* L A L E T T R
Immobilière et vous
E D E L’ U N PI 3 1 - 0 9 • SU P P L É M E NT A U N ° 5 48 D E 2 5 MI L L I O N S D E P R O P R I É TA I R E S!*
L’ACTU
FÉVRIER 2021 - N° 116
WWW.UNPI31.FR RDV IMMOBILIER
Les dispositifs de sécurisation des loyers
... p. 4
ÉCLAIRAGE
Le point sur les aides de l’ANAH en Haute-Garonne
... p. 7
CHRONIQUE JURIDIQUE Impayés de loyer et crise sanitaire
... p.9
2 - n° 116 - Février 2021
Immobilière et vous !*
L’ACTU
LES CONSULTATIONS À L’UNPI 31-09
RENSEIGNEMENTS ET PRISE DE RENDEZ-VOUS : 05 62 30 15 30 - www.unpi31.fr
LOCATION
Droit des contrats - Relation locataires / propriétaires BAUX D’HABITATION - COMMERCIAUX - PROFESSIONNELS Valérie REDON-REY, avocat
Valérie REDON-REY, avocat
Valérie REDON-REY - Jeudis de 13h30 à 17h Valérie TERRAL-PRIOTON, avocat - Mercredis de 9h à 12h Françoise TOURNIER-SALÈS, juriste:
- sans RDV : Lundis de 13h30 à 17h
- Sur RDV : Mardis de 13h30 à 17h15 (bail commercial & professionnel) Jeudis de 13h30 à 17h (bail d’habitation)
☎
Permanences juridiques téléphoniques Mardis et vendredis de 10h à 12h30 au 05 62 30 15 31RELATIONS CAF (APL, ALS, ALF) - FSL - ACTION LOGEMENT Michel FERNANDEZ - 2e et 4e jeudis du mois de 14h30 à 17h
ÉTAT DES LIEUX - COMMANDEMENTS - EXPULSIONS Huissier de justice - Mardis 2 fois par mois de 13h30 à 17h
GESTION - MANDAT - TRANSACTION Jean-Luc VALADIÉ, 3e vendredi du mois de 9h à 12h Janine REDON, 2e mardi tous les deux mois de 13h30 à 17h
FISCALITÉ
GESTION DE PATRIMOINE FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - DÉCLARATIONS FISCALES Josiane BESSIÈRE, Mardis et vendredis de 9h à 12h, les 15 premiers
jours du mois
Jean-Yves STÉPHAN, 3e mardi et les 3e et 4e vendredis du mois de 9h à 12h
FISCALITÉ PATRIMONIALE - FISCALITÉ DE L’ÉPARGNE Thibaut RUEDA, 4e mardi du mois de 9h à 12h
FISCALITÉ CONTENTIEUX - RÉGLEMENT AMIABLE Isabelle BASTIDE, avocat, 4e mercredi du mois de 14h à 17h
GESTION DE PATRIMOINE - PLACEMENTS - DÉFISCALISATION Thibaut RUEDA, 2e lundi du mois de 13h30 à 17h
AVIS D’EXPERTS COMPTABLES - LMNP Cabinet d’experts comptables, 1ererer et 3 et 3e jeudis du mois de 14h à 17h
FINANCEMENT - RACHAT DE CRÉDIT Christian FRAISSE, 3e mardi du mois de 14h30 à 17h
ASSURANCE Protection de l’immobilier
ASSURANCES IMMOBILIER - DOMMAGE OUVRAGE Marie-Laure GUILLAUMOT, 3e mardi du mois de 14h à 17h Fabrice GALFARD, 1ererer mardi du mois de 14h à 17h mardi du mois de 14h à 17h
DROIT DES ASSURANCES - CONTENTIEUX Marie-Laure CAVALIÉ-FORTUNÉ, avocat - 4avocat - 4avocat e mercredi du mois de 9h à 12h
AVIS D’EXPERT D’ASSURÉ - INCENDIE - DÉGÂT DES EAUX - VOL CABINET D’EXPERTS D’ASSURÉ - 4e vendredi du mois de 9h à 12h
COPROPRIÉTÉ
Droits et obligations des copropriétaires DROIT - RÉGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ - RÔLE DU SYNDIC Florence GRACIÉ-DEDIEU, avocat - Mercredis de 14h à 16h
Xavier MARTIN, juriste - 1ererer et 3 et 3e mercredis du mois de 9h30 à 12h Virginie CHIOROZAS, avocat - Lundis de 10h à 12h
PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ - GESTION DES CONTRATS Michel MAILLARD - 2e et 4e mardis du mois de 14h à 17h
ANALYSE DES COMPTES DE COPROPRIÉTÉ Marc DE CHEFDEBIEN - Janine REDON - Jean-Yves STÉPHAN Les 2e mardi et 4e mercredi du mois de 13h30 à 17h
DIAGNOSTICS TRAVAUX - ÉNERGETIQUE - ACCESSIBILITÉ Catherine ZUCCA -
Catherine ZUCCA -
Catherine ZUCCA 1ererer vendredi du mois de 10h à 12h vendredi du mois de 10h à 12h
PERMANENCE EN ARIÈGE : DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ AVOCAT - Vendredi 1 fois par mois de 10h à 12h
TRAVAUX - URBANISME
Droits des contrats - Conseils techniques en travaux DROIT DE LA CONSTRUCTION
Guy TERRACOL, avocat honoraire - 2e lundi du mois de 14h à 17h Valérie TERRAL-PRIOTON, avocat - 4e lundi du mois de 14h à 17h ARCHITECTE - RENOVATION - CONSTRUCTION Fabien PESSANT - 1ererer jeudi du mois de 14h20 à 17h jeudi du mois de 14h20 à 17h
Michel SOUVIRON - 3e jeudi du mois de 14h20 à 17h
AMÉNAGEMENT URBAIN - SERVITUDES - VOIRIE - ASL Nathalie THIBAUD, avocat - 3e jeudi du mois de 14h à 17h
AIDES FINANCIÈRES ET TECHNIQUES POUR L’ISOLATION Bruno CABANIS - 1ererer mercredi du mois de 9h à 12h mercredi du mois de 9h à 12h
GÉOMÉTRE EXPERT - SERVITUDE - BORNAGE - MITOYENNETÉ Thomas CABANIS - 1ererer mercredi du mois de 13h30 à 17h mercredi du mois de 13h30 à 17h
