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Aménagement du site de «la Chartreuse », Liège
Master Complémentaire en Urbanisme et Aménagement du Territoire
Cours de Projet Urbain Année académique 2008/2009
CULOT Jean-Christophe
I Page I 2 TABLE DES MATIERES
ANALYSE DE LA SITUATION EXISTANTE ... 4
1.1. A l’échelle de la ville de Liège ... 4
1.2. A l’échelle du quartier ... 6
1.3. A l’échelle du site... 9
1.4. Le bâti existant ... 14
1.5. Synthèse des forces et faiblesses (Tableau AFOM) ... 16
2. OPTIONS URBANISTIQUES ET SCHEMA D’INTENTION ... 21
2.1. Désenclaver et tisser des liens (liaisons transversales, axiales et internes) ... 21
2.2. Créer une mixité sociale et fonctionnelle ... 23
2.3. Créer de « l’urbanité » : Espaces publics ; Espaces verts ; Maillage écologique et vie sociale ... 25
2.4. Créer un paysage naturel et patrimonial de qualité, insuffler au Lieu un Esprit ... 27
2.5. Développer des constructions contemporaines économisant l’énergie ... 28
2.6. Schéma d’intention ... 29
3. PLAN MASSE ET PROGRAMMATION ... 30
3.1. Plan masse ... 30
3.2. Le programme ... 32
4. MONTAGE JURIDIQUE ... 40
4.1. RUE ... 40
4.2. Réalisation d’un dossier de revitalisation ... 41
4.3. Réalisation d’un dossier SAR ... 43
4.4. Demande de permis d’urbanisme ... 43
5. MONTAGE FINANCIER ... 44
5.1. Processus du développement ... 44
5.2. Bilan Financier investisseur PUBLIC (intercommunale Spi+) ... 45
5.3. Bilan Financier investisseur PRIVE ... 46
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Un R.U.E sur la Chartreuse, l’opportunité d’un projet urbain ?
L’aménagement d’une ZACC dans un territoire urbanisé pose la question de la transformation de ce territoire… Quelle identité pour la ville diffuse ?
La question de la transformation est encore plus signifiante sur le site de la Chartreuse, chargé d’histoire. D’une histoire proche aussi qui, elle, parle d’immobilisme et de « laisser-aller », pourquoi un tel désintérêt de ce site ?, quelle pressions possibles pour les pouvoirs publics ?, Les contraintes sont elles trop fortes pour que personne n’ose s’aventurer dans une opération sur ce site?, Quel est la limite de l’outil RUE et offre-t-il vraiment des instruments opérationnels en terme de
développement de projet ?…
La réflexion menée ici permet d’appréhender le site en termes d’objectifs, de programmation (non formelle) et d’outils juridiques et financiers disponibles actuellement dans notre région afin
d’essayer de proposer une solution singulière, réaliste mais surtout non exclusive…
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ANALYSE DE LA SITUATION EXISTANTE
La situation existante est abordée à différentes échelles : la ville, le quartier, le site et la bâti existant sur le site.
1.1. A l’échelle de la ville de Liège
1.1.1. Mobilité et accessibilité
Le site se trouve à proximité immédiate de la route nationale N3 (rue de Robermont et rue de Herve), axe routier majeur reliant le centre de Liège à Beyne-Heusay, Fléron et Soumagne. Cette nationale connait toutefois un trafic déjà abondant.
Malgré cette proximité à un axe routier structurant, le site est relativement peu accessible car il est situé en retrait de cette nationale, entre deux quartiers résidentiels.
Le site ne possède que trois point d’accès qui sont des rues résidentielles.
Les transports en communs à proximité du site sont : - La ligne 10 sur la Nationale 3
- La ligne 35 rue Fraischamps et l’avenue de Peville
Les accès pédestres au site sont très nombreux depuis le parc des Oblats et le quartier de la Chartreuse mais inexistant depuis le quartier de Péville.
Le site se peut être perçu actuellement comme une « frontière » entre le quartier de Péville au Sud et la quartier de la Chartreuse au Nord.
Fig. 1 : Plan des grands axes situé sur le territoire de la commune Source : Service d l’Urbanisme de la Ville de Liège, 2005
I Page I 5 1.1.2. Espaces verts et paysage
Le Fort de la Chartreuse surplombe la ville historique, au sommet d’un des deux versants définissant la vallée de la Meuse. Le Fort se situe en rive droite de la Meuse et offre ponctuellement des vues vers le centre ville de Liège.
Le site de la Chartreuse contient d’importants espaces boisés, notamment au niveau des anciens bastions et d’une partie des anciens remparts.
Cette trame verte se prolonge à l’ouest par le Parc des Oblats.
A l’inverse, il faut relever que la zone d’espaces verts au plan de secteur située au nord-est du site comprend deux vastes espaces bétonnés jusqu’il y a peu et qui n’ont pas valeur écologique à l’heure actuelle.
(Source : RUE)
Fig. 2 : Carte IGN Source : RUE
Le site de la Chartreuse fait partie d’un ensemble naturel et paysager. Cet ensemble perché sur une colline est l’un de seul espace naturel de la rive droite de la Meuse dans le centre de l’agglomération Liégeoise. A l’échelle du paysage, la chartreuse est en lien visuel et topographique avec le site des coteaux de la Citadelle sur la colline opposée.
Fig. 3 : Le site dans son contexte élargi
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1.2. A l’échelle du quartier
1.2.1. Bref rappel historique
Comme son nom l’indique, le site correspond à un ancien fort dont les premiers développements remontent à 1817. Les Hollandais avaient en effet choisi le site pour y construire une nouvelle fortification bastionnée devant constituer sur la rive droite le pendant de la Citadelle installée sur la rive gauche. Quant au terme « Chartreuse », il évoque la congrégation religieuse autrefois implantée dans le quartier.
1357 : Fondation du couvent des Chartreux et construction de l’Arvô au Thier de la Chartreuse 1492 : Neutralité de la principauté de Liège reconnue par la France et les Pays-Bas
1694 – Période Hollandaise : Construction du fort de la Chartreuse
1823 : Construction d’un autre ensemble fortifié inspiré des travaux défensifs de Vauban. Expropriation du hameau de Péville dont le seul vestige est la maison Lambinon. Déviation de l’ancienne chaussée d’Aix qui traversait le site en son centre
1830 – Indépendance de la Belgique
1891 : Transformation du fort en simple caserne, ajout de deux niveaux sur les bâtiments du fort 1914-18 : Fort transformé en prison par les Allemands
1940-45 : Caserne pour soldats allemands puis hôpital militaire américain 1981 : Abandon du Fort par la Défense Nationale
1989 : Mise en vente du site et des bâtiments
1.2.2. Quartiers alentours Le site du fort de la Chartreuse est situé entre : Au nord :
Le nouveau quartier dit «Chartreuse » développé dans les années 50, à l’emplacement des terrains non aedificandi autour des fortifications. Il est composé de maisons mitoyennes avec jardin de 2 étages en moyenne.
