PAGE 1 OIE N° XX PAGE 6
BATIMENTS INDUSTRIELS PAGE 5
ENTREPOTS
Partenaires institutionnels
ADRIAN PARKER Nicolas DAUFRESNE
02 32 74 97 05
ARTHUR LOYD Sylvain MONNIER
02 35 42 32 00
CABINET DELAMARE Didier DELAMARE
02 35 44 53 33
CRIC SA Eric SCHEUBLE
02 35 21 04 04
LABEL ENTREPRISE Christophe PELFRESNE
02 35 22 20 00
ORPI ENTREPRISES Sébastien BLONDEL
02 35 22 26 66 Juliette DUSZYNSKIAURH
Sophie CAPITAINE 02 35 42 17 88 CAUX ESTUAIRE Jannick LEFEVRE 02 35 13 36 90
CENTRE HAVRAIS DE COMMERCE INTERNATIONAL
Mireille CALAIS 02 35 55 27 45 CHAMBRE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DU HAVRE
Dominique CÉSAR 02 35 55 26 05
COMMUNAUTÉ DE L’AGGLO- MÉRATION HAVRAISE
Bruno JACQUIN 02 35 22 25 25 DREAL Haute-Normandie
Jean-Paul RAYMOND 02 35 58 52 86
GRAND PORT MARITIME DU HAVRE Isabelle ROUSSELLE
02 32 74 74 00 LE HAVRE DÉVELOPPEMENT
Alexandre PERDRIEL 02 32 74 00 20
VILLE DU HAVRE Hervé COLLETTE 02 35 19 45 45
VILLE DE MONTIVILLIERS Claude ANNE 02 35 30 28 15
SHEMA Wilfrid GALLAIS
02 35 19 77 00 LE VAISSEAU et DOCKS DOMBASLE(CCIH)
Catherine HOUSSARD-PRESSARD
02 35 24 76 10 Professionnels de l’immobilier : agences immobilières
ADIM Normandie Centre Franck BLEUZEN
02 32 11 46 04
BOUYGUES IMMOBILIER Denis RIOULT 02 32 76 80 80
Bernard MOUREAUCMFI 01 40 88 37 80
ESTATE AMÉNAGEMENT Aldéric LESUEUR
02 32 94 96 00
JL PRONIER PROMOTION Jean-Luc PRONIER
02 33 91 00 20 Professionnels de l’immobilier : promoteurs
C O N T A C T S
Sources : Professionnels de l’immobilier - SITADEL - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
Sources : Professionnels de l’immobilier - SITADEL - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
Le Marché des Bâtiments Industriels
Le Marché des Entrepôts
de l’Immobilier Observatoire
d’Entreprise
Agence d’Urbanisme de la Région du Havre et de l’Estuaire de la Seine
4 quai Guillaume Le Testu 76063 Le Havre cedex Tél. : 02 35 42 17 88 - Fax 02 35 21 51 57
www.aurh.fr - aurh@aurh.fr
N°17
année 2012
Etude AURH : E-1443
Publié par l’AURH en septembre 2013 - Directeur de Publication : Dominique DHERVILLEZ - Rédaction : Juliette DUSZYNSKI / Sophie CAPITAINE Conception : Véronique LEDIER, sur une maquette originale du service communication de la Ville du Havre - Impression : La Petite Presse
Sources : Professionnels de l’Immobilier d’Entreprise, DREAL Haute-Normandie, AURH
Une demande placée record Un marché ambivalent, en progression malgré ses faiblesses
Les transactions : 152 065 m² L’offre : 159 705 m² Les transactions : 62 415 m² L’offre : 41 745 m²
Extension de la zone d’activités du Parc Eco-Normandie à Saint-Romain-de-Colbosc : Premières implantations
0 250 500 m
Closdes Tilleuls
de la FermeClos
Hôtel-pépinière CCI - livraison fin 2013/ début 2014 1
2
3
1
X-TRADE - livraison 2014 2
Estuaire électricité/Pieuvre de l’Estuaire - option 2015 3
existant
Zone d’activités extension
© Caux Estuaire © AURH - 2013
Surface (en m2) Surface (en m2)
ZIP
Ville haute Quartiers Sud 1ère couronne 2ème couronne Entrepôts commercialisés
par secteur de marché en 2012
Entrepôts disponibles
par secteur de marché au 31 décembre 2012
Sources : Professionnels de l'immobilier - Sitadel 2012 / DREAL Haute-Normandie ® AURH - 2013
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000
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Neuf Seconde main
Avec 152 065 m² placés, le marché des entrepôts confirme le rebond de son activité observé depuis 2011. Cette dernière augmentation a été particulière- ment convaincante : 91 210 m² avaient été commercia- lisés en 2011 (+ 66,7% entre 2011 et 2012).
À l’exception du centre-ville qui n’intervient pas ou peu dans le marché des entrepôts, tous les autres secteurs de marché enregistrent une hausse significative des surfaces d’entrepôts commercialisées.
En 2012, dans la ZIP, site privilégié de l’activité logistique et de stockage, 86 275 m² d’entrepôts ont été négociés, soit 56,7% de la demande placée. Les Quartiers Sud arrivent en 2ème position avec 29,8%
(21,9% en 2011) : le volume d’entrepôts commercia- lisés dans ce secteur atteint 45 242 m². Les 13% de transactions restantes sont répartis entre la Ville haute (9 150 m² placés), la 2ème couronne (9 366 m²) et la 1ère couronne (2 030 m² placés).
Les surfaces commercialisées d’entrepôts portent à parts quasi égales sur le neuf (75 710 m²) et la seconde main (76 355 m²) en 2012. Hors comptes propres, les transactions de neuf concernent essentiellement la ZIP (45 400 m² loués) avec pour les plus importantes : 18 000 m² loués Parc du Hode, 11 600 m² loués au Stockespace du PLPN, et en 2ème couronne, 4 800 m² loués au parc AMB d’Etainhus.
Les nouveaux entrepôts, ou constructions en compte propre, représentent une surface 33 310 m² en 2012 (9 420 m² construits en 2011). L’année 2012 est marquée par la construction des 24 000 m² d’entrepôts destinés à Slaur Sardet (fabrication et export de spiri- tueux et alcools).
L’offre d’entrepôts diminue pour la deuxième année consécutive. Le stock d’entrepôts s’élève à 159 705 m² disponibles à la fin 2012. Il était de 201 175 m² à la fin 2011 (soit une baisse de 41 470 m² entre 2011 et 2012). Ce nouvel allègement du stock rend compte de la très bonne année de commercialisation.
Fin 2012, la ZIP concentre 122 350 m² des disponi- bilités d’entrepôts, soit plus des trois quarts du stock.
