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Q
U’
EST-
CE QU’
UN BON PLACEMENT IMMOBILIER?
Conférence animée par Catherine Schmidiger, Rédactrice en chef du Particulier Immobilier, en présence de :
Danielle François-Brazier, Directeur Général de Foncia Pierre Gestion ;
Jean-Philippe Carboni, Directeur Commercial du groupe Aegide
Pour introduire la conférence, Catherine Schmidiger rappelle qu’en dépit d’une conjoncture difficile, la pierre est encore et toujours une valeur refuge, qui doit être au cœur de toute stratégie patrimoniale.
Ces atouts sont nombreux : une forte capacité de résilience, un rendement quasi-garanti et un actif qui peut être protégé de la fiscalité. L’immobilier permet de se constituer un capital tout en générant des revenus. Néanmoins, l’immobilier possède un inconvénient majeur : la gestion de l’immeuble, du locataire ou encore de la copropriété. Certains produits permettent toutefois de bénéficier des atouts de la pierre, sans l’inconvénient de la gestion avec un ticket d’entrée relativement bas.
Présentation de Danielle François-Brazier
Foncia Pierre Gestion est une société de gestion de portefeuille, tout à fait différente des agences immobilières Foncia que le grand public connaît mieux, qui gère 750 M€ de capitalisation dans 7 sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les SCPI sont plutôt investies dans des immeubles du secteur tertiaires (bureaux, locaux commerciaux, etc.) avec un ticket d’entrée dès 2 500 €.
Les SCPI sont des produits très réglementés, en particulier depuis la directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (directive AIFM), qui les a classées dans la catégorie des organismes de placement collectif (OPC). Le régulateur est donc très vigilant sur ce type de produit.
L’objectif d’une SCPI est de distribuer un revenu régulier trimestriel. Sur les dix dernières années, le taux de rendement annualisé moyen d’une SCPI (revenus et plus-values) s’est élevé à 8,70%, contre 6,70% pour les actions françaises, 3,80% pour les SICAV obligataires, 3,30% pour le livre A, 1,70% pour les SICAV monétaires.
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Catherine Schmidiger : Qu’est-ce qu’une bonne SCPI ?
Il existe entre 160 et 175 SCPI en France au sein d’environ 25 groupes. Il s’agit donc d’un marché restreint (30 Mds€ de capitalisation), mais qui a le vent en poupe.
Le rendement net d’une SCPI doit varier entre 5 et 5,25% pour un produit ouvert et 5,70 et 8,85% pour un produit fermé. Les produits fermés sont plus avantageux, car il s’agit d’un marché qui définit son prix : il faut attendre qu’il y ait un vendeur pour acheter, avec un taux d’échange qui n’excède pas 2% par an. Il s’agit d’un placement de moyen à long terme (6 à 10 ans).
Pour vérifier la qualité d’une SCPI, les critères suivants sont les plus importants : la régularité des revenus, l’évolution du prix de la part sur les 5/6 dernières années, le report à nouveau, les provisions pour grosse réparation (PGR) et le taux d’occupation financier.
Le report à nouveau permet de lisser le rendement dans des périodes de remise à niveau d’immeubles. En général, un bon gestionnaire a un trimestre d’avance en revenu à distribuer.
La PGR permet de faire des travaux dans les SCPI. Elle est d’autant plus importante qu’un certain nombre de nouvelles règles, notamment dans le cadre de la transition énergétique, obligent les gestionnaires à conduire des travaux d’envergure.
Enfin, le taux d’occupation financier est le métronome de la qualité de la SCPI. A titre d’exemple, une SCPI de bureaux équilibrée entre Paris et la région doit avoir un taux d’occupation financier entre 85% et 90% ; dans les locaux commerciaux, ce chiffres atteint les 96%/97%, voire les 100% sur les SCPI dernière génération (achat d’actifs avec des garanties et sécurité de baux sur des durées très longues).
Toutes ces informations sont disponibles sur les sites internet des sociétés de gestion de portefeuille, sur le site de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) ou sur celui de l’AMF.
