Rozvoj vlastnictví nemovitostí v ruských městech

HAL Id: halshs-01510626

https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-01510626

Submitted on 21 Apr 2017

HAL is a multi-disciplinary open access archive for the deposit and dissemination of sci- entific research documents, whether they are pub- lished or not. The documents may come from teaching and research institutions in France or abroad, or from public or private research centers.

L’archive ouverte pluridisciplinaire HAL, est destinée au dépôt et à la diffusion de documents scientifiques de niveau recherche, publiés ou non, émanant des établissements d’enseignement et de recherche français ou étrangers, des laboratoires publics ou privés.

Marc Bonneville

To cite this version:

Marc Bonneville. Rozvoj vlastnictví nemovitostí v ruských městech. Cahiers du CEFRES, Centre Français de Recherche en Sciences Sociales (CEFRES), 2012, Původní a noví vlastníci, pp.154-165.

�halshs-01510626�

N° 11, Původní a noví vlastníci Anne Olivier (Ed.)

_____________________________________________________________

Marc BONNEVILLE

Rozvoj vlastnictví nemovistosí v ruských městech

_____________________________________________________________

Référence électronique / electronic reference :

Marc Bonneville, « Rozvoj vlastnictví nemovistosí v ruských městech », Cahiers du CEFRES. N° 11, Původní a noví vlastníci (ed. Anne Olivier).

Mis en ligne en janvier 2012 / published on : january 2012

URL : http://www.cefres.cz/pdf/c11/bonneville_1996_vlastnictvi_nemovitosti_rusko.pdf Editeur / publisher : CEFRES USR 3138 CNRS-MAEE

Ce document a été généré par l’éditeur.

© CEFRES USR 3138 CNRS-MAEE

Rozvoj vlastnictví nemovitostí v ruských městech

Marc Bonneville

Otázka vlastnictví nemovitostí se v Rusku v mnoha ohledech jeví jako klíčový moment přechodu od sovět- ského systému k ekonomice liberálního typu. Dochází k ní přesto v podmínkách velmi odlišných od podmínek ji- ných bývalých socialistických zemí, a to v té míře, v níž se nejedná o obnovu či znovunastolení starých práv, ne- boť nelze navázat na období před rokem 1945. Vlastnictví nemovitostí, které před sovětským obdobím existova- lo jen velmi poskrovnu a zejména ve městech, zde musí být vytvořeno prakticky od základů, přinejmenším v po- jetí známém ze západních zemí. Je na místě připomenout, že dokonce i po reformách, provedených ministrem Stolypinem na počátku 20. století, vlastnilo svou půdu jen 20 až 30 % rolníků a že vlastnictví budov bylo ve vět- šině případů odděleno od vlastnictví pozemků. Pozemky patřily často státu nebo zůstávaly ve společném vlast- nictví obce (propriété communautaire). Výraz “vlastnictví” a práva, která s ním byla spjata, tak neměly stejný význam či dosah jako v právu francouzském. Konfiskací podstatné části soukromého vlastnictví sovětský režim jistým způsobem zachoval kontinuitu s touto situací, kterou ovšem přitvrdil tím, že v případě vlastnictví nemovi- tého ponechal jen právo užívací – často přiznávané doživotně – a že si pro sebe vyhradil formální vlastnictví po- zemků a většiny budov.

Zavádění vlastnictví nemovitostí, jehož hlavní znaky se blíží právnímu řádu západních zemí, představuje v zemi, která je v této oblasti bez tradic, pozoruhodný vývoj. Avšak tento vývoj postupuje po etapách a neúpl- ně: zatímco velká část podniků a obchodů byla po roce 1990 privatizována, privatizace zemědělských a měst- ských pozemků byla neustále odkládána. Naráží totiž na silný odpor lidových vrstev, jehož výrazem jsou hlasy odevzdané ve volbách těm politickým stranám, které se k tomuto opatření stavějí nepřátelsky (agrární strana, ko- munistická strana či strany nacionalistické). K privatizaci bytového fondu a budov podniků naopak došlo ve vel- ké míře, zejména ve velkých městech. Východiskem této privatizace je především ideologická a politická volba jdoucí ve prospěch tržní ekonomiky, ale také neschopnost státu a městských úřadů zajišťovat stejně tak novou výstavbu jako správu a údržbu obrovského nemovitého fondu, který měly na starosti. Avšak v tomto bodě, stejně jako v mnoha jiných v Rusku, bylo provedení navrhovaných reforem neobyčejně zpomaleno složitostí otázek a různými ekonomickými a sociálními zájmy spjatými s reformou, což vše je třeba připočíst k netečnosti starého systému a silným protitlakům. Množství takovýchto momentů, často vzájemně protichůdných, zdůrazòuje záro- veò obtíže vývoje starého systému a uplatnění nových opatření. V samotné oblasti bydlení tak bylo mezi léty 1991 a 1993 parlamentem nebo vládou přijato neméně než 40 zákonů nebo dekretů. V této souvislosti převládly poloviční reformy a poloviční opatření a privatizační procesy zůstávají neúplné a dvojznačné. Stát a městské úřady zůstávají hlavními vlastníky pozemků a nemovitostí, protože vlastníci privatizovaných budov jsou ve vět- šině případů pouze nájemníky stále ještě veřejných pozemků, čímž dochází k významnému omezení vlastnického práva. Tato situace značně brzdí rozvoj těch projektů a investic do nemovitostí, které vycházejí ze soukromé ini- ciativy, zatímco veřejné instituce již nemají finanční způsobilost k jejich zabezpečení, ani k zabezpečení vzniku opravdového trhu s nemovitostmi. Vedla také k ustavení specifických vztahů partnerství či obchodních transakcí mezi veřejnými a soukromými činiteli při projektech, týkajících se nemovitostí, a při správě nemovitého majet- ku.

1.SOCIALISTICKE DEDICTVI

Je známo, že od roku 1917 patřily veškeré pozemky federálnímu státu, přičemž obce a veřejné podniky dis- ponovaly pouze právem užívacím a správním. Práva na zabrání pozemku pro stavbu byla udělována státem, ob- vykle bez nájmu, ale s povinností zaplatit úředně stanovenou cenu. Pokud jde o podniky nebo instituce veřejné správy, těm dávala příslušná ministerstva právo na “řízení”, na “management”, které jim ve skutečnosti dávalo užívací právo na vlastnictví, výměnou za poplatek vybíraný z jejich obratu. Neměly naopak možnost postupovat svá práva jinému podniku, úřadu nebo družstvu, neboť tato výsada byla vyhrazena ministerstvům, jež byla díky svým kompetencím všemocná. Mohly je ovšem za jistých podmínek pronajímat na dobu pěti let.

Co se týče obytných budov, ústava z roku 1977 potvrdila existenci osobního vlastnictví, s možností jeho prodeje nebo pronájmu. Ve skutečnosti se jednalo o jednotlivé domy, nacházející se především na venkově a v malých městech (15 % obytných budov), ale velmi málo v Moskvě či Petrohradu (1 %). Bylo-li tedy osobní vlastnictví uznáno, možnosti jak ho nabýt byly krajně omezené a statut vlastnictví zůstával dvojznačný, protože

stát si formálně ponechával vlastnictví pozemků, i když některé obce nebo podniky připouštěly pronájem jednot- livých parcel, určených pro dočasné stavby na letní pobyt, a dokonce i pro hlavní obytné budovy s omezenou, ale neupřesněnou dobou užívání.

