Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier Bilan 2013 et perspectives 2014

(1)

Mardi 4 février 2014

Actualité du droit et de la fiscalité de l’immobilier

Bilan 2013 et perspectives 2014

(2)

Introduction

Marie-Odile Vaissié, MRICS

Avocat associé

Silke Nadolni, MRICS

Avocat associé

(3)

Actualité LPA ^2013-2014

 Renforcement de nos capacités en droit immobilier allemand :

– Ouverture d'un nouveau bureau à Munich

– Arrivée de Dr. Oliver Hübner à Francfort

Dr. Bernd Spieth Dr. Fabian Tross

(4)

Actualité LPA ^2013-2014

 Nomination de 9 nouveaux associés (33 associés au total) :

– Création d’un nouveau département « Environnement industriel &

Développement durable immobilier » avec :

Vincent Sol Frédérique Chaillou

Stéphane Erard

Corporate,

Fusions & Acquisitions

Karine Bézille

Social

(5)

Evelyne Bagdassarian

Fiscalité, Banque Finance

Sandra Fernandes

Fiscalité immobilière

Virginie Louvigné

Fiscalité immobilière

Actualité LPA ^2013-2014

– Renforcement de nos compétences en fiscalité et fiscalité immobilière

(6)

Actualité LPA ^2013-2014

– … et renforcement du département Immobilier avec 3 nouveaux associés

Romain Berthon

Maroc

Sidonie Fraîche-Dupeyrat

Hélène Cloëz, MRICS

(7)

Actualité LPA 2013-2014

Janvier 2014 Juillet 2013

(8)

Sommaire

1. L’actualité des baux

Hanan Chaoui et Sidonie Fraîche-Dupeyrat 2. L’actualité de l’urbanisme

Hélène Cloëz

3. L’actualité de l’environnement Vincent Sol et Frédérique Chaillou 4. L’actualité de la fiscalité

Jacques-Henry de Bourmont et Sandra Fernandes 5. Le point sur la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires

Philippe Pelletier

(9)

L’actualité des baux

Sidonie Fraîche-Dupeyrat

Avocat associé

Hanan Chaoui

Avocat

(10)

Baux commerciaux : le projet de loi

« Pinel »

Avant propos

Les clauses d’indexation comportant un indice de base fixe : arrêts de la Cour de Cassation des 16 octobre 2013 et 11 décembre 2013.

 Dispositions diverses :

– Baux dérogatoires

– Commissions départementales de conciliation des baux commerciaux – Etat des lieux contradictoire : entrée/sortie

– Droit de préemption communal – Droit de préemption du locataire – Les indices : ILC / ILAT

(11)

Baux commerciaux : le projet de loi

« Pinel »

 Le plafonnement du déplafonnement

Ex : loyer plafonné de 50.000 €, valeur locative de 100.000 € Loyer année 1 : 50.000 € + 10% = 55.000 €

Loyer année 2 : 55.000 € + 10% = 60.500 € Loyer année 3 : 60.500 € + 10% = 66.550 €

 L’encadrement des charges et impôts répercutables

– Établissement d’un inventaire précis des charges (nature et ventilation) – Etat récapitulatif annuel des charges

– Un décret précisera les charges et impôts qui en raison de leur nature ne peuvent être imputés au locataire

 Adieu à la durée ferme des baux

 Marche vers le contentieux : clauses réputées non écrites

(12)

Le secteur résidentiel à toute ALUR

 Où en est-on ?

– La seconde lecture au Sénat – Next steps :

 La commission mixte paritaire

 Un recours devant le conseil constitutionnel ?

 Une promulgation annoncée mi-mars

 Où va-t-on ?

– Une volonté politique de :

 Répondre à la pénurie de logements

 Rééquilibrer les rapports contractuels

– En réponse : des baux encadrés, au régime administré

– Une reforme profonde de TOUS les baux du secteur résidentiel

(13)

Le secteur résidentiel à toute ALUR

 Que faut-il retenir ?

1. L’encadrement des loyers

 Un système réinventé et renforcé

 Le recul de la loi du contrat

2. Vente en bloc et vente par lots

 Des modifications substantielles…

 …qui vont faire évoluer les pratiques

3. Les nouvelles formes d’immobilier résidentiel

 Colocations, résidences-services et résidences-universitaires

 Des régimes plus souples : l’eldorado du résidentiel ?