CS : Quelle est la liquidité du produit ?
Dans le cadre des SCPI à capital variable, le régulateur interdit l’émission d’une part nouvelle si quelqu’un souhaite vendre sa part. Nous devons donc réguler le marché secondaire avant d’attaquer le marché primaire.
Sur le marché fermé, nous avons une SCPI en capital variable et une en capital fermé, mais qui ouvre son capital régulièrement. Pendant la période de fermeture, il faut attendre qu’il y ait des vendeurs. On ne peut pas obliger les gens à en sortir, nous n’avons que la possibilité de rouvrir le capital.
CS : Les SCPI sont donc des produits de diversification patrimoniale avec des tickets d’entrée bas qui permettent d’acheter en direct en évacuant les soucis de gestion. Ce dernier point est commun avec les résidences services senior où les investisseurs ne sont pas les gestionnaires. Les résidences services senior permettent en outre une défiscalisation, avec laquelle il faut se montrer prudent, sous le régime de loi remeublé ou la réduction d’impôt Censi Bouvard.
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Présentation de Jean-Philippe Carboni
Nous nous sommes intéressés aux résidences services senior à la demande d’une banque qui nous a missionné pour auditer une résidence ancienne génération. Dans les résidences ancienne génération, les services sont fournis par la copropriété ce qui met en danger le propriétaire du logement qui doit payer les charges même si son logement n’est pas occupé. Nous nous sommes donc lancés dans l’aventure à la fin des années 1990 en développant une nouvelle offre où seul l’exploitant est en risque sur la fourniture de services.
Nous avons tâtonné pendant 5/6 ans – au rythme d’une nouvelle résidence par an – pour aboutir au modèle qui fonctionne aujourd’hui. A titre d’exemple, nous avons perdu de l’argent chroniquement pendant 7/8 ans sur notre première résidence construite en 2001 et mis 4 ans à remplir la seconde résidence.
Aujourd’hui, nous avons développé 42 résidences, qui représentent un peu plus d’1 Md€
d’actifs, dont nous sommes le principal locataire. En 2014, nous aurons payé un peu plus de 30 M€ de loyer mensuels à 5 000 investisseurs.
CS : L’investisseur achète un bien, dans lequel habite une personne qui n’est pas son locataire. Quel est le rôle de l’exploitant ?
L’exploitant fournit des services aux occupants du logement, qui ont l’obligation de souscrire à une offre de services, et verse un loyer commercial aux investisseurs. Dans la mesure où nous louons des logements meublés, l’investisseur peut profiter du cadre de la fiscalité BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui permet de récupérer la TVA d’une part, et d’amortir la valeur de l’immobilier sur ces loyers d’autre part.
CS : Quelles leçons avez-vous tiré de vos expériences en termes d’emplacement et de niveaux de loyer ?
Il y a de la place partout en France pour des résidences services senior, mais la durée de remplissage peut être plus ou moins longue en fonction de l’emplacement. Nous préférons développer des résidences relativement importantes (entre 110 et 140 logements d’une surface moyenne de 50 m2) pour pouvoir fournir une offre de services large à des tarifs abordables à nos résidents. Nous possédons des résidences en centre-ville, mais ce n’est pas une nécessité. Les terrains en périphérie permettent souvent de proposer des loyers plus acceptables.
CS : Quel taux de rendement doit rendre méfiant un investisseur potentiel ?
Il faut étudier les loyers au mètre carré : au-dessus de 15€/m2 en région, mieux vaut être méfiant, car il sera difficile de remplir la résidence. Or, une résidence moyenne emploie 20 salariés et coûte à l’exploitant 700 000€ de loyer par an : ne pas remplir sa résidence, c’est se mettre en très grande difficulté.
CS : Pratiquez-vous la renégociation des baux ?
