Commentaar artikel 10 Woninghuurwet

(1)

10. Waarborg

§ 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Bur- gerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarbor- gen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.

De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen: ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaar- borg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur.

De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de ver- huurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvor- dering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet nakomen van de verplich- tingen van de huurder.

Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedu- rende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huur- der stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de des- betreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samen- stelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in verband met de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van 12 juni 1991 op het consumen- tenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voor- heen toegekend werden. Na een evaluatie die zal plaatsvinden één jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodali- teiten die Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn

(2)

aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waar- borg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrech- ten van het gemeen recht ten overstaande van de huurder in geval hij zijn ver- plichting om de waarborg progressief samen te stellen, niet naleeft.

Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een be- drag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoekt bij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder.

De Koning legt het formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aan- zien van de verhuurders zullen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg wordt gevormd.

§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.

Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg.

§ 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg, noch van de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide par- tijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opge- steld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niet- tegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement.

10. Garantie

§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l’article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l’ali- néa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.

Les garanties mentionnées à l’alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes: soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution finan- cière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la ga- rantie, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu’il s’engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci

(3)

est d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L’institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l’institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n’est pas d’application. Le Roi peut, par arrêté déli- béré en Conseil des Ministres, modaliser l’obligation de l’institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d’une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l’entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu’Il définit, selon les modalités de financement qu’Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l’institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L’institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c’est le CPAS qui effectue la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur.

Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bail- leurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est con- stituée.

§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.

Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bail- leur de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.

§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu’en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s’est effectuée, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.

Ingevoegd door de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huur (BS 22 februari 1991) en vervangen bij art. 103 wet 25 april 2007 (BS 8 mei 2007, ed. 3), inwerkingtreding: 18 mei 2007.

(4)

Commentaar bij art. 10 Woninghuurwet

Auteur: M. DAMBRE Bijwerking: 1 augustus 2020

BELANGRIJKSTE RECHTSLEER

BEGUIN, E., ‘Des modifications en matière de baux: vers une publicisation de la légi- slation’, RNB 2007, 514-547.

BERNARD, N., ‘La loi du 25 avril 2007 et les nouvelles dispositions en matière de bail à loyer’, JT 2007, 513-523.

BEYAERT, S., ‘Gewijzigde regels inzake algemeen huurrecht en woninghuur’ in X, Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2008, 145-207.

BEYAERT, S., ‘De huurwaarborg’ in VAN OEVELEN, A. (ed.), Woninghuur in reeks Huurrecht, Brugge, die Keure, 2009, 274-289.

CLAVIE, M., ‘Les conditions financières’ in BENOIT, G., DURANT, I., JADOUL, P.

en VANWIJCK-ALEXANDRE, M. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, La Charte, 2006, 241-264.

COLAES, J., ‘Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007’, Huur 2007, 133-161.

DAMBRE, M., ‘De financiële aspecten van de woninghuurovereenkomst na de Wet van 13 april 1997’ in DAMBRE, M. en HUBEAU, B. (eds.), Het gewijzigde woninghuur- recht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1997, 143-145, nrs. 42-46.

DAMBRE, M., ‘Wijzigingen aan het huurrecht 2006-2007’ in INSTITUUT NOTARIEEL RECHT, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 12, Brugge, die Keure, 2008, 159-187.

DAMBRE, M., ‘Over de verplichting van de banken krediet te verlenen aan niet-kre- dietwaardige huurders’ (noot onder GwH 1 september 2008), BFR 2009, 34-39.

DAMBRE, M., ‘Actuele ontwikkelingen algemeen huurrecht en woninghuur 2003- 2009’ in INSTITUUT NOTARIEEL RECHT, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 15, Brugge, die Keure, 2009, 59-101.

DAMBRE, M., De huurprijs. Analyse van de financiële verbintenissen van de huur- der en onderzoek naar de mogelijkheid tot objectivering van de woninghuurprijzen, Brugge, die Keure, 2009, 490-514, nrs. 1063-1116.

(5)

DAMBRE, M. en HUBEAU, B., Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 541-553, nrs. 1365-1401.

DAMBRE, M., HUBEAU, B. en NYCKEES, J., De woninghuurwet, in Recht en Praktijk, nr. 24, HUBEAU, B. (ed.), Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1995, 116-124, nrs. 246-273.

DE SMEDT, M., ‘La garantie locative après la loi du 25 avril 2007: longue vie à l’arti- cle 10?’, TBBR 2009, 392-402.

FORIERS, P.A., ‘Etat du bien loué et bail à la rénovation. Loyer et charges. Garantie locative. Cession, sous-location et transmission du bien loué’ in FONTAINE, M. en JADOUL, P. (eds.), La nouvelle réglementation des baux a loyer. Loi du 20 février 1991, Brussel/Louvain-la-Neuve, Bruylant/La Charte, 1991, (79), 102, nrs. 60-62.

GIGOT, A.S., ‘La garantie locative dans le cadre d’un bail de résidence principale’, JT 2010, 621-628.

GUTT, O., ‘Garantie locative: l’article 1752bis du Code civil’, JT 1984, 133.

HUBEAU, B., LIPPENS, J. en VANDE LANOTTE, J., De nieuwe huurwet.

Commentaar bij de wet van 29 december 1983 in Recht en Praktijk, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, nr. 6, 1984, 156 p.

LETIER, J.-M., ‘La garantie locative’, T.Vred. 2005, 69-86.

MERCHIERS, Y., ‘De huurwaarborg’ in HERBOTS, J. en MERCHIERS, Y. (eds.), Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 197-206.

MERCHIERS, Y. m.m.v. DAMBRE, M., Les Baux. Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 2010, 199-209 (tiré à part Rép.not.).

MEULEMANS, D., De nieuwe woninghuurwet, Kalmthout, Biblo, 1991, 81-84, nrs.

242-255.

MEULEMANS, D., ‘Algemene situering. De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg. Bespreking van de nieuwe voorschriften’, Huur 2007, 109-132.

ROMMEL, G., ‘Le bail de la résidence principale’, T.Vred. 1992, (261), 308-309.

SIMONS, J., ‘Loyer et charges’ in BENOIT, G., MERCHIERS, Y. en VANWIJCK- ALEXANDRE, M. (eds.), Baux à loyer. Bail de résidence principale et droit commun, Brussel, La Charte, 1991, (151), 179-180.

TOUSSAINT, A., “Compensation et garantie locative” (noot onder Rb. Waals-Brabant 30 september 2015 en Cass. 2 oktober 2014), T.Vred. 2019, 61-66.

VANKERCKHOVE, J. en ROMMEL, G., ‘Lois des 20 février et 1^er mars 1991 modi- fiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer’, JT 1991 (321), 336-337, nr. 54.

(6)

VANKERCKHOVE, J. en VLIES, M., ‘Loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dis- positions en matière de baux’, JT 1997, (593) 605-606.

VAN MINNEBRUGGEN, W., ‘Huurwaarborg’ in Commentaar Voorrechten en hypo- theken, Mechelen, Kluwer, losbl., 1-12.

VAN OEVELEN, A., Overzicht van de recente ontwikkelingen in het huurrecht, Antwerpen, Maklu, 1986, 127.

VAN OEVELEN, A., Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu, 1991, 71-72, nr. 65.

VAN OEVELEN, A., ‘Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)’, RW 1997-98, (729) 745-746.

VAN OEVELEN, A., ‘Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)’, RW 2005-06, 1521-1536.

VAN OEVELEN, A. ‘Wijzigingen in het (woning)huurrecht’, RW 2007-08, 298-306.

VERSAILLES, P., ‘Garantie locative et droit au logement: quelle protection juridique pour les plus démunis?’, JT 1992, 465-475.

VRIELYNCK, P., ‘Huurwaarborg door bankgarantie’, Huur 1998-99, 143-148.