Olivier SAINT CRIQ - 3e lundi du mois de 14h à 17h
DROIT DE L’URBANISME - POS - PLU - EXPROPRIATION - PC Avocats - Les 1ererer et 3 et 3e mercredis du mois de 13h30 à 17h
PROPRIÉTÉ
Évaluation - Transmission - Médiation
DROIT DE SUCCESSION - DONATION / PARTAGE - TESTAMENT NOTAIRES - Lundis 2 fois par mois de 14h à 17h
AVIS DE MÉDIATEUR - LITIGES VOISINAGE - CONSTRUCTION…
R-François RASTOUL, avocat - 1ererer lundi du mois de 14h à 17h lundi du mois de 14h à 17h DROIT DE LA PROPRIÉTÉ - INDIVISION - PARTAGE Stéphanie MACÉ, avocat - 3e jeudi du mois de 14h à 17h
DROIT DES CONTRATS: VEFA-CCMI-ENTREPRISE-ARCHITECTE AVOCATS- 1ererer mardi du mois de 14h à 17h mardi du mois de 14h à 17h
ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES : TERRAINS - IMMEUBLES - FONDS DE COMMERCE – SUCCESSION - LIQUIDATION Ludovic BARRAU, Gérard FONS, Jean-Yves SADRAN,
Les 1ererer et 3 et 3e jeudis du mois de 13h30 à 17h
Janvier 2021
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- n° 116 - Février 2021 L’ACTU
Editorial
L’actualité de ce début d’année est riche. La loi de finances apporte son lot de nouveautés et d’ajustements des précédents textes. Par ailleurs, divers décrets et arrêtés sont venus éclairer les propriétaires immobiliers
notamment sur le diagnostic de performance énergétique, sur les entreprises pouvant bénéficier du report des loyers en matière commerciale ou bien encore sur l’installation de dispositifs de recharge des véhicules électriques dans les immeubles. Votre revue 25 Millions de propriétaires analyse ces différents textes.
Localement, l’Actu Immobilière et vous ! vous rend compte de la conférence qui s’est tenue dans nos locaux le 6 janvier sur les dispositifs de sécurisation des loyers.
Filmée, cette conférence peut être visionnée sur le site internet de notre association www.unpi31.fr. Un entretien avec les responsables de l’Anah au niveau départemental dresse le bilan des différentes aides auxquelles peuvent prétendre les propriétaires.
Bonne lecture.
Jean-Jacques Germain président CSPC-UNPI 31-09
SOMMAIRE
n° 116 - Février 2021
Gérant : Jean-Jacques Germain - Éditeur : Presse et Conseils Immobiliers (PECI) - 63, rue Alsace-Lorraine - 31009 Toulouse Cedex 6 - SARL au capital de 98 717,04 € - RCS : 1 999 B 876 - Associé unique : CSPC-UNPI 31-09 - Rédactrice en chef : Nadine Cazalbou - Tél. 05 62 30 15 36 - Fax : 05 62 30 15 32 - Assistante de rédaction : Céline Capayrou - La rédaction souligne sa totale indépendance à l’égard des annonceurs. Service abonnements : Cécile Stéphan - Tél. 05 62 30 15 34 - Régie publicitaire interne : Sylvie Mazzer - Tél. 05 62 30 15 39 - Photo graphies : PECI - Istock - Mise en page et impression : Imprimerie Ménard - 31670 Labège - ISSN : 2609-066X - Tirage : 4700 ex. - Photo de Une : Immeuble La Dépêche Toulouse
Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires de la Haute-Garonne et de l’Ariège
www.unpi31.fr - 05 62 30 15 30
RDV IMMOBILIER 4
Les dispositifs de sécurisation des loyers
AGENDA 6
ÉCLAIRAGE 7
Le point sur les aides de l’Anah en Haute-Garonne
CHRONIQUE JURIDIQUE 9
Impayés de loyer et crise sanitaire
QUESTIONS RÉPONSES 12
Le président de l’assemblée générale
NOS ANNONCEURS 13 PETITES ANNONCES DE VENTE 15
CONVOCATION
William Chartier, président de l’association des propriétaires et copropriétaires de Pau, Béarn et Pays de Soule, informe les adhérents que la prochaine assemblée générale ordinaire de leur association se déroulera le mardi 2 mars 2021, Salle Paul Doumer, Quartier Doumer (derrière la caserne Bernadotte) à Pau, à 16h. L’ordre du jour sera le suivant : rapport financier, exposés sur divers points juridiques de l’actualité immobilière, questions diverses.
Contact : Association des propriétaires et copropriétaires de Pau, Béarn et Pays de Soule 18 rue d’Orléans 64000 PAU Tél. 05 59 27 61 55
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Immobilière et vous !*
L’ACTU
Ce rendez-vous de l’immobilier « Les dispositifs de sécurisation des loyers », sous la forme d’une conférence filmée
1, a été animé par Maître Stéphanie Macé, avocat et consultant UNPI 31-09, Marie-Laure Guillaumot, cabinet Saint Clerc et consultant UNPI 31-09 et Roselyne Mazzuco-Torrent, Action Logement.
Un propriétaire doit se protéger via un cautionnement, une assurance GLI, ou une garantie Visale.