Avec 20 170 m² disponibles, l’offre d’entrepôts en 2ème couronne dépasse celle enregistrée dans les Quartiers Sud (10 540 m² disponibles). La contribution moindre des Quartiers Sud au disponible concorde avec l’excellente année de transactions connue dans ce secteur (45 242 m² placés en 2012, 19 948 m² en 2011) et de fait, a fortement résorbé le stock d’entre- pôts (- 18 000 m² environ entre 2011 et 2012). Avec 6 645 m² disponibles, la 1ère couronne dispose d’un stock d’entrepôts limité.
Représentant 38 900 m² au total fin 2012, l’offre
d’entrepôts neufs s’allège de 37,5% (62 265 m² dispo- nibles fin 2011). Les transactions importantes d’entre- pôts neufs sur la ZIP (29 300 m² en 2012, 43 800 m² en 2011) ont permis de consommer l’offre d’entrepôts neufs disponibles depuis 2009 dans les parcs dédiés de la ZIP (parc du Hode, PLPN).
Portée par le Port du Havre, opérationnelle en 2014, la plateforme multimodale (fer, fleuve) dont la réalisation est en cours dans la ZIP permettra la massification des flux de marchandises. De part leur proximité avec le terminal multimodal, les parcs dédiés à la logistique de la ZIP devraient voir leur utilité renforcée.
Composé de biens hétérogènes, allant de l’atelier du petit artisan au bâtiment industriel de plus grand groupe, le marché des bâtiments industriels et ateliers voit se confirmer en 2012 la reprise des commercialisa- tions amorcée en 2011. La surface totale de bâtiments commercialisés atteint 62 415 m² en 2012, soit +17,5%
par rapport à 2011 (53 125 m²).
En 2012 tout comme en 2011, la hausse des transac- tions profite principalement aux Quartiers Sud avec 33 895 m² commercialisés en 2012 contre 17 950 m² en 2011. L’attractivité des Quartiers Sud pour ce marché ne cesse de se renforcer depuis trois ans. En 2012, plus de la moitié des transactions, en nombre comme en surface, porte sur des bâtiments situés dans ce secteur. Les localisations préférentielles se portent ensuite sur la ZIP (12 035 m² placés soit 19,3%), la 1ère couronne (8 350 m² placés soit 13,4%) et la Ville haute (4 890 m² placés soit 7,8 %). Demeurant rare en centre-ville (hormis en entrée de ville), la commer- cialisation de bâtiments industriels en 2012 concerne également peu la 2ème couronne, parmi les secteurs les plus dynamiques habituellement.
Représentant 30% des transactions, les ateliers neufs commercialisés en 2012 représentent 21 245 m², soit près du double de 2011. Pour partie relative à la rapide commercialisation de biens neufs entrés en stock l’an
passé, le volume de neuf négocié s’appuie principale- ment sur les opérations réalisées en compte propre, représentant plus des trois quarts du neuf.
Au plus bas en 2010 avec 4 550 m² réalisés, la construction de bâtiments industriels semble reprendre depuis 2 ans pour atteindre 14 225 m² en 2012. Le niveau de construction n’en demeure pas moins infé- rieur à celui de 2009 où l’on comptabilisait 19 550 m² de bâtiments industriels construits.
Cette année encore, les constructions de bâtiments de Total figurent parmi les opérations les plus importantes (6 000 m² construits). L’année 2012 voit également se finaliser l’aménagement du nouvel espace de locaux d’activités et de bureaux, Hangar 78, quai de Gironde, avec 5 840 m² construits.
En baisse de 6% comparé à 2011, l’offre de bâtiments industriels et ateliers s’élève à 41 745 m² fin 2012.
Constituées quasi-exclusivement de seconde main (250 m² de neuf), les surfaces de bâtiments industriels disponibles se situent pour plus des trois quarts dans les Quartiers Sud (15 610 m²) ou dans les zones d’ac- tivités de 1ère couronne (17 120 m²). Dans les autres secteurs de marché, le stock de bâtiments disponibles demeure limité (de 1 400 à 3 400 m²).
Dans un contexte de réduction importante du stock depuis deux ans, dépourvu d’offre en produits neufs,
la réalisation en 2013 de la première tranche de la zone d’activités mixte du Mesnil (maîtrise d’ouvrage CODAH, 66 hectares à terme) et les premiers travaux d’extension du parc Eco-Normandie à Saint-Romain- de-Colbosc devraient participer au renouvellement de l’offre.
La question de l’éventuelle reconversion/réhabilitation de nombreux bâtiments de seconde main, difficilement négociables en l’état, reste par ailleurs d’actualité.
Surface (en m2) Surface (en m2)
Neuf Seconde main
0
4 000
16 00018 00020 00022 00024 00026 000 0
6 000 2 000
8 000 10 00012 00014 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000
Centre-ville ZIP Ville haute
Quartiers Sud 2ème couronne 1ère couronne Bâtiments industriels et ateliers commercialisés
en 2012 par secteur de marché Bâtiments industriels et ateliers disponibles au 31 décembre 2012 par secteur de marché
Évolution 2011/2012 des résultats du marché des entrepôts
Surfaces en m² 2010 2011 2012 Évolution
2011/2012
Transactions 43 665 91 210 152 065 + 66,7%
Stock 290 050 201 175 159 705 - 20,6%
Construction* 2 965 9 420 33 310 + 253,6%
Sources : Professionnels de l’immobilier - SITADEL - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
* Les surfaces construites (SHON locaux commencés) sont incluses dans les chiffres de stock et de transactions.
Des annonces et des perspectives encourageantes pour le territoire havrais
L’année 2012 est une année de transition pour l’immobilier d’entreprise sur la place du Havre. Si la crise appartient au passé, le redémarrage n’est pas encore franc. Cette situation attentiste, liée à des interrogations sur l’évolution de la crise, a de grandes chances de se débloquer dans les années à venir. En effet, deux annonces récentes préfigurent des évolutions positives pour le futur.
La première annonce porte sur la Ligne Nouvelle Paris-Normandie (LNPN), née d’un des projets de la consultation « Le Grand Pari(s) », proposant d’ouvrir notre capitale vers la mer et le grand port de commerce du Havre et de lui joindre une ligne ferroviaire performante. Aujourd’hui, après un projet ferroviaire rondement mené, un débat public dans la foulée et une décision de pour- suivre le projet dès le 5 avril 2012, le gouvernement vient de décider de retenir cette ligne, non pas dans sa totalité d’ici 2025 mais sur deux tronçons primordiaux : la relation entre la gare Saint-Lazare et Mantes-la-Jolie (le Mantois), ainsi que la nouvelle gare de Rouen rive gauche et sa jonction avec la ligne historique au niveau de Yvetot.
Même si une ligne totale pouvait être souhaitée, même si, entre la décision et la réalisation il y a un temps d’études, de procédures et de travaux, cette annonce privilégie la Normandie et Le Havre aux yeux des investisseurs, et c’est donc une bonne nouvelle pour notre avenir proche.
