OBSERVATOIRE DE L HABITAT 2011 COMMUNAUTE D AGGLOMERATION GRAND PARIS SEINE OUEST

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OBSERVATOIRE DE L’HABITAT 2011

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION GRAND PARIS SEINE OUEST

BOULOGNE-BILLANCOURT CHAVILLE

ISSY-LES-MOULINEAUX MEUDON

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L’OBSERVATOIRE DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT - ANNEE 2011

C C C

C

omme le précise l'article L302-1 du Code de la Construction et de l'Ha- bitation, le Programme Local de l'Habitat (PLH) définit, pour une durée de six ans, les objectifs et les principes d'une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handi- capées en assurant, entre les communes et entre les quartiers d'une même commune, une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.

L L L

L

a Communauté d’agglomération Grand Paris Seine Ouest s'engage dans le domaine de l'habitat pour satisfaire les besoins de sa population et accompagner le développement de son territoire sur la base des deux programmes locaux de l'habitat actuellement en vigueur.

A A

gir sur l’habitat nécessite une étude approfondie du marché immobilier local et de l’offre de logements sur le territoire. Ainsi, l’article L302-3 du code de la construction et de l’habitation impose aux Communautés d’agglomé- ration dotées d’un programme local de l’habitat la mise en place d’un dispositif d’observation annuel : « L'établissement public de coopération intercommunale délibère au moins une fois par an sur l'état de réalisation du programme local de l'habitat et son adaptation à l'évolution de la situation sociale ou démogra- phique ».

L L

’objectif de ce dispositif d’observation est double. En premier lieu, son rôle est d’évaluer la réalisation des actions définies dans le cadre des deux programmes locaux de l’habitat, aussi bien en matière de respect du calendrier de la programmation qu'en matière de résultats quantitatifs des actions mises en œuvre. Aussi afin de répondre à cet objectif, il a parfois été nécessaire de chiffrer le bilan des actions réalisées à l’échelle de chaque territoire des PLH en vigueur sur la Communauté d’agglomération Grand Paris Seine Ouest.

E E

n second lieu, le dispositif d’observation vise à identifier l’évolution des marchés immobiliers et des équilibres démographiques et sociaux afin de réajus- ter, si nécessaire, les politiques et les actions menées par la Communauté d’agglo- mération. Pour cela, une analyse du bâti existant et du marché immobilier a été réalisée sur le territoire de GPSO. Cette analyse a été complétée de cartes selon les données existantes.

IIII

l convient d’ajouter que ce document a pu être élaboré grâce à la contribu- tion des services des villes membres de Grands Paris Seine Ouest. En effet, cette photographie de l’habitat sur le territoire des sept villes est d’abord fondée sur une collecte des données municipales.

L L

es grilles types transmises aux villes par GPSO pour le recueil des informa- tions peuvent avoir été renseignées de façon hétérogène. Aussi, l’harmonisation de certains des éléments d’information fournis n’a pu aboutir à une totale exhaus- tivité. C’est pourquoi, la présentation qui suit peut ne pas prendre systématique- ment en compte, en fonction des sujets traités, la totalité de notre territoire communautaire.

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n parallèle de l’harmonisation des dispositifs des deux PLH en vigueur, le Conseil de Communauté du 15 décembre 2010 a voté le lancement de l’élabora- tion d’un nouveau PLH pour GPSO. Cette délibération représente la première étape de la mise en œuvre de la politique locale en matière d’habitat et de logement de GPSO. Le travail d’élaboration du projet de PLH communautaire a été effectué en collaboration étroite avec les sept villes membres et avec l’aide d’un assistant à maîtrise d’ouvrage, le bureau d’études CODRA. Deux ans après son lancement, un projet de PLH sera soumis au Conseil de Communauté afin de l’arrêter puis de le soumettre pour avis aux communes membres avant transmission au Préfet.

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Préambule 2

Partie 1 : LE PARC DE LOGEMENTS DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION GRAND PARIS SEINE OUEST 5

1 Les principales caractéristiques de la population de GPSO 5

2- Le parc de résidences principales 6

3 - Les résidences secondaires 6

4 - Les logements vacants 8

5 - Les locations meublées professionnelles 8

Partie 2 : LE PARC PRIVE 9

I/ LA DESCRIPTION DU PARC PRIVE ET DES MARCHES DE L’AC- CESSION A LA PROPRIETE ET A LA LOCATION 9

1 - Les caractéristiques du parc privé de la Communauté d’agglomération Grand Paris Seine Ouest 9

2 - La description des marchés immobiliers de la communauté d’agglomération Grand Paris Seine Ouest 13

II/ LE DEVELOPPEMENT ET L’AMELIORATION DU PARC DE LO- GEMENTS PRIVES 15

1 - Le développement d’une offre élargie de logements 15

2 - L’amélioration des logements du parc privé 19

Partie 3 : LE PARC LOCATIF SOCIAL 27

I/ La description du parc locatif social 27

1 - Les principales caractéristiques des logements locatifs sociaux 27

2 - Le profil des ménages demandeurs de logements sociaux 30

3 - La « tension du marché » du parc public 31

II/ Le développement et l’amélioration du parc social de la communauté d’agglomération 33

1 - La création de logements locatifs sociaux en 2011 33

2 - L’amélioration du parc locatif social en 2011 37

Fiche par ville 39

Description des nouveaux logements inscrits à l’inventaire SRU 2010 47

Glossaire 53

Sources 55

SOMMAIRE

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PARTIE 1 : LE PARC DE LOGEMENT

C C C

C

omparativement à 2008, les revenus fiscaux par unités de consommation des habitants de la Communauté d’agglomération ont progressé de 3,70%, soit une évolution supérieure à celles observées dans les Hauts-de-Seine (+3, 65%) et en Ile-de-France (2,62%).

T T

outefois, comme en témoigne la carte présentée ci-dessous, ces moyennes cachent de fortes disparités entre les ilots IRIS de chacune des sept villes et plus particulièrement à Boulogne-Billancourt où un quartier IRIS pré- sente des revenus médians supérieurs à 50 000 euros et où deux quartiers IRIS disposent de revenus médians inférieurs à 20 000 euros par unité de consommation.

S S S

S

elon les données FILOCOM 2011, la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest comptabilise 160 587 logements sur son territoire, soit 1778 logements de plus qu’en 2009. Lors du dernier recensement rénové éta- blissant les chiffres de la population légale au 1^er janvier 2012, la Communauté d'agglomération comptait 304 410 habitants.

1 1 1 – 1 – – – L L L L ES ES ES ES PRINCIPALES PRINCIPALES PRINCIPALES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES CARACTÉRISTIQUES CARACTÉRISTIQUES CARACTÉRISTIQUES ^DE ^DE ^DE ^DE ^LA ^LA ^LA ^LA

POPULATION POPULATION POPULATION

POPULATION DE DE DE DE GPSO GPSO GPSO GPSO

L L L

L

a population de la Communauté d'agglomération se caractérise par la taille restreinte de ses ménages, notamment dans les 3 communes limitrophes de Paris (entre 2 et 2,1 personnes par ménage). Sur le reste du territoire, on compte entre 2,3 et 2,4 personnes par ménage (recensement rénové 2009 – données INSEE 2012). Par comparaison, les moyennes nationales et régionales se situent actuellement à 2,3 personnes par ménage. En cohérence avec la taille des ménages, la taille des résidences principales évolue avec l’éloignement de Paris : le nombre moyen de pièces par logement est de 2,8 à Boulogne- Billancourt, de 2,9 à Issy les Moulineaux et Vanves, de 3,5 à Chaville et Meudon, de 3,6 à Sèvres et de 4 à Ville d'Avray. Globalement, le nombre de pièces par logement a eu tendance à augmenter entre 1999 et aujourd’hui.