Ces dispositifs ne sont pas cumulatifs sauf rares exceptions.
Le cautionnement
Ce mécanisme bien connu est issu de l’article 2288 du Code civil : « Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. ». Dans le cas qui nous occupe, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les conditions du cautionnement en matière de bail d’habitation, article amendé à plusieurs reprises et pour la dernière fois par la loi ÉLAN.
Le cautionnement s’adresse aux bailleurs personnes physiques (comprenant les SCI familiales), à condi- tion que ce bailleur n’ait pas souscrit d’autres garanties comme une assurance GLI ou la garantie Visale. Les personnes morales peuvent demander un cautionne- ment dans des cas limités. Il faut apporter un grand soin à l’acte de caution rempli et signé par la personne qui se porte caution.
Le cautionnement couvre tout ce qui est mentionné dans cet acte. La précision s’impose donc : loyer, charges,
impôts et taxes, réparations et dégradations locatives, indemnités d’occupation en cas d’occupation à l’issue du bail.
Le formulaire doit être signé avant le bail, mais il ne faut pas oublier qu’il doit comporter certaines mentions obli- gatoires (art. 22-1 loi 1989) à défaut de nullité. La sanc- tion étant très lourde, il faut être attentif.
La durée du cautionnement doit être déterminée, il faut indiquer la durée exacte, par exemple « la durée du bail et deux renouvellements, soit 9 ans ». Si la durée d’enga- gement est indéterminée, le cautionnement prend fin au terme du contrat (échéance).
En cas de colocation, l’identité du colocataire pour lequel le garant s’engage doit être précisée dans l’acte, à défaut ce dernier est nul.
Un acte de caution solidaire comportant toutes ces mentions protectrices est disponible à l’UNPI 31-09.
Le garant doit recevoir un exemplaire du bail et Me Macé conseille même de s’en ménager la preuve en lui faisant
de l’immob ilier
RENDEZ-VO US
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- n° 116 - Février 2021 L’ACTU
signer ce bail même si cela n’est pas obligatoire. Ainsi la caution ne pourra pas prétendre ne pas connaître l’étendue de son engagement.
Face à un locataire qui ne fournit pas de nouveau cautionnement alors que le précédent a expiré, le bail- leur ne peut compter que sur la bonne foi du locataire car l’obligation de fournir une nouvelle caution n’est pas dans ses obligations légales d’ordre public (art.7 loi 1989) et le défaut d’exécution n’est pas une clause réso- lutoire du bail possible, même si le bail prévoit l’obliga- tion de fournir une nouvelle caution à l’expiration de la précédente. La meilleure protection est de prévoir une durée suffisante d’engagement de la caution (9 ans par exemple).
On peut espérer que le contentieux va se réduire grâce à la réforme du formulaire de cautionnement simplifié par la loi ÉLAN avec la suppression de la mention manus- crite. Le contentieux issu des contestations d’écriture ne devrait plus exister à terme. Reste la question des nullités si l’acte ne répond pas aux conditions de l’article 22-1 de la loi de 1989. Néanmoins on peut noter une évolution de la législation dans le sens de la protection des proprié- taires bailleurs, ce qui est important.
La garantie loyer impayé
La GLI est un dispositif offrant une protection au proprié- taire bailleur par le biais d’une assurance. Le propriétaire bailleur verse une prime déductible des revenus déclarés au réel.
Le bailleur devra souscrire la garantie à l’appui d’un dossier complet du candidat locataire avant la signature du bail. La condition d’éligibilité est que le candidat loca- taire ait des revenus réguliers suffisants pour le calcul de sa solvabilité. En général, pour la catégorie des salariés, il faut un candidat avec un CDI. Toutes les assurances GLI ne tiennent pas compte des mêmes sources de revenus.
Il faut se renseigner au préalable.
Une GLI peut donc être mise en place à l’entrée dans les lieux mais également en cours de bail, lorsque le locataire a un dossier conforme (solvabilité suffisante) et pas d’in- cident de paiement sur les six derniers mois.
La GLI ne couvre pas que les loyers impayés. Elle couvre également les charges, les détériorations locatives constatées à l’état des lieux de sortie, les frais de procé- dure pour le recouvrement des loyers et contient une protection juridique.
Le coût moyen d’une GLI est un pourcentage du loyer et des charges, évalué en moyenne à 3%. Cela va de 2,5 % à 4 % pour la majorité des compagnies d’assurances.
Suivant les contrats, les plafonds d’indemnisation et les délais de carence sont variables, il faut le vérifier au-delà du coût.
La garantie Visale
Ce dispositif est gratuit car financé par Action Logement, connu précédemment sous la dénomination 1% Loge- ment. Il est donc porté par l’État et bien sécurisé.
Tous les propriétaires qui louent un logement dans le parc privé peuvent bénéficier de la garantie Visale.
Elle s’adresse à tous les locataires de moins de 30 ans quelque soit leur situation professionnelle (étudiants, alternants, apprentis, salariés...). Suivant le profil du loca- taire, le maximum de loyer garantit diffère : pour les sala- riés le plafond est à 50 % des revenus, pour les étudiants ou alternants, le plafond est forfaitaire à 600 €.
Pour les plus de 30 ans, la condition d’accès est plus restrictive, il faut qu’ils soient en situation d’accès à l’em- ploi dans les 6 mois de la signature de leur contrat de travail (secteur privé ou agricole) mais cela leur permet de se loger en période d’essai ou à l’appui d’une promesse d’embauche par exemple, ce qui est généralement diffi- cile.
Le candidat locataire doit avoir obtenu un visa avec un numéro unique auprès de Visale. À l’appui de ce docu- ment, le bailleur peut alors s’inscrire sur www.visale.fr et demander son contrat de cautionnement avant la signa- ture du contrat de location.
