RAPPORT D ÉVALUATION. 71, avenue Coolbreeze Pointe-Claire (Québec) N/dossier E PARISLADOUCEUR.CA

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PARISLADOUCEUR.CA

RAPPORT D’ÉVALUATION

71, avenue Coolbreeze Pointe-Claire (Québec)

N/dossier 637557E

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Le 7 janvier 2021

Monsieur Sébastien Blanche

Coordonnateur – Comité consultatif d’urbanisme - Urbanisme Ville de Pointe-Claire

451, boulevard Saint-Jean Pointe-Claire (Québec) H9R 3J3

Objet Rapport d’évaluation aux fins de démolition, portant sur le coût de remplacement à neuf et déprécié, ainsi que sur l’estimation des coûts potentiels de rénovation de l’immeuble situé au 71, avenue Coolbreeze, Pointe-Claire (Québec)

N/dossier 637557E

Monsieur,

Pour faire suite au mandat que vous nous avez confié, en référence au règlement PC-2818, portant sur la démolition des immeubles, nous avons procédé à l’estimation du coût de remplacement à neuf et déprécié de l’immeuble cité en rubrique. De plus, nous avons procédé à une estimation des coûts potentiels de rénovation de cet immeuble. À noter que ces estimations devront être validées auprès d’entrepreneurs spécialisés.

La propriété à l’étude est une maison détachée d’un étage et demi, sur fondation de béton, construite en 1949, d’après les informations inscrites au rôle d’évaluation municipale (2020-2021-2022) de la Ville de Montréal. Une petite extension arrière semble sur pilotis. Le bâtiment est de qualité standard. La superficie habitable est de 728 pieds carrés au rez-de-chaussée et de 337 pieds carrés au deuxième étage, totalisant 1 065 pieds carrés. Ce bâtiment est tout de même en bon état général. Par contre, certaines composantes sont en fin de vie utile et devront être remplacées. De plus, des déficiences au bâtiment ont été observées et devront être corrigées. Notons que la maison est habitée par les propriétaires en date de visite des lieux. La maison réside sur un terrain de forme régulière de 7 595 pieds carrés.

À des fins informatives, la propriété a été vendue le 28 septembre 2009, dans un contexte de succession, au prix de 230 800 $, numéro d’inscription 16581513 au Registre foncier du Québec.

Suite à notre visite de l’immeuble, en considérant sa condition générale et en référence aux conclusions de madame Louise Coutu, architecte, dans son rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 1892-2020-10-22), nous en sommes venus aux conclusions suivantes :

Coût de remplacement à neuf 196 000 $ (± 184 $/pi²) Coût de remplacement déprécié (60 % de dépréciation) 79 000 $

Coût de rénovation estimé 62 000 $

PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC.

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Rapport d’évaluation - 71, avenue Coolbreeze, Pointe-Claire (Québec) 3

Vous trouverez, dans les pages qui suivent, une brève description physique du bâtiment à l’étude, les photographies prises au moment de notre visite, le 22 octobre 2020, la ventilation détaillée du coût de remplacement à neuf et les dépréciations physiques estimées. Vous trouverez également une estimation des coûts de rénovation de cet immeuble. Notons qu’au moment de la préparation de ce rapport, aucune soumission d’entrepreneurs spécialisés n’était disponible. Ainsi, le montant estimé pour la rénovation du bâtiment devra être interprété avec réserve et appuyé par des expertises d’entrepreneurs spécialisés.

Nous espérons le tout conforme et à votre entière satisfaction, et vous prions d’agréer, Monsieur, l’expression de nos sentiments les meilleurs.

PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC.

Joëlle Thauvette, AACI, P.App.