P P P

P

ar ailleurs, la population de la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest se caractérise également par le haut niveau de ses revenus fiscaux. En effet, selon les données de la Direction Générale des Impôts (DGI), le revenu fiscal par unité de consommation (UC) médian en 2010 se situe sur le territoire de GPSO entre 26 881 euros à Vanves et 36 849 euros à Ville d'Avray, tandis qu'il s'élève, en moyenne, à 25 398 euros dans les Hauts-de-Seine et à 21 791 euros en Île-de-France (cf graphique ci-contre).

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000

Revenus médians par unité de consommation en 2010 (sources : DGI)

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L L L

L

e parc de résidences principales de la Communauté d'agglomération se compose essentiellement de logements collectifs, puisque seules 8% des rési- dences principales sont des logements individuels.

E E E

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ntre 2006 et 2011, 27,5% des résidences principales de la Communauté d'agglomération ont fait l'objet d’au moins un changement d’occupant (FILOCOM 2011). L'ancienneté moyenne d'emménagement des ménages dans leur résidence principale est de 13 ans, plus particulièrement 17 ans pour les ménages proprié- taires et 10 ans pour les ménages locataires (recensement rénové 2009 – données INSEE 2012). Ces données s'inscrivent dans l'ancienneté moyenne d'emménage- ment des ménages franciliens et alto-séquanais.

3 3 3

3 ---- L L L L ES ES ES ES RÉSIDENCES RÉSIDENCES RÉSIDENCES RÉSIDENCES SECONDAIRES SECONDAIRES SECONDAIRES SECONDAIRES

L L

a Communauté d'agglomération compte 7 159 résidences secondaires sur son territoire. Comparativement à 2009, leur nombre a augmenté en 2011 de 378 logements. Le volume de résidences secondaires est important sur la Communauté d'agglomération où il représente 4,5% des logements et particulièrement à Bou- logne-Billancourt et à Issy les Moulineaux où il représente respectivement 5,8% et 4,5% du parc (FILOCOM 2011).

2

2 2 2 ---- L L L L E E E E PARC PARC PARC PARC DE DE DE DE RÉSIDENCES RÉSIDENCES RÉSIDENCES RÉSIDENCES PRINCIPALES PRINCIPALES PRINCIPALES PRINCIPALES

L L L

L

a Communauté d'agglomération compte 139 696 résidences principales sur son territoire, dont 40 % sont situées à Boulogne-Billancourt et 21% à Issy les Moulineaux (FILOCOM 2011). Comparativement à 2009, le nombre de résidences principales a augmenté en deux ans de 1980 logements sur l’ensemble de la Communauté d’agglomération.

E E E

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n 2011, selon les données FILOCOM, 47% des habitants de GPSO sont propriétaires de leur résidence principale. Parallèlement, 50% des habitants sont locataires. Plus précisément, les villes de Boulogne-Billancourt, Vanves et Issy les Moulineaux se caractérisent par la présence d'un fort taux de locataires (plus de 50%) et les villes de Chaville, Meudon, Sèvres et Ville d'Avray se caractérisent par une répartition inverse des catégories, les propriétaires étant majoritaires (cf. carte page suivante). La tendance observée depuis 1999 de diminution du nombre de locataires au profit de l’augmentation du nombre de propriétaires semble s’être stabilisée sur la période 2009- 2011.

98%

75%

94%

86% 80%

92%

85%

2%

25%

6%

14% 20%

8%

15%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Part des logements collectifs et individuels dans le parc de résidences principales (FILOCOM 2001)

Collectif Individuel

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4 4 4

4 – – – – L L L L ES ES ES ES LOGEMENTS LOGEMENTS ^LOGEMENTS LOGEMENTS ^VACANTS VACANTS VACANTS VACANTS

L L L

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a Communauté d'agglomération compte 12 376 logements vacants sur son territoire ce qui représente 7,71% de son parc de logements (FILOCOM 2011). Depuis 2009, ce sont ainsi, 564 logements qui sortent des statistiques de la vacance.

L L L

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'importance du taux de logements vacants s'explique en partie par la surreprésentation des petits logements locatifs privés qui sont générateurs de vacance frictionnelle de courte durée due à la rotation entre deux locataires, ainsi que par la forte mutation des biens immobiliers sur le marché de l’acquisition. En effet, parmi les 12 940 logements repérés comme vacants en 2009, 57% d’entre eux ont été recensés en tant que résidences principales non va- cantes en 2011.

A A

ussi, si l'on considère uniquement la vacance de longue durée, c'est-à- dire de plus de 2 ans, on ne dénombre plus que 3 378 logements à être recen- sés comme vacants depuis au moins 2009, soit 2,1% du parc de logements.

5 5 ---- L 5 5 L L L ES ES ES ES LOCATIONS LOCATIONS LOCATIONS LOCATIONS MEUBLÉES MEUBLÉES MEUBLÉES MEUBLÉES PROFESSION- PROFESSION- PROFESSION- PROFESSION- NELLES

NELLES NELLES NELLES

E E E

E

nfin, la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest compte 1 356 logements meublés (FILOCOM 2011). Il s’agit de locaux d’habitation dont la location constitue une source de revenus soumise à la taxe professionnelle pour le propriétaire. Certaines résidences privées pour étudiants ou foyers d’hébergement sont également compris dans ce décompte.

S S

ont exonérés de la taxe professionnelle, et ne sont donc pas identifiés comme logements meublés, les loueurs en meublés qui effectuent des locations sans caractère périodique d’une partie de leur habitation personnelle, (exemple : location d’une pièce à un étudiant). En sont également exonérés, sauf délibération contraire des collectivités locales, les loueurs de gîtes ruraux, les propriétaires qui effectuent des locations de tout ou partie de l’habitation personnelle classée « meublé de tourisme », et les loueurs de chambres d’hôtes subventionnés par le Ministère de l’Agriculture.

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I/ LA DESCRIPTION DU PARC PRIVE ET I/ LA DESCRIPTION DU PARC PRIVE ET I/ LA DESCRIPTION DU PARC PRIVE ET I/ LA DESCRIPTION DU PARC PRIVE ET DES MARCHES DE L’ACCESSION A LA PROPRIETE DES MARCHES DE L’ACCESSION A LA PROPRIETE DES MARCHES DE L’ACCESSION A LA PROPRIETE DES MARCHES DE L’ACCESSION A LA PROPRIETE ET A LA LOCATION

ET A LA LOCATION ET A LA LOCATION ET A LA LOCATION

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L

a Communauté d'agglomération compte 135 763 logements relevant du parc privé toutes catégories confondues (résidences principales, résidences secondaires, logements vacants et logements meublés) qui se composent à 86% de résidences principales (FILOCOM 2011).

1 1

1 1 – – – – L L L L ES ES ES ES CARACTÉRISTIQUES CARACTÉRISTIQUES CARACTÉRISTIQUES CARACTÉRISTIQUES DU DU DU DU PARC PARC PARC PARC PRIVÉ PRIVÉ PRIVÉ PRIVÉ DE DE DE DE LA LA LA LA C C C C OM- OM- OM- OM- MUNAUTÉ

MUNAUTÉ MUNAUTÉ

MUNAUTÉ D D D D '''' AGGLOMÉRATION AGGLOMÉRATION AGGLOMÉRATION AGGLOMÉRATION G G G G RAND RAND RAND RAND P P P P ARIS ARIS ARIS ARIS S S S S EINE EINE EINE EINE O O O O UEST UEST UEST UEST

1.1. Les copropriétés 1.1. Les copropriétés 1.1. Les copropriétés 1.1. Les copropriétés

P P P

P

armi l’ensemble du parc de logements présent sur le territoire, on comptabilise 4786 copropriétés. Ces dernières représentent 87% des logements , soit 119 260 logements.

L L L

L

a majorité des copropriétés comptent de 10 à 49 logements. Cependant 23% des logements de la Communauté d’agglomération font partie d’une très grande copropriété de plus de 100 logements, même si ces dernières au nombre de 177, ne représentent que 3% des copropriétés du territoire.

C C C

C

omme l’illustre la carte page suivante, la majorité des logements s’inscri- vant dans une grande copropriété se situent à Meudon la Foret et dans les quartiers du Pont de Sèvres et Point du Jour à Boulogne-Billancourt.