La garantie Visale couvre les loyers et les charges impayées pendant toute la durée de la location avec une limite de couverture de 36 mois d’impayés consécutifs ou non. Visale couvre également les frais de procédure judiciaire en cas d’impayés. Depuis deux ans, la garantie prend en charge les dégradations locatives dans la limite de la valeur de deux mois de loyers ajoutée au dépôt de garantie. Retrouvez tous les détails sur www.visale.fr.
de l’immobilier RENDEZ-VOUS
1 - Vidéo disponible sur www.unpi31.fr
Les intervenantes ont toutes trois conclu sur le fait qu’il faut impérativement opter pour un des trois dispositifs de sécurisation du loyer dans tous les cas : caution, Visale, GLI. Il faut s‘en préoccuper avant la signature du bail pour faire un choix éclairé à l’appui de toutes les pièces justificatives du candidat locataire.
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Immobilière et vous !*
L’ACTU
AGENDA AGENDA
Nos évènements
RDV de l’IMMOBILIER
Les dispositi fs
de garanti e des loyers
Intervenantes :
■ Marie-Laure Guillaumot cabinet Saint Clerc consultant UNPI 31-09
■ Me Stéphanie Macé avocat et consultant UNPI 31-09
■ Roselyne Mazzuco Torrent Acti on logement Inscripti on et renseignements : 05 62 30 15 30 ou sur www.unpi31.fr rubrique « Evénements »
JOURNEE PORTES OUVERTES
Fiscalité, Copropriété,
Baux d’habitati on…
Des spécialistes et des professionnels répondent à tous les visiteurs*. N’hésitez pas à en parler à vos relati ons !
*Visiteurs non adhérents : une consultati on off erte à toute personne n’ayant pas antérieurement bénéfi cié de cet avantage
ATELIER
Gesti on locati ve d’un logement
- Les nouvelles dispositi ons légales (lois ALUR et ELAN) - Les précauti ons à prendre par le bailleur
- La rédacti on du bail
- Les documents à annexer au bail - L’établissement de l’état des lieux - La révision du loyer
- Le calcul des charges…
Un dossier complet sera remis à chaque parti cipant Atelier animé par Françoise Tournier-Salès, juriste, consultant UNPI 31-09
Frais de parti cipati on : 60 € (réservé aux adhérents) Inscripti on et renseignements : 05 62 30 15 30 ou sur www.unpi31.fr
Une fois par mois sur rendez-vous avec un avocat, un notaire, un huissier de justi ce, en droit des baux, en droit de la copropriété et en fi scalité
Les locaux de l’associati on seront fermés
du jeudi 24 décembre au jeudi 31 décembre inclus.
Réouverture le lundi 4 janvier à 9h.
Nous vous souhaitons de bonnes fêtes de fi n d’année ! Selon les mesures sanitaires en vigueur, ces événements
sont suscepti bles de report ou d’annulati on.
Congés
de fin d’année
Permanences en Ariège
MERCREDI 6 JANVIER 2021 à 17h
LUNDI 18 JANVIER 2021 de 10h à 19h
VENDREDI 29 JANVIER 2021 de 14h à 16h30
Vendredi 11 décembre
De 10h à 12h Vendredi 22 janvier
De 10h à 12h
AVOCAT SCP Dedieu à Foix SCP Dedieu à Foix
HUISSIER Me Henriques-Cuq à Foix Me Rioufol à Pamiers
NOTAIRE Me Baby à Pamiers Me Baby ou Padilla à Pamiers
Pour prendre rendez-vous, téléphonez au 05.62.30.15.30*
* Pendant la période de confi nement et son prolongement éventuel, les rendez-vous ne pourront se dérouler que par téléphone.
Nos évènements *
RDV de l’IMMOBILIER
« La notion de logement décent »
Intervenant :
■ Me Valérie Redon-Rey avocat et consultant UNPI 31-09, Françoise Tournier-Salès juriste et consultant UNPI 31-09 et un représentant de la CAF
Lieu : salle du Sénéchal rue de Rémusat Toulouse Inscription et renseignements : 05 62 30 15 30 ou sur www.unpi31.fr rubrique « Evénements »
MERCREDI 3 MARS 2021 à 17h
SALON DE L’IMMOBILIER
Votre association de propriétaires et de copropriétaires sera
présente au prochain salon de l’immobilier.
Rencontre possible sur le stand et à l’espace conseil.
Lieu : Parc des expositions deToulouse MEETT chemin de L’Enseigure Aussone.
VENDREDI, SAMEDI ET DIMANCHE DU 7 AU 9 MAI 2021
Permanences en Ariège
Pour prendre rendez-vous, téléphonez au 05.62.30.15.30*
* Selon les mesures sanitaires en vigueur, nos événements sont susceptibles d’être annulés. S’agissant des RDV de l’immobilier, ils seront filmés et mis en ligne sur notre site internet. Les permanences à Pamiers, pourront, selon le cas, avoir lieu par téléphone.
Une fois par mois sur rendez-vous avec un avocat, un notaire, un huissier de justice, en droit des baux, en droit de la copropriété et en fiscalité
Vendredi 19 février
De 10h à 12h Vendredi 12 mars
De 10h à 12h AVOCAT
Droit des baux, droit de la copropriété SCP Dedieu à Foix SCP Dedieu à Foix
HUISSIER Me Henriques-Cuq à Foix Me Rioufol à Pamiers
NOTAIRE Me Baby ou Padilla
à Pamiers ou par téléphone Me Baby ou Padilla à Pamiers ou par téléphone
Votre association met à disposition des panneaux au format 80x60 cm à utilisation personnelle (non commerciale) pour une durée de 3 mois. Tarifs garantis jusqu’au 31 décembre 2021 : 30 € au titre de frais de personnalisation et 25 € au titre de caution.