COMMENTAAR Schema

I. Toepassingsgebied II. Toepassingsvoorwaarden

A. Een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder of een bankwaarborg 1. Principe

2. Omvang van de huurwaarborg

3. Cumuleerbaarheid met andere zekerheidsvormen B. Drie vormen van huurwaarborg

1. Geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder a. Som geld van maximaal twee maanden huur

b. Kapitalisatie van de interesten

c. Verhoging met interesten bij wijze van sanctie voor de verhuurder d. Voorrecht van de verhuurder

2. Bankwaarborg

a. Wet van 25 april 2007

b. Bankwaarborg met wedersamenstelling door de huurder c. Bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW d. Uitvoeringsbepalingen m.b.t. de bankwaarborg III. Beschikking over de huurwaarborg

IV. Gespreide betaling en aanpassing van de huurwaarborg V. Overgangsrecht na de regionalisering van het woninghuurrecht

(7)

I. Toepassingsgebied

1 Artikel 10 van de Woninghuurwet bevat de bepalingen met betrekking tot de huur- waarborg die bestaat uit een som geld of uit een bankwaarborg. De oorspronkelijke versie van artikel 10 betrof enkel de waarborg in de vorm van een geldsom en was geïn- spireerd op artikel 1752bis BW, zoals ingevoerd door de wet van 29 december 1983 be- treffende de huur van onroerende goederen. Artikel 1752bis BW werd voor wat betreft het merendeel van de huurovereenkomsten opgeheven door artikel 13, § 1, 4° van de wet van 20 februari 1991.

In tegenstelling tot artikel 1752bis BW geldt de wettelijke regeling van artikel 10 Woninghuurwet niet enkel meer voor de huurovereenkomsten van maximum negen jaar betreffende een woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient, maar voor alle huurovereenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet vallen, met inbegrip van de huurovereenkomsten van korte duur, de levenslange woninghuur en de woninghuur aangegaan voor meer dan negen jaar.

Door de duidelijke bepaling van het toepassingsgebied in artikel 1 van de Woninghuurwet zijn problemen m.b.t. het toepassingsgebied, die waren gerezen bij de invoering van artikel 1752bis BW, grotendeels verdwenen. (*1)

De regeling is zowel op gemeubileerde, als ongemeubileerde verhuurde goederen van toepassing. (*2)

Artikel 10 van de Woninghuurwet is een bepaling van dwingend recht (art. 12 Woninghuurwet). De regeling wijkt af van het gemene recht en moet daarom beperkend worden uitgelegd. (*3)

2 Artikel 103 van de wet houdende diverse bepalingen (IV) van 25 april 2007 (*4) heeft artikel 10 van de Woninghuurwet herschreven. Daarbij bleef de regeling van de huurwaarborg op een rekening op naam van de huurder grotendeels behouden, op de vermindering van het maximumbedrag van drie naar twee maanden huur na.

Ook de vermelding in de aanhef van artikel 10, § 1, eerste lid van de Woninghuur- wet ‘behoudens de zekerheden bedoeld in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek’

bleef behouden. Dit artikel bepaalt dat de huurder die het gehuurde goed niet van voldoende huisraad voorziet, dit is de zogenaamde stofferingverplichting van de

(*1) Zie o.m. meer in verband met de handelshuur- of de pachtovereenkomst en de huurovereenkomst voor sociale woningen:

J. HERBOTS, ‘De nieuwe wet op de bescherming van de gezinswoning’, RW 1989-90, 897 et seq.; J. VANKERCKHOVE,

‘Petite réforme du louage et loyers en 1984’, JT 1984, 157, nr. 59; A. VAN OEVELEN, Overzicht van de recente ontwikke- lingen in het huurrecht, Antwerpen, Maklu, 1986, 103, nr. 118; P. VERSAILLES, ‘Garantie locative et droit au logement:

quelle protection juridique pour les plus démunis?’, JT 1992, 467 en 473-474.

(*2) P. VERSAILLES, l.c., 467.

(*3) M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2002, 543, nr. 1371; Y. MERCHIERS,

‘De huurwaarborg’ in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (eds.), Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 201, nr. 5.

(*4) BS 8 mei 2007, ed. 3.

(8)

huurder (*1), eruit kan worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid voor de betaling van de huur stelt.

3 Sinds de inwerkingtreding van de wet van 25 april 2007 kan de huurwaarborg, naar keuze van de huurder, ook worden gesteld in de vorm van een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel in de vorm van een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Deze wijziging beoogt de financiële drempel van de privéwoninghuurmarkt voor huurders met een bescheiden inkomen te verlagen. (*2) Op legistiek vlak blijkt wel wat aan te merken op de wettekst. De dienst Wetsevaluatie van de Senaat vatte de problemen als volgt samen: ‘het ontbreekt de tekst aan structuur, hij is te lang en hij is niet bepaald leesbaar’. (*3) Niettemin werd de wettekst in ongewijzigde vorm door het parlement gestemd.

II. Toepassingsvoorwaarden

A. Een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder of een bankwaarborg

1. Principe

4 De wettelijke regeling heeft enkel betrekking op de huurwaarborg, die bestaat uit een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder of uit een bankwaarborg. De regeling heeft geen betrekking op waarborgen in een andere vorm. Om onder het toepassingsgebied van artikel 10 van de Woninghuurwet te vallen, moet voldaan zijn aan een dubbele voorwaarde. In de eerste plaats moet in de huurovereenkomst een waarborg zijn bedongen. Hiervoor geldt het beginsel van de contractvrijheid: partijen kunnen vrij overeenkomen om al dan niet een huurwaarborg te stellen. (*4) Een woninghuurovereenkomst impliceert immers niet automatisch dat er een huurwaarborg moet worden gesteld. (*5) Indien de verhuurder zou vergeten een waarborg te bedingen, kan hij dit niet in de loop van de huurovereenkomst eisen. (*6)

(*1) Zie daarover: M. DAMBRE, ‘Rechten en verbintenissen van de huurder’ in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 399-405, nrs. 905-930; M. DAMBRE, De huurprijs.

Analyse van de financiële verbintenissen van de huurder en onderzoek naar de mogelijkheid tot objectivering van de woning- huurprijzen, Brugge, die Keure, 2009, 462-469, nrs. 1012-1029.

(*2) Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/001, 76-77 (memorie van toelichting).

(*3) Parl.St. Senaat 2006-07, nr. 3-2121/4, 23 (Verslag Willems en Zrihen).

(*4) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 492, nr. 1065.

(*5) S. BEYAERT, ‘De huurwaarborg’ in A. VAN OEVELEN (ed.) Woninghuur in Huurrecht, Brugge, die Keure, 2009, 276, nr. 503.

(*6) A.S. GIGOT, ‘La garantie locative dans le cadre d’un bail de résidence principale’, JT 2010, 621, nr. 2.

(9)

In de tweede plaats moet deze waarborg uit een som geld bestaan (*1) of, sinds de wetswijziging van 25 april 2007, uit een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder of uit een bankwaarborg. Ondanks de tekstwijziging in 2007, waarbij niet meer expliciet naar ‘een som geld’ wordt verwezen, lijkt dit impliciet samen te hangen met de waarborgvorm bestaande uit een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder. Dit valt af te leiden uit de parlementaire voorbereiding (*2) en uit de wettekst zelf, waar verder sprake is van een ‘opgebrachte rente’ die wordt gekapita- liseerd. Nochtans werd verdedigd dat het plaatsen van financiële instrumenten op een geïndividualiseerde effectenrekening op naam van de huurder voortaan ook onder het toepassingsgebied van artikel 10 van de Woninghuurwet valt. (*3)

In beginsel geldt in verband met de vorm van de waarborg de contractvrijheid. Uit de wettekst valt echter af te leiden dat de keuze tussen deze vormen van huurwaarborg enkel aan de huurder toekomt. (*4) De waarborg zou echter ook kunnen worden bedongen in de vorm van een inpandgeving van waardevolle roerende goederen, effecten, een verzekeringsbon (*5) enzovoort, maar in die gevallen is de regeling van artikel 10 van de Woninghuurwet niet van toepassing. (*6) Op dit punt is de wettelijke regeling onvolmaakt; het brengt de huurder weinig bij om hem een exclusief keuzerecht toe te kennen binnen het wettelijke huurwaarborgstelsel, indien de wet niet uitsluit dat er voor een andere vorm van waarborg kan worden gekozen. (*7) Een inperking van de

(*1) Parl.St. Senaat 1982-83, nr. 556/2, 74 (Verslag Van Rompaey); Parl.St. Kamer 1983-84, nr. 807/9, 44 (Verslag Bourgeois en Van Belle); A. VAN OEVELEN, Overzicht van de recente ontwikkelingen in het huurrecht, o.c., 103, nr. 117.

