Lutte contre l’inoccupation des logements
C’est ainsi qu’en 2004 il a ouvert la possibilité d’un crédit hypothécaire à un taux concurrentiel, accessible aux particuliers ou aux personnes morales, à condition qu’ils confient la gestion des logements ainsi rénovés à un organisme de loge- ment à finalité sociale (OFS, voir p. 60), que ce soit une association de promotion du logement (APL) ou une agence immobilière sociale (AIS) durant la durée de remboursement du prêt.
Intéressé par la formule, le Gouvernement wallon a décidé fin 2005 de soutenir l’initiative en accor- dant au Fonds une aide spécifique, reconduite d’année en année, pour réhabiliter03 comme pour restructurer04 des biens inoccupés. Le Fonds est ainsi en mesure d’accorder des avances rem- boursables (transformées en prêts à taux zéro) ou des subventions aux propriétaires de logements inoccupés qui acceptent d’en confier la gestion à un organisme à finalité sociale.
Subvention ou prêt à taux zéro ?
Quelles sont les conditions d’octroi ? Les proprié- taires peuvent solliciter soit une subvention, soit un prêt à taux zéro pour un montant maximum de 52.000 € ; les modalités de location diffèrent selon la formule choisie.
La subvention s’adresse aux propriétaires qui acceptent de conclure un mandat de gestion avec un OFS durant minimum 9 ans. Le logement remis en état sera alors loué à un ménage à revenu pré- caire, et le loyer ne pourra dépasser 20% de ses ressources disponibles.
L’insuffisance de l’offre immobilière, «phénomène insupportable au regard du nombre de logements inoccupés»02, préoccupe depuis de nombreuses années les responsables communaux et régio- naux du logement.
Selon les estimations des communes, tenues de dresser et de mettre à jour un inventaire des immeubles inoccupés, en dépit de la difficulté à préciser exactement le chiffre, au moins 30.000 logements sont vides en Wallonie. Toutefois les diverses mesures adoptées au cours des dernières décennies -taxe communale devenue régionale avant de redevenir communale, inventaire commu- nal des logements vacants, réquisition- n’ont pas jusqu’à présent produit l’effet escompté. Quelques communes se montrent pourtant fort actives en la matière, La Louvière et Namur par exemple.
Le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie (FLW, voir p. 60) est particulièrement sensibilisé à la question du logement des per- sonnes à revenu modeste et de celles, de plus en plus nombreuses, qui sont très démunies. Aussi a-t-il pris une initiative originale qui se révèle pro- metteuse pour remettre en service des logements inoccupés : un crédit destiné à les remettre en état.
Bien connu surtout pour son activité principale qui consiste à octroyer des prêts hypothécaires aux familles nombreuses, le Fonds du Logement a souhaité consacrer ses ressources propres à la mobilisation d’un patrimoine privé disponible pour le destiner au logement à finalité sociale.
01Rédactrice en chef des Échos du Logement.
02Parlement wallon, 37 (1997-1998), n° 1, p. 7.
03Réhabilitation :
amélioration d’un logement existant qui présente des défauts techniques importants.
04Restructuration : création d’un logement à partir d’un bâtiment qui n’était pas destiné au départ à l’habitation, ou réalisation d’importantes transformations dans un logement améliorable.
Une solution efficace : l’aide du Fonds du Logement wallon
au financement des travaux
Année Subventions Prêts Total Nombre
de logements Nombre d’opérations
2006 623.714 € 108.034 € 731.748 € 21 9
2007 663.239 € 229.575 € 892.814 € 23 14
2008 804.431 € 481.224 € 1.285.655 € 27 14
2009 1.830.150 € 1.722.964 € 3.553.114 € 87 30
30-04-2010 177.190 € 568.700 € 745.890 € 21 8
Total 4.098.724 € 3.110.497 € 7.209.221 € 179 75
Nombre de logements créés
200
150
100
50
0
Évolution du nombre de logements créés et des engagements
31-12-2006 731.748 €
21
1.624.562 € 44
2.910.217 € 71
6.463.331 € 158
179 7.209.221 €
31-12-2007 31-12-2008 Années
31-12-2009 30-04-2010 Dans le cas du prêt à taux zéro par contre, le man-
dat de gestion est limité à la durée de rembour- sement du prêt, et le logement est attribué à des personnes à revenu précaire ou modeste. Cette solution sera donc plus intéressante pour les pro- priétaires désireux de s’assurer un complément de revenu, dans la mesure où le loyer n’est pas limité par un plafond.