Évaluateur immobilier professionnel

JT/ac

p. j. Expertise

Signature numérique de joelle thauvette

DN : c=CA, o=CENTRE DE CERTIFICATION DU QUEBEC, ou=ICE-AIC APPRAISAL INSTITUTE OF CANADA, ou=AACI, serialNumber=913193, cn=joelle thauvette

Date : 2021.01.08 08:39:10 -05'00'

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Photographies du sujet

Vue avant du bâtiment

Vue latérale du bâtiment

Photographies prises le 22 octobre 2020, par Joëlle Thauvette, AACI

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PARISLADOUCEUR.CA PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)

Vue arrière du bâtiment

Vue latérale

Photographies prises le 22 octobre 2020, par Joëlle Thauvette, AACI

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Table des matières

PAGE TITRE

LETTRE D’INTRODUCTION

PHOTOGRAPHIES DU SUJET ... 4

TABLE DES MATIÈRES ... 6

1 DONNÉES DESCRIPTIVES ... 7

1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER ... 7

1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT ... 8

1.3 ÉVALUATION MUNICIPALE ... 10

1.3.1 ANTÉCÉDENTS DE LA PROPRIÉTÉ ... 10

1.4 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT... 11

2 ANALYSE ... 15

2.1 COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF DU BÂTIMENT ET DÉPRÉCIATION ... 15

2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION ... 15

2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ ... 17

3 CONCLUSION ... 18

3.1 CORRÉLATION ... 18

3.2 CERTIFICATION ... 19

Tableaux Tableau 1 - Coût de remplacement et dépréciation ... 16

Tableau 2 - Coût de rénovation approximatif de l’immeuble ... 17

Annexes

Annexe A – Photographies du sujet Annexe B – Certificat de localisation Annexe C – Qualifications professionnelles

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1 Données descriptives

1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER

ADRESSE 71, avenue Coolbreeze, Pointe-Claire (Québec)

DÉSIGNATION CADASTRALE Lot 4 254 876 – Cadastre du Québec

TYPE DE PROPRIÉTÉ Résidence d’un étage et demi, de qualité standard, sur fondation de béton, avec extension arrière sur pilotis. On retrouve, au rez-de-chaussée;

une entrée, un bureau, une chambre, une salle de bain, un salon ainsi que la cuisine. Au deuxième étage, on retrouve deux chambres à coucher. Le sous-sol comprend une salle familiale, une salle de lavage et une section mécanique non aménagée.

ANNÉE DE CONSTRUCTION 1949 (d’après le rôle d’évaluation de la Ville de Montréal)

DURÉE DE VIE ÉCONOMIQUE 60ans

ÂGE RÉEL 71 ans

ÂGE APPARENT 45 ans

VIE ÉCONOMIQUE RESTANTE 15 ans

CONDITION GÉNÉRALE En nous basant sur la visite complète du bâtiment, ainsi que sur le rapport d’inspection diagnostique (réf. dossier 1892-2020-10-22), préparé par madame Louise Coutu, architecte, nous estimons que la condition physique des lieux est inférieure à la moyenne, en rapport de son âge. En effet, le bâtiment est en bon état général, mais certaines composantes sont en fin de vie utile (fournaise, bardeaux de toiture, etc.). De plus, des déficiences ont été observées et devront être corrigées.

SUPERFICIE DU BÂTIMENT Rez-de-chaussée 728 pieds carrés

Deuxième étage 337 pieds carrés

Total 1 065 pieds carrés

Sous-sol Partiellement aménagé

SUPERFICIE DU TERRAIN 7 595 pieds carrés, de forme régulière/rectangulaire

ZONAGE RA43

SERVICES PUBLICS L’emplacement jouit de certains services offerts par la Ville de Pointe- Claire (aqueduc, égout sanitaire, égout pluvial, pavage, bordures et éclairage).

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1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT

EXCAVATION De masse

FONDATIONS Béton coulé

Pilotis (présumé pour extension arrière)

DALLE AU SOL Béton coulé

CHARPENTE Murs porteurs en bois

PLANCHERS STRUCTURAUX Structure de bois

MURS EXTÉRIEURS Aluminium

PORTES ET FENÊTRES Portes extérieures en bois et/ou en bois vitrée

Fenêtres de PVC à guillotine/à battant/coulissante

COMPOSITION DU TOIT Toit recouvert de bardeaux d’asphalte

Soffites en aluminium Gouttière en aluminium

Isolation de laine minérale (présumé)

ÉLECTRICITÉ Entrées électriques de 100 A avec panneau à disjoncteurs

Éclairage incandescent

CHAUFFAGE/CLIMATISATION Système de chauffage central à air pulsé au mazout Climatiseur central