Ce quartier est construit sur une maille orthogonale qui, par ses percées, permet de mettre en relation les deux forts de la ville : la Citadelle et la Chartreuse.
Le site du fort et le parc des Oblats s’affirme franchement et offre au quartier une façade qui mérite d’être retravaillée.
Au nord, nous trouvons également la petite ruelle du Thier de la Chartreuse encaissée entre des murs de soutènement et permettant de redescendre vers la vallée et l’ancien couvent.
Densité : + /- 40 logements / ha.
I Page I 7 À l’est :
L’axe structurant à l’échelle de l’agglomération de la nationale N3, dont
l’urbanisation s’est mise en place fin du 19° siècle (rue de Robermont rue de Herve) et le cimentière le plus vaste de la région : le cimetière de Robermont.
Au sud :
Le quartier de Peville (ou Belleflamme), partie haute de l’ancienne commune de Grivegnée, est un quartier mixte composé de maisons individuelles, maisons mitoyennes, logements sociaux, quelques petits commerces, deux écoles, un équipement sportif, une église,…
Densité : +/- 50 logements / ha.
A l’ouest :
Le parc des Oblats, seul espace vert d’importance en rive droite de la ville, qui descend depuis le site vers le quartier du Longdoz. Le parc est coupé du quartier Le quartier du Longdoz, ancien faubourg, densément peuplé.
Fig. 4 : Morphologie du bâti
Fig. 4 : Morphologie du bâti
I Page I 8 1.2.3. Equipements et services
Le site de la Chartreuse est situé à proximité immédiate du centre ville de Liège. Il est directement connecté au quartier d’Amercoeur par la côte de Robermont et au quartier du Longdoz par le parc des Oblats. Le quartier du Logdoz est accessible en 15 minutes à pied.
Néanmoins, le relief crée une rupture entre le centre urbain et le site.
Il existe quelques commerces de proximité le long de la rue de Robermont et de la rue Fraischamps (Péville).
A proximité, dans le quartier de Péville, sont aussi localisés deux écoles, une église et des terrains de jeux.
Nous pouvons observer sur la Figure 5 extraite du RUE que les commerces de proximité précités desservent assez mal le site et le quartier de la Chartreuse qui ne sont pas compris dans le rayon de 400m de ces noyaux (équivalent à 5 minutes de marche à pied).
Fig 5 :. Equipements et services Source RUE
1. Hôpital gériatrique du Valdor 2. Apparthôtel Sainte-Julienne 3. Commerces rue Cardinal Mercier
4. Hall omnisports Bressoux Ht 5. Eglise de Robermont 6. Ecole de promotion sociale 7. Hall omnisports de Grivegnée 8. Ecole fondamentale Robermont
9. Commerces rue Fraischamps 10.Ecole fondamentale et primaire de Péville
11.Commerces de la rue Bonne Femme
12.Eglise Saint-Lambert des Oblats
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1.3. A l’échelle du site
1.3.1. Physique et surfaceLes parties 1 et 2 du site représentent une superficie de 8,1 ha. Si l’on veut obtenir une densité similaire aux quartiers avoisinants il faut y prévoir environ 405
logements. Cela représente une densité faible.
Le site présente des contraintes physiques importantes, ce qui nous laisse deviner qu’une densité
« théorique » forte sera difficile à atteindre.
Les remparts, les talus, les alignement d’arbres
remarquables et les bâtiments existants sont autant de paramètres à prendre en compte dans l’élaboration d’un projet sur le site de la Chartreuse.
Fig. 6 : Contraintes physiques
Fig. 4 : Morphologie du bâti
I Page I 10 1.3.2. Accessibilité
Selon les cartes d’accessibilité de la CPDT (http://cartocit1.wallonie.be/cpdt/SetLayerInfo.do#), le site présente une accessibilité de 10 à 13,5% au lieu de résidence par les modes lents.
Malgré cette relativement bonne accessibilité, le site est en lui-même particulièrement enclavé et fermé sur lui-même.
En effet, la présence des fortifications, le relief, la configuration du bâti existant limite actuellement l’accès au site à quelques points de passage.
Cela est évidement dû à l’expression de la fonction première du site : celle de forteresse.
En modes doux, l’accès au site est plus aisé depuis le quartier de la Chartreuse sur toute sa longueur tandis que le site est littéralement coupé du quartier de Péville au Sud par un mur d’enceinte, un talus et des constructions privées.
Nous pouvons noter que le site est actuellement bien connecté au parc des Oblats, bien que ce dernier soit plus une forêt à l’état sauvage qu’un parc à proprement parler.
En transport en commun, deux lignes empruntent la route nationale N3 et une ligne passe au sud du site empruntant l’avenue de Péville.
Plusieurs arrêts sont proches du fort de la Chartreuse vers lesquels des liaisons piétonnes pourraient être aménagées. De plus, rappelons que le quartier de Péville comprend un petit noyau commercial de proximité.
1.3.3. Situation existante de droit 1.3.3.1. Le plan de secteur
Au plan de secteur, le site est classé en ZACC. Au nord-ouest et au sud-est, il jouxte des zones d’habitats. Au nord-est et au sud-ouest, il est par contre bordé par des zones d’espaces verts.
La ZACC du Fort de la Chartreuse fait partie des 5 zones qui ont été désignées prioritaires par la ville de Liège afin de répondre au
développement de la commune. En outre ; la ZACC Fort de la Chartreuse occupe une position relativement centrale dans l’agglomération.
En parallèle à la procédure de RUE pour la mise en œuvre de la ZACC, un PCAD est en cours de réalisation afin de modifier le Plan de secteur.
« L’objectif de ce projet de PCAD est de déclasser une portion de zone d’espaces verts existante au plan de secteur au nord-est de la ZACC afin de permettre l’extension de l’habitat le long de la rue des Fusillés, de mettre en valeur les vestiges des fortifications et de redonner une continuité à zone d’espace vert qui est actuellement coupée en deux au plan de secteur. A cet endroit, la limite entre la ZACC et la zone d’espace vert est d’ailleurs complètement artificielle et ne repose sur aucun repère concret lié au paysage, aux vestiges historiques (bastions), aux affectations existantes ou à l’intérêt biologique des espaces. Au contraire, elle passe à travers l’emplacement des anciens hangars qui s’étendaient sur la zone d’espace vert.
I Page I 11 En compensation du déclassement d’une partie de la zone d’espaces verts, plusieurs parties de la zone d’habitat seraient classées en zone d’espaces verts. Il s’agit en particulier de deux ensembles contigus à la zone du parc des Oblats situées à l’arrière des parcelles de bâties de l’avenue de Péville et dont le maintien en zone à bâtir lors de l’élaboration du plan de secteur s’explique probablement plus par des pressions émanant des propriétaires que par une vision cohérente de la gestion du territoire à cet endroit. » (Source : extrait du RUE)
Fig. 7 : Plan de secteur, situation existante et situation visée suite au PCAD Source : RUE
1.3.3.2. Site classé
La partie 1 et 2 du site sont couvertes par le site classé de la Chartreuse (A.M. du 31/10/1999).
