Bureaux & Locaux d activités LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE AU SEIN DE L AGGLOMÉRATION DE TOURS

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2014 LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE AU SEIN DE

L’AGGLOMÉRATION DE TOURS

Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine

LES TRANSACTIONS DES CONSEILS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE, CLÉS EN MAIN ET PRINCIPALES OPÉRATIONS RÉALISÉES EN COMPTE PROPRE

Bureaux &

Locaux d’acti vités

Club Immobilier de Touraine

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Editorial

Par François Boille, président du Club Immobilier de Touraine.

A propos

Le champ de l’étude.

Les dates clés.

L’immobilier terti aire

Les transacti ons, clés en main et principales opérati ons en compte-propre.

Évoluti on des surfaces commercialisées depuis 2004.

L’oﬀ re disponible en bureaux.

Les valeurs.

Les locaux d’acti vités et entrepôts

Les transacti ons, clés en main et principales opérati ons en compte-propre.

Évoluti on des surfaces commercialisées depuis 2004.

L’oﬀ re disponible en locaux d’acti vités et entrepôts.

Les valeurs.

Les partenaires

Le Club Immobilier de Touraine.

Ils ont parti cipé à cett e étude.

Glossaire

Défi niti ons des indicateurs de marché Immostat.

SOMMAIRE

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Le Club Immobilier en mode projets

Fondé fi n 2012, le Club Immobilier de Touraine compte aujourd’hui une cinquantaine de membres et conti nue d’atti rer de nouvelles entreprises. Les premiers travaux, en- gagés en 2013 par la commission Immobilier d’entreprise, sur le recensement du parc de bureaux de l’agglomérati on tourangelle se poursuivent. L’année 2014, pour sa part, a été marquée par la réalisati on du site internet www.club- it.fr. Aujourd’hui, l’ambiti on est encore plus élevée avec la créati on d’un observatoire des loyers du parc privé d’Indre- et-Loire pilotée par la commission Habitat.

Un marché 2014 porté par le neuf

Le marché de l’immobilier d’entreprise de l’agglomérati on tourangelle a, une nouvelle fois, bien résisté en 2014. Sur le marché des bureaux, si la demande exprimée a reculé, les volumes commercialisés ont bien progressé, grâce notamment à quelques grandes transacti ons opérées sur des bâti ments neufs à construire. Cependant, de manière générale, les entreprises se sont montrées att enti stes et prudentes et les délais de négociati ons et de prises de dé- cision restent longs. Certaines peti tes entreprises ont opté pour un abandon pur et simple de leur recherche, préférant parfois renégocier leurs baux en cours. Dans ces conditi ons, le marché de seconde main a souﬀ ert, ce qui a eu pour conséquence de faire progresser l’oﬀ re disponible.

En 2014, les diﬃ cultés de fi nancements encore prégnantes et la prudence des acteurs ont eu pour eﬀ et de faire re- culer les mises en chanti er des bâti ments professionnels.

Du côté des valeurs locati ves, si les loyers faciaux moyens des produits neufs et/ou bien situés se sont maintenus, les valeurs de certains produits de seconde main se sont tassées en réponse aux diﬃ cultés de négociati ons et au ralenti ssement de la demande.

Le marché des locaux d’acti vités et entrepôts affi che égale- ment une belle progression annuelle. Les mouvements des entreprises ont été moti vés par la recherche de locaux plus adaptés aux spécifi cités de l’acti vité de l’uti lisateur et per- mett ant une rati onalisati on des surfaces et l’accroissement des capacités de producti ons. Dans ce contexte, la demande placée a été dynamisée par le secteur de la lo- gisti que et les clés en main à l’image de l’opérati on TLD Europe sur Isoparc pilotée par la Société d’Équipement de la Touraine qui s’est montrée en mesure de répondre aux spécifi cités du cahier des charges de l’entreprise dans un délai très court. Concernant l’off re disponible, les libéra- ti ons de grands bâti ments mal positi onnés et/ou vieillis- sants en 2013 et 2014 ont conduit à l’alourdissement de l’off re immédiate.

Des perspectives incertaines

Bien qu’il soit encore un peu tôt pour se prononcer sur les perspecti ves à venir, quelques tendances lourdes se dé- gagent. Le marché de l’investi ssement progresse signifi cati vement, confi rmant ainsi, l’att rait du marché tourangeau.

Néanmoins, si le niveau de la demande portant sur les peti tes surfaces reste faible en ce début d’année, quelques belles signatures sont encore att endues. Les dossiers, moins nombreux qu’avant la crise, conti nueront de porter sur une demande très qualifi ée. Par ailleurs, pour des questi ons de presti ge comme d’opti misati on des coûts, la demande portant sur le neuf restera dynamique impliquant, de la part de l’ensemble des acteurs, maîtrise des coûts et des livrai- sons. Enfi n, le bouleversement induit par l’obsolescence énergéti que et la dégradati on de la valeur des bâti ments anciens qu’elle entraîne devra conduire les propriétaires à réhabiliter leurs biens s’ils souhaitent maintenir la valorisa- ti on de leur patrimoine.