La seconde annonce porte sur l’implantation d’usines de construc- tion d’éoliennes offshore sur la zone portuaire : Areva, qui doit y
construire son usine principale, mais aussi d’autres entreprises retenues dans les premiers appels d’offres lancés par l’État. Ainsi, la confection des fondations et l’embarquement des éoliennes d’une bonne partie des champs littoraux de la Manche se feront très probablement au Havre. Il est d’ores et déjà prévu de réaliser les prototypes grandeur nature sur le port.
En choisissant Le Havre, cette nouvelle industrie se place en opportunité pour réaliser des installations d’éoliennes offshores sur les eaux territoriales anglaises, dont le programme est très ambitieux et difficilement réalisable à partir des ports anglais.
Cette industrie de très haute technologie développe beaucoup de cotraitance industrielle et de sous-traitance. Elle concerne égale- ment nombre de bureaux d’études, de contrôle, agences d’assu- rances, et bien sûr la recherche et le développement, qui devront être accueillis au Havre ou sur sa région.
Des prolongements industriels sont déjà envisagés, tels que le stockage de l’énergie, les filières hydrogène et autres technolo- gies énergétiques innovantes.
Il est prévisible que la crise économique qui nous touche durement aura une fin. Penser dès aujourd’hui à notre avenir, comme nous le faisons sur la place du Havre, est une nécessité. Nos ambitions sont justifiées par les nombreux atouts en notre possession. Les actions déjà initiées ne font qu’encourager l’optimisme avec lequel nous pouvons regarder l’avenir.
Antoine RUFENACHT,
Président de l’Agence d’Urbanisme de la Région du Havre et de l’Estuaire de la Seine
Extension de la zone d’activités du Parc Eco-Normandie à Saint-Romain-de-Colbosc : premières implantations
Marché Immobilier Les chiffres clés 2012
Bureaux Transactions : 31 235 m²
Offre disponible au 31/12/12 : 42 010 m² Entrepôts Transactions : 152 065 m²
Offre disponible au 31/12/12 : 159 705 m² Bâtiments industriels et ateliers Transactions : 62 415 m²
Offre disponible au 31/12/12 : 41 745 m²
Le Stockespace sur le Parc Logistique du Pont de Normandie
© LHD - Vincent Rustuel
Évolution 2011/2012 des résultats du marché des bâtiments industriels et ateliers
Sources : Professionnels de l’immobilier - SITADEL - DREAL Haute- Normandie
© AURH - 2013
* Les surfaces construites (SHON locaux commencés) sont incluses dans les chiffres de stock et de transactions.
Surfaces
(en m²) 2010 2011 2012 Évolution2011/2012 Transactions 37 040 53 125 62 415 + 17,5%
Stock 83 720 44 420 41 745 - 6,0%
Construction* 4 550 8 440 14 225 + 68,5%
Plateforme multimodale en chantier dans le port du Havre
© Le Havre Port
Ligne Nouvelle Paris-Normandie : phasage de réalisation
Sources : EGIS RFF © AURH - 2013
PAGE 4 OFFRES PAGE 3
CARTE DES BUREAUX PAGE 2
TRANSACTIONS
Les transactions : 31 235 m² Le Marché des Bureaux L’offre : 42 010 m²
Plus de 30 000 m² de bureaux négociés
Le marché des bureaux enregistre un bon niveau de transactions en 2012 totalisant 31 235 m² placés. Le volume commer- cialisé demeure donc au-dessus des 30 000 m² placés, bon curseur pour le marché havrais.
En repli de 14,5% par rapport à 2011, le marché de 2012 enregistre toutefois 10 000 m² de transactions de plus qu’en 2010.
Un intérêt croissant pour les Quartiers Sud
Secteurs de prédilection du marché de bureaux, centre-ville et Quartiers Sud enregistrent, à eux deux, 72,6% des surfaces de bureaux commercialisées en 2012.
À hauteur de 37%, la surface de bureaux placée dans les Quartiers Sud dépasse les négociations connues dans le centre- ville. En effet, les Quartiers Sud connaissent en 2012 un intérêt toujours plus fort avec 11 560 m² placés contre 7 720 m² en 2011. En léger recul dans le centre-ville, les commercialisations comptabilisent 10 820 m² placés en 2012 contre 12 705 m² placés en 2011 et constituent 34,6% des surfaces de bureaux commercialisées.
Noté depuis plusieurs années dans la ZIP, le dynamisme du marché de bureaux, en nombre de commercialisations, se poursuit et continue d’accompagner le développement des activités industrielles. Mais il porte sur des opérations de plus petite taille : 3 445 m² de bureaux ont trouvé preneur dans la ZIP en 2012 contre 8 755 m² en 2011. Ainsi, la proportion de transactions dans la ZIP en 2012 se limite à 11%, elle était de 24% en 2011 et de 32,9% en 2010.
Le reste des surfaces de bureaux commercialisées en 2012 se répartit entre la 1ère couronne (2 585 m² placés), la 2ème cou- ronne (1 545 m² placés) et la Ville haute du Havre (1 205 m² placés).
Un marché dominé par la seconde main
En accord avec la qualité de l’offre, les trois quarts des surfaces commercialisées ont porté sur des bureaux de seconde main en 2012, ce qui concerne 112 transactions.
La commercialisation de bureaux neufs continue d’être limitée en 2012. 44 négociations ont porté sur du neuf, soit une surface totale de 7 395 m² (8 465 m² placés en 2011). L’installation de Pôle Emploi dans l’immeuble de bureaux Ferrer III, nouvellement construit dans les Quartiers Sud, figure parmi les transactions neuves les plus remarquables de 2012.
Une préférence pour les bureaux de petite taille
Le marché havrais poursuit sa tendance à la commercialisation de bureaux de petite taille tant dans le neuf que le seconde main : les trois quarts des bureaux négociés mesurent moins de 250 m² et ils sont composés pour près de la moitié (48,7%) de biens de moins de 100 m².
En 2012, la surface moyenne d’un bureau loué ou vendu s’établit à 200 m², elle était de 228 m² en 2011.
Des prix qui stagnent
Le marché des bureaux est avant tout locatif (70,5% de bureaux loués) conformément à l’offre de bureaux qui porte la part des bureaux disponibles uniquement à la location à 75,6% fin 2012.
En ce qui concerne la vente, le bon niveau atteint en 2011 avec 29 bureaux vendus se maintient en 2012, avec 27 ventes.
La surface moyenne des bureaux vendus s’élève à 250 m² et présente donc une taille bien supérieure à celle des locations (200 m² en moyenne).
Les prix du marché de bureaux (calculés sur les transactions effectuées) ont peu évolué depuis 3 ans.
Le prix de loyer moyen d’un bureau de seconde main s’élève à 115 €/m²/an en 2012. Il était de 116 €/m² en 2011 et de 115 € m² en 2010.
