I. Etude et montage d'un prêt immobilier.
Nous allons voir dans cette partie la détermination du revenu pris en compte pour l'obtention d'un prêt, mais aussi des charges et enfin, d'autres critères qui ont aussi toute leur importance pour l'obtention d'un accord de prêt.
A. La fiche de dialogue.
Un prospect vous consulte et en tout premier lieu, vous remplirez une fiche de dialogue avec lui, dans laquelle vous aurez écrit :
• les coordonnées du client, sa date de naissance, sa situation familiale,
• son travail, et ses revenus.
• Le projet de votre client, quel est le montant total du projet hors frais de notaire?
• comment compte-t-il le financer,
• possède-t-il un apport,
• et quelle est l'origine de l'apport?
Comme vous le savez, l'origine de l'apport personnel peut avoir une incidence sur le montage du prêt, notamment si cet apport provient d'un PEL ou d'un CEL.
Vous terminerez par ses charges financières fixes.
Ceci nous mènera ensuite, à rechercher la faisabilité du projet de son client.
Avec les données que vous aurez récoltées sur votre fiche de dialogue, vous serez à même de calculer son ratio d’endettement et la quotité du projet à financer.
Ajoutés aux critères de vos banques partenaires, cela vous révèlera la faisabilité ou l'impossibilité du projet, a priori, et en quelques minutes.
Bonne nouvelle ! Si le projet est a priori réalisable, alors il faut passer au montage financier.
De nombreux critères et documents vont entrer en jeu. Dans un 1er temps, vérifions le montant de l’achat. La meilleure source pour cette information est le compromis de vente.
B. Le compromis de vente.
C’est un acte authentique en principe. Donc intervention d’un notaire. Mais un compromis de vente peut aussi être sous seing privé.
Le compromis de vente quand il est parfait, c'est-à-dire lorsque les conditions suspensives ont été réalisées, vaut vente.
1. Quel est le contenu du compromis de vente immobilière ?
• Des Informations concernant les parties.
• La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur, et de l'acquéreur.
• Des Informations concernant le bien, comme, l'adresse du bien,
• l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire,
• le descriptif détaillé du bien, de ses équipements, et de ses annexes,
• l'existence d'une hypothèque, et, le cas échéant, d'une servitude.
Attention : la promesse de vente doit obligatoirement être accompagnée du dossier de diagnostics techniques immobiliers.
2. Les diagnostics techniques
Les diagnostics techniques annexés au compromis, et à la vente, sont nombreux depuis la Loi ALUR.
ALUR est un sigle pour, accès au logement, et urbanisme rénové.
Ainsi, pour une vente immobilière, il faudra :
• le diagnostic de performance énergétique, ou DPE,
• le constat de risque d'exposition au plomb,
• l'état d'amiante,
• l'état de l'installation intérieure de l'électricité,
• l'état de l'installation intérieure du gaz,
• l'état parasitaire relatif aux termites,
• l'état de l'installation d'assainissement non collectif, si le bien n'est pas relié au réseau collectif, si le bien est relié au réseau d'assainissement collectif, certaines collectivités peuvent exiger un contrôle de
l'installation avant toute vente. Il convient de se renseigner auprès de la mairie de la commune où se trouve le bien concerné.
• Dans certains cas, l'état des risques naturels et technologiques,
• et enfin, dans certaines zones fixées par arrêté, l'information sur la présence d'un risque de champignon mérule, dans les constructions.
Tous ces diagnostics ont un Coût, à la charge du vendeur, et d'environ 400 à 500 €.
Outre, ces diagnostics, il faudra fournir des Informations concernant la copropriété.
3. Informations concernant la copropriété.
En cas de vente d'un bien situé dans un immeuble en copropriété, la promesse de vente doit contenir:
• le carnet d'entretien de l'immeuble,
• une attestation comportant la superficie du lot, dite « Loi Carrez »
• une notice d'information rappelant les droits, et obligations des copropriétaires, et le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
• le diagnostic technique global lorsqu’il existe, et le plan pluriannuel de travaux,
• la fiche synthétique de la copropriété,
• le règlement de copropriété, et l'état descriptif de division, ainsi que les actes modificateurs,
• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose,
• le montant des charges courantes du budget prévisionnel, et celles hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur, et qui concerneront, les 2 exercices comptables précédant la vente,
• les sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat de copropriété, et celles dues par l'acquéreur,
• l'état global des impayés de charges au sein du syndicat, et la dette vis-à- vis des fournisseurs, lorsque le syndicat dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu, ainsi que
le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Ces états sur la copropriété sont à demander au syndic de copropriété. Si c'est un syndic professionnel, il en coutera entre 500, et 1000 € au vendeur!
4. Le métrage Loi Carrez.
Il est obligatoire uniquement pour les copropriétés, donc hors habitation individuelle.
La surface minimum d’une pièce doit être de 8m², sauf pour les loggias et véranda, qui peuvent être plus petites que 8m².
La Hauteur minimum sous plafond est de 1m80 pour être pris en compte dans la surface.
Sont pris également en compte dans le calcul de la surface, grenier, véranda et loggia fermées.