Tato zvláštnost ruského práva, odlišujícího vlastnictví budov od vlastnictví pozemkového, zvláštnost zdědě- ná od carského zřízení a posílená v období sovětském, dnes neustále přetrvává, což dává vlastnictví nemovitostí obsah velmi odlišný od obsahu, který má v západních zemích. Privatizace obytných domů a pozemků tak jsou stále oddělené a prováděné podle různých registrů vlastnictví, přičemž privatizace pozemků je stále povolována jen velmi skoupě. Velká většina obyvatel tedy měla statut nájemníka, především ve městech. Obytné budovy pat- řily ze 67,7 % státu (z čehož 26,7 % patřilo místním správám a 41 % státním podnikům). Soukromé byty před- stavovaly 28,2 % nemovitého fondu (hlavně na venkově a v malých městech), zatímco systém družstevních bytů byl rozvinut mnohem méně než v jiných východních zemích (4 %). K přidělení bytu bylo nutné mít povolení k pobytu v obci (propiska) a být zapsán do seznamu čekatelů, uspořádaného podle kritérií naléhavosti nebo po- dle ne vždy jasných priorit. Z důvodu silného nedostatku mohla doba čekání ve velkých městech dosáhnout de- seti let a přidělená plocha bytu byla omezena na 9 m² na osobu. Na druhou stranu byly byty přidělovány doživot- ně a jejich obývání bylo téměř zdarma, protože výdaje na nájemné a náklady v průměru nepřesahovaly 2 % pří- jmu domácností. Rozdíl mezi právy vlastníků a právy doživotních nájemníků tak pro obyvatele těchto domů ne- měl téměř žádný smysl.

V rámci SSSR byla velká města v řadě ohledů ve zvláštní situaci: Moskva a Leningrad tvořily celky stojící na úrovni Oblasti, a tedy vybavené jistou autonomií. Nedostatek bytů v nich ostatně byl mnohem výraznější než v jiných městech, kvůli silnému demografickému růstu. Lenigrad tak měl 2,7 milionu obyvatel v roce 1917, ale 5 milionů v roce 1990 a 6,7 v hranicích své městské oblasti. Navzdory rozvoji urbanizace periferie v letech 1950 až 1990 představoval fond nemovitostí postavený před rokem 1917 ještě v roce 1990 16 % městských bytů a po- skytoval přístřeší celým 20 % populace. Ve stavu krajní zchátralosti byl obzvláště přelidněný a soustřeďoval v sobě velkou část tzv. komunálních bytů, obývaných několika domácnostmi. Petrohrad byl městem, kde měla tato forma bydlení nejvýznamnější podíl: tento typ bytů představoval ve skutečnosti 15,5 % celkového počtu by- tů, ale žilo v nich 30 % populace a jejich koncentrace byla mnohem větší v historickém středu města (od 40 do 60 % podle čtvrti).

2.PROCES PRIVATIZACE BUDOV

Podle dekretu z 27. prosince 1991 byla většina pozemků a budov, které patřily státu a státním institucím, pře- dána hlavně městským úřadům, resp. oblastem v případě těch budov, v nichž sídlily vzdělávací, sociální nebo administrativní instituce. V Petrohradu tak měl městský úřad v roce 1991 ve svém držení 69,6 % nemovitého fondu, stát 14,9 % a veřejné instituce 10 %. Přitom 73 % obytných budov byla převedena na město, jemuž byla navíc přidělena správa bytů patřících veřejným institucím, což činí 11,7 % bytového fondu. Převod státního ma- jetku do vlastnictví obce tak předcházel současnému procesu privatizace a pouze družstevní sektor (14 %) a jed- notlivé soukromé domy unikly monopolu města.

Privatizace obecního nebo státního majetku začala bezprostředně po převodu majetku na obce, dodržuje se při ní však, až na vzácné výjimky, staré rozlišení mezi vlastnictvím nemovitostí a vlastnictvím pozemkovým. Za- tímco privatizace bytů, budov a podniků již značně pokročila, privatizace pozemků je stále povolována jen veli- ce skoupě, protože je spojena pouze s privatizací určitých podniků a v některých případech provází výstavbu soukromých domů.

2.1 Privatizace bytů ve prospěch jejich obyvatel

Tato privatizace byla silně podporována celostátními a obecními úřady s cílem uspokojit obyvatele bytů, avšak rovněž proto, aby byly na obyvatele přeneseny náklady za údržbu bytového fondu, na jejichž úhradu ne- mají úřady prostředky. Princip předvídaný zákonem ze 4. července 1994 je principem bezplatného převodu bytů, které patří buď státu, nebo obcím či veřejným podnikům, ve prospěch osob, které v nich bydlí a přejí si dostat je do vlastnictví. Oblasti a obce mají ve skutečnosti možnost modifikovat tato ustanovení a vyloučit z privatizace určité budovy, například ty, v nichž je vysoký podíl komunálních bytů, nebo ty, které jsou předmětem restituční- ho řízení. Během prvního období (1991–1992) měla každá domácnost právo na bezplatné obdržení 18m² na oso- bu, rozšířených na 12 až 18m², přičemž nadbytečná plocha měla být získána po zaplacení. Aby došlo k urychlení privatizace, tato možnost byla zrušena v roce 1992. V roce 1995 se podíl soukromých či privatizovaných bytů odhadoval na 50 % v měřítku celého Ruska.¹

1 Podle D. G. Chodzájeva, odpovědného činitele Odboru bytové politiky ruského Ministerstva výstavby, citovaného in B. Renaud, (1995):

Russia, Housing Reform and Privatization: Strategy and Transition Issues, Rapport de la Banque Mondiale n° 14929 – RU.

S přihlédnutím ke skutečnosti, že soukromé byty nepředstavovaly

v roce 1990 více než 28 % bytového fondu, v celé zemi bylo privatizováno nejméně 22 % bytů. Tento proces byl ale mnohem významnější ve městech: v Petrohradu tak mezi léty 1990 a 1995 vlastnictví bytů stouplo z 15 % (včetně družstevních bytů) na více než 50 %, což představuje značný přesun majetku. V tomto procesu zůstaly společné části domů veřejným vlastnictvím, s výjimkou situace, v níž byly privatizovány všechny byty, a pozemek zůstal každopádně vlastnictvím města.

Případ komunálních bytů se ukázal být obtížněji řešitelný. Jejich privatizace je možná jen když s ní souhlasí všechny domácnosti bydlící v daném bytě. V takovém případě je třeba rozdělit tyto byty vždy na tolik nezávis- lých jednotek, kolik je domácností, nebo ponechat byt jen jedné z domácností, která musí odškodnit ostatní.

V Petrohradu tak v poslední době zaznamenáváme rozsáhlý pohyb, když agenti s nemovitostmi vykupují podíly těch, kdo na ně mají nárok, a získávají tak postupně místnost po místnosti za mírné ceny, poté co obyvatelům na- bídli opatření náhradního bytu. Potom byty prodávají za tržní cenu, čímž realizují pěkný zisk. Dochází k silnému spekulativnímu tlaku na tyto velké byty a odhaduje se, že podíl těchto obecních bytů ve středu města se mezi lety 1990 a 1995 snížil ze 47 % na 25 %.

Po privatizaci musejí vlastníci nést výdaje a náklady na práce týkající se jejich bytu, stejně jako společných částí, jichž se stávají spoluvlastníky. Jakkoli však byla tato forma spoluvlastnictví ustavena presidentským dekre- tem ze září 1993, není stále ještě skutečně aplikována. Byla by ostatně obtížně realizovatelná, neboť v domech mohou koexistovat byty stejně tak soukromé, privatizované, jako komunální. Můžeme konstatovat, že ať už je podíl dodnes privatizovaných bytů jakýkoli, údržba zůstává nejčastěji zajišťována obecními organizacemi, pro- tože soukromých firem, které by ji měly převzít, je málo a protože značná část bytů v každém domě nebyla pri- vatizována.²

Společná přítomnost soukromých a obecních bytů v témže domě přesto vede ke značným nesrovnalostem.

Nájmy za komunální byty tak zůstávají velice mírné, přestože vzrostly mezi lety 1992 a 1995 o 243 %: například nájemné za byt o rozloze 50m² činí přibližně 3,6 $ měsíčně, plus 6,8 $ náklady. Pro srovnání, nájmy v soukro- mých bytech odpovídající tržním cenám jsou podle odhadu městského úřadu v průměru sedmdesátkrát vyšší.

