Chiffrer le coût d'une opération de construction
Opérations neuves ou de réhabilitation
ESTI 1
Jean-Marie SIMON
JOUR 2 – REHABILITATION
1. RAPPEL DES PARAMÈTRES POUVANT INFLUENCER LE COUT D’UNE RÉHABILITATION
> Montage de l’opération / Localisation / Nature et taille de l’opération / Complexité
> Amiante / Plomb / Phasage / Contraintes ABF / RT existant / Sécurité incendie 2. MISE EN PLACE D’UNE MÉTHODE D’ESTIMATION
> Phases amont essentielles
> Notions sur la détermination du coût global et le temps de retour sur investissement 3. CONSTITUTION D’UNE BASE DE CHIFFRAGE
> Ratios techniques utiles (par corps d’état)
> Ratios économiques (ratios généraux de coûts)
4. CONTRÔLE PERMANENT DU COÛT DES TRAVAUX
> Analyse des limites de tolérance des écarts d’estimation
> Les principaux risques de dépassements de budget
> Contrôle et analyse des coûts – documents contractuels
> Anticipation des écarts et actions correctives
PROGRAMME
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JOUR 2 – REHABILITATION
Introduction
ENJEUX DE LA RÉHABILITATION
> Plus de 70% des bâtiments qui seront utilisés en 2050 sont déjà construits.
> Une grande diversité de bâtiments
> Enjeux sociaux et environnementaux conséquents : – Adaptation à l’usage ;
– Diminution de l’impact environnemental ;
– Augmenter le confort des utilisateurs / habitants ; – Mise au norme ;
– Un investissement moins conséquent que dans le cadre d’une démolition suivie d’une construction ; – Conservation du patrimoine culturel et architectural – Modernisation / attractivité du parc immobilier ; – Promouvoir l’insertion sociale et redynamiser les
quartiers.
JOUR 2 – REHABILITATION
Introduction
ENJEUX DE LA RÉHABILITATION
5
JOUR 2 – REHABILITATION
Introduction
DÉCISION DE RÉNOVER UN IMMEUBLE
> Les principaux critères d’aide à la décision avant d’envisager de réhabiliter un immeuble :
– Adaptabilité de l’immeuble aux besoins des utilisateurs internes et du public accueilli (accessibilité, desserte, localisation, etc.) ;
– Nature et coûts des travaux à envisager pour remettre l’immeuble aux standards et répondre aux obligations règlementaires (notamment celles du Grenelle) ;
– Possibilité de banalisation de l'immeuble (dont dépend fortement la valeur d'un actif tertiaire) : dans quelle mesure la configuration du bien permet sa réutilisation par un tiers (emplacement, trame, divisibilité, hauteur sous plafond, plateau libre, parking, etc.) ;
– Présence d’un marché porteur et attractif ; – Pertinence économique ;
– Image, la valeur emblématique ou encore le caractère stratégique du bien en interne peuvent jouer en faveur d’une opération de réhabilitation.
1. Rappel des paramètres
pouvant influencer une
estimation
1. Rappel des paramètres pouvant influencer une estimation
1.1 Montage de l’opération / Localisation / Nature et
taille de l’opération / Complexité
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Montage de l’opération
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Montage de l’opération
Etapes essentielles pour le coût d’une opération
Validation enveloppe globale de l’opération
Engagement coût travaux par la MOA
Signature du marché travaux
Choix du projet Minimum 45 jours
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Montage de l’opération
11
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Montage de l’opération
Exemples de durée
REHABILITATION D’UN PARKING ET CONSTRUCTION D’UNE MARCHE (17M)
> Opportunité / Faisabilité (cis diag et recueil des besoins) => entre 3 mois et 6 mois
> Programme => entre 6 mois et 1 an
> Etudes de conception => 18 mois
> Appel d’offres et passation des marchés entreprises => 6 mois
> Travaux préliminaires, dévoiements de réseaux=> 1 an
> Travaux => 2 ans
REHABILITATION D’UN CROUS DE 500 CHAMBRES (17M)
> Opportunité / Faisabilité (cis diag et recueil des besoins) => 3 mois
> Programme => 3 mois
> Etudes de conception => 6 mois
> Appel d’offres et passation des marchés entreprises => mise au point marché : 2 mois
> Travaux => 20 mois (démarrage anticipé – 2 x10 mois)
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Montage de l’opération
Exemples de durée
REHABILITATION D’UNE COUR INDUSTRIELLE (15M)
> Opportunité / Faisabilité (cis diag et recueil des besoins) => 1 an
> Programme => 6 mois
> Etudes de conception => 18 mois
> Appel d’offres et passation des marchés entreprises => 6 mois
> Travaux => 6 ans
REHABILITATION D’UNE USINE (72M)
> Opportunité / Faisabilité (cis débat public et choix du site) => 2 ans
> Programme => 1 an
> Etudes de conception => 2 ans
> Appel d’offres et passation des marchés entreprises => 6 mois
> Travaux => 5 à 8 ans
> Le planning en réhabilitation peut être très variable en fonction des contraintes du site. À périmètre de travaux équivalent, le coût peut être fortement impacté par les frais
généraux.
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Complexité
Éléments impactant la complexité d’un projet
TOUS BÂTIMENTS
> Contexte géotechnique
> Contexte urbanistique (acoustique, gestion des eaux,…)
> PLU
> Démolition préalable
> Incendie
> IGH
LOGEMENTS
> Réglementations (PMR, acoustique, thermique)
> Recherche de labellisation TERTIAIRE
> Réglementation spécifique (archives, santé, sport, industrie,…)
> Continuité de service
> Phasage
> Sûreté
> ICPE
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Complexité
Éléments impactant la complexité d’un projet
PROBLÉMATIQUES SPÉCIFIQUES À LA RÉHABILITATION
> Diagnostic de l’état existant
> Présence d’amiante
> Phasage / continuité de service
> Travaux en site occupé
> Contraintes architecturales (ABF = Architectes des Bâtiments de France)
> Ampleur de la réhabilitation
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Complexité
Phase programmation
POINTS D’ATTENTION / POINTS CRITIQUES EN PHASE PROGRAMMATION
> Disposer du rapport de sol afin de vérifier la viabilité du terrain (dépollution, terrain meuble nécessitant des adaptations de fondations spéciales…) ;
> Disposer des documents d’Urbanisme afin de vérifier quelles sont les exigences relatives à la zone où est situé le terrain ou le bâtiment ;
> Vérifier la proximité avec un monument historique classé ;
> Faire le bilan des travaux réalisés sur les 5 dernières années
> Récupérer la maquette BIM si possible
> Disposer de tous les diagnostics (thermique, amiante, plomb, accessibilité, sécurité, sûreté, termites, lots techniques, structure, …)
> Plans géomètres
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.1 Complexité
Éléments impactant la complexité d’un projet
DIFFÉRENTS TYPES DE RÉHABILITATION
> Des travaux de rénovation très légers comme la peinture, la pose de carrelage, de moquette, de faux plafonds, etc.