En revanche, ne sont pas pris en compte :
• Balcons et terrasses
• Cave, et parking.
La marge d’erreur du calcul est de 5% de la surface. C'est une marge légale.
En cas d'erreur cela ouvre une action en réduction du prix par l’acquéreur, ainsi qu'une action en engagement de Responsabilité Civile Professionnelle contre le diagnostiqueur.
5. Informations concernant la vente elle-même
Nous sommes toujours dans le compromis de vente, et doit y figurer
• le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente, et à qui en incombe le paiement,
• le prix de vente, et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
• la durée de validité de la promesse de vente, et date limite de signature de l'acte de vente définitif,
• la date de disponibilité du bien,
• des conditions suspensives, et des obligations.
6. Les conditions suspensives
Elles sont très importantes. Il faut donc y prêter une attention particulière.
Ce sont des conditions qui subordonnent la réalisation du compromis.
Elles sont importantes pour les droits de l’acquéreur notamment, car un compromis de vente dont les conditions ont été réalisées, vaut vente, et l’acquéreur est donc engagé. S’il veut se dégager, il faut qu’une des conditions suspensives ne soient pas réalisées.
Dans le compromis, on insère déjà les conditions de prêt de manière stricte, et non large, comme condition suspensive.
La vente sera donc réalisée, après que la condition suspensive a été réalisée.
Par exemple, on peut inscrire « Acquisition par un prêt à hauteur de 280 000 € avec un taux maximum de 2,9% sur une durée de 240 mois ».
Si les caractéristiques du prêt sont trop larges, que le taux maximum est trop haut, cela peut porter atteinte aux intérêts de l'acquéreur.
En effet, si le compromis fait mention d'un taux maximum de 5% pour l'emprunt, et que l'acquéreur pensait obtenir un prêt à un taux débiteur de 2,3%, mais que ce prêt lui a été refusé, alors, il n'est pas libéré de son obligation de rechercher un prêt, tant que le taux maximum n'a pas été atteint.
Il faut donc être conscient que financer un bien immobilier à 5%, aujourd'hui, n'est pas une bonne affaire.
En principe, l'acquéreur dispose d'un délai de 60 jours pour obtenir un accord de prêt.
Mais, une autre clause suspensive va imposer à l'acquéreur de prouver qu'il a déposé des demandes de prêt dans les 30 jours de la signature.
Il faudra donc prévoir que la clause suspensive impose une seule demande de prêt, et non pas plusieurs demandes de prêt. Sinon, l'acquéreur sera forcé de fournir plusieurs demandes, afin de se libérer de son obligation contractuelle.
Il s'agit d'une obligation de résultat. J'espère que vous vous rappelez de vos cours sur le droit des contrats !
Ce ne sont pas des conditions accessoires, mais bien des conditions substantielles du compromis. Si les conditions ne sont pas réalisées, alors le compromis tombe.
La production d'une lettre de refus de prêt va dégager l'acquéreur de son obligation d'achat.
7. Les Obligations contenues dans le compromis de vente.
a) Les obligations du vendeur
Il doit bloquer la vente. Il ne peut plus proposer son bien à la vente même à des conditions plus avantageuses.
Ne pas faire obstacle à la réalisation des conditions suspensives.
Ne pas retirer le bien immobilier de la vente.
Réaliser les diagnostics techniques que j'ai énoncés plus haut.
b) Les obligations de l’acquéreur
Il doit entreprendre des démarches pour obtenir un prêt – généralement, il dispose d'un délai d’un mois pour présenter des attestations de dépôt de prêt.
Fournir les justificatifs nécessaires à l'étude de son dossier de prêt, et ne pas faire obstacle à l’obtention de son prêt.
Fournir une offre de prêt ou un refus dans les 60 jours.
S'il y a des obligations, alors il y a des Sanctions.
c) Sanctions.
En cas de manquement à ses obligations, chaque partie verra sa RCC engagée.
Sa responsabilité civile contractuelle. Ceci pourra donner droit à des dommages-intérêts.
En principe, au moment de la signature du compromis, l’acquéreur verse 10%
du montant de l’achat au notaire à titre conservatoire. Si l’acquéreur ne remplit pas ses obligations, l’avance reste acquise au vendeur. C'est déjà une sanction prévue contractuellement.
Vous l'aurez compris, le compromis est une mine d'informations dont vous avez besoin pour cerner le projet de votre client.
II. Rappels sur les types de remboursement de prêts.
Je vous rappelle que l'on distingue plusieurs types d'amortissement, et je commencerai naturellement par l’amortissement classique.
Le montant du prêt est connu, on applique le taux, et la durée.
L’amortissement du capital commence dès la 1ère mensualité, et jusqu’à la dernière mensualité. Une mensualité comprend toujours des intérêts, et une part de remboursement de capital.
3 phases sont cependant remarquables :
• Phase 1 : la part d’intérêts est plus importante que la part de capital (début de prêt)
• Phase 2 : la part d’intérêts est égale à celle du capital
• Phase 3 : la part de capital est plus importante que la part d’intérêt (fin du prêt)
J'aborde un deuxième type d'amortissement, l’amortissement par paliers ou lissage. Il est utile dans 2 cas :
• 1er cas, Le client a déjà des crédits en cours, et son endettement bloque la demande de prêt.
