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LES LOCATIONS
2 1. Définition du contrat de location
Le contrat de location est appelé contrat de louage dans le Code Civil. Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
En résumé, cela consiste simplement pour le propriétaire de l'immeuble à en transmettre la jouissance à autrui moyennant une rémunération.
En fonction de la nature de l'immeuble loué et de la qualité des parties au contrat, il s'agira d'un contrat de bail d'habitation, d'un contrat de bail commercial ou encore d'un contrat de bail professionnel.
2. Définition du bail d’habitation
Il s'agit du bail d'un immeuble destiné à l'habitation privative. Le Code Civil résume les obligations principales du bailleur, à savoir la délivrance de la chose louée, l'entretien de cette chose qui doit être en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et la nécessité d'en laisser jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
C’est ensuite la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui détaille l'ensemble des obligations de chacune des parties.
La loi et de très nombreuses décisions de jurisprudence définissent ce en quoi consiste l'obligation de délivrance et l'identité de celui sur qui pèse l'obligation de réparation en cas de désordres.
En ce qui concerne l'obligation de délivrance, il s'agit pour le bailleur de mettre à disposition du locataire un logement qui soit susceptible de remplir sa fonction.
On renvoie ici à l'ensemble des réglementations sur les critères de décence du logement qui traitent de la santé et la sécurité du locataire du confort, des équipements et de la surface minimum.
La loi du 6 juillet 89 sur les locations à usage d’habitation définit le logement décent comme ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique, ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En 2002, un décret est venu compléter la loi et définir plus amplement les caractéristiques de décence nécessaires pour la mise en location du logement. Il détermine notamment les caractéristiques relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires, aux éléments d’équipements et de confort et à la surface et au volume habitable que doit respecter un logement décent.
Pour ce qui est de la santé et sécurité, afin de répondre aux normes minimales, le logement mis en location :
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• Doit assurer « le clos et le couvert », ce qui signifie protéger du vent et assurer le locataire contre les infiltrations d’eau
• Il doit également disposer de dispositifs de retenue des personnes (fenêtres, rampes…) en bon état.
• Il doit aussi faire preuve d’un état d’entretien des matériaux de construction, canalisations et revêtements assurant la sécurité des occupants.
• Il doit garantir une ventilation adéquate du logement. Et enfin, il doit fournir un éclairage suffisant des pièces principales.
Pour ce qui est du confort et du fonctionnement adéquat des équipements mis à la disposition du locataire, pour répondre aux normes minimales, le logement mis en location doit disposer
• D’une installation permettant un chauffage normal et assurant une arrivée d’énergie au logement
• D’une arrivée en eau potable au débit suffisant
• D’un système satisfaisant d’évacuation des eaux ménagères
• D’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de façon satisfaisante
• D’une installation sanitaire intérieure au logement (sauf cas particulier)
• D’une installation électrique suffisante afin de garantir l’éclairage normal des pièces de vie ainsi que des appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne.
Le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² et de hauteur de plafond d’au moins 2,2m. Le volume habitable de l’espace loué doit donc être d’au moins 20 m³.
Enfin, un logement frappé par un arrêté d’insalubrité ne peut en aucun cas être qualifié de logement décent. Si le logement n’est pas en bon état, le bailleur et le locataire peuvent convenir, par une clause expresse du contrat de location, de travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée.
Cependant, une telle clause ne peut concerner que des logements répondant déjà aux caractéristiques de décence. A noter que dans les cas les plus sérieux, le bailleur qui loue un logement insalubre peut être poursuivi en justice et soumis à certaines astreintes.
Un expert saisi par le locataire ou mandaté par le bailleur aura l'obligation, après avoir examiné les lieux, d'attirer l'attention de son mandant sur le non-respect des règles en matière de logement décent, dans l'hypothèse où ils détectent des désordres graves.
