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Bilan Marché Immobilier d entreprise.

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Academic year: 2022

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Texte intégral

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Marché Immobilier d’entreprise

Bilan 2012 2012

Crédits photos : Lionel Antoni, Christian Lauté, Gitka Olivier, APCL, GEMOFIS,DR ECE.

Imprimerie : Le réveil de la Marne. Février 2013.

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Les informations analysées concernent les transactions de bureaux, de locaux d’activités et d’entrepôts réalisées en 2012, ainsi que leurs évolutions respectives depuis 2004 sur le territoire de la communauté d’agglomération évry Centre Essonne. Elles portent sur : ala nature des transactions (location, vente),

ale nombre et/ou le volume des surfaces placées par secteur géographique, par taille de biens, en fonction de l’état des biens,

ales valeurs des transactions.

Le marché de l’immobilier d’entreprise en berne pour 2012 Le ralentissement de l’économie mondiale s’est accentué au cours de l’année 2012.

Dans ce contexte difficile, l’activité de l’immobilier d’entre- prise sur les marchés français a reculé, a annoncé Olivier Gérard, président de Cushman et Wakefield France, lors de sa présentation annuelle sur les marchés de l’immobilier d’entreprise en France le 9 janvier 2013.

On enregistre d’une part une baisse générale du nombre de transactions, d’autre part le durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et locataires, ce qui a fortement pesé dans le bilan.

Le territoire de la communauté d’agglomération évry Centre Essonne se caractérise par une offre abondante de locaux d’activités. Par rapport à 2011, l’année 2012 a été marquée par une croissance en volume de 10 % de la demande placée des locaux d’activités alors que le marché du bureau affiche une baisse de la demande placée de 26 %. Au total, 89 transactions ont été réalisées en 2012 sur l’ensemble des segments de marché, contre 81 en 2011, soit une hausse de 8,5 %, mais avec une baisse de 34 % des surfaces placées qui ont représenté 42 026 m² en 2012 contre 63 945 m² en 2011.

L’actualité récente ne laisse pas entrevoir d’amélioration franche de la conjoncture économique internationale, ce qui ne pousse pas à l’optimisme sur le marché de l’immobilier d’entreprise pour l’année 2013.

Définitions et principes

aTransaction : location ou vente à un utilisateur d’un bien immobilier formalisée par la signature d’un bail ou d’un acte de vente.

aLa catégorie « entrepôt » comprend les bâtiments de grande taille avec une faible proportion de bureaux (< 15-20 %), une hauteur sous plafond d’au moins 6 mètres, plusieurs quais de chargement, un accès de plain pied, une charge au sol d’au moins 3t/m² ; ces bâtiments sont destinés principalement à un usage de stockage, de distribution ou

d’expédition de marchandises.

aLa catégorie « bureau » inclut également des biens disposant de surfaces de laboratoire.

aSeules sont analysées ici les transactions utilisateurs.

Introduction

évry Centre Essonne, acteur des salons d’immobilier d’entreprise Dans le contexte économique que nous connaissons, les territoires se mobilisent plus que jamais pour construire la reprise et favoriser les objectifs d’un développement local porteur d’ambition et d’innovation.

Avec le projet d’aménagement du Grand Stade de la Fédération Française de Rugby à Ris-Orangis et Bondoufle, nous faisons dorénavant partie des 14 territoires d’intérêt métropolitain en Île-de-France. Nous venons de lancer une consultation internationale d’urbanistes pour accompagner l’implantation de cet équipement, en dédiant des réserves foncières à un futur pôle de loisirs et à un cluster dédié à l’économie du sport.

Nous renforçons également notre présence aux salons d’immobilier d’entreprise ; après une édition du SIMI dynamique, nous abordons le MIPIM pour prolonger nos échanges avec les développeurs et les aménageurs.

Dans le sillage de l’implantation du stade de rugby, dont nous présentons la maquette au MIPIM 2013, nous valorisons l’accessibilité de notre territoire, facteur clé d’attractivité économique, dont les perspectives de modernisation sont désormais confortées.

Dans l’agglomération, nous continuons d’améliorer les aménagements de nos parcs d’activités : desserte renforcée et accès multi-modaux, gestion des déchets, changement de signalétique.