• 2ème cas, on compte sur une augmentation future des revenus.
Si le problème est lié à l'endettement actuel des clients, on calcule d’abord les 33% des revenus pour connaître le montant des mensualités à ne pas dépasser.
Ensuite, on retire les mensualités actuelles de ce montant. Il nous reste donc un montant qui correspond à la mensualité de prêt immobilier que l'on ne peut pas dépasser pour le moment.
Puis, on met en place un emprunt immobilier dont on baisse artificiellement la mensualité, tout en augmentant la durée totale du crédit, et reporter une part d’intérêts en fin de prêt.
Une fois les prêts à la consommation terminés, la mensualité du prêt immobilier reprend sa place pour occuper les 33% des revenus entièrement.
J'illustre mes propos par un exemple.
Un couple, gagnant 5 400 € mensuels, désire acheter une maison en région lilloise au prix de 300 000 €. Seul souci, les clients remboursent déjà un crédit à la consommation actuellement en cours, à hauteur de 700 € par mois, et pour lequel il reste 18 mois de d'amortissement.
Sans lissage, les clients auront donc à payer, 700 € de crédit à la consommation, auxquels j'ajoute 1 900 € de crédit immobilier.
Cela nous donne 2600 € par mois. Soit un taux d'endettement de 48 %.
Même en tenant compte du "reste à vivre", ce couple n'a aucune chance de voir sa demande aboutir.
Avec le lissage, nous retrouvons les 700 € de crédit à la consommation, mais cette fois-ci, la banque propose une mensualité de 1400 € pour le crédit immobilier pour le même montant emprunté.
Cela nous donne des débours de 2 100 € par mois, pendant 18 mois, le temps de solder le crédit à la consommation. Puis, la mensualité de prêt immobilier sera portée à 1 900 € par mois jusqu'à la fin du prêt immobilier. Soit à terme, un taux d'endettement de 35 %. La demande sera acceptée (financièrement et sous réserve des autres critères).
Le second cas de l'amortissement par paliers peut ressembler à un pacte sur revenus futurs. On le trouve de plus en plus rarement.
La banque estime que les revenus du client vont augmenter dans le temps, et elle dresse donc des paliers de mensualités.
Je vous donne un exemple.
Aujourd’hui vos clients gagnent à deux 2 400 € par mois.
La mensualité de prêt immobilier ne peut pas dépasser 792 €. Or c’est trop peu pour leur projet.
La banque va estimer que d’ici 5 ans, les clients gagneront 2 800 € par mois.
Elle propose donc un premier palier à 792 € par mois pour respecter l'endettement actuel des clients et faire passer le dossier, tandis que dans 5 ans leur mensualité passera à 924 € par mois.
Avec les nouvelles règles tenant au T A E G, et l'endettement des ménages, je pense que ce type de prêt progressif sera amené à disparaître.
III. Etude de la demande de prêt immobilier de votre client.
A. Les justificatifs de base
Bien entendu, on commence par les justificatifs d’identités en copie :
• Carte nationale d’identité
• Livret de famille
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois
• RIB.
B. Les justificatifs de revenus.
L’emprunteur doit fournir tous les éléments concernant ses revenus, à savoir,
S'il est Salarié ou fonctionnaire, il devra fournir ses 3 dernières Fiches de payes, ainsi que celle de décembre de l'année précédente, ou plus précisément, la fiche de paye sur laquelle figure le cumul des revenus imposables de l'année précédente.
Il fournira également ses 2 derniers avis d’imposition, que certains appellent la 2042, qui est le numéro de CERFA correspondant.
Il devra justifier de ses revenus locatifs, en fournissant la 2044, c'est-à-dire, la déclaration de revenus fonciers.
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Si l'emprunteur est retraité, il fournira ses bulletins de pension, en lieu et place des bulletins de salaire. S'il perçoit des revenus locatifs, il fournira sa déclaration de revenus locatifs, la 2044.
S'il est retraité, et qu'il a une activité de salarié, alors il devra fournir ses bulletins de salaire. Cela pourra être considéré, le cas échéant, comme des revenus complémentaires
Si l'emprunteur est TNS, travailleur non salarié, il fournira, les 3 derniers bilans de son entreprise, ou la 2035 pour les professions libérales, ainsi que les justificatifs de ses autres revenus.
Enfin, l'emprunteur fournira les justificatifs de revenus des aides sociales, tel que le bulletin de notification de la caisse d'allocations familiales, et de l'Aide Personnalisée au Logement selon le cas.
Quelques cas particuliers sont à retenir
Les pensions d’invalidité, et l'aide pour les adultes handicapés. Les banques retiennent de moins en moins les pensions d'invalidité à cause d'un risque de révision législative. On ne peut pas savoir si le gouvernement ne remettra pas en cause le caractère pérenne des pensions d'invalidité.
Donc, pour les pensions d’invalidités, il n'y a aucune règle. Il faut connaitre les positions de vos partenaires. Certains organismes retiendront 100%, ou 50%, ou même rien.