> La remise aux normes des installations électriques et l’installation d’équipements de domotique ;
> La remise en état des systèmes technique : plomberie, ventilation, climatisation ;
> Avec sous sans intervention sur la production énergétique et l’ajout d’une énergie renouvelable ;
> Le réaménagement intérieur ;
> L’isolation thermique (fenêtres, cloisons, combles, ravalement de façades, réfection de toitures)
> de pièces habitables ou de locaux ;
> L’installation d’équipements (ex. : ascenseur) ;
> Les réhabilitations lourdes : seule est conservée la structure principale du bâtiment. On parle alors de restructuration pouvant comprendre une redistribution des pièces, la démolition de cloisons, de planchers, d’escaliers et la réalisation de nouveaux espaces.
> Avec ou sans reprises en sous-œuvre.
1. Rappel des paramètres pouvant influencer une estimation
1.2 Amiante
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Généralités
> Si la fibre est interdite en France depuis décembre 1996, elle est toujours présente dans de nombreux bâtiments construits avant cette date. Et elle expose les professionnels du BTP, notamment ceux du second œuvre et de la maintenance à de graves maladies respiratoires.
IMPACTS SUR LA SANTÉ
> Toutes les variétés d’amiante sont classées comme substances cancérogènes avérées pour l’homme par le Centre international de recherche sur le cancer (CIRC) depuis 1977.
> Elles sont à l’origine de cancers du poumon et de mésothéliomes (cancer de la plèvre).
> En 2009, le CIRC a considéré que l’exposition à l’amiante pouvait également provoquer des cancers du larynx et de l’ovaire. Les pathologies non tumorales associées à l’amiante sont :
> des épanchements pleuraux diffus ;
> des plaques pleurales, calcifiées ou non ;
> dans le cas d’empoussièrement important, habituellement d’origine professionnelle, une fibrose pulmonaire (asbestose).
> En France, le nombre de nouveaux cas annuels de mésothéliomes de la plèvre (dont l’exposition à l’amiante est le seul facteur de risque connu) est estimé entre 700 et 850.
> En ce qui concerne les cancers du poumon, dont l’origine est multifactorielle, on estime entre 1 500 et 2 400 cas de cancers du poumon par an qui sont liés à l’exposition professionnelle à
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
RISQUES D’EXPOSITION
> L’amiante, matériau naturel fibreux, a été largement utilisé dans de nombreux secteurs d’activités pour ses propriétés en matière d’isolation thermique et phonique, de résistance mécanique et surtout de protection contre le feu. L’amiante a été intégré dans la composition de nombreux matériaux et produits utilisés notamment pour la construction.
L’amiante a connu un essor majeur de 1860 aux années 1970.
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
RISQUES D’EXPOSITION
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
CLASSEMENT DES MATÉRIAUX AMIANTÉS
> Différentes obligations découlent de la classification des matériaux.
> Le repérage amiante vise à rechercher les matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les immeubles bâtis. Il existe différents types de repérages en fonction du contexte de l’opération concernée :
– Le repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds en vue de l’établissement du dossier amiante partie privative, ou DAPP (liste A) ;
– Le repérage amiante en vue de la constitution du dossier technique amiante, ou DTA (listes A et B) ;
– Le repérage amiante « avant vente » en vue de l’établissement du constat à établir à l’occasion d’une cession de tout ou partie d’un immeuble bâti (listes A et B) ;
– Le repérage amiante « avant démolition » d’immeuble (liste C).
– Le repérage amiante « avant travaux » (liste suivant le programme de repérage à définir par l’opérateur selon le périmètre de travaux).
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Rappels sur la réglementation
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Impact sur les travaux
SOUS-SECTION 3 : TRAVAUX DE DÉSAMIANTAGE
> La « sous-section 3 » (ou SS3) s’applique pour toute intervention dont l’objectif affiché est le retrait ou l’encapsulage (étanche, solide et durable) de matériaux ou produits contenant de l’amiante (MPCA). Cela peut concerner, par exemple, le retrait d’un flocage en plafond d’un local technique, ou encore la dépose de calorifugeage dans les sous-sols de bâtiments d’habitation collectifs.
> Préalablement à la consultation des entreprises de désamiantage, le propriétaire (donneur d’ordre) doit faire réaliser un repérage amiante avant travaux (en cas de réhabilitation) ou avant démolition (en cas de démolition du bâtiment);
> L’entreprise de désamiantage doit être certifiée par Qualibat, AFNOR Certification ou Global Certification ; les salariés doivent être formés (sous-section 3).
> L’employeur de l’opérateur effectuant les travaux de retrait doit réaliser une évaluation des risques, rédiger un plan de retrait adapté au chantier, et mettre en place un système de contrôles systématiques des VLEP et des niveaux d’empoussièrement en ambiance.
> A l’issue des travaux et avant restitution des locaux traités, le propriétaire doit procéder à un examen visuel de l’état des surfaces traitées et à des mesures du niveau d’empoussièrement dans l’air.
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Impact sur les travaux
SOUS-SECTION 3
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Impact sur les travaux
SOUS-SECTION 4 : INTERVENTIONS PONCTUELLES
> La « sous-section 4 » (ou SS4) s’applique dans le cas d’interventions limitées dans le temps et l’espace, ponctuelles et susceptibles de comprendre un enlèvement partiel de MPCA lors de travaux sur un équipement ou un matériau non amianté.
> Cela peut concerner, par exemple, le percement d’une paroi contenant de l’amiante ou l’enlèvement de quelques carreaux de faïence (colle amiantée lors de la dépose d’une baignoire).
> Par exemple, lors du remplacement ponctuel d’une menuiserie dans le cadre d’une rénovation énergétique : l’enlèvement des vantaux (sans contact avec le joint amiante situé autour du vitrage) sera classé en sous-section 4 alors que le retrait du joint amiante contenu dans chaque vantail sera classé en sous-section 3.