Les raisons justifiant ce classement sont : la conservation des remparts et leur ouverture au public, l’intérêt historique du corps de caserne et surtout des deux niveaux Hollandais de 1823, la qualité et la bio-diversité du bois de la Chartreuse.
Dans le cas des sites classés, un certificat de patrimoine n’est pas nécessaire pour la réalisation des travaux.
I Page I 12 1.3.4 Document d’orientation
1.3.4.1. Le plan communal de développement de la nature (PCDN)
Le PCDN ne conteste pas l’état urbanisé du site et souhaite promouvoir un aménagement plus rationnel du parc des Oblats situé entre le site et le quartier du Longdoz. Le PCDN préconise de maintenir au maximum la bio diversité dans ce lieu.
Le maillage vert en continuité avec le parc des Oblats et permettant de tisser des liens avec les quartier avoisinants est un aspect important du bon aménagement du site.
1.3.4.2. Le schéma directeur du site du fort de la Chartreuse
Un projet de schéma directeur d’aménagement du site de la Chartreuse a été réalisé en 1994 et a été approuvé par le Conseil communal en date du 27 juin 1994. De manière consensuelle, ce schéma a définit des grandes lignes d’aménagement qui sont notamment les suivantes :
- maintien de la caserne hollandaise en tant que vestige historique ; - aménagement d’une place publique dans la cour de la caserne ;
- maintien des bastions et des abords des remparts en zone d’espace vert ; - création d’une zone socio-culturelle et touristique dans la partie sud du site ;
- création d’une nouvelle bande d’habitat et de commerce le long de la rue des Fusillés ; - aménagement de liaisons piétonnes dans le site et connectant celui-ci avec l’extérieur
1.3.4.3. Le rapport urbanistique environnemental (RUE)
Un RUE a été établit en 2007 par le bureau Pissart-Ven Der Stricht et approuvé par la ville de Liège, permettant d’aménager la ZACC Les objectifs d’aménagement définis par le RUE sont :
- Sauvegarder le patrimoine historique et le mettre en valeur - Créer de l’habitat
- Créer des espaces verts cohérents et ouverts au public
- Permettre l’implantation de fonctions complémentaires à la fonction d’habitat dans des lieux ciblés - Créer un pôle socio-culturel de quartier dans les anciennes poudrières
- Organiser la circulation interne du site de manière à empêcher le transit routier
- Créer un réseau de voies lentes bien connectées entre elles et avec les promenades existant à l’extérieur du site.
I Page I 13 Le RUE divise le site en 3 parties :
- La partie 1 « Thier de la Chartreuse » :
o Logements unifamiliaux jointifs, semi-jointifs ou isolés (type « urbain jointif » ou
« péri-urbain »
o 60 à 80 logements (densité faible) o Gabarits de R+1 à R+2
- La partie 2 « Ancien fort hollandais »
o Les deux premiers niveaux « hollandais » du fort doivent être impérativement conservé et rénovés
o Le gabarit maximal est de R+4 pour la caserne et R+2 pour les autres bâtiments o Le nombre de logements admis est de 60 à 100, soit 40 à 70 pour l’ancien fort et
20 à 40 pour les autres bâtiments
o IL y aura au maximum 30% des superficies destinées à d’autres fonctions que le logement. L’ancienne poudrière est réservée à un usage socio-culturel pour le quartier
o Il n’y aura pas de modification du relief du sol - La partie 3 « Chartreuse-Village
o Les immeubles peuvent être plus volumineux que dans la partie 1 (maisons d’habitation et immeubles d’appartements pourraient être conservés
o Gabarit maximum de R+2 ou R+2+toit o Destination principale : résidentielle
Le développement serait hiérarchisé par phase (partie 1, partie 2, partie 3) 1.3.5 Propriétés
Une partie du site a été vendu à des investisseurs privés.
- La zone bleue définit un premier propriétaire privée - La zone rouge en définit un second
- Les zones vertes définissent ce qui appartient à la défense nationale - Le solde (blanc) appartient à la ville de Liège
Un troisième propriétaire est présent sur le site (sud-est, bâtiments de 1930) mais celui-ci ne sera pas pris en compte car il est actif dans la partie 3, zone que nous ne développerons pas dans le cadre du travail présenté.
Fig. 9 : Propriétés Fig. 6 : Site, physique et surface
Fig. 4 : Morphologie du bâti Fig. 6 : Site, contraintes physiques
Fig. 4 : Morphologie du bâti
Fig. 8 : Schéma directeur RUE Source : RUE
Fig. 8 : Schéma directeur RUE Source : RUE
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1.4. Le bâti existant
Nous ne nous attarderons ici uniquement sur les bâtiments du fort car ce sont ceux-ci qui font essentiellement l’objet du présent projet.
1.4.1. Morphologie
Le fort est composé de bâtiments construits à différentes époques. Ces parties présentent un intérêt patrimonial plus ou moins grand.
L’aile Est du fort est un R+4 avec une hauteur sou corniche de +/- 15 m tandis que les deux autres ailes sont des R+3 avec une hauteur sous corniche de +/- 11 m
Les deux premiers étages du fort, la caserne du fort hollandais, présente un grand intérêt historique et architectural.
Ces deux premiers niveaux sont construits en briques avec des murs présentant 1 mêtre de large. Les planchers sont des voutes.
Les niveaux supérieurs, ajoutés fin du 19° siècle, ont peu de caractère historique. Leur construction mixte acier/briques/béton ne présente pas un interêt particulier et leur démolition s’avère plus aisée et moins couteuse que les 2 étages inférieurs.
En outre, la masse et la solidité des étages inférieurs permettrait d’étançonner un minimum ceux-ci et de supporter des charges aux étages.
Mis à part la poudrière, les bâtiments existants dans la cour centrale ne présent pas de caractère particulier, il s’agit de petits pavillons en brique et dans un état de dégradation avancée.
1.4.2. Etat du bâti
Les bâtiments sont dans un état de dégradation avancé, les toitures ne sont plus étanches, les évacuations d’eau de pluie ne se font plus et l’humidité fait des ravages. La végétation envahit petit à petit les planchers et les façades.
Il convient donc faire un choix judicieux quand aux partie à conserver.
Il devient aussi très urgent d’agir car toute attente et une dégradation supplémentaire induira un surcoût lors de la réhabilitation.