De nombreux baux ont été renégociés dans les résidences tourisme, ce qui a pu échauder les investisseurs. Les résidences tourismes sont exposées aux aléas climatiques et nécessitent
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un travail continu pour être remplies chaque semaine. En outre, leurs loyers sont indexés sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC), ce qui a conduit certains exploitants à se retrouver dans des situations délicates.
Le marché des résidences services senior est moins aléatoire : les retraites vont baisser d’ici 20 à 30 ans et une large partie de la population n’y est pas préparée. De plus, nos loyers sont indexés sur l’Indice de référence des loyers (IRL). Nous faisons évoluer nos loyers de manière modérée. Il n’y a donc aucune raison pour que les baux soient renégociés et nous ne l’avons jamais fait.
CS : Quelle est la liquidité de ce produit ?
Les résidences services senior ancienne génération sont aujourd’hui quasiment invendables.
En revanche sur les nouvelles générations, les reventes se font dans d’excellentes conditions.
Sur l’ensemble de l’immobilier d’investissement, la défiscalisation intervient une fois qu’on a acheté le logement neuf. Dans le cadre de la location meublée, l’acquéreur peut bénéficier de l’amortissement de la valeur sur 25 ans, qui va lui permettre de bénéficier de revenus défiscalisés.
Q : Pourquoi conseillez-vous de privilégier le statut du loueur en meublé non professionnel plutôt que d’acheter sous le régime Censi Bouvard ?
Une partie des investisseurs a plutôt intérêt à se positionner sur le meublé avec amortissement du fait de la réduction d’impôt de 11%. L’amortissement permet de ne pas être assujetti à la CSG sur une grosse partie de ses revenus.
Échanges avec la salle
Q : Est-ce que la question de l’âge de l’acheteur se pose ?
JPC : Il n’y a pas d’âge pour investir dans les résidences services senior. En revanche, ce n’est peut être pas la meilleure décision à prendre passé 90 ans…
DFB : Il n’y a pas d’âge pour épargner, j’ai des associés qui souscrivent une part à plus de 90 ans.
Q : Pourquoi louer en meublé dans les résidences services senior ?
JPC : Il s’agit de logements en meublé fiscal : on peut y vivre sans amener de meubles, car la cuisine, la salle de bains et la chambre sont équipés. Le salon n’est quant à lui meublé que sur demande. Ainsi, tous nos résidents amènent une partie de leurs meubles dans leur logement.
Q : Est-il possible d’acheter des parts dans une résidence services senior ?
JPC : Nous vendons des appartements. Néanmoins, il est envisageable qu’à terme vous puissiez acheter des parts d’une SCPI détenant un ou plusieurs de nos appartements, notamment grâce à Foncia Pierre Gestion...
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DFB : Nous avons créé une SCPI hébergement (15 M€ de capitalisation), qui comprend notamment un hôtel, une résidence étudiante et une résidence château forme. Le prochain objectif est d’y inclure une résidence services senior.
Q : Y-a-t-il une garantie que le loyer ne va pas être renégocié au moment de l’achat ? JPC : Nous n’avons aucun moyen de le garantir sauf en signant un bail authentique, dont l’intérêt est limité du fait d’un coût très élevé. Nous sommes donc en capacité de renégocier le bail à échéance. Néanmoins, il n’en est pas question car nos résidences sont conçues pour être exploitées sur 20 à 30 ans.
Q : Est-il possible de couvrir une partie de l’achat de part de SCPI grâce à un emprunt bancaire ?
DFB : Avant la moyenne d’âge d’un acheteur de part était d’environ 65 ans. Aujourd’hui, elle se situe plutôt autour de 55 ans. De plus en plus de jeunes acteurs prennent des crédits de 10 à 15 ans pour intégrer une SCPI afin d’anticiper un revenu complémentaire.
Q : A l’intérieur de quel véhicule financier peut-on loger ses SCPI ?
DFB : La plupart des parts de SCPI sont logées dans des contrats d’assurance-vie.
Q : Vous conseillez plutôt la disposition de l’amortissement que le Censi Bouvard, quelle est la règle qui s’applique aux plus-values en cas de revente ?