Sortie sécheuse Réservoir à l’huile Plinthes électriques

PLOMBERIE Cuivre, ABS, fonte et acier

Cabinets d’aisances (1) Lavabo sur cabinet Baignoire encastrée

Réservoir à eau chaude électrique 40 gallons Cuve de lavage

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PARISLADOUCEUR.CA 1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT (suite)

PAROIS ET CLOISONS Placoplatre peint

Céramique Préfini

FINIS DES PLANCHERS Lattes de bois

Céramique Linoléum Tapis

Escalier recouvert de tapis Stratifié flottant

Béton apparent

FINIS DES PLAFONDS Placoplatre peint

Plafond suspendu Stucco

FINIS DE LA CUISINE Armoire de mélamine

Comptoir stratifié et de stainless Évier simple en acier

Lave-vaisselle Hotte micro-onde

DIVERS Aspirateur central

AMÉNAGEMENT EXTÉRIEUR Allée asphaltée

Pelouse Arbres Arbustes

Trottoir de dalle de béton Terrasse en bois

Clôture de bois

Perron avant de béton et marquise Remise

Auvent rétractable

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1.3 ÉVALUATION MUNICIPALE

RÔLE TRIENNAL 2020-2021-2022

NUMÉRO DE MATRICULE 8134-14-7518-4-000-0000

DATE DE RÉFÉRENCE AU MARCHÉ 2018-07-01

VALEUR TERRAIN 239 900 $

VALEUR BÂTIMENT 90 700 $

VALEUR DE L’IMMEUBLE 330 600 $

1.3.1 ANTÉCÉDENTS DE LA PROPRIÉTÉ

NUMÉRO D’INSCRIPTION 16581513

VENDEURS Succession Clothilda Ursula O’hearn

ACHETEURS Christian Chénard-Lemire et Julie Brisson

DATE DE VENTE 2009-09-28

PRIX DE VENTE 230 800 $

REMARQUES Sans garantie légale / succession

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1.4 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT

Suite à notre visite des lieux et en référence au rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 1892-2020-10- 22) préparé par madame Louise Coutu, architecte, voici un résumé des déficiences au bâtiment qui ont été constatées. Veuillez vous référer au rapport d’inspection sis mentionné, pour l’ensemble complet de ces déficiences.

➢ Fondation : on observe des fissures au crépi qui décolle par plaque. Effectuer les réparations nécessaires.

Sur le mur latéral droit, on remarque qu’un joint vertical entre la fondation et l’extension arrière est ouvert. Sceller le joint et assurer l’étanchéité.

On remarque des taches au bas de certains murs de fondation. Il pourrait s’agir de moisissures. Faire nettoyer les surfaces de façon sécuritaire.

➢ Solives de plancher : plusieurs planchers ne sont pas de niveau. Avant de corriger, assurez-vous auprès d’un ingénieur que la structure soit examinée et stabilisée.

Selon les informations obtenues, de l’eau est présente sous le faux plancher du sous-sol. Investiguer pour trouver la source de cette infiltration.

On observe des taches autour de la toilette sous le plancher de la salle de bain. Assurez-vous que la toilette est étanche et nettoyez les taches.

➢ Revêtement extérieur : on observe une moulure en « J » au bas de certains bardages qui retient l’eau.

Enlever cette moulure et poser un solin en bonne et due forme.

Du revêtement d’aluminium est incomplet et ouvert par ailleurs. Compléter l’installation. Il est aussi mal fixé par endroit, le fixer. De plus, celui-ci est bosselé, assurez-vous qu’il n’y a pas de risque d’infiltration d’eau ou remplacez ces sections.

Le scellant du mât électrique est insuffisant.

Assurez-vous que l’étanchéité n’est pas compromise entre le revêtement d’aluminium et la terrasse.

Assurez la ventilation des bardages d’aluminium en perçant des trous sous le revêtement fermé où cela est nécessaire. Installer des grilles au bas des bardages qui sont complètement ouverts.

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PARISLADOUCEUR.CA 1.4 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT (suite)

➢ Solins et scellements : il n’y a pas de solin au-dessus ni au-dessous de la plupart des ouvertures.

