LE PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT 2021-2026

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LE PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT 2021-2026

Mai 2021

Agence Place – Coopérative Conseil Bâtiment 19 - rue des Terres neuves 33130 BÈGLES

23 boulevard des Minimes – Bât C 510 31200 TOULOUSE

Pour une politique du logement ambitieuse, abordable et écoresponsable

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Parmi les compétences des agglomérations, s’il en est une qui revêt un caractère particulièrement important pour la qualité de vie et le bien-être de sa population, c’est bien celle de l’habitat. Habiter ce n’est pas seulement se loger, c’est aussi bénéficier d’un environnement favorable et adapté, qu’il soit en termes de services, de mobilité, ou de lien social. Ainsi le Programme Local de l’Habitat 2021-2026 (PLH) qui vise à organiser le développement de l’habitat sur le territoire de Rodez agglomération pour les 6 années à venir, s’est construit sur la volonté d’une croissance raisonnée, cherchant une réponse adaptée aux besoins de différents publics, et posant la mixité sociale au cœur de ses préoccupations. Nous avons pour ambition, avec des moyens financiers associés significatifs, d’aider la production ou la rénovation de logements de qualité, à coût abordable, qu’ils soient destinés à la location sociale ou l’accession à la propriété. Nous voulons demeurer en capacité d’accueillir de nouveaux habitants et d’organiser, au sein d’un territoire qui reste toujours aussi attractif, un véritable parcours résidentiel. Soulignons également l’accent mis sur l’effort nécessaire, et urgent, de prise en compte des enjeux environnementaux par l’accompagnement à grande échelle de rénovations énergétiques de logements individuels ou collectifs, privés ou publics. Par ce document stratégique, construit en large concertation avec les communes et les acteurs du monde de l’habitat et du logement, Rodez agglomération se dote de l’outil qui va lui permettre d’asseoir en ce domaine, une politique plus solidaire et plus écologique.

Christian TEYSSEDRE, Président de Rodez agglomération

Jacques MONTOYA, Vice-Président en charge de l’habitat et de l’équilibre social de l’habitat

▪ 370 logements par an dont :

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Page 136 Page 118 Page 101 A Le diagnostic

Page 3

B La programmation

C La stratégie

D Le plan d’actions

Programme

Local de

l’Habitat

2021-2026

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Le diagnostic

Programme Local de l’Habitat 2021-2026

Page

A

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PARTIE 1

Une dynamique robuste… pour combien de temps ? ... 10 L’exception ruthénoise

... 11

Des vulnérabilités à anticiper

... 17

PARTIE 2

Un marché actif mais qui ne répond pas à tous les besoins… et dont la qualité n’est pas toujours au rendez-vous ... 20 Des besoins en logement diversifiés… et certains « contraints » par le fonctionnement du marché du logement

... 21

L’habitat existant : une fonction majeure mais une qualité incertaine

... 30

PARTIE 3

Le développement de l’habitat régulé dans sa géographie… moins dans ses prix de sortie... 37 La géographie préférentielle : la « marque de fabrique » de la politique ruthénoise de l’habitat

... 38

Le durcissement de l’accès au foncier

... 42

PARTIE 4

Devenir propriétaire, le risque de l’éloignement ... 45 L’accession à la propriété : une aspiration forte, notamment soutenue par le PSLA

... 46

La primo-accession freinée par le fonctionnement sélectif du marché

... 52

PARTIE 5

Le positionnement du parc HLM : une équation complexe ... 57 Le locatif social : une place encore modeste, en dépit de la nette accélération de la production

... 58

L’offre à produire « sous pression » de la demande, davantage par ses caractéristiques qu’au regard de son volume

... 64

Le patrimoine existant au défi de la mixité d’occupation et du regain d’attractivité

... 69

PARTIE 6

La prise en compte de la diversité des situations résidentielles ... 76 Le logement et l’hébergement des jeunes : un facteur d’attractivité, une clé de l’égalité

des chances

... 77

Le logement des seniors et des personnes en situation de handicap : un enjeu d’avenir à accompagner et à anticiper

... 83

Le secteur de l’hébergement et du logement accompagné : un enjeu de solidarité et de cohésion sociale

... 93

Les besoins croissants des gens du voyage de disposer de lieux adaptés où organiser leur ancrage .

96 A Le diagnostic

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L’agglomération ruthénoise,

« capitale » d’un large bassin de vie et d’emploi

L’agglomération ruthénoise a cette singularité au sein de la région Occitanie : elle se tient à l’écart des faisceaux de développement de la capitale régionale toulousaine (130 km) autant que de la métropole montpelliéraine (180 km). Vis-à-vis des régions voisines, elle n’est pas non plus dans l’orbite de l’agglomération de Clermont-de-Ferrand (260 km). Rodez agglomération a su tirer parti de la contrainte que représente ce relatif isolement, pour en faire un atout : elle s’est imposée comme le pôle d’emplois et de services à la gamme étoffée, qui structure un large bassin de vie, pour partie associé aux dynamiques interrégionales du sud du Massif Central.

Cette force et cette attractivité se lisent dans la série d’indicateurs socio-démographiques et économiques qui place Rodez Agglomération dans le peloton de tête des agglomérations d’autres villes moyennes de la région.

- Sa croissance démographique comme économique est robuste… même si elle s’inscrit aujourd’hui dans un contexte marqué de davantage d’incertitudes et qui pourrait se dégrader avec l’annonce d’importantes suppressions de postes chez Bosch.

- Les taux de chômage et de pauvreté se tiennent à un niveau faible… même si cette moyenne d’ensemble ne donne pas à voir les fragilités qui affectent certains quartiers, notamment le cœur de ville de Rodez et les cités d’habitat social de Rodez et Onet-le-Château.

De leur côté, les indicateurs relatifs à l’habitat donnent à voir le chemin parcouru (réduction de du parc vacant, progression de la proportion de HLM parmi les résidences principales…), en même temps qu’ils confirment l’enjeu de poursuivre et d’intensifier les efforts.

