POINT MARCHé 2014
immobilier d'entreprise
Directeur De la publication laurent castellani
Directeur De la réDaction isabelle assens
étuDes et recherche cindy emond
bases De Données stephen bouazza
conception, réalisation loic sene
virginie vardo-coquoin
isabelle assens
directeur études et recherche
2014 placée sous le signe Du changement
conformément à ce que nous avions annoncé dans la précédente édition de notre point marché, le contexte économique est resté très morose tout au long de l’année 2013.
la croissance n’a pas redémarré et bon nombre d’indicateurs sont toujours mal orientés. les réformes, notamment fiscales, engendrent un climat d’instabilité peu propice à l’investissement des entreprises comme à l’épargne ou la consommation des ménages.
plus qu’à une sortie de crise, nous assistons à un changement de paradigme économique, auquel les marchés immobiliers doivent s’adapter.
ainsi, le retrait marqué de la demande placée de bureaux en Île-de-France, avec 1,8 million de m² commercialisés en 2013, confirme que la nature des transactions a changé : beaucoup de mouvements d’entreprises ou de renégociations de baux sont motivés par des recherches d’économies.
pourtant, l’immobilier d’entreprise conserve sa qualité de valeur- refuge aux yeux des investisseurs institutionnels, comme en témoignent les importants volumes investis sur cette classe d’actif en France : ce marché supérieur à 15 milliards d’euros est toujours porteur, malgré quelques freins qui persistent comme sa polarisation sur les produits core.
sans conteste, l’environnement économique reste très incertain pour 2014 et de réels obstacles subsistent pour concrétiser des projets et réaliser des transactions de toute nature.
mais, sans excès d’enthousiasme,
notre conviction est que le point bas
du cycle est derrière nous. riches
en opportunités, les marchés de
l’immobilier d’entreprise reflètent
plus que jamais la prudence, la
persévérance et la créativité des
preneurs et des investisseurs, et nous
tenons à remercier tous nos clients
pour la confiance qu’ils nous accordent
en cette période de transition.
www.keops.fr L’économie et l’investissement en immobilier d’entreprise
04 l’immobilier dans son environnement économique et financier 05 l’investissement en France
Les bureaux en Île-de-France 08 la demande placée
10 les transactions de plus de 5 000 m² 12 les grands utilisateurs
14 la mobilité des entreprises 16 les loyers
18 l’offre 20 l’offre future
21 les perspectives 2014
La logistique et les locaux d’activités 22 la logistique en France
26 les locaux d’activités en Île-de-France Annexe
29 terminologie
L’IMMObILIER DANS SON ENvIRONNEMENT éCONOMIquE ET FINANCIER
évOLuTION Du PIb (EN %)
1999 2001 2003 200520072009 20112013 2015(p) Évolution trimestrielle de la demande placée
-6 -4 -2 0 2 4 6
France Zone euro Monde
source : experian, Fmi, insee, ocDe
INFLATION - TAux DIRECTEuR - OAT 10 ANS (EN %)
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 0
1 2 3 4 5 6
Indice des prix à la consommation Taux directeur de la BCE au 31/12 OAT 10 ans
source : banque de France, bce, insee
L’ICC
1999 2001 2003 2005 20072009 2011 2013 1 400
1 450 1 500 1 550 1 600 1 650 1 700
-6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12
Glissement annuel Indice ICC
(%)
source : insee
uNE CROISSANCE TROP FAIbLE POuR SOuTENIR L’EMPLOI
après une brève récession fin 2012 / début 2013, la situation économique s’est progressivement améliorée en France depuis mi-2013, sans toutefois parvenir à réellement renouer avec la croissance en ce début 2014.
dans ce contexte toujours très précaire, le taux de chômage reste historiquement élevé, à 10,5 % en France métropolitaine. la stagnation du pib, qui n’aura progressé que de 0,1 à 0,3 % en 2013, inquiète car elle ne permet pas aux entreprises de se projeter à moyen ou long terme, paralysant tout investissement productif et freinant le retour des créations d’emplois, tout comme, par ricochet, la consommation des ménages.
ainsi, l’actualité est plus que jamais marquée par des tensions sociales. certains bassins d’emplois subissent de plein fouet des fermetures d’usines, alors que d’autres plans de licenciements sont encore attendus pour 2014.
de plus, le gouvernement français peine à mener une politique permettant de résoudre les déséquilibres structurels auxquels le pays doit faire face : la fiscalité augmente sans parvenir à combler le déficit budgétaire, la dette publique s’alourdit, l’inversion de la courbe du taux de chômage se fait attendre, enfin les annonces de réformes se succèdent, parfois aussitôt contredites ou ajournées, ce qui détériore la confiance des acteurs économiques.
contrairement à l’allemagne qui fait figure de bon élève en europe avec une croissance tirée par les exportations et un marché de l’emploi dynamique, la France s’enlise dans son marasme économique. selon le consensus actuel, il faudra attendre fin 2014 au mieux pour voir une amélioration tangible de ces principaux indicateurs. les prévisions de croissance du pib pour 2014 restent inférieures à 1 %, ce qui conforte l’idée d’un changement de paradigme, aucun retour à la moyenne de 2 % n’étant envisagé à court ni même moyen terme.
uN ENvIRONNEMENT FINANCIER ASSAINI EN EuROPE
sur fond de pessimisme ambiant, les marchés financiers offrent une lueur d’espoir. soulignons d’abord que les spéculations contre la zone euro, qui étaient encore bien vives il y a un an, ont fini par s’apaiser. À cet égard, la dégradation de la dette souveraine de la France à aa par standard & poors cet automne n’a pour ainsi dire eu aucun impact: l’état français continue à emprunter à des taux très avantageux, autour de 1,5 %. en revanche, le choix de la bce de maintenir sa politique accommodante, en abaissant même son taux directeur à 0,25 %
le 7 novembre dernier, a peu à peu redonné confiance aux investisseurs. l’inflation modérée, conjuguée à l’attractivité des conditions d’emprunt, avec fin 2013 un taux de l’euribor 3 mois à 0,27 %, sont de faibles moteurs de croissance à eux seuls. mais un environnement financier stabilisé et sécurisé est une condition nécessaire à toute reprise économique durable, et à ce titre, ce sont des facteurs de soutien des marchés de l’immobilier d’entreprise, pour les acquéreurs comme pour les utilisateurs.
DES INDICES DE RévISION gLObALEMENT EN PHASE AvEC LES LOYERS DE MARCHé
alors que l’évolution de l’icc apparaissait dé-corrélée de celle des loyers immobiliers tertiaires au cours de la période 2006 / 2012, cette année, le passage en territoire négatif de cet indice est plutôt bien en phase avec l’ajustement à la baisse des valeurs locatives sur les marchés de bureaux. ce sont paradoxalement les indices les plus récemment introduits de l’ilat et l’ilc qui ont réagi avec retard par rapport au marché.
le choix de l’indice d’indexation des loyers par un preneur reste tout compte fait assez aléatoire, les différents indices variant en fonction des éléments qui les constituent, et non pas des marchés immobiliers proprement dits. alors que l’icc connaît fréquemment des évolutions très erratiques, l’ilat présente l’avantage de varier moins amplement, ce qui permet aux preneurs comme aux bailleurs immobiliers d’optimiser leur gestion de manière plus cohérente.