(*2) Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/020, 14 (Verslag Lahaye-Battheu).

(*3) M. VAN MOLLE, ‘Le point sur les modifications récentes du Code civil en matière de baux de loyer’, RGEN 2007, 263;

A.S. GIGOT, l.c., 621, nr. 14.

(*4) E. BEGUIN, ‘Des modifications en matière de baux: vers une publicisation de la législation’, RNB 2007, 535;

N. BERNARD, ‘La loi du 25 avril 2007 et les nouvelles dispositions en matière de bail à loyer’, JT 2007, 519; J. COLAES,

‘Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007’, Huur 2007, 157, nr. 171; M. DAMBRE, ‘Wijzigingen aan het huurrecht 2006-2007’ in X, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 12, Brugge, die Keure, 2008, 176, nr. 34; M. DAMBRE, De huur- prijs, o.c., 492, nr. 1065; D. MEULEMANS, ‘Algemene situering. De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg.

Bespreking van de nieuwe voorschriften’, Huur 2007, 124, nr. 152 en 127, nr. 172. In afwijking hiervan bepaalt de typehuur- overeenkomst op het gebied van sociale woninghuur dat de keuze voor de vorm van de waarborg bij de sociale verhuurder ligt (vn. 11 bij de typehuurovereenkomst gevoegd als bijlage I bij het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober 2007). Bij ontstentenis van een decretale grondslag in de Vlaamse Wooncode, lijkt deze regeling in strijd te komen met het dwingend recht van art. 10 van de Woninghuurwet.

(*5) Zie bv.: Vred. Beringen 14 augustus 2009, Limb.Rechtsl. 2009, 321.

(*6) Zie bv.: Rb. Luik 12 september 2001, JLMB 2001, 1713; Vred. Grâce-Hollogne 12 september 2000, JLMB 2001, 1268.

Zie na de inwerkingtreding van de wet van 25 april 2007: S. BEYAERT, ‘Gewijzigde regels inzake algemeen huurrecht en woninghuur’ in X, Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2008, 167, nr. 49, die uit een letterlijke lezing van de wettekst en de ratio legis aﬂeidt dat andere vormen van waarborg niet aan de huurder kunnen worden opgedrongen, maar hem wel kunnen worden voorgesteld; S. BEYAERT, ‘De huurwaarborg’, o.c., 276-278; J. COLAES, l.c., 157, nr. 170; M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 492, nr. 1065; Y. MERCHIERS m.m.v. M. DAMBRE, Les Baux. Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 2010, 202, nr. 271; D. MEULEMANS, l.c., 125, nrs. 159 en 161.

(*7) Zie het wetvoorstel tot invoeging van een art. 10bis Woninghuurwet, waarbij, behalve de bij art. 10 bepaalde huur- waarborg, ‘elke andere vorm van persoonlijke of zakelijke waarborg van rechtswege verboden en nietig’ werd verklaard (wetsvoorstel van 10 mei 2006 tot oprichting van een ‘Federaal huurwaarborgfonds’ en tot wijziging van de regels van het Burgerlijk Wetboek in verband met de waarborgen die worden geboden door wie een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder sluit, ingediend door de heer J.J. VISEUR en mevrouw J. MILQUET, Parl.St. Kamer 2005-06, nr. 51-2480/001).

(10)

contractvrijheid vereist een duidelijke en ondubbelzinnige bepaling in de wet zelf, wat ontbreekt in de regeling van artikel 10 Woninghuurwet. (*1)

Nadat huurder en verhuurder overeenstemming hebben bereikt over de vorm en de omvang van de waarborg, dienen beide partijen samen te werken om de rekening te openen en het bedrag erop te plaatsen. (*2) Indien de huurder in gebreke blijft, kan de verhuurder de uitvoering in natura van de verbintenis van de huurder tot het stellen van de waarborg vorderen. Met betrekking tot de verbintenis tot het stellen van een bankgarantie als huurwaarborg werd geoordeeld dat het geen verbintenis tot betaling van een geldsom betreft in de zin van artikel 1385bis, eerste lid Ger.W., zodat de veroordeling kon worden verleend onder verbeurte van een dwangsom indien aan de hoofdveroor- deling niet zou worden voldaan. (*3) Dezelfde redenering lijkt te kunnen worden toegepast met betrekking tot een huurwaarborg waarvan het bedrag door de huurder moet worden geplaatst op een rekening op zijn naam. (*4) Uit de wettelijke regeling volgt dat de huurder niet mag betalen in handen van de verhuurder. (*5) Bovendien moet het stellen van een huurwaarborg als een verbintenis om iets te doen worden beschouwd en kan de veroordeling daartoe niet worden gelijkgeschakeld met een veroordeling tot betaling van een geldsom. (*6)

2. Omvang van de huurwaarborg

5 Onder gelding van artikel 1752bis BW stond het de partijen vrij om in onderling overleg het bedrag van de huurwaarborg te bepalen. (*7) De beperking van de omvang van de huurwaarborg wordt als een belangrijke toevoeging door artikel 10 van de Woninghuurwet ten aanzien van de vroegere regeling beschouwd. (*8) Voor een kandidaat-huurder betekent een hogere huurwaarborg dan drie maanden huurprijs een reële drempel om toegang tot de woninghuurmarkt te verkrijgen. (*9) Gelet op de doelstelling van de wetgever om het grondrecht op huisvesting van de huurder bij de

(*1) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 492, nr. 1065; cf. M. DE SMEDT, ‘La garantie locative après la loi du 25 avril 2007:

longue vie à l’article 10?’, TBBR 2009, 396-401, nrs. 13-27. Deze auteur meent dat er buiten de waarborgvormen van art. 10 Woninghuurwet enkel andere vormen zouden kunnen worden gekozen die in verband kunnen worden gebracht met een con- tractuele afwijking van 1752 BW, dit wil zeggen dat zij enkel de achterstallige huurgelden zouden kunnen waarborgen. Zo niet, zou het dwingende en zelfs openbare orde-karakter van art. 10 Woninghuurwet worden geschonden.

(*2) Zie: D. VAN DRIESSCHE, ‘De plaatsing van de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening bij woninghuur:

loutere verplichting voor de verhuurder?’ (noot onder Antwerpen 9 januari 2007), RABG 2008, 1225-1234.

(*3) Vred. Fexhe-Slins 25 mei 1992, T.Vred. 1992, 323.

(*4) Hierbij kan een parallel worden gemaakt met de cassatierechtspraak die het opleggen van een dwangsom aanvaardt om de veroordeling tot consignatie van een geldsom, bijvoorbeeld een onteigeningsvergoeding door de onteigenende overheid, te verzekeren, zie: Cass. 9 september 1988, Arr.Cass. 1988-89, 26.

(*5) Zie infra, nr. 8.

(*7) A. VAN OEVELEN, Overzicht van de recente ontwikkelingen in het huurrecht, o.c., 104, nr. 119; Y. MERCHIERS, ‘De nieuwe huurwet: de huurprijs, de kosten en lasten, de terugbetaling, de borgstelling en de procedure’, RW 1983-84, 2161, nr. 30.

(*8) W. VAN MINNEBRUGGEN, ‘Huurwaarborg’ in Commentaar Voorrechten en hypotheken, Mechelen, Kluwer, losbl., 8, nr. 8.

(*9) M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 544, nr. 1373; zie ook: D. MEULEMANS, De nieuwe woninghuurwet, Kalmthout, Biblo, 1991, 83, nr. 251; P. VERSAILLES, l.c., 471.

(11)

invoering van de Woninghuurwet in 1991 beter te beschermen, was een ingreep op het vlak van de beperking van de omvang van de huurwaarborg een logische stap.