1.4.1. Possibilités d’exploitation
- Les bâtiments du fort ont une largeur de +/- 24 mètres ce qui rend extrêmement difficile l’apport de lumière naturelle au milieu des planchers - Les murs présentent 1 mètre de large, cela offre certes une bonne inertie thermique mais une mauvaise isolation. De plus cela crée une
distance supplémentaire pour pouvoir capter la lumière naturelle
- Les bâtiments existants sont difficilement aménageables en tant que tel pour répondre aux standards actuels en terme de logements (hauteur sous plafond, éclairage naturel, isolation thermique, confort, distribution)
- Le fort présente un « cachet » historique non négligeable
I Page I 15 Fig. 10 : Vue depuis le 3ème étage vers la vallée
Fig. 11 : Vue depuis l’espace central sur le fort
Fig. 12 : Vue arrière Fig. 13 : Vue sur une articulation
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1.5. Synthèse des forces et faiblesses (Tableau AFOM)
MOBILITE ET ACCESSIBILITE
ATOUTS FAIBLESSES
- Site bien connecté au centre ville par les modes de circulation doux (TEC, piétons)
- Proximité immédiate de la N3, axe routier important - Proximité du centre ville
- Rue desservant le site d’emprise faible et risque de surcharge de
circulation pour les quartiers résidentiels avoisinants
- Peu de points d’entrée du site et accessibilité difficile - Dénivellation importante et
barrière physique constituée par la colline - Seul accès au fort par
l’ancien porche - Développement d’un
« quartier durable » utilisant les modes doux
- Créer de nouveaux points d’accès au site depuis les quartiers périphériques (piéton, vélo, voiture, bus)
- Proximité du quartier avec les quartiers avoisinants
- Sentiers, marche à
développer dans le parc et le bois (continuité de ces promenades)
OPPORTUNITES
- Tisser des liens entre le centre du site (ancien fort) et le reste du site
- « Surcharger » la nationale 3
- Enclavement du site - Rupture avec les quartiers
avoisinants (murs d’enceinte,…)
- Grandes surfaces de parking à créer an fonction du nombre d’habitants et des activités prévues
MENACES
I Page I 17 PATRIMOINE ET BATIMENTS EXISTANTS
ATOUTS FAIBLESSES
- Etages hollandais façade nord (atout historique et urbanistique)
- Valeur patrimoniale
- Etat de dégradation avancé du bâti
- Bâtiment existant du fort peu adapté à la fonction logement (21m de large , murs de 1m de large, cellules de 55m²)
- La vue depuis une partie de la façade arrière de l’ancien fort est cachée par un autre bâtiment - Question de la
nécessité de maintenir le bâti existant
- Attrait touristique
- Logique évolutive de l’histoire du fort (2 premiers étages époque hollandaise, étages supérieurs 1° guerre
mondiale)
OPPORTUNITES
- Intégrer la spécificité de notre époque en
respectant le passé (s’inscrire dans la logique évolutive de l’histoire)
- Intégrer des fonctions compatibles avec la typologie du fort existant
- Surcoût dù à la conservation (restauration) des bâtiments - N’agir que par
« reconstruction à l’identitique »
MENACES
I Page I 18 CARACTERISTIQUES SOCIO ECONOMIQUES
ATOUTS FAIBLESSES
- Un de seul site de cette superficie encore
disponible à Liège
- Quartiers avoisinants bien desservis en équipements (écoles, sport,…)
- Coût moyen des maisons dans le quartier : 1300 à 1500 euro du m²
- Peu de logements de qualité, adaptés aux familles et bénéficiant de jardin privatif à Liège
- Fuite des activités
économiques en périphérie de la ville dans des parcs d’activité.
- Commerces de proximité relativement éloignés - Garantir une mixité
sociale et fonctionnelle
- Amener des logements de qualité en ville
- Logements pour familles + accès jardin
- Attirer des activités économiques peu
consommatrices d’espace - Créer des commerces de
proximité de biens de consommation courante (ayant comme aire de chalandise les quartiers avoisinants)
- Développer des services pour le futur quartier mais aussi les quartiers existants aux alentours
OPPORTUNITES
- Polarité du projet, effet externe et fonctionnalités - Aménager des espaces
publics et susciter l’échange (inter – quartier, générations, utilisateurs, milieux sociaux,…)
- Ghettoïsation (site sécurisé et segmenté)
- Modèle de la 4 façade de périphérie dans un contexte urbain
- Gentrification
MENACES
I Page I 19 MORPHOLOGIE ET PAYSAGE
ATOUTS FAIBLESSES
- Relief
- Intérêt paysager des murs d’enceinte
- Biodiversité - Espaces verts
- Vues externes vers la ville dans la vallée et vues internes vers des éléments paysagers
- Site isolé par sa topographie
- Site découpé en son sein par des barrières
physiques
- Tirer parti du paysage, des vues, de la bio- diversité + valorisation
- Configuration particulière de l’ancien fort (en forme de U) - Donner une nouvelle image
au site
OPPORTUNITES - Créer un aménagement
de qualité avec des identités fortes
- Rupture morphologique due à la spécificité du site(tomber dans le « cliché » historico- culturel)
- Perte de l’identité paysagère du site (grands espaces, grands arbres, vues, plantations,…)
MENACES
I Page I 20 SITUATION DE DROIT ET PROPRIETE DU SOL
ATOUTS FAIBLESSES
- Site en ZACC et présence d’un RUE
- Propriété privée
- Possibilité d’échange (ou PPP) avec des terrains appartenant à la ville en bordure de la ZACC
OPPORTUNITES
- Développer au maximum les PPP afin de
« cadnasser » les initiatives privées qui risquent d’être basées sur la seule logique du profit
- Acquérir la Maîtrise du foncier
- Perte de maîtrise du foncier (donc du projet) par la ville - Caractère contraignant du
RUE
MENACES
I Page I 21
2. OPTIONS URBANISTIQUES ET SCHEMA D’INTENTION
Développer un quartier contemporain, sans oublier les traces du passé, axé sur le développement durable (social, culturel, historique, économique et environnemental)
2.1. Désenclaver et tisser des liens (liaisons transversales, axiales et internes)
2.1.1. Eléments mis en évidence dans le diagnostic aboutissant à l’objectif :
- Créer de nouveaux points d’accès au site depuis les quartiers périphériques (piéton, vélo, voiture, bus) - Tisser des liens entre le centre du site (ancien fort) et le reste du site
- Développement d’un « quartier durable » utilisant les modes doux 2.1.2. Enjeux de l’objectif
- Optimiser les cheminements piétons et cyclistes
Le site est traversé par des sentiers (actuellement certains sont interrompus). Le projet valorisera ces voies réservées aux modes doux et prévoira de nouvelles liaisons permettant un cheminement continu, direct et agréable vers les commerces et équipements crées et ceux du quartier de Péville. Ce réseau « modes doux » bénéficiera tant aux nouveaux habitants qu’aux habitants des quartiers existants, favorisant ainsi l’ouverture du nouveau quartier. Les itinéraires piétons desserviront également de manière directe et confortable les arrêts de bus situés sur les axes entourant le site.
- Créer une hiérarchie des nouvelles voiries
Le site étant enclavé aussi bien envers les quartiers avoisinants que sur lui-même, de nouvelles connections internes et externes seront à créer.