Et nous nous réjouissons de signaux encourageants : extension du centre commercial de Villabé, implantation d’un centre de relations clients à Lisses, réalisations effectives d’un promoteur à Courcouronnes ou encore poursuite du programme de bureaux Carré Hausmann à évry.

Avec nos partenaires, nous poursuivrons ces efforts afin de contribuer au dynamisme économique du Centre Essonne et, au-delà, contribuer à l’émergence d’un fait métropolitain porteur de croissance pour le développement de nos territoires.

Francis CHOUAT Président de la communauté d’agglomération évry Centre Essonne

2 3

édito

évry Centre Essonne en chiffres a116 400 habitants,

a6 communes (Bondoufle, Courcouronnes, évry, Lisses, Ris-Orangis et Villabé),

a6 600 établissements publics et privés dont 1 500 PME/PMI et des sièges de grands groupes,

a69 000 emplois, a15 000 étudiants,

a3 pôles de compétitivité dont deux mondiaux : Medicen, System@tic Paris Région et Cap Digital, a940 ha de parcs d’activités,

a700 000 m² de bureaux construits, a4 pépinières d’entreprises ou incubateurs.

(3)

En 2012, le nombre de transactions a augmenté de manière significative passant de 37 à 44 (+ 19 %).

Par ailleurs, l’année a également été marquée par une baisse du volume de 26 % des surfaces de bureaux placées par rapport à 2011, avec 7 898 m² vendus ou loués.

Une demande placée dans l’ancien, essentiellement locative et plutôt endogène

Les tendances constatées les années précédentes concernant la location sur le second marché sont encore plus marquées pour 2012.

Du fait de l’absence d’une offre neuve immédiatement disponible, la commercialisation a exclusivement porté sur l’ancien. Le marché des bureaux a été essentiellement locatif (91 % des transactions en 2012 contre 86,5 % en 2011) et 68 % des transactions ont répondu à une demande endogène.

Le nouveau programme CARRé HAUSSMANN, de 10 500 m², en cours de pré-commercialisation à proxi- mité immédiate du centre urbain, devrait permettre un renouvellement qualitatif de l’offre de bureaux tout en répondant au besoin de locaux de petite taille.

En effet, une forte proportion des transactions ont porté sur des petites surfaces : 82 % des transactions de bureaux ont concerné des surfaces inférieures à 300 m², soit une hausse de 9 % par rapport à l’année précédente pour cette catégorie de surfaces. Les m² cumulés pour ce segment de marché ont pesé pour 43,5 % du total (32 % en 2011).

Il est à noter que si la demande est forte pour ce type de produit, l’offre, notamment en centre urbain, était en 2012 trop peu abondante pour la satisfaire.

Des valeurs de transactions à la location en légère baisse sur le second marché

En l’absence de transactions dans le neuf, l’analyse porte exclusi- vement sur l’ancien.

Sur le second marché, le prix moyen du m² à la location s’est élevé à 114 € HT/HC/m²/an (contre 118 € en 2011 et 2010).

Les valeurs locatives ont varié de 100 à 160 € HT/HC/m²/an en centre urbain, et de 90 à 151 € HT/HC/m²/an en périphérie.

Les valeurs annoncées ne tiennent pas compte des négociations éventuelles entre bailleurs et preneurs (franchises de loyers, travaux dans les locaux...).

Le prix moyen à la vente du m² de bureau de seconde main a atteint 1 755 € en 2012 (+ 14,5 % par rapport à 2011). Il s’est situé entre 1 320 et 2 200 € selon l’état du bien et sa localisation.

2 751 37%

1 904 25%

1 750 23%

1 143

15% COURCOURONNES

ÉVRY LISSES RIS-ORANGIS

CENTRE PéRIPHéRIE

Prix location en

€/HT/m²/an Vente en €/m² Prix location en €/

HT/ m² /an Vente en €/m²

2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012

NEUF * * * * * * * *

SECONDE MAIN 110 - 160 100 - 160 1250 - 1750 1320 - 2200 80 - 130 90 - 151 * *

* Peu ou pas de références en 2011 et/ou 2012

Les prix des transactions Répartition des surfaces (m²) par commune

9% 9%

48%

34%

< 100 de 101 à 300 de 300 à 500 de 501 à 1000

Répartition du nombre de transactions en fonction de la taille (m²)