1.2. L 1.2. L 1.2. L

1.2. L A A A A TYPOLOGIE TYPOLOGIE TYPOLOGIE TYPOLOGIE DES DES DES DES RÉSIDENCES RÉSIDENCES RÉSIDENCES RÉSIDENCES PRINCIPALES PRINCIPALES PRINCIPALES PRINCIPALES PRIVÉES PRIVÉES PRIVÉES PRIVÉES

L L L

L

e parc privé de la Communauté d'agglomération présente deux profils dif- férents. En effet, les logements situés sur les villes limitrophes de Paris, soit Bou- logne-Billancourt, Issy les Moulineaux et Vanves se caractérisent par leur petite surface en moyenne : entre 48% et 51% des logements ont une surface inférieure à 54 m². A l'inverse, les villes de Chaville, Meudon, Sèvres et Ville d'Avray se carac- térisent par un parc de logements possédant des superficies plus grandes : 65% à 80% des logements privés disposent d'une surface habitable supérieure à 55 m² (FILOCOM 2011).

PARTIE 2 : LE PARC PRIVE

959 1049

2238

363

177 0

500 1000 1500 2000 2500

2 à 4 5 à 9 10 à 49 50-99 100 et +

en nombre de copropriéts

Répartition des copropriétés en fonction de leur taille (en nombre de logements) sources FILOCOM 2011

0%

20%

40%

60%

80%

BOULOGNE CHAVILLE ISSY MEUDON SEVRES VANVES VILLE D AVRAY

Taille des résidences principales privées sources FILOCOM 2011

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1.3. L' 1.3. L' 1.3. L'

1.3. L' ANCIENNETÉ ANCIENNETÉ ANCIENNETÉ ANCIENNETÉ DU DU DU DU PARC PARC PARC PARC DE DE DE DE LOGEMENTS LOGEMENTS LOGEMENTS LOGEMENTS PRIVÉS PRIVÉS PRIVÉS PRIVÉS

E E E

E

n moyenne, 29% des résidences principales privées peuvent être qua- lifiées d'anciennes, puisqu'elles ont été construites avant 1948. En parallèle, on compte environ 32 % de résidences principales privées récentes (construction postérieure à 1974) dont 13%, très récentes (constructions pos- térieures à 1995) et notamment à Issy les Moulineaux où 29% des résidences principales privées ont été construites après 1995 (FILOCOM 2011).

Un parc inconfortable en nette diminutionUn parc inconfortable en nette diminutionUn parc inconfortable en nette diminution Un parc inconfortable en nette diminution

L L L

L

es données liées à l'inconfort des logements livrées par l'INSEE en 2012 (recensement rénové 2009) concernent le parc de résidences principales privées et sociales de la Communauté d'agglomération. Cependant, on peut considérer que l'inconfort des logements touche essentiellement le parc privé en raison de la remise à niveau des logements généralement réalisée par les bailleurs sociaux entre deux locations et un effort, suivi par les villes, de maintien de qualité de leur parc dans les parties communes.

L L L

L

es logements inconfortables se définissent, selon l’INSEE, comme des logements où il manque au moins un des trois éléments de confort suivants : toilettes, salle de bains (douche ou baignoire) et chauffage (central ou élec- trique mural).

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a Communauté d'agglomération, selon les données issues de l’INSEE en 2012 (recensement rénové 2009), compte 6 335 logements sans baignoire

L L L

L

es taux d'inconfort des résidences principales de la Communauté d'agglo- mération sont nettement plus faibles que ceux observés dans le département des Hauts-de-Seine (5,3 % sans douches ni toilettes et 2,3% sans mode de chauffage).

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omparativement au recensement de 1999, le confort des logements de la Communauté d'agglomération s'est amélioré en 2009. Ainsi, 19% des logements (soit 1450 logements) ne possédant ni douche, ni baignoire en 1999 ont fait l'objet d'installation de sanitaires et 82% des logements (soit 2584 logements) sans chauffage en 1999 possèdent aujourd'hui un chauffage central ou électrique. Comparati- vement sur le département, seulement 7% des logements ne disposant ni de baignoire ni de douche et 55% des logements dépourvus de système de chauffage ont fait l’objet de travaux en 2009.

Un parc potentiellement indigne en nette diminutionUn parc potentiellement indigne en nette diminutionUn parc potentiellement indigne en nette diminutionUn parc potentiellement indigne en nette diminution

L L L

L

es données FILOCOM caractérisent le parc susceptible d'être indigne en croisant l'état du logement à partir de son classement cadastral (8 catégories de grand luxe à très médiocre) et du niveau de ressources de ses occupants

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e nombre de logements potentiellement indignes est estimé à 2 392, soit 1,7% des résidences principales du territoire. Le nombre de logements potentiellement indignes a diminué de 300 logements environ, soit de 11 % entre 2009 et 2011.

L L L

L

a diminution de l'inconfort et du parc potentiellement indigne sur le territoire de la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest est à mettre en relation avec le renouvellement important du bâti et l’importance des taux de mutation des biens qui lors d’une vente font généralement l’objet de travaux de remise en état.

E E E

E

n effet, l’évolution des modes de vie des habitants et l’encadrement régle- mentaire sur l’obligation de décence des logements locatifs, participent à la résorp- tion du parc indigne ou sans confort du territoire. De plus, la diminution de l'inconfort et des logements indignes est favorisée par l'existence :

• dans le secteur diffus, de différentes aides (prêts et subventions), en parti- culier du Conseil Général des Hauts-de-Seine et de l'Anah, destinées à lutter contre ces caractéristiques,

• dans le secteur programmé, d’aides spécifiques selon les dysfonctionne- 0%

20%

40%

60%

BOUL OGNE CHAVILLE ISSY MEUDON SEVRES VANVES VILL E D AVRAY

ANCIENNETE DES RESIDENCES PRINCIPALES PRIVEES S(OURCES : FILOCOM 2011)

< 1948 1949-1974 1975-1995 1996-2011

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2 2 2

2– – – –L L L L A A A A DESCRIPTION DESCRIPTION DESCRIPTION DESCRIPTION DES DES DES DES MARCHÉS MARCHÉS MARCHÉS MARCHÉS IMMOBILIERS IMMOBILIERS IMMOBILIERS IMMOBILIERS DE DE DE DE LA LA LA LA C

C C

C OMMUNAUTÉ OMMUNAUTÉ OMMUNAUTÉ OMMUNAUTÉ D D D D '''' AGGLOMÉRATION AGGLOMÉRATION AGGLOMÉRATION AGGLOMÉRATION G G G G RAND RAND RAND RAND P P P P ARIS ARIS ARIS ARIS S S S S EINE EINE EINE EINE O O O O UEST UEST UEST UEST

2.1 Le marché de l'acquisition des logements 2.1 Le marché de l'acquisition des logements 2.1 Le marché de l'acquisition des logements 2.1 Le marché de l'acquisition des logements neufs collectifs

neufs collectifs neufs collectifs neufs collectifs

E E E

E

n 2011, selon la chambre des Notaires de Paris, le nombre de ventes de logements s'est élevé à 2 171 logements sur le territoire, dont 2 147 appartements et 24 maisons. Le prix médian pour l’acquisition d’un appartement neuf est de 394 000 euros soit 7 480 euros/m² et pour une maison de 1 172 100 euros.

S S S

S

i comparativement à 2010, le nombre de ventes d’appartements neufs a légèrement chuté en 2011 (moins 211 ventes du fait du nombre ex- ceptionnel de ventes en 2010), les prix au m² ont largement augmenté (+11,50%).

L L L

L

a carte, ci-dessous, illustre les prix moyens enregistrés lors de la vente de logements neufs sur chaque ville. Sèvres et Ville d’Avray apparaissent comme « non renseignées » en raison du nombre restreint de ventes sur leur territoire (secret statistique en dessous de 11 ventes enregistrées par la Chambre des Notaires de Paris).

