Comité Régional de l’Habitat et de

Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement – mardi 25 juin 2019

Elaboration du

Programme Local de l’Habitat 2019 2024

DEMARCHE ET CALENDRIER D’ELABORATION DU PLH 2019 204

La Métropole de Montpellier a engagé la démarche d’élaboration d’un nouveau PLH en 2017 concomitamment à celle du SCoT 2 et du PLUi

• Entretien avec les acteurs, bilan de la politique l’habitat conduite, approches statistiques et analyse de documents par un groupement de bureaux d’étude

• Organisation d’ateliers thématiques avec les professionnels en 2018 (logement social, accession abordable, résidences adaptées, logement d’insertion)

• Mobilisation des communes dans le cadre d’ateliers territoriaux en octobre et novembre 2018 pour examiner les futurs objectifs communaux de production de logements résultant des capacités constructives recensées

Calendrier d’approbation du PLH 2019 -2024 :

• Arrêt du projet de PLH en Conseil de Métropole le 21 février 2019

• Consultation des 31 communes durant 2 mois (mars-avril): 31 avis favorables

• 2

arrêt du projet de PLH en Conseil de Métropole le 23 mai 2019

• Avis de l’Etat et du CRHH avant adoption définitive envisagée à l’automne

Le diagnostic

LE DIAGNOSTIC

Les dynamiques démographiques Une Métropole très dynamique

458 000 habitants en 2015

• La Métropole la plus dynamique de France avec un taux de croissance annuel de +1,9% entre 2010 et 2015 (+1,5% pour Montpellier et + 2,4% pour les autres communes de la Métropole)

• Une croissance portée par un solde migratoire (+1,2%) et un solde naturel (+0,7%)

• Un gain démographique correspondant à + 8 000 habitants/an pour la Métropole dont 4 000 à Montpellier

Une croissance qui devrait se tasser mais qui resterait soutenue

• Selon les prévisions de l’Insee, letaux de croissance projeté entre 2013 et 2025 atteindrait +1,3%/an

• Une croissance 2013-2025 portée principalement par le solde naturel (+0,8%) et un solde migratoire qui diminuerait (+0,5%)

Une Métropole plus pauvre que les métropoles de comparaison Les disparités socio-économiques : les revenus

• Un taux de pauvreté de 19%

(contre 14% au niveau national) atteignant 27% pour la Ville de Montpellier

• Une concentration de la population aux faibles revenus dans les quartiers de la politique de la ville de Montpellier

Des écarts de revenus entre les communes de la Métropole dans un rapport de 1 à 2

Une demande locative sociale en constante progression

• Plus de 24 000 demandes enregistrées en 2017 soit une augmentation de +67% depuis 2007 alors que le parc de logements sociaux a progressé de 22% au cours de la même période.

76% des demandeurs éligiblesau logement très social PLAi et 31% de la population de 3M

• Un ratio de7 demandes pour 1 attribution en 2017 (4 au niveau national)

• Unepression plus élevée sur les T1/T2 avec des taux de satisfaction inférieurs à la moyenne

Une dynamique de la construction neuve animée par la promotion immobilière

Un objectif de production de logements largement atteint

5 800

• Une activité record témoignant d’un effet « bulle immobilière dans le neuf » lié notamment à l’attractivité de Montpellier sur les ventes à investisseurs

• Un niveau de construction le plus élevé de France(12,4 logements produits pour 1 000 habitants)

• Unerépartition équilibrée de l’offre produite entre Montpellier et le reste de la Métropole

• Un ralentissement de l’activité observé ces derniers mois (retour aux niveaux précédents la bulle immobilière)

Une dynamique de la construction neuve animée par la promotion immobilière Une promotion immobilière très active dans la Métropole de Montpellier

• Des records de venteenregistrés en 2016 et 2017(3 085 ventes/an en promotion immobilière 2013-2018)

• Une activité dopée par les dispositifs de défiscalisation(70% des ventes) confortée par une évolution du zonage concerné qui oriente vers une production de T1/T2 (57% des ventes)