Prévoir défaire le revêtement mural au-dessus des ouvertures pour installer des solins.

Remplacer le solin de l’évent de plomberie sur la pente arrière du toit.

Le solin de la cheminée n’est pas conforme. Refaire l’installation lors de la réfection du toit.

➢ Portes et fenêtres : la porte extérieure arrière est installée à l’envers et la quincaillerie n’est pas faite pour l’extérieur. Réinstaller la porte de façon conforme ou installer une nouvelle porte. De plus, cette porte est trop près du sol de la terrasse. Rehausser l’installation.

Des doubles vitrages sont descellés. Remplacez-les, car ils sont énergivores.

Les fenêtres du deuxième étage sont situées à moins de 900 mm du plancher. Protéger les ouvertures de ces fenêtres avec des « limitateurs » d’ouverture.

Des fenêtres au rez-de-chaussée semblent avoir été posées dans le mauvais sens, ce qui pourrait compromettre l’étanchéité. Remplacez-les.

Des fenêtres au sous-sol sont trop près du sol. Installer des margelles avec membrane d’étanchéité et remblai de drainage. De plus, nous remarquons que le sol des margelles existantes n’est pas drainant et pourrait se remplir d’eau. Corriger la situation.

➢ Terrasses, balcons et perrons : la hauteur des marches devant la porte d’entrée est trop haute.

Revoir l’aménagement et ajouter une marche.

➢ Aménagement extérieur : des arbustes sont trop près du bâtiment et peuvent causer de l’humidité.

Procéder à l’élagage.

L’allée asphaltée est fissurée, boucher les fissures. De plus, le joint près des fondations est ouvert.

Scellez-le.

Les pentes de terrain autour du bâtiment dirigent l’eau vers la maison. Modifier les pentes.

➢ Toiture : nous remarquons une antenne vissée par-dessus le bardeau. Déplacer l’antenne sur un mur extérieur et remplacer les bardeaux percés.

Les bardeaux sont vieillissants sur la pente de toiture arrière. Prévoir une réfection. Recoller les bardeaux décollés sur la pente avant.

➢ Gouttières : remplacez la descente pluviale fissurée sur le coin gauche arrière et s’assurer que le baril ne peut pas déborder.

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➢ Plomberie : plusieurs petits travaux de plomberie sont à prévoir afin d’optimiser la gestion des eaux correctement. Remplacer la baignoire à court terme dont l’émail est usé. Fixer la cuve de lavage au mur. Dégager les robinets non visibles de la salle de lavage. Fixer solidement la toilette qui est instable. Il faut aussi prévoir l’installation d’antibélier sous chaque appareil de plomberie. Remplacer le robinet à sellette par un raccord approprié. Remplacer la section de conduite en acier galvanisé près de l’entrée d’eau principale. Installer un raccord indirect muni d’un siphon raccordé au collecteur principal pour les eaux usées de la machine à laver. Les pentes des bras de siphon sont abruptes. De plus, le bras de siphon de l’évier de cuisine a une pente inversée. Modifier la pente pour éviter les blocages. Faire inspecter l’ensemble des évents et corriger les manquements. La colonne de chute de plomberie fuit, prévoir son remplacement. Remplacer le boyau d’arrosage au sous-sol par une conduite d’évacuation conforme. Installer un bassin conforme pour le puisard ainsi qu’un couvercle étanche.

Considérant l’âge de la maison et l’arbre au-devant de la propriété, faire inspecter le conduit sanitaire entre la maison et le collecteur municipal ainsi que les conduites sous la dalle.

➢ Électricité : percer la base du mât électrique pour éviter l’accumulation d’eau. Installer un écran protecteur près du mât électrique de manière à protéger la fenêtre de l’étage. L’entrée électrique n’est que de 100 ampères. Voir à l’augmenter si le système de chauffage est remplacé. Dégager l’espace devant le panneau électrique et identifier les circuits. Nous avons noté la présence de câbles électriques à découvert. Dissimuler ces câbles ou les recouvrir d’une gaine. Nous observons l’emploi d’une extension comme câble permanent. Faire installer un câble permanent avec une prise adéquate par un maître électricien. Installer une prise de courant dans la salle de bain de type DDFT.