En ce qui concerne l'aide versée à une personne pour s'occuper d'un adulte handicapée, elle est de moins en moins prise en compte pour les mêmes raisons.
Les congés de maternité sont pris en compte, si la personne produit une attestation de son employeur précisant la date de la reprise d’activité professionnelle. Dans le cas contraire, aucun montant ne sera retenu.
Pour les personnes proches de la retraite, et pour certaines banques, il faut prévoir un abattement de 20 à 25%, à défaut de simulation de retraite produite par le client.
On ne retiendra que les revenus pérennes !
Avec les nouvelles mesures qui se profilent à l'horizon, on peut se demander ce qui sera pérenne.
Une fois que les justificatifs de revenus ont été transmis, il convient de déterminer les revenus de l'emprunteur.
C. Détermination du revenu.
1. Les méthodes de calcul.
Là encore, certaines banques assoupliront leurs règles afin de partir à la conquête d'une catégorie de personnes. Pour cela, il faudra connaitre vos produits bancaires.
Il n'existe pas de règle légale de la détermination du revenu.
Certaines banques tiendront compte de la Totalité des revenus pérennes de l'emprunteur, tandis que d'autres se baseront sur le salaire Brut figurant sur la fiche de paye, auquel elles retrancheront 23% pour avoir le net imposable.
D'autres organismes de crédit ne tiendront absolument pas compte des primes, même si elles sont soumises à l'impôt sur le revenu. Donc attention aux commissions sur objectifs; les commerciaux pourront être lésés.
S'agissant des allocations familiales, on trouve très souvent un forfait par nombre d’enfant à charge, mais l’âge des enfants peut également jouer.
Pour certaines banques, tout enfant de plus de 15 ans au moment de la demande de prêt, n’est pas compté dans le forfait des allocations familiales, tandis que d'autres iront jusqu'à la majorité de l'enfant.
L'APL est en principe, toujours comptée dans les revenus pour un prêt immobilier. Elle est automatiquement comptée dans les prêts P.A.S.
Je me dois de faire un petit aparté ici pour vous parler des aides sociales au logement.
On distingue, l'Allocation logement sociale, (ALS),
l'Allocation personnalisée au logement, (APL), et je termine par les Allocations de logement familiales, (A L F).
Le type d’aide dépend des ressources et du coefficient familial.
Ces aides viennent s’ajouter aux revenus pour les prêts P.A.S et les prêts conventionnés.
Les clients possèdent leur notification de droits. Il suffira de se baser dessus.
En ce qui concerne les Revenus locatifs, ils sont, en principe, pondérés à 70 ou 80%. Mais on notera que les banques refusent très souvent, dans 90% des cas, un dossier reposant uniquement sur des revenus locatifs.
Si l'emprunteur est un TNS, il sera beaucoup plus facile pour lui d'obtenir un prêt immobilier s'il présente 3 bilans positifs. Un apport personnel reste obligatoire pour les TNS. Mais on peut constater que parfois, certaines banques, ne veulent pas de TNS.
A présent que vous savez comment envisager le revenu de votre client emprunteur, vous allez devoir calculer son endettement, faire des projections, que l'on appelle des simulations d'emprunt.
2. Analyse des justificatifs de revenus
Vous devrez vérifier sur les bulletins de salaire ou de pension de retraite, s'il y a des retenues à la source.
Pourquoi y en aurait-il? N’est-ce pas un prêt en cours ? Une dette d'impôts ?
Ensuite, vous aller vérifier s'il n'y a pas un prêt Comité d'Entreprise en cours, et qui doit être déclaré comme prêt, et compter dans le calcul de l'endettement du client.
Il faut, en outre, vérifier les congés payés. S'ils sont payés dans le bulletin de salaire, cela signifie que vous êtes en présence d'un CDD, jusqu'à preuve du contraire. Donc le revenu n'est pas pérenne.
Puis, vous devrez vérifier s'il n'est pas fait mention d'une date de sortie sur le bulletin de salaire, car cela signifie démission ou licenciement. Et donc, une nouvelle fois, on sera confronté à la pérennité des revenus.
Enfin, vous comparerez le cumul des revenus de décembre de l'année précédente avec l'avis d'imposition sur le revenu de l'année correspondante afin de voir si les montants correspondent.
En effet, s'il y a eu des arrêts maladie, les indemnités ne sont encore pas imposables, et cela peut fausser la détermination de vos revenus en défaveur du client.
Je terminerais ma partie sur les revenus en vous citant quelques spécificités.
Il ne faut pas compter les primes exceptionnelles, car, ainsi que leur nom l'indique, elles sont exceptionnelles, et donc non pérennes.
Ne pas compter les « heures sup' » qui sont, elles aussi, exceptionnelles et donc, non pérennes.
Le cas des multi-employeurs. La loi impose un maximum horaire mensuel à 208 heures. Donc, on ne pourra pas tenir compte de revenus au-delà de cette limite, d'autant plus qu'ils seraient illégaux.
Le cas d'un emprunteur cumulant un CDI ainsi qu'un CDD pour gagner plus d'argent. On ne prend, en général, en compte que le CDI.