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MONTANTS INvESTIS EN IMMObILIER D’ENTREPRISE EN FRANCE
(EN MD€)
la demande placée de bureaux
0 5 10 15 20 25 30
2003 2005 2007 2009
2001 2011 2013
source : Keops
RéPARTITION DES ENgAgEMENTS PAR TAILLE D’INvESTISSEMENT (EN MD€)
20 M€10 à 20 à 50 M€ 50 à
100 M€ 100 à 200 M€
< 10 M€ > 200 M€
la demande placée de bureaux
0 1 2 3 4 5
2009 2010 2011 2012 2013
source : Keops
LES ACquéREuRS SuR LES OPéRATIONS
> 100 M€ EN 2013
25%
18%
14%
8% 11% 24% Compagnies d’assurances /
Caisses de retraite Asset / Fund managers Fonds souverains SCPI / OPCI SIIC / Foncières Investisseurs privés / Autres investisseurs
source : Keops
LE MARCHé DE L’INvESTISSEMENT
uN DéCALAgE ENTRE LE DYNAMISME DE L’INvESTISSEMENT ET LE RALENTISSEMENT DES MARCHéS LOCATIFS
malgré la conjoncture économique morose et l’essoufflement de la demande locative en locaux tertiaires et industriels, le volume annuel d’engagements en immobilier d’entreprise s’élève à 15,8 md€, soulignant si besoin est la profondeur du marché français.
l’année 2013 s’est cependant déroulée en plusieurs phases. le 1er trimestre a été animé par des transactions initiées pour la plupart courant 2012, avant que la récession ne touche officiellement à nouveau la France. en ce sens, le marché de l’investissement a en quelque sorte bénéficié d’un sursis avant de voir les effets du ralentissement économique. puis, dès le printemps, les préoccupations de bon nombre d’investisseurs ont porté sur la détérioration rapide des fondamentaux du marché locatif : baisse de la demande placée, effritement des valeurs locatives, remontée des niveaux d’offre.
beaucoup d’acquéreurs ayant d’abondants fonds propres à placer, ils ont continué à être actifs sur le segment de marché le plus sécurisé, cherchant à éviter d’avoir de la vacance, potentiellement durable, sur leurs immeubles.
si les produits core sont incontournables pour éviter toute prise de risque jugée inopportune en ces temps incertains, le marché a rapidement été confronté à un assèchement de telles opportunités d’acquisitions. or c’est seulement à partir de l’automne que certains investisseurs ont affirmé des stratégies d’acquisitions un
peu plus ambitieuses. après avoir été un frein jusqu’en 2012, l’obtention de financements bancaires pour ces projets à valeur ajoutée ou opportunistes a été facilitée dès mi-2013 par la stabilisation de l’environnement financier au sein de la zone euro. une partie de ces transactions porte sur des immeubles neufs, ce qui permet de limiter le risque locatif comme le risque d’obsolescence des actifs. sans être initiées "en blanc", les ventes de promoteurs en France redémarrent donc lentement : elles atteignent 2,6 md€ en 2013 contre environ 2 md€ en 2012.
pour autant, le 4ème trimestre, habituellement bien plus dynamique que le 3ème, est en demi-teinte, car certaines acquisitions ont été reportées à 2014 ou n’ont pas abouti. dans la plupart des cas, les délais de concrétisation des ventes s’allongent et les due diligence deviennent plus complexes car les comités d’engagement sont extrêmement prudents et attentifs aux éventuels surcoûts de certains travaux. de plus, malgré des taux d’emprunt toujours très bas, les conditions de financement restent difficiles sur les produits à redévelopper et une quotité de fonds propres toujours conséquente est exigée par les banques.
ces facteurs entraînent fréquemment des renégociations sur les prix, voire parfois l’annulation de certaines cessions, qui étaient pourtant bien engagées.
DES MeGA-DeALS POLARISéS SuR LE CORe
cette année, la part de l’Île-de-France, comme celle des immeubles de bureaux, atteint à peine 70 % des engagements en immobilier d’entreprise, se situant donc un peu en dessous des 75 % régulièrement constatés. le département des hauts-de-seine représente à lui seul 27 % des volumes investis, une proportion qui a doublé par rapport à 2012, en raison de quelques grandes transactions qui se sont signées à issy-les-moulineaux, châtillon et boulogne-billancourt, en complément de la vente de la tour adria à la défense pour 450 m€
cet été. de fait, plusieurs opérations d’envergure ont été réalisées en 2013, ce qui inscrit l’importance des mega-deals dans le temps.
comme en 2012, la quarantaine de transactions de plus de 100 m€ représente en effet une bonne moitié du marché (54 %), tandis que les opérations de taille intermédiaire, entre 50 et 100 m€, connaissent parallèlement une belle progression, pour concentrer aujourd’hui 18 % des volumes investis, contre seulement 14 % précédemment. beaucoup de ces grandes acquisitions ont été réalisées par les compagnies d’assurances françaises, dont predica, sogecap ou encore cardif, même si certains petits acteurs participent à des véhicules d’investissement collectif de type opci pour tenter de saisir ces opportunités, au premier rang desquels primonial reim ou la Française am.
investissement
LE MARCHé DE L’INvESTISSEMENT
uNE LENTE DIvERSIFICATION Du MARCHé
les fonds souverains ont étonné par leur absence jusqu’à la fin de l’été, date à laquelle hines a conclu, pour le compte d’un fonds coréen, l’acquisition de la tour sequana pour 300 m€, suivi par adia qui s’est porté acquéreur du portefeuille des dock lyonnais pour un montant de 672 m€. en complément, la joint-venture entre norges bank investment management et prologis a induit la reprise d’un important portefeuille industriel paneuropéen, dont la quote-part française s’élève à 860 m€.
de plus, dans le rachat par qia du groupe printemps pour près de 1,8 md€, plus de la moitié de la transaction porte sur le sous-jacent immobilier, bien que ce montant ne soit pas inclus dans le volume de 15,8 md€ engagé en 2013.
l’acquisition du centre beaugrenelle ou de l’immeuble le madeleine par un fonds d’investissement chinois pourrait animer le marché début 2014. ces transactions-phares prouvent incontestablement que ces acteurs, qu’ils soient européens, moyen-orientaux ou asiatiques, maintiennent un fort intérêt pour la France, ce qui laisse présager de leur pérennité sur le marché au cours des prochaines années. seule ombre au tableau, cette course au gigantisme a pour corollaire une baisse persistante du nombre de transactions, avec 520 acquisitions recensées en 2013, après les 500 signées en 2012, contre 585 en moyenne au cours des 5 années précédentes.