- Le parc vacant fait preuve de permanence, bien qu’il soit en diminution récente et que le

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Evolution démographique

Population 2017

Taux de croissance démographique annuel 2012-2017

CA Grand Montauban 75 593 1,3%

CA de Béziers-Méditerranée 124 799 1,2%

CA Le Grand Narbonne 129 134 0,9%

CA Rodez 55 745 0,9%

CA Carcassonne 111 931 0,3%

CA de l'Albigeois 82 038 0,3%

CA Alès 129 333 0,2%

CA Pays Foix-Varilhes 31 890 0,2%

CA du Bassin de Thau 124 239 0,1%

CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 123 588 0,1%

CA Grand Auch Coeur de Gascogne 38 716 0,1%

CA du Grand Avignon 42 761 0,1%

CA du Grand Cahors 41 415 0,1%

CA de Castres Mazamet 78 051 -0,1%

CA Rodez 10%

CA du Grand Avignon 12%

CA Grand Auch Coeur de Gascogne 13%

CA Pays Foix-Varilhes 13%

CA Grand Montauban 15%

CA du Grand Cahors 15%

CA de l'Albigeois 16%

CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 16%

CA de Castres Mazamet 17%

CA du Bassin de Thau 18%

CA Carcassonne 19%

CA Le Grand Narbonne 20%

CA de Béziers-Méditerranée 20%

CA Alès 21%

Taux de chômage 2017

CA Carcassonne 36%

CA Alès 37%

CA Rodez 44%

Taux ménage 1 personne 2017

CA Rodez 9%

CA Alès 10%

CA Carcassonne 11%

Taux de logement vacant 2017

CA Rodez -6,4%

CA Grand Montauban -1,2%

CA de l'Albigeois -1,2%

CA Carcassonne 0,2%

CA Pays Foix-Varilhes 1,3%

CA de Castres Mazamet 2,2%

CA de Béziers-Méditerranée 6,2%

CA du Grand Cahors 13,2%

CA Grand Auch Coeur de Gascogne 16,0%

CA du Bassin de Thau 18,5%

CA Le Grand Narbonne 22,4%

CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 23,7%

CA du Grand Avignon 29,4%

CA Alès 34,7%

Taux de delaissement 2012-2017

CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 13,6%

CA Alès 12,6%

CA du Grand Cahors 11,8%

CA du Bassin de Thau 10,9%

CA de Béziers-Méditerranée 10,7%

CA Carcassonne 10,5%

CA de Castres Mazamet 10,3%

CA Grand Montauban 10,2%

CA Grand Auch Coeur de Gascogne 10,2%

CA Le Grand Narbonne 10,1%

CA de l'Albigeois 9,9%

CA Rodez 9,3%

CA du Grand Avignon 5,1%

CA Pays Foix-Varilhes 4,3%

Taux de locataire HLM 2017

Fragilité de la population

Parc de logement et occupation

(source INSEE)

CA Rodez 12%

CA Carcassonne Agglo 21%

CA Alès Agglomération 22%

Taux de pauvreté au seuil de 60% en 2017

Taux de délaissement : rapport entre l’évolution du parc vacant et celle de l’ensemble du parc de logements

Lecture Rodez Agglo : en même temps que 100 logements de plus étaient enregistrés entre 2012 et 2017, 6 sortaient de la vacance.

Taux de pauvreté au seuil de 60% : proportion de ménages dont le niveau de vie est inférieur au seuil de 60 % du niveau de vie médian.

Lecture Rodez Agglo : 12% des ménages en dessous de 1 041 € par mois en 2017s

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L’agglomération ruthénoise

Dynamiques socio-démographiques et de l’habitat

4 – Habitat 1 - Démographie

2 – Composition familiale

En 2017…

En 2017 Entre 2012 et 2017…

3 – Ressources des ménages

En 2020…

(source INSEE-RGP)

(source INSEE-FILOSOFI) (source INSEE-RGP)

(source INSEE-RGP)

(source DDT inventaire)

+

Allocataires CAF Nombre allocataires RSA 868 Médiane (€) des revenus annuels par unité de consommation

Ensemble Propriétaire Locataire

RA 21 770 25 320 15 160

(source diagnostic)

En 2015… (source FILOCOM)

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Objectifs PLH 2021-2026 5 – Prix des logements

Maison

Prix du m² : 1 743 € Prix moyen : 179 338 €

(source : DVF moyenne 2016-2017)

Terrain

Prix médian du m² : 84 € Prix médian : 51 000 € Appartement

Prix du m² : 1 496 € Prix moyen : 95 479 €

6 – Rythme de construction et consommation foncière

(source : DGFIP- fichier foncier / moyenne 2010-2017)

La géographie préférentielle

Rythme de construction : 291 logt/an Taille moyenne des parcelles : 532 m²

Consommation foncière à usage habitat : 15,5 ha/an

(source : DVF moyenne 2010-2017)

Locatif social

Accession à la propriété à coût abordable Marché libre

Marché libre conventionné

+2 310 résidences principales

+385/an

+571 +95/an

+415 +69/an +1 234

+206/an

+90 +25/an

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Le PLH 2021-2026, pivot et relais du projet d’agglomération

Schéma de cohérence territoriale (SCoT) Centre Ouest Aveyron

Plan Climat Air Énergie Territorial (PCAET) Rodez Agglomération

Schéma départemental d’accueil des gens du voyage de l’Aveyron (en cours de révision) Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées 2016-2021 de l’Aveyron Principes directeurs

énoncés par les lois ELAN, DALO, ALUR, SRU…

Programme Local de l’Habitat 2021-2026 Compatibilité

Prise en compte

s’impose Plan Local d’Urbanisme

intercommunal

décline

Délégation des aides à la pierre

Contrat de ville

&

Convention Intercommunale d’Attribution (en lien avec la conférence intercommunale du

Logement) interagit

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2.1 PARTIE 1

Une dynamique robuste… pour combien de temps ?

1. L’exception ruthénoise

1.1 La croissance démographique ne se dément pas et même se consolide

1.2 L’agglomération ruthénoise joue un rôle moteur dans la dynamique économique de l’Aveyron

1.3 Le jeu des mobilités résidentielles est favorable à Rodez Agglomération

2. Des vulnérabilités à anticiper 2.1 Le vieillissement de la population est amené à modérer la croissance

démographique

2.2 Les difficultés de recrutement sont

susceptibles de peser sur la dynamique

économique

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L’exception ruthénoise

Rodez Agglomération est attractive : elle fait plus que résister dans une dynamique régionale de plus en plus portée par les systèmes métropolitains et le tropisme du littoral ; elle fait « système » à l’échelle de son bassin de vie où son rôle est moteur.

Par comparaison à d’autres agglomérations d’Occitanie ou au regard de sa place dans son aire d’influence, l’agglomération ruthénoise fait preuve d’exception dans son assise démographique comme économique.

1.1 La croissance démographique ne se dément pas et même se consolide

Rodez Agglomération compte 55 345 habitants (2016). Depuis les années 1990, sa population ne cesse d’augmenter : en 25 ans, plus de 6 500 habitants ont été gagnés.

La croissance démographique est régulière et continue. Elle s’est même accélérée un peu plus sur la période récente :

+ 290 habitants par an entre 2006 et 2011, soit une croissance annuelle de 0,6%, + 496 habitants par an entre 2011 et 2016, soit au rythme de 0,8% chaque année.