6 Volgens de oorspronkelijke regeling uit 1991 mocht de waarborg bestaande in een som geld maximaal drie maanden huur bedragen. Door de wet van 25 april 2007 wordt dit maximum verminderd tot twee maanden huur, voor de huurwaarborg die ineens bij de aanvang van de huur moet worden gesteld door storting op een geïn- dividualiseerde rekening op naam van de huurder (art. 10, § 1, derde lid van de Woninghuurwet). Deze wijziging geschiedde uit overwegingen van versterking van het recht op behoorlijke huisvesting door middel van het verlagen van de financiële drempel om toegang tot de private huurmarkt te krijgen. (*1) Kiest de huurder voor het stellen van een bankwaarborg, dan geldt nog het oorspronkelijke maximum van drie maanden huurprijs. Indien partijen kiezen voor een zekerheid die niet onder het wettelijke waarborgstelsel valt, dan zijn de wettelijke maxima niet van toepassing. (*2)

Het maximum wordt berekend op de zuivere of naakte huurprijs, dit wil zeggen de huurprijs zonder de kosten en lasten waarvan de betaling aan de huurder wordt opge- legd. Dit blijkt uit de wettekst die vermeldt ‘het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur’. (*3)

7 Het Grondwettelijk Hof oordeelde dat er geen probleem van ongelijke behan- deling schuilt in het verschil in omvang tussen de waarborg in geld (twee maanden huur) en de bankwaarborg (drie maanden huur), omdat dit verschil berust op een objectief criterium, meer bepaald het type van de huurwaarborg. De beperking tot twee maanden huur voor de waarborg in geld is ingegeven door de zorg om de gevolgen voor het gezinshuishoudbudget. Aldus wordt het recht op behoorlijke huisvesting bevorderd. Die bijkomende zorg geldt niet voor de andere vormen van huurwaarborg, zodat de maatregel pertinent is om de doelstelling te bereiken. Het Grondwettelijk Hof verwijst hierbij naar een betwistbare passus uit de memorie van toelichting, waarin betoogd wordt dat een waarborg van twee maanden huur als zekerheid volstaat als dekking voor de mogelijke huurschade, omdat de wetgever er mocht van uitgaan dat de stijging van de huurprijzen van dien aard is dat een huurwaarborg overeenstemmend met twee maanden huur, voldoende hoog is om

(*1) De parlementaire voorbereiding vermeldt dat het betalen van een bedrag van vier maanden huishuur ineens (drie maanden waarborg en de eerste maand huishuur) voor sommige huishoudbudgetten een onoverkomelijke hinderpaal blijkt te zijn om een woning te vinden, zie: Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/001, 76-77 (memorie van toelichting); Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/020, 13 en 42 (Verslag Lahaye-Battheu); Parl.St. Senaat 2006-07, nr. 3-2121/4, 9 (Verslag Willems en Zrihen).

(*2) J. COLAES, l.c., 156, nr. 169; M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 493, nr. 1067; D. MEULEMANS, l.c., 126, nr. 162;

zie voor kritiek infra, nr. 15.

(*3) S. BEYAERT, ‘De huurwaarborg’, o.c., 280, nr. 511; M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 494, nr. 1067; M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 544, nr. 1373; A.S. GIGOT, l.c., 621, nr. 12; Y. MERCHIERS, ‘De huurwaarborg’, o.c., 202, nr. 8;

Y. MERCHIERS m.m.v. M. DAMBRE, o.c., 203, nr. 272; D. MEULEMANS, l.c., 127, nr. 170; W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 8, nr. 8; P. VERSAILLES, l.c., 471.

(12)

de kosten te dekken waartoe eventuele huurherstellingen aanleiding zouden kunnen geven. (*1) Een blik op de stijging van de bouwprijzen of de ABEX-index kan die redenering doorprikken. (*2) Bovendien wordt er hierbij uit het oog verloren dat de huurwaarborg alle verbintenissen van de huurder dekt, dus niet enkel de herstellingen ten gevolge van huurschade, maar eveneens en zelfs in de eerste plaats de achterstallige huur. (*3)

8 Uit het dwingende karakter van de Woninghuurwet (art. 12 Woninghuurwet) blijkt dat er geen waarborgsom in de handen van de verhuurder kan worden verstrekt, zodra er is geopteerd voor een huurwaarborg in de vorm van een som geld op een rekening op naam van de huurder. (*4) Indien partijen binnen de wettelijk geregelde vormen van huurwaarborg een hoger bedrag overeenkomen dan wettelijk mogelijk is, kan de huurder eisen dat zijn verbintenis wordt ingekort tot het wettelijke maximum. (*5)

Indien de verhuurder een hogere waarborg dan het wettelijke maximum (twee of drie maanden huurprijs) verlangt, zou hem volgens een strekking in de rechtsleer de mogelijkheid openstaan om een waarborg, die niet uit een som geld bestaat, op te leggen. (*6) Volgens anderen is dit niet mogelijk en is de waarborg ook in een andere vorm beperkt tot het equivalent van (twee of) drie maanden huurprijs. De argumenten voor deze tweede stelling zijn de algemene bedoeling van de wet van 20 februari 1991, die nog werd versterkt door de wetswijziging van 25 april 2007, enerzijds, en de onduide- lijkheid in de parlementaire voorbereiding, anderzijds. (*7) Sinds de wetswijziging van 25 april 2007 kan men de bankgarantie toevoegen aan de mogelijkheden waarover partijen wettelijk beschikken om de huurwaarborg te organiseren. Binnen het systeem van artikel 10 van de Woninghuurwet en de aan de huurder toegekende keuzemogelijkheid tussen een van de drie waarborgvormen is alvast geen interne cumul van diverse soorten van waarborg mogelijk. (*8)

(*1) GwH 26 juni 2008, nr. 93/2008, RW 2008-09, 43, Huur 2009, 30 en www.const-court.be; GwH 1 september 2008, nr. 130/2008, www.const-court.be, Huur 2009, 46 en BFR 2009, 30, noot M. DAMBRE, overwegingen B.3. en B.13.2.

Volgens de minister van Justitie zouden herstellingen die tien jaar geleden overeenstemden met drie maanden huur, thans met twee maanden huurprijs overeenstemmen (sic), Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/020, 14 (Verslag Lahaye-Battheu).

(*2) M. DAMBRE, ‘Actuele ontwikkelingen algemeen huurrecht en woninghuur 2003-2009’ in INSTITUUT NOTARIEEL RECHT, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 15, Brugge, die Keure, 2009, 98, nr. 97.

(*4) M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 545, nr. 1374; cf. P. VERSAILLES, l.c., 467-468.

(*5) S. BEYAERT, ‘De huurwaarborg’, o.c., 280, nr. 510.

(*6) Zie o.a.: M. CLAVIE, ‘Les conditions financières’ in G. BENOIT, I. DURANT, P; JADOUL en M. VANWIJCK- ALEXANDRE (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, La Charte, 2006, 261, nr. 20; D. MEULEMANS, o.c., 83, nr. 252; J. SIMONS, ‘Loyer et charges’ in G. BENOIT, Y. MERCHIERS en M. VANWIJCK-ALEXANDRE (eds.), Baux à loyer. Bail de résidence principale et droit commun, Brussel, La Charte, 1991, 180; P.A. FORIERS, ‘Etat du bien loué et bail à la rénovation. Loyer et charges. Garantie locative. Cession, sous-location et transmission du bien loué’ in M. FONTAINE en P. JADOUL (eds.), La nouvelle réglementation des baux à loyer, Louvain-La-Neuve/Brussel, Academia/ Bruylant, 1991, 102, nr. 62; Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 142 (Verslag Van Rompaey); Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 94 en 133 (Verslag Hermans en Mayeur).

(*7) M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 545, nr. 1374; P. VERSAILLES, l.c. 467; cf. Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 25 (memorie van toelichting) en Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 133 (Verslag Hermans en Mayeur).

(*8) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 494, nr. 1068; D. MEULEMANS, l.c., 126, nr. 164.

