55.- Nouvel acquéreur. - Bailleur principal. Opposabilité,

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JOIJDU IRIBIJMIJI

HEBDOMADAIRE JUDICIAIRE Edmond Picard

1882. 1899

Léon Hennebieq 1900 • 1940 Charles V an Reepin~hen

1944-1966

La loi du 10 avril 197 5 relative

aux loyers des immeubles d'habitation

^C*)

(Moniteur du 16 avril 1975)

CHAPITRE Ill.

PROROGATION LEGALE.

Section 1.

... Jusqu'au 31 décembre 1976 (art. 6, § ter).

·53.-Tous les baux, de la« catégorie B », concer- nant un bien de revenu cadastral limité, selon l'article 4, sont prorogés d'office jusqu'à fin 1976, sauf ceux qui portent sur des biens expropriés ou acquis pour cause d'utilité publique (art. 6, § 3).

Les locataires qui bénéficient des faveurs peuvent imposèr leur maintien dans les lieux; la prorogation ne peut leur être retirée, sinon dans les cas prévus.

Le projet, sans instituer la prorogation, assurait déjà la protection, interdisant au bailleur de résilier le bail sans motif.

La prorogation, consacrée par le texte finalement voté, reprend une longue tradition, qui a l'expé- rience pour elle. L'effort du Parlement vers le con- trôle des loyers eût été vain, s'il avait exposé le preneur au déménagement. ...

C'est à partir de la publication de la loi ( 16 avril 1975) que la prorogation prend cours. sauf si le bail écrit, conclu pour une durée déterminée n'est pas encore venu à terme; en ce dernier cas, elle prolonge du reste le contrat jusqu'à fin 1976, s'il expire avant cette date.

Les crises économiques, hélas, ne disparaissent pas par enchantement, et la leçon du passé apprend que, d'habitude, les lois de prorogation sont elles- mêmes ... prorogées.

L'avant-dernière, celle du 29 janvier 1964, fut prolongée quatre fois de suite, jusqu 'au 31 décem- bre 1974; et elle ne doit d'avoir été étendue une fois de plus. qu'à la loi nouvelle du 10 avril 1975, qui élargit précisément son champ d'application.

Qu'on se garde dès lors d'illusions; n'a-t-on pas déclaré en séance publique « que la loi, on peut le craindre, ne soit pas aussi temporaire qu'on le si- gnale ... » (Déci. Lepaffe, Sénat, séance du 20 mars 1975, Ann. pari., Sénat, p. 1669).

54.- Résiliation par le preneur.

Instituée en faveur du locataire, celui-ci peut re- noncer à la prorogation. Il lui appartient de quitter le bien à la fin du bail, sans avoir à donner congé, selon le droit commun, si le contrat expire avant fin 1976; mais s'il reste en place, sous le bénéfice de la prorogation, il devra, lorsqu'il voudra y mettre un terme, respecter les· congés d'usage. De

( *) Pou( le début de la présente étude, voyez J.T. du 21 juin 1975~ pages 409.à 421.

même. s'il est dès à présent soumis à la proroga- . tion légale, qui commence à courir dès la publica- . tion de la loi, quant aux baux verbaux, ou à durée

indéterminée, il doit, s'il entend résilier, donner un ' congé répondant aux délais prescrits par les usages

locaux .

Telle était également la règle consacrée par les lois anciennes; celle du 20 décembre 1950 stipu- lait : « ... le preneur qui bénéficie de la prorogation peut, à toute époque, quitter les lieux, en observant les conditions et délais d'usage pour les locations de même nature faites sans écrit » (art. 8). Rappe- lons que le tableau des usages est affiché dans chaque greffe de justice de paix; les tableaux sont gé- néralement groupés, dans· les ouvrages généraux (Novelles, t. VI. vol. 1, no 364 et s.; Pauwels et Raes, « Manuel pratique des baux à loyer et baux commerciaux». pp. 257 et s.); les délais de congé y sont le plus souvent fixés, selon la nature de la location, et le mode de paiement du loyer.

55.- Nouvel acquéreur. - Bailleur principal.- Opposabilité,

Le preneur jouit de la prorogation, même à l'égard de l'acquéreur de l'immeuble (art. 6, § 1er, al. 3); principe traditionnel dans les lois d'exception, énervant la portée de l'article 17 43, qui impose la date certaine du bail, pour son opposabilité aux tiers. L'acquéreur ne peut invoquer le droit commun, pour expulser le preneur protégé; il importe peu que le bail n'ait pas date certaine avant l'acquisition. Il en était ainsi déjà sous le régime des législations d'exception d'après-guerre (Loi, 20 déc. 1950, art. 9), dont les dispositions ont d'ailleurs été reprises par celle du 29 janvier 1964 rela- tive aux habitations modestes (Novelles, t. VI, vol.

1, n° 1324).

Le législateur protège le locataire contre les alié- nations destinées à « tourner la loi », à son détri- ment.

Le futur acquéreur d'un immeuble d'habitation agit sagement en prenant ses renseignements préa- lables quant au statut locatifdu bien, afin d'assurer.

ses recours éventuels à l'égard du vendeur; il exige la relation des baux existants, dans l'acte, .de ma- nière à pouvoir agir, efficacement s'il a été induit en erreur, ou trompé sur la nature des droits des occupants. Car il doit respecter le régime de prorogation consacré. Le vendeur a lui aussi intérêt à rappeler les conditions de l'occupation dans l'acte, afin de se mettre à l'abri d'un recours de l'acqué- reur, tendant lui réclamer réparation d'un dommage causé par suite d'une prorogation insoupçonnée, et partant de l'impossibilité avant longtemps, de dis- poser d'un bien acquis à cette fin.

En cas de sous-location autorisée, la prorogation dont jouit le sous-preneur est également opposable

EDITEURS:

MAISON FERD. LARCIER S.A.

Rue des Minimes, 39 1000 BRUXELLES

au bailleur principal; commentant le projet gouver- nemental. le Conseil d'Etat avait souligné « qu'un problème se poserait lorsque le bailleur d'un immeuble, ayant un revenu cadastral supérieur aux chiffres indiqués, donnerait congé à son locataire, alors que ce dernier aurait sous-loué une partie de l'immeuble, dont le revenu cadastral est inférieur aux dits chiffres » (Doc. pari., Sénat, n° 50 1. ses- sion 1974-1975, n° 1, p. 21).

Aussi l'article 10 du projet soumis au Sénat pré- voyait expressément : « en cas de sous-location, les dispositions ... de la présente loi (dont celles éta- blissant la prorogation). sont opposables par le sous-locataire au bailleur principal de l'immeuble ou de la partie d'immeuble donnée en sous-location».

Mais la commission de la Justice du Sénat a es- timé que« toutes les dispositions de la loi s'appli-

qu~nt également aux baux de sous-location, cet article était superflu », en manière telle qu'elle a déci- dé de la supprimee

Il faut en déduire qu'en l'hypothèse prérappelée.

le sous-locataire régulièrement introduit par le locataire principal, peut opposr la prorogation dont il bénéficie au propriétaire bailleur, même après l'éviction éventuelle, ou le départ volontaire du preneur principal non protégé (Doc. pari., Sénat, n°

50 1, session 197 4-197 5, n° 2, p. 33 ).