Cena nájemného a nákladů ($ US) za komunální byt o rozloze 50m² ve srovnání s tržní cenou odhadnutou obecním úřadem v roce 1995

Placená

cena Odhadnutá

cena Koeficient násobku

Měsíční nájemné 3,57 250 69

Úhrada za služby 6,82 14 2,14

Celkem 10,39 260 25

(Třípokojový byt obývaný dvěma osobami. Zdroj: osobní průzkum.)

Obyvatelé bytů, ať už jsou nájemníky nebo vlastníky, ostatně platí městu stále stejné měsíční částky. Pro ná- jemníky se jedná o výši nájemného a náklady spojené s bydlením a pro vlastníky pouze o tyto náklady! Takovýto postup je přinejmenším scestný vzhledem ke statutu vlastníků, kteří na sebe musejí brát náklady za opravy, týka- jící se jejich bytů. Vlastníci musejí navíc platit daně z nemovitostí, které nejsou uvaleny na nájemníky. Za těchto podmínek obyvatelé, kteří dostali vlastnické právo, dost dobře nechápou jeho výhody, protože jejich nová fi- nanční situace se paradoxně stala méně příznivou než situace nájemníků. Dokud přetrvává daný nájemní systém bydlení v bytech patřících obci, který umožòuje obyvatelům zůstat na jednom místě celý život a který se vyzna- čuje velmi mírným nájemným (i když městský úřad oznámil, že má v úmyslu upravit do pěti let nájmy podle nájmů tržních), pro domácnosti není finančně nijak výrazně výhodné stát se vlastníky a některé si dokonce přejí vrátit svůj byt obci ! Výhody vlastnictví jsou skutečné pouze tehdy, je-li brána v úvahu zbožní hodnota bytů, kte- rá umožòuje mít nějaký kapitál neohrožovaný inflací, nebo když se vlastníci rozhodnou byty prodat.

Prvním důsledkem této privatizace bylo zmrazení stavu bytového fondu ve prospěch současných nájemníků, jimž tak byl přiznán značný kapitál, na rozdíl od těch, kdo byli čekateli na přidělení bytu (mladí, přistěhovalci, ti, kdo si přejí opustit komunální byty). Jejím nepřímým důsledkem také bylo vytvoření trhu s nemovitostmi z dru- hé ruky, na němž prodejní ceny velice rychle stouply. V roce 1995 činila průměrná cena přibližně 550 $/m², při

2 Podle již citovaného B.RENAUDA (1995) se moskevský městský úřad s touto obtíží vyrovnává tak, že formu spoluvlastnictví používá jen tehdy, když bylo privatizováno více než 50 % bytů v daném domě.

hodnotách přesahujících 1200 $ za nejkomfortnější a nejlépe situované byty, zatímco průměrná měsíční mzda byla 136 $. Tento cenový růst zahájil proměnu sociálního rozložení obyvatel, jejíž důsledky jsou jasně segregač- ní.

2.2 Privatizace budov spojené s výstavbou nemovitostí

Městský úřad a veřejné podniky již nemají monopol na výstavbu, a to od toho okamžiku, kdy vývoj legislati- vy umožnil vstup do tohoto pole soukromým investorům. Tato nová situace odpovídá vůli politické moci, která chce podporovat soukromou iniciativu, jež by měla zaručit část výstavby nemovitostí, zejména ve velkých měs- tech, v nichž je přítomnost investorů zvláště silná. Jejím dalším důvodem je silný pokles možností veřejného fi- nancování, který nutně implikuje udělování koncesí na veřejné budovy a pozemky soukromým podnikatelům.

Federální legislativa nicméně ponechala v platnosti mnohá omezení a privatizace těchto statků, brzděná určitými zdrženlivými postoji, začala jen velmi pomalu, i když její stav je mnohem pokročilejší v Moskvě a v případě Petrohradu (viz dále).

Pokud jde o veřejné vlastnictví, které až do roku 1994 představovalo téměř všechen majetek, jenž byl poten- ciálně k dispozici, byla přijata zásada spočívající v tom, že investorovi jsou střednědobou nebo dlouhodobou ná- jemní smlouvou na dobu stanovenou nejčastěji na 49 let, nebo někdy na dobu neurčitou, přenechány stavební pozemky nebo budovy určené k rekonstrukci. Přenechání pozemků do plného vlastnictví, formálně stále zakáza- né, zůstává výjimečné a týká se pouze několika vzácných parcelací jednotlivých domů. Cena přidělení nájemní smlouvy je ve skutečnosti dosti blízká odhadované ceně pozemku a závisí na stavebních možnostech; určuje se rovněž v závislosti na povinnostech, které jsou investorovi ukládány. Podmínky přidělování jsou různé, ale vždy závazné a výrazně omezené městským úřadem. Existuje první etapa řízení, během níž městský úřad vytvoří se- znam budov a pozemků, které mají být přenechány spolu s určitými stavebními podmínkami, které bude nutno dodržet. Tento majetek je buď vydražován, nebo je nabízen formou konkurzního řízení, a pak přidělen tomu, kdo nabídl nejvíce. Tento postup funguje účinně pouze pro nejzajímavější majetek, nebo tam, kde existuje silná poptávka ze strany investorů, takže městský úřad byl často nucen slevit ze svých podmínek. Ve většině případů dávají investoři přednost jinému způsobu, jímž je koncese nazývaná “z ruky do ruky”. V tomto případě jsou po- zemky nebo budovy buď nabídnuty městským úřadem, nebo o ně požádá investor, který doufá, že mu bude do- tyčný majetek postoupen. Obě strany uzavřou smlouvu, týkající se ceny, programu a podmínek realitního projek- tu. Ať už je však užitý postup jakýkoli, možnosti přidělení jsou regulovány monopolem městského úřadu a ome- zeními, která stanoví. Jako odpověď na výtky v tomto směru a pro uvolnění trhu hodlá městský úřad Petrohradu nabídnout místa připravená k rozvinutí stavebních projektů, a to především v předměstských oblastech. Podle odhadů městského úřadu mimo to v jeho oblasti existují přibližně 4 miliony m² pozemků, na nichž lze stavět, z čehož 2 milionů se týkají projekty, jejichž realizace již začala nebo se připravuje. Od roku 1994 je však také třeba vzít v úvahu rozvoj té oblasti, které se říká “vedlejší” trh, na němž mohou investoři získat budovy, které byly privatizovány a patří soukromým osobám. Tento majetek je nicméně stále málo početný a jeho ceny jsou obvykle vysoké; jeho užívání navíc stále závisí na získání stavebního povolení, jehož součástí je neméně než 20 autorizací, udělovaných různými městskými odbory.

Bez ohledu na způsob, který umožnil dosáhnout povolení k získání stavebního pozemku nebo budovy k re- konstrukci, investor ve skutečnosti nabyl pouze užívacího práva na dobu 49 let. Z mnoha omezení, jimž podléhá a která se stávají součástí pořizovacích nákladů, lze uvést zejména:

– placení ročního nájemného za držení pozemku, přičemž tato platba ve skutečnosti zatíží účet budoucích vlastníků daných prostor. Výše tohoto nájemného, určená podle různých cen pozemků v závislosti na plánu městských zón, je ovšem celkem mírná, od 2 do 4 $/m².

– různá finanční spoluúčast na rozvoji nebo obnově inženýrských sítí a infrastruktury. V roce 1994 dosáhla její výše, stanovená městskými vyhláškami, extrémně vysoké úrovně, odhadnuté na 86% nákladů na stavbu. Tato částka, která byla v roce 1995 snížena na 50 až 70%, je předmětem urputného vyjednávání s městem a s odbory jednotlivých čtvrtí. Při určitých podmínkách mohl být tento poplatek po vyjednávání snížen na taxu 10%, výmě- nou za jiné kompenzace

– závazek odevzdat městu bezplatně 30% bytů, které se stanou součástí obecního bytového fondu. V tomto případě jde o důležitý prvek prodejních nebo nájemních smluv na budovy a pozemky, který je sice rovněž před- mětem transakcí, je však uplatòován dosti přísně

V praxi se vyjednávání s městským úřadem týká globálně celého souboru těchto závazků a ceny postoupení.