si le marché reste encore dominé à 60 % par des acquéreurs français, du côté des vendeurs,
les étrangers ont fait une belle percée en 2013 et représentent 53 % des volumes transactés.
disposant d’abondantes liquidités à placer sur l’immobilier, les compagnies d’assurances, les foncières à l’instar de gecina, Foncière des régions ou eurosic, et les gestionnaires de scpi / opci tels primonial reim sont parmi les acquéreurs les plus actifs. ces acteurs conservateurs recherchent non seulement un emplacement de premier choix mais aussi des actifs multi-locataires ou divisibles, afin de mutualiser le risque locatif. du côté des vendeurs, ce sont surtout des foncières et des fonds d’investissement détenant des actifs arrivant à maturité qui se sont distingués en 2013, et qui devraient continuer à alimenter l’offre de produits core. mais, face à une demande très soutenue pour ce type d’actifs, les acquéreurs potentiels seront toujours confrontés à un manque d’offres.
beaucoup d’investisseurs anglo-saxons sont en train de revenir sur le marché français, ce qui commence à se traduire par des acquisitions significatives. ces acteurs souvent opportunistes se positionnent sur des opérations plus diversifiées que celles réalisées par les investisseurs institutionnels. c’est une bonne nouvelle pour le marché, qui souffre encore d’une trop forte polarisation sur le segment core. des opportunités existent en ce début 2014 car l’écart de prix entre vendeur et acquéreur est de moins en moins un obstacle : les vendeurs deviennent plus conciliants pour optimiser leur stratégie de sortie, et les fonds opportunistes ont enfin ajusté leurs tri, qui
étaient devenus très voire trop ambitieux depuis la crise financière mondiale de 2008 / 2009.
entre les transactions core et les transactions opportunistes, le segment à valeur ajoutée peine toujours à trouver ses marques. les immeubles, situés dans des localisations secondaires et / ou nécessitant des travaux de restructuration pour retrouver une attractivité auprès des preneurs dans un marché locatif fragile, subissent pour la plupart la désaffection des investisseurs car ils sont perçus comme obsolètes. cette crispation freine donc quelque peu la diversification du marché.
autre fait marquant, certains acquéreurs souhaitent investir dans l’hôtellerie ou les résidences-services. ces investissements sont certes porteurs d’avenir car ils correspondent à une demande, soutenue par les tendances démographiques et le succès touristique de la France. ils doivent toutefois être réalisés en partenariat avec un pure player pour rentabiliser et pérenniser ces actifs, qui obéissent avant tout à une logique d’exploitation, valorisée par des management fees, et non par des cash flows comme pour les immeubles de bureaux, commerces ou locaux industriels. deux types d’acquéreurs potentiels co-existent pour ce type de bien : d’une part, les fonds souverains qui s’intéressent aux hôtels parisiens les plus prestigieux, tels le mandarin oriental, ou encore au portefeuille starwood capital, cédés pour environ 1 md€ au total cette année. d’autre part, les investisseurs privés qui s’intéressent aux actifs de plus petit volume unitaire.
DES TAux DE RENDEMENT PRIMe PEu REPRéSENTATIFS DE L’ENSEMbLE Du MARCHé
le marché restant toujours très concurrentiel pour les meilleurs produits, les taux prime sont stables, voire sous pression à la baisse, respectivement de 4 à 4,25 %, à paris ouest - qca, et de 5 à 5,75 % dans les hauts-de-seine ou les principales agglomérations régionales.
la prime de risque de l’immobilier est donc toujours attractive dans un contexte financier de taux remarquablement bas, avec une oat 10 ans à 2,30 % fin 2013. loin de représenter
l’ensemble du marché, ces taux prime masquent en fait des écarts croissants entre les typologies d’actifs et leur localisation. dans le contexte d’aujourd’hui, certaines transactions se signent sur la base de taux à 2 chiffres, qui justifient aux yeux de certains acquéreurs une prise de risque, fût-elle relativement élevée. chaque transaction s’étudie naturellement au cas par cas, les comparables de marché se faisant rares.
les grands fonds anglo-saxons opportunistes
sont aux aguets, sans parvenir à nécessairement être aussi actifs qu’ils le souhaiteraient.
il est intéressant de constater qu’ils sont de fait concurrencés par de plus petites structures d’investment / asset management indépendantes, capables de réaliser de belles opérations sur certains produits de niche, par exemple en régions, en s’appuyant sur leur connaissance locale du marché français.
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LE MARCHé DE L’INvESTISSEMENT
DES PERSPECTIvES 2014 PRuDENTES
il convient d’être mesuré quant aux prévisions pour 2014 car les inquiétudes des investisseurs vont bon train. absence de reprise économique, instabilité fiscale, redevance pour création de bureaux désormais applicable aux restructurations comme aux constructions neuves, projet de loi "pinel" globalement en faveur des preneurs sont autant de facteurs qui réduisent leur visibilité sur la rentabilité à moyen ou long terme de leurs acquisitions en France. le scénario le plus vraisemblable est que 2014 ressemblera à l’année écoulée, avec un 1er semestre qui récoltera les fruits des projets initiés fin 2013 dont les délais de finalisation sont relativement longs.
mais le marché de l’investissement est également sans doute entré dans une phase de transition, en cohérence avec le contexte économique et le marché locatif. les opérations étant par ailleurs un peu plus diversifiées, les montants d’acquisition seront pour certains inférieurs à ceux enregistrés dans un marché exclusivement polarisé sur le segment prime ou core. le nombre de transactions devrait quant à lui progresser très légèrement, avec une probable augmentation des acquisitions d’entrepôts logistiques et d’actifs value added.
en conséquence, un ajustement à la baisse des volumes est donc possible en 2014 et nos estimations se situent entre 14 et 15 md€. ce montant pourrait toutefois être dépassé en considérant que les transactions attendues en début d’année seront relayées tout au long de l’année par d’autres mega-deals.
les institutionnels qui souhaitent poursuivre le recentrage de leur portefeuille sur les meilleurs emplacements ou les immeubles d’une certaine taille par exemple, pourront trouver des acquéreurs pour leurs actifs à céder, ce qui leur permettra de réinvestir des fonds propres dans de nouvelles opérations. de même, les rares investisseurs ayant persévéré dans une stratégie de création de valeur depuis 2 ou 3 ans devraient aussi mettre sur le marché leurs produits en fin de valorisation, ce qui créera de belles opportunités pour les acquéreurs en fonds propres, tout en optimisant le rendement en capital de ces biens immobiliers pour les vendeurs. enfin, sous l’effet des récentes mises en chantier "en blanc", en anticipation de la reprise économique espérée d’ici fin 2014, les véFa pourraient redémarrer dès l’été prochain.