2.2 Le marché de l'acquisition des logements an- 2.2 Le marché de l'acquisition des logements an- 2.2 Le marché de l'acquisition des logements an- 2.2 Le marché de l'acquisition des logements an- ciens

ciens ciens ciens

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L

es données relatives au marché de l'acquisition des biens immobiliers anciens sont issues de la base BIEN de la Chambre des Notaires. Elles concernent les logements anciens, c’est-à-dire l’ensemble des logements de plus de 5 ans ou les logements plus récents ayant déjà fait l’objet d’au moins une transaction.

S S S

S

ur le territoire, le volume des ventes de logements anciens est de 4 692 et concerne à hauteur de 7,5% la vente d’une maison et de 92,5% la vente d’un appartement.

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E

n moyenne à GPSO, le prix médian d’un appartement ancien est de 303 300 euros soit 6 150 euros par m². Pour les maisons anciennes, il s’élève à 870 000 euros. Par ailleurs, 80 immeubles collectifs ont fait l’objet d’une transaction immobilière en 2011 ainsi que 72 chambres.

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es données précisées par la suite s’intéressent uniquement aux appartements anciens. Comme l'illustre la carte ci-après, les prix médians au m² par ville s'échelonnent entre 4 730 euros à Chaville et 6 940 euros à Boulogne-Billancourt.

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A

l’instar de l’année 2010, les prix ont continué de progresser en 2011 en moyenne. Ils ont augmenté de 15 % sur le territoire, soit une hausse com- prise entre 10% à Meudon et 19% à Issy-les-Moulineaux. Comparativement à 2010, le volume des ventes d’appartements anciens a quant à lui, diminué de 17,5%. En cela, la tendance observée suit les chiffres du département : bien que les prix aient progressé sur l’année, le ralentissement de la hausse à la fin de la période semble témoigner d’un tassement du marché Ainsi, comme l’illustre le graphique ci-dessous, le dernier trimestre 2011 connaît une légère diminution des prix.

L L L

L

a typologie des biens impacte les prix de vente différemment selon les villes. Ainsi les biens les plus chers au m² sont :

• à Boulogne-Billancourt, les grands logements de 4 pièces et plus,

• à Issy-Les-Moulineaux et à Sèvres, les studios et les grands logements de 4 pièces et plus,

• à Meudon, les studios et les 4 pièces,

• à Ville d’Avray, les studios et les 5 pièces,

• enfin à Chaville, il semble que la typologie des biens n’influe que peu sur le prix au m² des logements.

Le profil des acquéreurs et des vendeursLe profil des acquéreurs et des vendeursLe profil des acquéreurs et des vendeurs Le profil des acquéreurs et des vendeurs

E E E

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n 2011, comme en 2010, la majorité des personnes ayant acquis un logement sur le territoire communautaire était âgé de 30 à 39 ans. Par ailleurs, 70% des acquéreurs sont issus, en terme de catégories socio-professionnelles, des catégories « cadres/professions libérales » et « professions intermédiaires ».

Les acquéreurs d’un appartement sur la Communauté d’agglomération rési- dent déjà pour 46% d’entre eux sur le territoire communautaire (soit 1 996 ménages).

L L L

L

a Communauté d’agglomération est également un territoire attractif pour les habitants des territoires voisins puisque 26% des acquéreurs, soit 1 128 mé- nages, proviennent de Paris, 10 % du département des Hauts-de-Seine (hors les villes de GPSO), 7,3% de la grande couronne, 6,2% de la province, 3,1% de la petite couronne (hors département des Hauts-de-Seine) et 1,5% de l’étranger.

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L

es vendeurs sont majoritairement des personnes âgées de plus de 60 ans.

La plupart des vendeurs d’un logement sur le territoire exercent des métiers de

« cadres ou professions libérales » et de « professions intermédiaires » Ces catégo- ries représentent 55% des vendeurs et sont suivies par les retraités qui représen- tent 25,4% des vendeurs.

P P P

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armi les vendeurs de GPSO qui occupaient leur bien immobilier, 42,7%

d’entre eux continuent à demeurer dans leur commune. Globalement, les cinq des- tinations des vendeurs de logements sont : Boulogne-Billancourt pour 22% d’entre eux, puis Paris (12%), Issy les Moulineaux (10%), Meudon (10%) et Sèvres (4%).

2.3 Le marché locatif privé 2.3 Le marché locatif privé 2.3 Le marché locatif privé 2.3 Le marché locatif privé

S S S

S

elon l’observatoire Clameur, les prix locatifs moyens des locataires en place en 2011 s’échelonnent entre 14 et 24 euros par m². A la relocation, ces der- niers sont plus élevés, ils sont estimés en moyenne à 24 euros par m² sur le territoire communautaire (Source : se loger.com consulté par le bureau d’étude pour le PLH, CODRA, le 7 septembre 2011). Ces prix élevés témoignent du dynamisme du marché mais aussi de la difficulté d’accès au logement des ménages disposant de revenus modestes voire intermédiaires.

5 061 €

5 235 €

5 386 €

5 708 € 5 850 €

6 080 € 6 400 €

6 350 €

5 000 € 5 500 € 6 000 € 6 500 €

T1 2010 T2 2010 T3 2010 T4 2010 T1 2011 T2 2011 T3 2011 T4 2011

L'évolution du marché de l'acquisition des appartements anciens par trimestre en 2010 et 2011

17%

35%

22%

12% 13%

3%

29%

19%

14%

35%

0%

10%

20%

30%

40%

29 ans et - 30 - 39 ans 40 - 49 ans 50 - 59 ans 60 ans et +

Âge des acquéreurs et vendeurs de logements de GPSO en 2011 (base BIEN 2011)

Acquéreurs Vendeurs

(15)

L L L

L

es prix moyens au m² sont plus élevés pour les logements de petites tailles (T1 et T2) où ils sont de l’ordre de 22 à 28 euros, que pour les grands logements composés de T3 et T4, qui sont proposés à des prix s’échelonnant de 19 à 25 euros.

II/ LE DEVELOPPEMENT ET L'AMELIORA- II/ LE DEVELOPPEMENT ET L'AMELIORA- II/ LE DEVELOPPEMENT ET L'AMELIORA- II/ LE DEVELOPPEMENT ET L'AMELIORA- TION DU PARC DE LOGEMENTS PRIVES

TION DU PARC DE LOGEMENTS PRIVES TION DU PARC DE LOGEMENTS PRIVES TION DU PARC DE LOGEMENTS PRIVES

A A A

A

travers ses Programmes Locaux de l'Habitat (PLH), la Communauté d'ag- glomération a affirmé sa volonté d'engager une politique volontariste en matière d'habitat privé. Les actions programmées sont destinées d'une part, à soutenir la conservation et le développement d'une offre de logements élargie permettant le maintien de sa population sur le territoire et d'autre part, à encourager l'améliora- tion du parc privé.

1 1 1 1-- -- --L -- L L L E E E E DÉVELOPPEMENT DÉVELOPPEMENT DÉVELOPPEMENT DÉVELOPPEMENT D D D D '''' UNE UNE UNE UNE OFFRE OFFRE OFFRE OFFRE ÉLARGIE ÉLARGIE ÉLARGIE ÉLARGIE DE DE DE DE LOGE- LOGE- LOGE- LOGE- MENTS

MENTS MENTS MENTS

1.1. Le renouvellement du tissu urbain : les cons- 1.1. Le renouvellement du tissu urbain : les cons- 1.1. Le renouvellement du tissu urbain : les cons- 1.1. Le renouvellement du tissu urbain : les cons- tructions neuves

tructions neuves tructions neuves tructions neuves

Les constructions neuves en secteur diffus et en ZACLes constructions neuves en secteur diffus et en ZACLes constructions neuves en secteur diffus et en ZAC Les constructions neuves en secteur diffus et en ZAC

A A A

A

fin de répondre aux orientations démographiques retenues pour les 6 années de mise en œuvre des Programmes Locaux de l'Habitat, soit une augmentation de la population de 7 000 habitants à Boulogne-Billancourt et Sèvres et de 9 000 à 12 000 habitants sur les 5 autres villes, la construction neuve annuelle doit atteindre un seuil minimal de 740 logements à Boulogne- Billancourt et à Sèvres (dont 495 logements privés) et de 900 logements dans les cinq autres villes de GPSO ( soit 600 logements privés).