Tato cena je vyšší, je-li podíl na financování infrastruktury méně významný a je-li počet bytů postoupených měs- tu nižší; stejně tak se často přistupuje k vyrovnání ceny mezi těmito dvěma příspěvky. Celkový součet těchto pří- spěvků je významným faktorem zvyšujícím stavební náklady a zpomalujícím rozvoj stavebních aktivit. Postavení

investorů není nijak snadné, neboť městský úřad může jednat z pozice síly proto, že diktuje svá pravidla pro udě- lení stavebních povolení, a také proto, že měl doposud téměř monopol na vlastnictví pozemků. I když je povaha rozvoje soukromého vlastnictví taková, že vede k rozšíření nabídky pozemků, neodstraòuje všechny příspěvky, zejména ty, které jsou požadovány z titulu vybavení pozemků inženýrskými sítěmi. Odbory městské správy přes- to tvrdí, že nájmy a splátky, zakotvené ve smlouvách, často nejsou investory placeny vůbec, nebo velmi nevy- rovnaně, a že investoři jsou jen velmi vzácně potrestáni.

Městský úřad, často obviòovaný z udržování nedostatečné nabídky a z vydírání investorů, je ostatně nucen ustupovat ze svých požadavků, aby podpořil rozvoj soukromé aktivity v obchodu s nemovitostmi, aktivity jak realitních kanceláří, tak i obyvatel. Je třeba připomenout, že během období 1970–1990 dosahovala výstavba by- tů, téměř zcela financovaná z veřejných fondů, v průměru 40000 jednotek ročně. Přesto nedokázala vyřešit bytovou nouzi. Pokles veřejného financování však způsobil pokles tohoto objemu na 14500 bytů ročně mezi léty 1990 a 1994, z čehož polovina byla postavena díky financování soukromému. V roce 1995 byl zaznamenán sla- bý pokrok (19000) jednotek, způsobený především soukromými investicemi. V současných podmínkách může růst bytové výstavby přijít jedině na základě rozvoje soukromé iniciativy, financované investory nebo mobilizací spoření těch, kdo usilují o následné získání vlastnictví. Toto oživení lze sice podporovat snížením nákladů, které zatěžují stavebnictví, konkuruje mu však trh s nemovitostmi z druhé ruky, jejichž ceny jsou nižší. Trh je tedy málo solventní a zůstává úzký, což ukazují obtíže spjaté s komercializací některých nových budov.

2.3 Privatizace budov v rámci obnovy starých nemovitostí

Otázka obnovy starých budov postavených před rokem 1917 hraje klíčovou roli ve městě jako Petrohrad, kde představují hlavní část domovního fondu pěti čtvrtí ve středu města a žije v nich stále ještě skoro milion obyva- tel. Toto velmi cenné kulturní dědictví je ve špatném stavu, protože do něj od roku 1917 bylo vloženo jen velmi málo investic. Protože však město nebylo samo kvůli finančnímu nedostatku schopno zajistit jeho obnovu, politi- ka přijatá od roku 1990 spočívá v postoupení těchto budov soukromým investorům, kteří protihodnotou realizují nutné a předem smluvené práce.

V tomto systému směny jsou uplatněné postupy velmi blízké postupům užívaným pro novou výstavbu, proto- že dávají přednost vyhlášení dražby nebo veřejné soutěži o budovy, které mají být rekonstruovány a jsou uvede- ny na seznamu vypracovaném městským úřadem. Program obnovy je vypracován městským úřadem a dražba ur- čuje cenu, která má být zaplacena. Stejně jako v případě stavebních projektů. Investor musí zaplatit za získání koncese na budovu, kterou dostává do vlastnictví jen na dobu pronájmu, nejčastěji na 49 let. Tento postup však neměl při realizaci očekávaný úspěch, protože tak bylo přiděleno pouze několik desítek budov, většinou těch, které byly nejzajímavější. Investoři spíše užívají postup, při němž jsou postupovány z ruky do ruky budovy, za- psané na seznamech nebo navržené přímo samotnými investory. V tomto případě jsou program prací, cena a podmínky předmětem vyjednávání. Ve všech případech jsou ovšem ukládána mnohá omezení:

– placení ročního nájemného za držení pozemku, přičemž tato platba zatíží účet budoucích vlastníků daných prostor

– přestěhování nájemníků budov do jiných bytů nebo složení určité finanční částky, která jim bude vyplace- na, anebo připadne městskému úřadu, který se o přestěhování postará. Tato částka vlastně představuje největší náklady, neboť přestěhování je stále dražší: může si ze strany investora vyžádat získání takzvaných kompenzač- ních bytů nebo drahých práv na jejich pronájem

– bezplatné předání 30% obnovených bytů obci, kde zůstanou ve veřejném fondu, je dalším významným prv- kem smluv o koncesi, jehož účelem je zachovat heterogenní strukturu obyvatelstva

– zachování historických rysů budov, které vyžadují nákladné práce

Stejně jako u nových staveb, vyjednávání s městským úřadem jsou vedena globálně o celém souboru podmí- nek a ceny převodu. Cena závisí na kvalitě budovy a na jejím umístění, ale také na tom, k čemu má sloužit, pro- tože budovy obnovované pro kanceláře jsou převáděny za vyšší ceny. Cena je rovněž vyšší, když investor ne- chce, což je čím dál tím častější, vrátit část bytů radnici nebo se sám nebude starat o přestěhování. Tyto platby silně zatěžují náklady na obnovu. Ty dosahují výše mezi 400 až 900 $/m² podle rozsahu a povaze prací, kdežto náklady na novostavby se pohybují mezi 400 a 600 $/m², zatímco tržní ceny se v průměru proměòují od 500 do 900 $/m². V těchto podmínkách dávají investoři přednost prestižním investicím, které jsou nejvýnosnější, zejmé- na v nejvyhledávanějších čtvrtích, do nichž má přístup pouze blahobytná menšina nebo zahraniční kupci. Ze stej- ných důvodů dávají investoři přednost přeměně bytů v kanceláře, které je možno pronajmout zahraničním či rus- kým společnostem za astronomické sazby, dosahující až 1000 $/m² ročně. Soukromě prováděná obnova tak do- stává velmi spekulativní povahu, která vytlačuje chudší část obyvatel ze středu města, zejména z komunálních bytů, které se staly terčem investorů a agentů s nemovitostmi.

Tento vývoj se zdá nevyhnutelný, neboť městský úřad již není schopen sám zaručit, tak jako v minulosti, ob- novu budov. Jestliže obnova financovaná z veřejných fondů umožnila v průběhu let 1975–1985 práce na 3000 bytech ročně, tento počet postupně klesal přes 1300 v roce 1992 na 960 v roce 1995. Soukromá obnova naopak pozoruhodně vzrostla, i když je obtížné odlišit skutečně provedené rekonstrukce od těch, které jsou teprve ve stadiu projektu. Když nebudeme brát v úvahu práce provedené obyvateli bytů, můžeme počet soukromých obnov odhadnout na přibližně 3200 bytů pro rok 1995, což je třikrát více než počet realizací veřejných, k nimž je třeba přičíst plochu odpovídající 1200 bytům, přeměněným na kanceláře nebo na obchody. Tato tendence by měla v budoucnu pokračovat s rostoucím důrazem na opětné zhodnocení historických čtvrtí. Stejně jako v případě výstavby bytů si městský úřad udržuje monopolní postavení, neboť je to on, kdo rozhoduje o přidělení budov a diktuje své podmínky. Ponechává si vlastnictví pozemků a zůstává také přítomen v restaurovaných budovách tím, že dostává zpět určité množství bytů, nebo protože se často prosazuje do postavení významného akcionáře společností, které restaurují kanceláře.

