartiers en plein essor.

Les nombreuses tours à la défense, proposées à des loyers plus élevés, semblent en revanche avoir plus de difficultés à se pré-commercialiser dans le contexte d’aujourd’hui. ce secteur voit son stock neuf vacant s’alourdir et environ 265 000 m² d’immeubles neufs ou lourdement restructurés sont disponibles à moins d’un an. mais ils devraient retrouver une meilleure attractivité au sortir de la crise économique, dès que les restrictions budgétaires des entreprises s’atténueront.

L’offre future neuve > 5 000 m² : 1,3 million de m² Vers des choix plus restreints d’ici 2016 ?

2013 2014 2015 2016

Oﬀre déjà livrée Oﬀre future 0

200 000 400 000 600 000 800 000

1 000 000^(m²) Moyenne annuelle de placement neuf = 720 000 m² sur 10 ans de transactions

PARIS LA DÉFENSE 16%

24%

VAL-DE-MARNE 4%

2^NDE COURONNE RESTE DES 4%

HAUTS-DE-SEINE 39%

SEINE-SAINT- DENIS 13%

tAbLEAu RÉCAPituLAtif DEs tRAnsACtiOns Du 1^ER sEMEstRE 2013

> 20 000 m² 3 transactions 78 900 m²

de 10 000 à 20 000 m² 8 transactions 113 100 m²

de 5 000 à 10 000 m² 17 transactions 113 200 m²

Total 28 transactions 305 200 m²

PRÉsEntAtiOn DE LA DiRECtiOn GRAnDs COMPtEs (DGC) :

au 1^er semestre 2013, notre équipe de 7 consultants a réalisé 5 transactions pour 50 300 m², soit pour KeOPs – cOLLiers inTernaTiOnaL une part de marché de 17 % sur les grandes transactions de bureaux en Île-de-france.

Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL

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K immeuble Ville surface

(m²) État Preneur Propriétaire Compte

Propre Pré- com.

ciTYLigHTs BOuLOgne-BiLLancOurT 38 000 neuf/à construire ge ge reaL esTaTe ● ●

K le MONet SAiNt-deNiS 20 600 Neuf/à Construire SNCF SiliC ●

nuOVO cLicHY 20 290 neuf/à construire L’OréaL neXiTY ●

aLsace guYancOurT 20 000 neuf/à construire crédiT agricOLe crédiT agricOLe ● ●

2 r. anceLLe neuiLLY-sur-seine 16 500 restructurés cms BfL uniBaiL rOdamcO

VisaLTO Paris 19 15 325 neuf/à construire Le recTOraT de Paris BnP PariBas ●

neW side La garenne-cOLOmBes 15 320 neuf/à construire TecHniP gecina

TOur Prisma Paris-La-défense 13 625 récents fidaL iVanHOé camBridge

K PANORAMiC ClAMARt 11 070 Neuf/à Construire lAFARGe SeRViCeS Ge ReAl eStAte

resPirO nanTerre 10 755 restructurés gTm BÂTimenT ●

6-8 Bd. Haussmann Paris 09 10 500 rénovés BPi sHafTesBurY am sa

10 aV. enTrePrise cergY 10 000 neuf/à construire sPie sa eurOsic ●

20 r. Le PeLeTier Paris 09 8 325 rénovés KeOLis aLLianZ

BraHms Parc cOLOmBes 7 835 neuf/à construire aLcaTeL siLic ●

K AlPHA BOulOGNe-BillANCOuRt 7 635 Récents AtlANtiS tV AXA

ParisTade sainT-denis 7 500 anciens VenTe-PriVée.cOm amundi

K ARiStide BAGNeuX 7 125 Neuf/à Construire AiR liQuide COGediM OFFiCe PARtNeRS

r. généraL cOmPans PanTin 7 000 neuf/à construire BnP PariBas BnP PariBas ●

crisTaL mOnceau BOuLOgne-BiLLancOurT 6 590 restructurés Lagardère acTiVe mOnceau assurances

Verdi suresnes 6 500 neuf/à construire direcT assurance aXa ●

d LigHT Paris 17 6 435 rénovés maTmuT HOriZOn im sas

6 r. dureT Paris 16 5 975 rénovés ds aVOcaTs ag2r La mOndiaLe

TOur crisTaL Paris 15 5 955 neuf/à construire aLTédia aLLianZ

Quai BOuViers guYancOurT 5 500 neuf/à construire BaXTer serciB ●

facTOrY BOuLOgne-BiLLancOurT 5 415 neuf/à construire Psg

refLeX 10 Paris 15 5 300 rénovés PÔLe emPLOi

eiffeL O2 mOnTrOuge 5 080 neuf/à construire POsTe immO sOciéTé de La TOur eiffeL ●

K ARCS de SeiNe BOulOGNe-BillANCOuRt 5 045 Récents SAGeM déFeNSe SéCuRité CeGeReAl

note :

selon nos dernières informations, les chances que le permis de construire de l’opération VeOLia de 45 000 m² sur le millénaire soit obtenu et purgé de tout recours avant la fin de l’année 2013 s’amenuisent. aussi, nous avons décidé d’exclure cette grande transaction temporairement de nos statistiques. nous la réintégrerons dans nos études quand nous aurons confirmation que ce permis de construire est définitif.

Définitions :

* compte propre : transaction intra-société du même groupe (investisseurs ou utilisateurs), qu’il s’agisse de construction clé-en-main ou de location sur un immeuble existant du patrimoine.

** Pré-commercialisation : opération réalisée au moins un an avant la livraison des locaux.

transaction KeOPS - COllieRS iNteRNAtiONAl > 20 000 m² 10 000 à 20 0000 m² < 10 000 m²

K

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KeOPs - cOLLiers inTernaTiOnaL Direction Grands Comptes : alain BrunscHWeiLer directeur général

alain.brunschweiler@colliers-keops.fr tEL +33 (0) 1 56 88 58 85 Études et Recherche : etudes@colliers-keops.fr tEL +33 (0) 1 56 88 91 85

Directeur de la Publication : Laurent castellani

Directeur Études et Rédaction : isabelle assens

Chargée d’Études : cindy emond bases de Données : stephen Bouazza Xavier Beuzelin

Graphisme et Mise en page :

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