Par exemple un dégât des eaux et développement d'une humidité entraînant la présence de champignons dans un logement habité par des enfants en bas âge, ou encore, une installation électrique vétuste susceptible de présenter des risques pour les personnes.
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Outre l'obligation de délivrer un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations, doté d'équipements en bon état de fonctionnement et respectant un critère de performance énergétique minimale.
Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.
Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter, la manière dont leur montant est imputable sur le loyer, la durée de cette imputation et enfin en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.
Le bailleur est obligé d'entretenir le logement qu'il loue, en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives, comme les menues réparations et l’entretien courant à la charge du locataire. Tout ce qui n’est pas imputable à une faute du locataire sont à la charge du bailleur, c’est-à-dire les réparations urgentes comme par exemple une panne de chauffe-eau en hiver, ou les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble comme par exemple la réfection de la cage d’escalier ou un ravalement de façade, ou les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement comme par exemple des volets défectueux ou un robinetterie vétuste, ou les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement comme l’isolation ou la mise en place d’une chaudière performante ou Les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.
Attention : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.
De son côté, le locataire doit réaliser l'ensemble des travaux d'entretien courant de l'immeuble. Il peut également être amené à effectuer des travaux d'aménagement.
Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe, le changement de moquette ou le rafraîchissement des peintures par exemple. Il ne peut toutefois y faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. En cas de doute comme par exemple la pose d'une peinture criarde sur des murs initialement blancs, mieux vaut demander l'autorisation du bailleur.
À défaut, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en l'état des lieux aux frais du locataire. Lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.
En cas de litige, le caractère des travaux en simple aménagement ou en transformation, relève de l'appréciation du juge.
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Enfin, certaines lois récentes ont mis à la charge du propriétaire des travaux d'adaptation ou de performance qui sont désormais obligatoires. Il s’agit des travaux d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie et des travaux permettant à l'immeuble de respecter le critère de performance énergétique minimale.
Attention : observation particulière relative aux obligations du locataire : en cas d'incendie Le Code Civil rappelle que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. Il stipule surtout que le locataire répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie soit arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou encore que le feu ait été communiqué par une maison voisine.
Il pèse donc sur le locataire une présomption de responsabilités en cas d'incendie de sorte que c'est à ce dernier de démontrer que l'incendie est survenu pour les causes qui sont visées dans le texte.
3. Définition du bail commercial
C’est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail.
La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire. Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière.
Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence.
Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.
Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail.
La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail. Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum, sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire.
Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée.
Le locataire peut donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.
La liberté est plus grande que dans le bail d'habitation et en résumé, les obligations de réparation qui pèse sur le preneur à bail sont beaucoup plus importantes.
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En résumé, les charges liées à la propriété des locaux, qui ne peuvent pas être imputées au locataire, et donc incombent au bailleur, sont :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti, notamment ravalement : murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture
- Et les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations.
Les dépenses d'entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire.
Les charges considérées comme étant liées à l'occupation des locaux, et donc qui incombent au locataire sont les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité ; les dépenses d'entretien et de réparations courantes comme par exemple les peintures ou les papiers peints ; les dépenses d'équipement de la copropriété comme par exemple une quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien et les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
Mais attention, le contrat peut déroger à cette répartition et il peut par exemple être prévu que le locataire devra réaliser la presque totalité des réparations de l'immeuble à l'exception de celles qui garantissent le clos et le couvert et/ou qui sont provoquées par la vétusté.
En synthèse, il faut retenir
• Que le contrat de location, appelé contrat de louage dans le code civil, consiste pour le propriétaire à transmettre la jouissance d’un bien à autrui, moyennant rémunération.
• Que le propriétaire a obligation de délivrer un logement décent
• Que dans le cadre d’un bail commercial, la liberté est plus grande que dans un bail habitation, les obligations de réparation sont plus importantes pour le preneur de bail.
• Et enfin que le contrat de bail commercial n’est soumis à aucune forme particulière