(13)

3. Cumuleerbaarheid met andere zekerheidsvormen

9 De dwingende regel van artikel 10 van de Woninghuurwet werd in 1991 beperkt tot de huurwaarborg die uit een som geld bestaat. De regel was niet van toepassing op andere zekerheidsvormen. (*1) De Evaluatiecommissie, die de gevolgen van de wet van 20 februari 1991 onderzocht, had aanbevolen om de huurwaarborg op het gebied van woninghuur enkel te laten bestaan uit de storting van een geldsom op een geïndividuali- seerde bankrekening. (*2) De wetgever ging echter niet in op die aanbeveling.

De contractvrijheid bleef gehandhaafd en partijen kunnen overeenkomen om een zekerheid in een andere vorm te stellen, zoals een borgtocht, een bankwaarborg, een bankgarantie en een inpandgeving van geldwaardige papieren of waardevolle lichame- lijke roerende goederen. (*3)

10 Op die vormen van huurwaarborg was de originele versie van artikel 10 van de Woninghuurwet niet van toepassing. Dit kon aanleiding geven tot wetsontduiking, minstens tot een uitholling van de bescherming van de huurder, indien de waarborg gesteld werd in de vorm van een autonome bankgarantie, in het bijzonder indien de bank van de huurder een provisie eist gelijk aan het bedrag van de bankgarantie.

(*4) De bescherming van de huurder die geconcretiseerd werd door het voorschrift dat er over de huurwaarborgrekening slechts kan worden beschikt in onderling schriftelijk akkoord opgesteld na de beëindiging van de huurovereenkomst of op voorlegging van een afschrift van een beslissing van de rechter (art. 10, § 3 van de Woninghuurwet), viel immers weg.

11 De wet van 25 april 2007 (*5) kwam gedeeltelijk tegemoet aan het probleem van mogelijke wetsontduiking, aangezien de huurwaarborg gesteld in de vorm van een bankwaarborg voortaan ook dwingend wordt geregeld. De vrijmaking van de bankwaarborg geschiedt op dezelfde wijze als de vrijmaking van de huurwaarborgrekening. Voor huurwaarborgen lijkt geen gebruik meer te kunnen worden gemaakt van autonome bankgaranties, afroepbaar op eerste verzoek zonder voorlegging van stukken. (*6)

(*1) M. DAMBRE, ‘De financiële aspecten van de woninghuurovereenkomst na de Wet van 13 april 1997’ in M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.), Het gewijzigde woninghuurrecht, Bijzondere Overeenkomsten. Grondige studies, Antwerpen, Kluwer, 1997, 144, nr. 45; M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 545, nr. 1375.

(*2) Verslag van de Bijzondere Commissie voor evaluatie van de gevolgen van de Wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, gepubliceerd in M. DAMBRE en B. HUBEAU (eds.) Het gewijzigde woninghuurrecht, Bijzondere Overeenkomsten, Grondige studies, aﬂ. 1, Antwerpen, Kluwer, 1997, 248.

(*3) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 495, nr. 1069; Y. MERCHIERS m.m.v. M. DAMBRE, o.c., 202, nr. 271.

(*4) P. VRIELYNCK, ‘Huurwaarborg door bankgarantie’, Huur 1998-99, 144.

(*5) Wijziging van art. 10 van de Woninghuurwet door art. 103 van de wet houdende diverse bepalingen (IV) van 25 april 2007, BS 8 mei 2007, ed. 3.

(14)

12 Na de wetswijziging van 25 april 2007 diende de vraag naar de mogelijk- heid van externe cumul, dit is het cumuleren van de waarborg die bestaat uit een som geld, met andere zekerheden (andere in pand gegeven goederen of persoonlijke borgstelling) en het daarbij behorende probleem of de totale waarde van de huurwaarborg dan drie maanden huurprijs mag overschrijden, opnieuw te worden onderzocht. Tijdens de parlementaire bespreking van de Woninghuurwet 1991 ver- klaarde de minister dat een cumul van verschillende vormen van huurwaarborg niet mogelijk is. (*1) Een combinatie van waarborgvormen zou daarom ontoelaatbaar zijn, indien men daardoor het wettelijke maximum te boven gaat. De wetgever had dit beter expliciet opgenomen in de tekst van artikel 10 van de Woninghuurwet. (*2) Het was immers niet duidelijk of er voor deze stelling wel een grondslag te vinden was in de oorspronkelijke wettekst. Omdat de wetgever enkel de waarborg die bestond uit een som geld dwingend had geregeld, terwijl de volledige contractvrijheid behouden bleef ten aanzien van de andere vormen van waarborg, werd opgemerkt dat diverse vormen van waarborgverlening toelaatbaar zijn, zelfs indien het totaal de waarde van drie maanden huurprijs overschrijdt, voor zover het gedeelte in geld niet meer bedraagt dan drie maanden huur. (*3) Of de verhuurder in dat geval over een voorrecht beschikt, hangt af van het vervuld zijn van de formele voorwaarden met betrekking tot de inpandgeving. (*4)

13 Volgens de tekst van artikel 10 van de Woninghuurwet is een combinatie van een waarborg in geld en een bankgarantie niet mogelijk. De huurder kan immers kiezen uit ofwel een geïndividualiseerde huurwaarborgrekening, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling (art. 10, § 1, tweede lid van de Woninghuur- wet (*5)). Dit tekstargument keert zich tegen de cumulmogelijkheid van verschillende vormen van huurwaarborg binnen het systeem van artikel 10 van de Woning- huurwet, dit is de zogenaamde interne cumul. (*6) Op dwingende wijze worden drie keuzemogelijkheden voor de huurder bepaald.

14 Het kiezen van een andere vorm van waarborg die afbreuk doet aan de bescher- ming van de huurder en de finaliteit van de wetsbepaling, komt eveneens in strijd

(*1) Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 141 (Verslag Van Rompaey); zie in dezelfde zin: P.A. FORIERS, ‘Etat du bien loué et bail à la rénovation. Loyer et charges. Garantie locative. Cession, sous-location et transmission du bien loué’, o.c., 102, nr. 62; D. MEULEMANS, o.c., 82, nr. 248 en 83, nr. 253; A. VAN OEVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen/

Apeldoorn, Maklu, 1991, 71, nr. 65.

(*2) Cf. Y. MERCHIERS, ‘De huurwaarborg’, o.c., 205, nr. 11.

(*3) M. CLAVIE, o.c., 261, nr. 20; J.-M. LETIER, ‘La garantie locative’, T.Vred. 2005, 81; G. ROMMEL, ‘Le bail de la résidence principale’, T.Vred. 1992, 309; W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 14, nr. 15; P. VERSAILLES, l.c., 467; zie ook:

M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 546, nr. 1378 en de daar gegeven verwijzingen.

(*4) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 496, nr. 1074; W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 15, nr. 14.

(*5) Aldus gewijzigd bij art. 103 van de wet houdende diverse bepalingen (IV) van 25 april 2007, BS 8 mei 2007, ed. 3.

(*6) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 496, nr. 1075; zie ook: A.S. GIGOT, l.c., 621, nr. 29.