> Le donneur d’ordre doit faire réaliser un repérage avant travaux selon le périmètre des travaux
> La personne réalisant l’intervention ponctuelle doit être formée « opérateur de chantier » au risque amiante (sous-section 4)
> L’employeur doit réaliser une évaluation des risques (s’il est lui-même formé « encadrant technique ») et rédiger un mode opératoire spécifique, présentant notamment les MPC et EPI devant être mis en œuvre lors des travaux.
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Impact sur les travaux
SOUS-SECTION 4
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Durée de validité des diagnostics
> S’il est constaté une absence d’amiante, le diagnostic ne comporte pas de durée de validité en l’état actuel de la loi à partir du moment où il fait référence à l’arrêté du 12/12/12.
> En revanche, s’il y a des matériaux contenant de l’amiante :
Pour les matériaux de la liste A (source issue du décret du 3 juin 2011 et arrêté du 12/12/12), à savoir flocage calorifugeage et faux plafond. Si le classement de l’état de conservation est :
Score 1 - Evaluation périodique tous les 3 ans par le donneur d’ordre.
Score 2 - Mesure d’empoussièrement réalisée par le donneur d’ordre dans un délai de 3 mois.
Score 3 - Retrait ou confinement commencé dans un délai de 12 mois.
Les matériaux de la liste B (Toujours issu du décret du 3 Juin 2011 et arrêté du 12/12/12). Voir extrait ci-dessous :
« Sur la base de l’évaluation de l’état de conservation et du risque de dégradation des produits et matériaux contenant de l’amiante, l’opérateur de repérage émet des recommandations de gestion adaptées au besoin de protection des personnes. »
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Durée de validité des diagnostics
> Ces recommandations consistent en une « évaluation périodique », lorsque le type de matériau ou produit concerné contenant de l’amiante, la nature et l’étendue des dégradations qu’il présente et l’évaluation du risque de dégradation ne conduisent pas à conclure à la nécessité d’une action de protection immédiate sur le matériau ou produit.
> Dans ce cas, l’opérateur de repérage indique au propriétaire que cette évaluation périodique consiste à :
a) Contrôler périodiquement que l’état de dégradation des matériaux et produits concernés ne s’aggrave pas et, le cas échéant, que leur protection demeure en bon état de conservation b) Rechercher, le cas échéant, les causes de dégradation et prendre les mesures appropriées pour les supprimer. »
En résumé :
> Sur les matériaux de la liste A, il y a obligation pour le donneur d’ordre de refaire l’état de conservation.
> Pour les matériaux et produits de la liste B, il s’agit juste de recommandations de
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Impact sur le coût des travaux
COUTS DE REPÉRAGE ET DE DIAGNOSTIC
> Sur un parc immobilier donné, environ 8 bâtiments sur 10 sont soumis à la règlementation amiante (permis de construire déposé avant le 1er juillet 1997).
> Un DTA (sur les matériaux des listes A) coûte en moyenne 1 500 € (hors analyse) ;
> Compter 47 €/analyse
> Le DAPP (Dossier Amiante Parties Privatives pour les matériaux de la liste A) coûte en moyenne 500 € (hors analyse)
> Compter 19 €/analyse
> Le DAT (parfois appelé aussi RAAT) porte sur les matériaux visés par les travaux. Il coûte en moyenne 35 € auquel il convient d’ajouter les analyses Meta (47 €/analyse)
> Anticipation du nombre de prélèvements !
> Exemple pour un parc de 10 000 logements : – 155.000 € /an pour les DTA
– environ 153.000 € à engager sur deux ans pour les DAPP – 548.800 € / an pour les DAT
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Impact sur le coût des travaux
COUTS DES TRAVAUX EN SOUS-SECTION 4 (SURCOUT)
> Remplacement des sols => 45€ /m² de coût de remplacement du sol en milieu amianté
> 400 € / allège pour le remplacement de fenêtres,
> 550 € / unité pour le remplacement d’un meuble de salle de bains,
> 215 € / unité pour le remplacement d’un WC,
> 2.700 € / unité pour le remplacement d’une baignoire par une douche,
> 1.050 € / unité pour le remplacement d’une baignoire ou douche,
> 3.700 € / m² pour le remplacement de joints et colles de faïences,
> 550 € / m² pour de la pose de toile de verre sur parois amiantées.
COUTS DES TRAVAUX EN SOUS-SECTION 3
> Désamiantage complet => en moyenne 15.000 €/logement
> Le surcoût estimé du désamiantage est compris entre 45 et 65% du montant initial d’une opération de démolition(ci celle-ci ne contenait pas d’amiante).
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Impact sur le coût des travaux
COUTS INDIRECTS
> Allongement de la durée de la vacance lié à l’amiante (logement).
> Relogement ou déplacement des salariés/utilisateurs lors des interventions lourdes en milieu occupé.
> Allongement de la durée des travaux (conditions de travail difficiles)
> Frais de communication
> Formation du personnel
Un impact très difficilement quantifiable au ratio !
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Que deviennent les matériaux amiantés?
> Deux solutions existent actuellement pour traiter les déchets d'amiante : l'enfouissement ou la vitrification. Mais il existe un besoin pour de nouvelles voies de valorisation à la fois économiques et pérennes.
> De l'ordre de 500 000 tonnes de déchets amiantés ont été produits en 2013.
> Ce gisement important, restera vraisemblablement stable.
> À raison de 500 000 tonnes de déchets amiantés extraits par an, l'espace disponible dans les centres d'enfouissement devrait être globalement suffisant pour les 20 ans à venir, d'après une étude du Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM).
> Principe du droit français : le maître d'ouvrage a la responsabilité de la bonne gestion des déchets produits, quelle que soit leur nature.
> En pratique, il contractualise le plus souvent avec un acteur spécialisé dans leur traitement.
> Une nouvelle piste est en cours de développement: le traitement biochimique
33
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Que deviennent les matériaux amiantés?
VITRIFICATION
> La vitrification, choisie par exemple sur le chantier du campus de Jussieu, représente une solution « définitive ».
> Le procédé consiste en effet à chauffer à très haute température les déchets sous l'action d'une torche à plasma, ce qui aboutit à la destruction des fibres d'amiante.
> Cette neutralisation libère le maître d'ouvrage de sa responsabilité réglementaire vis-à-vis des déchets.
> Le vitrifiat, un déchet inerte, peut être réemployé dans la construction de route, ce qui peut être recherché dans le cadre de démarches environnementales.
> Pour autant, la filière gérée par la société Inertam, est limitée en raison du caractère très énergivore du procédé… et parce qu'il n'existe qu'un centre de traitement en Europe, situé à Morcenx, dans les Landes (40).