1 516 4 454 3 278 4 158

0 4 271

0 0 0

18 352 10 191 33 443

28 313

12 041 4 627 12 653 10 704 7 898 0

5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Années

nombre de transactions

m² plas

bureaux anciens bureaux neufs nombre de transactions

Nombre et surface de bureaux loués ou acquis ventilés en neuf et seconde main de 2004 à 2012

Bureau

Les principales transactions

LE RéPUBLICAIN : 824 m² (Ris-Orangis) - location MICRO CONTROLE : 824 m² (évry) - location SOUPLETUBE : 686 m² (Courcouronnes) - location ITM LOGISTIQUE : 667 m² (Lisses) – location AGEFOS PME : 398 m² (Lisses) - location

En 2012, le volume de m² de bureaux placés en centre urbain a atteint 1 522 m² (3 685 m ² en 2011), avec 15 transactions, soit une baisse de 6,5 % en nombre et de près de 58,7 % en volume.

Avec une augmentation de 38 % en nombre (29 transactions en 2012) et une baisse en volume de près de 9 %, la périphérie a concentré le volume le plus important de m² de bureaux placés avec un total de 6 376 m² (7 019 m² en 2011).

(4)

Les principales transactions

IMPACT LIVRES : 2 250 m² (Courcouronnes) - location AIR TECHNOLOGY : 2 081 m² (Lisses) - achat ANETT & CIE : 2 000 m² (Courcouronnes) - location EURO ASCENSEURS : 1 834 m² (Lisses) - location NCBI : 1 683 m² (Lisses) - location

Une hausse du prix des transactions

En 2012, les valeurs de transaction à la location étaient comprises entre 52 et 100 € HT/HC/m²/an sur le second marché.

Le prix moyen du m² loué, en hausse, a été de 73 € pour les locaux anciens (+ 9 % par rapport à 2011) et la valeur vénale de 764 €/m² contre 555 €/m² en 2011.

Ces valeurs ne tiennent pas compte des négociations éventuelles entre bailleurs et preneurs (franchises de loyers, travaux dans les locaux...) .

Elles dépendent par ailleurs de l’état du bien, de sa taille (prix plus élevé pour des petites surfaces), de sa localisation et de la répartition interne de ses surfaces.

Pour le neuf, le faible nombre de transactions à la vente (2 cessions) et l’absence de références à la location ne permettent pas de réaliser d’analyse significative.

Activité

La tendance de lente reprise observée sur le marché des locaux d’activités en 2011 semble se confirmer en 2012 sur le territoire de la communauté d’agglomération.

La demande placée sur le marché des locaux d’activités a atteint 25 202 m², soit une hausse de 10 % en volume par rapport à 2012.

Cette progression a permis de dépasser le niveau de 2008 qui s’élevait à 25 016 m².

En 2012, le nombre de transactions s’est élevé à 44 (33 en 2011). Il a évolué à la hausse (+ 33 %) et a concerné 7 ventes (6 601 m²) et 37 locations (18 601 m²).

Prédominance d’un marché locatif majoritairement endogène En nombre de transactions, la part des surfaces locatives placées a augmenté de 42,5 % par rapport à 2011 et celle des ventes a progressé de 19,5 %.

Le nombre de transactions locatives est resté largement majoritaire (84 % contre 79 % en 2011), du fait de la faible quantité de biens disponibles à la vente sur le marché.

Le développement endogène demeure une caractéristique forte du marché. Le nombre de demandes placées issues d’utilisateurs de l’agglomération et de sa proche périphérie a représenté en 2012, 61 % des transactions contre 55 % en 2011 et 63 % en 2010.

Une majorité de transactions de moins de 1 000 m²

Seulement 16 % des transactions ont été réalisées sur des surfaces supérieures à 1 000 m² (24 % en 2011).

Ainsi, la tendance constatée depuis 2004 se confirme en 2012.

En effet, 84 % des transactions ont concerné des surfaces inférieures à 1 000 m², 66 % des surfaces inférieures à 500 m² et 18 % des surfaces situées entre 500 et 1000 m².