(15)

met dwingende recht en de geldigheid ervan zal door de huurder kunnen worden aangevochten. Ook de externe cumul, waarbij er naast een van de wettelijke waar- borgvormen een niet gereglementeerde waarborg zou worden toegevoegd, dient te worden afgewezen omdat dit de bescherming van de huurder door middel van de gedifferentieerde maximumgrenzen volledig zou uithollen. (*1)

15 Indien men deze redenering consequent doortrekt, dient men niet enkel de cumulmogelijkheid uit te sluiten, maar ook elke andere vorm van waarborg dan de drie mogelijkheden die de Woninghuurwet in artikel 10, § 1, tweede lid expliciet aan de huurder biedt. Om die andere vormen uit te sluiten, is vereist dat er daardoor aan de huurder zwaardere verplichtingen worden opgelegd of minder rechten worden toegekend dan hij op grond van de dwingende regeling van artikel 10 van de Woninghuurwet heeft. De wettekst laat op dit vlak echter ruimte open voor een andersluidende interpretatie ten gevolge van de aanhef van artikel 10, § 1, eerste lid van de Woninghuurwet: ‘Indien ... de huurder om de naleving van zijn ver- plichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt...’ Dit valt te betreuren, omdat het voorwaardelijk maken van de dwingende regeling van een initiële keuze voor een van de wettelijk geregelde vormen of voor een andere vorm van waarborg, geen sluitende regeling is. Men zou kunnen verdedigen dat er op dit vlak nog contractvrijheid bestaat om de vorm van de huurwaarborg te kiezen. De vraag daarbij is echter of de verhuurder de huurder tot een andere keuze zou kunnen dwingen. Dit lijkt ons, op grond van de wettekst, niet het geval te zijn (*2): het eerste lid van artikel 10, § 1 spreekt van de huurder die de waarborg verstrekt, wat zou kunnen wijzen op een exclusief keuzerecht voor de huurder, enerzijds, en het tweede lid van artikel 10, § 1 laat de keuze expliciet aan de huurder over, anderzijds. Niettegenstaande de ongelukkige formulering van de wettekst, hebben wij verdedigd dat de verhuurder geen alternatieve huurwaarborg aan de huurder kan opleggen. Bedingen die daarover zouden worden gesloten en die de rechten van de huurder ten aanzien van de wettelijke regeling inperken of zijn verplichtingen verzwaren, lijken relatief nietig. (*3)

16 De eerbiediging van het grondrecht op wonen biedt een tweede argument tegen de cumulmogelijkheid van een van de wettelijke vormen van huurwaarborg met een andere zekerheid. Gelet op de drempel voor de toegang tot de privéhuurmarkt die een waarborg van twee of drie maanden huurgeld betekent voor de minst gegoede groep van huurders, is de interpretatie die de cumuleerbaarheid van verschillende waarborgregelingen aanvaardt tot boven de limiet van drie maanden huur, moeilijk

(*1) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 496, nr. 1076; D. MEULEMANS, l.c., 126, nr. 166; cf. Y. MERCHIERS m.m.v.

M. DAMBRE, o.c., 205, nr. 277.

(*2) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 496, nr. 1077; zie in dezelfde zin: S. BEYAERT, ‘Gewijzigde regels inzake algemeen huurrecht en woninghuur’, o.c., 167, nr. 49; S. BEYAERT, ‘De huurwaarborg’, o.c., 279, nr. 507.

(*3) Zie: M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 497, nr. 1077 en het daar geformuleerde voorstel de lege ferenda.

(16)

verzoenbaar met het grondrecht op behoorlijke huisvesting, zoals erkend door artikel 23 van de Grondwet. (*1) Tegen die interpretatie kan daarom worden aange- voerd dat zij te verwerpen is op grond van het principe dat, indien een wet op verschillende wijzen kan worden geïnterpreteerd, de rechter ertoe gehouden is die interpretatie te volgen die verenigbaar is met de Grondwet. (*2)

Op grond van de doelstelling tot versterking van het grondrecht op wonen, die de wetgever in 2007 uitdrukkelijk heeft vermeld in de parlementaire voorbereidingsstuk- ken (*3), werd de vraag opgeworpen of artikel 10 van de Woninghuurwet als een bepaling van openbare orde moet worden beschouwd. Het inroepen van de nietigheid van een afwijkende regeling zou dan niet meer afhangen van het initiatief van de huurder als door de wet beschermde partij; de nietigheid van rechtswege kan immers niet worden bevestigd en de rechter kan de nietigheid ambtshalve toepassen. (*4)

B. Drie vormen van huurwaarborg

1. Geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder a. Som geld van maximaal twee maanden huur

17 Bestaat de huurwaarborg uit een som geld, dan moet dit bedrag bij een financiële instelling (*5) op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst. De verhuurder kan niet vragen om de geldsom rechtstreeks te ontvangen (*6) of op een bankrekening op zijn naam te plaatsen. Het bedrag van twee maanden huur dient onmiddellijk geplaatst te worden op de geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. (*7) Het plaatsen van de waarborgsom doet aldus geen afbreuk aan het eigen- domsrecht van de huurder over het geplaatste kapitaal, noch over dat van de intresten die in de loop van de huurovereenkomst worden gekapitaliseerd. De huurder is immers de enige houder van de bankrekening. Als partijen overeenkomen dat de huurder de waarborgsom zal overhandigen aan een makelaar, die optreedt als lasthebber van de verhuurder, om de gelden te storten op een geblokkeerde rekening, dan is die betaling

(*2) Cass. 20 april 1950, Pas. 1950, I, 560 en Arr.Verbr. 1950, 517, conclusie CORNIL; zie ook: M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 546, nr. 1378 en de daar gegeven verwijzingen.

(*3) Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/020, 25 (Verslag Lahaye-Battheu).

(*4) M. DE SMEDT, ‘La garantie locative après la loi du 25 avril 2007: longue vie à l’article 10?’, TBBR 2009, 400-401, nrs. 25-27; zie voor kritiek hierop: A.S. GIGOT, l.c., 621, nr. 5.

(*5) Hiermee worden de kredietinstellingen in de zin van de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en toezicht op de kredietinstellingen bedoeld, wat terminologisch ook beter in die zin zou worden opgenomen in de wettekst (W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 8, nr. 9).

(*6) Art. 37, § 2 van het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober 2007 laat echter toe dat de sociale verhuurder, met uit- zondering van de sociale verhuurkantoren, kan beslissen dat de huurwaarborg in zijn handen wordt gestort. Bij ontstentenis van een decretale grondslag voor deze afwijkende regeling in de Vlaamse Wooncode, lijkt deze regeling in strijd te komen met het dwingende recht van art. 10 van de Woninghuurwet (M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 497, nr. 1079).

(*7) Zie hierover: M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 546, nr. 1379; A. VAN OEVELEN, Overzicht van de recente ont- wikkelingen in het huurrecht, o.c., 104, nr. 119; J. VANKERCKHOVE, ‘Petite réforme du louage et loyers en 1984’, l.c., 157, nr. 60; O. GUTT, ‘Garantie locative: l’article 1752bis du Code civil’, JT 1984, 132.

(17)

bevrijdend voor de huurder en draagt de verhuurder het risico van insolvabiliteit van zijn lasthebber. (*1)

Aan de verhuurder wordt een voorrecht op het actief van de rekening toegekend en een blokkeringsbevoegdheid, aangezien zijn akkoord voor de vrijgave van bedragen op de rekening vereist is. (*2) In beginsel kiest de huurder de kredietinstelling waar een huurwaarborgrekening op zijn naam wordt geopend, tenzij de huurovereenkomst hierover een regeling zou treffen en een specifieke kredietinstelling zou aanwijzen. (*3) 18 Een huurwaarborgrekening is in geval van woninghuur een kwaliteitsrekening, dit is een doelgerichte rekening die identificeerbaar is doordat bij de tenaamstelling wordt aangegeven dat de houder de rekening houdt in een bepaalde hoedanigheid of kwaliteit, met als gevolg dat de daarop gestorte gelden niet (langer) behoren tot het privévermogen van de rekeninghouder. Daarom kunnen schuldeisers van de huurder het rekeningtegoed niet in beslag nemen. (*4)

In zijn arrest van 27 januari 2011 besliste het Hof van Cassatie dat, bij gebrek aan specifieke wetsbepalingen, de geldsommen die worden gestort op een derdenrekening die een advocaat op zijn naam en voor eigen rekening opent bij een bank, ongeacht hun herkomst behoren tot de schuldvordering van die advocaat op de bank, zodat de persoonlijke schuldeisers van die advocaat in handen van de bank beslag kunnen laten leggen op het creditsaldo van die rekening. (*5) Deze redenering geldt echter niet voor de huurwaarborgrekening, aangezien er hiervoor een specifieke wettelijke bepaling voorhanden is, meer bepaald artikel 10, § 1, derde lid van de Woninghuurwet, dat de verhuurder een voorrecht op de activa van deze kwaliteitsrekening verleent. De schuldeisers van de huurder kunnen er daarom geen beslag op leggen, minstens zullen zij het voorrecht van de verhuurder moeten eerbiedigen.