> Conséquence : des coûts de traitement élevés - de l'ordre de 2 000 à 4 000 €/ tonne de déchets
> Des délais de prise en charge pouvant atteindre plusieurs semaines.
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.2 Amiante
Que deviennent les matériaux amiantés?
ENFOUISSEMENT
> La grande majorité des déchets amiantés se destine donc à la filière de l'enfouissement, dix fois moins coûteuse, de l'ordre de 100 à 350 €/tonne.
> La réglementation fait le distinguo entre les « déchets libres » (de type colles, flocage, faux- plafonds) devant être expédiés dans des installations de stockage de déchets dangereux (ISDD), et les « déchets liés », plus stables (de type ardoises de synthèse, couverture de fibrociment, etc.
), pouvant être envoyés dans des installations de stockage de déchets non dangereux (ISDND).
> Si les installations de stockage semblent globalement suffisantes pour absorber le gisement de déchets dans les 20 ans à venir, l'enfouissement reste par définition une solution partielle car le déchet n'est pas neutralisé.
> Il y a donc un besoin de développer de nouvelles filières capables de neutraliser l'amiante de manière moins coûteuse que la vitrification. À ce titre, le Plan de recherche et développement amiante (PRDA) a lancé un appel à projets en janvier 2017 pour financer des initiatives industrielles innovantes pour le traitement des déchets amiantés
1. Rappel des paramètres pouvant influencer une estimation
1.3 Plomb
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.3 Plomb
RISQUE ASSOCIE
> Depuis 1949, l’usage de certains composés du plomb, dont la céruse, utilisée comme pigment et comme base de préparation pour les peintures, est interdit aux professionnels. Or aujourd’hui, environ 32 % du parc national est plus ancien.
> En outre, cette interdiction n’étant que partielle et compte tenu de l’écoulement des stocks, une présence significative de plomb est attestée dans une partie des logements construits jusque dans les années 70.
> Ainsi, selon le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment), près d’un quart des bâtiments construits entre 1949 et 1974 comportent des traces de plomb.
> L'intoxication au plomb a un caractère toxico-cumulatif : stocké dans l’organisme, il continue à produire ses effets longtemps après l’exposition, et ce, même à faibles doses, comme le confirment des études récentes.
> La nocivité de ce matériau est liée à son aptitude à former des poussières facilement absorbées par l’organisme sous deux formes :
– L’inhalation, par voie respiratoire de particules présentes dans des poussières.
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.3 Plomb
BÂTIMENTS DE LOGEMENTS
> Obligation des propriétaires d’immeubles à usage d’habitation, construits avant le 1er janvier 1949, de réaliser, à différentes occasions, d’un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) présentant un repérage des revêtements contenant du plomb.
> En cas de vente.
> Depuis le 12 août 2008, le CREP doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation construit avant le 1 janvier 1949.
> Note : En habitat collectif, le CREP annexé au contrat de location ne porte que sur les parties privatives affectées à l’habitation.
> En cas de travaux dans les parties communes (obligatoire depuis août 2008)
> Le diagnostic plomb est valide :
– De façon illimitée si la concentration en plomb est inférieure au seuil réglementaire sur tous les revêtements du bien ;
– 1 an dans le cadre d’une vente (si présence de plomb) ; – 6 ans dans le cadre d’une location (si présence de plomb).
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.3 Plomb
BÂTIMENTS DE LOGEMENTS
> Dans tous les cas, si le CREP met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire, le propriétaire doit :
– informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné (en leur remettant notamment une copie du CREP)
– et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.
> Ces travaux consistent à mettre en place des matériaux de recouvrement sur les revêtements dégradés et peuvent inclure le remplacement de certains éléments de construction, ainsi que les travaux nécessaires pour supprimer les causes immédiates de la dégradation des peintures (fuites, etc.).
> Pour un diagnostic compter entre 150€ pour T2 et 500€ pour un T5 ou une maison
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.3 Plomb
TOUS LES BÂTIMENTS
> Diagnostic plomb avant travaux ou démolition
> Consiste à repérer des revêtements, matériaux ou des produits de la construction contenant du plomb. Cela permet de prévenir du risque d'exposition au plomb les entreprises et leurs collaborateurs qui interviendront sur le chantier contenant du plomb.
> Concerne tous les propriétaires (ou leurs représentants) d’un bâtiment, ouvrage d’art ou équipement devant faire l’objet de travaux (y compris démolition), qui solliciteront des revêtements, matériaux ou produits susceptibles de contenir du plomb.
> Les composés à base de plomb ayant été employés jusqu’à très récemment (jusqu’en 2003), il est recommandé de réaliser ce repérage plomb avant travaux ou démolition, y compris pour des bâtiments, ouvrages ou équipements récents.
> Le propriétaire ou son représentant doit obligatoirement, dès la phase de consultation, remettre à / aux entreprise(s) intervenante(s), un rapport de repérage avant travaux / démolition précisant, le cas échéant, la présence, la nature et la localisation des revêtements, matériaux et produits de construction contenant du plomb.
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.3 Plomb
TOUS LES BÂTIMENTS
> Intégrer dans le cadre de la coordination SPS
> Mettre en œuvre les principes généraux de prévention : Art L. 4531 - 1
> Donner au coordinateur les moyens d’exercer sa mission : Art L. 4532 – 5
> Amende de 10 000€ pour le MOA qui n’aurait pas respecter ce principe : Art L. 4744 – 4
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.3 Plomb
TOUS LES BÂTIMENTS
> Code du travail : principes généraux de prévention, articles L4121-2 ; prévention du risque d’exposition aux agents cancérogènes, mutagènes et toxiques pour la reproduction, articlesR4412-59 et suivants, articles R4412-152 et R4412-156 à R4412-161.
> Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
> Norme NF X 46-030 avril 2008 – Protocole de réalisation du constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
> Norme NF X 46 031 avril 2008 relative à l’analyse chimique des peintures pour la recherche de la fraction acido-soluble du plomb.
1. Rappel des paramètres pouvant influencer une estimation
1.4 Planning - Phasage
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1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.4 Phasage
Les enjeux liés au phasage
CONTINUITÉ DE SERVICE
> Si intervention sur la production énergétique ;
> Si interruption du hors d’eau / hors d’air PÉRENNITÉ
> Remplacer les menuiseries APRES avoir mis en place une ventilation mécanique
> Redimensionner / équilibrer le chauffage APRES avoir isoler le bâtiment DISPONIBILITÉ DES ÉQUIPES / MATÉRIEL
> Mieux vaut faire une façade après l’autre que de louer 4 échafaudages
> Grouper au maximum les interventions d’un même corps d’état
> Privilégier les enchainements répétitifs
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.4 Phasage
TRAVAUX EN SITE OCCUPÉ
> La réhabilitation en site occupé présentant des difficultés pouvant générer des conditions de travail difficiles, il convient, dans la mesure du possible, de rechercher une ou des solutions permettant de l’éviter.