Quant au prix de vente d’un bureau de seconde main, il se négocie en moyenne à 1 420 €/m² en 2012, valeur comparable à celle de 2010.
Un stock de bureaux sans renouvellement important cette année
L’offre de bureaux disponibles s’établit à 42 010 m² fin 2012, soit un volume comparable à celui mesuré fin 2011 (41 500 m² disponibles).
Une offre concentrée en centre-ville et dans les Quartiers Sud du Havre Fin 2012, la localisation des bureaux disponibles diffère peu de celle à fin 2011.
La ville du Havre concentre 80% des surfaces de bureaux disponibles, offre principalement répartie entre le centre-ville et les Quartiers Sud (respectivement 43,6% et 31,4% du stock). Les surfaces de bureaux disponibles se situent ensuite à 10,7% dans la ZIP, à 5,2% dans la 2ème couronne et à 3,9% dans la 1ère couronne.
Un allègement du stock de seconde main
Sans renouvellement important du stock, l’offre de seconde main prédomine fin 2012 à 30 745 m² soit 73,2% des surfaces disponibles. Cette offre est quelque peu allégée par rapport à la fin 2011, où l’on enregistrait 33 305 m² disponibles qui représentaient alors 84,7% des surfaces disponibles.
Une légère progression du neuf
À hauteur de 11 265 m², l’offre de bureaux neufs disponibles fin 2012 s’est enrichie de 3 000 m² par rapport à la fin 2011.
Cette hausse traduit la mise sur le marché en 2012 de :
- dans les Quartiers Sud : 1 330 m² de bureaux neufs à pourvoir dans l’opération construite sur le site de l’ancienne Halle Caillard et 1 035 m² construits boulevard de Graville ;
- dans le centre-ville : 1 035 m² de bureaux neufs à pourvoir dans « le Vendôme ».
À eux deux, les secteurs de marché du centre-ville et des Quartiers Sud concentrent ainsi 96% des surfaces de bureaux neufs disponibles sur le marché fin 2012 : 5 810 m² dans le centre-ville et 5 000 m² dans les Quartiers Sud.
Au-delà des nouveaux bureaux de l’ex-Halle Caillard et de l’immeuble du Vendôme, les offres les plus remarquables dans le neuf au 31 décembre 2012 demeurent inchangées par rapport à fin 2011 :
- 2 500 m² disponibles dans l’immeuble Groupama Transport (en stock depuis 2010), - 2 182 m² disponibles dans l’immeuble Normandie Building (en stock depuis 2010), - 1 000 m² disponibles dans l’opération Hoche.
Une activité de la construction limitée
Avec 6 235 m² construits en 2012, la réalisation de nouvelles surfaces de bureaux, quoique restreinte, augmente par rapport à 2011 (4 470 m² construits) et rejoint les valeurs de 2008 et 2010.
Il s’agit, comme en 2011, d’opérations variées de taille réduite, 19 au total dont cinq de plus de 500 m². On observe le plus grand nombre de constructions dans la ZIP et la 1ère couronne (six constructions réalisées dans ces deux secteurs).
Les opérations Ferrer III (Quartiers Sud) et Turgot Magellan (centre-ville, à côté de la gare) vont à court terme rafraîchir le marché de bureaux havrais et continuer de redynamiser le secteur Quartiers Sud et celui des gares, qui polarisent le tertiaire havrais.
Les informations sur le marché immobilier sont recueillies à la fin de chaque année auprès des com- mercialisateurs en immobilier d’en- treprise (voir la liste au dos de ce document).
L’aire d’étude est le Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire qui comprend la Communauté de l’agglomération havraise (CODAH) et Caux Estuaire (ancienne com- munauté de communes de Saint- Romain-de-Colbosc), soit 33 com- munes (environ 270 000 habitants).
Ce territoire correspond également au périmètre du Schéma de cohé- rence territoriale « Le Havre Pointe de Caux Estuaire ».
Les transactions comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par une agence immo- bilière ou en direct par le proprié- taire) à un utilisateur. Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les opéra- tions en compte propre et clé en main sont incluses dans les tran- sactions, le terrain ayant généra- lement fait l’objet d’une transaction au préalable.
L’offre immédiate (neuf et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occupables immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation.
Pour les locaux construits, seules les constructions neuves livrées sont prises en compte dans les statistiques. Celles-ci sont vérifiées à partir des surfaces hors œuvre nettes (SHON locaux commencés) figurant dans les fichiers mensuels de locaux construits fournis par la Direction Régionale de l’Envi- ronnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL) de Haute- Normandie.
Définitions Neuf :
Construction neuve de moins de cinq ans ou immeuble ayant fait l’objet de réhabilitations lourdes avec permis de construire et n’ayant jamais été occupé. Les locaux « clé en main » et pour
« compte propre » sont comptabi- lisés dans les statistiques de com- mercialisation.
Seconde main :
Toute opération immobilière ayant déjà été occupée, quelle que soit la date de libération de l’occu- pant précédent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus) ou opération de plus de cinq ans n’ayant jamais été occupée.
Clé en main :
Opération conçue pour un client bien déterminé, à la location ou à la vente.
Compte propre :
Opération conçue et réalisée direc- tement par ses futurs utilisateurs.
Locaux en blanc :
Locaux destinés à être vendus ou loués sans connaissance de leur utilisateur final lors du démarrage du projet.
Prix des bureaux de seconde main commercialisés en 2012 LOCATION Loyer moyen
2011 Loyer moyen
2012 Mini/Maxi
loyer 2012
Centre-ville 122 121 75 <=> 160
Périphérie 104 108 75 <=> 164
Ensemble 116 115 75 <=> 164
VENTE Prix moyen
2011 Prix moyen
2012 Mini/Maxi
prix 2012 Centre-ville 1 289 1 420 400 <=> 2 021
© AURH - 2013
Les prix de location sont indiqués en euros par m² hors taxes, hors charges et hors frais d’agence.
Les prix de vente sont en euros par m² hors taxes et hors frais de mutation.
La fourchette des prix considère plusieurs biens pour fixer les bornes.
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
* Les surfaces construites (SHON locaux commencés) sont incluses dans les chiffres de stock et de transactions.