LE MOT DU PRÉSIDENT

Une année dans la moyenne en a tt endant des condi ti ons économiques plus favorables

Conjoncture nationale. Après trois années diffi ciles, les espoirs se portent vers 2015 et ses perspectives de croissance qui devrait s’établir entre 0,7 % et 0,9 %. L’amélioration du contexte économique national qui pourrait être facilitée par la conjugaison de la baisse de l’euro face au dollar, de la diminution importante du coût du pétrole et du renforcement de la croissance aux États-Unis, en Grande-Bretagne et dans la zone Euro.

Cependant, des freins à une franche reprise pèsent encore lourdement dans l’hexagone : un climat des affaires

plutôt morose, des conditions de fi nancement encore diffi ciles, une consommation des ménages marquée par la

prudence, et des marges pour les entreprises qui doivent être renforcées afi n de permettre l’investissement. Dans

ces conditions, aucune amélioration notable sur le marché de l’emploi n’est à attendre en 2015.

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LE CHAMP DE L’ÉTUDE

L’étude annuelle portant sur le marché de l’immobilier d’entreprise de l’agglomération tourangelle est réalisée depuis 2000 par l’Observatoire de l’Économie et des Territoires de Touraine (OE2T) qui collecte, compile et analyse les données. Ce tableau de bord annuel est publié en février et suit des règles strictes en matière de défi nition des indicateurs et d’aire géographique d’analyse, règles conformes à celles utilisées par le Réseau National des Observatoires de l’Immobilier d’Entreprise et du GIE Immostat.

Aire d’analyse :

Les 40 communes composant le S.C.O.T. de l’agglomérati on de Tours, soit environ 830 km².

L’étude des transactions :

Elle recouvre l’ensemble des opérati ons réalisées au cours de l’année par les conseils en immobilier d’entreprise et collecti vités partenaires. Les opérati ons “clés en main” réalisées par la Société d’Équipement de la Touraine (SET) sont également comptabi- lisées dans cett e parti e. Seules les transactions de bureaux desti nées aux uti lisateurs fi naux sont comptabilisées. Les ventes à investi sseurs sont donc exclues de l’analyse.

L’analyse des stocks :

L’évaluation des stocks disponibles est actualisée chaque année au mois de

décembre sur la base du fi chier des oﬀ res proposées par les conseils en immobilier d’entreprises dans le cadre du service en ligne de recherche de bureaux, locaux d’acti vités et terrains disponibles (www.

simplanter-en-touraine.com).

Les opérations en comptes propres :

Afi n de disposer d’une vision plus précise du marché terti aire de l’agglomérati on de Tours, l’observatoire intègre, depuis 2009, les principales opérati ons réalisées en comptes propres.

Celles-ci sont comptabilisées l’année au cours de laquelle la constructi on, l’extension, ou la restructurati on est terminée.

Par ailleurs, seules les opéra- ti ons d’une surface supérieure à 500 m² sont, pour l’instant, prises en compte.

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L’OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

2015

2013 2009 2003

15 ANNÉES D‘OBSERVATION

Grâce à un partenariat solide entre acteurs publics et privés, l’observatoire collecte et analyse les chiﬀ res de l’immobilier d’entreprise depuis plus de 15 ans.

CRÉATION DU CLUB IMMOBILIER DE TOURAINE Le Club Immobilier de Touraine fédère l’ensemble des professionnels et acteurs représentati fs des acti vités liées à l’immobilier.

INTÉGRATION DES COMPTES PROPRES

Intégrati on des principales opérati ons clés en main des opérateurs privés et comptes-propres (bureaux et locaux d’acti vités et entrepôts).

TOURS AU SEIN DU RÉSEAU NATIONAL

Harmonisati on des défi niti ons et des méthodes de collecte avec les autres membres du réseau nati onal des observatoires d’immobilier d’entreprise (Rnoie).

2000

MISE EN PLACE DE L’OBSERVATOIRE

Principe d’enquête annuelle en partenariat avec la CCI de Touraine, l’Agence de Développement de la Touraine et la Fnaim Entreprise.

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1.2

1.3 LE MARCHÉ DES BUREAUX les transacti ons de bureaux

LES BUREAUX COMMERCIALISÉS SELON LE TYPE DE PRODUITS

LES BUREAUX COMMERCIALISÉS SELON LA NATURE DE L’OPÉRATION

Avec plus de 14 300 m² placés, la part des surfaces neuves att eint 51,1 %. Cett e proporti on, qui s’élevait à 31,5 % en 2013, est essenti ellement liée à la signature de deux grandes transacti ons sur le Quarti er des 2 Lions et qui totalisent près de 8 600 m². Combinée au faible niveau de la demande, la bonne performance du marché du neuf a eu pour conséquence de réduire la part et le volume représentés par les produits existants. Ainsi, avec seulement 13 723 m², le marché de «seconde main» enregistre son plus bas niveau depuis la créati on de l’observatoire.

Type nombre % surface %

Neuf 13 18,1 14 322 51,1

Seconde main 59 81,9 13 723 48,9

Total 72 100,0 28 045 100,0

Source : conseils en immobilier d’entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, janvier 2015.

En dépit d’une demande peu acti ve, le volume commercialisé en surface de bureaux a progressé de 13 % en 2014. Totalisant 28 045 m², le marché de l’immobilier terti aire est en phase avec la moyenne décennale qui s’élève à 28 219 m². Le marché tourangeau est très majoritairement locati f (83,3 %), conformément à l’oﬀ re en bureaux qui présente de nombreux produits uniquement proposés à la locati on.