De tels rythmes de croissance démographique placent Rodez Agglomération au premier rang des agglomérations de la région, juste derrière celles qui bénéficient de l’attractivité du littoral languedocien ou sont inscrites dans le desserrement métropolitain.

55 345 53 266

51 817 49 433

48 813

2016 2011

2006 1999

1990 + 620 + 69/an + 0,1%/an

+ 2 384 + 341/an + 0,7%/an

+ 1 449 + 290/an + 0,6%/an

+ 2 079 + 416/an + 0,8%/an Evolution de la population de Rodez Agglomération (1990-2016)

INSEE

Population 2016

CA de Béziers-Méditerranée 1,4% 123 613

CA Grand Montauban 1,3% 77 392

CA Le Grand Narbonne 0,8% 127 530

CA Rodez Agglomération 0,8% 55 345

CA Sète Agglopôle Méditerranée 0,5% 124 469

CA Alès Agglomération 0,4% 128 969

Taux de croissance annuel de la population (2011-2016)

1

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Au sein de l’agglomération, toutes les communes ne progressent pas au même rythme.

Les bilans démographiques successifs sont significatifs d’une vitalité d’ensemble qui est moins favorable à la ville-centre. Ce sont les autres communes qui tirent l’essentiel de la croissance démographique. En particulier, la croissance s’est renforcée entre 2011 et 2016 à Onet-le-Château. En gagnant plus de 900 habitants, la commune la plus peuplée de la couronne périurbaine a porté 43% des gains de population de l’agglomération sur la période récente. Mais Rodez est parvenu à stabiliser sa population depuis une quinzaine d’années.

Le dynamisme démographique de Rodez irrigue les alentours, en particulier le long des axes routiers. Une fois estompée l’influence du pôle ruthénois, les rythmes se tassent et tendent même à virer au négatif. Dans un département dont le solde migratoire positif suffit de moins en moins à compenser le déficit naturel lié au vieillissement, la principale agglomération a polarisé 72% du développement démographique récent (2011-2016) de l’Aveyron. Son poids démographique s’affirme : Rodez Agglomération accueille 20% des Aveyronnais en 2016 (contre 18% en 1990).

0,2% -0,5% 1,1% 0,1%

0,7% 0,2% 1,8% 1,0%1,2% -0,2% 1,8% 1,3%1,6% 0,0% 1,0% 0,8%

Onet-le-Château Rodez Sainte-Radegonde Sébazac- Concourès 1990-1999 1999-2006 2006-2011 2011-2016

Développement démographique (2016-1990) Evolution du taux de croissance annuel

source INSEE

2,0% 1,7% 1,5% 0,0%

1,8% 1,6% 1,9% 0,5%1,1% 1,6% 0,5% 0,5%

3,4% 0,9% 1,2% 1,0%

Druelle Balsac Luc-la-Primaube Le Monastère Olemps 1990-1999 1999-2006 2006-2011 2011-2016

Développement démographique (1990-2016) Evolution du taux de croissance annuel

source INSEE

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Dans sa croissance de population, l’agglomération associe vitalité démographique et attractivité résidentielle :

- le solde naturel lié au dynamisme de la natalité est positif et porte l’essentiel de la croissance (70% des gains de population entre 2011 et 2016)

- Rodez Agglomération est aussi attractive vis-à-vis de l’extérieur, en enregistrant des arrivées supérieures aux départs.

En appuyant sa dynamique démographique aussi bien sur le levier naturel que migratoire, l’agglomération se singularise de l’ensemble du département. Dans l’Aveyron, la dégradation du solde naturel tend à gommer les effets positifs de l’accueil de nouveaux habitants extérieurs au département.

INSEE

Population municipale

2016

Evolution annuelle 2011-16

Solde naturel 2011-16

Solde migratoire

2011-16

Druelle Balsac 3 081 95 154 319

Le Monastère 2 234 25 84 43

Luc-la-Primaube 5 937 50 195 57

Olemps 3 381 33 -96 262

Onet-le-Château 11 972 181 432 472

Rodez 23 739 -11 538 -593

Sainte-Radegonde 1 766 17 61 23

Sébazac-Concourès 3 235 26 109 19

Rodez Agglomération 55 345 416 1 477 602

0,8%

0,2%

0,6%

0,2%

-0,3%

0,5%

Rodez Agglomération Aveyron

INSEE

Variation annuelle moyenne de la population en %

due au solde naturel

en %

due au solde des entrées / sorties

en % 2011-2016

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1.2 L’agglomération ruthénoise joue un rôle moteur dans la dynamique économique de l’Aveyron

Rodez Agglomération est au cœur du développement économique de l’Aveyron : - son territoire propose 33 340 emplois en 2016,

- il accueille 30% des emplois du département, ce qui est supérieur à son poids démographique (20% des habitants de l’Aveyron).

En plus des emplois publics que lui confèrent les fonctions associées à son rang de préfecture, la Communauté d’Agglomération dispose d’un atout supplémentaire avec la présence sur son territoire d’établissements industriels, notamment l’établissement Bosch à Onet-le-Château (1 700 emplois).

Même si le contexte actuel introduit davantage d’incertitude, l’assise économique se révèle robuste, faisant preuve d’une stabilité remarquable dans un département dont la situation de l’emploi se dégrade significativement sur la période récente :

- l’agglomération de Rodez parvient toujours à gagner des emplois (une soixantaine entre 2011 et 2016),

- au cours de la même période, le département en a perdu plus de 1 100.

Cette solidité économique permet à Rodez Agglomération d’afficher le plus bas taux de chômage des agglomérations d’Occitanie.

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A l’échelle de la région, la Communauté d’Agglomération ruthénoise se distingue aussi en étant celle qui offre le plus d’emplois sur son territoire par rapport au nombre d’actifs occupés y résidant (14 emplois pour 10 actifs en 2016). En complément des actifs qui à la fois vivent et travaillent au sein de Rodez Agglomération, le pôle d’emplois capte 13 080 actifs qui se rendent chaque matin dans l’agglomération pour aller travailler. Son aire d’influence est large et construit des interdépendances fortes avec les territoires environnants. Autour de la dynamique économique, se structure un bassin de vie du quotidien qui façonne les déplacements, les pratiques de consommation et les mobilités résidentielles.