* Peu ou pas de références en 2011 et/ou 2012

PARCS D’ACTIvITéS

Prix location en

€/HT/HC/m²/an Vente en €/m²

NEUF * *

SECONDE MAIN 52 - 100 516 - 1071 7183%

11 911 47%

5 767 23%

1 550 6%

COURCOURONNES ÉVRY

LISSES BONDOUFLE

RIS-ORANGIS 5 256

21%

Répartition des surfaces (m²) par commune

Répartition du nombre de transactions en fonction de la taille (m²)

3 321 5 791

13 505 15 928

4 404 9 711

854 1 117 1 199

14 591 29 402

33 045 37 207

20 612 8 983

18 415 21 832 24 003 0

10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0

10 20 30 40 50 60 70

Années

nombre de transactions

m² plas

anciens neufs

nombre de transactions

Nombre et surface des locaux d’activités loués ou acquis ventilés en neuf et seconde main de 2004 à 2012

6 7

Des transactions concentrées sur 2 communes Les communes de Lisses et Bondoufle ont concentré 79,5 % des transactions en nombre. Le volume correspondant a représenté 17 167 m², soit 68 % du volume global des surfaces placées.

En termes de volume, la part des transactions dans le neuf n’a représenté que 5 % du total des m² placés (1 199 m² sur 25 202 m²). Cette tendance reste stable par rapport à 2010 mais bien inférieure aux chiffres enregistrés en 2009, année durant laquelle la part des transactions en neuf représentait plus de 52 % du total des m² placés soit 9 711 m².

11%

5%

66%

18%

< 500 de 501 à 1000 de 1001 à 2000 de 2001 à 6000

Le prix des transactions

(5)

Raison Sociale N° de téléphone Site internet

BNP PARIBAS REAL ESTATE 01 47 59 20 00 www.realestate.bnpparibas.fr

CBRE 01 53 64 00 00 www.cbre.fr

DBX CONSEIL 01 60 78 90 90 www.dbxconseil.fr

DTZ JEAN THOUARD 01 45 21 59 00 www.dtz-immo.fr

EOL 01 41 79 77 77 www.eolreal.com

GEMOFIS 01 64 97 82 82 www.gemofis.com

GSA IMMOBILIER 01 60 77 55 44 www.gsa-immobilier.com JONES LANG LASALLE 01 40 55 15 15 www.joneslanglasalle.fr

KEOPS 01 49 65 10 10 www.colliers-keops.fr

SERGIC 01 60 78 40 00 www.sergic.com

SOCOMIE 01 45 12 50 20 www.socomie.fr

CENTURY 21 01 60 60 21 21 www.century21egerie.com

Un outil au service des entreprises et des professionnels de l’immobilier d’entreprise

Afin de répondre aux demandes d’implantation ou de développement d’entreprises (108 dossiers traités en 2012) la communauté d’agglomération a mis en place depuis 2002 une « Bourse des Locaux » alimentée exclusivement par les offres des commercialisateurs.

La base de données ainsi constituée propose en permanence entre 200 et 300 offres de locaux d’activités, bureaux, entrepôts et terrains sur l’agglomération évry Centre Essonne, à la location et/ou à la vente.

Dans un contexte de non renouvellement de l’offre d’entrepôts et de vieillissement du stock existant, la demande placée a représenté en 2012 un volume de 8 926 m², soit une baisse de près de 70,5 % par rapport à l’exercice précédent. Ce résultat reste cependant à relativiser étant donné qu’une seule transaction a été enregistrée sur ce secteur.

Un marché de seconde main

La faible quantité de transactions réalisées pour cet exercice ne permet pas une analyse détaillée mais quelques données peuvent cependant être mises en exergue.

Les valeurs locatives des entrepôts, sur le marché de l’ancien, sont restées stables par rapport à 2011, et la majorité du stock disponible était proposé entre 40 et 60 € HT/HC/m²/an.

Les commercialisateurs partenaires

Entrepôt La Bourse des Locaux

66 380

26 630 0

19 224

0 0 0 0 0

37 757

45 584 15 341

12 789 5 886 10 584 8 926

47 762

30 292 0

20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0

2 4 6 8 10 12 14 16

Années

nombre de transactions

m² plas

anciens neufs

nombre de transactions

Nombre et surface d’entrepôts loués ou acquis ventilés en neuf et seconde main de 2004 à 2012

8 9

La principale transaction

ARèNES : 8 926 m² (Bondoufle) – location

Pour plus de renseignements, contactez la Mission Entreprises et Territoire au 01 69 91 59 38 ou sur dev-eco@agglo-evry.fr

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32 hectares de foncier disponible se situent sur le parc d’activités « Léonard de Vinci » à Lisses. Ce parc est dédié principalement à l’implantation de laboratoires, de sièges sociaux, de PME innovantes et de centres de formation.