2.4 Privatizace podniků

Privatizace podniků má rovněž přímý a velmi důležitý vliv na privatizaci vlastnictví nemovitostí. Této velké reformě, zaměřené na přechod k tržní ekonomice byla věnována velká pozornost mezi léty 1991 a 1995, protože se odhaduje, že 81% veškerých podniků libovolné povahy, včetně obchodů, získalo soukromý statut.³ Privatizo- vány ovšem byly zejména organizační a výrobní jednotky. Jedna ze zpráv Světové banky⁴

Privatizace podniků, která se týká stejně tak malých obchodů jako velkých průmyslových komplexů, je velmi složitou záležitostí, tím spíše, že k ní dochází v kontextu krize výroby a ústupu od těžkého průmyslu. Zákon ze 3.

července 1991, doplněný mnoha dekrety, vyhlášenými mezi léty 1992 a 1995, počítal s různými modalitami pri- vatizace a s různým statutem podniků, v jejichž rámci je zohledněna rovněž velikost podniků.

odhadovala, že v celé zemi bylo do roku 1995 privatizováno pouze 5% nemovitého majetku. Toto procento je nicméně mnohem vyšší ve velkých městech, zejména v Moskvě a Petrohradu, v nichž hraje otázka vlastnictví nemovitostí významnější roli.

5

Důsledky tohoto privatizačního procesu jsou velmi rozdílné, v závislosti na velikosti podniků a jejich pova- ze. V současné situaci existují následující možná postavení:

Přijatý princip spočívá v prodeji podniků buď ve dražbě, nebo prostřednictvím konkurzu, se základní cenou odhadnutou FNM.

Zatím stále spoluexistuje více druhů správy, neboť podniky se mohou rozhodnout pro různý právní statut. Priva- tizace se ve skutečnosti pokusila podpořit výkup podniků jejich zaměstnanci, jimž byly přednostně nabídnuty vý- hodné podmínky. Zaměstnanci tak mohou zdarma obdržet od 20 do 30% akcií podniku, je jim poskytnuta srážka 30% na nákup dalších 10%, a mohou získat tříletý úvěr na splátku akcií. Získání podniku zaměstnanci předpo- kládá, že privatizační projekt přijme většina zaměstnanců a že nejméně 33% se zaváží k tomu, že budou akcioná- ři nové soukromé společnosti. Chtějí-li si podržet kontrolu nad podnikem, musejí investovat své úspory, aby se zúčastnili dražby nebo konkurzu, které se týkají zbylých akcií, a musejí přijmout odpovědnost za rizika vlastní životu soukromé společnosti. V případě podniků s více než 1000 zaměstnanci nebo u těch, jejichž aktiva přesa- hují 50 milionů rublů, musí celý proces proběhnout skrze ustavení asociace zaměstnanců, která se stává akciovou společností nazvanou “Joint Stock Company” (JSC). Dále, pokud se vedení podniku ustaví jako společnost, tato společnost se může účastnit konkurzu, který se jí týká, za velmi výhodných podmínek: když jejich projekt zvítě- zí, nebudou muset zaplatit více než 30% ceny, doprovázené slevou 25 až 30% a tříletou lhůtou splatnosti.

– podniky, které si podržely svůj veřejný statut a jsou vedeny podle starého vzoru “ekonomické gesce”, zdě- děného ze socialistického období

– podniky zcela soukromé, získané v dražbě soukromými investory. Kapitál je ruský nebo zahraniční a v ur- čitém počtu případů jsou obě kategorie spojeny formou joint–venture

– podniky, které patří do sféry smíšené ekonomiky, s menšinovým zaměstnaneckým podílem, obvykle ome- zeným na příslušnou část akcií rozdělených zdarma (to jest 25%), a většinovou účastí státu nebo obce (75%).

Tyto stále ještě početné případy odpovídají situacím, kdy neproběhl konkurz nebo těm, v nichž konkurz nevedl k žádnému výsledku. Tyto společnosti (zejména JSC) jsou označovány jako “uzavřené”, neboť většina jejich ak- cií není dostupná na finančním trhu

3 Podle CENTRE LEONTIEF (1995), The socio – economic situation in Saint – Petersburg . A general overview , Papers n° 13/15.

4 Podle HARDING,A. (1995), Commercial Real Estate Market: Development in Russia, CFS Discussion Paper, Series, n° 109, The World Bank.

5 Podle CENTRE LEONTIEF (1992), Saint – Petersburg Report, Documents and commentaries for business.

– takzvaně “otevřené” podniky JSC, což jsou ty, které byly privatizovány v dražbě nebo konkurzu a v nichž je podíl veřejného kapitálu menší než 50%. Privatizovaná část patří buď zaměstnancům nebo bývalému vedení, anebo soukromým investorům či soukromým akcionářům, popřípadě spadá do několika těchto různých kategorií.

Systém zaměstnanecké účasti je více zastoupen ve velkých podnicích a v průmyslu, i když zaměstnanci ne- byli vždy příliš nadšeni vyhlídkou, že se stanou akcionáři, zatímco nejpoužívanějším postupem v případě obcho- dů byla hned po konkurzech privatizace ve prospěch soukromých investorů. Mobilizace zaměstnanců byla silněj- ší, když šlo o podniky v nesnázích, kdežto podniky těšící se dobrému zdraví přivábily investory, kteří během dražby zvedli ceny na úkor zaměstnanců. Pokud jde o městský úřad Petrohradu, bylo podle statistik, které vypra- covalo Centre Leontief na začátku roku 1995, privatizováno 5200 podniků a 1400 jich bylo před privatizací; ve- řejný sektor už nepředstavoval více než 16% podniků. V letech 1992 až 1994 byly v celkovém počtu 3800 veřej- ných podniků (84% podniků městských a 16% podniků státních) uplatněny následující formy privatizace:

17% prošlo transformací na JSC

24% byla získána prostřednictvím obchodních konkurzů, otevřených soukromým investorům 8% dražbou

51% prostým získáním nájemní smlouvy

V současnosti je soukromých 65% obchodů a podniků služeb, jichž se týká tzv. “malá privatizace”, 22% mají smíšené postavení a veřejné podniky představují už jen 13%. Tato privatizace se obecně prováděla prostým zí- skáním nájemních smluv. Průmyslové a stavební podniky sice představují jen 31% privatizovaných společností, jedná se ovšem o podniky významnější. Vytváření společností s účastí zaměstnanců (JSC), ať už je jejich podíl většinový či menšinový, doznalo skutečné obliby v případě středních a velkých výrobních podniků. V lednu 1995 bylo schváleno 862 JSC a dalších 200 privatizačních projektů bylo podáno. Tato situace není konečná, ne- boť se vyvíjí směrem k větší privatizaci: stát a městský úřad se přiklánějí k prodeji akcií, které v JSC ještě vlast- ní, a není vzácností, že zaměstnanci zaujímají stejný postoj.

Rozložení forem vlastnictví v průmyslu (podle dat Centre Leontief) ukazuje rozsah změn, k nimž došlo.

Statut vlastnictví Podniky Pracovní místa

počet % počet %

Státní 144 29 % 159517 39 %

Obecní 4 1 % 1048 0 %

Veřejné organizace 10 2 % 4064 0 %

Soukromé 210 42 % 113343 28 %

Smíšené 12 26 % 134991 33 %

Celkem 495 100 % 412963 100 %

Silné procentní zastoupení státních podniků odpovídá části závodů, které nebyly privatizovány nebo privati- zovány být nemohly, jako ty, které pracují ve zbrojním průmyslu. Na druhé straně průmyslové podniky, patřící obci, byly privatizovány téměř všechny. Petrohrad přitom získal důležitý příjem, protože mu připadlo 71%

vyplaceného kapitálu, zůstatek připadl státu.

2.5 Privatizace budov a pozemků, patřících k podnikům

Tato privatizace závisí v první řadě na povaze privatizace podniku. Ta může zahrnovat pouze výrobní zaříze- ní, nebo také budovy, pod podmínkou, že figurují v účetní “knize” podniku, to jest že jsou součástí jeho majetku.