Nombre d’emplois 2016

Nombre d’actifs 2016

Effectifs entrant dans l’EPCI CA Rodez Agglomération 14,1 33 200 23 513 13 080

CA Grand Montauban 13,1 38 807 29 655 16 695 CA Grand Auch Coeur de Gascogne 12,9 19 330 14 977 7 342

CA de Béziers-Méditerranée 12,6 48 791 38 734 18 550 CA de l'Albigeois (C2A) 12,2 36 601 29 910 12 946 CA de Castres Mazamet 11,9 32 579 27 326 10 588 CA du Grand Cahors 11,8 18 566 15 681 5 172 CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 11,5 51 802 45 153 14 160

CA Pays Foix-Varilhes 10,5 13 249 12 587 5 373 CA Carcassonne Agglo 10,4 41 409 39 944 7 085 CA Le Grand Narbonne 10,2 44 087 43 274 7 707 CA Alès Agglomération 9,5 39 858 42 024 6 202 CA Sète Agglopôle Méditerranée 8,3 35 768 42 982 6 792 Nombre d’emplois pour 10 actifs en 2016

INSEE

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1.3 Le jeu des mobilités résidentielles est favorable à Rodez Agglomération

Dans les mouvements de population, Rodez Agglomération est bénéficiaire aussi bien à l’égard des territoires éloignés que plus proches.

- Les résultats récents confirment la permanence et la robustesse de l’attractivité de l’agglomération face à la plupart des régions ou départements lointains, notamment l’Ile-de-France. Les arrivées extérieures à l’Aveyron s’alimentent de la dynamique de

« retour au pays » et confirment leur rôle clé dans la croissance démographique locale.

- A l’échelle du département, la fonction de chef-lieu de département, l’offre de formations et l’assise économique solide sont autant de facteurs d’attractivité pour les habitants issus des territoires aveyronnais éloignés.

- Le bilan de l’agglomération est équilibré et même légèrement positif dans ses échanges avec les territoires qui lui sont proches.

Autant l’attractivité de Rodez Agglomération face aux territoires éloignés des échelons nationaux et départementaux s’inscrit dans une constance, autant ses échanges légèrement positifs avec la première couronne marquent une nouveauté. Sur la période récente, les mobilités résidentielles avec les territoires proches ont joué au bénéfice de l’agglomération. Elle a été en capacité d’attirer un peu plus d’habitants que d’en perdre dans les interdépendances avec les communes à son contact. Sa fonction motrice dans le développement démographique de son bassin de vie s’affirme : entre 2010 et 2015, Rodez Agglomération a capté 84% des gains de population du « système ruthénois » (contre 38% dans les années 1990).

Autres communes d’Aveyron

Rodez Agglo 2055 ménages

en mobilité interne

Flavin, Baraqueville, La Loubière, Agen-d'Aveyron, Calmont, Salles-la-Source, Moyrazès, Clairvaux-d'Aveyron

Première couronne

+ 159 -140

+19 -432

+625 +193

+ 1099 -969

+130

source INSEE 1990-1999 1999-2010 2010-2015

Gains démo. annuels

du système ruthénois 183 527 487

dt Rodez Agglo. 69 353 409

dt 1ère couronne* 114 174 78

Poids de RA dans la

croissance 38% 67% 84%

* Flavin, Baraqueville, La Loubière, Agen-d'Aveyron, Calmont, Salles-la-Source, Moyrazès, Clairvaux-d'Aveyron

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Des vulnérabilités à anticiper

Le contexte actuel est favorable à l’agglomération ruthénoise. Vertueux de longue date, son modèle de développement n’en est pas moins vulnérable. Des tendances de fond sont susceptibles de l’affecter à terme :

- d’un côté, la dynamique démographique n’échappe pas au fait majeur que représente le vieillissement de la population ;

- de l’autre, la polarisation croissante de l’emploi autour des deux métropoles régionales rejaillit sur la capacité des entreprises locales à trouver les appuis et les talents utiles à leur développement.

2.1 Le vieillissement de la population est amené à modérer la croissance démographique

Dans le département le plus âgé d’Occitanie après le Lot (14% de 75 ans et plus), la population de Rodez Agglomération affiche sa jeunesse relative (10,4%). La vitalité de la natalité compense les effets du vieillissement, avec un solde naturel positif (naissances moins décès) de près de 1 500 individus entre 2011 et 2016.

Le vieillissement de la population se fait néanmoins sentir. La période récente voit les habitants âgés de l’agglomération augmenter nettement plus vite que les autres classes d’âge :

- + 2,5% par an entre 2011 et 2016 pour les plus de 65 ans, - + 0,3% par an pour les moins de 65 ans.

Cette accélération tient à l’avancée en âge de la population locale. Le profil des nouveaux arrivants l’alimente aussi : les arrivées de l’extérieur sont marquées par les

Poids des personnes âgées de 75 ans et plus (2016)

2

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La présence croissante des seniors impactera la dynamique démographique, en la modérant. Elle peut aussi être considérée comme une opportunité. En matière d’habitat, c’est l’occasion d’imaginer et de concevoir des formules habitat innovantes qui répondent à l’aspiration croissante des seniors de disposer de solutions intermédiaires (entre, d’un côté, le domicile actuel qui paraît plus contraignant à mesure que l’on vieillit, et, de l’autre, l’EHPAD qui n’est envisagé qu’en fin de vie).

L’accompagnement du « bien vieillir » au moyen de l’habitat invite à faire l’objet d’une prise en compte attentive, tant l’avancée en âge des habitants va orienter les besoins en logements.

+618

-70 -2 +3

+1 146

+384 0-14

ans

15-29 ans

30-44 ans

45-59 ans

60-74 ans

75 ans et plus Evolution démographique (2011-2016) par tranche d'âge

(20)

2.2 Les difficultés de recrutement sont susceptibles de peser sur la dynamique économique

Reflet de la solidité du tissu économique ruthénois, le faible taux de chômage traduit aussi paradoxalement l’étroitesse de la main d’œuvre dont disposent les entreprises pour satisfaire leurs besoins de recrutement. Les employeurs du bassin d’emploi de Rodez estiment que 63% de leurs intentions d’embauche sont difficiles à pourvoir (année 2019 – source Pôle Emploi). Cette anticipation de difficultés de recrutement est la plus élevée de tous les bassins d’emploi d’Occitanie.

Les projets de recrutement exprimés auprès de Pôle Emploi sont fortement polarisés par les deux métropoles régionales (19% des projets pour le bassin d’emploi toulousain et 10% pour le montpelliérain). Leur attractivité est élevée auprès des actifs occupés ou en recherche d’emploi. Dans un contexte de concurrence exacerbé entre les territoires pour retenir ou capter des actifs, la capacité à se rendre « désirable » fera de plus en plus la différence. Le fait que la classe d’âge des [15-29 ans] soit aujourd’hui la seule déficitaire (-70 entre 2011 et 2016) souligne l’importance de l’enjeu. Rodez Agglomération a des atouts à faire valoir dans la « qualité d’habiter » qu’elle propose.

Accompagner l’installation des actifs et de leurs familles se pose en enjeu fort pour éviter que le déficit de main d’œuvre soit un facteur bloquant de la dynamique économique ruthénoise.