Un caractère paysager unique, une faible densité de construction, une attention soutenue portée aux aspects environnementaux et paysagers des implantations et à la qualité architecturale des bâtiments en font un site dédié à l’accueil de projets qualitatifs. Des entreprises comme SEBIA, FANUC ROBOTICS, SOLUTYS, GUTEMBERG NETWORKS, ORELYA, DAM VOGEL’S ou TRUFFAUT ont déjà choisi cet environnement d’exception pour y ancrer leur développement.

Le lotissement d’activités « Les Petits Bois », destiné à l’accueil d’activités artisanales et de PME/PMI, situé en limite sud du parc d’activités de la Marinière à Bondoufle, d’une surface de 2,9 hectares divisée en 10 lots, est commercialisé par la communauté d’agglomération.

Pour tous renseignements complémentaires :

Mission Entreprises et Territoire – Tél : 01 69 91 59 38 AFTRP évry – Tél : 01 60 87 40 00

Une offre immobilière renouvelée et de qualité

Les investissements réalisés par des acteurs de l’immobilier tels que le Groupe LAZARD, SILIC, GEFEC, GICRAM-GEMFI, ALSEI ou K PROMOTION, au cours des dernières années, confirment l’attractivité d’évry Centre Essonne et confortent sa position de principal carrefour économique du sud francilien.

En 2012, de nouveaux programmes d’immobilier d’entreprises ont vu le jour. Il s’agit, dans un environnement qualitatif, de réalisations significatives et exemplaires répondant à la demande du marché local. Ainsi, GICRAM-GEMFI a livré la deuxième tranche de son programme sur le parc d’activités du Bois Briard à Courcouronnes.

Par ailleurs, l’installation des entreprises DAM VOgEL’S et ORELyA dans le bâtiment réalisé par GEFEC sur le parc d’activités Léonard de Vinci, l’inauguration du centre de relations clients IKEA sur le parc d’activités du Clos aux Pois à Lisses ainsi que le lancement du retail park baptisé SINGULA sur le parc d’activités Derrière la Ferme à Villabé, illustrent le dynamisme du territoire.

De nouvelles opérations de promotion sont à l’étude ou en phase de pré-commercialisation et pourraient voir le jour dans les prochains mois. Leur réalisation permettra de renforcer et de renouveler une offre immobilière et foncière de qualité, tant sur les parcs d’activités qu’en centre urbain.

Diversifiée, cette nouvelle offre immobilière de l’agglomération répond à la demande des entreprises et correspond au tissu économique d’évry Centre Essonne, qui est majoritairement constitué de PME/PMI et d’établissements secondaires de groupes.

10 500 m² de surfaces de bureaux et environ 22 800 m² de locaux d’activités pourraient voir le jour assez rapidement et venir compléter l’offre existante.

Une offre foncière immédiate et diversifiée L’agglomération évry Centre Essonne propose près de 47 hectares de foncier à vocation économique immédiatement disponibles sur ses parcs d’activités et une constructibilité de 11 800 m² de surface de plancher sur le parc d’activités des Aunettes à évry.

A moyen, long terme, plus de 19,5 hectares sont en projet dans les parcs d’activités et 21 400 m² de surface de plancher en centre urbain (ZAC du Centre Urbain et ZAC des Aunettes).

Sur l’agglomération, le foncier est essentiellement commercialisé par l’Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP), le partenaire aménageur de la communauté d’agglomération, en lien étroit avec la direction du développement économique de l’enseignement supérieur et de la recherche de l’agglomération.

Un territoire pour s’implanter et se développer

10 11

Les autres disponibilités foncières immédiates à vocation économique sont concentrées essentiellement dans les parcs d’activités :

a

Parc d’activités du Bois de l’épine à Courcouronnes/

Ris-Orangis (1,7 ha),

a

Parc d’activités des Meulières à Ris-Orangis (4,6 ha),

a

Parc d’activités des Bordes à Bondoufle (0,53 ha).

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