Le cas des Assistantes maternelle agréés. Elles bénéficient d'un régime d'imposition sur le revenu qui leur est propre. Fiscalement, les assistantes maternelles ne déclarent que 10% de leurs revenus, et cela est tout à fait légal.
En général, on ne compte pas les frais d’entretien des enfants, car c'est en fait une somme d'argent que l'assistante maternelle facture aux parents pour faire manger et gouter les enfants.
Cas d'un Retraité, qui travaille encore, et en CDI. En général, on ne compte que la retraite, car de par son statut, on sait qu'il peut démissionner puisqu'il perçoit une retraite par ailleurs.
Cas des Revenus de source étrangère. En principe, les banques n'aiment pas les revenus qui ne sont pas domiciliés en France.
D. Les charges
Pour déterminer les charges, l’emprunteur doit justifier toutes ses dépenses pérennes. Ici, il faudra prendre soin de séparer les dépenses de consommations courantes, des dépenses pérennes, que nous appelons, charges.
Les dépenses de consommation courantes sont les factures de téléphone, d'énergie, les courses alimentaires, les vêtements, les dépenses ponctuelles, ou exceptionnelles.
En revanche, sont considérées comme dépenses pérennes :
• les loyers,
• les pensions alimentaires versées,
• et les crédits en cours.
Attention, un loyer versé pour un enfant qui fait des études loin du foyer familial, est considéré comme une charge pérenne.
On peut se poser la question d'une épargne mensuelle programmée, ou bien encore d'un abonnement dans une salle de sport... Ce sera au bon vouloir de la banque.
Comme pour la détermination des revenus, il n'existe pas de règle légale pour la détermination des charges.
En principe, les banques tiennent compte de toutes les charges pérennes qui se présentent sur les 3 mois de relevé de compte bancaire qu'on leur présente.
Vous devrez effectuer un contrôle des dépenses totales de l’emprunteur, afin de déterminer la balance bancaire du compte.
Si le candidat emprunteur dépense trop, et ne laisse pas sur son compte, au moins le montant de la future échéance de prêt immobilier, il risque d’y avoir refus de prêt. La banque pensera que le client ne pourra pas honorer ses échéances mensuelles.
Nous voilà arrivés à la première marche de notre édifice. Vous pouvez déterminer les revenus et les charges de votre client.
Donc, s'il gagne 2300 € nets par mois, et qu'il n'a que 57 € de charges pour un petit crédit à la consommation, son endettement actuel est de seulement 2,17%.
Donc, si votre simulation d'emprunt révèle une mensualité de 700 €, cette demande paraît financièrement réalisable, puisque le candidat emprunteur afficherait un taux d'endettement après financement de 32,91%.
Mais ne crions pas victoire tout de suite. Nous allons devoir analyser les comptes bancaires du client.
C'est, pour moi, la pièce maitresse de toute demande de crédit, quelle qu'elle soit.
E. Les relevés de compte.
En Principe, on demandera au client de nous fournir 3 mois de relevés de tous les comptes qu'il détient, mais il n'y a pas de règle, la banque peut demander plus de 3 mois, afin d'effectuer des vérifications supplémentaires.
1. Pourquoi demande-t-on 3 mois de relevé de compte ?
Pour contrôler les entrées au crédit, tels que les salaires, pensions, et tout autre appointement.
Pour Contrôler les débits, et déterminer les dépenses pérennes.
Enfin, pour vérifier la Balance bancaire.
2. Contrôle des dates.
Avant toute chose, vous devrez vérifier les dates de relevés, et faire correspondre le solde de fin de relevé, avec le solde reporté en début de relevé suivant.
Par exemple, si le relevé d’avril présente un solde finale de + 231 €, et que le solde au début du mois de mai est de +231 € , alors c’est la preuve qu’il n’y a pas eu d’autres opérations entre le relevé d’avril et celui de mai, et que nous sommes bien en présence de deux relevés de compte qui se suivent.
Recommencez cette vérification pour le 3ème relevé.
3. Pointage
Une fois que cela est fait, vous devrez repérer toutes les charges fixes sur les 3 mois, c’est-à-dire, des charges qui se présentent aux mêmes dates sur les 3 mois de relevés de compte et d’un même montant.
Puis, vous pointerez tous les revenus mensuels.
Enfin, repérez les anomalies sur les comptes.
Quelles sont ces Anomalies bancaires ?
Des Frais de rejet, pourquoi? Quel créancier s'est vu rejeter sa demande de prélèvement?
Au passage, j'en profite pour vous dire que les rejets de prélèvement ne sont absolument pas bons pour le score final du dossier.
Vous apercevez des Virements au crédit hors salaire.
D'où viennent-ils? Pourquoi?
Serait-ce des gains à des jeux de hasard ? Les jeux de hasard sont une très mauvaise habitude pour les banques. Cela peut conduire au refus de la demande du client.
Une activité non salariée, non déclarée à la banque ? Un virement au débit : quelle est la destination? Pourquoi?
Est-ce une charge non déclarée ?
Est-ce le paiement d’une dette ou d’un crédit non déclaré ?