Remplacer les prises standards extérieures par des DDFT et celle de la cuisine aussi. Fixer solidement la prise de courant au sous-sol à la structure du mur. Faire vérifier les prises et les mises à terre par un électricien.

➢ Chauffage et ventilation : la fournaise au mazout est âgée. De la rouille affecte la partie inférieure.

Faire inspecter la fournaise et prévoir son remplacement.

Du ruban rouge est utilisé sur la fournaise et est inapproprié. Remplacer le ruban.

Remplacer le thermostat par un thermostat électronique.

Il y a insuffisance de protection ignifuge autour du conduit d’évacuation des gaz. Étancher à l’air le pourtour avec une tôle et un scellant.

Prévoir le remplacement du réservoir à mazout à court terme. Il est de fabrication 2001.

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➢ Revêtement de plancher : des carreaux de céramique de la cuisine sont mal collés et plusieurs tuiles sont fissurées dans la cuisine et la salle de bain. Prévoir une réfection des revêtements de sol.

Du plancher flottant s’affaisse sous les bas au sous-sol. Surveiller la situation.

Le vernis du plancher de bois est usé. Poncer les surfaces et revernir.

➢ Murs et plafonds : ajouter un rideau à la fenêtre de douche pour éviter les infiltrations d’eau.

On observe une fissure sur le mur gauche de la cuisine. Réparer la fissure et surveiller la situation.

Les joints de coulis dans les coins autour de la baignoire sont fissurés. Refaire les carreaux au besoin.

De la peinture s’écaille sur certains murs intérieurs. Gratter, poncer, tirer les joints et repeindre.

Compléter aussi les travaux de peinture au sous-sol qui ne sont pas complétés.

Des traces d’infiltration d’eau et de condensation sont observées à la chambre de droite du deuxième étage. Suivre les recommandations dans la section « toiture » et remplacer les matériaux souillés.

➢ Escaliers et garde-corps : installer une main-courante à l’escalier du sous-sol.

L’échappée de l’escalier du sous-sol est insuffisante. Prévoir des travaux de correction ou prévenir les usagers.

➢ Isolation et ventilation : la trappe d’accès de l’entretoit n’est pas adéquate. Remédier à la situation en la remplaçant par une trappe étanche et isolée.

Certains murs de fondation ne sont pas isolés. Isoler de l’intérieur, mais légèrement.

Faire installer un ventilateur d’extraction d’air dans la salle de bain.

La hotte micro-ondes est située trop près des éléments du four. Rehausser les armoires et modifier l’installation.

➢ Autres : l’aspirateur central rejette son air à l’intérieur. Ajouter un conduit scellé pour assurer que l’air soit rejeté à l’extérieur.

➢ Amiante : possibilités de présence d’amiante dans les tuiles de plafond suspendu, dans le composé à joint de gypse ancien ainsi qu’au stuc décoratif.

Le bâtiment à l’étude, de qualité standard, est tout de même en bon état général. Par contre, certaines composantes significatives sont en fin de vie utile (fournaise, bardeaux de toiture, etc.) et devront être remplacées. De plus, plusieurs déficiences au bâtiment ont été remarquées et devront être corrigées.

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2 Analyse

2.1 COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF DU BÂTIMENT ET DÉPRÉCIATION

Le coût de remplacement à neuf doit être distingué du coût de reproduction et représente le coût nécessaire à la substitution d’un édifice (et amélioration) par un autre de même utilité (selon les normes actuelles de la construction et des matériaux équivalents et couramment disponibles).

Le coût de remplacement à neuf du bâtiment a été estimé à 196 000 $ à partir du manuel de coût Marshall

& Swift Valuation Services, publié par CoreLogic. Cette valeur correspond à environ 184,00 $ par pied carré d’aire habitable.