56.- Prorogation cessible ?

La loi de 1950 prévoyait que« le bénéfice de la prorogation peut être transmis par voie de cession de bail ou de sous-location intégrale du bien loué.

En cas de décès du preneur, la prorogation ne pro- fite qu'à ceux qui habitaient avec lui depuis six mois au moins, à l'exclusion des enfants et gens de service. Le délai de six mois n'est pas requis pour le conjoint » (art. 6 ).

Rien de semblable dans la loi nouvelle; aussi convient-il d'appliquer le droit commun; si les héritiers du preneur défunt bénéficient de la protection, tout comme lui, il semble que le bail prorogé, soumis aux principes généraux du louage. reste cessible, à défaut de clause d'interdiction dans le bail, comme il est prévu par l'article 1717 du code; pour les mêmes raisons, le preneur conserve le droit de sous-louer, s'il n'en est empêché par le contrat.

La proroga.tion légale n'est pas accordée au preneur à titre personnel; elle est généralisée, et s'applique à toutes les locations protégées; la personna- lité du preneur est indifférente; le cédant reste bien entendu tenu des obligations du bail cédé, avec le cessionnaire jusqu'à son expiration, selon la règle.

Section 2.

Retrait de prorogation.

57.-La loi énumère les cas dans lesquels le bailleur peut demander le retrait de prorogation.

Elle s'est écartée des motifs admis par les lois d'après-guerre; et c'est logique; celles-ci visaient à résorber des crises de logement~ la loi commen-:.

tée poursuit d'autres objectifs. Motivé par<-des sou- cis du moment, dus à l'augmentation sensible de la

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hausse, le législateur s'est inspiré davantage cette fois de la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951 qui, pour des raisons d'opportunité, recon- naît notamment au bailleur le refus de renouvellement, en vue d'exercer une reprise personnelle (art.

16, 1-1 °) ou de reconstruire son bien (art. 16, 1- 30). Les mêmes motifs justifient désormais lt'! retrait de la prorogation, dans le cadre de la loi nouvelle.

Ajoutons d'emblée que le retrait implique la si- gnification par le bailleur, d'un congé respectant le préavis d'usage (art. 6, § 1er. al. 2); pareil congé devrait être donné également, pensons-nous, pour mettre fin à J'occupation au 31 décembre 1976, terme final de la prorogation, tout au moins dans l'état actuel de la législation, et sous réserve d'une loi de prolongation.

Remarquons encore que le texte, présenté sans grande ordonnance, range sous J'article 6, § 3, deux cas dans lesquels la prorogation ne s'appli- querait pas (expropriation ou acquisition pour cause d'utilité publique), ou ne mettrait pas obsta- cle aux droits de certains bailleurs privilégiés, soit d'affecter à un service d'intérêt général des immeubles leur appartenant, soit d'exécuter des travaux d'utilité publique. ou reconnus indispensables par les pouvoirs compétents dans un intérêt de salubri- té ou de sécurité publique. Nous y reviendrons (nos 66 à 68).

Ces dernières dispositions auraient trouvé meil- leure place dans l'énumération des causes de retrait de prorogation; leur application impliquera nécessairement en effet le départ forcé du preneur par le retrait de la prorogation dont il bénéficie.

58. - 1) Occupation personnelle.

Le bailleur peut demander le retrait pour« occuper personnellement et effectivement le bien loué, ou le faire occuper de telle manière par ses ascen- dants. ses enfants adoptifs ou ses descendants, par son conjoint, par les descendants ou .enfants adoptifs de celui-ci, par ses collatéraux ou les collaté- raux de son conjoint jusqu'au deuxième degré in- clus ».

Par rapport à la loi sur les baux commerciaux.

l'énumération est, à certains égards, plus étendue;

elle comprend les frères et sœurs: mais elle est au contraire plus restrictive. dans la mesure où elle ne reprend pas, parmi les personnes privilégiées, les sociétés de personnes dans lesquelles le bailleur ou ses ayants droit seraiel)t associés actifs, ou déten- teurs des trois quarts du capital social; c'est logique. compte tenu de la nature des locations proté- gées, et des circonstances actuelles.

Rappelons qu'aux termes de J'article 7 35 du code« la proximité de parenté s'établit par le nom- bre de générations; chaque génération s'appelle un degré». L'article 738 ajoute quant au calcul du degré : « ... en ligne collatérale les degrés se comp- tent par les générations. jusque et non compris l'auteur commun et depuis celui-ci jusqu'à l'autre parent. Ainsi deux frères sont au deuxième degré;

l'oncle et le neveu_sont au troisième degré; les cou- sins germains au quatrième, et ainsi de suite ».

Les seuls collatéraux privilégiés visés par la loi sont dès lors les frères et sœurs.

Pendant la préparation du textl!, un amendement fut proposé tendant à élargir la catégorie des ayants · droit du bailleur, à ses « beaux-enfants »; « il est logique, a~t-on affirmé, qu'ils entrent en ligne de compte. La belle-fille devenue veuve ou le beau- fils, veuf, ne peuvent être exclus du bénéfice de la loi » (M. de Seranno, Doc. pari., Sénat, session 1974-1975, n° 501. n° 5).

Après discussions, -plusieurs intervenants ont estimé qu'en droit, l'alliance serait éteinte par le décès de J'époux qui la créait (M. Hambye. Sénat, séance du 20 mars 1975. Ann. par/ .. p. 1681 ).

L'amendement fut rejeté. à la suite d'une décla- ration qui n'a plus suscité de réaction : « si la belle-fille devient veuve. et qu'il y a des enfants, le problème est réglé. puisqu'il y a des descendants; si le mari est encore en vie, la proposition est inutile;

si la belle-fille est veuve sans enfants. elle cesse d'être une alliée ... » (déci. Pierson, Sénat, séance du 20 mars 1975,(Ann. par/., p. 1681).

Ne chicanons pas les auteurs sur ces propos, quant à leurs conceptions sur la durée de l'alliance en droit. Celle-ci n'a pas été définie par le code, et de vives controverses, non encore éteintes, divisent la doctrine sur le sujet; certains prétendent que le Code Napoléon a adopté la règle de droit canon de l'alliance perpétuelle; d'autres, que le législateur de 1804 a repris l'ancien brocard de droit coutumier

« morte ma fille, mort mon gendre ». Peut-être les rédacteurs du Code civil ont-ils tout simplement, sans définir l'alliance, règlé certains de ses effets juridiques, pour en maintenir au décès du conjoint, notamment quant aux empêchements au mariage, ou à propos de la récusation des juges ... Il importe peu. Bornons-nous à retenir et sans trancher une question de principe qui dépasserait le cadre de la loi sur les loyers. que la reprise personnelle n'est pas ouverte aux « beaux-enfants » veufs du bailleur, et ce tout simplement par la volonté des auteurs de la loi.