Un Gros chèque, ou encore un gros retrait d'espèces.
Quelle est la destination de ces fonds?
Comme précédemment, est-ce pour des jeux de hasard ? L'achat de tickets à gratter chez le buraliste?
Vous comptez de nombreux retraits d'espèces.
Est-ce que le client est Interdit de chéquier ou de carte bancaire?
Encore une fois, est-ce pour participer à des Jeux de hasard ?
Vous voyez que soudain, il n'y a plus de chèque sur les comptes.
Le client fait-il l'objet d'une interdiction d'émettre des chèques ?
Ou encore, soudain il n'y a plus de paiement par carte bancaire.
On appliquera le même raisonnement que pour les chèques. Le client s'est-il vu retirer sa carte de paiement par sa banque?
Enfin, vous contrôlerez les taxes et impôts.
En octobre, voyez-vous le paiement de la taxe foncière ?
Dans le cas contraire, il y a donc retard d’impôt, sauf bien sûr, si ce paiement est mensualisé. Dans ce cas, vous devez pointer un prélèvement tous les mois.
On fera de même pour la taxe d'habitation en novembre.
Si les impôts sur le revenu sont mensualisés, les prélèvements s'effectuent de janvier à octobre. Sinon, le client paye selon la règle du tiers provisionnel avec régularisation en fin d'année. Ce point n'aura bientôt plus court, puisque la France est passée au prélèvement à la source dès janvier 2017.
Ces anomalies posent questions, et pour répondre à ces questions, rien de plus simple. Il faut dresser un tableau de demande d’explications à adresser au client. Seul le client pourra vous expliquer ces mouvements bancaires.
Date Type Montant Demande Observations client.
25/01/2017 Chèque 1750 € Justifiez 28/01/2017 Virement 550 € Justifiez 01/02/2017 Retrait 850 € Expliquez
Une fois que vous aurez les réponses à toutes vos questions, vous serez à même de franchir une nouvelle marche dans le montage du dossier de financement de votre client. Il conviendra de se pencher sur les critères de validation des dossiers de financement.
F. Ciblage
En premier lieu, il n'y a pas d'alternative, vous devez connaître les produits de vos partenaires afin de commencer à faire des simulations plus poussées.
Il est inutile de faire des simulations avec un taux issu d'une banque, alors que vous savez que ce dossier n'y sera pas accepté car il ne correspond pas aux critères.
Par exemple, un de vos partenaires bancaire proposent un taux exceptionnel à 1,70% mais il ne veut pas de TNS pour cette offre. Or votre client est artisan boulanger. Ce n'est donc pas la peine de faire des simulations à 1,70% pour ce client.
Quoi qu'il en soit, vous devrez vérifier, le taux d’endettement après financement du client, et le reste à vivre imposé par votre banque partenaire.
Taux d’endettement et reste à vivre ne sont pas des règles légales.
En principe le taux d'endettement cible à ne pas dépasser est 33% des revenus.
Mais attention, en matière de crédit, rien n'est automatique. Ce n'est pas parce que tous les feux seront au vert, que le dossier sera pour autant accepté.
Il n'y a pas de droit au crédit ! La banque n’a pas obligation d’octroyer un prêt.
G. Le « dark side » des banques.
Expression anglaise pour qualifier la face cachée.
1. Les fichiers.
Les banques ont des moyens d’investigations plus poussés que vous n’aurez pas, et certains sont même à la limite de la légalité.
Il existe des black-lists, ou listes noires. En principe, ces listes doivent être déclarées à la CNIL, commission nationale sur l'informatique et les libertés.
Pour la CNIL, le principe est clair. Toute donnée informatique d'un ancien client doit être effacée 2 ans après le dernier contact avec ce dernier.
Ensuite, il faut prendre en compte que les bases de données sont de plus en plus croisées, notamment dans les groupes, et les filiales.
Si le client a eu des incidents avec Cofinoga, il y a de grandes chances que la BNP, qui appartient au même groupe, le retrouve, si vous lui présentez son dossier de crédit.
En tant que simple intermédiaire, vous n'avez pas accès aux fichiers de la banque de France que sont, le FCC, le FICP et le FIBEN.
• Le FCC, pour fichier central des chèques.
• Le FICP, pour fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers,
• et enfin le FIBEN, pour fichier bancaire des entreprises.
Si votre client est « fiché », comme on le dit dans le métier, alors son prêt sera refusé, et cela, vous ne pouviez pas le savoir avant de le présenter.
Je nuance mon propos. Dans la pratique, on interroge sa banque partenaire en amont en cas de doute, et la banque fera une interrogation des fichiers de la banque de France pour vous. Mais vous n'aurez pas la réponse. On vous dira juste que vous pouvez présenter la demande.
A ce propos, je fais un petit aparté pour vous dire que la France possède un fichier bancaire négatif, c'est-à-dire que seuls les incidents y sont mentionnés. Donc, si un particulier n'a pas eu d'incident bancaire, alors il ne ressortira pas dans le fichier.
En revanche, il existe des pays dotés d'un fichier positif, comme la Belgique par exemple. A l'instar du fichier négatif, le fichier positif recense toute personne ayant un crédit. On y trouve donc le nombre de prêts d'un individu, les noms des organismes, et ses encours.