Jakkoli tento případ není v Rusku běžný, je to nicméně nejčastější situace v Petrohradu. Naopak výjimečné je vlastnictví pozemků. Po své privatizaci se tak podnik může stát buď vlastníkem budov a nájemcem pozemku, ne- bo nájemcem budov i pozemku, s povinností platit nájemné městskému úřadu. Daná podoba nemovitého vlast- nictví podniků je však spjata také s právním statutem, který přijaly.

– První případ je ten, který lze vztáhnout na podniky, které zůstaly veřejné nebo v nich je veřejné vlastnictví většinové. V takovém případě mají tyto podniky ve vztahu k pozemkům a budovám, které zůstávají majetkem státu nebo města, jen užívací právo na dobu neurčitou, přičemž státu nebo městu připadá část zisku podniku ja-

kožto nájem. V případě Petrohradu zůstávají budovy pod dohledem Výboru správy městského majetku, který má jako jediný právo rozhodnout o jejich pronájmu nebo prodeji.

– Podniky, které byly privatizovány konkurzem nebo systémem “otevřených” JSC, představují jiný případ, neboť budovy byly obvykle včleněny do privatizace. Pozemky patří stále městskému úřadu nebo státu, jimž pod- niky musí platit nájem. Společnosti se smíšenou ekonomikou v ”uzavřené” JSC, v nichž stát ještě zůstává akcio- nářem, požívajícím výhody toho, čemu se říká “omezená nájemní smlouva” (un bail marginal), podle níž stát hradí celé nájemné nebo jeho část, přičemž nájemné je obvykle podhodnoceno.

– Třetí případ nastává, když investoři získali v konkurzu nebo dražbě dlouhodobou nájemní smlouvu, obvyk- le na dobu 15 let. Tento systém je častý u nově vytvořených soukromých firem, zejména u kanceláří a obchodů.

V tomto případě získala firma pouze právo na pronájem, jehož výše je obvykle ekvivalentní ceně kupní, a musí navíc platit i roční nájem. Počínaje únorem 1994 mají tyto podniky nicméně možnost přeměnit své nájemní prá- vo ve vlastnickou smlouvu, přičemž musí složit částku odpovídající dvojnásobku nebo trojnásobku nájemného, podle toho, zda sídlí či nesídlí v obytném domě.

– Ve čtvrtém případě mají investoři pouze krátkodobou nájemní smlouvu s pronajímateli. Těmi mohou být stejně tak soukromé firmy či osoby, jako městský úřad, stát nebo správní úřady.

Existují další prvky, které následně modifikují uplatnění těchto různých statutů. Jde zejména o praktiky, tý- kající se nájemného. Nájmy jsou městským úřadem odhadovány na velmi rozdílných základech, podle povahy činnosti (výroba, obchod, služby, banky), rovněž podle hodnoty nemovitostí, určené plánem dělení města na zó- ny a kvalitou pronajímaných budov a pozemků. Po přehodnocení v roce 1994 jsou přibližně na úrovni cen trž- ních, to jest, například u kanceláří, mezi 150 a 200 $/m² ročně. Tyto tarify jsou mnohem mírnější v případě vý- robních činností a jsou výrazně snižovány pro veřejné podniky nebo JSC kontrolované zaměstnanci podniků.

V těchto případech jsou ve skutečnosti desetkrát až stokrát nižší, než jsou tržní ceny, neboť pouze prodlužují ná- jemné ze socialistického období a nebyly dostatečně aktualizovány. Navíc dostanou-li se podniky do těžkých fi- nančních potíží, toto nájemné není vždy vymáháno. Jedná se o ilustraci udržování dvojího typu paralelních

“trhů” a praktik, které jsou uplatòovány různým způsobem v sektoru veřejném a sektoru soukromém.

Naopak právní statut a doba trvání nájemních smluv často zůstávají dvojznačné, neboť skutečnost, že podni- ky nemají vlastnické právo na pozemky, představuje určité riziko, které ohrožuje trvalost jejich usídlení. Nicmé- ně v případě Petrohradu nedávné zavedení postupu registrace práv podle katastru přineslo vlastníkům a nájemní- kům více bezpečnosti. Ale pouze podniky, které dostaly nájemní smlouvu následkem konkurzu, mohou požívat priority týkající se získání majetku, na němž sídlí. Stejně tak modifikace majetkové povahy průmyslové či ob- chodní činnosti je povolována pouze u majetku získaného nebo pronajatého prostřednictvím konkurzu, i když praxe ukazuje, že toto omezení je často obcházeno.

3.PRUBEH PRIVATIZACE POZEMKU

Privatizace pozemků proběhla naopak ve velmi omezeném rozsahu, neboť stále ještě naráží na silný odpor, zejména odpor ruské Dumy, a způsoby jejího provádění jsou ještě svázány mnoha omezeními.

3.1 Pozemkové vlastnictví v případě jednotlivců

Zákon z prosince 1992 o základech státní bytové politiky, a poté nová Ústava, přijatá v roce 1993, znovu po- tvrdily existenci práva na pozemkové vlastnictví a toto uznání bylo potvrzeno Občanským zákoníkem přijatým v prosinci 1994. Tyto texty však představují především uznání současného stavu, protože Občanský zákoník, a pak Zákon o bydlení z prosince 1992 upřesnily, že získání pozemků je možné pouze pro jednotlivé osoby nebo pro užívání jednotlivými osobami, a to pomocí prostředků předem vymezených zákony, týkajícími se privatiza- ce, které jsou v dané otázce velmi restriktivní. Avšak v této oblasti, jak je tomu v Rusku často, po sobě následo- valy vzájemně si protiřečící zákony, které nic jasně nerozhodly. Pozemkový zákoník, schválený roku 1991 a re- vidovaný roku 1994, se tak objevil v několika protichůdných verzích, a nejnovější verze, vypracované v roce 1995, se jasně vydaly směrem k zablokování situace: privatizace zemědělské půdy není na pořadu dne na venko- vě, a na městské periferii zůstává velmi přísně ohraničena. Oblasti a města přesto často podlehly místním tlakům a začaly obcházet zákony a prodávat pozemky jednotlivcům. V případě města Petrohradu se jedná výlučně o po- zemky, které se rozkládají v prostorech periferie a jsou určeny k výstavbě rodinných domů. Ve skutečnosti exis- tují dva modelové případy. První se týká vlastníků, kteří měli pozemky ve svém držení před listopadem 1993 a kteří získali stavební povolení. V takovém případě mohou zdarma užívat plochu až do 1200 m², ale musejí v případě potřeby koupit či dlouhodobě najmout nadbytečný prostor. Druhý případ je případem pozemků, které

byly od města získány kupní smlouvou za účelem stavby, buď soukromými osobami, nebo v rámci rozdělování pozemků, organizovaného investory. V tomto případě jsou pořizovací náklady stanoveny podle předpokládané oficiální ceny v dotyčné zóně. Přidává se k nim daò za spoluúčast na vybavení pozemku inženýrskými sítěmi, odhadnutá v rozmezí 50 až 80% ceny pozemku, a také pozemková daò, pokud cena pozemku přesahuje pětiti- síckrát minimální měsíční mzdu. Prodej dostává oficiální punc vydáním osvědčení o vlastnictví a zápisem do ka- tastru. Přestože zůstává tento typ transakce limitován, odhaduje se, že do roku 1995 bylo v Petrohradu vydáno 10 000 osvědčení o individuálním pozemkovém vlastnictví, z čehož se přibližně polovina týkala nedávných akvizic.