Nbre Part

1 RODEZ 62,9% ¹ TOULOUSE 49 010 19%

2 AUCH 58,3% ² MONTPELLIER 26 080 10%

3 L'ISLE JOURDAIN 57,1% ³ PERPIGNAN 17 910 7%

4 MILLAU 56,5% ⁴ NIMES 11 110 4%

5 ST GIRONS 53,9% ⁵ BEZIERS 9 520 4%

6 SOUILLAC 52,7% ⁶ NARBONNE 8 940 3%

7 SAINT GAUDENS 52,6% ⁷ MONTAUBAN 6 970 3%

8 VAUVERT 51,5% ⁸ CASTELSARRASIN 6 400 3%

9 DECAZEVILLE VILLEFRANCHE 51,1% ⁹ AGDE-PEZENAS 6 200 2%

10 MURET 50,8% ¹⁰ TARBES 5 920 2%

11 TOULOUSE 50,3% ¹¹ RODEZ 5 550 2%

12 ALBI CARMAUX 50,2% ¹² CERET 5 010 2%

13 NIMES 50,1% ¹³ AUCH 4 890 2%

14 MONTAUBAN 48,8% ¹⁴ CARCASSONNE 4 820 2%

15 CARCASSONNE 48,3% ¹⁵ BEAUCAIRE 4 710 2%

45,0% 255 920 100%

Besoins en Main-d’Œuvre 2019 - Source Pôle emploi

44 bassins d'emplois d'OCCITANIE 44 bassins d'emplois d'OCCITANIE Difficultés

à recruter

Projets de recrutement

BASSIN D'EMPLOI BASSIN D'EMPLOI

(21)

1. Des besoins en logement diversifiés

…et certains contraints par le fonctionnement du marché du logement

1.1 Le rythme de construction est davantage régulé aujourd’hui qu’hier… et la vacance se stabilise

1.2 Les évolutions sociales et sociétales diversifient les besoins en logement

1.3 Le marché du logement n’est pas toujours si détendu qu’il n’y paraît

1.4 L’attractivité résidentielle varie selon les publics… et vaut moins pour les

propriétaires et accédants à la propriété

2. L’habitat existant : une fonction

majeure… mais une qualité incertaine 2.1 Le parc ancien joue un rôle de premier rang

dans les mobilités résidentielles des Ruthénois

2.2 L’habitat collectif donne des signes de fragilité

2.3 Le centre ancien de Rodez figure comme le site le plus affecté par la déqualification et la vacance

2.4 Le déficit de performance énergétique pèse sur l’attractivité du parc comme sur les dépenses des ménages

PARTIE 2

Un marché actif mais qui ne répond pas à tous les besoins…

et dont la qualité n’est pas

toujours au rendez-vous

(22)

Des besoins en logement diversifiés… et certains

« contraints » par le fonctionnement du marché du logement

Insistons d’abord sur une évolution positive : le marché local du logement est sorti des effets de surchauffe et son rythme de production suit davantage l’évolution quantitative des besoins. Ces derniers sont traversés par des évolutions sociétales qui orientent la demande vers toujours plus de diversité. En face, le marché du logement de l’agglomération est actif mais aussi spécialisé sur certains segments et en direction de certaines « clientèles ». Il se révèle plus sélectif et étroit à l’égard d’autres. Dans le jeu des segmentations et des spécialisations de l’activité immobilière, Rodez Agglomération peine tout particulièrement à retenir les accédants à la propriété.

1.1 Le rythme de construction est davantage régulé aujourd’hui qu’hier… et la vacance se stabilise

Le précédent PLH insistait sur la sur-abondance de l’offre produite, en soulignant ses effets déstabilisateurs. Le début des années 2000 avait vu l’explosion de l’activité de la construction neuve : près de 3 000 logements avaient été livrés dans l’agglomération en 5 ans (2002-2006), essentiellement sous forme d’ensembles collectifs. Le contexte actuel tranche avec cette période d’emballement et de surchauffe. Après avoir progressé de façon particulièrement soutenue et supérieure aux besoins dans la première décennie (442 logements en moyenne par an entre 2001 et 2009), l’activité de la construction a retrouvé un rythme nettement plus pondéré : 364 logements ont été construits en moyenne chaque année entre 2010 et 2018.

Ce retour à un niveau annuel de construction davantage adapté à la dynamique démographique locale tient principalement à deux facteurs.

- L’un est extérieur, lié aux avantages fiscaux décidés nationalement pour soutenir les

0 500 1 000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

442 logements / an

364 logements / an (2010-2018) (2001-2009)

Evolution de l’activité de la construction (2001-2018) Logements neufs commencés

Sitadel (hors résidence)

1

(23)

Volontairement, l’Agglomération n’a pas souhaité demander une dérogation auprès du préfet de Région pour être éligible au dispositif fiscal "Pinel" dans le neuf. Sa connaissance fine des dynamiques du marché local mais aussi les enseignements tirés du passé lui ont fait redouter de voir se reproduire les mêmes effets en cascade que ceux rencontrés dans les années 2000 (« asséchement » du marché locatif des petites surfaces, hausse artificielle des prix et tension accrue sur le foncier, jeu de concurrence renforcé entre les produits et accélération du délaissement des produits moins bien positionnés…).

- L’autre facteur de régulation trouve son origine dans l’initiative locale qu’a représentée la promulgation de la géographie préférentielle du développement de l’habitat. Son origine et son partage ont émergé avec la prise de conscience de disponibilités foncières considérables, relativement éparpillées et non hiérarchisées.

Un gisement de plus de 500 hectares, représentant potentiellement plus d’une quinzaine d’années de construction au rythme de consommation foncière de l’époque, avait été identifié au moment de l’élaboration de l’ancien PLH. Plutôt que de jouer la

« carte » de l’ouverture foncière tous azimuts et faiblement maîtrisée, la géographie préférentielle s’est fixée l’ambition de recentrer le développement de l’habitat autour de la vingtaine de sites qualifiés prioritaires à mobiliser face aux besoins.

Cette double évolution a permis de ramener le rythme de la construction à un niveau davantage en adéquation avec l’augmentation des besoins. Les effets positifs sont visibles dans l’analyse rétrospective des indicateurs d’incidence de l’activité de la construction.

- Son rendement démographique s’est amélioré, en atteignant 1,2 habitant gagné pour 1 logement construit sur la période récente (2011-2016), tandis que précédemment (2006-2011) l’on construisait davantage de logements que l’on gagnait d’habitants avec un ratio de 0,8 (entre 1999 et 2009 ce ratio était de 0,6 habitant/logt construit).