> Difficulté de disposer d'un espace tampon dans les petit bâtiments.
> Opérations « à tiroirs »
> Continuité de services: anticiper les déménagements tant du matériel que le déplacement des fluides et de ouvrages nécessaires au bon fonctionnement du bâtiment en exploitation
> Anticiper des diagnostics complémentaires (amiante, pollution, géotechnique,..)
> Anticiper les dispositions de sécurité: permis feu, protections provisoires,
> Installations de chantier en accord avec entreprises et CSPS
> Une estimation en « coût complet » (prenant en compte y compris le coût de relogement
1. Rappel des paramètres pouvant influencer une estimation
1.5 Contraintes Architecte des Bâtiments de France
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.5 Contraintes Architecte des Bâtiments de France
FOCUS CONTRAINTES ABF
> La loi du 25 février 1943 instaure l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France sur toute demande d'autorisation de travaux à l'intérieur d'un périmètre de protection de 500m de rayon autour des monuments historiques, qu’ils soient classés ou inscrits.
> Le STAP (Services Territoriaux de l'Architecture et du Patrimoine) formule un avis sur toutes les demandes de travaux situés dans un périmètre protégé.
> En cas d'avis simple, l'autorité qui accorde l'autorisation n'est pas liée par l'avis du STAP. Elle peut passer outre et engage en ce cas sa propre responsabilité.
> L'avis conforme, s'impose à l'autorité. En cas de désaccord avec l'avis émis par l’ABF, l'autorité compétente peut saisir, dans un délai de 7 jours à compter de la réception de l'avis, le Préfet de région par lettre AR et copie à l’ABF.
47
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.5 Contraintes Architecte des Bâtiments de France
PRINCIPE
> Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti (cour ou jardin par exemple), protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable nécessitant l'accord de l'architecte des bâtiments de France.
> Actuellement sur les 400 000 avis rendus annuellement par les architectes des Bâtiments de France (ABF), plus de la moitié, concernent les abords de monuments historiques.
> Dans les périmètres délimités des abords, tous les travaux sur les immeubles protégés au titre des abords sont soumis à l'accord de l'ABF.
> À défaut de périmètre délimité, seuls les travaux sur les immeubles situés dans le champ de visibilité d'un monument historique à moins de 500 mètres de celui-ci sont soumis à l'accord de l'ABF.
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.5 Contraintes Architecte des Bâtiments de France
DÉLAIS
> Les procédures et délais d'instruction des autorisations de travaux ont été harmonisés par la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine.
> Toute demande d'autorisation de travaux doit être déposée à la mairie de la commune où sont projetés les travaux. Les délais d'instruction des dossiers de demande d'autorisation de travaux sont de :
– deux mois pour les déclarations préalables ;
– trois mois pour les permis de démolir et les permis de construire pour une maison individuelle ;
– quatre mois pour les autres permis de construire et les permis d'aménager.
> Le délai à disposition de l'ABF pour donner son accord est d'un mois pour les déclarations préalables et deux mois pour tous les permis. L'accord de l'ABF peut être assorti de prescriptions afin que le projet ne porte pas atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du monument historique ou des abords.
COÛT
> Impact sur la façade :
– Choix des matériaux,
1. Rappel des paramètres pouvant influencer une estimation
1.6 Rénovation énergétique et RT existant
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.6 Rénovation énergétique et RT existant
RT EXISTANT
> Deux types de réglementation thermiques s’appliquent aux bâtiment existants dans le cas de travaux (PC ou AT) :
– RT existant « Globale » => calcule la performance énergétique globale du bâtiment et donne une consommation maximale à ne pas dépasser ;
– RT existant « Eléments par éléments » => ne donne des exigences de performance que sur les matériaux et systèmes remplacés.
Si le montant des travaux « d’amélioration énergétique » dépasse un certain seuil, la RT Globale s’applique : « coût des travaux de rénovation « thermique » décidés par le maître d'ouvrage est supérieur à 25% de la valeur hors foncier du bâtiment, ce qui correspond à 326,25
€ HT/m² pour les locaux non résidentiels (au 1er janvier 2017) »
51
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.6 Rénovation énergétique et RT existant
Certificats d’économies d’énergie
CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE
Le dispositif des Certificats d’économie d’énergie (CEE) a été mis en place par la loi POPE (Programme fixant les Orientations de la Politique Énergétique) du 13 juillet 2005, pour encourager les économies d’énergie. Les Certificats d’Economie d’Energie sont attribués aux particuliers, entreprises, collectivités qui réalisent des travaux d’économie d’énergie. Ils sont « rachetés » par les fournisseurs d’énergie (appelés «les obligés») sous forme d’offre de service ou de primes (souvent appelées éco-primes ou prime éco-énergie).
De nombreux travaux ouvrent droit aux Certificats d’Economie d’Energie dans les bâtiments résidentiels et tertiaires (isolation, chauffage, ventilation, éclairage,…). L’unité utilisée est le
«kilowatt heure cumac», défini par l’économie d’énergie réalisé (kWh) en fonction de la durée de vie du produit (selon les fiches d’opérations standardisées) et d’un coefficient d’actualisation financier et technique lié à l’amélioration de la référence dans le temps (cumac). Le montant de la prime dépend directement du montant de kWh cumac.
DÉROULEMENT
> Identification es travaux à mettre en œuvre (fiches d’opérations standardisées)
> Estimation du montant des CEE valorisables ;
> Choix du partenaire le plus adapté au contexte de l’opération ;
> Montage et suivi du dossier avec le partenaire retenu.