59.-Modalités d'exécution.

Le juge saisi d'une demande de retrait de prorogation pour « reprise personnelle » peut-il appré- cier? Lui e.st-il permis de contrôler le motif invo- qué? A première lecture on pourrait en douter; la loi donne au bailleur le pouvoir de demander le retrait; faut-il en déduire que le juge n'est pas tenu de le lui accorder?

Non. Le texte flamand ne permet aucun doute, il accorde au bailleur le pouvoir d'exiger le retrait («.de verhuurder kan intrekking van verlenging ...

eisen »). Du reste. la tradition. issue de textes semblables. ne permet pas au juge. ni de contrôler la sincérité du motif. dont l'inexécution est sanction- née, ni d'apprécier l'opportunité de la reprise.

II ne peut refuser le retrait de prorogation postu- lé que s'il est avéré, de manière péremptoire. que le bailleur. demandeur dans l'action. n'exécutera pas un motif indiscutablement fallacieux, dans les circonstances de la cause; car la fraude fait exception à toutes les règles. Le cas. inspiré de l'application de la loi sur les baux commerciaux. est sans doute exceptionnel (Novel/es. t. VI. vol. IL nos 1850 et s.). Il est impossible de pénétrer la pensée du bail- . leur; celui-ci connaît les conséquences éventuelles

d'une faute ou d'une tromperie; il sait que l'occupation personnelle devra être réalisée. sous peine de dommages-intérêts. Sa bonne foi ne peut donc être en principe mise en doute; il lui suffit en effet d'ex- primer sa volonté. S'il obtient le retrait. le bailleur doit occuper ou faire occuper de manière effective.

La loi est formelle; elle est d'ailleurs conforme à celle régissant les baux commerciaux; la jurispru- dence née de cette dernière aide donc l'interprête.

L'occupation du bailleur n'implique pas qu'il ha- bite le bien délaissé, qu'il y établisse sa résidence principale, en prenant inscription. Il suffit que la volonté d'occuper ne soit pas le prétexte d'une installation « fictive » en fraude de la loi.

Jugé: « ... S'il n'est pas permis à un bailleur malveillant de laisser les lieux à l'abandon, ou de feindre de s'y installer, pour tenter de donner le change, et de se borner au dépôt de meubles ou de matériaux (Novel/es., t. VI, vol. Il, n° 1857) l'occupation n'implique pas une présence permanente dans les lieux; elle peut être réàtisée, si le bailleur occupe momentanément et de manière irrégulière, dès l'instant où il se réserve la faculté de rester dans les lieux quand bon lui semble, pourvu que le bien ne puisse être utilisé à d'autres fins que celles pdses en considération par la loi » (Cass .. 19 déc.

1969, J.T .. 1970, 295; Pas., 1. 355; Civ. Turn- hout. 24 avril 1968, Turn. Rechts., 1970, 804;

Civ. Liège, 6 avri11954,Jur. Liège, 1955. 114).

Le bailleur exerce sa reprise comme il lui plaît; il suffit qu'il occupe effectivement. c'est-à-dire réelle- ment; question d'appréciation. Sa reprise peut avo~r lieu à des fins commerciales. ou privées (Cass., 21 juin 1963, Pas., 1. 112): il lui appartient d'habiter le bien (Cass., 15 janv. 1953, Pas., 1, 327; Cass., 25 mars 1955, Pas., 1, 820); d'y établir un dépôt ou un atelier (Civ. Brux., 19 nov. 1951; J.P. Brux., ter cant.. 13 déc. 1951, J.T., 1952, 283, n° 51), ou d'y exercer toutes autres activités (Civ. Brux.,

Ile ch.bis, 7 févr. 1953, J.T., 292, 51).

Toutefois, « l'occupation doit être étendue à tous les locaux qui faisaient l'objet du bail du preneur évincé; le bailleur ne peut s'installer dans une partie des locaux délaissés, pour relouer les autres » (Cass., 15 mars 1956, J.T., 491; Pas., 1, 755;

Cass., 14 nov. 1957, J.T., 1958, 37; Cass., 19 déc. 1969, J.T., 1970, 295; Civ. Brux., 17 nov.

1955, J. T., 1956, 160, n~ 74; Ci v. Brux., 25 févr.

1954, J.T., 263; Civ. Brux., 10 juin 1953, J.T., 1954, 407, nos 85 et 86; J.P. Saint-Trond, 27 juin 1967, Rechts. Weekbl., 1968-1969, col. 804).

D'autre part, l'occupation doit avoir lieu, ou tout au moins avoir commencé, dans les trois mois suivant l'expiration du congé ou le délaissement des lieux par le preneur; et elle doit être effective et continue pendant deux ans au moins (art. 6, § 1er- 2°, al. 3 ), sauf motif grave (art. 6, § 2, n° 64 ).

La loi sur les baux commerciaux impose comme début d'exécution. un délai plus long, de six mois;

cette réduction du terme s'explique. dans la loi nouvelle; elle s'applique à des locaux d'habitation de modeste ou de moyenne importance. que le bailleur peut adapter plus aisément, en vue de sa propre installation.

60. - 2) Démolition et reconstruction. - Permis de bâtir (art. 6, § Ier_2°).

Le bailleur peut aussi fonder son congé, tendant au retrait, sur la volonté « de démolir l'immeuble en tout ou en partie pour le reconstruire; est répu- tée reconstruction, toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros œuvre des locaux, et dont le coût dépasse trois an- nées de loyer» (art. 6, § ter_2°).

Nouvel emprunt à la législation sur les baux commerciaux, sous certaines nuances (art. 16-1, 3°),' dans la mesure où elle permet au bailleur de refuser le renouvellement légal du bail.

Ce renvoi permet de rappeler des règles, qui s'imposent par identité de motifs.

Mais il faut souligner· d'abord que le législateur, s'inspirant cette fois de la loi sur les baux à ferme, du 4 novembre 1969, exige la production d'un per- mis de bàtir délivré par les autorités administrati- ves compétentes. dont le bailleur est tenu de com- muniquer une copie; s'il faut lui recommander d'annexer celle-ci à sa lettre de congé, il semble cependant que la communication puisse en être faite ultérieurement jusqu'à la barre; car. le texte légal n'impose la formalité qu'en vue de la preuve; le bailleur qui évince le locataire pour« démolir et reconstruire doit établir qu'il dispose des autorisa- tions nécessaires à l'exécution de ses intentions. Du reste. l'article 12 de la loi sur les baux à ferme pré- voit. dans des termes semblables, que le congé des- tiné à mettre fin à l'occupation d'un terrain à bâtir ou à destination industrielle «·ne pourra être validé que sur production d'une copie certifiée conforme du permis de bâtir. accordé par l'administration compétente ».