E E E

E

n raison de la crise immobilière de 2008, les opérations de constructions neuves menées par les promoteurs en 2009 sur le territoire n'ont pas permis l'atteinte complète des objectifs de production de logements neufs définis dans les PLH. Toutefois, en 2010, une reprise

du marché de l’immobilier s’est dessi- née. En effet, la Communauté d'ag- glomération Grand Paris Seine Ouest a compté en 2010, la mise en chantier de 2 167 logements sur son territoire. Cette reprise s’est confirmée en 2011, avec l’ouverture de chantier de 2 454 logements sur les sept villes du territoire.

26,20 €

22,70 € 26,20 €

21,70 € 21,20 €

24,60 €

20,30 €

- € 5 € 10 € 15 € 20 € 25 € 30 €

Boulogne Chaville Issy Meudon Sèvres Vanves Ville d'Avray Prix au m² moyen des appartements à la relocation

Source s : s e l oger.com - CODRA (sept.2011)

27 €

25 € 28 €

22 € 22 € 26 €

22 € 25 €

19 €

23 €

20 € 20 € 22 €

19 €

0 5 10 15 20 25 30

Boulogne Chaville Issy Meudon Sèvres Vanves Ville d'Avray Prix moyen au m² des appartements selon leur typologie

Sources : se loger.com - CODRA (sept. 2011)

T1 et T2 T3 et T4

92%

5% 1% 2%

Catégorie des logements neufs 2011 (sources DOC - Villes)

Logements privés Logements sociaux EHPAD

FAM

(16)

L L L

L

a carte présentée page suivante illustre la situation géographique des nouveaux logements dont la construction a débuté en 2011. Cette carte permet de mettre en évidence les grandes opérations d’urbanisme sur le territoire telles la ZAC Seguin Rives de Seine à Boulogne-Billancourt ou encore la ZAC Bords de Seine à Issy les Moulineaux et le Fort d’Issy. Toutefois, cette carte révèle également l’importance des opérations réalisées en secteur diffus. En effet, 33% des nouveaux logements sont construits en dehors d’un secteur opérationnel d’aménagement (hors ZAC et Fort d’Issy).

Les études de potentialités foncières à long termeLes études de potentialités foncières à long termeLes études de potentialités foncières à long termeLes études de potentialités foncières à long terme

A A A

A

vec l'achèvement prévisionnel à moyen terme des grandes opérations d'aménagement, les villes devront recentrer leur action dans le tissu urbain diffus pour réaliser les objectifs de production de logements inscrits dans les programmes locaux de l'habitat. Pour cela, la définition du programme d’action du futur PLH de GPSO (2013-2018) impliquera la réalisation d'études de repé- rage des potentialités foncières et des capacités de constructions résiduelles sur le territoire de la Communauté d'agglomération.

1.2. L'adaptation des constructions neuves et 1.2. L'adaptation des constructions neuves et 1.2. L'adaptation des constructions neuves et 1.2. L'adaptation des constructions neuves et des logements anciens aux besoins de la population des logements anciens aux besoins de la population des logements anciens aux besoins de la population des logements anciens aux besoins de la population

Le rééquilibrage de l'offre en faveur des famillesLe rééquilibrage de l'offre en faveur des famillesLe rééquilibrage de l'offre en faveur des famillesLe rééquilibrage de l'offre en faveur des familles

L L L

L

'étude des caractéristiques des logements neufs réalisée par l’Etat (ECLN 2011) permet de constater que la taille des logements (appartements neufs) s’élève en moyenne autour de 60 m² sur le territoire de l’ex Communau- té d’agglomération Arc de Seine et de 62 m² sur le territoire de l’ex Communau- té d’agglomération Val de Seine.

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epuis 2007, les moyennes constatées sur les villes de Boulogne- Billancourt et Sèvres s’échelonnent entre 61 et 70 m². Sur les cinq autres villes, les moyennes des tailles de logements sont plus restreintes et sont comprises entre 54 et 64m².

Des logements adaptés aux personnes âgées et handicapées Des logements adaptés aux personnes âgées et handicapées Des logements adaptés aux personnes âgées et handicapées Des logements adaptés aux personnes âgées et handicapées

A A A

A

fin de favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et des personnes handicapées, les deux PLH préconisent la mise en œuvre d'un dispositif d’aides financières et techniques visant à répondre aux besoins d'adaptation de leur logement.

L L L

L

'aide de la Communauté d'agglomération s’adresse aux personnes âgées de plus de 70 ans ainsi qu’aux personnes handicapées propriétaires, locataires ou encore hébergées gratuitement dans le parc privé ou social qui souhaitent réaliser des travaux d’adaptation de leur logement. Afin d'assurer un conseil per- sonnalisé et adapté sur les aménagements à réaliser, la Communauté d'agglomé- ration rembourse la visite préalable d'un ergothérapeute au domicile de la personne dans la limite de 250 euros puis accorde une aide financière pour la réali- sation des travaux préconisés d’un montant maximal de 3 000 euros.

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D

epuis le 1^er octobre 2011 le dispositif d’aide en vigueur sur Boulogne- Billancourt et Sèvres a été élargi à l’ensemble du territoire par le passage d’un appel d’offre ouvert portant sur la mission plus globale de conseil et d’assistance auprès des habitants souhaitant réaliser des travaux au sein de leur logement.

601

1619 2264

270

548

190

0 1000 2000 3000

2009 2010 2011

Evolution de la construction neuve depuis 2009

Logements privés Logements locatifs sociaux

40 50 60 70 80

2007 2008 2009 2010 2011

Evolution de la taille des logements neufs (sources ECLN 2011)

CA Arc de Seine CA Val de Seine

(17)

(18)

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L

e dispositif fonctionne bien sur le territoire puisque, le nombre de PTZ alloués pour 1000 habitants est supérieur aux moyennes nationale et départe- mentale, notamment concernant l’acquisition d’un logement ancien. La Commu- nauté d’agglomération, malgré les prix élevés des biens immobiliers neufs, bénéfi- cie comparativement au nombre d’habitants, de plus de financements en PTZ pour l’acquisition d’un logement neuf que ce qui est obtenu dans le département.

E E E

E

n 2010, 906 logements avaient fait l’objet d’un financement via un prêt à taux zéro, ce qui représente une augmentation de plus de 100% du nombre de PTZ+ entre 2010 et 2011. Cette augmentation est liée à la suppression au 1er janvier 2011 des conditions de plafonds de ressources des ménages bénéfi- ciaires. Ainsi, si l’on considère parmi les ménages bénéficiaires d’un PTZ+ uniquement les ménages sous plafond 2010, seuls 591 ménages auraient été éligibles.

P P P

P

armi les ménages bénéficiaires du PTZ+ dans le neuf ou dans l’ancien sur la Communauté d'agglomération en 2011, 58% sont des ménages composés de couples sans enfant ou de personnes célibataires. En 2009 et en 2010, les bénéficiaires d’un PTZ sur le territoire communautaire se distinguaient également des moyennes nationales par leur jeunesse. Mais en 2011, l’âge moyen des béné- ficiaires d’un PTZ sur le territoire communautaire a augmenté. Ainsi l’âge moyen se situe entre 35 et 36 ans pour les ménages primo-accédants du territoire tandis qu’il s’élève autour de 33 à 34 ans pour les ménages français. (sources :SGFGAS- études du crédit foncier janvier- octobre 2011)

L

e remaniement du dispositif au 1er janvier 2012 qui prévoit la suppression du PTZ pour l’acquisition d’un logement ancien, ainsi que la restauration des plafonds de ressources pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf, pourrait constituer un frein pour l’accession à la propriété des ménages sur le territoire.

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ors de cette mise en concurrence, la Communauté d’agglomération a retenu l'association Pact Paris/ Hauts-de-Seine comme prestataire. Dans le cadre du dispositif communautaire, il a pour mission d’accompagner les personnes dans leurs projets, d'instruire les dossiers de demande de cette aide et de suivre les travaux (validation des devis et attestation de la bonne exécution des travaux).