aucun bouleversement majeur n’est anticipé dans les stratégies d’acquisition et les typologies d’acquéreurs, qui resteront fortement marqués par une abondance de fonds propres et une prise de risque minimale de la part de tous les investisseurs institutionnels ou privés, même si les investisseurs internationaux pourraient s’avérer plus présents, et pour certains, plus agressifs, qu’en 2013. en effet, dans la foulée de l’acquisition des miroirs à la défense conclue fin décembre par perella Weinberg partners, les fonds souverains comme les fonds opportunistes sont déjà dans la course pour des transactions emblématiques, dont la signature devrait intervenir au 1er semestre 2014. comme évoqué précédemment, ces acquéreurs ciblent
les immeubles de bureaux, commerces, mais également des produits alternatifs comme l’hôtellerie, et ces tendances se poursuivront au cours des prochaines années.
en revanche, sans nouvelle incitation fiscale, il serait très étonnant de voir un retour significatif des investisseurs institutionnels sur l’immobilier résidentiel. si elles répondent généralement à la demande croissante de la population francilienne et aux souhaits des collectivités locales, les opérations de transformation de bureaux vacants en logements sont aujourd’hui pénalisées par des coûts de reconversion prohibitifs et des quotas de logements sociaux qui rendent les bilans promoteurs trop peu rentables.
du côté des taux, les actifs prime continueront à friser la surenchère, alors que le reste du marché devrait peu à peu se normaliser, pour retrouver des fourchettes de rendement plus fluides, sous l’effet d’un nombre croissant d’opérations portant sur des actifs non core. l’impact d’une éventuelle remontée des taux d’intérêt se fera surtout sentir au niveau des conditions de financement, le différentiel entre le rendement de l’immobilier et celui de l’oat 10 ans restant tout de même attractif pour l’immobilier. enfin, la percée des prêteurs alternatifs, encore assez marginale à ce jour, et quasi-exclusivement tournée vers les produits core, pourrait apporter une bouffée d’oxygène au marché en 2014, même si ces nouvelles sources de financement, avant tout opportunistes, risquent de se tarir si les marges de ces nouveaux partenaires financiers venaient à se réduire.
LES TAux DE RENDEMENT EN 2013 (EN %)
4 5 6 7 8 9 10 11
Taux prime Taux non prime
source : Keops
paris ouest - qca paris hors qca hauts-de-seine reste de la 1ère couronne 2ème couronne métropoles régionales
commerces logistique locaux d’activités
investissement
uNE ANNéE 2013 SANS REbONDISSEMENT
l’économie française tarde à redémarrer après la légère récession survenue fin 2012 / début 2013. aussi, c’est sans surprise que la demande placée de bureaux en Île-de-France a baissé de 21 % d’une année sur l’autre, pour s’établir à 1 835 000 m², loin du seuil de 2 millions de m² qu’il est possible d’espérer dans une conjoncture plus porteuse.
les transactions supérieures à 5 000 m², qui avaient vivement stimulé le marché en 2012 et notamment au dernier trimestre, ont subi un décrochage de 37 % en 2013 et enregistrent leur plus bas niveau depuis 2005. aucun rebondissement n’a eu lieu fin 2013 et la plus grande signature, ge à boulogne-billancourt, ne dépasse pas 40 000 m² alors que plusieurs transactions excédaient 50 000 m² par an au cours de la décennie écoulée.
conséquence directe du ralentissement observé au sein de ces grandes transactions, la demande placée en bureaux neufs ou restructurés baisse de 24 % par rapport 2012. dans le même temps, la commercialisation de bureaux en état d’usage a régressé de près de 30 %. au final, seuls les bureaux rénovés se sont bien maintenus, leur part augmentant même à 27 % de la demande placée 2013, contre
21 % l’année précédente. ces travaux coûtent
en effet moins cher qu’une restructuration aux propriétaires tout en permettant aux utilisateurs de rationaliser leurs surfaces de bureaux à moindre frais.
grâce à ces nombreuses rénovations, les transactions inférieures à 5 000 m² se sont presque stabilisées pour afficher un fléchissement annuel de 5 % seulement, après un début d’année difficile, marqué par de nombreux renouvellements de baux ou reports de projets. les petites et moyennes entreprises n’échappant pas à la morosité économique ambiante et aux incertitudes, leur placement reste cependant fragile.
pour leur part, les ventes à utilisateurs avaient touché le fond en 2012. elles remontent à 15 % du placement en 2013, portées par quelques comptes-propres de grande taille. À l’inverse, les ventes à utilisateurs inférieures à 5 000 m² ont fait du sur-place à 100 000 m², un volume comparable à celui de 2012. si les taux d’intérêt sont restés bas, les délais d’obtention des crédits pour ces projets immobiliers sont, quant à eux, de plus en plus longs. en outre, les entreprises sont confrontées à une offre parfois rare, ou obsolète, qui correspond trop peu souvent à leurs besoins.
LA DEMANDE PLACéE
LA DEMANDE PLACéE DE buREAux (EN MILLIONS DE M²)
2003
1999 2001 2005 2007 2009 2011 2013 la demande placée de bureaux
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3
source : Keops
PART DES ACquISITIONS DANS LA DEMANDE PLACéE EN 2013
(EN % DES SuRFACES COMMERCIALISéES)
85%
15% Locations
Ventes
source : Keops
LA DEMANDE PLACéE PAR SEgMENT DE SuRFACE
(EN MILLIONS DE M²)
600 à 1 500 m²
< 600 m² 1 500 à
5 000 m² > 5 000 m² la demande placée de bureaux
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2
2009 2010 2011 2012 2013
source : Keops
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LA 1
èRECOuRONNE NORD-EST À LA PEINE
les hauts-de-seine ont détrôné paris grâce aux nombreuses disponibilités de très grande qualité qui animent ce marché. c’est un phénomène récurrent pendant les années de crise ou de transition. paris est pour sa part en retrait de 20 % par rapport à 2012, car les bureaux de 1ère main se raréfient dans la capitale et les valeurs locatives y sont moins compétitives qu’en 1ère couronne.
parmi les perdants, la 1ère couronne nord et est (seine-saint-denis et val-de-marne) voit son placement 2013 chuter de près de moitié malgré l’attractivité de ses valeurs locatives.
certes l’année 2012 avait été marquée par le choix de sFr de faire construire 135 000 m²
à saint-denis, ce qui permet de relativiser cette baisse. mais l’offre neuve et restructurée s’amoindrit également au sein de ces deux départements, victimes de leurs succès : elle a baissé d’un tiers en deux ans.
enfin, en 2nde couronne, après deux années marquées par de très grands comptes- propres, le placement 2013 retrouve le point bas de 2010, avec moins de 200 000 m² commercialisés sur l’année. cette performance décevante confirme la polarisation géographique du marché francilien autour des principaux quartiers d’affaires existants, seul l’ordre du trio de tête (paris, les hauts-de-seine et la 1ère couronne) variant dans le temps.