La faculté de retrait pour la reconstruction ré- pond à l'intérêt général. Afin d'éviter des abus, la loi exige des travaux importants; il ne suffit pas de simples aménagements, ou de modifications anodi-

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nes. Il faut démolir et reconstruire; et il est précisé que, par « reconstruction », il faut entendre toutes transformations précédées d'une démolition affectant toutes deux le gros-œuvre et dont le coût dé- passe trois années de Iciyer.

Peu importe que le bailleur soit propriétaire, usufruitier ou locataire principal. Si le droit de ce dernier fut parfois discuté, d'ailleurs à tort selon nous (Novelles, tt. V 1. vol.

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1. n° 186 7 ), aucun doute n'est plus permis, puisque la loi commentée exige le permis de bâtir, qui implique l'accord du propriétaire.

Le terme « démoli'tion » n'appelle pas de commentaires; démolir c'est « détruire, mettre hors d'usage >> (Paul Robert); si le texte exige aussi la

« reconstruction >>, il n'est pas exigé de rebâtir de la même manière. Après avoir démoli le bien, ainsi qu'un immeuble voisin, il appartient au bailleur de reconstruire un seul et même bâtiment sur les deux parcelles; rien n'interdit d'intégrer dans un com- plexe immobilier le bien repris en vue de la reconstruction (Civ. Liège, 11 mars 1952, J.T., 201 ).

De même, il appartiendrait au bailleur de reconstruire sur les deux tiers de la superficie du bien démoli. notamment en raison d'un nouvel aligne- ment impliquant une zone de recul (J. P. Ixelles, 1er cant., 2 nov. 1962, S.P.R.L., A.H. C.' B.r.).

Les travaux doivent avoir pour objet une réédifi- cation complète, ou tendre tout au moins à moder- niser, à modifier la structure du bien, ou à le res- taurer; sont réputés tels la démolition et le remplacement d'un toit, par suite de vétusté, pourvu que le coût des travaux atteigne les taux fixés (Novelles, t. YI. vol. Il. n° 1868).

Les travaux doivent en tous cas affecter le« gros œuvre >>, tant la démolition que la reconstruction;

le bailleur ne peut évincer, en vue d'aménagements superficiels.

Mais que faut-il entendre par « gros œuvre>>?

En termes d'architecture, il s'agit des fondations, des murs et de la toiture.

Les « gros ouvrages >> affectènt l'édifice dans ses parties maîtresses (art. 2270 du Code civ. ); sont considérés comme « gros murs >>, les murs inté- rieurs de refend qui s'élèvent des fondations jusqu'au sommet de l'édifice (R.P.D.B., V⁰ « Usu- fruit >>, n° 599); le gros œuvre comprend le remplacement de la « presque totalité >> de la couverture, même au moyen de tuiles de réemploi; celui des pièces de bois de la charpente; de solives ou cheneaux; il faut compter parmi les travaux visés, la démolition suivie de la reconstruction d'un plafond et du pavement, la réédification d'un mur de clôture, des travaux apportés au réseau des égouts;

le remplacement d'installations sanitaires, com- promettant la salubrité ... ; ne constituent pas des transformations de gros œuvre, l'érection de murs de cloison en vue de la distribution d'appartements, ou la séparation d'un vestibule, ni ie rétablissement de gouttières, cheneaux, corps de descente; le pla- cement de portes et de fenêtres, la réfection, même complète, de 1 'enduit couvrant les murs (Ci v.

Brux .. Ile ch .. 19 juin 1955, J. T., 1956, 663, nos 84 et 85; J.P. Saint-Josse, 30 mars 1955, J.T., 38 7 ); ni les réparations, même importantes et né- cessaires, que le preneur doit souffrir en vertu de l'article 1724 (Civ. Brux., )9,juin 1955, J.T., 1956,663, n° 84), sauf celles qui affectent précisé- ment le gros œuvre (Civ. Brux., Ile ch., 7 oct.

1960, J.T., 1961, 297, n° '88).

Les travaux doivent, pour justifier le retrait de prorogation, coûter plus de trois ans de loyer; cette condition se rapporte aux seuls travaux de gros œuvre; si );entreprise porte à la fois sur des travaux semblables et sur d'autres, il faut ventiler, pour dé- terminer si les conditions de la loi sont réunies;

toute autre interprétation méconnaît l'esprit de celle-ci. Si le coût des aménagements ou de travaux

décoratifs, n'entre pas en ligne de compte, il faut cependant comprendre parmi les dépenses de gros œuvre, le parachèvement qu'ils impliquent, tels le plafonnage d'un mur maître reconstruit ou le « re- jointoyage >> d'une façade... Le coût doit corres- pondre à des dépenses réelles, non aux prévisions du devis ou du cahier des charges; il comprend les honoraires de J'architecte.

Le loyer annuel qui sert à déterminer les conditions, c'est le prix du bail au moment du retrait. Il faut y ajouter les impôts, s'ils sont à la charge du

· locataire (Nove!les, t. YI. vol. Il, n° 1869); en effet, si pareilles charges doivent faire l'objet d'un compte distinct, aux termes de l'article 3 de la loi commentée, lorsqu'elles sont imposées au preneur, il n'en reste pas moins vrai que le paiement de l'impôt, au contraire des services rendus au locataire, ne représente qu'un~ partie du loyer.

61.- 3) Manquement grave. - Fait illicite (art.

6, § 1er_,3o).

Dernière possibilité de retrait, elle aussi tradi- tionnelle: « ... tout manquement grave du preneur à ses obligations, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur>> (art. 6, § ter_3°).

La prorogation est une faveur accordée au locataire méritant. Le juge est sévère à l'égard de celui qui, profitant de la protection de la loi, impose son maintien dans les lieux, sans respecter ses obligations, en payant ses loyers à l'échéance, en usant des lieux selon leur destination en bon père de fa- mille, et en les entretenant normalement.

Tout « fait illicite >> du preneur peut être sanc- tionné, même s'il ne concerne pas directement les rapports locatifs; ses agissements éventuels à l'égard du bailleur pourraient donc être réprimés, sur le plan personnel. Les termes de la loi nouvelle sont_ repris à la loi sur les baux commerciaux (art.

16, 1-4°); ils ont donné lieu à· des commentaires d'auteurs, et à des décisions, qu'il est intéressant de rappeler.

Le mot « illicite >> s'entend au sens large; il se rapporte légalement aux faits que réprouve la mo- rale ou la bienséance, autant qu'aux actes légale- ment réprimés, comme les voies de fait du preneur ou des siens (Cass. fr., 29 mai 1954,J.C.P., V⁰

« Bail >>, Il), les calomnies et les injures (Cass. fr., 1er févr. 1933, Gaz. Pal., l, 816; Cass. fr., 31 mars 1954, J.C.P., IV, 99); la dénonciation mé- chante (Cass. fr., 20 Mars 1963, Dai!., Somm.

65), des menaces ou des obscénités, même si elles émanent d'un preneur ne disposant pas de ses fa- cultés mentales (Civ. Pau, 23 nov. 1951. Gaz. Pal., 1952, 123).