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E

n 2011 dans le parc privé, quatre ménages boulonnais ont sollicité l’aide de la Communauté d’agglomération pour l’adaptation de leur logement, essentiellement pour des travaux visant la transformation de leur baignoire en douche, ainsi que la pose de barres d’appuis.

A A

insi, le Bureau communautaire a décidé l’attribution de trois aides d’un montant total de 4 218 euros pour contribuer à la prise en charge de la réalisa- tion de ces travaux d’un montant global de 27 968,56 euros. Le montant cumulé des aides publiques (Conseil général, Anah, Conseil Régional, CCAS, notamment) aura permis de financer ces travaux à hauteur de 100% de leur coût TTC.

P P

ar ailleurs, la Communauté d’agglomération a accordé la prise en charge d’une visite d’ergothérapeute auprès d’une personne âgée propriétaire occupante. Après réflexion, cette dernière a souhaité annuler sa demande d’aide auprès de GPSO que ce soit la prise en charge de la visite d’un ergothérapeute ou la subvention pour la réalisation de travaux.

Des logements en faveur des primoDes logements en faveur des primoDes logements en faveur des primoDes logements en faveur des primo----accédant et des ménages aux accédant et des ménages aux accédant et des ménages aux accédant et des ménages aux revenus modestes et intermédiaires

revenus modestes et intermédiairesrevenus modestes et intermédiaires revenus modestes et intermédiaires

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F

ace aux difficultés croissantes des ménages primo-accédants et plus largement des ménages aux revenus modestes et intermédiaires pour accéder à la propriété sur le territoire de la Communauté d'agglomération, les PLH préconi- sent le soutien à la création d'un parc privé en accession "aidée", c'est-à-dire de logements en location-accession (PSLA) ou de logements neufs dont les acqué- reurs ont pu bénéficier de Prêts à Taux Zéro (PTZ). Les objectifs de production de logements "aidés" sur le territoire d’Arc de Seine sont de 100 logements neufs par an dont 10 en PSLA .

E E

n 2011, 1826 logements (dont 344 logements neufs et 1482 logements anciens) ont fait l'objet d'une acquisition avec un financement en PTZ + sur la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest.

1,13 0,85 1,45

4,87 4,27 3,99

0 1 2 3 4 5 6

GPSO CG 92 France

PTZ pour 1000 personnes

RECOURS AU PTZ +

PTZ+ neuf PTZ+ ancien

(19)

2 2 2

2-- -- -- --L' L' L' L' AMÉLIORATION AMÉLIORATION AMÉLIORATION AMÉLIORATION DES DES DES DES LOGEMENTS LOGEMENTS LOGEMENTS LOGEMENTS DU DU DU DU PARC PARC PARC PARC PRIVÉ PRIVÉ PRIVÉ PRIVÉ

2.1. L'utilisation du droit de préemption urbain 2.1. L'utilisation du droit de préemption urbain 2.1. L'utilisation du droit de préemption urbain 2.1. L'utilisation du droit de préemption urbain

P P P

P

ar délibération du 8 juillet 2010, la ville de Boulogne-Billancourt a ins- tauré sur une partie de son territoire le droit de préemption urbain renforcé qui est délégué, pour la réalisation de programmes de logements sociaux, à la Com- munauté d’Agglomération.

D D D

D

ans ce cadre, 14 déclarations d'intention d'aliéner ont fait l'objet d'une étude par la Communauté d’agglomération sur la possibilité de mener une opé- ration d'acquisition-amélioration en 2011. Après examen au cas par cas, la mise en œuvre du droit de préemption urbain a permis l’acquisition d’un immeuble situé 83, rue de Billancourt. Cet immeuble actuellement vétuste est destiné à être démoli puis à être transformé en logements sociaux de catégorie PLA-I (1 logement), PLUS (2 logements), PLS (8 logements). Après consultation de bailleurs sociaux, la Communauté d’agglomération a confié la réalisation du programme au bailleur OSICA.

2.2. L'aide aux propriétaires et aux locataires 2.2. L'aide aux propriétaires et aux locataires 2.2. L'aide aux propriétaires et aux locataires 2.2. L'aide aux propriétaires et aux locataires pour la réhabilitation de leur bien

pour la réhabilitation de leur bien pour la réhabilitation de leur bien pour la réhabilitation de leur bien

Les aides de droit commun Les aides de droit communLes aides de droit commun Les aides de droit commun

L L L

L

es PLH fixent des objectifs en matière d'amélioration de l'habitat et plus précisément en matière de maîtrise des loyers, de sortie d'insalubrité et de lutte contre l'habitat indigne, de sortie de vacance et d'adaptation des logements.

• La mission de conseils et d’assistance aux particuliers pour la réalisation de travaux

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A

fin d'encourager l'atteinte de ces objectifs et de proposer une même qualité de service à l’ensemble des habitants, la Communauté d’agglomération a souhaité se doter d’un prestataire unique chargé de mobiliser l’ensemble des aides existantes, au nom des propriétaires, notamment modestes, et de les accompagner techniquement dans la réalisation de leur projet de réhabilitation et/ou d’adaptation. Il s’est agi d’harmoniser les objectifs des différentes con- ventions existant avec Val de Seine, Chaville, Issy les Moulineaux, Meudon et Vanves.

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’association PACT de Paris/Hauts-de-Seine a été sélectionnée dans le cadre d’un appel d’offre ouvert. Sa prestation a débuté le 1er octobre 2011. Elle assure des permanences dans 6 villes du territoire, les Dagovéraniens se rendant à Chaville et les Meudonnais disposant à nouveau d’une permanence tenue deux fois par mois par un conseiller habitat à l’hôtel de ville.

E E E

E

n 2011, 165 ménages de la Communauté d’agglomération ont ouvert un dossier de demande d’accompagnement financier et technique de leurs travaux auprès du PACT. 79 % des ménages ayant un dossier en cours de traitement en 2011 sont des propriétaires occupants et 59% d’entre eux sont des personnes âgées de plus de 60 ans. Par ailleurs, 37% des ménages ayant fait une demande d’aide auprès du PACT disposent de revenus fiscaux inférieurs au plafond très social 2010 de l’Anah.

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E

n 2011, 135 dossiers ont été cloturés par la réalisation de travaux, essentiellement de ravalement (26%), d’isolation thermique (19%), de réseaux (10%) ou encore de divers travaux de réhabilitation (10%).

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L

e montant des aides (subventions et prêts) mobilisées par l'association pour l'ensemble des ménages de GPSO ayant clôturés leur dossier en 2011, au- près des financeurs (l’Agence nationale de l'habitat, le Conseil Général des Hauts- de-Seine, principalement) s'élève à 371 615 euros, ce qui représente 53 % du montant des travaux réalisés, ainsi qu'une aide moyenne de 3 539 euros par projet.

63

4

26

12 4

21

5 0

20 40 60 80

Boulogne Chaville Issy Meudon Sèvres Vanves Ville D'avray

Répartition par ville des ménages accompagnés par

le PACT en 2011

(20)

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C

omme l'illustre le graphique ci-dessus la majorité des aides finan- cières allouées en secteur diffus est attribuée par le Conseil Général des Hauts- de-Seine. Plus précisément, sa participation s'élève à 236 204 euros, soit 64%

du montant des aides allouées.

• Les aides de l’Anah

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L

e Pact Paris/ Hauts-de-Seine a permis de constituer 48 dossiers au- près de l’Anah. Par ailleurs, certains propriétaires sollicitent des subventions directement auprès de l’Anah. Ainsi, au total, l’Anah a participé en 2011 au financement de 85 dossiers sur la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest (demande directe du bénéficiaire et/ou par l’intermédiaire du Pact). Ces dossiers concernent 249 logements, dont 95 sur Arc de Seine et 154 sur Val de Seine.

