DOSSIER DE PRESSE du 19 avril 2013
50 000 logements : relever le défi de la qualité architecturale à prix abordable
Après le temps de la réflexion, la Communauté urbaine de Bordeaux, épaulée par La Fab, s'apprête à poser les pemières briques du chantier 50 000 logements. Une première opération d'envergure est lancée à l'échelle de 18 sites. Objectif : maîtriser les coûts de sortie des opérations et produire des logements de qualité, accessibles au plus grand nombre
Une ambition métropolitaine
40 opérateurs et 75 agences d'architectes viennent d'être sélectionnés par les élus de la Communauté urbaine pour faire des propositions visant à produire un minimum de 2 400 logements, dont 35 % de logements locatifs sociaux et 40 % de logements en accession sociale et abordable. L'effort est particulièrement notable sur le volet accession maîtrisée. Dans la foulée, La Fab a transmis aux équipes concernées les notes d'orientation, rédigées avec les communes et La Cub, sur la base desquelles ces dernières sont appelées à travailler. Les équipes définitivement retenues seront connues en juillet prochain.
Cette commande sans précédent intéresse 18 sites répartis sur le territoire de la Cub. Elle a pour objet de développer massivement une offre de logements accessibles, en se basant sur un changement de paradigme : la collectivité définit son projet et propose ensuite aux opérateurs de le mettre en œuvre.
Cette démarche place la qualité architecturale au cœur du projet : les opérations sont mises en œuvre à partir de la « matière » apportée par les cinq grandes équipes d'architectes, qui ont travaillé en amont avec les élus de la Cub et des communes.
Un objectif de 2 100 à 2 500 € / m², pour l'accession à prix maîtrisés La Cub a investi dans l'intelligence des architectes lors de la phase de dialogue compétitif. Elle a ensuite créé une Société Publique Locale « La Fab », chargée en lien avec La Cub et les communes, de réunir les conditions d'une nouvelle offre de logements abordable et de qualité. Les opérateurs sont aujourd'hui prêts à jouer le jeu.
. Pour l'accession à prix maîtrisés, la Cub souhaite faire baisser les prix de cession des logements : l'objectif est d'arriver à une fourchette comprise entre 2 100 à 2 500 € / m². Cela correspond aux prix pratiqués dans le neuf, en 2004 dans La Cub, juste avant le lancement de divers dispositifs de défiscalisation qui ont contribué à « créer un marché » d'acquéreurs- investisseurs à 3 500 € / m². Or, les opérateurs indiquent aujourd'hui qu'avec la fin de ces dispositifs, il n'y a pas de marché en accession à ce prix-là (à l'exception de propriétaires âgés qui se rapprochent des centres-villes après avoir vendu leur bien ou des « secondo-accédants » venus d’Île de France).
. Les prix pratiqués aujourd'hui dans le neuf sont sans rapport avec les revenus des ménages (et pour cause, les logements neufs se sont jusqu'à présent vendus à 70% à des investisseurs). Il s'agit donc de considérer le logement d'abord du point de vue du budget et des besoins des ménages et non uniquement au prisme du prix du marché rendu possible par le système de défiscalisation. Pour l’accession à prix maîtrisés, les ménages « cibles » sont les ménages dits « moyens » (entre 1 et 3 SMIC).
. Quels leviers ? Il n'y pas de recette miracle, mais un travail fin, poste de dépense par poste de dépense : le foncier bien sûr, mais aussi les coûts de construction, le stationnement, les conditions de commercialisation… Tous ces coûts seront passés au crible, opération par opération, mais également de manière globale, ce que permet cette opération multi-sites. En outre, les valeurs de cession du foncier proposées par la Cub sont calculées au plus juste, afin de respecter l'équation économique.
. Une condition nécessaire : travailler à livres ouverts. Tous les opérateurs qui ont répondu à l'appel à candidatures pour travailler sur les îlots témoins ont accepté d'ouvrir leurs bilans d’opérations, ce qui renseigne sur leurs stratégies propres, mais aussi sur les marges de manœuvre.
Le moment d'agir
Alors que les besoins en logements sont très importants, cette commande d'envergure va aussi permettre de soutenir l’activité des opérateurs, des architectes et du secteur du bâtiment.
