Elaboration du Programme Local de l’Habitat 2017-2022
Bureau du CRHH
Plan de la présentation
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Un PLH co-construit
Orientation I : Maintenir l’attractivité du territoire du Sicoval
Orientation II : Maîtriser la consommation en polarisant le développement de l’habitat
Orientation III : Répondre aux besoins diversifiés des ménages et les accompagner dans leurs parcours résidentiels
Orientation IV : S’assurer de la qualité d’usage, de l’adaptation et de la performance énergétique des logements
Le Sicoval au sud est de l’agglomération toulousaine
Les éléments phares du diagnostic
Une croissance annuelle de 1000 habitants par an en moyenne Une baisse de la taille des ménages : 2,3 personnes par ménage Une baisse des 30-44 ans en part et en nombre
Une forte croissance des personnes seules : 1/3 des ménages en 2012
Une baisse importante des couples avec enfant(s) Une augmentation de 80% de la part des retraités
Une offre de logements qui favorise peu le maintien et l’installation des jeunes ménages mais une amorce de mutation 12,2% des résidences principales sont des logements locatifs sociaux
Une reprise des effectifs depuis 2010
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Procédure d’élaboration
L’élaboration du PLH s’appuie sur une large concertation et une co-construction des perspectives de production de logements
Chaque commune a validé ses perspectives de production
Orientation I : Maintenir l’attractivité du territoire du Sicoval
Traduction : accueillir 1000 habitants par an en moyenne en produisant 1000 logements par an sur l’ensemble du territoire
Déclinaison au groupe de territorialisation et à la commune des perspectives de production de logements
Le renforcement de l’appui du Sicoval aux communes dans la production de logements selon 4 niveaux d’intervention techniques :
› Mission de conseil
› Mission d’assistance
› Mission de faisabilité (conception/programmation)
› Mission de réalisation (conception/travaux)
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70% des nouveaux logements portés par la Ville Intense Nord
Logements familiaux Logements dédiés groupe production
/an 6 ans 6 ans Ville intense
nord 570 3420 900
Ville intense
sud 100 600 30
Coteaux nord 37 220
Vallée 33 200
Coteaux sud 1 59 351 Coteaux sud 2 35 208 TOTAL
SICOVAL 834 4999 930
5929
SCOT : 20 à 30% de l’accueil en secteur à développement mesuré et 80 à 70% en ville intense
vin 69%
vis 12%
cotn 4%
val
4% cots 1 7%
cots 2 4%
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groupe commune par an 6 ans
Ville intense nord
Auzeville 70 420
Castanet 250 1500
Escalquens 70 420
Labège 50 300
Pechabou 10 60
Ramonville 120 720
Coteaux nord
Auzielle 5/6 35
Fourquevaux 5 30
Labastide 10 60
Lauzerville 10 60
Odars 5 30
Varennes 0/1 5
Vallée
Belberaud 6/7 40
Deyme 6/7 40
Donneville 5 30
Montlaur 10 60
Pompertuzat 5 30
Ville intense sud
Ayguesvives 25 150
Baziège 50 300
Montgiscard 25 150
Coteaux sud 1
Clermont 4/5 25
Goyrans 2/3 15
Lacroix 19/20 115
Mervilla 5 30
Pechbusque 9 54
Rebigue 1/2 10
Vieille-T 7 42
Vigoulet 10 60
Coteaux sud 2
Aureville 8/9 50
Belbeze 0/1 4
Corronsac 8/9 50
Espanes 1/2 10
Issus 3/4 20
Montbrun 10 60
Noueilles 1/2 8
Pouze 1 6
Orientation II : Maîtriser la consommation foncière en polarisant le développement de l’habitat
L’objectif est d’aménager le territoire en répondant aux exigences environnementales : préserver les espaces naturels et agricoles, réduire les déplacements et limiter les extensions de réseaux. Cette orientation répond aux exigences du SCOT et de la loi ALUR qui cherchent à lutter contre l’étalement urbain, notamment à travers la polarisation (pixels) et la densification (densités recommandées) des secteurs de développement de l’habitat.