Nature de l’opérati on nombre % surface %

Locati on 59 83,3 19 962 71,2

Vente 13 16,7 9 283 28,8

Total 72 100,0 28 045 100,0

1.1 CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER TERTIAIRE

C’est le volume to- tal commercialisé au cours de l’année 2014.

Il s’agit du deuxième niveau le plus élevé enregistré ces six dernières années après celui de 2012. Un volume parfaitement en phase avec la moyenne décennale qui s’élève, pour sa part, à 28 219 m².

C’est la part représentée par le neuf dans le volume placé en 2014.

Une proporti on élevée, égale au niveau observé en 2008, et qui est principalement liée à l’implantati on du Crédit Agricole Touraine-Poitou et d’Orange sur le Quarti er des 2 Lions.

C’est la surface com- mercialisée en 2014 sur le Quartier des 2 Lions.

Avec l’arrivée du tram- way, d’EDF, d’Orange, de la Caisse d’Épargne et du Crédit Agricole, “les 2 Lions”

constitue aujourd’hui le principal quarti er d’aﬀ aires de l’agglomérati on avec 100 000 m² de bureaux.

C’est l’évolution du volume commercialisé entre 2013 et 2014.

Malgré une demande peu acti ve, le marché de l’immobilier terti aire re- noue avec la croissance et se redresse de 13 % grâce, notamment, au retour des grandes transacti ons (plus de 3 000 m²).

28 045 m² 51,1 % 9 500 m² +13 %

LOCATION (71,2 %) VENTE (28,8 %)

NEUF (51,1%) SECONDE MAIN (48,9%)

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CONJONCTURE

Le marché des bureaux poursuit son développement grâce aux programmes neufs

Dans un contexte de reprise lente de l’économie au niveau nati onal, l’agglomérati on tourangelle conti nue à maintenir et renforcer son ti ssu économique avec des implantati ons terti aires clés dans les domaines des banques, des assur- ances, de l’énergie et des télécommunicati ons. Cett e dynamique se traduit par l’augmentati on signifi ca tive du marché du neuf qui a progressé de 83 % par rapport à 2013. Ainsi avec 28 045 m² placés, la hausse du volume commercialisé global en bureaux s’élève de 13 %. Cependant, en dehors de quelques grandes opérati ons qui ont permis d’approcher la barre symbolique des 30 000 m², le marché s’est montré peu acti f. En eﬀ et, avec seulement 72 signatures enregis- trées au cours de l’année, l’acti vité accuse un recul du nombre d’opérati ons au regard des années précédentes. Ce repli a principalement impacté les recherches de peti tes surfaces de bureaux (moins de 100 m²) habituellement briguées par les peti tes entreprises. Parallèlement, les professionnels s’accordent à dire que le marché de l’investi ssement semble faire preuve d’une belle vitalité atti rant un nombre croissant d’acteurs locaux et nati onaux.

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5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

35 000 40 000 45 000

Seconde main Neuf Moyenne mobile

LE MARCHÉ DES BUREAUX les transacti ons de bureaux

LES VOLUMES DE BUREAUX COMMERCIALISÉS DEPUIS 2004

1.4 LES BUREAUX COMMERCIALISÉS SELON LA SUPERFICIE

Traditi onnellement, le marché de l’agglomérati on tourangelle se compose en majorité de transacti ons de peti tes surfaces. En 2014, malgré une légère diminuti on au regard de l’année précédente, environ 57 % des opérati ons portent sur une surface de moins de 200 m². Cependant, la diminuti on du nombre de signatures s’est principalement opérée au dépend des plus peti tes surfaces. En eﬀ et, entre 2013 et 2014, le poids des transacti ons portant sur les surfaces de moins de 100 m² a été divisé par deux. A l’autre extrémité, les opérati ons de 1 000 m² et plus représentent plus de 48 % de la surface placée totale contre 29,4 % en 2013.

Superfi cie nombre % surface %

Moins de 100 m² 17 23,6 1 157 4,1

de 100 m² à 199 m² 24 33,3 3 303 11,8

de 200 m² à 499 m² 19 26,4 5 419 19,3

de 500 m² à 999 m² 7 9,7 4 736 16,9

1 000 m² et plus 5 6,9 13 430 47,9

Total 72 100,0 28 045 100,0

1.5

Source : enquête OE2T-FNAIM ENTREPRISE/CIT, 2004-2014

MOYENNE DÉCENNALE

28 219 m²

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La Riche La Riche

St-Averti n St-Averti n

Joué lès Joué lès Tours Tours Ballan-Miré

Ballan-Miré

Sorigny Sorigny

LE MARCHÉ DES BUREAUX les transacti ons de bureaux

1.6 LES BUREAUX COMMERCIALISÉS PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES

Parçay Parçay Meslay Meslay

St-Cyr St-Cyr sur-Loire sur-Loire

St-Pierre St-Pierre des Corps des Corps

Chambray Chambray lès-Tours lès-Tours

Montbazon Montbazon Tours Nord

Tours Nord

Tours Sud Tours Sud

Tours Centre Tours Centre

3 3

11 11

44 44

29 29

33 22

33

88

22

Seconde main

Seconde main Neuf

9 000 9 000

4 500 4 500

900 900

Les bureaux commercialisés par secteur (m²) : Les bureaux commercialisés par secteur (m²) :

Les opérati ons réalisées sur la commune de Tours sont divisées en 3 secteurs (Nord de la Loire / entre Loire et Cher / Sud du Cher).