19 De omvang van een huurwaarborg in geld werd door de wetswijziging van 25 april 2007 voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 18 mei 2007 beperkt van drie tot twee maanden huur. Het betreft een vrij geringe waarborg, rekening hou- dend met de schuldvorderingen die erdoor gewaarborgd worden (achterstallige

(*1) Cass. 26 februari 2018, Huur 2018, 67, TBO 2018, 419 en RW 2018-19, 1062, noot.

(*2) Zie infra, nrs. 44-45.

(*3) M. CLAVIE, o.c., 260, nr. 18, vn. 142; M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 498, nr. 1079; B. HUBEAU, J. LIPPENS en J. VANDE LANOTTE, De nieuwe huurwet. Commentaar bij de wet van 29 december 1983 in Recht en Praktijk, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, nr. 6, 1984, 98, nr. 257; W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 8, nr. 9; contra: J.-M. LETIER, l.c., 78, die de keuze bij de verhuurder laat op grond van het weinig overtuigende tekstargument dat de verhuurder die in het bezit is van de waarborgsom, deze niet mag behouden, maar op een rekening op naam van de huurder moet zetten; de wettekst duidt o.i. integendeel aan dat de verhuurder de waarborgsom bij voorkeur niet mag ontvangen van de huurder (en daarom ook niet mag behouden).

(*4) Vred. Merksem 13 juli 2000, RW 2001-02, 1332 en T.Vred. 2003, 51 (dit vonnis werd hervormd door Rb. Antwerpen 11 februari 2002, AR nr. 00/4875/A); Y. MERCHIERS m.m.v. M. DAMBRE, o.c., 203, nr. 273; V. SAGAERT, ‘Voorrecht van de verhuurder en huurwaarborg’ in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 396, nr. 901; A. VAN OEVELEN, ‘Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)’, RW 2005-06, 1533, nr. 31; die kwalificatie is in andere gevallen dan woninghuur problematisch gelet op het ontbreken van een uitdrukke- lijke wettekst (zie hierover: M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 480, nr. 1046).

(*5) Cass. 27 januari 2011, RW 2010-11, 1775, noot V. SAGAERT en T. Not. 2011, 310, noot C. ENGELS.

(18)

huur, maar ook huurschade, niet uitgevoerde huurherstellingen (*1) en niet betaalde kosten). Het ongewenste gevolg van deze beperking zou kunnen zijn dat verhuurders veel kritischer staan ten aanzien van het aanvaarden van huurders zonder voldoende inkomsten en dat zij veel sneller tot het instellen van een procedure zullen overgaan, zodra een wanbetaling van de huurprijs wordt vastgesteld. (*2) Recht- banken zouden ook geneigd kunnen zijn eerder over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst (*3) en minder gebruik te maken van de mogelijkheid om uitstel aan de huurder te verlenen.

Het Grondwettelijk Hof achtte de beperking van de omvang van de huurwaarborg in geld niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Het verschil in behandeling tussen de diverse types van huurwaarborg berust op een objectief criterium, namelijk de wijze waarop de huurwaarborg wordt verstrekt. De wetgever mocht er daarbij van uitgaan dat de stijging van de huurprijzen van dien aard is dat een waarborg van twee maanden huur voldoende is om de kosten te dekken waartoe eventuele huurherstellingen aanleiding zouden kunnen geven. De beperking is ingegeven door de zorg om de betaling van de huur samen met de storting van de huurwaarborg mogelijk te maken en aldus het recht op behoorlijke huisvesting te bevorderen; die zorg geldt niet voor de twee andere vormen van waarborg, zodat de maatregel pertinent is om de doelstelling te verwezen- lijken. De maatregel heeft ook geen onevenredige gevolgen voor de verhuurders. (*4) b. Kapitalisatie van de interesten

20 De interest op de huurwaarborg wordt gekapitaliseerd, waardoor de interest bij het kapitaal, de hoofdsom, wordt gevoegd en op zijn beurt ook interest opbrengt. Zolang de huurovereenkomst duurt, kunnen de interesten niet van de hoofdsom worden ge- scheiden. Er kan over het gekapitaliseerde bedrag niet worden beschikt door de huurder, noch door de verhuurder. (*5) Deze kapitalisatie is een toepassing van het anatocisme (art. 1154 BW). (*6) De regeling in verband met de kapitalisatie van de interesten is van dwingend recht.

(*1) Volgens de minister van Justitie zouden herstellingen die tien jaar geleden overeenstemden met drie maanden huur, thans met twee maanden huurprijs overeenstemmen (sic), Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51-2873/020, 14 (Verslag Lahaye- Battheu).

(*2) S. BEYAERT, ‘De huurwaarborg’, o.c., 282, nr. 514; M. DAMBRE, ‘Wijzigingen aan het huurrecht 2006-2007’, o.c., 177, nr. 38; zie ook: N. BERNARD, ‘La loi du 25 avril 2007 et les nouvelles dispositions en matière de bail à loyer’, l.c., 520.

(*3) A. VAN OEVELEN, ‘Wijzigingen in het (woning)huurrecht’, RW 2007-08,303.

(*4) GwH nr. 93/2008, 26 juni 2008, RW 2008-09, 43, Huur 2009, 30 en www.const-court.be. De motivering volgt kritiek- loos de verklaringen in de parlementaire voorbereiding die het bedrag van de waarborg vergelijken met de kostprijs voor huurherstellingen, waarbij eraan wordt voorbijgegaan dat de huurwaarborg ook andere verbintenissen van de huurder, in de eerste plaats de betaling van de huurprijs, waarborgt (M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 499, nr. 1081).

(*5) A. VAN OEVELEN, Overzicht van de recente ontwikkelingen in het huurrecht, o.c., 104, nr. 119; P. VERSAILLES, l.c., 468.

(*6) M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 547, nr. 1380.

(19)

c. Verhoging met interesten bij wijze van sanctie voor de verhuurder

21 De Evaluatiecommissie die geadviseerd heeft over de aanpassing van de Woning- huurwet in 1997 stelde met betrekking tot de regeling van de huurwaarborg vast dat de situatie waarbij de waarborg aan de verhuurder wordt overhandigd en deze nalaat ze te plaatsen op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, tot uiteen- lopende uitspraken leidde. Hoewel rechters vaak opteerden voor het toekennen van een interest vanaf de overhandiging van de waarborgsom aan de verhuurder, bestond er geen eensgezindheid over de toe te passen interestvoet. (*1)

De wetgever heeft die lacune door de wet van 13 april 1997 weggewerkt en een specifieke sanctie ingevoerd. Zolang de huurder de verhuurder niet in gebreke stelt om zijn wettelijke verplichting na te komen, is de verhuurder aan de huurder de gemiddelde marktrente op het bedrag van de waarborg verschuldigd, te rekenen vanaf de overhandiging ervan (art. 10, § 2, eerste lid Woninghuurwet).

De gemiddelde marktrente is de rente die de financiële instellingen op dergelijke waarborgrekeningen (termijn- en spaarrekeningen) toepassen. (*2) Het sanctiekarakter van deze bepaling is derhalve relatief, rekening houdende met lage gemiddelde markt- renten tijdens de voorbije jaren. (*3) Bij sommige rechters wekt een dergelijke vage wetgeving wrevel op: ‘Wat deze ‘gemiddelde marktrente’ inhoudt, is een diep mysterie dat schijnbaar enkel voor de wetgever duidelijk is’, waarna de rechter, om ‘ingewikkelde berekeningen’ te vermijden de gemiddelde marktrente bepaalde op vijf percent (*4), wat het dubbele is van de gemiddelde marktrente in de betrokken periode. (*5) De rechterlijke uitspraken die gul zijn voor de huurder en intresten van 4 en 5 % toekennen, kan men, gelet op de specifieke omstandigheden waarin zij tot stand kwamen, niet tot norm verheffen. (*6)

De door de verhuurder bij wijze van sanctie verschuldigde interesten worden gekapitaliseerd overeenkomstig artikel 1154 BW.