Promotion immobilière : des prix très élevés et en forte progression

• Desprix particulièrement élevésen comparaison avec d’autres métropoles

4 036 €/m²

• Moins de 15% du total des ventes d’appartements à un prix inférieur à 3 000 €/m²au 4T2018

Comparatif des valeurs locatives de marchés pratiquées sur les principaux marchés métropolitains / Exemple pris pour un T3 en 2017

Des niveaux de loyer dans le parc privé en inadéquation avec les revenus des ménages

• 4^ème territoire le plus cher de France après l’Ile-de-France, Nice et Fréjus

• 12,6 € /m²le loyer médian au 1^erjanvier 2017

• Un marché locatif tendu : délai de relocation (34 jours) / Pas ou peu de vacance structurelle (moins de 4 000 logements vacants de plus de 2 ans)

Un volume de LLS produit très important, mais une offre locative sociale qui reste déficitaire et déséquilibrée

Un parc locatif social très tendu

vacance (1,2%) ; faible taux de mobilité (7% en 2016 / 4%

hors premières mises en service)

19% de LLS dans la Métropole en 2018

(24% à Montpellier et 11% sur le reste de la Métropole)

78% de l’offre locative sociale reste située à Montpellier (87% en 2015)

Un objectif de production de logements locatifs sociaux atteint

1 869

27%

77% des logements financés de 2013 à 2018

54%

Les orientations & le programme d’actions du PLH 2019-2024

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Poursuivre l’effort de production de logement en fixant un objectif compris entre 5 000 et 5 400 logements par an soit une moyenne lissée de 5 200

logements/an sur la durée du PLH 2019 – 2024 dont la moitié sur la commune centre

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• Agir sur l’ensemble des leviers pour produire 5 200 logements en moy. /an

• contribuer à un aménagement et un habitat de qualité et abordable Orientation 1

Soutenir une production diversifiée de logements

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Sur les communes du cœur de Métropole:

• 36 % de logements locatifs sociaux

• 17 % de logements en accession abordable dont 6% de PSLA

• 47 % de logements libres

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Orientation 1

Soutenir une production diversifiée de logements

• Agir sur l’ensemble des leviers pour produire 5 200 logements en moy. /an

• contribuer à un aménagement et un habitat de qualité et abordable

PLUS PLAI 28%

PLS familial 3%

PLS étudiant 3% *

PLS seniors (résidences +

EHPAD) 2%

PSLA * 6%

Autre accession encadrée *

11%

Logements libres 47%

17% accession abordable sur marchés tendus

36% LLS Loi SRU

Sur les communes SRU (ou qui vont le devenir) hors cœur de Métropole:

33 % de logements locatifs sociaux

Sur les communes non SRU :

30 % de logements locatifs sociaux

Les principes de la déclinaison des objectifs de production du logement locatif social et de l’accession abordable

Groupe de communes 1 : Communes SRU

effectivement desservies par le réseau armature

33% de LLS + 3% de logements sociaux étudiants et 17%

d’accession abordable parmi la production neuve totale constatée

Groupe de communes 2 : Communes SRU non desservies à ce stade par le réseau armature

33% de LLS parmi la production neuve totale constatée

Groupe de communes 3 : Communes non SRU dont le seuil des 3500 habitants pourrait être franchis à court, moyen terme

33% de LLS parmi la production neuve totale constatée

Groupe de communes 4 : Communes non SRU

30% de LLS parmi la production neuve totale constatée

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Orientation 1

Soutenir une production diversifiée de logements

• Agir sur l’ensemble des leviers pour produire 5200 logements en moy. /an

• contribuer à un aménagement et un habitat de qualité et abordable

Soutenir la production de logements locatifs sociaux

Parmi l’offre locative sociale familiale produite, un minimum de 58% de PLUS et de 32% de PLAi et un maximum de 10% de PLS familiaux

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• atteindre 36% de la production globale en locatif social et 17% en logement en faveur de l’accession à la propriété à prix abordable

• Fluidifier les parcours résidentiels des ménages Orientation 2

Développer le logement social et abordable

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Agir sur l’ensemble des leviers pour développer le logement locatif social parmi lesquels :

- Poursuivre l’appui technique de la Métropole

-Conforter le montage financier des opérations locatives sociale

- Contenir toute forme de surenchère sur les prix des charges foncières et des VEFA

- Mobiliser le parc existant dans le cadre d’opérations acquisition- amélioration

-Harmonisation du zonage de financement du logement locatif social avec le zonage concernant l’investissement locatif

Soutenir la production de logements en accession abordable

Parmi l’offre de logement neuve, un minimum de 6% de PSLA (soit 230 à 250 logts/an) et 11% de logements en accession encadrée (soit 420 à 460 logts/an).