On peut encore citer, à titre d'exemples, des ac- cusations graves portées contre le bailleur à la lé- gère auprès d'un autre occupant (Civ. Brux., Ile ch., 15 juill. 1955, J.T., 1956, n° 67); l'assiduité notoire du preneur auprès de l'épouse du bailleur;

l'installation d'une maîtresse, peu après le décès de l'épouse du preneur dans des conditions scandaleu- ses (Lyon, 31 janv. 1946, fand. fr., v⁰« Bail », n°

23; Lyon, 10 janv. 1945, Pand.fr., V⁰«Bail», n°

31 ); l'installation d'une concubine, fille d'un des bailleurs (Lyon, 18 janv. 1955, S. Chron., 29); le vol ou la participation à la vente d'objets soustraits au bailleur (Cass. fr., 28 mars 1962, J.C.P., IV, 167; Paris. 27 nov. 1930, R. 1, 1931, 171).

Ces exemples n'ont rien d'absolu. Le juge a le pouvoir d'appréciation. Il faut en tous cas des faits graves, compte tenu des circonstances; le preneur peut avoir été provoqué par un bailleur ne cher- chant qu'un prétexte à son déguerpissement; ses réactions doivent être comprises en conséquence, le cas échéant.

Le juge est investi d'une mission délicate; il ne peut tenir compte de querelles mesquines, d'égrati- .

gnures d'amour propre, d'échanges de mots vifs, sous l'aiguillon de sentiments passionnés (Doc.

parl., Sénat n° 385, session 1946-1947; Cham- bre, 20 févr. 1951. Ann. pari., p. 30).

Il n'est pas obligé d'ordonner le retrait, même si les griefs du bailleur ont entraîné une condamnation pénale; il ne suffit pas de présenter le preneur comme un repris de justice; ce n'est pas l'homme qu'il faut juger, mais ses actes (Novelles, t. YI, vol.

Il, n° 1877). On ne peut généraliser. Le tribunal apprécie dans chaque cas.

Section 3.

Inexécution du motif. -Sanctions (art. 6, § 2).

62. - Indemnité de forfait relatif.

Le preneur qui a dû délaisser les lieux à la suite d'un congé fondé sur la volonté du bailleur, soit d'occuper lui-même ou de faire occuper par un de ses ayants droit. soit de démolir et de reconstruire, peut obtenir une indemnité équivalente à six- mois de loyer au moins, éventuellement majorée des frais de déménagement, lorsque le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas l'occupation ou la démolition prévues.

Le même principe est appliqué, normalement as- sorti de dommages-intérêts plus importants, il est vrai. par la loi sur les baux commerciaux (art. 25- 30 ).

Il faut souligner que i'indemnité est due dès J'instant où, sauf motif grave, la volonté du bailleur, qui justifiait le congé, n'est pas réalisée, ou en vo-ie de réalisation, dans les délais prescrits, c'est- à-dire dans les trois mois suivant l'expiration du congé ou le délaissement des lieux (n° 59).

Lorsqu'il s'agit d'occupation personnelle, J'in- demnité légale est également due si le motif, réalisé dans les délais. n'est pas poursuivi, sans motif grave, pendant deux ans au moins, dans les prévisions de l'article 6, alinéa 7; rappelons que le bailleur n'exécute pas le motif, dans les conditions définies par la loi, s'il n'occupe qu'une partie des lieux loués par le preneur évincé (n° 59).

L'indemnité est fixée en principe à six mois du loyer exigible au moment du départ du preneur; il faut y ajouter le montant des impositions, lorsqu'elles incombaient au locataire, puisqu'en cette hypothèse, elles constituent une partie du Joyer au sens large du terme (Cass., 28 janv .. 1955, Pas., 1.

56); Ci v. Brux., 1er déc. 1953, J. T., -1954, 408, n°

93; J.P. Liège, 2e cant., 18 juin 1964, R.P:D.B., v⁰

« Baux commerciaux>>, n° 527; Novelles, t. YI.

vol. Il, n° 1919).

Qu'on ne s'y trompe point; l'indemnité égale à six mois de loyer constitue un minimum forfaitaire;

le texte ne limite pas l'augmentation éve11tuelle de- ce dédommagement de principe, à concurrence des seuls frais _de déménagement, comme une lecture hâtive pourrait le laisser supposer. Il résulte effectivement de l'Exposé des motifs que « le locataire évincé obtiendra une indemnité fixée- à un mini- mum de six mois de loyer, à laquelle peuvent être ajoutés les frais de déguerpissement consentis par le _preneur. éventuellement majorés par le juge de paix» (Doc. par!., Sénat, n° SOL n° 1. p. 8).

63. - Correction du forfait. - Appréciation.

Si la loi permet au juge de tenir compte des frais de déménagement, et de les ajouter, soit au forfait tel qu'il est prévu, soit au montant forfaitaire

« corrigé », le magistrat n'est pas tenu d'allouer obligatoirement au preneur, en outre, la contreva- leur desdits frais. Il peut s'en tenir au minimum, selon les circonstances, et compte tenu du préjudice réellement causé au preneur. D'autre part, le juge n'est lié par aucun maximum. Il lui est dès lors loi-

(4)

sible d'apprécier librement le dommage causé au locataire, et de tenir compte du profit éventuelle- ment retiré de l'éviction par le bailleur. pour fixer l'indemnité due, en équité.

Le bailleur peu scrupuleux aurait tort, dans ces conditions, de déterminer les conséquences éven- tuelles de sa ruse, ou de sa légèreté, et de mesurer d'avance, les conséquences éventuelles de sa carence, sur la base de l'indemnité la plus faible définie par la ^loi~il pourrait avoir la surprise de devoir

·payer, sous forme d'indemnité supérieure et impré- visible les suites de son indélicatesse, ou de son manque de prévoyance, en omettant d'exécuter, selon les modalités et les délais imposés, le motif du congé qui lui avait permis de faire retirer le bé- néfice de la prorogation légale au preneur.

64.- Exemption.- Motif grave.

Quel est le « motif grave » qui, empêchant le bailleur de réaliser son intention, l'exonère du paiement de l'indemnité prévue? Le législateur n'a pas précisé, et pour cause, laissant au juge le soin d'ap- précier dans chaque cas~ la terminologie est la mê'me qu'en matière de baux commerciaux, en ma- nière telle qu'on pe~t tenir pour pertinente la jÛris- prudence à laquelle la loi du 30 avril 1951 a donné lieu.

Jugé: « l'absence de fraude, ou même de faute ne suffit pas; par contre, il n'est point nécessaire d'établir le cas fortuit ou la force majeure» (Cass., 17 nov. 1955,Pas., 1956.1, 256;J.T., 1956, 53).