On peut qualifier le bilan d’encourageant puisqu’en quatre ans, 75 opérations ont été financées pour un total de 7.209.221 €. Cet investissement a per- mis de remettre 179 logements vides en location.
En 2009, la demande a connu une forte augmen- tation qui témoigne de la pertinence de l’initiative.
Le FLW a financé 30 opérations qui permettront de remettre 87 logements dans le circuit locatif.
Le mouvement semble se confirmer puisque fin avril, 8 opérations ont déjà été approuvées. Elles concernent 21 logements.
Bien connu surtout pour son activité principale qui consiste à octroyer des prêts hypothécaires aux familles nombreuses, le Fonds du Logement a souhaité consacrer ses ressources propres à la mobilisation d’un patrimoine privé disponible pour le destiner au
logement à finalité sociale.
Province Montants
engagés Nombre de logements
Liège 2.305.092 € 60
Hainaut 2.552.682 € 58
Namur 1.048.057 € 31
Luxembourg 942.212 € 21
Brabant wallon 361.178 € 9
Total 7.209.221 € 179
Affectation des aides selon le type d'opération
Localisation des logements remis en fonction Réhabilitation Restructuration 39%
61%
Statut Nombre
d’opérations Montants
engagés Nombre
de prêts Nombre de subventions
Particuliers 46 4.405.924 € 21 25
Commune 5 433.000 € 1 4
CPAS 2 295.000 € 0 2
ASBL subsidiée ou agréée par les
pouvoirs publics 15 1.476.731 € 2 13
ASBL privée 5 504.120 € 4 1
Fabrique d’église 2 94.446 € 1 1
Total 75 7.209.221 € 29 46
Répartition des opérations selon le bénéficiaire
Personne physique Commune
CPAS
Asbl subsidiée ou agréée par les pouvoirs publics Asbl privée
Fabrique d'église 60%
3%
3%
7%
7%
20%
Localisation des logements remis en fonction
Les logements qui ont bénéficié de l’aide au finan- cement sont localisés, par ordre d’importance, dans les provinces de Liège et du Hainaut, puis de Namur. Le Brabant wallon réalise moins d’opéra- tions, ce qui s’explique sans doute par la très forte pression immobilière touchant la plupart de ses communes.
Si les aides ont surtout contribué à la réhabilita- tion de logements existants, dans la mesure où 113 logements ont été remis aux normes de salu- brité par ce biais, elles ont aussi permis de créer 66 nouveaux logements par la restructuration de bâtiments qui, au départ, n’étaient pas affectés à l’habitation (granges, entrepôts, ateliers…). Le coût moyen des opérations de restructuration (42.308 €) reste proche de celui des opérations de réhabilitation (39.088 €).
Indéniablement, la formule des subventions et prêts à taux zéro accordés aux propriétaires se révèle plus attractive et efficace que des mesures pénalisantes et contraignantes comme la réquisi- tion. Après une période de rodage, les chiffres en attestent, la demande se développe.
On peut y voir un présage de bon augure pour la mobilisation croissante d’un patrimoine de loge- ments aujourd’hui dormant. Les étages au-des- sus des commerces notamment constituent une cible privilégiée pour le Fonds du Logement, qui mène actuellement avec les responsables com- munaux un projet expérimental destiné à recréer du logement dans le centre de La Louvière.
Métamorphose d’une grange
Les exemples ne manquaient pas pour illustrer le bénéfice de cette aide ; notre choix s’est porté sur une restructuration à Vierves-sur-Viroin, dans la commune de Viroinval. Madame Delporte est toujours propriétaire de sa maison natale, louée depuis des années, ainsi que d’une ancienne grange contiguë, attenante également au parc du Château de Vierves. Cette dépendance se dégradait : la toiture et les menuiseries étaient à remplacer. Le petit bâtiment a abrité au siècle passé la menuiserie de son père après celle de son grand-père. La propriété appartient à sa famille depuis au moins quatre générations, Madame Delporte y a grandi ; ce lien sentimental bien compréhensible fait que ni elle ni ses enfants n’ont envie de la vendre.