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.6 Rénovation énergétique et RT existant
Valeur CEE sur le site Emmy 0,439énergie principale = électricité et non gaz 0,439 0,41 0,47 0,50 0,40 0,40
Estimation
marché EDF ENGIE ENGIE
Marché GEOPLC Antargaz MONTANT TOTAL CEE du projet € HT TOTAL kWh cumac 15 578 382 68 389 € 62 280 € 73 218 € 77 892 € 62 314 € 62 314 €
Intitulé de la fiche N° de RéférenceCritères techniques Unité Métré kWh cumac € HT € HT € HT € HT € HT € HT
Pompe à chaleur de type air/eau
ou eau/eau BAT-TH-113
Surface chauffée < 10 000m² si P < 400 kW : Eats > 126%
si P > 400 kW : COP > 3,4
S traitée (m²) 6 016 2 959 626 12 993 12 134 13 910 14 798 11 839 11 839
Ventilo-convecteurs haute performance
Surface traitée < 10 000m² EUROVENT classe A
S traitée chaud
(m²) 5 017 195 647 859 920 978 783 783 Surface traitée < 10 000m²
EUROVENT classe A
S traitée froid
(m²) 4 936 192 508 845 905 963 770 770 S traitée sur
horloge (m²) 4 459 1 157 924 5 083 4 747 5 442 5 790 4 632 4 632
S traitée sur
CO2 (m²) 976 389 544 1 710 1 597 1 831 1 948 1 558 1 558 Ventilation mécanique simple flux
à débit d’air constant ou modulé BAT-TH-125
Surface traitée < 10 000m² Locaux > 250m² exclus consos ventilateurs <
S traitée (m²) 499 53 914 237 221 253 270 216 216 Système de gestion technique
du bâtiment pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire
BAT-TH-116 Surface traitée < 10 000m²
Régulation de classe B S traitée (m²) 6 016 1 588 092 6 972 6 511 7 464 7 940 6 352 6 352
Réglage des organes d’équilibrage d’une installation de chauffage à eau chaude
BAT-SE-103
Considérée comme équilibrée si l’écart de température entre le local le plus chauffé et le moins chauffé d’un même bâtiment est strictement inférieur à
S traitée (m²) 6 016 721 860 3 169 2 960 3 393 3 609 2 887 2 887
Systèmes hydro-économes BAT-EQ-133 Voir les débits à respecter
dans la fiche BAT-EQ-133 Nb. d'appareils 77 82 467 362 338 388 412 330 330 Nb. d'appareils
sans pilotage 536 857 600 3 765 3 516 4 031 4 288 3 430 3 430 Détection de
présence OU luminosité
580 1 276 000 5 602 5 232 5 997 6 380 5 104 5 104 Détection de
présence ET luminosité
174 487 200 2 139 1 998 2 290 2 436 1 949 1 949 Isolation de combles ou de toitures BAT-EN-101 R > 6 m2.K/W S traitée (m²) 0 - - - - - - - Isolation des murs BAT-EN-102 R > 3,7 m2.K/W S traitée (m²) 2 000 2 160 000 9 482 8 856 10 152 10 800 8 640 8 640
Isolation d'un plancher BAT-EN-103 R > 3,0 m2.K/W S traitée (m²) 0 - - - - - - - Fenêtre ou porte-fenêtre complète Uw ≤ 1,3 W/m2.K et
Luminaire d’éclairage général
à modules LED BAT-EQ-127
durée de vie ≥ 50 000 h ac.
chute flux lum. ≤ à 30 % efficacité ≥ 90 lm/W
c€ HT / kWh cumac
BAT-TH-143
Ventilation mécanique double flux avec échangeur à débit d’air constant ou modulé
BAT-TH-126
Surface traitée < 10 000m² Locaux > 250m² exclus efficacité échnageur > 75%
consos ventilateurs <
0,35W/m3.h
calculateur-cee.ademe.fr/
53
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.6 Rénovation énergétique et RT existant
Cours des CEE
SITE INTERNET : HTTPS://WWW.EMMY.FR/PUBLIC/ACCUEIL
1. Rappel des paramètres pouvant influencer une estimation
1.7 Sécurité incendie
55
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.7 Sécurité incendie
CHANGEMENT DE REGLEMENTATION
> Lors de travaux de réhabilitation, les ouvrages réalisés doivent respecter les réglementations en vigueur au moment du permis de construire ou de la déclaration de travaux.
> De plus, il peut y avoir un changement de classement du bâtiment (logement foyer en ERP type J par exemple)
> Souvent, le souhait initial du maitre d’ouvrage est de remplacer les ouvrages à l’identique mais ce n’est donc pas toujours possibles et des travaux complémentaires peuvent être nécessaires:
> - Modifications du désenfumage
> - Modifications du SSI
> - Modifications des isolements CF des parois ou murs
> Ces ouvrages ont un coût qui n’est pas souvent pris en compte au début de l’opération.
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
1.7 Sécurité incendie
MAINTIEN DU NIVEAU DE SECURITE INCENDIE PENDANT LES TRAVAUX
> En réhabilitation, et principalement en ERP, en IGH et en tertiaire, une notice de sécurité doit être effectuée, non seulement sur les ouvrages terminés mais aussi sur les dispositions prévues en cours de travaux.
> Souvent, des dispositions provisoires sont nécessaires:
> - créations d’issues de secours,
> - Modifications du SSI
> - Modifications voie de secours
> Mise en place de groupe électrogène provisoire
> Ces ouvrages ont un coût qui n’est pas souvent pris en compte au début de l’opération
SYNTHESE
1-Rappel des paramètres pouvant influencer l’estimation
PROBLÉMATIQUES SPÉCIFIQUES À LA RÉHABILITATION
> Diagnostic de l’état existant
> Présence d’amiante
> Phasage / continuité de service
> Travaux en site occupé – maintien du niveau de sécurité
> Contraintes architecturales (ABF = Architectes des Bâtiments de France)
> Ampleur de la réhabilitation
LOCALISATION, NATURE ET TAILLE DE L’OPÉRATION COMPLEXITÉ
> Anticiper les différents facteurs de complexité SUJETS A ANTICIPER
> Amiante, plomb,
> Phasage (maintient en activité du bâtiment existant)
> RT existant
Etude de cas
Tour de logements collectifs dans Paris
PROBLEMATIQUE
La bonne connaissance du bâtiment
existant et essentielle.
2. Mise en place d’une
méthode d’estimation
2. Mise en place d’une méthode d’estimation
2.1 Phases amont essentielles
63
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.1 Phases ESQ / APS / APD / PRO
Phasage d’une opération
LA MISSION DE BASE MOE LOI MOP BÂTIMENT COMPORTE
> ESQ Esquisse
> DIA Diagnostic
> APS Avant-Projet Sommaire
> AVP Avant-Projet Définitif
> PRO Projet
> ACT Assistance maître d’ouvrage pour la passation des Contrats de Travaux
> VISA Visa des études d’exécution
> DET Direction de l’Exécution des contrats de Travaux
> AOR Assistance aux Opérations de Réception ÉLÉMENTS DE MISSION COMPLÉMENTAIRES :
> EXE Exécution
> OPC Ordonnancement Pilotage de Chantier
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.1 Phases ESQ / APS / APD / PRO
Phase programmation (entre 2 mois et 1 an)
ETAPE 1 – LA CONNAISSANCE DU TERRAIN ET DU BÂTI – Géotechnique : nature des sols, argiles gonflantes, séisme…
– L’urbanisme : contraintes PLU, POS… ?