Il suffit d'un motif sérieux, légitime et réel, qui empêche l'exécution, exonérant le bailleur. S'il est difficile de mentionner des motifs types, il faut d'une manière générale que l'événement invoqué soit nouveau : en présence d'un 'fait qui, sans em·- pêcher la reprise en retarde l'accomplissement, il appartient au juge de prolonger le délai d'exécution (Civ. Brux., 22 mai 1953, J.T., 1954, 408, no 89);

il en est ainsi par exemple si, avant de prendre pos- session, le bailleur a entrepris des travaux d'amé- nagement (on a même admis que l'exécution de pareils travaux réalise « l'occupation personnelle»

(Civ. Brux .. Il déc. 1952 . .1. T., 1953, 296, n° 69;

Ci v. Charleroi, 9 mai 1956, J. T., 1957. p. 9); le bailleur ne peut faire état d'une circonstance prévi- sible, pour tenter de justifier sa carence; visant le motif grave, on a parlé au cours de l'élaboration de la loi sur les baux commerciaux « tantôt de raisons d'impérieuse nécessité )) (projet art. 35) tantôt« de raisons de légitime nécessité )) (texte voté par la Chambre. art. 29).

Le juge peut avoir égard au décès du bailleur ou d'un de ses proches, à la maladie ou à l'infirmité provoquée par un accident; il peut tenir compte des conséquences d'un mariage, d'un changement de résidence forcée, d'un accident qui prive le bailleur des moyens financiers nécessaires (Paternostre, 303, n° 287); mais il s'agit là de simples indica- tions qu'il faut analyser, selon les faits de la cause ...

On ne peut affranchir le bailleur de ses obligations s'il a fait preuve d'imprévoyance; il ne peut se prévaloir ni de son grand âge ni d'une santé défi- ciente s'il souffrait déjà du mal invoqué lors du congé (Novelles, t. VI, vol. Il, no 1929). Après avoir manifesté sa volonté d'occuper, le bailleur ne peut invoquer de prétendus revers de fortune qui l'auraient obligé de vendre le bien, s'il se trouvait déjà, lors du congé, dans une situation obérée et devant des difficultés prévisibles (Civ. Brux., 10 mars 1956. J. T., 663, n° 81 ).

Section 4.

Exceptions à la prorogation (art. 6, § 3).

65.-Dans une même disposition, l'article 6, § 3 mêle, curieusement, deux principes différents. Elle

consacre d'une part une exception à 1~ prorogation elle-même, en refusant son application, en cas

« d'expropriation ou d'acquisition de l'immeuble loué, ou partie de celui-ci pour cause d'utilité publique >). Il faut en déduire à la fois que le bien donné à bail, après l'expropriation ou l'acquisition visée par l'administration compétente elle-même échappe à la prorogation, tandis que le preneur dont le bail se trouvait prorogé à l'égard de son ancien propriétaire bailleur, perd le b@Mfiee de la prorogation au profit du pouvoir expropriant, sans qu'un congé doive lui être donné.

D'autre part, et d'_une manière générale. la prorogation ne peut « faire obstacle; ni aux droits des administrations publiques, établissements d'utilité publique et associations sans but lucratif ayant pour objet l'enseignement ou l'hospitalisation, d'affecter à un service d'intérêt général, des immeubles leur appartenant, ni à l'exécution des travaux d'utilité publique ou reconnus indispensables par les pouvoirs compétents, dans un intérêt de salubrité ou de sécurité publique »; dans ces diverses éventualités, la prorogation peut donc être retirée au preneur, sans congé préalable.

Il est à remarquer que les exceptions visées par le texte ne concernent que la prorogation elle- même, non les dispositions relatives à la limitation des loyers. lorsque le preneur est maintenu en place.

66. - 1 ) Expropriation ou acquisition pour cause d'utilité publique.

Les dispositions commentées sont inspirées de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, dont l'article 2 range, parmi les baux non protégés, ceux qui portent sur « des immeubles expropriés ou acquis pour cause d'utilité publique, et qui sont consentis par l'administration publique ou par l'établissement d'utilité publique )).

Il est à remarquer toutefois que, si la loi sur les baux d'habitation emprunte à la législation vantée.

elle est conçue dans des termes plus larges. ex- cluant de la prorogation tous les baux portant sur pareils biens quel que soit le bailleur originaire.

Il importe peu qu'il s'agisse d'un bail existant ay moment de l'expropriation, et soumis déjà à la prorogation, ou d'une location consentie par l'autorité administrative elle-même, devenue propriétaire, aux fins d'éviter l'improductivité. dans l'attente de l'affectation effective du bien aux fins d'utilité.

L'expropriant n'est pas soumis à l'obligation de réaliser sur-le-champ pareille affectation; et il importe peu d'autre part que l'objectif ne soit réalisé qu'à l'égard d'une partie du bien (J.P. Liège, 2e cant., 5 avril 1955. Jur. Liège, 1954-1955, 295).

L'époque de l'expropriation ou de l'acquisition ne présente aucun intérêt; même si elle est ancienne et si, depuis. les lieux ont. été donnés à bail, l'autorité propriétaire et bailleresse n'en a pas pour autant renoncé à leur donner une affectation conforme aux besoins d'utilité publique, ayant motivé l'expropriation ou l'acquisition (J.P. Brux., 1er cant., 21 févr. 1952, J.T., 299, n° 29).

Tout comme en matière de baux commerciaux, la îoi assimile normalement à l'expropriation le

« traité amiable )) par lequel, dans le cadre d'une expropriation projetée, l'administration acquiert, sans procédure, après avoir mené des négociations avec le propriétaire. C'est normal : le législateur évite d'imposer à l'autorité désireuse de bénéficier du privilège, les formalités rigoureuses et irritantes du procès, si le futur exproprié est disposé à s'entendre sur les conditions d'un transfert de propriété volontaire. La loi sur l'expropriation encourage le

<< traité amiable )) puisqu'elle prescrit que la procé- dure n'a lieu qu'à défaut de convention entre parties (loi du 17 avril 1835, art. 1er). Enfin, tout comme la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, l'article 6 de la loi commentée, conçu en

termes generaux, s'applique à toute acqutsttton pour cause d'utilité publique, même en dehors du cadre de l'expropriation; échappe dès lors à la prorogation légale, tout bail non encore expiré, con- cernant un immeuble acquis pour cause d'utilité publique, même par une administration ou un éta- blissement qui n'auraient aucun pouvoir d'exproprier (Novelles, t. VI, vol. Il, n° 1564).

67. - Remarques.

a) Il convient de rappeler que la loi ne réserve un sort particulier aux immeubles expropriés ou acquis pour cause d'utilité publique, qu'en ce qui concerne la prorogation. Il en résulte que le bailleur, que le bail soit en cours, ou qu'il soit poursuivi de l'accord de l'expropriant, ou bien enc.ore s'il est consenti par lui-même, reste régi par les autres dispositions de la loi, notamment celles relatives au freinage des augmentations de loyer.

b) L'autorité expropriante, substituée au bailleur, est tenue en vertu des principes, de respecter le bail écrit en cours. po·ur autant qu'il lui soit opposable, à moins d'exproprier également le preneur; mais elle n'est pas tenue au contraire. de suivre la procé- dure prévue par la loi du 10 avril 197 5, sous forme de retrait de prorogation. ni même de donner le congé prévu par l'article 6 de la loi, si le bail, expi- ré avant son acquisition a été reconduit ou prorogé;

en cette éventualité en effet; le bail échappe à la prorogation légale, en vertu de l'article 6, § 3.