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e montant total des aides attribuées par l’Anah sur la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest s’est élevé à 283 945 euros pour un montant total de travaux éligibles de plus de 841 383 euros, soit un taux de financement de 34%.

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P

lus précisément, les PLH préconisent des objectifs quantitatifs en ma- tière de lutte contre l'habitat indigne et la sortie d'insalubrité (100 logements), de maîtrise de loyers (225 logements), de sortie de vacances (60 logements) et d'adaptation des logements aux personnes âgées (50 logements).

E E E

E

n 2011, l'Anah est intervenue sur la Communauté d'agglomération no-

tamment au titre des thématiques particulières suivantes :

E E E

E

n complément de l’action générale menée dans le diffus, l’atteinte de l'ensemble des objectifs préconisés par les PLH repose par ailleurs sur l'engage- ment d'actions ciblées en faveur de l'amélioration de l'habitat par la Communauté d'agglomération GPSO. Pour les cinq villes composant le territoire de l'ancienne Communauté d'agglomération Arc de Seine, le lancement en 2012 d’un dispositif d’amélioration de l’habitat ainsi que la communication sur l'ensemble des aides existantes qui l'accompagnera, viseront à accroître le nombre de bénéficiaires des aides en secteur diffus.

Les opérations dans les secteurs programmésLes opérations dans les secteurs programmésLes opérations dans les secteurs programmésLes opérations dans les secteurs programmés

• L'OPAH Saint Rémy à Vanves

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e périmètre de l’OPAH Saint-Rémy regroupe 129 adresses dans le secteur de l’église Saint Rémy soit 913 logements privés de plus de 15 ans. Le Pact Paris/ Hauts-de-Seine a assuré la mission de suivi animation de l’opération pen- dant 4 ans, correspondant à la durée de la convention conclue le 26 septembre 2007 entre le Conseil général, représentant de l’Etat et de l’Agence Nationale de l’Habitat, et la Ville de Vanves. Le 1er janvier 2010, le pilotage de cette opération a été transféré par la ville de Vanves à la Communauté d’agglomération Grand Paris Seine Ouest dans le cadre de la nouvelle définition de la compétence Equi- libre Social de l’Habitat.

236 204 € 124 328 €

7 633 € 3 450 € - €

50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € 250 000 €

Conseil Général ANAH Caisses de retraites / CCAS

Conseil Régional Montant des subventions solicitées par le PACT en

2011

4

154

11 0

50 100 150 200

Maîtrise des loyers

Lutte contre la vacance

Lutte contre l'habitat indigne

et dégradé

Maintien à domicile Nombre de logements améliorés via une aide de l'Anah sur les thématiques retenues dans les PLH

111 1

(21)

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A

fin de renforcer le caractère incitatif du programme, la Communauté d’agglomération a choisi d’apporter des aides financières aux propriétaires occupants et/ou bailleurs :

• 3000 euros maximum / logement pour le conventionnement des logements en loyer intermédiaire,

• 5000 euros maximum / logement pour le conventionnement des logements en loyer social ou très social,

• 500 euros maximum / logement pour les travaux d’adaptation,

• 2000 euros maximum / logement pour les travaux de lutte contre l’insalubrité (saturnisme,…).

Pour assurer le montage de ces dossiers, la Communauté d’Agglomération a passé un marché avec le Pact Paris/ Hauts-de-Seine.

A A A

A

u terme des quatre années de réalisation de l'OPAH (26 septembre 2007 - 25 septembre 2011), 236 logements ont fait l'objet de travaux permettant ainsi l’atteinte des objectifs fixés. Plus précisément, l’OPAH Saint Rémy a permis d’impulser de nombreux projets de travaux sur ce périmètre et notamment :

• 222 interventions au titre de la conservation du patrimoine dont 121 logements ravalés,

• 23 interventions en faveur de l’adaptation des domiciles des personnes à mobilité réduite.

P P P

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ar ailleurs, l’OPAH avait pour objectif de favoriser le conventionnement de 55 logements en loyer intermédiaire, social ou très social dont 20 logements vacants. Seuls 2 logements non vacants ont fait l’objet d’un conventionnement en loyer intermédiaire. En parallèle, peu de propriétaires bailleurs ont bénéficié de ce dispositif : seuls 71 logements locatifs ont été réhabilités contre 165 logements occupés par un propriétaire. L’objectif d’amélioration de logements locatifs était de 127. La tension du marché locatif local ainsi que le nouveau règlement Anah 2011, moins incitatif pour les propriétaires bailleurs, expliquent ces résultats.

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epuis son lancement, l'OPAH Saint Rémy a permis de générer un montant d'aides publiques de plus de 541 515 euros. L'ensemble des financements a permis d'aider les maîtres d'ouvrage à hauteur de 32,5% du montant de leur projet de travaux.

• L’opération Habitat Qualité à Boulogne-Billancourt et Sèvres

C C

onformément au programme d’action de son PLH, La Communauté d’ag- glomération a lancé un dispositif spécifique visant la résorption de l’habitat dégra- dé et la prévention de la dégradation des immeubles.

C C C

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ette action porte sur une liste d’immeubles situés à Boulogne-Billancourt et à Sèvres établie en concertation avec les deux Villes dans le cadre d’une étude pré-opérationnelle réalisée à partir de recoupements d’indicateurs de dysfonction- nement et d’une enquête terrain systématique réalisés entre 2007 et 2009.

234 896 €

5 025 €

134 288 € 149 306 €

18 000 € - €

50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € 250 000 €

ANAH Conseil Régional

Conseil Général

Vanves / GPSO

Prêt Collecteur Montant des aides engagées par financeurs au terme

des 4 années de l'OPAH Saint Rémy

5%

16%

5%

29% 23%

16%

6%

LES TRAVAUX EN PARTIES COMMUNES

Ascenceur (Mise aux normes) Travaux de maçonnerie, confortation et curetage Chauffage collectif Isolation (menuiseries et combles)

Travaux de réfection, toiture et charpente

Cages d'escaliers (plomb) Réseaux divers et sécurité

(22)

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e projet d’opération prévoyait le traitement de 79 immeubles, copro- priétés, monopropriétés et hôtels meublés identifiés comme prioritaire (cf.

carte page suivante). Elle propose pour chaque immeuble un accompagnement gratuit et adapté permettant, après un diagnostic complet de chaque immeuble, une réhabilitation et une amélioration du confort et de la performance énergétique des logements.

L L L

L

e premier dispositif lancé dans le cadre de cette opération est le programme d'intérêt général (PIG) de « Lutte contre l’habitat dégradé » sur cinq années, portant sur le traitement de 57 immeubles (copropriétés, monoproprié- tés et hôtels meublés). De plus, en complément des aides nationales et dépar- tementales existantes, la Communauté d’agglomération a adopté la création d’aides financières destinées à favoriser la réalisation de travaux.

P P P

P

lus précisément, les objectifs qualitatifs et quantitatifs du PIG sont les suivants :

• Réhabiliter les parties privatives de 260 logements

• Faire réaliser des travaux sur les parties communes de 57 immeubles

• Remettre 54 logements sur le marché

• Produire 72 logements à loyers maîtrisé

A A

près consultation sous forme d’appel d’offres, le bureau d’étude Urbanis a été désigné prestataire du suivi-animation du dispositif de l’Opération Habitat Qualité.

A A A

A

u terme d’une année et demi de mise en œuvre du dispositif par la communauté d’agglomération et Urbanis (au 31/09/2011), le bilan apparaît positif avec :

• 57 diagnostics réalisés

• 54 immeubles suivis

• 24 immeubles repérés et étudiés pour une entrée dans l’OHQ

• 298 503 euros HT de travaux réalisés dans 5 immeubles

• 859 445 eurosHT de travaux décidés dans 4 immeubles

• 1 413 585 euros HT de travaux à l’étude dans 17 immeubles

• 117 780 euros de subventions demandées pour 41 propriétaires

• 2 305 euros de subventions accordées par GPSO pour 7 proprié- taires

• L'étude pré-opérationnelle d’amélioration de l’habitat privé à Chaville, Issy- les-Moulineaux, Meudon, Vanves et Ville d’Avray

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e Programme Local de l’Habitat préconise la mise en place d’un PIG et d’’une OPAH copropriété pour l’amélioration de l’habitat privé. Afin de définir pré- cisément les outils à mettre en œuvre ainsi que les objectifs à atteindre, une étude pré-opérationnelle de l’habitat privé a été lancée en 2010 sur les communes de Chaville, Issy-Les-Moulineaux, Meudon, Vanves et Ville d’Avray.