- Le délaissement du parc existant, sous les jeux de mise en concurrence entre produits, s’est atténué : entre 2001 et 2006, pendant que l’on construisait 100 logements, 43 devenaient vacants ! Ce taux de délaissement n’est plus que de 5 sur la période récente (2011-2016). Si la progression de la vacance semble contenue, son niveau reste néanmoins préoccupant, en concernant près de 9,7% du parc, soit près de 3 000 logements (2016 – INSEE).

2006 2011 2016 2006 2011 2016 2006-2011 2011-2016 2006-2011 2011-2016

1 939 2 917 2 993 7,2% 10,0% 9,7% 196 /an 15 /an 43% 5%

INSEE

Nombre de logements vacants

Taux de logements vacants

Augmentation annuelle des logements vacants

Taux de délaissement (nb logt vacant supplé. /

nb logt supplé.)

(24)

1.2 Les évolutions sociales et sociétales diversifient les besoins en logement

Les décohabitations, la montée des séparations et des divorces ainsi que le vieillissement de la population sont des tendances de fond qui marquent l’évolution des besoins en logements. Façonnée par les transformations sociales et sociétales, la structure des ménages rime avec une pluralité de profils.

- L’une des évolutions les plus marquantes concerne la recomposition des structures familiales. Les familles monoparentales et leurs pendants (ex-conjoints) pèsent désormais autant (21%) que le modèle familial dit « nucléaire », constitué par les couples qui vivent ensemble avec leur(s) enfant(s). Les séparations et les divorces ont alimenté presque la moitié (46%) de l’augmentation des ménages enregistrée au cours des cinq dernières années. Les familles « traditionnelles » y ont contribué seulement à hauteur de 8%.

- Le poids et la progression des personnes seules est l’autre fait remarquable. Le vieillissement de la population joue beaucoup dans la montée des personnes qui vivent seules dans leur logement. Plus du quart de l’augmentation des ménages est porté par des retraité(e)s seul(e)s. Cette vie « en solo » vaut aussi pour les étudiants et les actifs au démarrage de leur carrière professionnelle et de leur vie personnelle. Avec l’attractivité du pôle d’emplois comme du pôle universitaire et de formation de l’agglomération ruthénoise, les personnes seules de moins quarante ans augmentent d’une cinquantaine d’individus par an.

La recomposition et la diversification de la structure des ménages voient se diversifier les besoins. La prise en compte de leur pluralité pose l’exigence de structurer et d’orienter la production de logements vers toujours plus de diversité.

Poids dans les ménages

Evolution 2010-2015 +266 +53 / an Poids dans les ménages

Evolution 2010-2015 +131 +26 / an Augmentation totale du nb de ménages +1726

Augmentation annuelle +345 / an

INSEE

16%

12%

28%

21%

Personne seule de moins de 40 ans Retraité(e) seule de plus de 65 ans Couple sans enfants Famille monoparentale

et personne seule de 40 à 65 ans (conjoint séparé)

Famille avec enfants STRUCTURES DES MÉNAGES

Poids (2015) et évolution (2010-2015)

INSEE

Structures des ménages

Répartition des gains (2010-2015)

INSEE

Pers seule Retraité seul Couple sans enf Fam mono Famille avec enft

16%

8%

46%

3%

27%

(25)

1.3 Le marché du logement n’est pas toujours si détendu qu’il n’y parait

1.3.1 Le marché des appartements : entre dynamisme et spécialisation

L’attractivité de Rodez agglomération rend le marché de l’ancien actif. Le niveau élevé de transactions réalisées sur des logements de plus de 5 ans reflète ce dynamisme : entre 2010 et 2016, près de 600 biens ont changé de main chaque année. Parmi l’ensemble des communautés d’agglomération de l’ancienne région Midi-Pyrénées, celle de Rodez arrive en tête du nombre annuel de ventes ramené au nombre total de logements.

Les appartements « tirent » le dynamisme du marché de « seconde main ». Sur 600 ventes, presque 7 sur 10 concernent un logement collectif. Ce sont en moyenne 400 appartements qui changent de propriétaire tous les ans. Sur 1000, 24 appartements sont vendus chaque année. Avec un tel ratio, le niveau d’activité du marché ruthénois des appartements anciens ressort comme le plus dynamique des agglomérations de Midi-Pyrénées.

Moyenne 2010-2016

Moyenne annuelle des ventes de LOGTS

Nbre total de LOGTS dans le parc

(2016) CA Rodez Agglomération 19 19 logts vendus par an pour 1000 597 30 664 CA Grand Montauban 19 19 logts vendus par an pour 1000 725 38 360 CA de l'Albigeois (C2A) 17 17 logts vendus par an pour 1000 730 44 228 CA de Castres Mazamet 16 16 logts vendus par an pour 1000 677 42 512 CA Le Muretain Agglo 16 16 logts vendus par an pour 1000 803 51 408 CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 15 15 logts vendus par an pour 1000 1 058 71 001 CA du Sicoval 15 15 logts vendus par an pour 1000 524 36 001 CA Gaillac-Graulhet 14 14 logts vendus par an pour 1000 506 36 527 CA Pays Foix-Varilhes 13 13 logts vendus par an pour 1000 246 18 255 CA du Grand Cahors 13 13 logts vendus par an pour 1000 330 24 874 CA Grand Auch Coeur de Gascogne 13 13 logts vendus par an pour 1000 287 21 770 Midi-Pyrénées 17 17 logts vendus par an pour 1000 57 744 3 479 631

DGFIP -CEREMA INSEE RP

Nbre de LOGEMENTS (maisons + appts) vendus par an

pour 1000 dans le parc

Moyenne 2010-2016

Moyenne annuelle des

ventes d'APPART.

Nombre total d'APPART.

dans le parc (2016) CA Rodez Agglomération 24 24 appts vendus par an pour 1000 411 17 451 CA Grand Montauban 21 21 appts vendus par an pour 1000 301 14 531 CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 16 16 appts vendus par an pour 1000 504 31 149 CA Le Muretain Agglo 16 16 appts vendus par an pour 1000 207 12 879 CA de l'Albigeois (C2A) 15 15 appts vendus par an pour 1000 243 15 752 CA du Sicoval 14 14 appts vendus par an pour 1000 192 13 650 CA du Grand Cahors 13 13 appts vendus par an pour 1000 97 7 576 CA de Castres Mazamet 11 11 appts vendus par an pour 1000 139 12 492 CA Grand Auch Coeur de Gascogne 10 10 appts vendus par an pour 1000 80 7 812

CA Pays Foix-Varilhes 8 8 appts vendus par an pour 1000 30 3 709 CA Gaillac-Graulhet 6 6 appts vendus par an pour 1000 30 4 951 Midi-Pyrénées 19 19 appts vendus par an pour 1000 24 573 1 324 713