Vous êtes intéressé et pour plus d’informations, contactez-nous au 05 62 30 15 30 et contact@unpi31.fr
SERVICE LOCATION DE PANNEAUX
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- n° 116 - Février 2021 L’ACTU
LE POINT SUR LES AIDES DE L’ANAH EN HAUTE-GARONNE
Entretien du 6 janvier 2021 avec Sandrine Coynes et Corinne Tillier, direction départementale des territoires de la Haute-Garonne DDT 31 et délégation locale de l’ANAH.
Pouvez-vous nous rappeler brièvement les grandes missions de l’Anah ?
L’Agence nationale de l’Habitat (Anah) a pour mission de mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants.
L’enjeu est avant tout de permettre aux plus modestes d’améliorer significativement leur logement. L’Anah s’engage ainsi en faveur d’un habitat solidaire avec comme priorités :
– le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé – la lutte contre la précarité énergétique
– l’adaptation des logements à la perte d’autonomie liée au handicap ou au vieillissement
– le redressement des copropriétés
L’Anah participe également au développement d’une offre de logements privés à loyers et charges maîtrisés.
L’Anah est présente dans chaque département par le biais de sa délégation locale et multiplie les partenariats avec les collectivités territoriales délégataires pour leur permettre d’intégrer la dimension du parc privé dans leurs politiques locales de l’habitat.
Quelles sont les aides accessibles aux propriétaires occupants ?
Les aides aux travaux des propriétaires occupants gérées par la délégation locale de l’Anah concernent :
– les projets de travaux lourds : travaux de grandes ampleurs et d’un coût élevé qui visent à résoudre une situation d’habitat indigne ou de dégradation très importante (programme Habiter Serein)
– les projets de travaux d’amélioration :
✓ travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat qui traitent l’insalubrité ou le péril d’ampleur limitée (programme Habiter Sain)
✓ travaux pour l’autonomie de la personne pour permettre d’adapter le logement et ses accès à la perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap de la personne occupante du logement (programme Habiter Facile)
✓ travaux de rénovation énergétique permettant de réaliser des économies d’énergie (gain énergétique d’au moins 35 %) (programme Habiter Mieux Sérénité) ; les travaux de rénovation énergétique avec un gain de moins de 35 % relèvent de l’aide MaPrimRénov’ et les demandes d’aide correspondantes sont traitées au niveau national.
Les principales conditions d’éligibilité :
– Un propriétaire occupant est un propriétaire qui occupe son logement au moins 6 mois d’affilée dans l’année.
– Le niveau de ressources ne doit pas dépasser un certain plafond.
– Le logement doit être achevé depuis au moins 15 ans.
– Le propriétaire ne doit pas avoir bénéficié d’un prêt à taux zéro pour l’accession à la propriété dans les cinq dernières années.
– Les travaux ne doivent pas être commencés avant le dépôt de la demande de subvention auprès de l’Anah et doivent être compris dans une liste limitative de travaux. Ils doivent être intégralement réalisés par des professionnels du bâtiment labellisés RGE (reconnu garant de l’environnement), sauf en cas d’auto- réhabilitation accompagnée.
Les niveaux d’aides par type de travaux et leurs plafonds sont consultables sur le site de l’ANAH, ainsi que les conditions générales à remplir et les conditions de ressources.
Quelles sont les aides à destination des propriétaires bailleurs ?
Les aides aux travaux des propriétaires bailleurs s’associent à un engagement de location (convention à loyer maîtrisé : loyer intermédiaire, loyer social ou très social) qui ouvre droit à la réduction d’impôt dite « louer abordable ».
Les conditions générales à remplir sont consultables sur le site de l’ANAH.
Si les conditions d’éligibilité pour les travaux ne sont pas réunies, il est cependant possible pour le propriétaire bailleur de conclure une convention avec l’Anah et de
ÉCLAIRAGE
1- Aigrefeuille – Aucamville – Aussonne – Balma – Beaupuy – Beauzelle – Blagnac – Brax – Bruguières – Castelginest – Colomiers – Cornebarrieu – Cugnaux – Drémil-Lafage – Fenouillet – Flourens – Fonbeauzard – Gagnac-sur-Garonne – Gratentour – Launaguet – Lespinasse – l’Union – Mondonville – Mons – Montrabé – Mondouzil – Pibrac – Pin-Balma – Quint-Fonsegrives – Saint-Alban – Saint- Jean – Saint-Jory – Saint-Orens-de-Gameville – Seilh – Toulouse – Tournefeuille – Villeneuve-Tolosane • 2- Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées
8 - n° 116 - Février 2021
Immobilière et vous !*
L’ACTU
ÉCLAIRAGE
bénéficier d’un avantage fiscal. Pour cela deux conditions sont toutefois obligatoires : le logement doit être décent et il doit respecter un niveau de performance énergétique minimal (conventionnement à partir de la classe E).
Les aides aux travaux s’articulent autour de 2 grandes catégories :
– le projet de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé
– le projet de travaux d’amélioration avec la même déclinaison de type de travaux que pour les propriétaires occupants : sécurité et salubrité, autonomie, rénovation énergétique mais aussi les travaux réalisés à la suite d’une procédure relative au règlement sanitaire départemental ou d’un contrôle de décence et les travaux de transformation d’usage d’un local.
Et pour les copropriétés ?
L’Anah peut accorder des subventions aux syndicats de copropriétaires concernant les copropriétés fragiles ou dégradées pour des travaux portant sur les parties communes et les équipements communs d’un immeuble dans le cadre d’une opération programmée de l’habitat (OPAH), d’un plan de sauvegarde (PDS) ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD).
Si le syndicat ne bénéficie pas des aides de l’Anah, le copropriétaire occupant ou bailleur peut bénéficier des aides de l’Anah à titre individuel. Il est alors possible de déposer une demande groupée.