Les voiries d’accès principal au site devront être suffisamment visibles et accessibles en regard des nouvelles fonctions que le projet comprendra. Ces voiries pourraient, en outre, être verdurisées. Il ne faudra pas sous estimer la nécessité de parking pour le site (1,5 emplacement par habitation, commerce, entreprises,…). Dans tous les cas le parking devra être parfaitement intégré au site (planté, semi- enterré,…)
Les voiries de desserte des logements seront aménagées en zone 30 afin de favoriser l’appropriation de l’espace public. Il s’agit d’éviter au maximum la multiplication de dispositifs de ralentissement tels que dos d’âne et de panneaux de signalisation en rendant le statut de la voirie lisible par sa configuration-même : rues étroites et non linéaires, matériaux unique de façade à façade avec filet d’eau central par exemple…
I Page I 22 - Et la question du transit ?
Tout en évitant de créer des voiries en cul-de-sac, souvent peut favorables sur le plan social et paysager, le projet veillera toutefois à ce que les nouvelles voiries ne constituent pas un raccourci pour les voitures. Néanmoins, vu la configuration du site, il serait peut être utile de pouvoir lier le quartier de Péville à celui de la chartreuse par des voiries en veillant à ce qu’elles ne soient utilisée que par les habitants de ces quartier et non par les usagers de la N3. Ceci assurerait une meilleure visibilité au site et permettrait de sécuriser le carrefour en « Y » dangereux d’accès à ces quartiers depuis la N3.
2.1.3. Schéma
I Page I 23
2.2. Créer une mixité sociale et fonctionnelle
2.2.1. Eléments mis en évidence dans le diagnostic aboutissant à l’objectif : - Garantir une mixité sociale et fonctionnelle
- Polarité du projet, effet externe et fonctionnalités
- Intégrer des fonctions compatibles avec la typologie du fort existant 2.2.2. Enjeux de l’objectif :
- Accueillir des types de population diversifiée
Il faut à tous prix éviter la création d’un « ghetto » regroupant des familles d’un même type, appartenant à une même tranche d’âge et à un même milieu social.
Le projet rendra dès lors possible une certaine mixité sociale en proposant des logements de tailles, de formes et donc de prix diversifiés : petits logements pour répondre aux besoins de familles monoparentales ou de jeunes couples, logements de plain pied pour accueillir des personnes âgées associés éventuellement au programme de résidence-services, logements unifamiliaux de qualité afin de lutter contre la « fuite » de l’habitat et de la population vers la périphérie,…
Les espaces communs de la pépinière d’entreprise, de la résidence service, les équipements publics, les commerces et l’Horeca seront conçus de manière à participer au maximum à la vie du lieu et de l’espace public (vue vers les espaces animés) et à favoriser les contacts avec les autres habitants.
La diversité des logements induira aussi une variété qui structurera le bâti. Les bâtiments du fort tenteront de donner une âme au lieu sans pour autant devenir le seul ensemble emblématique de celui-ci.
L’espace public, celui de l’Agora prendra alors ici toute son importance pour permettre au personne des différents âges, nationalité, classe sociale de se rencontrer d’échanger, de (se) découvrir…
- Assurer une polarité du site à l’extérieur de celui-ci
Le projet permettra d’accueillir des fonctions de différent types et donc des usages multiples :
- Pour le projet et les quartiers avoisinants : Développer des services et commerces de proximité (petites surfaces). Nous insisterons sur la fonction commerciale car celle-ci est très peu présente dans les quartiers avoisinants et, dans la logique de quartiers durable, la proximité de commerce de consommation courante nous semble primordiale.
- Pour la ville : Attirer des entreprises, ateliers (architectes, graphistes, TPE, marketing, communication, professions libérales, pépinière d’entreprises,…) partageant des services communs (parking, salles de réunion, ….) et créer un environnement de travail attractif dans un cadre singulier.
- Pour l’agglomération : Un espace culturel reposant sur la mémoire du lieu mais aussi permettant la création contemporaine, un hôtel, une halte touristique pour le visiteur d’un jour, des promenades et espaces verts de qualité, véritable « poumon » paysager dans la ville.
I Page I 24 L’enjeu sera alors de faire vivre le site à toutes heures et de développer la curiosité, l’entraide, l’apprentissage de la culture et du travail. Le site serait ainsi désenclavé et sera en échange perpétuel avec son environnement aussi bien physique que social.
- Intégrer des fonctions compatibles avec la typologie du fort existant :
Etudier les dimensions (largeur, hauteur, travées) afin d’attribuer au mieux chaque spécificité d’espace à chaque fonction.
En outre, les bâtiments reconvertis seront assez modulables que pour pouvoir attirer des fonctions différentes dans le temps (bureau en musée , galerie d’art ou loft ; commerces en restaurant, bureaux ou salle polyvalente,…)
2.2.3. Schéma
I Page I 25
2.3. Créer de « l’urbanité » : Espaces publics ; Espaces verts ; Maillage écologique et vie sociale
2.3.1. Eléments mis en évidence dans le diagnostic aboutissant à l’objectif :
- Aménager des espaces publics et susciter l’échange (inter – quartier, générations, utilisateurs, milieux sociaux,…) - Tirer parti et valoriser le paysage, les vues, la bio-diversité
2.3.2. Enjeux de l’objectif
- Aménager un espace vert public intégrant la cour de l’ancien fort et les anciens murs d’enceinte
Le plan masse prévoira l’aménagement d’espaces verts en relation avec le parc des Oblats, les quartiers avoisinants et la topographie du site.
Ceci permettra de maintenir l’intérêt paysager du site en valorisant la biodiversité, les plantations existantes, en maintenant ce sentiment de
« poumon vert » et de « morceau de paysage naturel » au centre de l’agglomération Liégeoise.
Ce parc sera aménagé comme un espace de vie et de rencontre et devra tisser des liens les fonctions existantes des quartiers et les nouvelles fonctions à intégrer.
L’espace vert public prendra ses racines dans le bois de la Chartreuse pour se transformer en parc urbain, le plus long possible, vers la route Nationale 3. Il structurera véritablement le quartier : des liens physiques et visuels vers celui-ci seront aménagés, des logements l’encadreront afin de l’animer et d’y garantir un certain contrôle social,… Un parc habité pourrait ainsi être créée !
Le maillage vert en continuité avec le parc des Oblats et permettant de tisser des liens avec les quartiers avoisinants mais aussi à l’intérieur du site en lui-même est un aspect important du bon aménagement du site. Une urbanisation peut aller de pair avec une mise en valeur des espaces verts et de leur rôle social pour les quartiers voisins.
La mise en valeur des sites historiques et des espaces verts devrait par ailleurs profiter à la population de l’ensemble de la région De plus, n’oublions pas de mentionner le rôle de ces espaces pour le maintien des espèces rares et le maintien d’un réseau de maillage écologique.
- Aménager un réseau d’espaces publics hiérarchisés, par un axe structurant, suivant les différentes fonctions
La voirie créer permettra de structurer les différents espaces publics. Des places à l’échelle du quartier et en lien direct avec les logements qui les entourent seront aménagées le long de l’axe structurant mais aussi ponctuellement dans les îlots.