LA DEMANDE PLACéE PAR DéPARTEMENT (EN MILLIONS DE M²)
92
75 93 94 couronne2nde
la demande placée de bureaux
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1
2009 2010 2011 2012 2013
source : Keops
12 3 4 6 5 7
8 9 10
11
12 13 14 15 16
17 18
19
20 BOBIGNY
MELUN CRÉTEIL
NANTERRE
PARIS
VERSAILLES CERGY
ÉVRY
BOIS DE VINCENNES BOIS DE BOULOGNE
< 3 % de 3 à 6 % de 6 à 9 %
> 9 % TAux DE DYNAMIquE 2013 (PLACEMENT 2013 / PARC DE buREAux)
LA DEMANDE PLACéE
les calculs ont été faits selon les sous- secteurs de marché Keops
bureaux
AuCuNE TRèS gRANDE OPéRATION SIgNéE EN 2013
alors que les mega-deals restent d’actualité sur le marché de l’investissement, les grandes transactions de bureaux connaissent un point bas en 2013, tant en nombre qu’en volume.
les 58 mouvements d’entreprises d’une taille unitaire de plus de 5 000 m² ont subi une chute de 37 % par rapport à l’année précédente pour ne totaliser qu’à peine 700 000 m². ce niveau s’inscrit nettement en-dessous de la moyenne annuelle de 960 000 m² enregistrée depuis 2004. depuis 10 ans, seules deux années ont vu la concrétisation de moins de 60 grandes transactions de bureaux : 2009 et 2013. mais, si en 2009, leur part s’élevait à près de la moitié du placement annuel, tout comme d’ailleurs en 2012, la situation est radicalement différente en 2013. elles ne représentent que 38 % de ce même placement et il faut remonter à 2005 pour retrouver une aussi faible proportion.
la morosité économique a clairement conduit les grands utilisateurs, qu’ils soient du secteur privé ou public, à opter pour la prudence, quitte à reporter ou redimensionner leur projet.
leurs regroupements s’essoufflent, comme en témoignent plusieurs chiffres. d’abord, aucune transaction ne dépasse les 40 000 m² en 2013, alors que la très bonne performance de 2012 s’expliquait notamment par 5 signatures supérieures à ce seuil de surface, dont un projet de 130 000 m². ensuite, si 9 transactions supérieures à 20 000 m² ont été recensées, contre 10 en 2012, le volume placé pour ce segment de surface baisse de moitié. enfin, la tranche de 10 000 à 20 000 m² a, elle aussi, beaucoup souffert du ralentissement pour finir en retrait d’un tiers par rapport à l’année dernière. seules les transactions de 5 000 à 10 000 m² se maintiennent à un niveau honorable, avec 217 000 m², mais elles sont tout de même en diminution pour la 3ème année consécutive et ne suffisent donc pas pour absorber une offre devenue très abondante sur certains secteurs tertiaires.
géographiquement, les hauts-de-seine poursuivent leur progression, concentrant près de la moitié des transactions supérieures à 5 000 m² cette année. 9 d’entre elles ont
été réalisées à boulogne-billancourt et issy- les-moulineaux, 4 à la défense, et 5 sur les communes autour de la défense. c’est aussi dans ce département qu’ont été conclues les 3 plus grandes transactions de l’année 2013 : ge a loué 38 000 m² dans citylight à boulogne- billancourt, cetelem a acheté 35 000 m² à levallois-perret, et le conseil général des hauts-de-seine a acheté 31 000 m² dans arena 92 à nanterre. les nombreuses disponibilités de bureaux neufs au sein de quartiers d’affaires recherchés de l’ouest francilien ont permis à ces grands preneurs de trouver le produit immobilier en adéquation avec leurs besoins, et, au vu des récentes livraisons, cette tendance devrait se poursuivre en 2014. A contrario, le reste de la 1ère couronne, qui avait su tirer profit de ses valeurs locatives attractives depuis quelques années, est à présent en sérieuse perte de vitesse. aucune transaction n’a été signée dans le val-de-marne et la demande placée en seine- saint-denis régresse de 12 %, essentiellement en raison de la réduction d’un tiers de l’offre neuve en 2 ans.
les grands utilisateurs, cherchant à rationaliser leurs surfaces et à réduire leurs charges immobilières, ont cette année encore privilégié les bureaux neufs ou restructurés sur lesquels ils ont signé des pré-commercialisations.
cette propension a pour corollaire une sévère désaffection des preneurs pour les locaux en état d’usage. 62 000 m² ont été placés en 2013 sur ce type de bureaux, soit le plus bas score jamais recensé. par comparaison, en 2012, 227 000 m² avaient été placés sur des locaux de 2nde main non rénovés.
enfin, les entreprises comme les administrations privilégient de plus en plus les opérations en comptes-propres : 9 ont été signées cette année, qui représentent 1/5ème du placement des plus de 5 000 m². on peut citer par exemple le tribunal de grande instance qui va faire construire 29 000 m² avenue de la porte de clichy dans le 17ème, crédit agricole qui va s’implanter sur 20 000 m² à guyancourt ou encore eiFFage qui fait construire 23 000 m² à vélizy-villacoublay.
LES TRANSACTIONS DE PLuS DE 5 000 M²
PART DES buREAux NEuFS ET RESTRuCTuRéS DANS LA DEMANDE PLACéE > 5 000 M² (EN MILLIONS DE M²)
2008 2007
2004 2005 2006 20092010201120122013 la demande placée de bureaux
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2
Neufs et restructurés 2nde main source : Keops
LE NOMbRE DE TRANSACTIONS DE PLuS DE 5 000 M²
5 000 à 10 000 m² 10 000 à 20 000 m² > 20 000 m² la demande placée de bureaux
0 10 20 30 40 50
2009 2010 2011 2012 2013
source : Keops
www.keops.fr
LES TRANSACTIONS DE PLuS DE 5 000 M²
transactions > 5 000 m² dont bureauX neuFs et restructurés
nbre volume évol /2012 nbre volume évol /2012
paris ouest - qca 10 98 400 m² 2 43 900 m²
paris hors qca 4 32 300 m² 3 27 100 m²
la défense 4 52 700 m² 2 33 500 m²
hauts-de-seine hors défense 24 317 300 m² 19 279 100 m²
seine-saint-denis 10 114 800 m² 7 84 900 m²
val-de-marne 0 0 m² 0 0 m²
yvelines 3 48 800 m² 3 48 800 m²
val-d'oise 1 9 800 m² 1 9 800 m²
seine-et-marne 1 6 600 m² 1 6 600 m²
essonne 1 12 800 m² 1 12 800 m²
Total Île-de-France 58 693 700 m² 39 546 500 m²
TAbLEAu DE bORD
PARMI LES PRINCIPALES TRANSACTIONS ...