. Ce sont les besoins en logements des ménages de La Cub qui fondent la programmation. Pour répondre aux besoins des jeunes ménages, mais aussi des plus âgés, des familles avec enfants, l'objectif est donc de réaliser 35 % de logements locatifs sociaux et 40 % de logements en accession à prix maîtrisés. Pour mémoire, 40 % des ménages de la Cub (124 000 ménages) disposent de ressources inférieures à 2 000 € / mois.
. Sur La Cub, près de 100 000 ménages (locataires) disposent d'un budget logement compris entre 400 et 1 000 € / mois, ce qui correspond à une capacité d'achat située entre 85 000 € et 190 000 €. Pour ces ménages, les logements neufs à la vente sont, soit trop petits, soit trop chers, ce qui les contraint à acheter souvent en dehors de l'agglomération. Les opérateurs considèrent d'ailleurs que le prix de vente pour lequel il existe un marché s'établit en moyenne à 180 000 €, ce qui permet d'acheter 51 m² pour un logement vendu 3 500€ / m² et 82 m² pour un logement vendu 2 200 € / m².
. Des logements en accession sociale et abordable vendus entre 2 100 et 2 500 € / m² (contre 3 500€ / m² en moyenne pour les logements neufs dans La Cub, 3 900€/m² en moyenne sur Bordeaux), cela permet aussi de créer de nouvelles « valeurs de référence » et de peser sur les prix du marché.
Rappel
A l'initiative de Vincent Feltesse, la Communauté urbaine de Bordeaux a lancé, en juin 2010, un appel à projets visant à la construction de 50 000 logements, le long des axes de transports collectifs, notamment du tramway. Cette opération a permis de mobiliser cinq équipes d'architectes de renom, reconnues pour leur regard original sur la fabrication de la ville - Alexandre Chemetoff & associés, AUC avec Djamel Klouche, OMA avec Clément Blanchet, Lacaton & Vassal et l'équipe 51N4E/GRAU - qui se sont attachées à faire vivre des propositions et avancer sur des scénarios d'aménagement de différents morceaux de villes.
Comment produire de l'habitat moins cher et adapté aux modes de vie d'aujourd'hui ? Comment construire rapidement ? Comment densifier intelligemment la ville sans gaspiller l'espace ? Comment connecter l'habitat aux transports collectifs ? Comment offrir de vraies opportunités de trouver un logement à distance raisonnable de son emploi, pour toutes les catégories sociales ? Cette opération s'annonce comme un des grands chantiers de la métropole
Le Calendrier 50 000 logements
Mai 2010 : lancement du dialogue compétitif 50 000 logements. 2 ans de dialogue entre les élus de la Communauté urbaine et 5 équipes d’architectes (OMA, Chemetoff, Lacaton&Vassal, 51N4E, l’AUC).
Juin 2012 : création de la SPL La Fab. Chargée de permettre la mise en œuvre de l'opération 50 000 logements, La Fab travaille sur 3 types de périmètres : des secteurs d’anticipation de long terme, des sites de projets de moyen terme et des îlots témoins
Novembre 2012 : lancement d’un double appel à candidatures (un pour les maîtres d’ouvrage et un pour les maîtres d’œuvre) portant sur 18 îlots témoins, dont certains de statut privé.
Février 2013 : sélection des maîtres d’ouvrage et des maîtres d’œuvre appelés à concourir sur les îlots témoins et regroupement des équipes
Mars 2013 : « speed dating » qui permet aux opérateurs et aux architectes préselectionnés de se rencontrer
11 avril 2013 : Les équipes maîtres d’ouvrage + maîtres d’œuvre sont sélectionnées pour chacun des îlots.
Mi-juin : rendu des propositions des équipes
Juillet 2013 : sélection du projet retenu pour chacun des îlots témoins
En parallèle, La Fab poursuit le travail avec La Cub et les communes, pour des projets de moyen et long terme. Des équipes de maitrise d’œuvre urbaine ont déjà été retenues : OMA sur la route de Toulouse, ADH sur Eysines Carès, Tandem+ sur Mérignac Pichey et des consultations sont en cours sur Gradignan centre ville, Blanquefort Andrian.