De plus grands espaces publics seront aménagés à proximité des fonctions commerciales en intégrant la problématique de l’accessibilité de ces commerces.
- Créer des espaces privatifs et des espaces communs
Chaque logement disposera d’un espace extérieur privatif : jardin, terrasse ou balcon. Toutefois, afin de promouvoir une utilisation parcimonieuse du sol et favoriser l’émergence d’une vie sociale, l’aménagement d’espaces verts communs sera particulièrement soigné et permettra des
utilisations multiples par toutes les tranches d’âges (enfants, adolescents, adultes, personnes âgées,…)
I Page I 26 - Créer un équipement collectif
La taille du site permet d’envisager la création d’un équipement collectif pouvant bénéficier à l’ensemble des habitants du nouveau quartier et des quartiers voisins : maison de quartier, crêche, école de devoir, maison des jeunes, salle de fête,…L’équipement s’inscrira le long de la place centrale afin de renforcer l’animation de celle-ci.
Cet équipement collectif en attirant une population extérieure au nouveau quartier, favorisera aussi son ouverture.
- Attirer des fonctions commerciales, culturelles et tertiaires Voir point 2.2.2 Assurer une polarité du site à l’extérieur de celui-ci
2.3.3. Schéma
I Page I 27
2.4. Créer un paysage naturel et patrimonial de qualité, insuffler au Lieu un Esprit
2.4.1. Eléments mis en évidence dans le diagnostic aboutissant à l’objectif :
- Développer au maximum les PPP afin de « cadnasser » les initiatives privées qui risquent d’être basées sur la seule logique du profit - Créer un aménagement de qualité avec des identités fortes
- Amener des logements de qualité en ville
- Question de la nécessité de maintenir le bâti existant
- Intégrer la spécificité de notre époque en respectant le passé (s’inscrire dans la logique évolutive de l’histoire) 2.4.2. Enjeux de l’objectif
- Créer un aménagement de qualité avec des identités fortes
L’ancien fort présente déjà une identité forte sur le site mais le nouveau quartier ne devra pas se limiter à cette identité. Le quartier devra aussi symboliser une forme de renouveau en intégrant des constructions contemporaines et de haute qualité énergétique. Une hiérarchie sera à établir entre ces différentes identités qui doivent cohabiter tout comme l’homme cohabite avec l’autre (différent, plus jeune, plus âgé, plus riche, plus pauvre, d’autre culture,….).
Nous remarquons d’ailleurs que le lieu a déjà été synonyme de changement à travers les époques (détournement de route, différentes époques de construction du fort,…). Il serait alors intéressant de perpétuer cette logique d’évolution historique.
Cependant la force de l’histoire et du paysage devra constituer l’âme du lieu. Le patrimoine remarquable sera conservé, il sera propice à la découverte, sans trop nous distraire par sa présence.
Concernant la conservation du fort, l’option maintenue sera le maintien sur ses 4 niveaux de l’aile Est, la mieux conservée, afin de maintenir un bâtiment entier tel qu’il existait sur le site.
Pour l’aile Centrale et Ouest, seulement les deux niveaux intermédiaires (ancien fort hollandais) seront conservés. Dans tous les cas, seules les façades seront maintenues et les planchers seront reconstruits sur de nouvelles structures à l’intérieur de l’enveloppe. Ceci dans le but d’offrir des fonctions répondant aux normes actuelles de confort, d’éclairage, de sécurité incendie, d’isolation,….
- Maintenir les arbres existants sur le site
-
Respecter le relief naturel du site dans le dessin des espaces publics et l’implantation des bâtimentsLe respect du relief naturel du sol permettra non seulement de « fondre » le projet dans le site mais aussi de limiter au maximum les déblais et remblais. Les remblais seront, dans la mesure du possible, valorisés sur place afin d’éviter le transport.
Les espaces publics mettront en valeur les bâtiments existants.
I Page I 28
2.5. Développer des constructions contemporaines économisant l’énergie
2.5.1. Eléments mis en évidence dans le diagnostic aboutissant à l’objectif : - Amener des logements de qualité en ville
- Développement d’un « quartier durable » utilisant les modes doux 2.5.2. Enjeux de l’objectif
- Intégrer des techniques d’isolation efficaces dans la réaffectation du fort existant
Le réaménagement des bâtiments du fort devra prendre en considération la contrainte énergétique. Les performances d’isolation du bâtiment existant étant très faible pour accueillir du logement, les parties maintenues devront âtre affectées à d’autres fonctions. L’option prise ici sera, lorsque le bâti est conservé, de ne maintenir que les façades et de démolir tous les planchers intérieurs afin de créer une « double peau » isolante intérieure. En outre, dans l’aile Est, cet interstice permettra la distribution verticale et horizontale des différentes fonctions.
- Privilégier des constructions compactes avec une densité élevée
Le projet privilégiera des volumes simples et compacts afin de limiter les déperditions thermiques mais aussi de réduire les coûts de. La construction d’ensemble de logements limite fortement les déperditions thermiques mais garantit aussi une utilisation parcimonieuse du sol. Le regroupement des constructions permettra de libérer de l’espace ouvert. La densité de logements sur le site sera supérieure à celle des quartiers avoisinants. (plus de 50 logements / ha.)
- Implanter les bâtiments et les espaces publics de manière à maximiser l’apport solaires passif - Prévoir un niveau d’isolation permettant d’atteindre au minimum les standards basse énergie - Sélectionner des matériaux dont l’énergie grise est faible
- Valoriser une gestion écologique de l’eau en minimisant les surfaces imperméabilisées (moins de 40%) et en aménageant un bassin d’orage paysager
I Page I 29
2.6. Schéma d’intention
I Page I 30
3. PLAN MASSE ET PROGRAMMATION
3.1. Plan masse
La plan masse, établit selon les objectifs, est illustré à la page suivante.
I Page I 31
I Page I 32
3.2. Le programme
Comme nous l’avons exprimé dans les objectifs poursuivis, l’enjeu de la programmation est de garantir une mixité fonctionnelle et sociale, une densité et une compacité importante, cela tout en rendant le projet réaliste et économiquement viable.
Le programme proposé présente 4 grands types de fonctions :
- La fonction dit d’habitat répartie en 105 logements (appartements, duplex, studios, lofts), une résidence service de 24 chambres avec des équipements collectifs (restaurants, séjours, accueil) et un hôtel de 90 à 100 chambres. Il est important de souligner que la
disposition des logements a été étudiée pour pouvoir permuter éventuellement de types de Logement. Le schéma présente une certaine souplesse qui permet d’adapter l’offre à la demande.
- Si nous prenons en compte l’offre de 105 logements + 24
appartements en résidence services, nous obtenons une densité de 65 logements / ha, cela sans compter les autres fonctions.
- La fonction bureaux comporte 3778m² modulables ce qui
représente environ 30 espaces de bureau de +/- 125m² réservés aux TPE, professions libérales, strat-up,…. Ces bureaux
bénéficieraient de locaux communs comme des salles de réunion , accueil, photocopieuses,… L’investisseur pour les bureaux serait l’intercommunale en charge du développement économique, la SPI+, elle deviendrait donc propriétaire des bureaux au terme de l’opération et pourait tirer parti des plus values financières.