La faible performance du marché de seconde main semble s’être principalement opérée au détriment du parc d’acti vités des Granges Galand (Saint-Averti n). Avec seulement 8 transacti ons représentant environ 1 900 m², cet espace économique dédié aux acti vités terti aires et composé de 65 000 m² de bureaux enregistre son plus bas niveau depuis la créati on de l’observatoire. La commune de Tours concentre, à elle seule, 65 % de la surface placée dont 33 % sur le Quarti er des 2 Lions.

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LE MARCHÉ DES BUREAUX

les principales opérati ons en comptes propres

Quelques transactions signi fi catives réalisées en 2014

En 2016, l’opérateur Orange regroupera 350 de ses salariés dans un ensemble immobilier compo- sé de deux bâti ments (5 400 m²). Le projet porté par le promoteur Sogeprom avec sa fi liale CIP et la SET intègre un troisième immeuble de bureaux de 4 000 m² ouvert à la locati on et qui comprendra un restaurant inter-entreprises de 300 couverts.

Au total, cet ensemble de 9 300 m² de surface de plancher, bapti sé “Tours Campus” (3 bâti ments en R+3 et 224 places de stati onnement) sera édifi é sur l’ancien site de la société Médipréma (1,7 ha).

La concepti on de cet ensemble de bureaux a été réalisée par le cabinet d’architectes Groupe-6.

Le Crédit Agricole Touraine-Poitou s’installera également sur le Quarti er des 2 Lions en 2016 au sein d’un programme bapti sé “Tonalité II”. Réalisé également par la SET et conçu par l’agence Cara- ty-Poupart Lafarge, le programme “Tonalité II” est un ensemble composé de deux bâti ments en R+3.

L’établissement bancaire investi t ainsi près de 5 millions d’euros dans le premier des deux bâti ments à construire (4 200 m²) qu’elle occupera en parti e.

En 2010, le cabinet d’architecture Caraty-Poupart Lafarge avait déjà signé le programme voisin “Acti - campus 4” qui abrite la directi on régionale de Véo- lia Environnement.

1.7 LES PRINCIPALES OPÉRATIONS CLÉS EN MAIN DES OPÉRATEURS PRIVÉS ET COMPTES PROPRES

Le volume représenté par les principales opérati ons clés en main des opérateurs privés et comptes propres est en retrait au regard de l’an passé. L’année 2013 avait, notamment, vu la livraison de bâti ments dédiés au service inter-entreprises de santé au travail d’Indre-et-Loire (AIMT 37) et au centre d’études et de recherches technologiques en microélectron- ique (CERTEM). Ainsi, en cumulant commercialisati ons, clés en main et comptes propres, le marché terti aire de l’agglomérati on de Tours s’établit à près de 29 000 m².

Maîtrise d’ouvrage ou preneur clé en main surface

Indena (Tours Nord) 600 m²

Total 600 m²

Source : Enquête OE2T - projets > à 500 m². * Surfaces exprimées en m² de surface de plancher.

Orange et le Crédit Agricole Touraine-Poitou ont choisi le Quartier des 2 Lions

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LE MARCHÉ DES BUREAUX l’oﬀ re en bureaux et les valeurs

2.1 L’OFFRE IMMÉDIATEMENT DISPONIBLE EN BUREAUX SELON LA SUPERFICIE

Fin décembre 2014, le stock de bureaux immé- diatement disponibles au sein des 40 communes composant le SCOT de l’agglomérati on de Tours s’élevait à 74 614 m². Un volume qui a progressé de 12 % depuis la dernière enquête réalisée en 2011. Cett e augmentati on est principalement liée à la libérati on de produits de grande superfi cie con- juguée à la mise sur le marché de surfaces neuves.

Les communes de Tours et Saint-Averti n concentrent, à elles seules, 81 % des surfaces disponibles.

Source : www.simplanter-en-touraine.com - CCI Touraine / enquête OE2T, décembre 2014.

74 614 m²

Prix de vente HT le m² * Prix de locati on le m²/an * Tours Centre Agglomérati on Tours Centre Agglomérati on

Neuf 2 000/2 300 1 800/2 000 140/150 125/140

Seconde main 1 100/2 700 800/1 500 100/145 80/125 Source : Club Immobilier de Touraine. Fourchett es moyennes données à ti tre indicati f. Ces prix sont suscepti bles de varier en foncti on de la parti cularité et de la surface des locaux, de leur situati on, de leur dispositi on et de la qualité des presta- ti ons proposées.

2.3 LES VALEURS OBSERVÉES EN 2014

Entre 2013 et 2014, les valeurs locati ves se sont maintenues pour les immeubles récents et/ou bien situés.

Concernant les surfaces anciennes, en revanche, le fort niveau de disponibilités a entraîné une légère correcti on à la baisse des valeurs locati ves, qui se positi onnent en moyenne, entre 100 et 110 €/m²/an

2.2 L’OFFRE DISPONIBLE EN BUREAUX SELON LE TYPE DE PRODUIT

L’oﬀ re neuve disponible et future neuve certaine à un an parti cipent à hauteur de 8,7 % du stock, soit environ 6 650 m². Un volume relati vement faible au regard de la demande pour ce type de produit. Le report des mises en chanti er de projets de bureaux, dans l’att ente de conditi ons de marché plus propices, a entraîné une augmentati on de projets dotés d’un permis de construire. Cett e producti on de bureaux, qualifi ée de probable, se situe très majoritairement à Tours et représente un volume d’environ 70 000 m².