Depuis le 1er janvier 2021, le programme d’aides Habiter Mieux Copropriété s’est transformé en MaPrimeRénov’Copropriétés. Il est ouvert désormais à l’ensemble des immeubles de copropriétés de plus de 15 ans afin d’accélérer la rénovation énergétique et simplifier le financement des travaux grâce à une seule aide collective versée au syndicat de copropriétaires. Cette aide est instruite par les délégations locales de l’ANAH.
Les conditions principales d’éligibilités :
– avoir au moins 75 % de résidences principales (ou de tantièmes d’habitation principale) ,
– réaliser des travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35 % réalisés par une entreprise RGE (reconnu garant de l’environnement),
– être immatriculée au registre national des copropriétés (www.registre-copropriétés.gouv.fr).
L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) est obligatoire et en partie financée par l’ANAH.
Les propriétaires occupants modestes et très modestes peuvent bénéficier d’aides individuelles complémentaires.
Comment faire pour déposer une demande de subvention ?
L’ensemble du dépôt de la demande de subvention est dématérialisée.
Le dépôt se fait sur le site du service en ligne (SEL)
« monprojet.anah.gouv.fr » (7 jours sur 7 et 24h sur 24) disponible en France métropolitaine. Pour vérifier si vous êtes éligible aux aides de l’Anah se munir de son dernier avis d’imposition et numéro fiscal.
Le contenu du dossier est précisé sur le site (imprimés de demande, dossier technique, avis d’imposition…).
Les propriétaires peuvent-ils être accompagnés pour faire leur demande ?
Des organismes spécialisés assurant des missions de service public peuvent aider à constituer le dossier (renseignement sur le site www.faire.gouv.fr).
Pour estimer le montant des aides en fonction de chaque projet : Simul’aides (faire.gouv.fr/marénov).
Il s’agit d’un service gratuit dans le cadre des opérations programmées d’amélioration de l’habitat.
L’ensemble du département de la Haute-Garonne est couvert par les opérations programmées.
Comment fonctionne l’aide MaPrimerénov’ ?
Le 2 janvier 2020, l’Anah a créé une nouvelle aide MaPrimeRénov’ (MPR).
Elle fusionne le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Anah pour la rénovation énergétique « Habiter mieux Agilité ».
Elle est traitée, instruite et versée par l’Anah centrale (hors MaPrimeRénov’Copropriétés). La délégation locale n’intervient à aucun moment dans l’instruction de cette aide.
Elle est accessible aux propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs pour financer leur projet de rénovation globale efficace.
Elle est utilisable pour des logements terminés depuis 2 ans minimum et cumulable avec d’autres aides disponibles.
Création d’un compte et dépôt de la demande d’aide sur www.maprimerenov.gouv.fr.
Pièces nécessaires : devis d’un professionnel labellisé RGE, informations fiscales, cadre de contribution CEE (certificats d’économie d’énergie).
Accessible 7 jours sur 7, 24h sur 24, www.maprimerenov.
gouv.fr permet de vérifier l’éligibilité à MaPrimeRénov’
et, ensuite, de créer un compte demandeur. Celui-ci est indispensable pour déposer la demande d’aide en ligne.
Il sera demandé de renseigner des informations relatives aux revenus, au logement, au type de travaux à réaliser et les entreprises mobilisées (celles-ci doivent être obligatoirement labellisées RGE). Les pièces justificatives nécessaires devront y être téléchargées.
Pour tout renseignement : www.faire.gouv.fr/marenov 0 808 800 700
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- n° 116 - Février 2021 L’ACTU
En premier lieu, il convient de rappeler que l’obligation qu’ont les locataires de payer leur loyer commercial n’est pas remise en question, sur le principe, par la crise sanitaire.
Les locataires peuvent toutefois invoquer certaines dispo- sitions découlant des mesures prises par le gouverne- ment ou encore se prévaloir de certains mécanismes du droit civil.
Les dispositions prises par le Gouvernement
Concernant le 1er confinement
Pour faire face aux difficultés financières rencontrées par les commerçants, le gouvernement a pris des mesures d’urgence permettant d’une certaine manière « le gel » des loyers commerciaux et professionnels.
L’ordonnance du 25 mars 2020, le décret du 30 mars 2020 et le décret du 3 avril 2020 précisent ces mesures et les critères d’éligibilité des entreprises pouvant en béné- ficier.
Ces mesures s’adressent aux personnes physiques ou morales de droit privé, résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité. Dans cette hypo- thèse, elles ne pourraient « encourir de pénalités finan- cières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’as- treinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’acti- vation des garanties ou cautions, en raison du défaut de
paiement des loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du Code de commerce ».
Les loyers et charges locatives concernés sont ceux dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (10 juillet 2020) déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée, donc jusqu’au 10 septembre 2020 (2 mois après la cessa- tion de l’état d’urgence sanitaire).
Pour bénéficier de ces mesures, votre locataire doit attester qu’il est éligible au fonds de solidarité. Si tel est le cas, ces mesures l’autorisent à suspendre ses loyers et à demander un report des impayés, les modalités et la durée faisant l’objet d’un accord entre les parties.
En l’espèce, s’agissant du mois d’avril resté impayé à ce jour, vous pourriez proposer à votre locataire un éche- lonnement de la dette ou poursuivre effectivement cette dette par le jeu de la clause résolutoire.
Toutefois, en cas de contentieux, nous attirons votre attention sur le fait que votre locataire pourrait alors invo- quer des mécanismes de droit civil (voir ci-dessous).
C’est pourquoi nous vous conseillerions plutôt de négo- cier avec votre locataire un échelonnement de la dette.
La durée de cet échelonnement pourra varier eu égard au montant du loyer par exemple.