3.2 Přístup k pozemkovému vlastnictví v případě podniků

V případě Petrohradu tvoří rozsáhlé pozemkové zábory jednotlivých podniků pás kolem historického centra, což tomuto majetku dává značnou potenciální hodnotu. Mají strategickou polohu a význam v té míře, v níž úpa- dek průmyslu způsobil zmenšování skutečně využívaných ploch, vedoucí vposledku k otázce jejich rekonverze pro výnosnější užití. Mnohé podniky, které jsou ve velkých obtížích a nejsou schopné krýt výlohy na údržbu a platit daně, jimiž jsou zatíženy jejich budovy, si přejí, aby mohly prodat pozemky a budovy, pro něž nemají žádné užití. Privatizace jejich pozemků by umožnila vyřešit část jejich finančních potíží, ale rovněž tak uvolnit velkou pozemkovou nabídku.

V tomto bodě přinesly dva prezidentské dekrety (červen 1992 a červenec 1994) nová právní opatření, a měs- ta a oblasti je začala uvádět více či méně rychle v život. Podniky všeho druhu, průmyslové, obchodní, ale také společnosti obchodující s nemovitostmi, mohou koupit pozemky, na nichž stojí budovy, sloužící k výrobním i správním účelům. Tato možnost je nicméně omezená pouze na podniky, které byly privatizovány systémem dražeb a konkurzů nebo na JSC, v nichž podíl veřejného kapitálu nedosahuje 25%.⁶

Od konce roku 1994 došlo k 600 prodejům, přičemž žádosti o koupi se nejčastěji týkají obchodů. V roce 1995 podalo žádost 615 podniků, ale jen dvě z nich již byly schváleny. Žádosti velkých podniků se týkají ploch o více hektarech, jako v případě firem Positron (22 hektarů), LOMO (optika) (50 hektarů) a Arsenal (43 hekta- rů). Záležitosti takových firem jsou často předmětem dohody spíše než dražby, neboť ekonomické ohledy a pro- blém zaměstnanosti často převáží nad zákonnými formalitami. Jednání o dohodě obvykle dospějí ke snížení tarifních cen, které v praxi klesnou na hodnoty v rozmezí 12,5 a 45 $/m², podle zóny.

Pokud jde o nákupy týkající se výhradně jen částí zastavěných budovami, legislativní opatření přijatá v roce 1994 předvídala, že stanovená kupní cena se bude rovnat dvojnásobku ročního nájemného pro budovy správní a trojnásobku u jiných činností.

Avšak dekret z května 1995 přijal jiné zásady ohodnocení a stanovil cenu na desetinásobek částky, kterou činí roční pozemková daò, aniž by došlo k překročení stropu stanoveného na 50% nad tržní cenou. Tyto podmínky jsou vlastně velmi výhodné, protože k tomuto datu činila pozemková daò v Petrohradu průměrně 1,2 $/m² a pohybovala se mezi 10,8 $ ve čtvrtích v centru, 0,06 $ v předměstských sektorech a 0,02 $ v zónách, kde pře- vládá zemědělství. Podmínky nákupu “přebývajících” pozemků, na nichž přímo nestojí budovy sloužící ke jme- novaným činnostem, jsou naopak jasně méně výhodné: jejich privatizace musí proběhnout formou dražby a zá- kladní vyvolávací cena je stanovena tak, že dvěstěkrát přesahuje výši pozemkové daně, to jest v průměru na 70 $/m², v cenovém rozpětí sahajícím od 32 do 125 $. Přesto se odhaduje, že vložené investice mají vysokou návratnost, protože ceny nepředstavují více než 5 let nájemného. Je jasné, že první kategorie cen byla stanovena na rovině jasně nižší, než jsou tržní ceny, aby se tak finanční podniky mohly stát majiteli. Ustanovení jsou ve skutečnosti velmi výhodná pro obchody, zejména ty, které leží ve středu města a nemají žádnou přebývající plo- chu, kterou by musely kupovat. Mnohem méně výhodná jsou pro průmyslové podniky, které zabírají ty největší plochy a z nichž mnohé mají takové potíže, že již městu neplatí ani nájem a daně. Většina z nich proto nemůže získat pozemky, na nichž leží, a ještě méně přebývající části, a zůstanou tak nájemníky.

Dva příklady nám umožní ilustrovat privatizační praxi: ⁷

– společnost Severnoje Sijanije, která vyrábí voòavky a kterou vlastnil v roce 1995 z 99% Unilever, získala parcelu o rozloze 8000 m², ležící velmi blízko středu města (Maratova ulice) a zahrnující část přebývajících po- zemků, za cenu 26 $/m²

– společnost Arsenal Mašinostrojitelny získal po jednání svých 43 hektarů na blízkém průmyslovém před- městí, za 10 $/m², zatímco oficiální cena činila 15 $. Tyto náklady na získání pozemku (4,3 milionů $) předsta- vují čtyřnásobek ročního zisku podniku.

6 Práh 25 % vylučoval většinu podniků typu JSC. V Petrohradu byl zvýšen na 50%, aby se možnost privatizace otevřela více podnikům.

7 Podle CENTRE LEONTIEF (1995), “The socio-economic situation in Saint-Petersburg. A general overview“, Papers n° 13/15.

I když tyto ceny nejsou nijak přehnané, pro většinu průmyslových podniků jsou přesto příliš vysoké. Lze tedy předvídat, že hlavními kupci budou zahraniční podniky, společnosti obchodující s nemovitostmi, a především banky. Strategie investorů bude pravděpodobně spočívat v prosazení změny pravidel pro stanovení zón a značná část tohoto majetku se patrně znovu ocitne na trhu, aby tak projekty týkající se nemovitostí zapustily kořeny.

Tato nedávno přijatá opatření by mohla přispět k rozběhnutí trhu s pozemky, ale mohla by také podpořit od- stranění průmyslového charakteru čtvrtí kolem městského centra. Jsou silně podporována podniky, které v nich vidí příležitost, jak by mohly zhodnotit, a po vypršení lhůty prodat nemovitosti, které vlastní. Postoj města Petrohrad je naopak méně jasný: i když prosazuje privatizaci, aby tak uvolnilo pozemkový trh a protože má zvláštní zájem na inkasování příjmů z prodeje pozemků, pozorujeme přesto, že úřední orgány mají spíše tenden- ci brzdit tento pohyb na základě domněnky, že dochází k výprodeji veřejného majetku za nedostatečné ceny, a požadují zvýšení ceny pozemků. Tato neochota vysvětluje pomalý postup pozemkové privatizace a neexistenci opravdového pozemkového trhu.

3.4 Přetrvávání administrativních a technických překážek

Tyto překážky plynou stejně tak z netečnosti administrativních orgánů jako z pomalosti realizace technických opatření, nutných pro fungování tržní ekonomiky. Z mnoha příkladů ocitujeme dva.

Nejistota ohledně hodnoty vlastnických práv a soukromých dlouhodobých nájemních smluv je mimo jiné udržována tím, že v Rusku chybí procedura zápisu do katastru. Tato procedura, doposud vykonávána notáři, ne- byla nezbytná, pokud byla většina majetku vlastnictvím veřejným. Rozvoj soukromého vlastnictví vedl preziden- ta Jelcina v listopadu 1993 k vydání dekretu, předepisujícího zřízení katastrů, avšak zákon, kterým má být tento dekret upřesněn, nebyl na konci roku 1995 stále ještě přijat. Technická realizace těchto opatření bude extrémně dlouhodobá, neboť všechny informace musejí být teprve vytvořeny a protože vlastnická práva jsou složitá a dvojznačná. Cílem je zapsat do katastru nejen vlastnická práva, ale také koncese a užívací práva různého typu, nájemní smlouvy na více než 3 roky, hypotéky, atd. Aniž by čekaly na vyhlášení zákona, městský úřad Petrohradu a místní úřady v jednotlivých čtvrtích zahájily v roce 1994 vytváření informatizovaného katastru a rejstříku, které se týkají vlastnictví budov, bytů a pozemků. Je-li dokončení této práce ještě daleko, od roku 1995 byly bytové transakce registrovány v 11 ze 20 čtvrtí, transakce týkající se obchodů a průmyslových podniků ovšem ještě registrovány nebyly.