Seconde main 255 95,9 69 716 91,3

Neuf 8 3,0 4 898 6,4

Oﬀ re future neuve

certaine à 1 an 3 1,1 1 751 2,3

Total 266 100,0 76 365 100,0

Source : conseils en immobilier d’entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, décembre 2014.

22,4%

24,8%

31,2%

15,0%

6,5%

Moins de 100 m² de 100 à 199 m² de 200 à 499 m² de 500 à 999 m² 1 000 m² et plus*

*Les grands plateaux de bureaux et bâti ments terti aires sont très souvent divisibles. Ainsi, dans les catégories [500-999 m²] et [1 000 m² et plus] les sufaces potenti ellement divisibles apparaissent sous la forme d’une seule oﬀ re cumulant l’ensemble des surfaces.

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1.2

1.3 LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS les transac ti ons de locaux d’ac ti vités et entrepôts

LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS SELON LE TYPE DE PRODUITS

LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS SELON LA NATURE DE L’OPÉRATION

Neuf 11 22,4 14 678 28,7

Seconde main 38 77,6 36 543 71,3

Total 49 100,0 51 221 100,0

Nature de l’opérati on nombre % surface %

Vente 18 36,7 26 334 48,6

Locati on 31 63,3 24 887 51,4

Total 49 100,0 51 221 100,0

1.1 CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS

LOCATION (51,4 %) VENTES (48,6 %)

NEUF (28,7% ) SECONDE MAIN (71,3 %)

C’est le volume to- tal commercialisé au cours de l’année 2014.

Grâce notamment à la vente d’un entrepôt de 12 000 m² à Sorigny, le marché des locaux et entrepôts a pro- gressé signifi cati vement et s’établit à un niveau su- périeur à la moyenne dé- cennale (42 502 m²).

C’est la part du neuf dans le volume placé total en 2014.

Une proporti on importante liée notamment aux opéra- ti ons clé en main portées par la Société d’Équipement de la Touraine sur les zones qu’elle commercialise à Sorigny, Parçay-Meslay et La Ville-aux-Dames.

C’est l’évolution du volume commercialisé entre 2013 et 2014.

Après le net repli constaté en 2013, la demande pla- cée en locaux d’acti vités et entrepôts est reparti e à la hausse. Le marché a été très majoritairement ani- mé par des mouvements endogènes.

51 221 m² 28,7 % +49,2 %

L’année 2014 a également été marquée par l’augmentati on signifi cati ve du nombre de transacti ons portant sur des locaux neufs. La principale opérati on à retenir est le “clé en main locati f” prit à Sorigny par TLD Europe (6 400 m²). Une extension de 6 000 m² est, d’ailleurs, déjà à l’étude. Avec près de 14 700 m² placés, la part des surfaces neuves at- teint 28,7 % de la surface commercialisée globale : un record !

L’acquisiti on est restée stable et représente près de 37 % des transacti ons comme de la surface placée.

Certains propriétaires préfèrent vendre leurs biens à des prix att racti fs et laisser les uti lisateurs procéder aux rénovati ons nécessaires et/ou demandées par leurs locataires.

C’est la surface com- mercialisée sur le parc d’activités Isoparc.

Le parc d’acti vités Isoparc (Sorigny) enregistre les 2 plus grosses transacti ons en locaux d’acti vités et en- trepôts. Ainsi, cet espace économique en plein dével- oppement concentre 36,8 % de la demande placée.

18 835 m²

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CONJONCTURE

Le marché des locaux d’activités et entrepôts affi che une belle progression annuelle

Avec 51 211 m², la demande placée totale en locaux d’acti vité et entrepôts est en hausse de près de 15 % grâce, notamment, à un très bon 3^e trimestre. Au regard de l’an passé, la demande exprimée est restée solide malgré de légers signes de fl échissement en fi n d’année. Le fait marquant de l’année reste, bien évidement, l’évoluti on signifi cati ve du poids du marché du neuf. Le vieillissement du parc bénéfi cie au retour des clés en mains, profi tant d’une oﬀ re foncière diversifi ée. La part des opérati ons réalisées à l’acquisiti on est, quant à elle, restée stable aux alentours de 376 %. Le stock immédiat, composé très majoritairement de surfaces de seconde main, a augmenté suite à la libéra- ti on de plusieurs bâti ments de grande superfi cie et se caractérise par d’importantes disparités en mati ère de qualité et d’accessibilité. Les valeurs locati ves, sont globalement restées stables même si on constate un léger tassement concernant les produits pas toujours en phase avec la demande des clients.