Évolution 2011/2012 des résultats du marché des bureaux
Surfaces en m² 2010 2011 2012 Évolution
2011/2012 Transactions 21 970 36 550 31 235 - 14,5%
Stock 51 140 41 500 42 010 + 1,2%
Construction* 7 045 4 470 6 325 + 41,5%
NORD
0 1 2 km
La Manche
Embouchure de la Seine D. 925
A. 131
A. 29
A. 29 D. 940
D. 940
N. 15
Route de l'Estuaire N. 382
Pont de Normandie 1 6492 585
1 618
10 821
11 559
1 206
3 445 18 336
13 205
2 200 2 200
2 113
4 507
Offre et transactions de bureaux en 2012 par secteur de marché
Neuf Seconde main SURFACES DE BUREAUX (en m2)
OffertesCommercialisées
SECTEURS DE MARCHÉ
Ville haute Quartiers Sud Centre-ville
Plaine alluviale
Sainte-Adresse, Montivilliers, Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer et
Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP) Secteur
Le Havre
Communes restantes du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire Deuxième
couronne Première couronne Port et Zone Industrielle et Portuaire
Neuf Seconde main Surface (en m2)
© Professionnels de l'immobilier 2012
® AURH - 2013 2 0000 6 000 10 000 14 000 18 000 22 000 26 000 30 000 34 000
Stock de bureaux au 31 décembre 2012
© Professionnels de l'immobilier 2012
® AURH - 2013 Neuf
Seconde main Surface (en m2)
0 2 000 6 000 10 000 14 000 18 000 22 000 26 000
Ensemble des transactions de bureaux effectuées en 2012
Évolution annuelle de l’offre en bureaux
Sources : Professionnels de l'immobilier - Sitadel / DREAL Haute-Normandie ® AURH - 2013 31/12/199831/12/199931/12/200031/12/200131/12/200231/12/200331/12/200431/12/200531/12/200631/12/200731/12/200831/12/200931/12/201031/12/201
1 31/12/2012 m2
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 55 000
L'évolution annuelle de l'offre en bureaux
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
Évolution annuelle des transactions
Sources : Professionnels de l'immobilier - Sitadel / DREAL Haute-Normandie ® AURH - 2013 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 m2
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 55 000
L'évolution annuelle des transactions de bureaux
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013 Pôle Ingenierie et Logistique (PIL)
© LHD - Vincent Rustuel
Le projet immobilier Turgot Magellan : 8 000 m² de bureaux BBC
© Paumier Architectes Associés Sources :
Professionnels de l’immobilier SITADEL - DREAL de Haute-Normandie
© AURH - 2013 Stock de bureaux au 31 décembre 2012 Ensemble des transactions
de bureaux effectuées en 2012
PAGE 4 OFFRES PAGE 3
CARTE DES BUREAUX PAGE 2
TRANSACTIONS
Les transactions : 31 235 m² Le Marché des Bureaux L’offre : 42 010 m²
Plus de 30 000 m² de bureaux négociés
Le marché des bureaux enregistre un bon niveau de transactions en 2012 totalisant 31 235 m² placés. Le volume commer- cialisé demeure donc au-dessus des 30 000 m² placés, bon curseur pour le marché havrais.
En repli de 14,5% par rapport à 2011, le marché de 2012 enregistre toutefois 10 000 m² de transactions de plus qu’en 2010.
Un intérêt croissant pour les Quartiers Sud
Secteurs de prédilection du marché de bureaux, centre-ville et Quartiers Sud enregistrent, à eux deux, 72,6% des surfaces de bureaux commercialisées en 2012.
À hauteur de 37%, la surface de bureaux placée dans les Quartiers Sud dépasse les négociations connues dans le centre- ville. En effet, les Quartiers Sud connaissent en 2012 un intérêt toujours plus fort avec 11 560 m² placés contre 7 720 m² en 2011. En léger recul dans le centre-ville, les commercialisations comptabilisent 10 820 m² placés en 2012 contre 12 705 m² placés en 2011 et constituent 34,6% des surfaces de bureaux commercialisées.
Noté depuis plusieurs années dans la ZIP, le dynamisme du marché de bureaux, en nombre de commercialisations, se poursuit et continue d’accompagner le développement des activités industrielles. Mais il porte sur des opérations de plus petite taille : 3 445 m² de bureaux ont trouvé preneur dans la ZIP en 2012 contre 8 755 m² en 2011. Ainsi, la proportion de transactions dans la ZIP en 2012 se limite à 11%, elle était de 24% en 2011 et de 32,9% en 2010.
Le reste des surfaces de bureaux commercialisées en 2012 se répartit entre la 1ère couronne (2 585 m² placés), la 2ème cou- ronne (1 545 m² placés) et la Ville haute du Havre (1 205 m² placés).
Un marché dominé par la seconde main
En accord avec la qualité de l’offre, les trois quarts des surfaces commercialisées ont porté sur des bureaux de seconde main en 2012, ce qui concerne 112 transactions.
La commercialisation de bureaux neufs continue d’être limitée en 2012. 44 négociations ont porté sur du neuf, soit une surface totale de 7 395 m² (8 465 m² placés en 2011). L’installation de Pôle Emploi dans l’immeuble de bureaux Ferrer III, nouvellement construit dans les Quartiers Sud, figure parmi les transactions neuves les plus remarquables de 2012.
Une préférence pour les bureaux de petite taille
Le marché havrais poursuit sa tendance à la commercialisation de bureaux de petite taille tant dans le neuf que le seconde main : les trois quarts des bureaux négociés mesurent moins de 250 m² et ils sont composés pour près de la moitié (48,7%) de biens de moins de 100 m².
En 2012, la surface moyenne d’un bureau loué ou vendu s’établit à 200 m², elle était de 228 m² en 2011.
Des prix qui stagnent
Le marché des bureaux est avant tout locatif (70,5% de bureaux loués) conformément à l’offre de bureaux qui porte la part des bureaux disponibles uniquement à la location à 75,6% fin 2012.
En ce qui concerne la vente, le bon niveau atteint en 2011 avec 29 bureaux vendus se maintient en 2012, avec 27 ventes.
La surface moyenne des bureaux vendus s’élève à 250 m² et présente donc une taille bien supérieure à celle des locations (200 m² en moyenne).
Les prix du marché de bureaux (calculés sur les transactions effectuées) ont peu évolué depuis 3 ans.
Le prix de loyer moyen d’un bureau de seconde main s’élève à 115 €/m²/an en 2012. Il était de 116 €/m² en 2011 et de 115 € m² en 2010.
Quant au prix de vente d’un bureau de seconde main, il se négocie en moyenne à 1 420 €/m² en 2012, valeur comparable à celle de 2010.
Un stock de bureaux sans renouvellement important cette année
L’offre de bureaux disponibles s’établit à 42 010 m² fin 2012, soit un volume comparable à celui mesuré fin 2011 (41 500 m² disponibles).
Une offre concentrée en centre-ville et dans les Quartiers Sud du Havre Fin 2012, la localisation des bureaux disponibles diffère peu de celle à fin 2011.
La ville du Havre concentre 80% des surfaces de bureaux disponibles, offre principalement répartie entre le centre-ville et les Quartiers Sud (respectivement 43,6% et 31,4% du stock). Les surfaces de bureaux disponibles se situent ensuite à 10,7% dans la ZIP, à 5,2% dans la 2ème couronne et à 3,9% dans la 1ère couronne.