Je suis propriétaire de locaux commerciaux et mon locataire n’a pas payé les loyers de novembre et décembre 2020 pour cause de fermeture en raison de la COVID 19. Celui-ci reste en outre me devoir le loyer du mois d’avril impayé lors du 1
erconfinement.
Aujourd’hui, il me fait savoir qu’il ne peut payer ces trois mois de loyer et il me propose de les annuler afin de profiter des mesures mises en place par le gouvernement, notamment le crédit d’impôt de 50 %.
Pouvez-vous me dire quels sont mes droits en la matière sachant qu’il n’y a eu aucun échange entre nous à ce sujet ? Il m’avait seulement précisé au mois d’avril qu’il me paierait le loyer dès qu’il le pourrait.
IMPAYÉS DE LOYER ET CRISE SANITAIRE
Françoise Tournier-Salès, juriste UNPI 31-09
CHRONIQUE
juridique
10 - n° 116 - Février 2021
Immobilière et vous !*
L’ACTU
juridique
CHRONIQU E
Concernant le 2ème confinement
S’agissant du 2ème confinement, là encore, le principe reste que les locataires ont l’obligation de payer leur loyer commercial.
L’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 prévoit à nouveau, une mesure de suspension des sanctions pour retard ou défaut de paiement des loyers commerciaux.
Cette mesure vise tant les loyers que les charges locatives.
Elle concerne les personnes physiques ou morales de droit privé qui exercent une activité économique affectée par une mesure administrative de police sanitaire dans le cadre de l’état d’urgence. Elle s’applique à compter du 17 octobre 2020 jusqu’ à l’échéance d’un délai de deux mois à compter de la cessation de la mesure de police admi- nistrative. Le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 est venu apporter des précisions quant aux conditions requises concernant le nombre de salarié, la perte du chiffre d’affaire, la déclaration sur l’honneur à produire…) Cette mesure a été introduite dans la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de Finances pour 2021. Elle concerne les bailleurs, personnes physiques ou morales, au titre des abandons de loyer (hors taxes et hors charges) échus au mois de novembre 2020. Le locataire doit remplir certains conditions (effectif, perte de chiffre d’affaires, interdiction d’accueil du public…) et produire une déclara- tion sur l’honneur. Le bailleur devra pour sa part déposer une déclaration conforme à un modèle préétabli.
Dès lors, tout bailleur qui abandonnerait le loyer pour le mois de novembre 2020 pourrait donc bénéficier d’un crédit d’impôt de 50 % de la somme totale des aban- dons ou renonciation de loyers (loyers nets de charges et taxes).
Ce crédit d’impôt est détaillé à l’article 20 de la loi susvisée (voir l’analyse publiée dans 25 Millions de propriétaires de février 2021).
Le plafond est limité de la façon suivante : les bailleurs d’entreprises de moins de 250 salariés bénéficient d’un crédit d’impôt de 50 % des sommes abandonnées. Les bailleurs d’entreprises de 250 à 5000 salariés bénéficient d’un crédit d’impôt de 50 % des sommes abandonnées, dans la limite de 2/3 du montant du loyer.
En l’espèce, concernant ce 2ème confinement, vous pourriez abandonner le loyer du mois de novembre et convenir avec votre locataire d’un plan d’apurement de la dette pour les loyers d’avril et décembre restant. Si malgré tout, vous souhaitez poursuivre la résiliation du bail,
vous devrez attendre l’échéance du délai prévu par l’ar- ticle 14 de la loi du 14 novembre 2020 concernant le gel des loyers.
Les mécanismes du droit civil
En cas de contentieux, votre locataire pourrait invoquer certains mécanismes de droit civil notamment relatifs à la force majeure ou l’imprévision pour justifier le non-paiement de son loyer ou demander une renégocia- tion de celui-ci.
La force majeure
La force majeure a pour conséquence d’exonérer l’une ou l’autre des parties de l’exécution de son obligation.
Ainsi, l’article 1218 du Code civil dispose : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ». Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empê- chement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».
Pour libérer le débiteur de son obligation, il s’agira d’ap- précier si toutes les conditions relatives à la force majeure sont réunies :
– survenance d’un événement échappant au contrôle du débiteur,
– imprévisibilité lors de la conclusion du contrat,
– événement irrésistible qui empêche l’exécution du contrat, notamment le paiement du loyer.
Il faudra donc, en premier lieu, que la crise sanitaire soit qualifiée par les tribunaux de force majeure, sachant qu’une épidémie n’est pas nécessairement jugée comme un cas de force majeure. Ainsi, le bacille de la peste, les épidémies de grippe H1N1 en 2009, le virus du chikun- gunya n’ont pas été jugés comme des crises sanitaires constitutives d’événements de force majeure.
Le locataire devra ensuite apporter la preuve que ces mesures réunissent les critères ci-dessus ainsi que l’impossibilité absolue sans laquelle il se trouve de payer ses loyers, ce dont il devra amener la preuve (ex : bilans comptables attestant d’une baisse du chiffre d’affaires et des bénéfices ne lui permettant pas de faire
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- n° 116 - Février 2021 L’ACTU
face à ses obligations, etc.). Le juge conserve un pouvoir d’appréciation souverain et se détermine au cas par cas en fonction des éléments qui lui sont soumis.
En l’espèce, les décisions les plus récentes de jurispru- dence ont consacré le principe selon lequel « le débiteur d’une obligation contractuelle d’une somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de son obligation en invo- quant la force majeure ». Cette décision de la Chambre Commerciale de la Cour de cassation du 16 septembre 2014 a été reprise par le tribunal d’instance de Mont- pellier au sujet de la crise sanitaire. Le preneur ayant invoqué « la crise sanitaire comme un événement exté r- ieur, imprévisible, irrésistible », la Cour a repris le principe selon lequel le débiteur d’une obligation contractuelle concernant une somme d’argent ne peut s’exonérer en invoquant la force majeure.