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LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS les transac ti ons de locaux d’ac ti vités et entrepôts

LES SURFACES DE LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS DEPUIS 2004

1.4 LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS SELON LA SUPERFICIE

Superfi cie nombre % surface %

Moins de 250 m² 9 18,4 1 581 3,1

de 250 m² à 499 m² 13 26,5 4 554 8,9

de 500 m² à 999 m² 14 28,6 8 687 17

de 1 000 m² à 2999 m² 11 22,4 17 864 34,9

3 000 m² et plus 2 4,1 18 535 36,2

Total 49 100 51 221 100

1.5

10 000 20 000 30 000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

40 000 50 000 60 000

Seconde main Neuf Moyenne mobile

MOYENNE DÉCENNALE

42 502 m²

La surface placée en locaux d’acti vités et entrepôts en 2014 a progressé de 49,2 % par rapport à 2013 avec un niveau de demande identi que. Les transacti ons réalisées au cours de l’année ont porté à 71 % sur des surfaces inférieures à 1 000 m². A noter qu’à l’instar des bureaux, le poids des transacti ons portant sur les peti tes surfaces (moins de 250 m²) a été di- visé par deux. En eﬀ et, ces dernières représentent, en 2014, moins d’une signature sur cinq contre une sur trois habituellement. Les deux opérati ons de plus de 3 000 m² représentent à elles seules 36,4 % de la surface placée totale.

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La Riche La Riche

St-Averti n St-Averti n

Joué lès Joué lès Tours Tours Ballan-Miré

Ballan-Miré

Sorigny Sorigny

Parçay Parçay Meslay Meslay

Saint-Cyr Saint-Cyr sur-Loire sur-Loire

St-Pierre St-Pierre des Corps des Corps

Chambray Chambray lès-Tours lès-Tours Tours

Tours

Seconde main

Seconde main NeufNeuf

19 000 19 000

9 500 9 500

1 900 1 900

Les locaux & entrepôts commercialisés Les locaux & entrepôts commercialisés par commune (m²) :

par commune (m²) :

Esvres Esvres

Truyes Truyes Veretz

Veretz

Montlouis Montlouis sur Loire sur Loire Rochecorbon

Rochecorbon Vouvray Vouvray Notre

Notre Dame Damed’Oéd’Oé

La Ville La Ville aux Dames aux Dames

4 4

11 22 11

77

22

55 33

22

44

33

33 22

33

22

11

Avec près de 19 000 m² commercialisés, le parc d’acti vités Isoparc à Sorigny représente 36,8 % de la demande placée en locaux d’acti vités et entrepôts. Il concentre les deux plus importantes transacti ons réalisées au cours de l’année. Opérati ons clés en main et transacti ons de bâti ments existants se concentrent très majoritairement (89 %) au sein des parcs d’acti vités.

3 3

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS les transac ti ons de locaux d’ac ti vités et entrepôts

1.6 LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS COMMERCIALISÉS SELON

LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE

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LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS les principales opérati ons en comptes propres

Quelques transactions signi fi catives réalisées en 2014

TLD s’implante sur Isoparc à Sorigny

Après avoir un temps envisagé de s’installer à l’étranger, l’entreprise TLD Europe, spécialisée dans les équipements d’assistance aéroportuaire, a fi nalement confi rmé son ancrage local en choi- sissant de louer un bâti ment neuf comprenant 6 500 m² d’ateliers et 1 050 m² de bureaux sur le parc d’acti vités Isoparc à Sorigny. La constructi on du bâti ment, gérée par la Société d’Équipement de Touraine, s’est déroulée sur une période de 11 mois entre août 2013 et juillet 2014. Une piste de 400 m dédiée aux essais du Taxibot (un tracteur d‘avion semi-roboti que) équipe également le terrain d’une

superfi cie de 3,3 ha extensibles à 8,4 ha. En eﬀ et, à moyen terme, la société TLD Europe envisage de doubler la surface de son usine pour répondre aux commandes de Taxibots.

Un nouveau laboratoire pour Brossard Traiteur

En septembre 2014, l’entreprise Brossard a quitt é son laboratoire historique de Savonnières pour s’installer dans un bâti ment neuf de 650 m² sur le parc d’acti vités Saint-François à La Riche. Ce nouvel équipement comprend 5 chambres froides de stock- age, une chambre froide d’expéditi on, 5 laboratoires de travail ainsi que des bureaux à l’étage.

1.7 LES PRINCIPALES OPÉRATIONS CLÉS EN MAIN DES OPÉRATEURS PRIVÉS ET COMPTES PROPRES

La société Métalinox a procédé à une extension de 2 500 m² sur son site de producti on situé sur le parc d’acti vités des Gaudières à Mett ray. Le bâti ment accueille un atelier de fabricati on de cuves et conteneurs métalliques (acier, inox, aluminium) destinés à l’industrie. Les comptes propres actuellement en cours de constructi on devraient avoisiner les 10 000 m² en 2015.

Maîtrise d’ouvrage ou preneur clé en main surface

Metalinox (Mett ray) 2 500 m²

Total 2 500 m²

Source : Enquête OE2T - projets > à 350 m². * Surfaces exprimées en m² de surface de plancher.

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LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS l’oﬀ re en locaux d’acti vités et entrepôts

2.1 L’OFFRE IMMÉDIATEMENT DISPONIBLE EN LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS SELON LA SUPERFICIE

Le stock en locaux d’acti vités et entrepôts a aug- menté de manière signifi cati ve depuis le dernier recensement réalisé en 2011. L’oﬀ re se situe aux trois quarts à Tours et sa première couronne et a pro- gressé sur ce secteur de 25 % par rapport à 2011.

Cett e augmentati on est principalement due à la libérati on de produits de grande superfi cie - souvent vétustes - qui ne sont plus en phase avec les att entes des uti lisateurs et les normes en vigueur.

La destructi on pure et simple de certains de ces produits semble aujourd’hui inéluctable.

Source : www.simplanter-en-touraine.com - CCI Touraine / enquête OE2T, décembre 2014.