1 ge
cetelem 2
crédit agricole 10
sncF - transaction Keops 9
l’oréal 8
erdF - transaction Keops 7
eiFFage 6 5 sap 4 tgi
conseil général du 92 3
12 3 4 6 5 7
8 9 10
11
12 14 13
15 16
17 18
19 20
Arcueil Gentilly Le
Kremlin Bicêtre Cachan
Fresnes Rungis
Thiais
Orly Villeneuve-le-Roi Chevilly-
Larue
Ablon- sur-Seine Choisy-
le-Roi Ivry- sur-Seine
Vitry-sur-Seine Villejuif
Alfort- ville
St-Maur- des-Fossés Charenton-
le-Pont St-Maurice Maisons-
Alfort
Vincennes Le
Perreux sur- Marne Bry
sur- Marne St-
Mandé Bois de Vincennes
Champigny- sur-Marne
Bonneuil- Marnesur-
Limeil- Brévannes Villeneuve-
St- Georges St-
Ouen Villeta- neuse Epinay-
sur-Seine
Pierrefitte- sur- Seine
Aulnay- sous-
Bois Le Blanc-
Mesnil Dugny
BourgetLe
Drancy
Bondy Pavillons-Les
sous- Bois
Villemomble Rosny- sous-Bois
Neuilly- Plaisance Noisy-
le-Sec Romainville
Montreuil Bagnolet Stains
La Courneuve
Aubervilliers
Pantin
Les Lilas Le Pré- St-Gervais Villeneuve-
la- Garenne Ile- St- Denis Gennevilliers
Colombes
La Garenne- Colombes
Bois- Colombes
Asnières- sur- Seine
Courbevoie
Rueil-
Malmaison Suresnes Puteaux
Clichy Levallois-
Perret Neuilly- sur-Seine
Garches
Vaucresson Saint-
Cloud
Issy-les Moulineaux Sèvres
Ville- d'Avray Marnes- la Coquette
Meudon Chaville
Clamart
Le- Plessis- Robinson Châtenay-
Malabry Sceaux Fontenay-
aux- Roses
Châtillon Vanves Malakoff
Montrouge
Bagneux
Bourg- Reinela-
Brunoy Yerres Vigneux-
sur-Seine Athis-
Mons Paray- Vieille- Poste Wissous
Chilly- Mazarin Champlan
Massy Verrières- le-Buisson Igny Bièvres
Saclay Vauhallan
St-Aubin Villiers- le-Bâcle
Carrières- sur-Seine Houilles
Chatou Sartrouville Maisons-
Laffitte Le Mesnil-
le- Roi
Montesson
Le Vésinet Le Pecq
Vélizy- Villacoublay Viroflay
Jouy-en- Josas Buc
Les Loges- en-Josas Toussus- le-Noble Guyancourt
Châteaufort
St-Rémy- lès- Chevreuse
Bailly
La Celle- Saint-Cloud Rocquencourt
Louveciennes Bougival Marly-
le-Roi
Croissy- sur-Seine Le
MarlyPort Mareil-
Marly
ChesnayLe
Bonneuil en-France
Bezons
Boulogne- Billancourt
L'Haÿ- les-Roses
Saint-Denis
RaincyLe
Antony
Palaiseau Argenteuil Saint-
Germain- en-Laye
CRÉTEIL NANTERRE
PARIS
VERSAILLES
5 8
1
3 2 4
6
9
10
7
bureaux
ZOOM bANquES ET ASSuRANCES (> 5 000 M²)
les banques et compagnies d’assurances sont restées discrètes en 2013, avec à peine plus de 100 000 m² placés. les plus grandes transactions ont concerné la banque postale à issy-les-moulineaux sur plus de 14 000 m² ou encore crédit agricole avec un compte-propre de 20 000 m² à guyancourt.
les grands mouvements observés au cours des années précédentes étaient dus à de vastes opérations de regroupements, qui semblent s’essouffler depuis maintenant 2 ans. en outre, le contexte politico-économique de 2012 / 2013 a engendré de nouvelles incertitudes et l’attentisme est de rigueur pour ces sociétés financières.
paris et les hauts-de-seine demeurent les destinations privilégiées de ces utilisateurs, qui ciblent surtout les immeubles les plus récents et les plus qualitatifs. les hauts-de-seine se prêtent particulièrement bien à leurs attentes, en leur permettant de rationaliser leurs surfaces.
mais quelques sociétés préfèrent encore bénéficier d’une adresse parisienne : la plupart s’installent à paris centre ouest, même si ces dernières années, certaines se sont positionnées sur des immeubles aux dernières normes environnementales au sein des 15ème et 19ème arrondissements.
ZOOM ADMINISTRATIONS (> 5 000 M²)
le placement concernant les administrations marque un point bas en 2013 avec à peine 93 000 m². il s’agit du plus faible score depuis longtemps, qui contrecarre l’exceptionnelle performance de 2012 caractérisée par de grands mouvements de ministères.
cette année, 5 opérations seulement ont été recensées, dont la plus importante concerne le conseil général des hauts-de-seine, qui a acheté 31 000 m² dans l’immeuble arena 92 à nanterre. À noter également, le compte-propre du tribunal de grande instance avec 29 000 m² à paris 17ème, près de la porte de clichy.
de manière assez paradoxale en ces temps d’économies budgétaires, de 2008 à 2013 les deux tiers des surfaces commercialisées
auprès des administrations l’ont été sur paris.
contrairement aux tendances dominantes jusqu’au tournant des années 2000, les quartiers moins centraux sont toujours privilégiés. par exemple, pÔle emploi et le rectorat de paris ont respectivement choisi les 10ème et 19ème arrondissements.
de plus, ce recentrage des diverses
administrations vers la capitale s’accompagne d’une amélioration de la qualité des bureaux qu’elles louent ou qu’elles achètent pour leur propre compte. ainsi, l’état parvient à rationaliser simultanément les coûts d’occupation immobiliers, et à optimiser le patrimoine immobilier dont il est propriétaire.
LES gRANDS uTILISATEuRS
Où S’INSTALLENT LES bANquES ET LES ASSuRANCES DEPuIS 2008 ?
(EN % Du vOLuME PLACé)
PLACEMENT DES bANquES-ASSuRANCES (EN M²)
source : Keops
source : Keops 43%
7%
18%
2%
26%
4%
94 95 75 78 92 93
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Neufs / Restructurés
Moyenne de placement En état d’usage Rénovés
0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000
Où S’INSTALLENT LES ADMINISTRATIONS DEPuIS 2008 ?