DGFIP -CEREMA INSEE RP

Nbre d'APPARTEMENTS vendus par an pour 1000 dans le parc

(26)

Ce poids des appartements dans les transactions reflète la structure du parc (57% de logements collectifs). Il est aussi le signe de la fluidité qui entoure ce segment, notamment en raison de l’offre importante de petites surfaces. Enfin, si le marché des appartements anciens est dynamique, c’est parce qu’il est soutenu par les achats motivés par des investissements locatifs. Deux facteurs y sont favorables :

- la présence d’une épargne locale qui accorde sa confiance à la « pierre » et à la possibilité de choisir son bien d’investissement parmi une gamme étendue de prix et une diversité de produits ;

- le profil « rassurant » du marché locatif : au regard des niveaux de loyers relativement abordables comparés à d’autres agglomérations de Midi-Pyrénées, les propriétaires investisseurs tablent sur des rendements locatifs plutôt mesurés. Mais les locataires ruthénois apparaissent plus « sûrs » qu’ailleurs : leur niveau de ressources en moyenne plus élevé fait baisser le taux d’effort exigé par le paiement des loyers. Leur exposition aux risques d’impayés s’en trouve en principe limitée.

Les investissements locatifs alimentent l’activité soutenue du marché des appartements anciens. Ils le structurent et le façonnent aussi :

- dans leur choix d’investissement, les acquéreurs privilégient les petites et moyennes surfaces : plus de la moitié des achats portent sur des surfaces inférieures à 50 m² ;

CA du Sicoval 545 €/mois CA du Sicoval 1 777 €/mois

CA Le Muretain Agglo 460 €/mois CA Le Muretain Agglo 1 576 €/mois CA de l'Albigeois (C2A) 445 €/mois CA Rodez Agglomération 1 449 €/mois CA Gaillac-Graulhet 425 €/mois CA Grand Auch Coeur de Gascogne 1 384 €/mois CA Rodez Agglomération 415 €/mois CA du Grand Cahors 1 382 €/mois CA Grand Montauban 415 €/mois CA de l'Albigeois (C2A) 1 358 €/mois CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 405 €/mois CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 1 305 €/mois CA du Grand Cahors 400 €/mois CA Grand Montauban 1 298 €/mois CA Pays Foix-Varilhes 400 €/mois CA Pays Foix-Varilhes 1 248 €/mois CA de Castres Mazamet 395 €/mois CA Gaillac-Graulhet 1 218 €/mois CA Grand Auch Coeur de Gascogne 365 €/mois CA de Castres Mazamet 1 159 €/mois

LOYER Appartement 50 m²

Revenus mensuels médians des ménages locataires du parc privé

CLAMEUR - 2017 Fichier Localisé Social et Fiscal (FiLoSoFi) - 2017

CA Gaillac-Graulhet 35%

CA de l'Albigeois (C2A) 33%

CA du Sicoval 31%

CA Le Muretain Agglo 29%

CA du Grand Cahors 29%

CA Rodez Agglomération 29%

Taux d’effort / loyer (hors aide au logement)

(27)

Source DV3F traitement CEREMA

Bien que leur activité ne soit plus soutenue par les mesures nationales d’incitation fiscale, les promoteurs d’appartements n’ont pas « déserté » le marché ruthénois : entre 2010 et 2018, 128 appartements neufs ont été vendus en moyenne chaque année. Le rythme des ventes a même progressé sur les dernières années, porté notamment par le développement du quartier Bourran et la réalisation de la ZAC de Combarel, mais également à Onet-le-Château (Route de la Roque : Gaffardie, Cantagrelh et Coste Rouge).

Comme le marché de l’ancien, la promotion récente met l’accent sur les petites et moyennes surfaces qui ciblent surtout les investissements locatifs. Elle accorde toutefois davantage de place aux appartements de plus grande taille à destination de propriétaires occupants. La surface moyenne des appartements neufs achetés entre 2010 et 2018 se situe à 60 m².

Les plus grands appartements tirent vers le haut le niveau des prix du neuf : leur montant d’achat a nettement progressé, pour atteindre 2 500 € le mètre-carré pour les « 3 pièces » et 2 700 € pour les « 4 pièces ». Rares, bien situés et proposant des prestations de qualité, ils sont convoités… et leur montant d’achat, de plus en plus sélectif.

130 750 € 96 750 €

80 250 €78 750 € 74 000 €73 250 €66 250 €66 250 €65 250 €63 750 €60 250 € Prix médian des appartements anciens

(moyenne 2014-2017)

155 162

110 142 147

85 139 119 96

2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010

Nombre d'appartements réservés à la vente 2018

Nombre d’appartements réservés à la vente (2010-2018)

155 162

110 142 147

85 139 119 96

2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010

Nombre d'appartements réservés à la vente 2018

ECLN

2 153 €/m² 2 057 €/m² 2 061 €/m²

2 207 €/m²

2 326 €/m² 2 373 €/m²

2 513 €/m² 2 727 €/m²

1 pièce 2 pièces 3 pièces

4 pièces et plus

2018 2012 +520 €/m²

+452 €/m²

+316 €/m² +173 €/m²

Prix moyen au m² des appartements neufs Répartition par taille

2018 2012

ECLN

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces et plus

Répartition des ventes d’appartements neufs

(2010-2018)

ECLN

(28)

1.3.2 Le marché des maisons : des signes manifestes de tension

Dans Rodez Agglomération, faire construire sa maison en diffus sur le terrain que l’on achète, exige un effort financier important : le coût moyen d’un projet (maison et terrain) s’élève à plus de 250 000 € (moyenne 2014-2017). Un tel montant hisse le territoire dans le peloton de tête des agglomérations d’Occitanie où la construction de sa maison individuelle coûte cher, juste derrière et souvent au même niveau que là où l’influence métropolitaine ou le tropisme du littoral font pression sur les prix.

Davantage que l’achat du terrain, le coût de construction de sa maison pèse sur les prix. De l’ensemble des agglomérations de la région, c’est dans celle de Rodez que le montant de la maison dans les projets de construction atteint le niveau le plus haut (187 700 €). Deux facteurs explicatifs se combinent pour expliquer ce montant élevé des coûts de construction :

- les matériaux utilisés, en particulier pour des raisons climatiques, sont globalement de qualité et performants (recours à la pierre…) ;

- on construit plutôt des grandes maisons (128 m² en moyenne).