187 837 m²

44,9%

29,3%

16,0%

7,2%

Moins de 250 m² de 250 à 499 m² de 500 à 999 m² de 1000 à 2999 m² 3000 m² et plus*

Prix de vente HT le m² * Prix de locati on le m²/an * Tours Centre Agglomérati on Tours Centre Agglomérati on

Neuf NS 500/800 NS 50/60

Seconde main NS 150/600 NS 30/50

Source : Club Immobilier de Touraine. Fourchett es moyennes données à ti tre indicati f. Ces prix sont suscepti bles de varier en foncti on de la parti cularité et de la surface des locaux, de leur situati on, de leur dispositi on et de la qualité des presta- ti ons proposées.

2.3 LES VALEURS OBSERVÉES EN 2014

2.2 L’OFFRE DISPONIBLE EN LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS SELON LE TYPE DE PRODUIT

Seconde main 149 75,6 182 112 94,4

Neuf 18 9,1 5 725 3,0

Oﬀ re future neuve

certaine à 1 an ^{3 bâti}(30 cellules)^ments 15,2 5 150 2,7

Total 197 100,0 192 987 100,0

Source : conseils en immobilier d’entreprises partenaires / enquête OE2T-CIT, décembre 2014.

*Les grands locaux d’acti vités et en- trepôts sont très souvent divisibles.

Ainsi, dans les catégories [500-999 m²], [1000-2999 m²] et [3 000 m² et plus] les sufaces potenti ellement divisibles apparaissent généralement sous la forme d’une seule oﬀ re cumulant l’ensemble des surfaces.

2,6%

La part représentée par l’oﬀ re neuve disponible et future neuve certaine à un an est en légère augmentati on (21 produits pour 10 875 m²). La disponibilité immédiate en produits neufs se concentre principalement sur le parc d’acti vités Carrefour en Touraine à Ballan-Miré. A la Ville-aux-Dames, sur le parc d’acti vités des Fougerolles, le groupe MGI (basé en Seine Mariti me) livrera en 2015 une oﬀ re développée en blanc bapti sée “business Ville ®” et proposant des surfaces allant de 75 à 300 m².

Les prix des locaux d’acti vités et en- trepôts demeurent stables. Cepen- dant, les valeurs sont disparates et varient en foncti on de la localisati on, de l’état des locaux et de leur modu- larité. Dans l’agglomérati on, les loyers s’échelonnent en moyenne entre 50 et 60 euros HC/m²/an pour les bâti - ments neufs et entre 30 et 50 euros

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LES PARTENAIRES

ils ont parti cipé à cett e étude

ARTHUR LOYD BOILLE IMMOBILIER 47, rue Edouard Vaillant 37000 TOURS Tél : 02 47 750 750 Fax : 02 47 750 908

E-mail : contact@arthurloyd-tours.com Internet : www.boille-immobilier.fr

BROSSET IMMOBILIER CBRE

4, rue de Clocheville BP 2017 37020 TOURS Cedex 1 Tél : 02 47 333 347 Fax : 02 47 333 343

E-mail : immo.entreprise@brosset-immobilier.fr Internet : www.brosset-immobilier.fr

TRANSAC ARTPROM

13, rue Edouard Vaillant BP31517 37015 TOURS Cedex 1 Tél : 02 47 70 22 32 Fax : 02 47 66 59 04 E-mail : secretariat@artprom.fr Internet : www.artprom.fr GEMOFIS

VAL DE LOIRE 28, rue de la Tuilerie 37550 SAINT-AVERTIN Tél : 02 47 46 28 55 E-mail : valdeloire@gemofi s.com Internet : www.gemofi s.com

IEL

IMMOBILIER D’ENTREPRISE 41, rue de la Milleti ère 37100 TOURS Tél : 02 47 05 08 08 Fax : 02 47 75 07 98 E-mail : b.begat@iel.fr Internet : www.iel.fr

LA CENTRALE IMMOBILIÈRE ORPI ENTREPRISES 15, avenue de Grammont 37000 TOURS Tél : 02 47 75 53 57 Port : 07 78 41 19 79

E-mail : dhuguet@orpientreprises.com Internet : www.orpientreprises.com

SQUARE HABITAT

IMMOBILIER D’ENTREPRISE 113, rue des Halles BP 1508 37015 TOURS Cedex 1 Tél : 02 47 76 60 00 Fax : 02 47 76 60 30

E-mail : entreprise37@squarehabitat.fr Internet : www.squarehabitat-touraine.com

I2BC

IMMOBILIER D’ENTREPRISE 114, avenue André Maginot 37100 TOURS

Tél : 02 47 888 888 Fax : 02 47 41 58 24 E-mail : contact@i2bc.fr Internet : www.i2bc.fr

INGENIERIE CONSTRUCTION ENVIRONNEMENT CONSEIL 6, boulevard Alfred Nobel 37540 ST-CYR-SUR-LOIRE Tél : 02 47 20 56 16 Fax : 02 47 20 24 61 E-mail : icec@wanadoo.fr Internet : www.icec37.com

C.A. TOURS(S)PLUS SERVICE DÉV. ÉCONOMIQUE 60, avenue Marcel Dassault BP651 37206 TOURS Cedex 3

Tél : 02 47 80 33 00 Fax : 02 47 28 34 46 E-mail : ideveco@agglo-tours.fr Internet : www.agglo-tours.fr

