Reconnaître une opportunité
Abundys Capital . WI Club – RCS Paris 439 207 242 – SARL au capital de 735 000 Euros dont le siège social est 28 cours Albert 1er, 75008 Paris Titulaire de la Carte Professionnelle “transactions sur immeubles et fonds de commerce sans maniement de fonds“ numéro 1321 délivrée par la Préfecture du Val d’Oise et garanti par AON, pris en la personne de son représentant légal dûment habilité à cet effet.
Il y aura toujours de jolies opportunités à saisir en matière d’investissements immobiliers...
Tout simplement parce que nous sommes sur un marché d’offres et de demandes.
Certaines personnes veulent vendre et vendre vite, pour des raisons qui leur sont propres.
Certaines personnes sont prêtes à baisser leur prix dans des proportions importantes.
Pour être sûre de faire une bonne affaire en immobilier, la recette qui fonctionne à tous les coups, c’est de créer soi-même l’opportunité en sortant des sentiers battus.
Il y aura toujours de belles opportunités à saisir
★ D’autres personnes vont vouloir privilégier la rentabilité immédiate en cherchant des biens qui permettent de gagner de l’argent tout de suite et non dans 15, 20 ou 25 ans.
Ainsi de la bonne affaire est tout simplement celle qui vous permet de générer de l’argent (et donc du cash flow) dès l’achat. Pour atteindre cet objectif, il faut viser le rendement locatif.
Qu’est ce qu’une bonne affaire en immobilier ?
★ Certains investisseurs immobiliers vont souhaiter investir dans un patrimoine qui va se développer au fil des années. Ils vont donc privilégier la plus-value à la recherche de rentabilité.
La bonne affaire en immobilier dépend en général du profil des investisseurs.
Pour résumer, si vous voulez trouver une bonne affaire en immobilier, assurez-vous d’acheter à un bon prix et de pouvoir louer dans de bonnes conditions.
Une telle décote pour 2 raisons :
I. Cela vous permet d’envisager un achat / revente sécurisé.
En cas de revente rapide du bien, avec une décote de minimum 10 % , cela va permettre d'absorber les frais de notaire (environ 8,5 %) sans perdre d’argent.
Et si, par ailleurs, les prix du marché immobilier devaient se retourner, avec une décote supérieure à 10
%, il sera possible d’absorber non seulement les frais de notaires mais également l’impact de la baisse du marché.
II. Cela met dans des conditions favorables pour dégager un bénéfice et donc un cash flow intéressant.
Pour rappel, la rentabilité d’un placement se calcule en prenant en compte le prix d’acquisition.
Quant au cash-flow, il prend en compte les mensualités d’emprunt qui en règle général sont indexées sur le prix d’acquisition.
Une bonne affaire immobilière se fait à l’achat
➢ Il faut viser un prix d’acquisition du bien immobilier entre 10 % et 30 % moins cher que la moyenne du marché.
❖ acheter un bien avec des défauts corrigibles
❖ choisir un bien avec des travaux
❖ acheter une surface plus importante que vous allez ensuite diviser
❖ parier sur un quartier en pleine rénovation ou en devenir,
❖ gagner des mètres carrés supplémentaires en supprimant des espaces perdus
❖ aménager des combles ….
Acheter en dessous du prix du marché
Quelques astuces :
Trouver le bon vendeur
C’est à dire celui qui est prêt à vous vendre son bien immobilier au prix qui vous intéresse.
La seule façon de savoir si vous êtes face à la bonne personne, c’est de lui poser quelques questions clés :
1. Pour quelles raisons le propriétaire vend-il son bien ?
Cette question est essentielle car elle permet de connaître le niveau d’urgence de la vente. En cas d’urgence on se retrouve en position plus confortable pour négocier.
2. Quel est le profil du vendeur ?
S’agit-il d’un particulier? D’investisseurs ? D’un marchand de bien ?
La réponse à cette question couplée à celle de la précédente va permettre de bien cerner le contexte de cette vente et les motivations de la personne qui vend.
- Vous allez savoir si vous avez affaire ou non à la bonne personne qui vend.
- Vous allez également pouvoir adapter votre discours et vos arguments à votre interlocuteur.
4. Avez-vous déjà eu des propositions ?
Cette question va vous permettre de connaître votre marge de manoeuvre en matière de négociation.
● Si plusieurs propositions ont été refusées à un certain prix, vous pouvez identifier le seuil minimum en-dessous duquel il serait imprudent de faire une proposition.
● Si vous avez le sentiment que le propriétaire est fermé à la négociation, alors il faut peut-être passer votre chemin et ne pas perdre plus de temps sur ce dossier.
● C’est une information tout aussi précieuse qui vous permettra de mettre votre énergie au bon endroit.
3. Depuis combien de temps, ce bien est-il en vente ?
Si le bien qui vous intéresse est en vente depuis plus de 3 mois, vous êtes dans un contexte propice à la négociation.
Connaître le contexte de vente d’un bien est donc particulièrement utile.
Acheter avec des travaux présente de nombreux avantages.
➢ Les travaux faisant généralement peur, vous allez tout d’abord réduire le nombre d’acheteurs potentiels.
➢ Vous allez être en mesure de mieux négocier votre bien et, par ailleurs ,vous allez pouvoir tirer profit des travaux sur un plan fiscal.
Attention à ne pas tomber dans l’excès inverse, à savoir partir sur des sommes importantes de travaux sans pour autant faire une excellente affaire.
La difficulté est bien souvent d’identifier correctement l’enveloppe de travaux. Si les travaux sont importants, faire venir 1 ou 2 professionnels pour estimer au mieux le montant. Ajoutez 10 % pour couvrir les surprises de dernières minutes.
Attention à ce que le prix global : prix d’acquisition + travaux vous permettre d’atteindre vos objectifs de rentabilité.
Si à l’inverse, un bien sans travaux, aura une marge de négociation à priori plus serrée.
Ce qui ne veut pas dire que vous en ferez pas une bonne affaire pour autant.
Bien évaluer la charge des travaux
Le danger lorsque l’on se focalise trop sur le prix, c’est d’en oublier l’importance de la demande locative.
Attention à ne pas s’éloigner de son cahier des charges, au fur et à mesure de ses recherches immobilières.
Les agents immobiliers nous font visiter un premier bien puis nous proposent un second et troisième bien qui peuvent ne plus avoir grand chose à voir avec le cadre initial.
Si le dernier bien visité est intéressant et le prix attractif, on peut en oublier de vérifier l’essentiel. A savoir, la raison pour laquelle nous achetons ce bien : le louer !
Lorsque nous sommes sur le point de faire une offre pour un bien, n’oublions jamais de valider le fait qu’il va rapidement trouver son public.
Bien évaluer la demande locative
L’emplacement est la clé de tout placement immobilier, vous le savez.
Nous passons en général beaucoup de temps à identifier la commune dans laquelle nous allons investir.
Les questions que nous sommes nombreux à nous poser sont souvent les suivantes :
● Devons-nous investir près de chez nous ou à distance?
● Devons-nous nous concentrer sur les grandes villes ou villes moyennes ?
● La santé économique de la commune dans laquelle je souhaite investir est-elle bonne ?
Une fois la réponse à ces questions obtenue et la commune choisie, nous considérons que la réflexion relative à l’emplacement géographique est terminée.
Nous avons sérieusement tendance à oublier que tous les quartiers au sein d’une même commune ne se valent pas !
Ainsi, nous aurons beau choisir la commune la plus pertinente en termes d’investissement locatif, si nous nous orientons vers un quartier qui ne séduit personne, nous ferons chou blanc …