– Les monuments historiques : quelles sont les contraintes pour les bâtiments classés, inscrits ou tout simplement dans un périmètre de monuments historiques?
–Archéologie préventive : des fouilles seront-elles nécessaires ? – Le risque inondation.
– Les polluants : présence d’amiante, plomb, radon, termites…
– Les réseaux : sont-ils présents ou suffisamment dimensionnés ?
– L’audit technique du bâti existant – quelles sont les contraintes : clos et couvert, murs porteurs, état des revêtements performances acoustiques, accessibilité, sécurité incendie, chauffage,
ventilation, électricité… ?
ETAPE 2 – L’EXPRESSION DES BESOINS
> Essentielle dans la définition du programme (surfaces, besoins techniques,…)
65
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.1 Phases ESQ / APS / APD / PRO
Phase programmation (entre 2 mois et 1 an)
ETAPE 3 – L’ÉTUDE DE FAISABILITÉ Cette étude reprend :
– Une synthèse des points forts et contraintes relevés dans l’audit du site et du bâti.
– La liste des besoins exprimés.
– Un tableau de surfaces.
– 2 à 3 scenarii permettant de répondre aux contraintes et besoins.
– Un comparatif clair des avantages et inconvénients entre les scenarii.
– Une estimation financière des travaux par scénario.
– Une estimation financière du projet (travaux + tous les autres frais) pour chaque scenario.
– Un planning du projet compris les contraintes de phasage.
– Les contraintes administratives.
– Les subventions mobilisables.
ETAPE 4 – RÉDACTION DU PROGRAMME
ETAPE 5 – LANCEMENT DES DIAGNOSTICS COMPLÉMENTAIRES ET DÉMARCHES ADMINISTRATIVES
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.1 Phases ESQ / APS / APD / PRO
Phase programmation (entre 2 mois et 1 an)
ETAPE 1 : DOCUMENTS À COLLECTER
> Site et avoisinants
Plan de situation et plan de masse
Aménagements extérieurs et espaces verts
Plans des voiries et réseaux extérieurs (eau, gaz, électricité, télécom,…)
Relevé des héberges et des abords
Sondages et contraintes diverses
> Bâtiment
Plans du bâtiment (niveaux, coupes, détails, façades,…)
Structure et fondations : coffrages et ferraillages
Fluides (CVC, CFO-CFA, schémas généraux, plans unifilaires des réseaux, équipements et appareillages)
Ascenseurs (marque, référence, machinerie)
Façade et second œuvre : marques, références, repérage des équipements
Ouvrages parasitaires (amiante, plomb,…)
Rapports des bureaux de contrôle (visites périodique réglementaires)
Procès verbaux des commission de sécurité pour les ERP
67
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.1 Phases ESQ / APS / APD / PRO
ETAPE 1 : DOCUMENTS À COLLECTER
> Analyse du fonctionnement urbanistique et de la perception architecturale
Recherche historique (archives départementales et notariales)
Usages successifs et modification correspondantes
Ouvrages architecturaux présentant un élément particulier (axes, voûtes, éléments de façades, éléments de menuiseries extérieures, éléments de décoration intérieure, aménagements paysagers).
Règles et contraintes applicables (servitudes, organismes détenteurs d’informations, dispositions d’urbanisme)
Impact du bâtiment sur son environnement (fonction des bâtiments, rapport architectural, prise en compte des usagers et des habitants, analyse des avoisinantes et mitoyennetés)
> Analyse technique exhaustive
Analyse réglementaire et technique (réglementations en vigueur, contraintes d’hygiène et de sécurité, de confort, d’accessibilité, sismique,..)
Analyse des performances liées au Grenelle de l’environnement (qualité de l’air, performance énergétique, gestion des déchets, substances nocives)
Analyse technique des installations (tous lots techniques, compris contrats d’entretien)
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.1 Phases ESQ / APS / APD / PRO
Phase programmation (entre 2 mois et 1 an)
ETAPE 1 : DIAGNOSTICS NÉCESSAIRES
> Voiries, réseaux et espaces extérieurs avec rapport d’inspection télévisée
> Impact sur la nappe thermale
> Structure avec sondages et ferroscan
> Couverture et charpente bois / termites
> Géotechnique et pollution des sols
> Electricité et sécurité incendie
> Fluides avec plans des installations existantes
> Environnement
> Accessibilité
> Acoustique
> Amiante
> Compléments amiante
> Relevé topographique
> …
69
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.1 Phases ESQ / APS / APD / PRO
Phase programmation (entre 2 mois et 1 an)
ETAPE 3 : ÉTUDE DE FAISABILITÉ
> Synthèse de l’état général du bâtiment et précisant, pour chaque catégorie d’ouvrages :
− Ceux qui peuvent être conservés en l’état
− Ceux qui doivent être remis à niveau sans modification profonde
− Ceux qui doivent être remplacés
> Identification des modification ou restructurations imposées
− Règles urbanistiques
− Possibilité d’accès chantier
− Raccordements aux réseaux
− …
> Opportunité de la réhabilitation-restructuration
Etudes de cas
Réhabilitation d’une résidence étudiante
2. Mise en place d’une méthode d’estimation
2.2 Notions sur le coût global et le temps de retour
sur investissement
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.2 Notions sur le coût global et le temps de retour sur investissement
Notion de coût global
DÉFINITION
> Le coût global comprend l’ensemble des coûts engendrés pour la conception, la réalisation, l’investissement, l’exploitation et la maintenance, éventuellement l’impact social et environnemental, le démantèlement ou le recyclage et l’élimination...sur une période déterminée et pour un périmètre déterminé.
> Il s’agit du coût d’acquisition auquel s’ajoute le coût d’utilisation, les coûts tout au long du cycle de vie. En particulier, lorsqu’il s’agit d’un ouvrage, d’un équipement ou d’un matériel, des frais d’utilisation viendront s’ajouter au coût initial pendant leur durée de vie : entretien, consommables, pièces de rechange, consommation d’énergie, traitement des déchets, formation, etc. En outre, cette durée de vie dépend de qualités telles que la résistance à l’usure ou aux agents extérieurs, etc.