Groupements maîtres d’ouvrage / maîtres d’oeuvre
Liste validée par le « Comité de projet 50 000 » du 3 avril 2013 Bassens – Cité de la Gare
o Axanis – Fabre de Marien architectes
o Edifices – Brachard de Tourdonnet architectes o Le COL – Aldebert Verdier architectes
o European Homes – Hoerner / Ordonneau Bègles - Labro
o Demathieu et Bard + Gironde Habitat – TOA architectes
o Bouygues Immobilier + Domofrance – S333 architecture + Urbanism LTD o Immobilière Sud Atlantique + Logement français – Local architecture et Vaam
o Pichet – Teisseire et Touton Blanquefort – Andrian Ouest o Le COL – 51n4e/Grau
o Epi Promotion + Logement français – La nouvelle agence + Thomas Reynaud architecte
o AqPrim + Aquitanis + Axanis – Atelier provisoire + Cobe architecture/Betem Aquitaine
o Brémond + Le COL + Mésolia – Pranlas Descours architecture + Tétrac Bordeaux – Résidence du Lac
o Eiffage – Rollet + DND
o Nacarat – Arons Gelauff + Bandapar o Icade – Lemérou architecture Bruges – Petit Bruges
o Lamotte – Agence A + Samuel Delmas
o AqPrim – Sophie Delhay + Cécile Moga + Michel Moga + Stéphane Faure o Crédit Agricole Immobilier – Agence Brochet Lajus Pueyo
o Semib – Schurdi-Levraud & Poole Eysines – Carès Cantinolle o Houdayer – Collectif Encore o Houdayer – Toury Vallet
o Houdayer – Agence Bruther + INEX + C&E + RPO Eysines – Centre
o Bouygues Immobilier – Thibaud Babled architecte + R Salles paysagistes o Bouygues Immobilier – Baggio-Piechaud / projet / Base / Nobatek
o Bouygues Immobilier – Galiano Simon architectes Eysines – Rue Martin Porc
o Gironde Habitat – Alexandre Chemetoff & Associés Gradignan - Centre
o Eden + Domofrance – Leibar Seigneurin
o Eiffage + Mésolia + Le COL – Trévelo et Viger Kholer o BNP Immobilier + Vilogia – Hesamfar et Vérons o Altae + Clairsienne – Loci Anima architecture Lormont – La Buttinière
o Cirmad (DV Construction) – Périphériques o Belin – Artotec + RCR
o Nexity – Berthelier/Tribouillet o Brémond – Lipsky-Rollet
Mérignac – Langevin
o Belin + Vilogia – Eric Lapierre + Atelier Kempe Thill
o Crédit Agricole Immobilier + Logement français – Philippe Gazeau o Lamotte + Aquitanis + Axanis – Agence Eva Samuel
o Eiffage + Le COL + Mésolia – Louis Paillard + Odile Seyler et Jacques Lucan + RIO +Arotcharen
Mérignac – Pichey
o Vinci + Lasserre + N Invest – Alain Triaud o Vinci + Lasserre + N Invest – Du Besset Lyon o Vinci + Lasserre + N Invest – Kapzul
Mérignac – Soleil Sud
o Nexity + Bouygues Immobilier + Clairsienne – OMA Pessac – Alouette + Pessac – Cité des Métiers o Clairsienne – larradet + Duret + Castagné et Saves
o Aquitanis – NP2F/Office Kersten + Gerrs + David Van Steveren o BNP Immobilier – W architecture et Eric Troussicot
o Eiffage – Poggi architecture Pessac – Le Pontet
o Kaufman & Broad – Flint
o Bouwfonds Marignan – Jacques Boucheton architecture o Pichet – Maast
o Nacarat – Colomer Dumont Mcbad o Domofrance – L’AUC
Villenave d’Ornon – Aristide Briand
o Vinci + ICF + Vilogia – Lanoire et Courrian architectes
o Idéal + Brémond + Gironde Habitat – Ch. H. Tachon architecte + MG AU o Lamotte + Aquitanis + Axanis – Atelier Seraji architectes et associés o SNI + Coligny + Altae – Hondelatte Laporte
Le Bouscat - Renault
Lauréats en cours de sélection
Contacts presse
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