Un allègement du stock de seconde main
Sans renouvellement important du stock, l’offre de seconde main prédomine fin 2012 à 30 745 m² soit 73,2% des surfaces disponibles. Cette offre est quelque peu allégée par rapport à la fin 2011, où l’on enregistrait 33 305 m² disponibles qui représentaient alors 84,7% des surfaces disponibles.
Une légère progression du neuf
À hauteur de 11 265 m², l’offre de bureaux neufs disponibles fin 2012 s’est enrichie de 3 000 m² par rapport à la fin 2011.
Cette hausse traduit la mise sur le marché en 2012 de :
- dans les Quartiers Sud : 1 330 m² de bureaux neufs à pourvoir dans l’opération construite sur le site de l’ancienne Halle Caillard et 1 035 m² construits boulevard de Graville ;
- dans le centre-ville : 1 035 m² de bureaux neufs à pourvoir dans « le Vendôme ».
À eux deux, les secteurs de marché du centre-ville et des Quartiers Sud concentrent ainsi 96% des surfaces de bureaux neufs disponibles sur le marché fin 2012 : 5 810 m² dans le centre-ville et 5 000 m² dans les Quartiers Sud.
Au-delà des nouveaux bureaux de l’ex-Halle Caillard et de l’immeuble du Vendôme, les offres les plus remarquables dans le neuf au 31 décembre 2012 demeurent inchangées par rapport à fin 2011 :
- 2 500 m² disponibles dans l’immeuble Groupama Transport (en stock depuis 2010), - 2 182 m² disponibles dans l’immeuble Normandie Building (en stock depuis 2010), - 1 000 m² disponibles dans l’opération Hoche.
Une activité de la construction limitée
Avec 6 235 m² construits en 2012, la réalisation de nouvelles surfaces de bureaux, quoique restreinte, augmente par rapport à 2011 (4 470 m² construits) et rejoint les valeurs de 2008 et 2010.
Il s’agit, comme en 2011, d’opérations variées de taille réduite, 19 au total dont cinq de plus de 500 m². On observe le plus grand nombre de constructions dans la ZIP et la 1ère couronne (six constructions réalisées dans ces deux secteurs).
Les opérations Ferrer III (Quartiers Sud) et Turgot Magellan (centre-ville, à côté de la gare) vont à court terme rafraîchir le marché de bureaux havrais et continuer de redynamiser le secteur Quartiers Sud et celui des gares, qui polarisent le tertiaire havrais.
Les informations sur le marché immobilier sont recueillies à la fin de chaque année auprès des com- mercialisateurs en immobilier d’en- treprise (voir la liste au dos de ce document).
L’aire d’étude est le Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire qui comprend la Communauté de l’agglomération havraise (CODAH) et Caux Estuaire (ancienne com- munauté de communes de Saint- Romain-de-Colbosc), soit 33 com- munes (environ 270 000 habitants).
Ce territoire correspond également au périmètre du Schéma de cohé- rence territoriale « Le Havre Pointe de Caux Estuaire ».
Les transactions comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par une agence immo- bilière ou en direct par le proprié- taire) à un utilisateur. Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les opéra- tions en compte propre et clé en main sont incluses dans les tran- sactions, le terrain ayant généra- lement fait l’objet d’une transaction au préalable.
L’offre immédiate (neuf et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occupables immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation.
Pour les locaux construits, seules les constructions neuves livrées sont prises en compte dans les statistiques. Celles-ci sont vérifiées à partir des surfaces hors œuvre nettes (SHON locaux commencés) figurant dans les fichiers mensuels de locaux construits fournis par la Direction Régionale de l’Envi- ronnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL) de Haute- Normandie.
Définitions Neuf :
Construction neuve de moins de cinq ans ou immeuble ayant fait l’objet de réhabilitations lourdes avec permis de construire et n’ayant jamais été occupé. Les locaux « clé en main » et pour
« compte propre » sont comptabi- lisés dans les statistiques de com- mercialisation.
Seconde main :
Toute opération immobilière ayant déjà été occupée, quelle que soit la date de libération de l’occu- pant précédent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus) ou opération de plus de cinq ans n’ayant jamais été occupée.
Clé en main :
Opération conçue pour un client bien déterminé, à la location ou à la vente.
Compte propre :
Opération conçue et réalisée direc- tement par ses futurs utilisateurs.
Locaux en blanc :
Locaux destinés à être vendus ou loués sans connaissance de leur utilisateur final lors du démarrage du projet.
Prix des bureaux de seconde main commercialisés en 2012 LOCATION Loyer moyen
2011 Loyer moyen
2012 Mini/Maxi
loyer 2012
Centre-ville 122 121 75 <=> 160
Périphérie 104 108 75 <=> 164
Ensemble 116 115 75 <=> 164
VENTE Prix moyen
2011 Prix moyen
2012 Mini/Maxi
prix 2012 Centre-ville 1 289 1 420 400 <=> 2 021
© AURH - 2013
Les prix de location sont indiqués en euros par m² hors taxes, hors charges et hors frais d’agence.
Les prix de vente sont en euros par m² hors taxes et hors frais de mutation.
La fourchette des prix considère plusieurs biens pour fixer les bornes.
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
* Les surfaces construites (SHON locaux commencés) sont incluses dans les chiffres de stock et de transactions.
Évolution 2011/2012 des résultats du marché des bureaux
Surfaces en m² 2010 2011 2012 Évolution
2011/2012 Transactions 21 970 36 550 31 235 - 14,5%
Stock 51 140 41 500 42 010 + 1,2%
Construction* 7 045 4 470 6 325 + 41,5%
NORD
0 1 2 km
La Manche
Embouchure de la Seine D. 925
A. 131
A. 29
A. 29 D. 940
D. 940
N. 15
Route de l'Estuaire N. 382
Pont de Normandie 1 6492 585
1 618
10 821
11 559
1 206
3 445 18 336
13 205
2 200 2 200
2 113
4 507
Offre et transactions de bureaux en 2012 par secteur de marché
Neuf Seconde main SURFACES DE BUREAUX (en m2)
OffertesCommercialisées
SECTEURS DE MARCHÉ
Ville haute Quartiers Sud Centre-ville
Plaine alluviale
Sainte-Adresse, Montivilliers, Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer et
Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP) Secteur
Le Havre
Communes restantes du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire Deuxième
couronne Première couronne Port et Zone Industrielle et Portuaire
Neuf Seconde main Surface (en m2)
© Professionnels de l'immobilier 2012
® AURH - 2013 2 0000 6 000 10 000 14 000 18 000 22 000 26 000 30 000 34 000
Stock de bureaux au 31 décembre 2012
© Professionnels de l'immobilier 2012
® AURH - 2013 Neuf
Seconde main Surface (en m2)
0 2 000 6 000 10 000 14 000 18 000 22 000 26 000
Ensemble des transactions de bureaux effectuées en 2012
Évolution annuelle de l’offre en bureaux
Sources : Professionnels de l'immobilier - Sitadel / DREAL Haute-Normandie ® AURH - 2013 31/12/199831/12/199931/12/200031/12/200131/12/200231/12/200331/12/200431/12/200531/12/200631/12/200731/12/200831/12/200931/12/201031/12/201
1 31/12/2012 m2
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 55 000
L'évolution annuelle de l'offre en bureaux
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
Évolution annuelle des transactions
Sources : Professionnels de l'immobilier - Sitadel / DREAL Haute-Normandie ® AURH - 2013 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 m2
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 55 000
L'évolution annuelle des transactions de bureaux
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013 Pôle Ingenierie et Logistique (PIL)
© LHD - Vincent Rustuel
Le projet immobilier Turgot Magellan : 8 000 m² de bureaux BBC
© Paumier Architectes Associés Sources :
Professionnels de l’immobilier SITADEL - DREAL de Haute-Normandie
© AURH - 2013 Stock de bureaux au 31 décembre 2012 Ensemble des transactions
de bureaux effectuées en 2012
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CARTE DES BUREAUX PAGE 2
TRANSACTIONS
Les transactions : 31 235 m² Le Marché des Bureaux L’offre : 42 010 m²
Plus de 30 000 m² de bureaux négociés
Le marché des bureaux enregistre un bon niveau de transactions en 2012 totalisant 31 235 m² placés. Le volume commer- cialisé demeure donc au-dessus des 30 000 m² placés, bon curseur pour le marché havrais.