Faut-il en déduire que le preneur pourra être ex- pulsé sans congé? Evidemment non, le bail conclu . pour une durée indéterminée reste soumis au droit commun; l'administration expropriante devra dès lors respecter le congé imposé pour mettre fin au bail, dans l'hypothèse envisagée. et ce congé devra respecter les délais prévus par les usages locaux. De même, et par identité de motifs. l'autorité expropriante devra respecter le même congé chaque fois que, sans y être contrainte. elle aura maintenu le preneur dans les lieux après l'expropriation; il en est enfin de même si elle a depuis son acquisition, donné à bail, dans l'attente de l'affectation du bien aux fins d'utilité publique.

68.-2) Service d'intérêt général.

Sont cette fois inspirées des anciennes lois d'exception, les dispositions selon lesquelles la prorogation « ne peut faire obstacle ni aux droits des administrations publiques, étal?Iissements d'utilité publique et associations sans but lucratif, ayant pour but l'enseignement ou l'hospitalisation, d'affecter à un service d'intérêt général, des immeubles leur appartenant, ni à l'exécution des travaux d'uti- lité publique ou reconnus indispensables par les pouvoirs compétents, dans un intérêt de salubrité et de sécurité publique )).

L'article 7 de la loi du 20 décembre 1950 con- tenait une disposition identique, en manière telle qu'il nous est permis de reprendre ici les commentaires que nous y avons consacrés jadis, et de citer les décisions judiciaires auxquelles ce texte a donné lieu en ·d'autres temps (commentaire n° 274 et s.):

pareille disposition est « coutumière dans la légis- lation exceptionnelle en matière de loyer )). « L'in- térêt public prime l'intérêt privé )) (Doc. pari., sé- nat, 1947, n° 158, p. 17).

Déjà sous l'arrêté-loi du 12 mars 1945, il fut jugé que la nécessité de loger le directeur d'un hôpital, permet à la commission d'assistance publique d'invoquer ces dispositions (Civ. Brux., Ile ch.bis, 2 févr. 1946, Jac. c. Comm. d'ass. publ.).

« L'autorité administrative est seule compétente pour arrêter et prescrire les mesures préparatoires nécessaires à la mise en exécution de ces projets (J..P. Brux., 2e cant., 12 déc. 1944, Spéc. Bat. c.

Off. nat. pour l'achèvement de la jonction).

Egalement jugé : « Le bénéfice de la disposition n'appartient qu'aux administrations publiques

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propriétaires de J'immeuble qu'elles entendent affecter au service d'intérêt général. La loi étant de stricte interprétation ne s'étend pas en faveur d'une administration, simple locataire d'un immeuble (J.P. Brux., 3e cant., 28 nov. 1948, OtT. de Rec. et cons. c. ThimJ.

Egalement décidé que: « Les services de la gen- darmerie constituent au prèmier chef un service d'intérêt général : le maintien de J'ordre public est une des premières missions.de l'Etat, et tout ce qui doit tendre au maintien de cet ordre, notamment le logement des gendarmes et leur matériel dans des conditions estimées nécessaires par les premiers responsables de cette importante mission relève à l'évidence de l'intérêt général (Civ. Brux., 1 te ch.bis·, 12 juill. 194 7, Sterckx c. Comm. And.).

Le juge peut-il, si l'affectation de l'immeuble à un service général est décrétée par J'administration, l'établissement ou J'association sans but lucratif, en . apprécier l'opportunité?

Non : « ... Il suffit que la demande soit fondée sur la décision de l'administration d'affecter ulté- rieurement l'immeuble au service d'intérêt général, sous réserve des dommages-intérêts, au cas où le motif invoqué se révélerait inexact ultérieurement, et où les locaux ne seraient pas utilisés aux fins in- diquées.

Même si la commune dispose d'autres locaux in- occupés, il lui appartient de choisir dans la limite des nécessités des lieux qui peuvent convenir à l'installation des services qu'elle compte y établir, sans que le locataire ou le tribunal puisse lui imposer un choix (Civ. Brux., Ile ch.bis, 12 juill. 194 7, St. c. Comm. And.; J.P. Brux., 2e cant., 13 déc.

1944, n° 274). .

Il n'appartient pas au pouvoir judiciaire de se substituer au pouvoir exécutif, en appréciant la né- cessité des mesures envisagées par l'administration dans un but d'intérêt général (Civ. Brux., tte ch.bis, 12 juill. 1947, St. c. Comm. And.; J.P.

Ixelles, 2e cant. 22 nov. 1948,J.J.P., 1949, 17).

La prorogation ne pouvant mettre obstacle « à J'exécution de travaux d'utilité publique reconnus indispensables par les pouvoirs compétents dans un intérêt de salubrité ou de sécurité publique, il ne s'agit plus, en ce qui concerne les immeubles visés, de biens appartenant aux administrations publiques, aux établissements d'utilité publique, ou aux associations sans but lucratif d'enseignement ou d'hospitalisation, mais de tous les immeubles dont l'ocvcupation compromet les travaux commandés par l'intérêt général. Ainsi, si une maison menace ruine, et si J'autorité communale recommande au propriétaire de la démolir, attirant son attention sur sa responsabilité, le bailleur peut faire état de cette décision et obtenir l'expulsion du preneur prorogé.

CHAPITRE IV.

PROCEDURE SPECIALE.

69. - Sous l'article 7, la loi reprend la procédure spéciale instituée par l'ancienne législation du 2 9 janvier 1964, relative aux habitations modestes. La tèrminologie est à peu près identique : « aucune action fondée en vertu de la présente loi n'est receva- ble sans qu'au préalable le demandeur ait présenté au juge une requête aux fins de faire appeler le futur défendeur en conciliation. Il en est délivré reçu par le greffier. Dans la huitaine de la requête, le greffier appelle les parties en conciliation; il ·est dressé procès-verbal de la comparution. Si un accord intervient, le procè;;-verbal en constate les ter~

mes et l'expédition est revêtue de la formule exécu- toire.

A défaut d'accord, le juge peut, si les parties sont présentes, les entendre et statuer en la cause, à

moins qu'une partie demande remise à une prochaine audience.

Dans ce dernier. cas, ou si la partie défenderesse ne s'est pas présentée en conciliation, le juge fixe en présence du demandeur la prochaine audience, à laquelle, moyennant consignation des frais par le demandeur, le défendeur est convoqué par pli judiciaire du greffier, conformément à J'article 46 du Code judiciaire (art. 7; cf. loi 29 janv. 1964, art.

5).

Apparemment, cette procédure se recommande donc de la tradition; elle existe depuis plus de dix ans.