- La fonction commerces comprend 2118m², cela correspond à une moyenne surface de 500m², des commerces de proximité et des commerces spécialisés d’une moyenne de 150m². Cette fonction sera modulable et pourrait aussi accueillir des établissements horeca. 536m² sont déjà dévolus entièrement) cette fonction de restauration au rez de chaussée de l’hôtel
- La fonction équipements communautaires qui comporte une crèche et une salle polyvalente de quartier.
Le programme est détaillé par partie comme suit :
I Page I 33 FORT AILE CENTRALE
FORT AILE EST FORT AILE OUEST
NOUVEAU BATIMENT 1 NOUVEAU BATIMENT 2
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I Page I 38
I Page I 39 3.2.1. Les parkings
Pour des raisons de surcout, d’imperméabilisation des sols et de maitien du relief naturel, il a été décidé de ne pas réaliser de parking en sous œuvre.
Le nombre de places de parking sur le site a été calculé comme suit :
LOGEMENTS (1 pl./log.)
ACT. ECONOMIQUES (3 pl. / 100m2)
COMMERCES (5 pl. / 100m2)
HORECA (6 pl. / 100 m2)
RESIDENCE
SERVICES (1pl. / par ch)
HOTEL (0,7pl./
ch) TOTAL
Fort aile Ouest 24 1920
Places Fort O 24 57 93
Fort aile Centrale 30 3700
Places Fort C 30 185 193
Fort aile Sud 20 352 24
Places Fort S 20 35 24 68
Nouv. Bâtiment 1 1050 90
Places NB1 63 63 135
Nouv. Bâtiment 2 9 535
Places NB2 9 30 43
Demande
totale Coéf. Occupation diurne
Récupération diurne
Coéf. Occupation
nocturne. Récupération nocturne
LOGEMENTS 83 0.7 37 0 0
ACT ECO. 57 1 0 1 57
COMMERCES 220 1 0 1 220
HORECA 93 0.8 74.4 0 0
RESIDENCE SERVICE 24 1 0 0 0
HOTEL 63 1 0 0 0
Demande théorique 540
Récupération 111.4 277
Coefficient
d'accessibilité 0.8
Demande effective 342.88
I Page I 40
4. MONTAGE JURIDIQUE
4.1. RUE
L’aménagement de la ZACC est prédéfini par un RUE adopté par la Région Wallonne et la ville de Liége.
Le RUE est divisé en 3 zones, la zone sur laquelle le projet porte est la partie 2 « Ancien fort Hollandais ». Les recommandations du RUE pour cette partie sont :
o Les deux premiers niveaux « hollandais » du fort doivent être impérativement conservé et rénovés
o Le gabarit maximal est de R+4 pour la caserne et R+2 pour les autres bâtiments
o Le nombre de logements admis est de 60 à 100, soit 40 à 70 pour l’ancien fort et 20 à 40 pour les autres bâtiments
o IL y aura au maximum 30% des superficies destinées à d’autres fonctions que le logement. L’ancienne poudrière est réservée à un usage socio-culturel pour le quartier
o Il n’y aura pas de modification du relief du sol
Sur le schéma « situation projetée : schéma d’aménagement » la zone violet correspond à une zone mixte d’habitat et activités, dévolue à l’habitat mais pouvant admettre d’autres fonctions compatibles avec l’affectation résidentielle : équipements collectifs ou culturels, petits commerces, professions libérales, bureaux …
La zone rose correspond aux espaces non bâtis destinées à créer des dégagements pour mettre en valeur des bâtiments et/ou créer des emplacements de parking intégrés. De manière ponctuelle, des arbres peuvent y être admis.
Le projet proposé ici dans le cadre de l’aménagement de la partie 3 s’écarte du RUE sur les points suivants :
- Le gabarit sera de R+5 maximum, afin d’obtenir une densité supérieure à celle du RUE qui propose une densité proche de la typologie d’habitat pavillonnaire.
- Le nombre de logements est de 105 + 24 appartements pour la résidence service. Soit 66 (+ 24 résidences services) dans le fort et 39 pour les autres bâtiments, sans compter l’hôtel (qui pourrait accueillir de 90 à 100 chambres). Cela se justifie dans le but d’amener sur le
I Page I 41 site une densité d’habitat et d’activité permettant de renforcer sa polarité. En outre la fonction d’hôtel nous semble tout à fait compatible avec la fonction habitat.
- En comptabilisant les fonctions de Logements individuel, de résidence-services et d’hôtel comme des fonctions dites d’habitat, le maximum de 30% pour les autres activités est atteint.
- L’esplanade centrale est conservée vide de construction mais celle-ci sera traversée par une voirie, dans l’objectif de désenclaver le site et de ne pas créer un « quartier ghetto », risque encouru, selon nous, par la proposition du RUE.
Le caractère de la valeur contraignante de l’esquisse d’aménagement faisant partie d’un RUE , n’est pas très claire. Afin de fixer cette esquisse, elle devrait être formalisée dans des plans opposables (lotissement, PCA) pour mettre en œuvre la zone.
Nous pensons que le projet proposé respecte l’économie générale du RUE. C’est pourquoi nous ne prendrons pas l’option d’établir ce type documents (voir aussi 4.4. permis d’urbanisme).
Toutefois, la délivrance du permis sera fonction de la valeur d’appréciation de l’autorité compétente.
4.2. Réalisation d’un dossier de revitalisation
Selon l’article 172 du CWATUP, « l’opération de revitalisation urbaine est une action visant à l’intérieur d’un périmètre défini, l’amélioration et le développement intégré de l’habitat, en ce compris les fonctions de commerce et de service, par la mise en œuvre d’une convention associant la commune et le secteur privé.
Dans le cas du projet proposé, la ville de Liège pourrait bénéficier de ces subsides, la commune doit alors réaliser une convention avec une personne de droit privé qui doit être approuvée par la Région Wallonne.
Cela permettrait à la Ville de Liège de recevoir des subsides pour la réalisation des espaces publics, suivant la clé suivante :
Pour un minimum de 2 € investi par un privé, dont 1 € dans le logement, la commune peut recevoir 1 € pour la réalisation d’espaces publics dans un périmètre approuvé par la Région wallonne, ceci avec un montant total par périmètre plafonné à 1.250.00 €
La ville n’étant pas propriétaire des terrains, ceux-ci lui seraient cédés par le propriétaire.
La convention pourrait être assortie d’une condition suspensive de la reconnaissance de l’opération dans un programme de revitalisation urbaine de manière à ce que ce soit la Région Wallonne qui finance 1.250.000 euros des espaces publics qui reviendront à la Ville. Le solde de
l’aménagement de l’espace public sera financé par le promoteur et par la société publique d’investissement (SPI+) grâce aux plus values générées par le projet.