En repli de 14,5% par rapport à 2011, le marché de 2012 enregistre toutefois 10 000 m² de transactions de plus qu’en 2010.
Un intérêt croissant pour les Quartiers Sud
Secteurs de prédilection du marché de bureaux, centre-ville et Quartiers Sud enregistrent, à eux deux, 72,6% des surfaces de bureaux commercialisées en 2012.
À hauteur de 37%, la surface de bureaux placée dans les Quartiers Sud dépasse les négociations connues dans le centre- ville. En effet, les Quartiers Sud connaissent en 2012 un intérêt toujours plus fort avec 11 560 m² placés contre 7 720 m² en 2011. En léger recul dans le centre-ville, les commercialisations comptabilisent 10 820 m² placés en 2012 contre 12 705 m² placés en 2011 et constituent 34,6% des surfaces de bureaux commercialisées.
Noté depuis plusieurs années dans la ZIP, le dynamisme du marché de bureaux, en nombre de commercialisations, se poursuit et continue d’accompagner le développement des activités industrielles. Mais il porte sur des opérations de plus petite taille : 3 445 m² de bureaux ont trouvé preneur dans la ZIP en 2012 contre 8 755 m² en 2011. Ainsi, la proportion de transactions dans la ZIP en 2012 se limite à 11%, elle était de 24% en 2011 et de 32,9% en 2010.
Le reste des surfaces de bureaux commercialisées en 2012 se répartit entre la 1ère couronne (2 585 m² placés), la 2ème cou- ronne (1 545 m² placés) et la Ville haute du Havre (1 205 m² placés).
Un marché dominé par la seconde main
En accord avec la qualité de l’offre, les trois quarts des surfaces commercialisées ont porté sur des bureaux de seconde main en 2012, ce qui concerne 112 transactions.
La commercialisation de bureaux neufs continue d’être limitée en 2012. 44 négociations ont porté sur du neuf, soit une surface totale de 7 395 m² (8 465 m² placés en 2011). L’installation de Pôle Emploi dans l’immeuble de bureaux Ferrer III, nouvellement construit dans les Quartiers Sud, figure parmi les transactions neuves les plus remarquables de 2012.
Une préférence pour les bureaux de petite taille
Le marché havrais poursuit sa tendance à la commercialisation de bureaux de petite taille tant dans le neuf que le seconde main : les trois quarts des bureaux négociés mesurent moins de 250 m² et ils sont composés pour près de la moitié (48,7%) de biens de moins de 100 m².
En 2012, la surface moyenne d’un bureau loué ou vendu s’établit à 200 m², elle était de 228 m² en 2011.
Des prix qui stagnent
Le marché des bureaux est avant tout locatif (70,5% de bureaux loués) conformément à l’offre de bureaux qui porte la part des bureaux disponibles uniquement à la location à 75,6% fin 2012.
En ce qui concerne la vente, le bon niveau atteint en 2011 avec 29 bureaux vendus se maintient en 2012, avec 27 ventes.
La surface moyenne des bureaux vendus s’élève à 250 m² et présente donc une taille bien supérieure à celle des locations (200 m² en moyenne).
Les prix du marché de bureaux (calculés sur les transactions effectuées) ont peu évolué depuis 3 ans.
Le prix de loyer moyen d’un bureau de seconde main s’élève à 115 €/m²/an en 2012. Il était de 116 €/m² en 2011 et de 115 € m² en 2010.
Quant au prix de vente d’un bureau de seconde main, il se négocie en moyenne à 1 420 €/m² en 2012, valeur comparable à celle de 2010.
Un stock de bureaux sans renouvellement important cette année
L’offre de bureaux disponibles s’établit à 42 010 m² fin 2012, soit un volume comparable à celui mesuré fin 2011 (41 500 m² disponibles).
Une offre concentrée en centre-ville et dans les Quartiers Sud du Havre Fin 2012, la localisation des bureaux disponibles diffère peu de celle à fin 2011.
La ville du Havre concentre 80% des surfaces de bureaux disponibles, offre principalement répartie entre le centre-ville et les Quartiers Sud (respectivement 43,6% et 31,4% du stock). Les surfaces de bureaux disponibles se situent ensuite à 10,7% dans la ZIP, à 5,2% dans la 2ème couronne et à 3,9% dans la 1ère couronne.
Un allègement du stock de seconde main
Sans renouvellement important du stock, l’offre de seconde main prédomine fin 2012 à 30 745 m² soit 73,2% des surfaces disponibles. Cette offre est quelque peu allégée par rapport à la fin 2011, où l’on enregistrait 33 305 m² disponibles qui représentaient alors 84,7% des surfaces disponibles.
Une légère progression du neuf
À hauteur de 11 265 m², l’offre de bureaux neufs disponibles fin 2012 s’est enrichie de 3 000 m² par rapport à la fin 2011.
Cette hausse traduit la mise sur le marché en 2012 de :
- dans les Quartiers Sud : 1 330 m² de bureaux neufs à pourvoir dans l’opération construite sur le site de l’ancienne Halle Caillard et 1 035 m² construits boulevard de Graville ;
- dans le centre-ville : 1 035 m² de bureaux neufs à pourvoir dans « le Vendôme ».
À eux deux, les secteurs de marché du centre-ville et des Quartiers Sud concentrent ainsi 96% des surfaces de bureaux neufs disponibles sur le marché fin 2012 : 5 810 m² dans le centre-ville et 5 000 m² dans les Quartiers Sud.