> Les coûts d'exploitation et de maintenance d'un projet immobilier peuvent représenter de 5% à 30 % du coût de l'investissement initial, suivant la nature du bâtiment.
> La durée de vie prévisible d'un bâtiment étant d'environ 30 à 50 ans, les coûts d'exploitation et de maintenance sont donc largement supérieurs au coût d'investissement
73
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.2 Notions sur le coût global et le temps de retour sur investissement
Liste des livrables attendus à chaque phase
PIECES ARCHITECTURALES
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.2 Notions sur le coût global et le temps de retour sur investissement
Temps de retour sur investissement
> Le retour sur investissement est un ratio qui permet de calculer le pourcentage de gain à attendre d’un investissement par rapport à la mise de départ. La durée de rentabilité est le temps nécessaire pour que la mise de départ puisse être récupérée (retour sur investissement égal à zéro).
> La formule du temps de retour (TRI), dans sa version la plus classique, consiste donc à établir le rapport entre l’investissement initial et les flux financiers perçus en moyenne, sur une période donnée :
> Les limites du temps de retour sont plutôt sévères, voire rédhibitoires.
> Temps de retour actualisé, par exemple avec le prix de l’énergie.
Encore mieux : la valeur actuelle nette
75
2- Mise en place d’une méthode d’estimation
2.2 Notions sur le coût global et le temps de retour sur investissement
Valeur actuelle nette
> La valeur actuelle nette (VAN, en anglais : Net Present Value, NPV) est une mesure de la rentabilité d'un investissement calculée comme la somme des flux de trésorerie engendrés par cette opération, chacun étant actualisé de façon à réduire son importance dans cette somme à mesure de son éloignement dans le temps.
> Si le taux d'actualisation est choisi convenablement, l'investissement sera réputé rentable et donc retenu si et seulement si sa valeur actuelle nette est positive.
3. Construction d’une base
de chiffrage
3. Construction d’une base de chiffrage
3.1 Ratios économiques (ratios généraux de coûts)
3- Construction d’une base de chiffrage
3.1 Ratios économiques (ratios généraux de coûts)
RATIO MOYEN EN TERTIAIRE
> Le ratio moyen d'une opération de réhabilitation totale, sans difficulté particulière, est compris entre 700 et 1 100 € HT/m² SDP.
> Curage (sols, plafonds,…) => coût compris entre 50 et 100 € HT/m² SDP ;
> Démolitions structurelles (ouverture en façades, en plancher et renfort de structure) dont le coût peut dépasser les 250 € HT/m² SDP ;
> Travaux en façades => ratio entre 50 € HT/m² pour un ravalement classique, 120 € HT/m² pour une ITE et jusqu’à 250 € HT/m² pour du bardage.
> Travaux de finitions intérieures dont le coût varie en fonction de la vétusté des matériaux existants => entre 200 € et 400 € HT/m² SDP ;
> Travaux de lots techniques dont le coût varie en fonction de la vétusté des équipements et de leur niveau de maintenance => entre 200 € et 400 € HT/m² SDP ;
79
3- Construction d’une base de chiffrage
3.1 Ratios économiques (ratios généraux de coûts)
PLUS PETITES OPÉRATIONS
> Ratio de 590 € HT/m² SDP relatif à la réhabilitation de petits bâtiments du fait de : – des démolitions très localisées ;
– pas de travaux en façade à l’exception du ravalement ;
– des finitions intérieures et des lots techniques partiellement traités.
OPÉRATIONS PLUS COMPLEXES
> Ratio de 1 495 € HT/m² SDP relatif à la réhabilitation d’un IGH comprenant : – des frais d'installation de chantier importants ;
– des contraintes liées à la sécurité incendie des immeubles IGH ;
– des contraintes de phasage importantes induites par ce type d'immeuble ; – des châssis vitrés avec stores intégrés dont le prix unitaire est largement
supérieur aux prestations prévues habituellement,
– des finitions intérieures et des lots techniques traités en totalité.
Etudes de cas
Réhabilitation / réaménagements de bureaux
3. Construction d’une base de chiffrage
3.2 Ratios techniques utiles (par corps d’état)
3- Construction d’une base de chiffrage
3.2 Ratios techniques utiles (par corps d’état)
HONORAIRES
> Pour les réhabilitations totales, le taux moyen se situe aux environs de 9,60 %. Les sources d'augmentation peuvent être générées par :
– Un phasage important = + 0,50 % ;
– L'allotissement plus ou moins important = +/-0,50 % ; – La durée du chantier importante = 0,50 % ;
– Du niveau de spécialisation demandé à l'équipe de Maîtrise d'oeuvre (BET, Structure, HQE, Acoustique...) = +/-0,50 % ;
– Au mode de consultation soit en MAPA (négociation possible) ou appel d'offres
= +/- 0,50 % ;
– Du niveau de la densité urbain (Régions Parisienne, Lyonnaise ou petite ville de province…) = +/- 0,5 %.
83
3- Construction d’une base de chiffrage
3.2 Ratios techniques utiles (par corps d’état)
Rénovation des façades uniquement
> Pour la réhabilitation de façades sans prise en compte de la RT globale, le ratio varie entre 300 et 600 € HT/m² de façades totales.
> Toutefois, le ratio moyen se situe aux environs de 400€ HT/m². Sont compris dans ce ratio : – la mise en place d'une isolation par l'extérieur;
– le remplacement des menuiseries extérieures et des protections solaires ;
– des travaux mineurs de finitions intérieures et de lots techniques induits par le remplacement des châssis vitrés.
> Ordre de grandeurs des postes à prendre en compte:
– Échafaudage: 25 € HT/m² – ITE avec enduit: 120 € HT/m² – ITE avec bardage: 250 € HT/m²
– Menuiseries avec occultations: 450 € HT/m²
3- Construction d’une base de chiffrage
3.2 Ratios techniques utiles (par corps d’état)
Rénovation du clos-couvert uniquement
> Pour la réhabilitation du clos-couvert avec prise en compte de la RT globale, le ratio moyen se situe environ à 700€ HT/m² de façades totales.
> Sont compris dans ce ratio :
– la réfection des toitures ;
– la mise en place d'une isolation par l'extérieur (mur manteau) ;
– le remplacement des menuiseries extérieures et des protections solaires ;
– des travaux de finitions intérieures induits par le remplacement des châssis vitrés et des équipements techniques ;
– des travaux de lots techniques notamment de CVC dont le coût se situe entre 20 % et 50 % du coût total des travaux, l'écart étant dû principalement à la vétusté des installations de CVC qui peut entrainer leur réfection totale.