C.C. DE L’EST TOURANGEAU SERVICE DÉV. ÉCONOMIQUE 21, rue Rabelais

37270 MONTLOUIS-SUR-LOIRE Tél : 02 47 50 72 96

Fax : 02 47 70 15 11

soufi ane.khachlaa@cc-est-tourangeau.fr Internet : www.cc-est-tourangeau.fr

CHAMBRE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DE TOURAINE 4 bis, rue Jules Favre BP 41028 37010 TOURS Cedex 1 Tél : 02 47 47 21 20 Fax : 02 47 47 20 64

E-mail : adaumain@touraine.cci.fr Internet : www.touraine.cci.fr

ISOPARC

SUD INDRE DÉVELOPPEMENT 2, rue Maurice Ravel

37260 MONTS Tél : 02 47 34 11 50 Fax : 02 47 73 05 61

E-mail : i.david-isoparc@orange.fr Internet : www.isoparc.fr

REALTIS

IMMOBILIER D’ENTREPRISE 8, Allee Colett e Duval 37100 TOURS Tél : 02 47 21 91 91 Fax : 02 47 21 91 91 E-mail : contact@realti s.com Internet : www.realti s.com

SOCIÉTÉ D’ÉQUIPEMENT DE LA TOURAINE - LA SET 40, rue James Watt BP 20605 37206 TOURS Cedex 3 Tél : 02 47 80 44 44 Fax : 02 47 27 80 09 E-mail : saget@set.fr Internet : www.set.fr

L’Observatoire de l’Économie et des Territoires de Touraine et le Club Immobilier de Touraine remercient l’ensemble des conseils en immobilier d’entreprise, professionnels de la constructi on et agents des collecti vités territoriales qui ont parti cipé à cett e étude en prenant le temps de partager leurs connaissances et perspecti ves.

CLUB IMMOBILIER DE TOURAINE - CIT 4 bis, rue Jules Favre 37000 TOURS Tél : 02 47 750 750 E-mail : contact@club-it.fr Internet : www.club-it.fr

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GLOSSAIRE

dé fi niti ons des indicateurs de marché Immostat

Le dispositif s’implanter en T ouraine

www.simplanter-en-touraine.com : la CCI vous accompagne pour réussir votre projet d’implantation ou d’extension

• Étude de votre projet

Analyse avec un conseiller spécialisé

Aide à l’élaborati on du cahier des charges et du plan de fi nancement

• Connaissance du territoire

Présentati on du territoire, de l’acti vité et des acteurs économiques

Cartographie des infrastructures et réseaux : sites en développement, axes de communicati on, transports, haut débit

• Soluti ons de fi nancements Recherche des aides mobilisables

Assistance au montage de dossiers d’aides

• Réglementati on et autorisati ons

Conseil en démarches administrati ves, urbanisme, accessibilité, bâti ment, constructi on

• Recherche de locaux et de foncier

Sélecti on de biens adaptés en lien avec nos partenaires : conseils en immobilier d’entreprises, collecti vités territoriales

• Aide au recrutement de vos salariés

Relais des oﬀ res d’emplois via www.sesame-emploi.fr Conseils et accompagnement

• Accompagnement à la mobilité de vos salariés

Mise en relati on avec des professionnels accompagnant les salariés dans leurs démarches de déménagement et d’installati on

• Suivi de votre acti vité

Rendez-vous régulier avec un conseiller pour vous accompagner dans le développement de votre entreprise

obilier d entreprises, collecti vités territoriales

Compte propre : il s’agit des surfaces de bureaux construites à l’initi ati ve d’une entreprise ou d’une administrati on pour sa propre uti lisati on et qui ne passe pas par un réseau de commercialisati on.

Demande placée : ensemble des transacti ons, à la locati on ou à la vente, réalisées par les uti lisateurs fi naux.

Neuf : surfaces neuves ou lourdement restructurées, qui sont fi scalement assujetti es à la TVA pendant 5 ans, en cas de vente, à compter de la date de livraison de l’immeuble.

Oﬀ re immédiate : ensemble des locaux vacants à une date donnée, proposés sur le marché, pouvant être occupés im- médiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installati on. Par extension, cett e défi niti on s’applique aussi aux locaux proposés à la seule vente et répondant à ces critères.

Off re neuve à un an : elle comprend l’off re neuve disponible immédiatement et l’off re future neuve disponible d’ici 1 an (chanti er en cours).

Projet “en blanc” : bâti ment desti né à la vente ou à la locati on, dont la constructi on est lancée sans qu’il ait été vendu ou loué à l’avance.

Transacti ons : ensemble des commercialisati ons, à la locati on ou à la vente, réalisées par des uti lisateurs fi naux et con- créti sées par la signature d’un bail ou d’un acte de vente.

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CONTACTS

Cyril Rabusseau - chargé d’études 4, bis rue Jules Favre - BP 41028 37010 Tours cedex 1

Tél: +33 (0)2 47 47 21 06 Fax: +33 (0)2 47 66 41 54 crabusseau@obseco37.fr www.economie-touraine.com

Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine

Club Immobilier de Touraine

François Boille - président 4, bis rue Jules Favre - BP 41028 37010 Tours cedex 1

Phone: +33 (0)2 47 750 750 Fax: +33 (0)2 47 750 908 contact@club-it.fr www.club-it.fr