Actions nouvelles ou renforcées au niveau du PLH :
› Priorisation du renouvellement urbain
› Mise en place d’une démarche BIMBY sur 3 communes pilotes
Orientation III : Répondre aux besoins diversifiés des ménages et les accompagner dans leurs
parcours résidentiels
Objectifs :
› Tendre vers une production de 50% de logements aidés (logements locatifs sociaux et logements en accession à prix abordable)
› Soutenir et informer les ménages pour accéder au logement
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Offre locative sociale : 1/4 de la production
neuve de logements
Focus sur les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU : comment atteindre 25% de logements locatifs sociaux en 2025 (loi Dufflot)
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Bilan pour les communes du Sicoval (inventaire annuel 1er/01/2015 – DDT) :
Auzeville 35,6%
Labège 25,1% : la commune doit maintenir son taux
Castanet : 19,56% : la commune doit produire 38% pour atteindre l’objectif SRU Escalquens : 18,23% : la commune doit produire 50% pour atteindre l’objectif SRU Ramonville : 20,93% : la commune doit produire 50% pour atteindre l’objectif SRU
Pour Castanet, Escalquens et Ramonville un maximum de 30% de logements sociaux familiaux est proposé en production neuve.
L’effort supplémentaire s’appuie sur :
• Une nouvelle action : la mutation de logements privés dans le parc social (analyse et suivi des copropriétés en fin de défiscalisation). Cette action favorise la mixité à une échelle fine et sans accroître le nombre de résidence principale.
• Le développement de l’offre de logements dédiés.
La recherche d’un nouvel équilibre dans l’offre locative sociale
30% logements très sociaux (PLAI)
40 % logements sociaux classiques (PLUS)
30 % : introduction significative de logements intermédiaires (PLS)
Au-delà de la demande exprimée, il existe un fort potentiel de ménages éligibles au parc social PLS mais qui ne s’inscrit pas dans une procédure de demande locative sociale
Le PLS permet d’offrir des logements locatifs en zone C, où le locatif privé est très peu présent
Le PLS peut financer des projets d’acquisitions/améliorations dont l’équilibre financier est parfois difficile mais qui participent activement à la revitalisation des centres-bourgs
Le PLS est un des outils essentiels sur la mutation de logements privés commercialisés dans le la cadre des lois de défiscalisation vers le parc social
Le différentiel des loyers entre le parc privé (loyers Pinel) et les loyers PLS est relativement important avec des écarts de 1,40 à 2€/m² soit environ 100€ par mois
Il est proposé que les programmes qui développeront 30% de logements financés en PLS ne bénéficient pas des marges locales sur les logements PLAI et PLUS
Vers une gestion intercommunale des demandes et attributions des logements sociaux
La loi ALUR confie de nouvelles missions aux intercommunalités :
- Le plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs
1. Définition des modalités d’organisation et de fonctionnement d’un service d’accueil et d’information des demandeurs
2. Organisation de la gestion partagée de la demande
3. Organisation collective du traitement des demandes des ménages en difficulté
- La conférence intercommunale du logement
Son rôle premier : adopter des orientations stratégiques concernant les attributions et définir ainsi une politique de peuplement.
Associée au suivi du Plan partenarial, et donc à des orientations relatives à la demande.