(14)

L’actualité de l’urbanisme

Hélène Cloëz, MRICS

Avocat associé

(15)

Favoriser la construction de logements

 Possibilités de déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme

 Création d’une procédure intégrée pour le logement

 Compétence de premier et dernier ressort des tribunaux administratifs pendant cinq ans, des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements et sur les permis d'aménager des lotissements

(16)

Lutter contre les recours abusifs

 Ordonnance du 18 juillet 2013 :

– Intérêt à agir des requérants plus restrictif

– Pouvoirs du juge étendus : annulation partielle et annulation conditionnelle – Octroi de dommages et intérêts

– Procédure transactionnelle encadrée

 Les premiers retours des juridictions sur l’application de l’ordonnance

(17)

Volet urbanisme de la loi ALUR

 Suppression du COS ?

 Evolutions des PLU et des SCOT

 Simplification des ZAC et du PUP

(18)

L’actualité de l’environnement

Frédérique Chaillou

Avocat associé

Vincent Sol

Avocat associé

(19)

La longue marche vers la modernisation – Simplification du droit de l’environnement

 Des Grenelles à la simplification puis à la modernisation et enfin à … la simplification !

 Un nouveau régime simplifié en développement : l’enregistrement

 Projet d’ordonnance relative à l’expérimentation des autorisations uniques sur 3 ans

 Le futur : rapprochement droit de l’urbanisme / droit de l’environnement ?

(20)

Trois objectifs majeurs :

 Améliorer l’information des populations avec notamment la création de zones de vigilance

 Inciter au redéploiement des sites pollués en autorisant sous certaines conditions le transfert des obligations administratives de réhabilitation

 Sécuriser le cadre juridique en clarifiant la hiérarchie des responsables de la réhabilitation dans laquelle prend place le propriétaire négligent

Sites et sols pollués – Un projet de loi visant à la reconquête des friches

industrielles

(21)

L’actualité de la fiscalité

Jacques-Henry de Bourmont, MRICS

Avocat associé

Sandra Fernandes

Avocat associé

(22)

Le juge constitutionnel au secours des contribuables

 Dispositions de la LF 2014 invalidées par le Conseil constitutionnel

– La nouvelle définition de l’abus de droit

– L’abattement pour le calcul des plus-values sur cession de terrains à bâtir

– Le contrôle des opérations de transfert de risque ou de fonction à une entreprise liée

– L'obligation de déclaration à l'administration des schémas d'optimisation fiscale

(23)

 Financement immobilier

– Réintégration totale des charges financières si le créancier lié n’est pas soumis à une imposition minimale

 Déductibilité subordonnée à une imposition minimale chez le créancier : au moins ¼ de l’impôt sur les bénéfices

 Preuve à apporter sur demande de l’administration

 Champ d’application

 Sociétés IS résidentes de France ou non (Etablissement stable de société étrangère)

 Entreprises liées

 Plus-values immobilières

– Exonération totale d’IR sur les PV de cession au bout de 22 ans – Exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans

– Les terrains à bâtir restent soumis au régime en vigueur avant la loi de finances pour 2014 : exonération totale d’IR et prélèvements sociaux au bout de 30 ans

 Les trusts...

Les casse-têtes chinois de la fiscalité

immobilière

(24)

 Résidents fiscaux suisses cédant un bien immobilier situé en France (CE, 20 nov. 2013, n°361167, 9e et 10e ss-s. réunies)

– Soumission de la PV au taux de 19% (au lieu de 33,1/3%), remboursement du trop- payé

 Non-résidents, hors UE, associés d’une SCI détenant un immeuble en France (CAA Lyon, 29 janvier 2013, n°12LY00100)

– Taux d’imposition de la PV abaissé à 16% (au lieu de 33,1/3%) – Attente de la décision du Conseil d’Etat

 Documentation contemporaine complète en matière de prix de transfert : inclusion des décisions opposables (« rulings ») des administrations fiscales étrangères

Aspects immobiliers internationaux

(25)

Spécificités immobilières

 Actualités TVA

– Effet rétroactif de l’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA au 1^er jour du mois de son exercice

 Droits d’enregistrement sur les cessions d’immeuble

– Faculté offerte aux Conseils Généraux d’augmenter le taux départemental pour les cessions réalisées entre le 1^er mars 2014 et le 29 février 2016

– Le taux actuel de 5,09% peut passer à 5,80% en fonction des départements

(26)

Spécificités immobilières

 Le dernier épisode des SIIC

– Pérennisation de l’exonération de la contribution additionnelle de 3% sur les revenus distribués dans la limite des obligations de distribution

Vs.

