Introduction
Vous venez de commencer la formation IOBSP module de 40 heures Immo.
Cette formation est d’une durée légale de 40 heures. C’est la raison pour laquelle, en plus des manuels, vous disposez de supports sonores, de vidéos, et de quelques QCM pour vous auto-évaluer.
Abordons quelques notions préliminaires.
Qui sommes-nous?
Je dis nous, car je suis également IOBSP, et toujours membre actif du syndicat AFIB – Association Française des Intermédiaires Bancaires.
Nous sommes donc qualifiés par les textes, d’I.O.B.S.P, ou intermédiaires en Opérations de Banque et en services de paiement.
Ce terme, vous allez le voir et l’entendre à maintes reprises dans ces cours. Vous devez donc vous y habituer. Vous êtes un, ou une, I.O.B.S.P.
Il existe d'autres termes génériques comme, par exemple, intermédiaire de crédits, que j’utilise beaucoup, et qui est le terme consacré dans les textes européens.
Qui est notre clientèle ?
Les particuliers. Nous n'envisagerons dans cette formation que les particuliers, car seuls les échanges entre particuliers et un I.O.B.S.P sont réglementés par la Loi.
Les échanges entre un client professionnel et un I.O.B.S.P sont en fait, des échanges entre 2 professionnels et ne sont donc pas réglementés par le code monétaire financier. Le code de commerce s’applique.
Chacun de nous consomme. Donc a besoin de crédits, et veut acheter sa maison.
Nos Produits sont :
Les prêts immobiliers,
Le Rachat de prêt immobilier
Les prêts à la consommation
Le regroupement de crédits, appelé aussi la consolidation de crédits,
Et Les services de paiement.
Notre force :
L’indépendance et le courtage
Une palette de produits larges
Notre professionnalisme.
Nous intervenons sur un marché très porteur, la Consommation et la Pierre.
Qu’est-ce qu’un crédit ?
Au départ, il s’agit d’un besoin. Mais je n’ai pas l’argent pour le financer tout de suite. Donc ? Je vais emprunter de l’argent pour financer mon besoin et rembourser tous les mois jusqu’au remboursement complet.
Je commence par une démonstration tout à fait basique, qui ferait pâlir des experts de la finance, mais afin de comprendre de loin le mécanisme du prêt d'argent, premièrement, je dois chiffrer le montant de mon besoin.
Ensuite, je dois regarder combien je peux payer tous les mois.
Ces deux données me fournissent,
Un montant en argent
Une mensualité, que je ne souhaite pas ou que je ne peux pas dépasser.
Par exemple : je veux acheter une voiture. C’est mon besoin.
De combien ai-je besoin pour financer cet achat ? 30 000 €.
380 €, c’est ce que je peux payer par mois.
De combien de temps ai-je besoin pour rembourser ce prêt ? Me mensualité est de 380 € et que je dois rembourser 30000 €.
Je dois regarder aussi le montant des intérêts. Mais dans mon exemple basique, j'envisage un prêt sans intérêts pour simplifier.
30000 € divisé par 380 €, nous donne 78,94. Si on arrondit à l’entier supérieur, on tombe sur 79 échéances.
Donc il faudra 79 mensualités pour rembourser mon prêt sans intérêts.
Voilà le mécanisme de base d’un crédit. Obtenir une somme que l’on rembourse par échéances, et dans le temps.
Puis que l’on commence à parler d’argent, vous êtes-vous déjà demandé ce qu'est l’Argent?
Eh bien, c’est une chose ! Et une chose, ça peut se vendre et se revendre.
J’achète une chose, 100, et je la revends 150. Je réalise donc un bénéfice de 50.
J'ajoute une autre notion. Un service, est-ce que ça se paye ? Il y a bien des services gratuits, entre amis, en famille...
Mais si c’est un travail, comme un prestataire de service, alors ça devient Payant.
Une Banque, elle fait pareil. Elle achète l’argent à la Banque Centrale, ou sur les marchés financiers. Puis, elle le revend à ses consœurs, ou à ses clients.
Au passage, elle prélève des intérêts, et réalise donc, un bénéfice.
Elle rend un service à ses clients, et se fait rémunérer pour cela.
C’est quoi un taux ?
Un pourcentage, tout simplement ! Ainsi, je peux vous citer :
le Taux d’humidité dans l’air
le Taux de chômage
le Taux de matière grasse dans un fromage
le Taux de sucre dans une boisson
le Taux d’alcool
Comment calcule-t-on, un Taux ? On compare 2 choses dans un système.
En mathématiques, pour comparer on divise, et le système est une base sur 100.
Exemple : dans une salle il y a 200 personnes, dont 30 femmes. Donc il reste 170 hommes.
Quel est le pourcentage de femmes ?
30 divisé par 200, puisque 30 femmes, et 200 personnes en tout.
Cela nous donne 0,15. On multiplie par 100, et cela nous donne 15, pourcent ! Il y a donc 15% de femmes dans la salle.
Pour une mensualité, c’est pareil. Elle contient un pourcentage d'intérêt. Ce pourcentage d'intérêt rémunère le service de la banque. Mais attention, ce pourcentage d’intérêt dans la mensualité, n’est absolument pas, le taux d’intérêt du prêt ! Je vous sensibilise à des éléments de base, et je vous dis que
dans une mensualité, il y a le remboursement du capital, mais étant donné que les prêts ne sont pas sans intérêts, alors il y aussi une partie de cette mensualité qui sert à rémunérer le prêteur.