(EN % Du vOLuME PLACé)
PLACEMENT DES ADMINISTRATIONS (EN M²)
source : Keops
source : Keops 1%5%
17%
11% 4%1%
61% 92
93 94 95 75 78 91
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Neufs / Restructurés
Moyenne de placement En état d’usage Rénovés
0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000
www.keops.fr
ZOOM INDuSTRIES ET ACTIvITéS DE PRODuCTION (> 5 000 M²)
après 3 ans remarquables pour l’industrie, le placement 2013 n’atteint que 108 000 m², en baisse de moitié par rapport à 2012. l’année écoulée a été animée par l’oréal sur 21 500 m² dans le nuovo à clichy, coca-cola à issy-les-moulineaux sur 13 000 m² ou encore eurocopter à dugny, qui fait construire 14 000 m² de bureaux.
malgré ces belles signatures, la surface moyenne prise à bail se réduit significativement d’une année sur l’autre, passant de 16 000 m² à seulement 9 800 m².
plus de 80 % des surfaces commercialisées en 2013 auprès de cette catégorie de preneurs ont porté sur des bureaux neufs ou restructurés. les industriels se sont en revanche détournés des locaux en état d’usage au cours de ces derniers mois. seule une transaction s’est conclue sur des bureaux récents et en très bon état.
avec 54 % des mouvements depuis 2008, les hauts-de-seine demeurent la localisation de prédilection de ces utilisateurs. les yvelines perdent pour leur part un peu de terrain, car une seule signature d’à peine plus de 5 500 m² a été recensée cette année.
ZOOM SERvICES ET CONSEIL (> 5000 M²)
après deux années atones, l’activité des sociétés de conseil et de services retrouve un niveau en ligne avec sa moyenne de long terme, avec près de 100 000 m² de bureaux commercialisés.
toutefois, l’année 2013 a surtout été marquée par le choix de cetelem de s’installer à levallois-perret, sur près de 35 000 m², et, dans une moindre mesure, par celui de cms bureau Francis leFebvre de louer 16 500 m² de bureaux à neuilly-sur-seine. ces deux transactions représentent ainsi la moitié du placement 2013.
en conséquence, les hauts-de-seine concentrent plus de la moitié des mouvements de 2008 à 2013, tandis que paris recule de plusieurs points pour ne recueillir que 27 % des surfaces.
plus encore que pour les autres catégories d’utilisateurs, les locaux de 1ère main sont privilégiés par les sociétés de conseil et de services, au détriment des locaux en état d’usage. ces preneurs prêtent en effet une grande attention à leur image de marque et se doivent notamment d’être exemplaires en matière de responsabilité sociale et environnementale. pourtant, comme la conjoncture économique morose pèse toujours sur leurs budgets immobiliers, les bureaux rénovés bénéficient également d’un regain d’intérêt, avec un placement en hausse de moitié par rapport à 2012.
Où S’INSTALLENT LES INDuSTRIES DEPuIS 2008 ?
(EN % Du vOLuME PLACé)
PLACEMENT DES INDuSTRIES (EN M²)
source : Keops
source : Keops
15%
5%
54%
12% 6% 8%
92 93 94 75 78 91
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Neufs / Restructurés
Moyenne de placement En état d’usage Rénovés
0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000
Où S’INSTALLENT LES SOCIéTéS DE SERvICES ET DE CONSEIL DEPuIS 2008 ?
(EN % Du vOLuME PLACé)
PLACEMENT DES SOCIéTéS DE SERvICES ET CONSEIL
(EN M²)
source : Keops
source : Keops
6%
53%
8% 6%
27%
92 93 94 75 78
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Neufs / Restructurés
Moyenne de placement En état d’usage Rénovés
0 50 000 100 000 150 000 200 000
bureaux
LES gRANDS uTILISATEuRS
LA MObILITé DES gRANDES ENTREPRISES DEPuIS 3 ANS (MOuvEMENTS uNITAIRES > 5 000 M² DE buREAux)
paris ouest - Qca reste de paris 92 77 78 91 93 94 95
paris ouest - Qca 201 700 m² 14 900 m² 26 800 m²
reste de paris 219 000 m² 139 600 m² 65 900 m²
92 133 700 m² 20 100 m² 725 700 m² 5 000 m² 5 900 m² 29 800 m²
77 6 600 m² 12 800 m²
78 134 400 m²
91 118 000 m² 18 900 m²
93 12 900 m² 109 700 m² 141 800 m² 95 000 m²
94 5 600 m² 45 000 m² 25 000 m² 6 000 m² 63 500 m²
95 39 000 m²
MéTHODOLOgIE :
nous avons étudié pour 170 transactions de plus de 5 000 m² de bureaux en Île-de-France recensées de 2011 à 2013, le département d’origine et le département d’installation, ainsi que la motivation des mouvements des grands utilisateurs.
CARTE DES PRINCIPAux MOuvEMENTS DES gRANDS uTILISATEuRS
Seine-Saint-Denis
Val-de-Marne Hauts-de-Seine
Yvelines
Val-d’Oise
Essonne
Paris Ouest + 7ème Reste de Paris
201 700 m² 139 600 m²
63 500 m² 95 000 m² 725 700 m²
134 400 m²
39 000 m²
18 900 m²
Seine-et-Marne
6 600 m² 141 800 m²
65 900 m² 26 800 m²
133 700 m²
12 900 m²
219 000 m²
45 000 m² 118 000 m² 5 000 m²
6 000 m²
25 000 m² 5 900 m²
29 800 m² 5 600 m² 20 100 m²
14 900 m² 109 700 m²
12 800 m² valeur
mouvements exogènes
de vers
mouvements endogènes
DéFINITIONS :
Mouvements endogènes : mouvements des sociétés à l’intérieur même de leur département d’origine.
Mouvements exogènes : mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d’origine.
LES MOuvEMENTS DES gRANDES ENTREPRISES
www.keops.fr
MOTIvATIONS DES MOuvEMENTS DES gRANDS uTILISATEuRS
(SuR uN éCHANTILLON DE 120 TRANSACTIONS, EN M²)
source : Keops 15%
14%
53%
8%
10%
Modernité Recherche d’économies
Autres Regroupement
Extension
DES ENTREPRISES MOINS DISPOSéES À CHANgER DE TERRITOIRE
confirmant les tendances identifiées dès le 1er semestre, l’année 2013 est plus que jamais placée sous le signe des mouvements endogènes. plus de 80 % des surfaces de plus de 5 000 m² commercialisées sont le fait de mouvements d’utilisateurs au sein du même département, contre environ 60 % sur une période de 3 ans.
sans surprise, la recherche d’économies, et, par conséquent, les regroupements demeurent les principales motivations des mouvements des entreprises. parmi un échantillon de 120 transactions sur une période de 3 ans, les deux tiers des surfaces ont été concernés par l’un ou l’autre de ces 2 objectifs. les immeubles neufs, proches des transports en commun, et proposés à des loyers entre 280 et 350 €/m² sont très recherchés, la baisse de loyer facial étant devenue cette année le critère n°1 pour bon nombre de preneurs. cette tendance se retrouve d’ailleurs également sur le marché des petites et moyennes surfaces : les pme souhaitent sécuriser leurs dépenses immobilières sur la durée et sont aujourd’hui disposées à signer des baux plus longs, comme les grands utilisateurs.