22 Vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder aanmaant de verplichting na te komen de waarborg te blokkeren bij een financiële instelling op een rekening op naam van de huurder, is de wettelijke interest verschuldigd (art. 10, § 2, tweede lid van de Woninghuurwet). De wettelijke interest wordt berekend op het bedrag van de waarborg in hoofdsom, vermeerderd met de tot op het ogenblik van

(*1) Verslag van de Bijzondere Commissie voor evaluatie van de gevolgen van de Wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, o.c., 235-253.

(*2) Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 13 (memorie van toelichting); M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 550, nr. 1392;

J.-M. LETIER, l.c., 80; Y. MERCHIERS, ‘De huurwaarborg’, o.c., 203, nr. 10; W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 9, nr. 9;

A. VAN OEVELEN, ‘Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)’, l.c., 1532, nr. 30.

(*3) Zie de gemiddelden gepubliceerd in het tijdschrift Huur. Deze rente varieerde tussen 0,225 % en 2,75 %.

(*4) Vred. Oostende (II) 14 januari 1999, Huur 1998-99, 126.

(*5) Er werd een interest van 4 % toegekend door Rb. Gent 10 maart 2000, TOGOR 2001, 113, noot M. DAMBRE, maar het betrof hier een analogische toepassing van de toen nog niet in werking getreden regeling.

(20)

de aanmaning verschuldigde en gekapitaliseerde gemiddelde marktrente. (*1) Die sanctie is daardoor strenger, aangezien de wettelijke interest hoger ligt dan de gemiddelde marktrente.

23 Die wettelijke interesten worden eveneens gekapitaliseerd. (*2) Daar kon enige twijfel over bestaan, aangezien de wetgever de door de Raad van State voor- gestelde formulering (‘In de beide gevallen worden de intresten gekapitaliseerd’) (*3) niet heeft overgenomen. Waarom dit niet is gebeurd, leest men niet in de parlementaire voorbereiding, zodat het ons logischer voorkomt de interne coherentie van artikel 10 van de Woninghuurwet te respecteren door uit te gaan van het principe geformuleerd in artikel 10, § 2 (het vroegere tweede lid) van de Woninghuurwet, eerder dan een impliciete wilsuiting van de wetgever te trachten achterhalen. (*4) 24 De regeling met betrekking tot de toepassing van intresten op het bedrag van de huurwaarborg bij wijze van sanctie voor de verhuurder die de waarborg onder zich houdt, is van toepassing op de bestaande huurovereenkomsten op het tijdstip van de inwerkingtreding van de sanctieregeling, dit is op 31 mei 1997, op voorwaarde dat zij na 28 februari 1991 werden gesloten. (*5) Voor de vóór die datum gesloten overeenkomsten geldt de regeling van het oude artikel 1752bis BW. (*6) d. Voorrecht van de verhuurder

25 De verhuurder krijgt een voorrecht op het actief van de huurwaarborgrekening op naam van de huurder. (*7) Er geldt voor dit voorrecht geen publiciteitsvereiste. (*8)

Het voorrecht van de verhuurder heeft betrekking op elke schuldvordering voort- vloeiend uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming van de verplichtingen door de huurder. De vordering van de verhuurder kan daarom betrekking hebben op de niet-betaling van de huurprijs, de indexeringen en/of kosten en lasten, niet of slecht

(*1) J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, ‘Loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux’, JT 1997, 605, nr. 31.

(*2) M. DAMBRE, ‘De financiële aspecten van de woninghuurovereenkomst na de Wet van 13 april 1997’, o.c., 143, nr. 43;

M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 551, nr. 1395; zie in dezelfde zin: W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 9, nr. 9; contra:

J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, ‘Loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux’, l.c., 605- 606, nr. 31.

(*3) Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 27 (Advies Raad van State).

(*5) Art. 15, derde lid van de wet van 13 april 1997.

(*6) Vred. Zelzate 18 februari 1998, TBBR 1998, 257; Vred. Halle 3 maart 2004, Huur 2004, 90; M. DAMBRE, ‘De financiële aspecten van de woninghuurovereenkomst na de Wet van 13 april 1997’, o.c., 143, nr. 44; Y. MERCHIERS, ‘De huurwaarborg’, o.c., 204, nr. 10; A. VAN OEVELEN, ‘Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)’, RW 1997-98, 746, nr. 46; A. VAN OEVELEN, ‘Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)’, l.c., 1532, nr. 30.

(*7) Zie hierover: P. VERSAILLES, l.c., 470-471.

(*8) W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 10, nr. 11.

(21)

uitgevoerde huurherstellingen en huurschade, zodat het gehuurde goed niet kan worden teruggegeven in de staat waarin de huurder het ontvangen heeft. (*1)

Ook de gerechtskosten waarop de huurder naar aanleiding van een procedure tegen de huurder en de tenuitvoerlegging van het vonnis aanspraak kan maken, zijn bevoor- recht. Discussies over het bevoorrechte karakter van de kosten van tenuitvoerlegging behoren tot de bevoegdheid van de beslagrechter. (*2)

26 De zate van het voorrecht van de verhuurder wordt gevormd door het actief van de waarborgrekening, of, wat nauwkeuriger lijkt, de schuldvordering van de huurder op de kredietinstelling. (*3) Het voorrecht kan daarom zowel op de hoofdsom als op de gekapitaliseerde interesten van de door de huurder gestelde waarborgsom worden uitgeoefend. (*4) Opgemerkt werd dat het voorrecht slechts slaat op het bedrag (verhoogd met de gekapitaliseerde interesten) overeenstemmend met twee maanden huur en niet op hogere bedragen die eventueel op de waarborgrekening zouden zijn gestort. (*5)

27 Dit voorrecht van de verhuurder is van belang wanneer hij in samenloop komt met andere schuldeisers en het vermogen van de huurder-schuldenaar ontoereikend is om alle schuldeisers te voldoen. (*6) Om aanspraak te kunnen maken op dit voorrecht, is vereist dat aan alle wettelijke toepassingsvoorwaarden is voldaan, in het bijzonder aan het vereiste van plaatsing op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling. Bezit de rekening niet de kenmerken van de specifieke huurwaarborgrekening die de financiële instellingen aanbieden en die in geval van woninghuur het karakter vertoont van een kwaliteitsrekening, dan kan de verhuurder op die rekening geen voorrecht laten gelden en zal de bank schuldvergelijking kunnen toepassen tussen het saldo op de rekening en een schuldvordering die zij op de huurder heeft. (*7) Het voorrecht kan ook worden toegepast indien de huurwaarborgsom door een derde werd verstrekt (*8), zolang het bedrag maar geplaatst wordt op een rekening op naam van de huurder.

(*1) M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 547, nr. 1381; J.-M. LETIER, l.c., 78; Y. MERCHIERS m.m.v. M. DAMBRE, o.c., 205, nr. 278; D. MEULEMANS, o.c., 81, nr. 242; W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 10, nr. 11; A. VAN OEVELEN, Overzicht van de recente ontwikkelingen in het huurrecht, o.c., 104, nr. 120. Zie voor een toepassing: Vred. Visé 13 maart 2006, Echos log. 2006, aﬂ. 2, 25.

(*2) Vred. Etterbeek 7 november 2008, T.Vred. 2010, 293, noot F. GEORGES en C. MUSCH, ‘De quelques difficultés relatives à la garantie locative’.

(*3) M. GRÉGOIRE, Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges, Brussel, Bruylant, 2006, 320, nr. 747.

(*4) M. DAMBRE, De huurprijs, o.c., 502, nr. 1090; cf. B. HUBEAU, J. LIPPENS en J. VANDE LANOTTE, o.c., 100, nrs.

262-263; J. VANKERCKHOVE, ‘Petite réforme du louage et loyers en 1984’, l.c., 158, nr. 61.

(*5) A.S. GIGOT, l.c., 621, nr. 16.

(*6) B. HUBEAU, J. LIPPENS en J. VANDE LANOTTE, o.c., 100, nr. 264; O. GUTT, l.c., 132; W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 10, nr. 11; A. VAN OEVELEN, Overzicht van de recente ontwikkelingen in het huurrecht, o.c., 104, nr. 120.

(*7) Beslagr. Gent 27 maart 2001, RW 2003-04, 671.

(*8) W. VAN MINNEBRUGGEN, o.c., 7, nr. 5.