Projet de loi égalité et citoyenneté qui place l’intercommunalité au centre des attributions
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L’accession à la propriété à prix abordable : une réponse à la majorité des demandes
Les modes d’intervention:
Lots à bâtir à coût maîtrisé PSLA
Villas clés en main
Appartements clés en main
…
Groupe ou Commune
Production neuve
En part de la production globale
Soit en nombre de logts sur 6 ans
Ville intense sud 20 à 30 % 120 à 180 Développement mesuré 20 à 40 % 196 à 392
Ville intense nord
Auzeville 25% 105
Castanet 20% 300
Escalquens 20% 84
Labège 25% 75
Pechabou 30% 18
Ramonville 20% 144
TOTAL 21 à 26 % 1042 à 1298
Publics cibles : jeunes ménages, primo-accédants, sorties du parc social Budget : environ 200 000€
Le lot à bâtir à coût maîtrisé : un produit très demandé sur le territoire
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Secteur Surface Prix du lot Prix / m² Prix constatés Ville intense nord 400 m² 80 000€ 200 €/m² 200 à
250€/m² 1ère et 2ème couronne hors VIN 500 m² 80 000€ 160 €/m²
Ville intense sud 400 m² 60 000€ 150 €/m² 125 à 190€/m² 3ème couronne hors VIS 600 m² 75 000€ 125 €/m²
Critères d’attribution obligatoires - Acquisition pour résidence principale
- Plafonds de ressources : cf PSLA ou PTZ
Critères de priorisation (au choix des communes)
- Primo-accédant
- Raison familiale
- Lieu d’emploi
Les logements clés en main à coût maitrisé : une demande en croissance
PSLA :
Zone B : 2 400 € /m² TTC (TVA 5,5%) Zone C : 2 200 € /m² TTC (TVA 5,5%)
Appartements clés en main :
Zone B : 2 700 € /m² TTC (TVA 20%) Zone C : 2 500 € /m² TTC (TVA 20%)
Villas clés en mains / logements intermédiaires T3 – 60 à 70 m² : 165 000 à 175 000€ TTC
T4 – 80 à 85 m² : 190 000 à 200 000€ TTC T5 – 90 à 100 m² : 210 000 à 220 000€ TTC
Prix de marché :
Appartements 3300€/m² (hors parking)
Maisons 260 000€
Les logements dédiés
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Commune Type de logements Perspectives de production Auzeville Logement étudiants
Extension foyer logement
500 30 Labège Logement étudiants et
jeunes
200
Castanet Logements étudiants 100
Escalquens Logement personnes âgées 60/70 Ville intense sud Logement personnes âgées 30 Le logement des personnes âgées
› Un bon taux d’équipement en structures spécifiques (foyer-logement, EHPAD)
› Des revenus confortables et 80% des > 65 ans propriétaires de leur logement
› Des actions en faveur du maintien à domicile et mise en œuvre des projets identifiés Le logement des jeunes/étudiants
› une offre actuellement à l’équilibre mais étudier les besoins de développement d’une offre complémentaire (1 projet de résidence Habitat Jeunes)
› Un besoin aigu d’informations qui passe notamment par une mise en réseau des acteurs (CCLAJ, URHAJ, OHLM, CROUS, Mission locale, PIJ, CCAS …)
Accueil des gens du voyage : vers un programme d’action transversal
Produire une offre supplémentaire
› Aires de petits passages
› Lutter contre la sédentarisation sur les aires d’accueil
Répondre aux préconisations du schéma départemental
› Aire de grands passages
› Accompagnement social et insertion
Renforcer la sécurité des sites
Gestion interco des terrains d’accueil
19 Manque de solution de
stationnement au
niveau départemental
Insuffisances des
procédures juridiques
L’accessibilité des sites économiques
Les causes du stationnement illicite
Les leviers d’intervention
Orientation IV : S’assurer de la qualité d’usage, de l’adaptation et de la performance énergétique des logements
Objectif : veiller à la qualité des logements et s’assurer du respect des exigences de la collectivité
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Cette orientation trouve sa traduction à travers :
› La mise en œuvre de la certification NF Habitat HQE pour les nouveaux logements
› La poursuite de l’opération Rénoval et du PIG pour l’amélioration et adaptation des logements du parc existant
› L’observation et la veille des copropriétés privées pour anticiper toute dégradation