en complément, la recherche de modernité, qui concentre 14 % des surfaces placées sur 3 ans, est la conséquence directe de la volonté des entreprises de rationaliser leurs surfaces, et ainsi, de réduire leurs charges immobilières.
mais, au-delà de ces critères financiers, les grandes entreprises souhaitent également rester proches de leur localisation initiale, pour réduire au minimum le risque de départ de leurs salariés. ainsi, même si elles étudient de plus en plus fréquemment des possibilités d’emménagement au sein de différents secteurs géographiques franciliens, au final leur choix porte très souvent sur le département où elles sont déjà implantées. leurs directions financières ont pris pleinement conscience qu’un taux d’attrition élevé des collaborateurs a un coût indirect souvent supérieur à la réduction des charges immobilières obtenue grâce à un
déménagement sur un immeuble moins cher, par exemple en 2nde couronne, secteur sur lequel aucun grand mouvement n’a d’ailleurs été observé en 2013.
certains utilisateurs ont tout de même changé de département, pour généralement s’installer en 1ère couronne. le foncier disponible permet en effet d’y construire des immeubles de 1ère main à des loyers ou prix qui restent accessibles pour les utilisateurs, à l’image des regroupements de ces dernières années. en 3 ans, 9 entreprises ont donc quitté paris pour la seine-saint-denis, département où les immeubles neufs sont présentés à des loyers très attractifs en cette période de stagnation économique, et 8 entreprises ont quitté paris pour les hauts-de-seine. bénéficiant d’une offre abondante et conforme aux dernières normes environnementales, ce département truste toujours le marché des grandes transactions : 30 opérations de plus de 5 000 m² sur les 58 signées en 2013 étaient localisées dans ce département.
cette fuite des entreprises hors de la capitale pourrait potentiellement devenir critique.
cette année, 7 sociétés ont quitté paris, et aucune ne s’y est installée (hors mouvements endogènes et regroupements incluant des sites intra muros). le marché parisien est donc devenu exclusivement captif, et fortement concentré sur les meilleurs quartiers d’affaires.
en effet, si certains utilisateurs ont fait le choix d’arrondissements quelque peu excentrés tels le 19ème ou le 15ème, où l’offre qualitative y est plus abordable, un regain d’intérêt pour paris centre ouest est parallèlement observé, et plus spécifiquement pour les quartiers en bordure du quartier d’affaires, qui offrent des loyers moins élevés que les 7ème ou 8ème arrondissements.
après le maigre score de 2012, 9 transactions de plus de 5 000 m² ont ainsi été réalisées au sein du qca cette année, dont Klésia qui a loué 15 000 m² dans le 17ème arrondissement.
de plus, certaines sociétés ont aussi profité de la baisse des valeurs locatives parisiennes pour se réimplanter en 2013 sur des petites ou moyennes surfaces au sein de la capitale.
LA MObILITé DES gRANDES ENTREPRISES DEPuIS 3 ANS (MOuvEMENTS uNITAIRES > 5 000 M² DE buREAux)
bureaux
LES LOYERS DE buREAux
FOuRCHETTE DES LOYERS PRIMe EN ÎLE-DE-FRANCE
(EN € HT HC / M² / AN)
Paris Ouest - QCA et 7ème Arr.
Paris Sud Paris Nord La Défense et Neuilly-sur-Seine Boulogne - Issy Hauts-de-Seine Sud Hauts-de-Seine Nord Saint-Denis - Saint-Ouen Montreuil - Bagnolet Ivry - Gentilly 2nde Couronne
200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 €
DES uTILISATEuRS EN POSITION DE FORCE LORS DES NégOCIATIONS
des baisses de loyers faciaux ont été observées tout au long de l’année, particulièrement à paris ouest - qca et à la défense, et ce pour trois raisons principales. d’abord, le contexte économique morose pèse sur la santé financière de toutes les entreprises, qui, prudentes, cherchent avant tout à réduire leurs charges immobilières.
ensuite, les grands utilisateurs, principaux consommateurs de surfaces de 1ère main, se font discrets, d’où une relative absence de transactions prime. À boulogne-billancourt par exemple, des transactions se sont signées à des valeurs faciales entre 390 et 425 €/m² pour etik, loin des 450-500 €/m² constatées deux ans auparavant. À paris, aucun loyer n’est supérieur à 800 €/m², avec seulement 5 transactions qui atteignent ou dépassent les 750 €/m², contre une dizaine au cours de l’année précédente.
enfin, la surabondance de l’offre a accentué la pression baissière dans certains quartiers d’affaires. Face au lent écoulement des bureaux disponibles, le rapport de force entre les utilisateurs et les propriétaires a changé. ces derniers doivent consentir à d’importants efforts dans le but de réduire la vacance au sein de leur patrimoine immobilier. 2013 s’est ainsi caractérisée par une prise d’ampleur et une généralisation des mesures d’accompagnement, qui représentent fréquemment entre 20 et 30 % du loyer facial, soit 2 à 3 mois de franchise de loyer par année ferme d’engagement au bail.
À paris ouest - qca par exemple, la différence peut aller jusqu’à 200 €/m² sur des immeubles dans le 8ème arrondissement. s’ils permettent aux preneurs de saisir des opportunités pour se positionner sur des bureaux mieux situés et / ou de meilleure qualité, de tels écarts entre loyer facial et loyer économique créent en parallèle une distorsion dans le marché, ce dont les propriétaires ont pris conscience. la plupart des investisseurs redoublent donc de vigilance pour tenir compte de la juste valeur locative des bureaux dans leurs stratégies de détention.
source : Keops
LES LOYERS MOYENS DE 1èRE MAIN (HORS MESuRES D’ACCOMPAgNEMENT) (EN € HT HC / M² / AN)
Paris Ouest - QCA
1S 2004 2S 2004 1S 2005 2S 2005 1S 2006 2S 2006 1S 2007 2S 2007 1S 2008 2S 2008 1S 2009 2S 2009 1S 2010 2S 2010 1S 2011 2S 2011 1S 2012 2S 2012 1S 2013 2S 2013 100
200 300 400 500 600 700
594
422 399
240
La Défense Boulogne-Billancourt Saint-Denis
LES LOYERS MOYENS DE 2NDE MAIN (HORS MESuRES D’ACCOMPAgNEMENT) (EN € HT HC / M² / AN)
1S 2004 2S 2004 1S 2005 2S 2005 1S 2006 2S 2006 1S 2007 2S 2007 1S 2008 2S 2008 1S 2009 2S 2009 1S 2010 2S 2010 1S 2011 2S 2011 1S 2012 2S 2012 1S 2013 2S 2013 100
200 300 400 500
Paris Ouest - QCA
447 404
288 192
La Défense Boulogne-Billancourt Saint-Denis
source : Keops
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