– Augmentation des obligations de distribution de 85% à 95% pour les revenus locatifs et de 50% à 60% pour les plus-values

 OPCI et taxe de 3%

(27)

Le point sur la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires

Philippe Pelletier, FRICS

Avocat associé

(28)

Une obligation programmée de rénovation

 Article 3 de la loi du 12 juillet 2010 (Grenelle 2) "Des travaux d’amélioration de la performance énergétique sont réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public dans un délai de 8 ans à compter du 1^er janvier 2012. Un décret en Conseil d'Etat…"

 2010 – 2011 : concertation menée sous l'égide de Maurice Gauchot (CBRE France) pour déterminer les grands équilibres du futur décret. Travaux salués par l'ensemble de la profession

 Eté 2013 : charte pour l'efficacité énergétique des bâtiments tertaires publics et privés

(29)

La charte pour l'efficacité

énergétique des bâtiments tertiaires

 Anticipation volontaire des acteurs pour créer un mouvement coordonné de rénovation du parc

 S'inscrit dans les recommandations du "Rapport Gauchot"

 Préfigure le décret à venir

 Lancement le 31 octobre 2013 avec le soutien des Ministres du Logement et de l'Ecologie : 31 signataires s'engagent

 44 signatures à ce jour : la sphère privée et publique se mobilise

(30)

Et maintenant ? Et après ?

 La charte demeure ouverte : de nouveaux acteurs publics et privés rejoignent la démarche

 Mobilisation des réseaux consulaires pour accompagner les collectivités territoriales et les PME

 Printemps 2014 : publication des plans de progrès et premiers retours d'expérience de la charte volontaire

 Publication du décret d'application organisant l'obligation de travaux annoncée pour fin 2014

(31)

Questions

Retrouvez cette présentation sur notre site internet : www.lpalaw.com, onglet Actualités

(32)

Contacts

Email : snadolni@lpalaw.com Tél. : +33 (0)1 53 93 29 42

Silke Nadolni, MRICS

Responsable du département Immobilier

Lefèvre Pelletier & associés, Avocats

(33)

PARIS, France

136, avenue des Champs Elysées - 75008 Paris – France

Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 - Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 – Email : paris@lpalaw.com

ALGER, Algérie

Lotissement Bensmaia – Villa 16B – Parc Poirson - El Biar – Alger – Algérie Tél. : +213 (0)6 64 06 30 10 – Email : algiers@lpalaw.com

CASABLANCA, Maroc

269 Boulevard Zerktouni - 2e étage, N°3 - 20 050 Casablanca – Maroc

Tél. : +212 (0)522 97 96 60 - Fax : +212 (0)522 94 19 18 – Email : casablanca@lpalaw.com

FRANCFORT, Allemagne

Savignystr. 18, D-60325 Frankfurt am Main Francfort - Allemagne

Tél. : +49 (69) 87 00 00 4 – 40 - Fax : +49 (69) 87 00 00 4 – 89 - Email : frankfurt@lpalaw.com

GUANGZHOU, Chine

Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu 510098 Guangzhou - Chine Tél. : +86 20 2237 8609 - Fax : +86 20 2237 8619 – Email : guangzhou@lpalaw.com

HONG KONG, Chine

44/F, Cosco Tower, Unit 4405 183 Queen's Road Central - Hong Kong Tél. : +852 2907 7882 - Fax : +852 2907 6682 – Email : hongkong@lpalaw.com

MUNICH, Allemagne

Weißenburger Straße 10, D-81667 Munich - Allemagne

Tél. : +49 89 242 072 555 - Fax : +49 89 242 072 556b – Email : muenchen@lpalaw.de

SHANGHAI, Chine

41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102, 300 Middle Huai Hai Road - Lu Wan District Shanghai 200021- Chine Tél. : +86 21 6135 9966 - Fax : +86 21 6135 9955 – Email : shanghai@lpalaw.com