S’agissant des terrains, leur prix au mètre-carré s’avère comparativement plus CA du Pays de l'Or 314 538 € CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 201 077 € CA du Sicoval 309 733 € CA de l'Albigeois (C2A) 200 337 € CA du Grand Avignon (COGA) 259 592 € CA Alès Agglomération 200 184 € CA Rodez Agglomération 253 390 € CA Le Grand Narbonne 198 069 € CA de Nîmes Métropole 249 782 € CA Pays Foix-Varilhes 197 134 € CA Sète Agglopôle Méditerranée 248 704 € CA de Castres Mazamet 189 530 € CA Le Muretain Agglo 235 578 € CA Gaillac-Graulhet 187 590 € CA Hérault-Méditerranée 232 188 € CA du Grand Cahors 184 839 € CA du Gard Rhodanien 212 060 € CA Carcassonne Agglo 179 330 € CA Grand Auch Coeur de Gascogne 211 797 €

CA de Béziers-Méditerranée 211 478 € CA Grand Montauban 208 611 €

Coût moyen d'un projet de construction [2014-2017]

(maison + terrain)

Enquête sur les Prix des Terrains à Bâtir (EPTB)

Prix de const. / m²

Surface moyenne

CA Rodez Agglomération ^{187 697 €} ^{1 726 €/m²} ^{128 m²} CA de Nîmes Métropole ^{141 807 €} ^{1 189 €/m²} ^{117 m²} CA du Sicoval ^{185 147 €} ^{1 606 €/m²} ^{130 m²} CA de Castres Mazamet ^{140 570 €} ^{1 134 €/m²} ^{113 m²} CA du Pays de l'Or ^{172 116 €} ^{1 481 €/m²} ^{128 m²} CA Gaillac-Graulhet ^{137 969 €} ^{1 197 €/m²} ^{108 m²} CA Grand Auch ^{162 253 €} ^{1 433 €/m²} ^{122 m²} CA Hérault-Méditerranée ^{136 094 €} ^{1 204 €/m²} ^{109 m²} CA du Grand Cahors ^{150 637 €} ^{1 285 €/m²} ^{119 m²} CA Sète Agglopôle Médit. ^{133 803 €} ^{1 242 €/m²} ^{107 m²} CA Grand Montauban 150 092 € 1 328 €/m² 124 m² CA du Gard Rhodanien 133 176 € 1 121 €/m² 111 m² CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées ^{149 157 €} ^{1 391 €/m²} ^{119 m²} CA Alès Agglomération ^{130 962 €} ^{1 011 €/m²} ^{116 m²} CA de l'Albigeois (C2A) ^{147 120 €} ^{1 203 €/m²} ^{113 m²} CA de Béziers-Médit. ^{127 216 €} ^{996 €/m²} ^{111 m²} CA Le Muretain Agglo ^{146 025 €} ^{1 313 €/m²} ^{115 m²} CA Le Grand Narbonne ^{126 821 €} ^{1 125 €/m²} ^{113 m²} CA du Grand Avignon ^{144 025 €} ^{1 223 €/m²} ^{113 m²} CA Carcassonne Agglo ^{125 730 €} ^{980 €/m²} ^{115 m²} CA Pays Foix-Varilhes ^{143 169 €} ^{1 293 €/m²} ^{118 m²}

Coût moyen de la maison [2014-2017]

(29)

Relativement abordables par rapport à d’autres agglomérations de la région, les terrains se vendent nettement plus chers que dans les territoires situés aux franges de l’agglomération ruthénoise. Ces derniers fondent leur attractivité sur des valeurs foncières plus basses qui permettent de consentir l’achat de parcelles un peu plus grandes. Les écarts de prix concurrencent l’attractivité de l’agglomération et alimentent le report des projets de construction au-delà de ses limites.

Sur le marché de « seconde main », les maisons présentent des bases de prix relativement hautes comparativement aux autres agglomérations de Midi-Pyrénées. Les montants d’achat sont un peu plus élevés qu’à Albi et Montauban et ils se tiennent à près de 25%

au-dessus des marchés les moins tendus.

L’écart de prix entre le neuf et l’ancien dépasse les 80 000 €, soit le niveau le plus important des agglomérations de Midi-Pyrénées. Cette différence positionne favorablement les maisons d’« occasion » pour appuyer les projets d’accession de catégories sociales aux ressources moyennes ou modestes. L’écart suggère aussi le décalage de prestations entre les maisons anciennes et les plus récentes. Acheter un bien ancien revient beaucoup moins cher que de faire construire. Mais l’avantage différentiel ne vaut qu’à condition que la réalisation des travaux d’adaptation et de réfection ouvre sur des montants qui soient financièrement soutenables.

Ecart de prix ancien / neuf CA du Sicoval 284 750 € -24 983 € CA Le Muretain Agglo 223 250 € -12 328 € CA Rodez Agglomération 171 000 € -82 390 € CA de l'Albigeois (C2A) 163 000 € -37 337 € CA Grand Montauban 158 500 € -50 111 € CA Grand Auch 143 750 € -68 047 € CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 139 250 € -61 827 € CA Gaillac-Graulhet 137 250 € -50 340 € CA Pays Foix-Varilhes 131 500 € -65 634 € CA du Grand Cahors 128 000 € -56 839 € CA de Castres Mazamet 113 000 € -76 530 €

DGFIP -CEREMA EPT B

Prix médian maisons anciennes [2014-2017]

Prix moyen au m²

Superficie moyenne

CA du Pays de l'Or 148 487 € 226 €/m² 658 m² CA Grand Montauban 58 527 € 42 €/m² 1385 m² CA du Sicoval 125 291 € 129 €/m² 971 m² CA Pays Foix-Varilhes 54 217 € 44 €/m² 1239 m² CA du Grand Avignon (COGA) 115 808 € 188 €/m² 616 m² CA Carcassonne Agglo 54 086 € 60 €/m² 909 m²

CA Sète Agglopôle Médit. 115 089 € 227 €/m² 507 m² CA de l'Albigeois (C2A) 53 504 € 53 €/m² 1010 m² CA de Nîmes Métropole 109 311 € 125 €/m² 878 m² CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées 52 169 € 52 €/m² 1003 m² CA Hérault-Méditerranée 96 436 € 180 €/m² 537 m² CA Grand Auch 50 231 € 24 €/m² 2115 m² CA Le Muretain Agglo 90 366 € 115 €/m² 788 m² CA Gaillac-Graulhet 49 818 € 45 €/m² 1113 m² CA de Béziers-Médit. 84 656 € 188 €/m² 452 m² CA de Castres Mazamet 49 232 € 45 €/m² 1088 m² CA du Gard Rhodanien 79 388 € 93 €/m² 858 m² CA du Grand Cahors 34 153 € 17 €/m² 2009 m² CA Le Grand Narbonne 71 251 € 127 €/m² 563 m²

CA Alès Agglomération 69 278 € 59 €/m² 1169 m² CA Rodez Agglomération 67 194 € 65 €/m² 1034 m²

Coût moyen du terrain [2014-2017]