«Tant qu’à entamer des travaux, nous nous sommes dit : pourquoi ne pas y créer un appar- tement puisqu’ici comme ailleurs, on se plaint du manque de logements abordables ?»
À qui s’adressent ces mesures ?
Le profil des propriétaires est quant à lui assez varié : sur les 75 dossiers qui ont fait l’objet d’un financement pour la réhabilitation ou la restruc- turation d’immeubles inoccupés, 60% concernent des particuliers. Des associations sans but lucra- tif constituent la majorité des 40% restants, mais aussi des CPAS, des communes et des fabriques d’église. Bien entendu, les OFS jouent un rôle important auprès des propriétaires, tant pour les informer que pour relayer leur demande auprès du FLW.
En effet, la pauvreté rurale est bien une réalité.
Sensibilisés à cette problématique, les pro- priétaires ont consulté d’initiative fin 2007 l’AIS de Dinant-Philippeville, qui leur a expliqué la procédure adaptée à leur situation et les a aidés dans toutes les démarches. Ils s’en félicitent aujourd’hui, puisque grâce à l’obtention d’une subvention de 52.000 €, la dépendance a pu être rénovée et offre maintenant un logement de deux chambres, qui est loué depuis février 2010. Le bâtiment est en ordre, très coquet, et fait comme ses voisins honneur à ce joli village situé sur les bords du Viroin...
La gestion locative est évidemment assurée par l’AIS. «C’est tellement facile pour nous, confie Madame Delporte, l’AIS s’occupe de tout. S’il y a des problèmes, je n’y suis pas confrontée ; à mon âge, c’est rassurant. Je ne connais pas la loca- taire. Le paiement du loyer est garanti. Et puis, le bien reste dans la famille, il ira à mes enfants qui ont souhaité le garder tant que possible ».
Avant travaux 2007.
© FLW
Après travaux : des propriétaires satisfaits.
Photo Fabrice Dor, © SPW
Une offre de plus
Le FLW vient d’ajouter une corde à son arc avec son tout récent «prêt familial intergénérationnel», concrétisant sa volonté de mettre en œuvre des solutions adaptées à la qualité de vie des seniors et des familles. Il faut savoir que d’importantes carences d’offre par rapport à la demande se pro- filent et risquent dans les années à venir d’entraî- ner une augmentation du coût du logement pour les aînés.
La problématique du vieillissement de la popula- tion n’est pas seulement liée au nombre croissant de personnes âgées, elle tient également au taux de renouvellement de la population et à l’équi- libre entre les populations jeune et plus âgée. Les études prospectives annoncent une augmenta- tion générale de la population et donc un besoin accru en logements. Les perspectives du vieillis- sement de la population incitent à se focaliser sur les solutions à fournir au plus grand nombre de seniors en créant davantage d’appartements, de maisons de repos et de résidences services. Ce qui est nécessaire. Mais il ne faudrait pas pour autant négliger le problème du logement des familles. Face à ce déséquilibre annoncé, il est important que la société wallonne veille autant à la qualité de vie des aînés qu’à soutenir les projets familiaux des jeunes.
Le Fonds du Logement prend en considération la question dans son ensemble en cherchant à préserver également l’habitat familial. C’est pour cette raison qu’il a pris l’initiative du prêt fami- lial intergénérationnel permettant aux familles avec enfants d’accueillir un parent âgé pour lui éviter l’isolement et lui assurer un environnement familial.
Deux solutions sont possibles dans le cadre de ce prêt qui offre la possibilité de financer des travaux : soit la création d’un espace de vie autonome à l’intérieur du logement, soit l’aména- gement ou la construction d’un logement distinct du volume principal de l’immeuble. Le prêt est accordé aux conditions du crédit social.
L’initiative du Fonds du Logement wallon est donc doublement motivée. Elle répond à une demande des seniors et des familles. Elle permet aussi d’anticiper la libération d’habitations familiales occupées par des personnes âgées isolées, et de répondre ainsi à l’évolution de la demande en logement, tout particulièrement celle des jeunes ménages avec enfant(s).