Alors, après avoir déterminé les revenus, les charges, et avoir confronté cela à vos fiches produits, et enfin, après avoir consulté les fichiers de la banque de France, on devrait être bon.
Eh bien non, il faut poursuivre en abordant ce que j’appelle, l’intuitu personae, du latin, et qui signifie en considération de la personne.
2. Considération sur l’emprunteur.
Une banque, ou un organisme de paiement, prête toujours en considération de la personne de l’emprunteur.
Un prêt est toujours accordé en fonction des qualités de la personne, et des risques que la banque a enregistré dans son activité et son historique. C’est pourquoi, emprunter dans sa propre banque peut représenter un atout, ou à l’inverse, un inconvénient.
Entrent en compte dans la prise de décision finale de la banque,
Le statut professionnel selon la règle du, FSR TNS, ou dans l’ordre de préférence, on retrouve le F de fonctionnaire, le S de salarié, le R de retraité, et le sigle TNS pour le travailleur non salarié.
Donc, vous l’aurez compris, la catégorie socioprofessionnelle du client joue un rôle.
Viennent ensuite,
• L’âge du client, la fin de prêt et l’assurance de prêt,
• Le statut familial du client. En effet deux revenus valent mieux qu’un seul.
• Le comportement passé en matière de crédit,
• et enfin Les habitudes de consommation que l’on retrouve dans la balance des paiements.
3. Le risque d’affaire.
Ici, on fait référence à « la cotation de l’entreprise » pour laquelle le client travaille. Cela paraît très injuste, mais si l’employeur du client est en difficulté et que cela ressort dans le FIBEN, alors la banque peut se dire que le client a des risques de tomber au chômage. Cela représentant un risque pour le remboursement, elle peut alors refuser la demande de prêt de ce client.
4. Le statut national de l’emprunteur.
Enfin, le statut national va jouer, avec par ordre de préférence,
• Les nationaux, et ressortissants de l’Union Européenne,
• les non nationaux mais résidents,
• les non-résidents
• et les étrangers hors Union Européenne.
Evidemment, un client étranger salarié en France, passera avant un ressortissant français au chômage. Mais le fait d’être non national peut présenter un risque de fuite à l’étranger en cas de non-paiement.
H. La quotité financée
Cette quotité financée, comprenez quantité financée par un prêt, est importante dans la décision finale de la banque.
En théorie, les banques financent 100% de l’achat, hors frais de notaire. Mais d’autres critères se croisent ici. S’il s’agit d’un TNS, la banque peut proposer un
financement à 70 ou 80%, imposant donc inversement, un apport personnel plus important.
On pourrait penser à de la discrimination, mais rappelez-vous qu’il n’existe pas de droit au crédit. La banque prête à qui elle veut et comme bon lui semble, mais dans la limite de la Loi.
Il faut retenir, qu’en principe, la quotité recherchée sera toujours la plus basse, pour améliorer les résultats d'une vente forcée, en cas de non-paiement.
I. La localisation du bien va jouer.
Un bien financé en région parisienne, en région Provence Alpes Côte d’Azur, ou dans une grande ville, présentera de bien meilleures garanties pour la banque, qu’un bien financé dans une zone rurale, ou éloignée des centres urbains.
Ici, la banque pense à la vente forcée pour se rembourser. Si la banque venait à actionner l'hypothèque, elle aura plus de mal à vendre le bien saisi, dans une zone rurale que dans une grande ville.
J. Le type de construction.
Enfin, le type de construction va également entrer en jeu.
Les constructions traditionnelles sont préférées aux maisons en ossature bois, comme les chalets, ceci dû au problème de longévité et d’entretien de l’édifice sur lequel repose la garantie de la banque.
Un château pourrait vous paraître une très bonne garantie, mais en fait, il n’en est rien. Un château génère des problèmes d’entretiens, de dépenses énergétiques importantes, et surtout de revente. En principe, c’est un refus.
Il faut rajouter que conformément aux dispositions retombant de la directive sur le crédit hypothécaire, une analyse de solvabilité est imposée.
Bien que celle-ci soit essentiellement à la charge du prêteur, il serait très opportun pour l’intermédiaire d’y procéder dans le but d’une meilleure appréciation de la situation financière de son client, et des chances pour que son projet aboutisse.
K. La solvabilité du client
La vérification de la solvabilité du client commence par la fiche de dialogue obligatoire quand la demande est faite à distance ou sur un lieu de vente. La fiche de dialogue doit comporter les éléments relatifs aux revenus et aux charges du client. Elle doit être signée et certifiée par le client.
Cette fiche est conservée par le prêteur pendant toute la durée du prêt.
1. L’étude de la solvabilité
Le crédit n'est accordé à l'emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat.
A cette fin, avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l'emprunteur. Cette évaluation prend en compte de manière appropriée les facteurs pertinents permettant d'apprécier la capacité de l'emprunteur à remplir ses obligations définies par le contrat de crédit.
Le prêteur s'appuie dans ce cadre sur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l'emprunteur ainsi que sur d'autres critères économiques et financiers.