La théorie de l’imprévision
L’imprévision concerne les contrats conclus après le 1er octobre 2016 et a pour but d’aboutir à la renégocia- tion du contrat ou sa résiliation. Depuis le 1er septembre 2016, chaque partie à un contrat peut demander la révi- sion des conditions contractuelles du bail à son cocontrac- tant en invoquant l’article 1195 du Code civil.
L’article 1195 du Code civil relatif à l’imprévision stipule que : « Si un changement de circonstance imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessi- vement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une rené- gociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ».
Le locataire doit continuer à exécuter ses obligations durant la renégociation, c’est-à-dire notamment payer son loyer. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir amiablement de la résolution du contrat à la date et aux conditions qu’elles déterminent ou demander au juge de procéder à son adaptation.
ll ne faut pas que l’exécution soit compromise mais qu’elle soit devenue excessivement onéreuse pour le débi- teur sachant que ce critère est subjectif et qu’il est laissé à l’appréciation souveraine des tribunaux. Il faudra que
le locataire démontre que le changement de circons- tances était imprévisible lors de la conclusion du contrat, et que cela rend l’exécution de son bail « excessivement onéreuse ».
D’autres mécanismes pourraient être invoqués par le locataire tels le non-respect par le bailleur de son obli- gation de délivrance ou encore l’exception d’inexécution.
Les décisions de jurisprudence actuelles n’ont pas validé ces motifs.
Cependant, la compensation a été admise au profit d’un bailleur par le Tribunal judicaire de Paris (Tribunal Judi- ciaire de Paris, 18ème Ch. RG n. 20/04516). Un restaurateur subissant une fermeture administrative de son local était redevable envers son bailleur des loyers pour la période de fermeture (14 mars au 2 juin 2020). Le bailleur, qui demandait le paiement intégral du loyer par voie de compensation a obtenu gain de cause malgré l’argument invoqué par le locataire concernant l’application de l’ar- ticle 14 de la loi du 2 juin 2020 (gel des loyers). Le tribunal écarte l’application de cet article considérant qu’il ne suspend pas l’exigibilité du loyer qui peut être réglé par compensation.
En conclusion
Nous vous conseillons en premier lieu de rappeler à votre locataire ses obligations s’agissant du paiement du loyer afin de l’inciter à venir vers vous s’il souhaite bénéficier des dispositions envisagées par le gouvernement.
Concernant le loyer du mois d’avril resté impayé (1er confinement) : vous pourriez proposer à votre locataire un échelonnement du paiement s’il peut attester avoir été bénéficiaire du fonds de solidarité. Vous pouvez égale- ment mettre en jeu la clause résolutoire avec les réserves énoncées ci-dessus concernant la possibilité pour votre locataire d’invoquer les dispositions du droit civil.
Concernant les mois de novembre et décembre (2ème confinement) : vous ne pourrez intenter un contentieux pour impayé de loyer que deux mois après la fin de la fermeture administrative et avec les mêmes aléas que ci-dessus.
Vous pourriez aussi vouloir bénéficier du crédit d’impôt qui s’appliquera au loyer du mois de novembre et négocier un paiement échelonné pour le reste (avril et décembre).
CHRONIQUE
juridique
12 - n° 116 - Février 2021
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L’ACTU
Dans le prochain numéro
Je reçois un avis d’imposition au titre des logements vacants alors que mon logement locatif est régulièrement occupé. Que dois-je faire ?
Le président de l’AG
Qui peut être élu président d’une assemblée générale de copropriétaires ?
La tenue d’une assemblée générale est un moment important dans la vie d’une copropriété.
Elle est soumise à un certain nombre de règles permet- tant d’assurer son bon déroulement.
Notamment la première préoccupation lorsqu’une assemblée générale se tient est de savoir qui peut être élu président ?
Cette question est d’autant plus importante que la dési- gnation d’un président est d’ordre public.
Cette désignation intervient en début de séance. C’est donc le premier vote auquel sont soumis les coproprié- taires présents ou représentés.
Les décisions qui seraient prises avant l’élection du président seraient nulles.
Cette élection se fait à la majorité simple (c’est-à-dire majorité des voix des copropriétaires présents ou repré- sentés). A défaut l’assemblée générale peut être annulée.
Les conditions de vote doivent être mentionnées dans le procès-verbal d’AG, à peine de nullité.
Qui peut être désigné président de séance ? En principe tout copropriétaire ou associé propriétaire de lots et présent à l’AG peut être désigné président. En pratique, c’est souvent le président du Conseil syndical qui tiendra cette fonction.
Qui ne peut pas être désigné président de séance ? Ne peuvent pas tenir cette fonction (article 22 de la loi du 10 juillet 1965) :
– le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité (PACS), son concubin ;
– les ascendants et descendants du syndic, ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un PACS ou de son concubin ;
– les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un PACS, leur concubin, partenaire lié à eux par un PACS ou de leur concubin ;
– un tiers à la copropriété, même délégataire des droits de vote d’un ou plusieurs copropriétaires ;
– l’administrateur provisoire désigné en l’absence de syndic.
Rôle du président de séance
Son rôle est de certifier la feuille de présence, de mener les débats, d’ouvrir les votes et décider si chaque réso- lution est adoptée par rapport aux règles de majorité requises.
Il signe le procès-verbal de constat en fin de séance.
Responsabilité du président
Sa responsabilité peut être mise en cause à l’égard de chaque copropriétaire qui estimerait subir un préjudice en raison d’une irrégularité.
Sa responsabilité pénale peut également être engagée pour faux et usage de faux s’il a accepté de signer un procès-verbal qui ne retranscrit pas fidèlement les déci- sions adoptées.
Me Virginie Chiorozas
des consult ants
QUESTIONS/RÉP ONSES
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- n° 116 - Février 2021 L’ACTU
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14 - n° 116 - Février 2021
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