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• atteindre 36% de la production globale en locatif social et 17% en logement en faveur de l’accession à la propriété à prix abordable

• Fluidifier les parcours résidentiels des ménages Orientation 2

Développer le logement social et abordable

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Agir sur l’ensemble des leviers pour développer le logement en accession abordable parmi lesquels :

- Aboutir à un référentieldéfinissant les prix/ les typologies des produits à développer par secteurs et les ressources des ménages à prendre en compte -Etendre la SMS (PLU, PLUi) à l’accession abordable

- Conforter le développement du PSLA (lots dédiés en ZAC / démarche proactive en diffus,…)

- Etudier l’opportunité de mettre en place un Organisme Foncier Solidaire (OFS) - Soutenir les projets et démarches innovantes (habitat évolutif / habitat

participatif…)

Agir en faveur de l’équilibre de peuplement à l’échelle de la Métropole

Coordonner les politiques d’attribution du logement social

• Maintenir ou retrouver une diversité sociale dans l’occupation de chaque groupes d’immeubles

• Fluidifier les parcours résidentiels des locataires en facilitant les mutations au sein du parc

• Mettre en œuvre les objectifs définis par la loi quant à l’attribution des logements sociaux en faveur des publics précaires

Etablissement de la Convention Intercommunale d’Attribution à la suite du Document cadre, sous l’égide de la Conférence Intercommunale du Logement

Organiser l’accueil et l’information des demandeurs de logements sociaux

Elaborer le Plan Partenarial de Gestion de la Demande et d’Information du demandeur de logement social (PPGDID) qui définira notamment :

• le dispositif de gestion partagée de la demande entre bailleurs, réservataires et communes

• les moyens permettant de favoriser les mutations internes, la gestion des publics spécifiques et leur accompagnement

• les conditions d’organisation et de fonctionnement d’un service d’accueil métropolitain

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• Proposer une offre diversifiée et adaptée aux caractéristiques des différents territoires de la Métropole

• Assurer un meilleur équilibre de peuplement à travers la mise en œuvre d’objectifs de mixité sociale

Orientation 3

Agir en faveur de l’équilibre territorial

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Améliorer la qualité du parc locatif social existant et valoriser les quartiers prioritaires

Réhabiliter les logements vieillissants et nécessitant des travaux pour améliorer leur confort

2 700

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• Rendre plus attractif le parc le plus déprécié et faciliter le rééquilibrage territorial

• Renforcer les opérations de réhabilitation des logements anciens dégradés Orientation 4

Optimiser l’utilisation de l’espace urbain existant

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Dans le cadre du NPNRU, 1040 logements locatifs sociaux réhabilités à travers 5 principales opérations (Erilia, ACM)

350 démolitions envisagées dans le cadre du projet de rénovation urbaine de Mosson (dont la Tour d’Assas)

Diversifier l’offre de logements dans les quartiers de la politique de la ville (QPV)

Recréer une diversité de loyers, typologique, de formes urbaines et architecturales dans l’offre neuve et par la transformation du parc existant

Renforcer les actions de rénovation du parc existant privé

Intensifier les outils déjà mis en œuvre sur le territoire (OPAH-RU, PIG) Reconduction du Programme d’Intérêt Général pour la période 2019-2023

1 350 logements à réhabiliter dont 140 logements locatif conventionnés

Intensification de l’OPAH RU du centre ville avec une augmentation des objectifs PB sollicitée

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• Rendre plus attractif le parc le plus déprécié et faciliter le rééquilibrage territorial

• Renforcer les opérations de réhabilitation des logements anciens dégradés Orientation 4

Optimiser l’utilisation de l’espace urbain existant

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Coordonner les outils incitatifs ou coercitifs pour lutter contre l’habitat indigne et la vacance Réflexion sur le permis de louer sur des secteurs identifiés