Dans le cas qui nous occupe, l’intégralité des terrains seraient achetés par la SPI puis cédés à la ville de Liège.
Un dossier de revitalisation peut tout à fait succéder à un dossier de SAR.
I Page I 42
Fonctions Surfaces PU Cout total Prise en charge
Abords
Voiries 2 200.00 150.00 330 000.00 Promotteur
Parking en surface 6 060.00 125.00 757 500.00 SPI
Revêtement en pierre 3 000.00 250.00 750 000.00 Revit.1
Revêtement en pavés de beton 6 000.00 150.00 900 000.00 Revit.1 + SPI
Revêtement en dolomie 7 520.00 80.00 601 600.00 SPI
Espaces vert 6 640.00 50.00 332 000.00 SPI
Bassin d'orage 1 320.00 350.00 462 000.00 SPI
Arbres 140 pce 300.00 42 000.00 SPI
Ouvrages d'art, mobilier, eclairage 300 000.00 SPI
TOTAL 2 200.00 4 475 100.00
I Page I 43
4.3. Réalisation d’un dossier SAR
La notion du site à réaménager porte sur tout site qui s’entend comme étant un bien immobilier ou un ensemble de biens immobiliers qui a été ou qui est destiné à accueillir une activité, à l’exclusion du logement et dont le maintien dans son état actuel est contraire au bon aménagement des lieux ou constitue une déstructuration du tissu urbanisé.
La procédure de détermination du périmètre d’un site à réaménager s’articule selon les phases principales suivantes :
- la décision du Gouvernement déterminant qu’un site, dont il fixe le périmètre, doit être réaménagé. Le Gouvernement arrête qu’un site doit être réaménagé soit d’initiative, soit sur la proposition d’une commune ou autre personne de droit public (une intercommunale par
exemple) ;
- la demande d’avis adressée à divers destinataires, la réalisation par le collège des bourgmestres et échevins d’une enquête publique.
- Le périmètre de Site à Réaménager doit être accompagné d’un Rapport sur les Incidences Environnementales.
La reconnaissance définitive d’un site en qualité de SAR ouvre la faculté de solliciter les subventions régionales pour l’acquisition et l’aménagement du site.
Un périmètre SAR permet d’obtenir des subsides pour les travaux suivants : - Mesures d’extrême urgence
- La démolition des constructions et équipements, en ce compris les structures enterrées - Le débroussaillement et le nettoyage des terrains
- Les terrassements et nivellements, en ce compris les évacuations, les apports et la stabilisation des terrains - L’engazonnement, les plantations et le boisement
- La réparation ou l'établissement des ouvrages de drainage et de collecte et de reprise des eaux
- Les réparations, les protections et les stabilisations des terrains, constructions et équipements dégagés lors des démolitions;
- La réparation, le remplacement ou l'établissement des clôtures, murs d'enceinte ,…
- Les démontages partiels et le nettoyage dans les constructions à maintenir ; - L’équipement urbain de base ;
Ces subventions peuvent aussi bien être adressées aux personnes de droit public, qu’aux personnes de droit privé et au partenariat public-privé.
Dans notre cas, les subventions s’adresseraient à une personne de droit public (SPI+) : La subvention peut alors avoir pour objet aussi bien l’acquisition du bien que les travaux précités. En ce qui concerne l’acquisition, la subvention couvre à concurrence de 60% la valeur du site, évaluée par le comité d’acquisition. La subvention couvre aussi les frais d’acquisition liés à la passation de l’acte authentique.
Concernant les travaux de réhabilitation citées dans le paragraphe précédent, la subvention couvre 100% des travaux.
4.4. Demande de permis d’urbanisme
Dans le cas d’un périmètre de SAR, il revient au fonctionnaire délégué d’octroyer les permis (article 127 du CWATUP).
I Page I 44
5. MONTAGE FINANCIER
5.1. Processus du développement
6. Introduction d’un dossier SAR (demandé au Gouvernement par la ville de Liège ou la SPI+)
7. Acquisition des terrains par la SPI+ susidié à hauteur de 60% par la Région. La superficie du terrain étant estimée à 3,4 ha, le prix d’achat du terrain est de 3.400.000 euros
8. Démolitions des bâtiments et parties de bâtiments, assainissement du site subsidié à hauteur de 100% par le SAR
9. Désignation d’un promoteur et d’un auteur de projet pour la partie promotion immobilière sur base d’un cahier des charges établit par la SPI+
et la ville de Liège (renonciation au droit d’accession sur la partie à développer par le promoteur à savoir le Fort et le nouveau Bâtiment 1) 10. Convention entre le promoteur et la Spi+ concernant la construction des bureaux dans le bâtiment du Fort
11. La SPI+ cède un droit de propriété à la ville de Liège les terrains sur lesquels seront aménagés les espaces publics relatifs au dossier de revitalisation, à savoir la cour centrale
12. Signatures de la convention ville-promoteur pour le périmètre de revitalisation 13. Introduction du dossier de Revitalisation auprès du Gouvernement Wallon 14. Décision d’octroi des subsides de revitalisation par le Gouvernement
15. Etudes des projets SPI+ et Promoteur, introduction des permis d’urbanisme 16. Octroi des permis d’urbanisme
17. Construction par le promoteur (Fort et nouveau bâtiment 1) la SPI+ (pour les bureaux, le nouveau bâtiment 2, les espaces publics) et la ville de Liège (les espaces publics subventionnés)
18. Commercialisation du projet
19. Vente des terrains et bâtiments par quotités au fur et à mesure de la construction par la SPI+ au promoteur (droit de superficie) 20. Livraison des bâtiments et espaces publics
9 10 11 2010 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2011 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2012 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2013 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Introduction dossier SAR
Achat Terrain Spi+
Démolitions et équipements
Désignation d'un promoteur
Conventions PPP
Introduction dossiers REVIT
Etudes projets
Permis d'urbanisme
Construction
Commercialisation
I Page I 45 Deux bilans financiers ont été établis :
- Le Bilan de l’investisseur privé avec sa logique de profit, qui achète les terrains et les anciens bâtiments du fort à la personne de droit public afin de monter une opération de promotion immobilière.
- Le Bilan de l’investisseur public qui achète le site, l’assainit, monte un PPP avec l’investisseur privé pour l’aménagement de bureaux (gérés par la SPI+) et la construction des abords, construit en tant que maître de l’ouvrage un équipement communautaire et des logements sociaux qu’elle revend ensuite à d’autres acteurs publics.
5.2. Bilan Financier investisseur PUBLIC (intercommunale Spi+)
Le Bilan Financier a été calculé en 2 parties :- Première partie : Couts de construction, prix d’achat du terrain, aménagement des abords, frais,…. En m² brut - Seconde partie : Rentrées locatives, de vente,…En m² net
- Bilan et balance entre les entrées et les sorties
Ci après, le bilan financier de la Spi+ (intercommunale de droit public)
I Page I 46
5.3. Bilan Financier investisseur PRIVE
Ci après, le bilan financier d’un investisseur privé montant une opération immobilière sur le site