Ces informations sont recueillies par le prêteur auprès de sources internes ou externes pertinentes, y compris de l'emprunteur et comprennent notamment les informations fournies, le cas échéant, par l'intermédiaire de crédit au cours de la procédure de demande de crédit.
L'emprunteur est informé par le prêteur, au stade précontractuel, de manière claire et simple, des informations nécessaires à la conduite de l'évaluation de solvabilité et les délais dans lesquels celles-ci doivent lui être fournies.
Les informations sont contrôlées de façon appropriée, en se référant notamment à des documents vérifiables. Le prêteur consulte également le fichier prévu à l'article L. 751-1, dans les conditions prévues par l'arrêté mentionné à l'article L. 751-6.
A l'issue de la vérification de la solvabilité, le prêteur informe, dans les meilleurs délais, l'emprunteur du rejet, le cas échéant, de sa demande de
crédit. Bien entendu, juridiquement, on aura du mal à définir ce qu’est un
« meilleur délai ». Cependant, il est à présent clair qu’une banque ne devra pas faire attendre un client plus d’un mois et lui redemander des pièces complémentaires pour enfin lui refuser sa demande alors qu’elle aurait pu le faire plus tôt.
Lorsque cette décision est fondée sur le résultat de la consultation du fichier mentionné ci-dessus, le prêteur en informe l'emprunteur. Il lui communique ce résultat ainsi que les renseignements issus de cette consultation.
On remarquera donc que l’intermédiaire n’a pas l’obligation de vérifier la solvabilité du client, puisque ce n’est pas lui qui octroie le crédit. En revanche, il est d’usage qu’il le fasse, et je dirais même mieux, c’est une obligation contractuelle qu’il s’est imposé en signant un mandat ou une convention d’apporteur avec la banque. Mais on retiendra que juridiquement, une erreur dans la détermination de la solvabilité du client emprunteur, ne pourra pas être imputée à l’intermédiaire. Seule le prêteur évalue la solvabilité au final.
2. En cas de prêt complémentaire
Le prêteur réévalue la solvabilité de l'emprunteur, sur la base d'informations mises à jour, avant qu'une augmentation significative du montant total du crédit ne soit accordée après la conclusion du contrat de crédit, à moins que ce crédit supplémentaire n'ait été prévu et intégré dans l'évaluation initiale de la solvabilité.
3. Interdiction de résilier le contrat pour information incomplète.
Le prêteur ne peut ni résilier ni modifier ultérieurement le contrat de crédit conclu avec l'emprunteur au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu'il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf dans l'hypothèse où il est avéré que des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l'emprunteur.
La banque est responsable de la complétude des informations qu’elle demande. En revanche, on ne parle pas de dol, de manœuvres frauduleuses dont aurait fait preuve un client pour obtenir un prêt, ou pire encore, l’usage
de faux ! Ceci n’entre pas dans le champ d’application de cette disposition.
Rappelons que création de faux et usage de faux est un délit pénal.
Parmi les nouvelles contraintes imposées par la directive sur le crédit hypothécaire nous avons également le recours à la méthode de calcul du TAEG.
4. Que contient le TAEG ?
Pour toutes les opérations de crédit, le taux effectif global est dénommé " taux annuel effectif global " et calculé à terme échu, exprimé pour cent unités monétaires, selon la méthode d'équivalence définie par la formule figurant en annexe au présent article. La durée de la période doit être expressément communiquée à l'emprunteur.
Sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, notamment :
a) Les frais de dossiers ;
b) Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ;
c) Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires;
d) Les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ;
e) Le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.
Ne sont pas compris dans le taux annuel effectif global :
a) Les frais liés à l’acquisition des immeubles tels que les taxes y afférentes, les frais d'acte notarié établis en application du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires ;
b) Les frais à la charge de l’emprunteur en cas de non-respect de l’une de ses obligations prévues dans le contrat de crédit.
5. Formule de calcul du TAEG
L'équation de base, qui définit le taux annuel effectif global (TAEG), exprime sur base annuelle l'égalité entre, d'une part, la somme des valeurs actualisées des utilisations du crédit et, d'autre part, la somme des valeurs actualisées des montants des remboursements et paiements des frais, soit :
X est le TAEG ;
m désigne le numéro d'ordre de la dernière utilisation effectuée sur le crédit ; k désigne le numéro d'ordre de la dernière utilisation effectuée sur le crédit, donc 1 ≤ k ≤ m
Ck est le montant de la dernière utilisation effectuée sur le crédit numéro k ; tk désigne l'intervalle de temps, exprimé en années et fractions d'année, entre la date de la première utilisation effectuée sur le crédit et la date de chacune des utilisations suivantes effectuées, donc t 1 = 0 ;
m׳ est le numéro d'ordre du dernier remboursement ou paiement de frais ; l est le numéro d'ordre d'un remboursement ou paiement de frais ;
DL est le montant d'un remboursement ou paiement de frais ;
SL est l'intervalle de temps, exprimé en années et fractions d'années, entre la date de la première utilisation effectuée sur le crédit et la date de chaque remboursement ou paiement de frais.