Systématiser le recours au régime d’abandon manifeste

Déployer au niveau intercommunal les outils et les moyens de lutte contre l’habitat indigne et les bâtiments dangereux

Promouvoir et pérenniser la plateforme Rénov’Energiepour faciliter les démarches des ménages souhaitant améliorer leur logement sur le plan thermique

Encourager la production de logements à vocation sociale dans le tissu urbain en développant et en favorisant le conventionnement privé (avec ou sans travaux) et les opérations d’acquisition-amélioration

Intensifier le processus de requalification des copropriétés

Pérenniser l’observatoire des copropriétés dégradés (état des lieux / potentiels de rénovation thermique) Prévenir les risques de dégradations

6 programmes Opérationnels de Prévention et d’Accompagnement en Copropriétés (POPAC) d’ores et déjà menés sur les quartiers Mosson et Cévennes pour définir les interventions à venir : OPAH Copro, plan de sauvegarde, portage ciblé…

Un POPAC, plus large, engagé sur les 10 autres QPV

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• Rendre plus attractif le parc le plus déprécié et faciliter le rééquilibrage territorial

• Renforcer les opérations de réhabilitation des logements anciens dégradés Orientation 4

Optimiser l’utilisation de l’espace urbain existant

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Traiter les copropriétés

Intervention lourde, dès le 2^ème semestre 2019, dans le cadre du NPNRU et du plan « Initiative Copropriétés », sur le bâti et le mode de gestion des principales copropriétés du quartier Mosson via une OPAH CD et sur la grande copropriété des Cévennes via un Plan de Sauvegarde.

Sur le reste du territoire : amélioration énergétique ou restructurations au travers du PIG, de l’OPAH RU à Montpellier ou via la THIRORI

• Produire près de 3% de l’offre neuve en locatifs sociaux à destination des étudiants (soit plus de 700 PLS étudiants)

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• Poursuivre la production d’une offre adaptée aux besoins des jeunes et des étudiants, favoriser le maintien à domicile et le développement d’une offre diversifiée en faveurs des personnes âgées et à mobilité réduite

• Pallier le manque de places d’hébergement et favoriser l’accès au logement de droit commun

• Aménager les aires nouvelles en faveur des gens du voyage Orientation 5

Déployer et adapter l’offre de logements pour les publics

spécifiques

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Répondre aux besoins des seniors et des personnes en situation de handicap Renforcer et adapter l’offre à destination des jeunes

• Renforcer les dispositifs favorisant le maintien à domicile dans le parc social et privé

• Créer / relocaliser 4 EHPAD à minima sur la période du PLH

• Encourager une offre résidentielle alternative (béguinage, habitat participatif, logement intergénérationnel…)

Déployer une offre spécifique en logements d’insertion

• Un minimum de 35% de PLAi parmi l’ensemble des logements sociaux familiaux PLUS-PLAi

• Programmer une offre nouvelle d’insertion notamment dans le cadre du plan « logement d’abord» dont notamment 2 RHVS, 5 pensions de familles et 4 résidences sociales…

Se conformer aux obligations d’accueil des gens du voyage

• Créer et adapter les équipements conformément au schéma départemental pour l’accueil de l’habitat des gens du voyage: 3 aires d’accueil permanentes (140 places) / Rénovation aire de Bionne / 4 aires de grands passages (530 places)

Observer et suivre la politique de l’habitat

Présentation des orientations et des pistes d’action du PLH

• Conforter le dispositif d’observation de l’habitat et de suivi de la politique de l’habitat

• Partager les résultats de la mise en œuvre du PLH Orientation 6

Faire vivre la politique de l’habitat

Orientations et programme d’actions du PLH 2019 -2024

Conforter et élargir l’observatoire de l’habitat

Foncier, Logement étudiant, Copropriétés, Loyers du parc privé, Atlas du parc social…

Diffuser les travaux de l’observatoire

Piloter et animer le PLH

Pérenniser les instances de travail thématiques

Suivre avec les communes la réalisation des opérations de logements programmées Reconduire la convention des aides à la pierre