Jiné závažné omezení má svůj původ v absenci jak bankovního systému, určeného k půjčkám na nemovitosti, které by byly poskytovány podnikům nebo jednotlivcům, tak spolehlivého hypotéčního systému, který by ban- kovní systém podpořil. Navzdory existenci zákona, který v roce 1992 zavedl princip hypoték, tento systém z ví- ce důvodů spíše nefunguje. Prvním z nich je to, že většina soukromých osob nemá majetek, který by mohl slou- žit jako hypotéční záruka, což vážně omezuje možnosti aplikace tohoto zákona. Navíc neexistuje ani dlouhodobý kapitálový trh, za nějž by ručil stát opírající se o jasný legislativní základ, a neexistují tedy ani možnosti zpětné- ho pojištění proti rizikům, spjatým s bankou schválenými půjčkami na nemovitosti. Je také třeba připomenout, že hypotéční systém je neúčinný jakmile míra inflace přesáhne 25% ročně. Tyto nedostatky částečně vysvětlují velmi malý počet kreditů schválených bankami k výstavbě a nákupu bytových nebo nebytových prostor, velmi krátkodobý charakter těchto úvěrů (nejčastěji několik měsíců) a přemrštěnou výši úroku. Zkušenost také ukazuje, že když banky financovaly operace s nemovitostmi prostřednictvím hypoték, čekalo je v případě potíží mnoho nepříjemností při vymáhání zastaveného majetku a zejména svého úvěru. Systém hypoték je mimoto často zne- užíván: často je pouze strategií, která má ve skutečnosti bance pomoci získat kontrolu nad budovami, které patří určitému podniku.

ZAVER

Soubor privatizačních opatření způsobil trhliny v monopolu veřejného vlastnictví, přestože převod budov, a zejména pozemků, je i nadále velmi přísně kontrolován. Městský úřad v Petrohradu a stát však zůstávají hlav- ními vlastníky, protože jim náleží ještě 79% budov a téměř veškeré pozemky. Městský úřad si také podržuje té- měř plnou moc jak při schvalování privatizace, tak pro rozhodování o projektech, týkajících se nemovitostí.

Mnohost privatizačních postupů, ostatně uplatòovaných často jen částečně nebo odchylně od původních předpi- sů, neusnadòuje čitelnost situace, která má všechny rysy obtížného přechodu. Ještě nejsou splněny mnohé pod- mínky zajištění vývoje k tržní ekonomice, která se nemůže řídit jen podle rozhodnutí obce. Způsob, jímž se za- chází s otázkami, vztahujícími se k vlastnictví nemovitostí, velmi závisí na ekonomických a společenských pro- měnách, které v ruské společnosti právě probíhají. Můžeme tak zjistit, že ještě neexistuje pozemkový trh a že trh s nemovitostmi, který v podstatě pozůstává z transakcí s byty z druhé ruky, funguje v podmínkách obecného ne- dostatku, kdy ceny nemají žádný vztah k příjmům domácností. Odhaduje se, že přibližně 75% domácností v Petrohradu by nebylo schopno nést náklady odpovídající skutečné výši nájemného a poplatků za jejich byt a že

92% nejsou schopna financovat získání nového bytu, jehož průměrná současná cena se rovná sedmadvaceti prů- měrným ročním platům. Absence systému spoření a půjček pro domácnosti dále zmrazuje tuto situaci, zatímco inflace zůstává na vysoké úrovni a neexistují mechanismy, které by pomáhaly získat bydlení nejchudším do- mácnostem. To vše jsou ale otázky podstatné pro budoucnost nejen měst, ale celé ruské společnosti.

Abychom pochopili dosah, který má v Rusku zavedení vlastnictví nemovitostí, je třeba vrátit se ke zvláštní povaze této země a připomenout, že jeho vznik, téměř stvoření ex nihilo , se odehrává v zemi, kde pro velkou část aktérů nemá ani tradici ani praktický význam. Nemůže tedy bezprostředně nabýt týchž dědičných, užitných či směnných hodnot, jako v zemích, které již dlouho žijí v liberální ekonomice, zatímco velké části ruské ekono- miky ještě fungují podle logiky, která je tržnímu hospodářství cizí. V těchto podmínkách je obtížně představitel- né, že by ruští aktéři mohli okamžitě přijmout chování ekonomických subjektů srovnatelné se západními země- mi. Obtíže a netečnosti, které přetrvávají v řadě oblastí, nás vedou k závěru, že k tomu, aby privatizace nezůstaly akty omezenými na čistě právní dosah a nevytvářely jen formální statuty vlastnictví, bude třeba dlouhá zkušenost a pomalý postup úprav. Bude třeba, aby uplynul nějaký čas, než se noví vlastníci promění ve skutečné ekonomic- ké aktéry a přijmou za své chování odpovídající tomu, s čím se setkáváme v tržních ekonomikách a o čem se po- litičtí reformátoři domnívali, že to bude možné zavést během několika let pomocí legislativních opatření.

BIBLIOGRAFICKE ODKAZY

BONNEVILLE, M. (1995): La réhabilitation immobilière à Saint – Pétersbourg, Editions Programme Rhô- ne–Alpes de Recherches en Sciences Humaines, Lyon.

B^ONNEVILLE, M. (1993): “La réhabilitation immobilière à Saint – Pétersbourg. Changement des mo- des d'intervention et nouveaux acteurs”, in Gestion foncière et opérations immobilières en Europe de l'Est, ADEF.

BONNEVILLE, M. (1995): “Housing Rehabilitation in Ancient Urban Areas: a comparative and criti- cal analysis of French and Russian Policies”, in LIMONOV, L., RENARD, V.: Russia: Urban Development and Emerging Property Markets, Leontief Center – ADEF.

COMBY,J.,RENARD,V.,ACOSTA,R.: Russie: privatisations hors marché, Etudes foncières N°55, 1992, pp. 46–57.

FORSE, T.: “The Operation of the Private Property. Market in transforming economies”, in LIMONOV, L.,RENARD, V.: Russia: Urban Development and Emerging Property Markets, Leontief Center – ADEF, 1995.

H^ARDING,A.: Commercial Real Estate Market: Development in Russia, CFS Discussion paper Series, N°

109, The World Bank, 1995.

KAGANOVA,O.,BEREZIN,M.: Survey of developers, AUREC, Report for The World Bank, 1994.

KAGANOVA, O.: “Market–oriented Developers in St. Petersburg: Activities and Problems”, in LIMONOV,L.,RENARD, V.: Russia: Urban Development and Emerging Property Markets, Leontief Center – ADEF, 1995.

LIMONOV,L.: The Order and procedures for implementing construction development projects with different sources of founding (St. Petersburg example), Paper of Leontief Center, 1995.

MIAGKOV,V.N.,PAKHOMOVA,O.M.,FEDOROV,V.P.: “A study of the results of Property Privatisa- tion Auctions in St. Petersburg”. 1992–1994, in LIMONOV,L.,RENARD,V.: Russia: Urban Development and Emerging Property Markets, Leontief Center – ADEF, 1995.

PICKVANCE,C.G.: “Housing Privatisation and Housing Protest in the Transition from State Socia- lism: A Comparative Study of Budapest and Moscow”, International Journal of Urban and Regional Re- search N°3, 1994.

R^ENARD,V.: Gestion foncière et opérations immobilières en Europe de l'Est, ADEF, 1993.

RENAUD,B.: “The Housing System of the former Soviet Union: Why do the Soviets need Housing Market ?”, in Housing Policies Debate, Vol. 3, Issue 3, a World Bank Sector Report, 1994.

RENAUD, B.: Cities without Land Markets: Lessons of the failed Socialist Experiment, a World Bank Discussion Paper, 1994.

RENAUD,B.: “The Real Estate Economy and the Structure of the Housing Reform in Socialist Eco- nomies”, Working Papers, N°64, Center of Urban Planning and Environmental Management, Universi- ty of Hong–Kong, 1995.

RENAUD,B.: “Russia, Housing Reform and Privatization: Strategy and Transition Issues”, Rapport de la Banque Mondiale n° 14929 – RU, 1995.