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C

ette étude a pour objet de diagnostiquer les caractéristiques de l’habitat privé et de proposer des solutions adaptées aux fragilités constatées sur les diffé- rents territoires. Réalisée par le bureau d’étude Urbanis, cette étude s’est déroulée en deux phases :

• une première phase de diagnostic et d’approfondissements ayant pour objet la réalisation d’analyses statistiques, l’identification des secteurs d’investigation, l’étude des immeubles tests et la conduite des en- quêtes auprès des propriétaires et des occupants ;

• une seconde phase de définition d’un programme d’actions à travers la présentation d’objectifs quantitatifs et qualitatifs. Dans cette dernière phase, 4 objectifs d’intervention ont été fixés dont la résorption de l’habitat indigne, le soutien aux copropriétés en difficulté, le conventionnement des loyers et l’amélioration des performances énergétiques des logements.

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ette étude et ses préconisations d’actions ont été restituées en septembre 2011 et ont permis de fixer des objectifs d’intervention et d’arrêter une liste d’immeubles d’intervention en concertation avec les services de chacune des Villes.

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’étude pré-opérationnelle a permis de préconiser la mise en place d’un dispositif d’amélioration de l’habitat privé présentant les caractéristiques suivantes :

• l’ensemble du dispositif porterait ainsi sur un volume global de 83 adresses (16 monopropriétés et 67 copropriétés) représentant environ 1 000 logements. Ces adresses ont été choisies en fonction de leur état de dégradation et en lien avec les services des communes concernées (Urbanisme, Hygiène et Sécurité, Logement) ;

• la mise en place d’une opération incitative dans le cadre d’une convention de Programme d’Intérêt Général Habitat Dégradé (PIG), d’une du- rée de quatre ans, ciblée sur le traitement des immeubles repérés avec un recours ponctuel aux procédures coercitives.

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• l’accompagnement renforcé des copropriétés dégradées dans leur redressement global dans le cadre d’une convention d’OPAH Copro- priété d’une durée de 3 ans.

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es objectifs globaux en termes d’amélioration de l’habitat (notamment travaux lourds de structure, réseaux ou toiture) sont évalués à 262 logements minimum, dont :

• 55 logements occupés par leur propriétaire dans le cadre d’aides individuelles ;

• 22 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés dans le cadre d’aides individuelles ;

• 185 logements inclus dans 18 copropriétés rencontrant des difficultés importantes ou en situation d'habitat indigne dans le cadre d’aides aux syndicats de copropriétaires.

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ar ailleurs, les objectifs spécifiques suivants sont fixés:

• conventionner 23 logements locatifs au titre des loyers maîtrisés Anah ;

• faire bénéficier les propriétaires occupants de 23 logements des aides Habiter Mieux (Lutte contre la précarité énergétique).

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es objectifs ont été inscrits dans la convention de PIG préparée au dernier semestre 2011 avec les services du Conseil général, délégataire des aides de l’Anah.

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arallèlement, un appel d’offres a été lancé en décembre 2011 afin de choisir un bureau d’étude en charge du suivi-animation de l’opération à compter du deuxième trimestre 2012.

2.3. La promotion du développement durable 2.3. La promotion du développement durable 2.3. La promotion du développement durable 2.3. La promotion du développement durable

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ans le but de maintenir et d'améliorer son attractivité résidentielle, les deux PLH proposent d'inscrire l'habitat dans une logique de développement durable, d’une part en préconisant la promotion de techniques de constructions durables et labellisées (Haute qualité environnementale, habitat et environnement, Bâtiment Basse Consommation (BBC) notamment) et d’autres part en apportant un conseil et un appui aux particuliers dans la prise en compte du dé- veloppement durable dans l’amélioration de leur logement.

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'Agence Locale de l'Energie de la Communauté d’agglomération, Seine Ouest Energie, assure des permanences dans les mairies des sept villes de GPSO, afin d'apporter aux particuliers mais aussi aux entreprises ou encore aux bailleurs sociaux des conseils techniques pour la réalisation de leurs projets de construction ou d’amélioration de leur patrimoine. Pour les particuliers, ces conseils peuvent s’accompagner de conseils financiers sur les subventions dont ils peuvent bénéficier.

Dans la construction neuve Dans la construction neuve Dans la construction neuve Dans la construction neuve

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a Communauté d’agglomération et les villes imposent aux opérateurs privés du territoire dans le cadre du cahier des charges de ZAC, la labellisation BBC de leurs programmes.

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l convient de noter également que la ville d'Issy les Moulineaux s'est enga- gée en faveur d'une charte de qualité environnementale des bâtiments destinée aux promoteurs, constructeurs et aménageurs : la charte ISSEO.

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a ville de Meudon s ‘est également engagée depuis 2007, dans la promotion du développement durable puisqu’en application de l’article L. 128-1 du code de l’urbanisme, la ville autorise un dépassement de COS de 20% pour tous projets respectant des critères de performances énergétiques. Depuis sa mise en œuvre, les maîtres d’ouvrage de tous les immeubles collectifs autorisés ont sollicité le bénéfice de ces dispositions favorables à l’environnement.

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a ville de Sèvres a également autorisé, dans son règlement de PLU, une possibilité de dépassement de COS de 20% pour les constructions respectant un niveau de performance énergétique supérieure à la réglementation.

Dans l’amélioration de l’habitat Dans l’amélioration de l’habitat Dans l’amélioration de l’habitat Dans l’amélioration de l’habitat

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a direction de l’Environnement de la Communauté d’agglomération a organisé les 17 et 18 novembre 2011 une manifestation dont l’objectif est de sensibiliser les habitants au thème du développement durable en leur proposant des tables rondes, des ateliers pratiques mais aussi des animations ludiques telles qu’une patinoire écologique ou encore des véhicules à assistance élec- trique. Environ 800 personnes sont venues participer à cette fête placée autour du thème de l’énergie.

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’association Pact Paris/ Hauts-de-Seine et l’Agence Locale de l’Energie (ALE), présents ces deux jours sur le forum, ont ainsi pu donner des informa- tions quant à la déperdition énergétique des logements aux habitants. Le PACT a ainsi pu conseiller 22 ménages sur les aides financières existantes en faveur de l’amélioration énergétique des logements et leur apporter un conseil adapté à leur propre situation. De son côté, l’ALE a été sollicitée par environ 50 mé- nages pour obtenir des conseils sur les solutions techniques pouvant être mises en œuvre notamment en matière d’isolation de toitures et de menuiseries.

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ar ailleurs, depuis la décision du Conseil d’Administration de l’Anah du 3 juillet 2008, l’obligation d’instaurer des volets « énergie » s’applique à l’ensemble des secteurs programmés. Ainsi, l’Opération Habitat Qualité intègre pleinement la dimension amélioration énergétique des logements, qui se tra- duit par les missions suivantes :

• Evaluation énergétique pour chaque logement faisant l’objet d’une demande de subvention,

• Objectif spécifique de traitement de la précarité énergétique, en lien également avec le nouveau dispositif « habiter mieux » de l’Anah.

• Mise en place d’actions de mobilisation du milieu professionnel.

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ans le même sens, l’étude pré-opérationnelle sur les cinq villes du territoire d’Arc de Seine, intègre l’aspect énergétique à l’appréciation de l’état du bâti (évaluations thermiques sur les immeubles tests), le repérage de situa- tions de précarité énergétique potentielle et le recensement de sources de financement complémentaires.

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OBSERVATOIRE DE L HABITAT 2011 COMMUNAUTE D AGGLOMERATION GRAND PARIS SEINE OUEST