C’est quoi un taux de crédit?
Un pourcentage, bien entendu. C’est la rémunération de la banque, mais aussi l'assurance du risque, celui qu'un client ne rembourse pas. Dans sa rémunération, la banque prévoit bien entendu ses charges, une marge, et un risque de non remboursement.
Si on parle de risque, il faut donc… des garanties ! Parlons donc des Garanties contre les Risques
Schématiquement, plus le risque est fort, plus le taux est fort.
… et inversement,
Plus la garantie est forte,
Plus le taux est bas.
Des Garanties et des Risques.
Qu'est-ce qui rassure un prêteur ?
Je dirais, dans l’ordre, les critères qui suivent :
un Salaire mensuel
un haut salaire
l’ancienneté professionnelle du client
un client bon payeur
un propriétaire
un ressortissant national
un résident non national
le Taux d’endettement du client.
Qu'est-ce qui rebute une banque ?
Un bas salaire
Le chômage
Un emploi précaire (pas stable)
Des incidents de remboursement
Un locataire
Un client logé chez ses parents
Un client non résident
Je fais un aparté concernant les nationaux et les résidents. Il n’y a pas de discrimination. Vous devez penser comme un prêteur. Un client de nationalité française à des attaches en France, à commencer par son état civil. Un résident non Français présente un risque de fuite à l’étranger plus important en cas de non paiement. Mais il va de soi qu’un prêteur préfèrera un résident non Français qui travaille, plutôt qu’un Français qui ne travaille pas.
A présent, commençons à parler « banque ».
Vous manipulerez tous les jours :
Le ratio d’endettement.
C'est la Somme des crédits et des charges récurrentes, divisée par la somme des revenus stables, multipliée ensuite par 100.
Ce ratio se calcule avant et après financement.
Puis, vous aurez aussi besoin du ratio hypothécaire:
Il s'obtient en divisant le Total financé par la valeur du bien apporté en garantie, multiplié par 100.
Bien entendu, plus ce ratio hypothécaire est petit, plus la banque est sécurisée.
Il ne pourra jamais être supérieur à 100, sinon cela signifierait que l'emprunt est supérieur à la garantie apportée par l'emprunteur.
Autre notion importante.
Le reste à vivre :"le rav".
C'est le total des revenus, moins les charges récurrentes, comme les loyers, pensions, et les crédits.
Le Reste à vivre se calcule avant et après financement.
Autre terme capital. Le T.A.E.G, pour Taux Annuel Effectif Global.
C’est le taux « réel » qui découle de la mensualité proposée dans laquelle sont intégrés les frais liés aux crédits et aux assurances.
Tel que défini par la directive européenne 2014/17/UE, le Taux Annuel Effectif Global s’emploie pour tous les types de crédits.
C’est le vrai taux qui regroupe le taux débiteur, mais aussi tous les frais liés à l’opération de crédit, tels que :
Les frais de dossier
Les frais de courtage
Les primes d’assurance
Chaque frais est inclus sous forme de taux, dans un taux unique.
Il s'agit d'un indicateur normalisé calculé de la même façon, par tous les prêteurs, afin de permettre au consommateur de faire des comparaisons entre les différents établissements de crédit.
C'est un taux actuariel, calculé selon la méthode de l'équivalence.
On notera que le T.E.G a disparu pour les particuliers, et n'était encore utilisé que pour le prêt immobilier.
Le T.A.E.G est devenu une unité de mesure pour le consommateur.
Il permet au consommateur de comparer des offres du marché.
Un consommateur sait, qu’entre un T.A.E.G à 4,95% et un T.A.E.G à 7,68%, le 1er lui coûtera moins cher.
Des erreurs sont très fréquentes dans le calcul du T.A.E.G, et ce n'est vraiment pas simple pour les banques de le calculer.
Le législateur, très protecteur du consommateur, édicte dans le code civil que La tolérance d'erreur dans le calcul du T.A.E.G est de 0,01%.
Autre notion capitale, le taux de l’usure.
Taux légal au-delà duquel nul prêteur ne peut prêter d’argent. Il dépend du type de crédit.
On confronte toujours le T.A.E.G au taux de l'usure.
Enfin, pour vous aider dans ces calculs, a priori, vous utiliserez un calculateur d'échéance, ou progiciel installé dans votre entreprise. Il est impératif de connaître un minimum vos produits bancaires.
Vous entrerez dans le logiciel :
La durée du crédit
Le montant à emprunter
Le taux débiteur
Les salaires
Les charges
Il vous donnera :
La mensualité
Le reste à vivre
Le taux d'endettement
Vous aurez déjà un élément de réponse, a priori, sur la faisabilité financière de la demande de crédit de votre prospect.
Avant de terminer cette introduction, je vous rappelle que les séquences sonores sont très simples d'utilisation. Vous pouvez les écouter depuis votre smartphone, chez vous, ou dans votre voiture.
Ecoutez-les, revenez, ré-écoutez-les, et vous verrez que les notions se gravent petit à petit dans votre esprit.
N'oubliez pas que nos instructeurs sont en ligne pour vous répondre.
Bon courage.