Le Fonds du Logement, dont les missions sont définies par l’article 179 du Code wallon du Logement, est une société coopérative à res- ponsabilité limitée qui poursuit trois missions d’utilité publique :
— fournir aux familles nombreuses la possi- bilité d’obtenir un logement par l’octroi de crédits hypothécaires sociaux ;
— donner aux familles nombreuses à faibles revenus les moyens de prendre un logement en location ;
— conseiller, contrôler, coordonner et finan- cer les organismes de logement à finalité sociale (agences immobilières sociales, associations de promotion du logement et régies des quartiers).
L’action du Fonds se caractérise par l’accom- pagnement social qu’il fournit à ses candi- dats emprunteurs et à ses locataires. Il peut également promouvoir l’expérimentation et la réflexion dans ces domaines et proposer au Gouvernement wallon des politiques nouvelles.
Face à ces enjeux, il lui est extrêmement difficile de trouver l’équilibre entre les limites budgétaires et sa mission sociale. Entre le souhait de rénover un logement vétuste, la nécessité de restreindre les coûts, celle de minimiser les charges pour le locataire, la volonté de privilégier des techniques respec- tueuses de l’environnement, le souci de ne pas véhiculer des rêves démesurés auprès des familles candidates tout en leur permettant de réaliser qu’elles ne sont pas condamnées à l’insalubrité, qu’elle peuvent intégrer un quartier «comme tout le monde», la tâche est tout sauf aisée… D’autant que le Fonds tient à y répondre avec clairvoyance.
Les organismes à finalité sociale Les organismes de logement à finalité sociale (OFS) jouent un rôle important dans la politique du logement et de l’insertion.
C’est le FLW qui s’est vu confier en 2003 une nouvelle mission d’utilité publique : le conseil, la coordination, le contrôle et le financement de ces trois types organismes présentés ci-après.
Les agences immobilières sociales À mi-chemin entre l’agence immobilière et la société de logements sociaux, l’AIS est une ASBL qui officie en tant qu’intermé- diaire entre les locataires à revenus précaires ou modestes et les propriétaires.
Au nombre de 25 en Région wallonne, dont 9 en Hainaut, ces agences ont pour objectif d’assurer aux locataires un logement adapté, salubre et un accompagnement social à condition d’avoir un revenu annuel infé- rieur à 20.000 ¤ pour une personne seule (25.000 ¤ pour des personnes cohabitantes + 1 860 ¤ par enfant à charge) et de ne pas être propriétaire. Les loyers s’échelonnent de 250 à 400 ¤ en fonction du logement.
Quel est l’avantage pour un propriétaire, public ou privé, de passer par l’AIS ? Le paie- ment des loyers est garanti, quoi qu’il arrive, les dégradations seront réparées et le loge- ment remis en état si nécessaire, le proprié- taire est exonéré du précompte immobilier et bénéficie également d’un accompagnement dans ses démarches administratives.
Les associations de promotion du logement Les APL, actuellement au nombre de 18, sont des organismes à finalité sociale qui agissent pour l’intégration sociale dans le logement.
Elles activent divers leviers pour y parvenir.
Leurs missions se déclinent en trois axes com- plémentaires : l’intégration sociale par la mise à disposition d’un logement décent ; l’assis- tance administrative, technique et juridique relative au logement ; le développement de projets novateurs.
Les APL s’adressent, principalement, aux ménages en état de précarité. Elles sont constituées d’au moins un travailleur social et un agent spécialisé en fonction des objectifs spécifiques de l’APL. Les APL fonctionnent grâce à un large réseau de partenariats : com- munes, CPAS, propriétaires privés, associa- tions, mécénat, acteurs publics et privés...
Les régies des quartiers
Les régies des quartiers poursuivent deux types de missions : le développement d’une dynamique de quartier par la mise en œuvre d’actions communautaires visant notamment l’amélioration du cadre de vie des habitants, et l’insertion socioprofessionnelle des personnes les plus éloignées de l’emploi, qu’elles ac- cueillent pour un stage de formation de trois à douze mois au plus.
Plus d'information sur : www.flw.be