JPC : C’est la règle de la plus-value immobilière qui s’applique ; qui dit plus-value, dit fiscalité sur les plus-values.
Q : Est-il possible d’acheter une SCPI en démembrement ?
DFB : Absolument. On peut faire beaucoup de choses avec la pierre papier.
Q : Pourriez-vous préciser par quels mécanismes les revenus seraient exonérés de CSGRDS dans le cadre de l’achat d’une résidence services senior ?
JPC : C’est la même règle qui s’applique à une entreprise : l’amortissement vient effacer le résultat final. Le dispositif du meublé avec amortissement est un des rares dispositifs qui permette d’avoir des revenus peu ou pas fiscalisés.
Q : Les normes sanitaires évoluent très souvent, n’est-ce pas un frein à l’investissement dans les résidences services senior ?
JPC : Ces évolutions affectent les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), mais pas les résidences service senior. Dans nos résidences, seuls les locaux d’exploitation peuvent être amenés à évoluer. Or, ils appartiennent à un investisseur privé qui va devoir assurer la mise aux normes de ces locaux.
DFB : Quand on achète ce type de résidence, c’est du triple net : tout est à la charge de l’exploitant.
Q : Comment Domitys traite les gros travaux, notamment dans le cadre de l’article 106 ? JPC : Un grand nombre de nos concurrents écrivent dans les baux qu’ils prennent en charge l’article 106. Sur un bail qui dure moins de dix ans, quand on vend un logement neuf, c’est de
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la fumisterie car la garantie décennale couvre ces sujets. Si vous trouvez un exploitant qui inscrit ça dans le bail, demandez-lui de reconduire cette prise en charge à l’issue du premier bail. Si vous y arrivez, chapeau ! Chez Domitys, nous concevons nos résidences afin que l’entretien des façades ou de l’étanchéité soit le moins cher possible pour les vingt premières années.
Q : Les locaux d’exploitation appartiennent-ils à l’exploitant ou aux investisseurs ?
JPC : Dans nos résidences, ce sont des parties privatives. Effectivement, si l’exploitant est défaillant, cela pose problème, mais les difficultés seraient les mêmes si les investisseurs s’en chargeaient.
Q : Bien qu’on puisse revendre un LMPN (Loueur en Meublé Non Professionnel) ce n’est tout de même pas l’objectif premier, car il y a un problème de restitution de TVA si l’on veut revendre avant vingt ans. C’est un excellent support pour avoir des revenus complémentaires.
JPC : Il n’y a pas de restitution de TVA dans le cadre d’une revente en meublé dès lors qu’on revend avec le bail commercial.
Q : Tout à l’heure vous avez privilégié l’amortissement, alors que la plupart du temps ce sont des intérêts de frais financiers qui sont pris en charge ?
JPC : Si vous achetez en Censi Bouvard, c’est pour avoir une réduction d’impôt sur neuf ans.
En fonction de votre niveau d’imposition et de la durée de détention du bien, il vaut mieux faire de l’amortissement ou du Censi Bouvard. Il n’empêche qu’aujourd’hui dès lors qu’on est au-dessus de la tranche à 14% et qu’on détient le bien pour plus de 9 ans, la réduction Censi Bouvard est souvent moins intéressante.
Q : Sur le plan pratique, comment s’y prendre pour tester le marché lorsqu’on envisage un achat en immobilier classique ?
CS : Dès l’instant où vous achetez dans un quartier en devenir, vous prenez un risque : il n’y a pas de recette miracle. Avant d’investir, il faut voir s’il y a une demande locative sur place : y-a-t-il un bassin d’emploi ? Y-a-t-il des demandes non-satisfaites ? Je pense qu’il est plus facile d’investir près de chez soi : vous êtes le meilleur connaisseur du marché local.
Q : Vous avez énormément de SCPI de rendement et incidemment vous avez mentionné Malraux, est-ce que vous commercialisez des SCPI fiscales ?
DFB : Foncia Pierre Gestion n’en commercialise pas.