Au-delà des nouveaux bureaux de l’ex-Halle Caillard et de l’immeuble du Vendôme, les offres les plus remarquables dans le neuf au 31 décembre 2012 demeurent inchangées par rapport à fin 2011 :
- 2 500 m² disponibles dans l’immeuble Groupama Transport (en stock depuis 2010), - 2 182 m² disponibles dans l’immeuble Normandie Building (en stock depuis 2010), - 1 000 m² disponibles dans l’opération Hoche.
Une activité de la construction limitée
Avec 6 235 m² construits en 2012, la réalisation de nouvelles surfaces de bureaux, quoique restreinte, augmente par rapport à 2011 (4 470 m² construits) et rejoint les valeurs de 2008 et 2010.
Il s’agit, comme en 2011, d’opérations variées de taille réduite, 19 au total dont cinq de plus de 500 m². On observe le plus grand nombre de constructions dans la ZIP et la 1ère couronne (six constructions réalisées dans ces deux secteurs).
Les opérations Ferrer III (Quartiers Sud) et Turgot Magellan (centre-ville, à côté de la gare) vont à court terme rafraîchir le marché de bureaux havrais et continuer de redynamiser le secteur Quartiers Sud et celui des gares, qui polarisent le tertiaire havrais.
Les informations sur le marché immobilier sont recueillies à la fin de chaque année auprès des com- mercialisateurs en immobilier d’en- treprise (voir la liste au dos de ce document).
L’aire d’étude est le Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire qui comprend la Communauté de l’agglomération havraise (CODAH) et Caux Estuaire (ancienne com- munauté de communes de Saint- Romain-de-Colbosc), soit 33 com- munes (environ 270 000 habitants).
Ce territoire correspond également au périmètre du Schéma de cohé- rence territoriale « Le Havre Pointe de Caux Estuaire ».
Les transactions comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par une agence immo- bilière ou en direct par le proprié- taire) à un utilisateur. Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les opéra- tions en compte propre et clé en main sont incluses dans les tran- sactions, le terrain ayant généra- lement fait l’objet d’une transaction au préalable.
L’offre immédiate (neuf et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occupables immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation.
Pour les locaux construits, seules les constructions neuves livrées sont prises en compte dans les statistiques. Celles-ci sont vérifiées à partir des surfaces hors œuvre nettes (SHON locaux commencés) figurant dans les fichiers mensuels de locaux construits fournis par la Direction Régionale de l’Envi- ronnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL) de Haute- Normandie.
Définitions Neuf :
Construction neuve de moins de cinq ans ou immeuble ayant fait l’objet de réhabilitations lourdes avec permis de construire et n’ayant jamais été occupé. Les locaux « clé en main » et pour
« compte propre » sont comptabi- lisés dans les statistiques de com- mercialisation.
Seconde main :
Toute opération immobilière ayant déjà été occupée, quelle que soit la date de libération de l’occu- pant précédent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus) ou opération de plus de cinq ans n’ayant jamais été occupée.
Clé en main :
Opération conçue pour un client bien déterminé, à la location ou à la vente.
Compte propre :
Opération conçue et réalisée direc- tement par ses futurs utilisateurs.
Locaux en blanc :
Locaux destinés à être vendus ou loués sans connaissance de leur utilisateur final lors du démarrage du projet.
Prix des bureaux de seconde main commercialisés en 2012 LOCATION Loyer moyen
2011 Loyer moyen
2012 Mini/Maxi
loyer 2012
Centre-ville 122 121 75 <=> 160
Périphérie 104 108 75 <=> 164
Ensemble 116 115 75 <=> 164
VENTE Prix moyen
2011 Prix moyen
2012 Mini/Maxi
prix 2012 Centre-ville 1 289 1 420 400 <=> 2 021
© AURH - 2013
Les prix de location sont indiqués en euros par m² hors taxes, hors charges et hors frais d’agence.
Les prix de vente sont en euros par m² hors taxes et hors frais de mutation.
La fourchette des prix considère plusieurs biens pour fixer les bornes.
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
* Les surfaces construites (SHON locaux commencés) sont incluses dans les chiffres de stock et de transactions.
Évolution 2011/2012 des résultats du marché des bureaux
Surfaces en m² 2010 2011 2012 Évolution
2011/2012 Transactions 21 970 36 550 31 235 - 14,5%
Stock 51 140 41 500 42 010 + 1,2%
Construction* 7 045 4 470 6 325 + 41,5%
NORD
0 1 2 km
La Manche
Embouchure de la Seine D. 925
A. 131
A. 29
A. 29 D. 940
D. 940
N. 15
Route de l'Estuaire N. 382
Pont de Normandie 1 6492 585
1 618
10 821
11 559
1 206
3 445 18 336
13 205
2 200 2 200
2 113
4 507
Offre et transactions de bureaux en 2012 par secteur de marché
Neuf Seconde main SURFACES DE BUREAUX (en m2)
OffertesCommercialisées
SECTEURS DE MARCHÉ
Ville haute Quartiers Sud Centre-ville
Plaine alluviale
Sainte-Adresse, Montivilliers, Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer et
Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP) Secteur
Le Havre
Communes restantes du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire Deuxième
couronne Première couronne Port et Zone Industrielle et Portuaire
Neuf Seconde main Surface (en m2)
© Professionnels de l'immobilier 2012
® AURH - 2013 2 0000 6 000 10 000 14 000 18 000 22 000 26 000 30 000 34 000
Stock de bureaux au 31 décembre 2012
© Professionnels de l'immobilier 2012
® AURH - 2013 Neuf
Seconde main Surface (en m2)
0 2 000 6 000 10 000 14 000 18 000 22 000 26 000
Ensemble des transactions de bureaux effectuées en 2012
Évolution annuelle de l’offre en bureaux
Sources : Professionnels de l'immobilier - Sitadel / DREAL Haute-Normandie ® AURH - 2013 31/12/199831/12/199931/12/200031/12/200131/12/200231/12/200331/12/200431/12/200531/12/200631/12/200731/12/200831/12/200931/12/201031/12/201
1 31/12/2012 m2
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 55 000
L'évolution annuelle de l'offre en bureaux
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013
Évolution annuelle des transactions
Sources : Professionnels de l'immobilier - Sitadel / DREAL Haute-Normandie ® AURH - 2013 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 m2
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 55 000
L'évolution annuelle des transactions de bureaux
Sources : Professionnels de l’immobilier - Sitadel - DREAL Haute-Normandie
© AURH - 2013 Pôle Ingenierie et Logistique (PIL)
© LHD - Vincent Rustuel
Le projet immobilier Turgot Magellan : 8 000 m² de bureaux BBC
© Paumier Architectes Associés Sources :
Professionnels de l’immobilier SITADEL - DREAL de Haute-Normandie
© AURH - 2013 Stock de bureaux au 31 décembre 2012 Ensemble des transactions
de bureaux effectuées en 2012