A noter pourtant que le champ d'application de la loi de 1964 était très limité, et qu'elle ne semble pas avoir donné lieu à de nombreux litiges: Elle n'a guère défrayé la chronique. La matière soumise à la loi nouvelle, élargie, risque au contraire, d'engen- drer de nombreuses contestations, si bien qu'il faudra, plus souvent, recoorir à la procédure spéciale instituée. Elle mérite une attention particulière, et l'on peut, à son propos, rappeler d'anciens commentaires (Novel/es, t. VI, yol. 1, n°⁵1339 et s.).

Si elle se conçoit, à titre temporaire, on regrette- ra que le texte l'applique à toute action formée en vertu de la loi; de portée générale, elle s'impose ainsi, également à titre définitif, aux demandes fon- . dées sur J'article 2, limitant les augmentations de

loyers indexés, et sur J'article 3, qui concerne les charges et les frais imposés au preneur. Aussi bien, il faudra, dans une même matière, recourir à des procédures 'différentes selon l'objet de la contesta- tion. Seules obéissent à celle, spéciale, prévue par J'article 7 « les actions formées en vertu de la loi elle-même »; les autres, de droit commun, restent soumises aux règles ordinaires.

70. - Appel en conciliation obligatoire. · - Audience.

Les lois d'exception ont souvent consacré le ca- ractère obligatoire de l'appel en conciliation;

comme en matière de baux à ferme (Code judiciaire, art. 1345), on veut limiter les frais de procé- dure, tout en assurant avec diligence le règlement des conflits, soumis au pouvoir d'équité du juge;

celui-ci connaît son canton et ses justiciables; il a pris l'habitude de tenter de les mettre d'accord. Le demandeur présente une requête. Elle peut être pré- sentée par écrit ou faite verbalement (comme il était déjà prévu par l'article 33 de Ja loi du 31 juillet 194 7 ). La requête doit, en tous cas « indiquer son objet, mais elle ne doit pas être motivée » (Doc.

par/., 'sénat, n° 354, session 1962-1963). · L'avocat peut la signer, comme mandataire de son client (Civ. Nivelles, 5 juill., 1954, J.T., 1956, 974; Civ. Brux., Ile ch., 17 juill. 1947, Borr. c.

H. ). La requête peut également être présentée par un fondé de pouvoir spécial, à condition qu'il justi- fiè· ce pouvoir.

Dans la huitaine de la requête, les parties sont appelées en conciliation par les. soins du greffier. A l'audience, le juge s'efforce de rechercher un arran- gement, après avoir entendu les explications des parties; sans préjuger, il joue son rôle de média- teur, en vue d'éviter des frais.

L'expérience prouve que la conciliation obligatoire est souvent vouée à J'échec; les parties compa- raissent après des négociations menées par leurs conseils, et se présentent devant le juge, après avoir épuisé les voies amiables; dans la plupart des cas, les jeux sont faits au moment de leur comparution.

C'est pourquoi la conciliation fut rendue faculta- tive, sous la loi du 20 décembre 1950.

Imposée à nouveau sous le régime de la dernière loi sur les habitations modestes, nous écrivions à l'époque : « Le législateur a eu raison de rétablir la formalité dans le cadre de la loi du 29 janvier 1964, qui ne régit par définition que des litiges re-

lativement modiques ... » (Novel/es, t. VI, vol. Il, n° 1340).

Il n'en est plus de même à présent, sous J'empire de la loi nouvelle. Etait-il dès lors opportun de reprendre une procédure susceptible de provoquer des difficultés et d'allonger au lieu de la réduire, la durée de la procédure, au risque d'encombrer 'tes prétoires? Le juge, il est vrai, investi de J'autorité, et d'ailleurs appelé à juger plus tard, à défaut d'accord, est mieux placé que les conseils des parties, pour proposer la conciliation avec des chances de succès.

71.- Conciliation. - Procès-verbal.

En cas d'accord, le juge dresse un procès-verbal qui en constate les termes; le greffier peut en dé li- vrer l'expédition revêtue de la formule exécutoire;

J'acte a donc la valeur d'un jqgement d'expédient;

règle empruntée à l'ancienne loi du 31 juillet 194 7 (art. 33). Comme alors, on se demande néanmoins comment les parties pourront procéder à J'exécu- tion de ce procès-verbal d'accord, s'il ne porte aucune condamnation?

Si le juge a la possibilité de statuer, et partant, de condamner à défaut d'accord (art. 7, al. 2, n°

65), il doit avoir, à plus forte raison, le pouvoir de condamner la partie qui s'oblige volontairement devant lui, en conciliation. Il lui suffit, après avoir constaté J'accord, de prononcer à charge de ceux qui s'engage!lt une condamnation· à J'exécution de leurs engagements.

Jugé autrefois, pour des raisons qui restent perti- nentes : « ... si le procès-verbal qui constate J'accord peut être revêtu de la formule exécutoire, il n'en résulte pas qu'il soit susceptible d'appel. L'accord des parties, reçu et constaté par le juge, a, entre elles, J'autorité de chose jugée en dernier ressort (Civ. Brux., Ile ch.bis, 18 févr. l949,J.J.P., p. 79;

Novel/es, t. VI, vol. Il, n° 1341 ). · 71 bis.- Non-conciliation. - Faculté de statuer.

A défaut de conciliation, la procédure est pour- suivie; elle permet de vider le litige à bref délai, et sans grands frais. L'article 7 prévoit diverses hypo~

thèses:

1) Si les deux parties sont présentes, le juge peut, après avoir en vain tenté de les concilier, et après les avoir entendue's en leurs explications, ren- dre un jugement. Il sort ainsi, dans le cadre même de la procédure de conciliation de sa juridiction gracieuse, pour entrer dans le contentieux.

A ce stade, le juge n'est jamais obligé de statuer au fond; il en a simplement la faculté, pour autant qu'une des parties n'ait pas sollicité remise.

Cette procédure sommaire se conçoit, compte tenu du but de la loi. Le juge hésitera néanmoins à statuer sur-le-champ, sauf s'il y est invité; peut- être les parties, non instruites de leurs droits et de leurs obligations, ont elles comparu à J'audience de conciliation par déférence, sans avoir été préparées à la défense de leurs intérêts, et sans avoir les qua- lités requises pour plaider leur affaire : aussi, le 'juge aura-t-il tendance à suggérer lui-même la re-

mise, sauf dans les cas les plus simples, n'offrant guère de difficultés juridiques, et ne réclamant aucune information particulière pour le jugement de la cause.

2) Si une des parties présentes sollicite remise, après J'échec de la conciliation, le juge fixe une prochaine audience; le défendeur est convoqué par pli judiciaire du greffier, conformément à l'article 46 du Code judiciaire, moyennant consignation des frais par le demandeur; il en est de même si le dé- fendeur n'a pas comparu à J'audience de concilia-

tion.

Enfin, si le demandeur lui-même fait défaut à la conciliation, J'action est rayée du rôle; en cas de défaut du défendeur, ou si une remise est sollicitée