2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION

L'application de la méthode du coût inclut la mesure des différentes formes de dépréciation et désuétude causant une perte de valeur au bâtiment, en regard de sa valeur à l'état neuf. Les différentes formes de dépréciation sont les suivantes :

➢ Dépréciation physique (curable ou incurable)

➢ Dépréciation fonctionnelle (curable ou incurable)

➢ Dépréciation économique

Dépréciation physique curable

La dépréciation physique curable provient généralement d'un entretien différé, c'est-à-dire de la nécessité pour un acheteur d'effectuer à très court terme les réparations ou remplacements requis pour que le bâtiment retrouve son état d'entretien normal, et qu'il redevienne concurrentiel.

Dépréciation physique incurable

La dépréciation physique incurable est la détérioration générale des matériaux de construction causée par le vieillissement de l'édifice. Généralement, c'est la détérioration des éléments de la construction qu'on ne peut réparer à un coût inférieur ou égal à l'accroissement de valeur suscitée par cette réparation. La dépréciation physique incurable est mesurée selon le procédé âge-vie de chacune des composantes du bâtiment, selon la table de Marshall & Swift.

Aux fins de ce rapport, nous avons estimé la dépréciation physique (curable et incurable) à 60 %, et ce, compte tenu de l’état général du bâtiment. Ceci nous indique une valeur du bâtiment dépréciée de 79 000 $. Notez que cette dépréciation prend en considération que le bâtiment est de qualité standard, que certaines des composantes sont en fin de vie utile et que des déficiences ont été repérées.

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PARISLADOUCEUR.CA 2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION (suite)

Tableau 1 – Coût de remplacement et dépréciation Composantes du bâtiment Coût de remplacement à

neuf

Dépréciation physique (%)

Coût de remplacement déprécié

Excavation/Semelle/Murs fondation 26 690 $ 60% 10 676 $

Charpente 3 715 $ 60% 1 486 $

Structure de plancher 15 297 $ 60% 6 119 $

Revêtements de plancher 16 645 $ 77% 3 833 $

Plafond 6 992 $ 60% 2 797 $

Finition mur 2 146 $ 72% 608 $

Construction intérieure 48 725 $ 55% 21 926 $

Plomberie 9 968 $ 60% 3 987 $

Électricité 9 258 $ 60% 3 703 $

Chauffage, Climatisation et ventilation 13 776 $ 63% 5 062 $

Composition des murs extérieurs 17 927 $ 52% 8 566 $

Composition du toit 12 058 $ 60% 4 823 $

Divers 3 444 $ 55% 1 550 $

Annexes (balcon, terrasses, rampes) 9 218 $ 61% 3 593 $

Total 195 859 $ 60% 78 729 $

Total (arrondi) 196 000 $ 60% 79 000 $

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2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ

À votre demande, nous avons estimé les coûts potentiels de rénovation du bâtiment, basés sur notre visite, ainsi qu’en référence au rapport d’inspection diagnostique de l’immeuble (réf. dossier 1892-2020- 10-22), préparé par madame Louise Coutu, architecte. Notez toutefois que le montant estimé pour ces travaux est approximatif et qu’il devra être validé auprès d’entrepreneurs spécialisés. Certaines déficiences hypothétiques observées devraient faire l’objet d’expertises plus spécifiques et ne sont pas incluses dans les coûts de rénovation (présence possible de moisissures et décontamination, présence possible d’amiante, etc.).

Tableau 2 – Coût de rénovation approximatif de l’immeuble

Items Coût de rénovation approximatif

(montant forfaitaire à valider)

Fissure mineure/réparation du crépis 1 000 $

Réparation du revêtement extérieur 2 000 $

Fenêtres x2, double-vitrage, porte arrière 5 000 $

Remplacement du bardeau (section arrière) 2 000 $

Travaux généraux de plomberie 2 000 $

Travaux électriques généraux 2 000 $

Tuiles céramique cuisine 2 000 $

Restauration du plancher de bois 4 000 $

Salle de bain complète du rez-de-chaussée/ventilateur 15 000 $

Perron avant et marches 750 $

Sous-sol/problème de présence d'eau inconnu (montant forfaitaire) 2 000 $

Nouvelle fournaise électrique/thermosthat électronique/panneau électrique 5 000 $

Margelles 1 500 $

Divers (peinture, main-courante, remplacer gouttière,trappe de l'entre-toit, abaisser le niveau du sol,

conduit d'air à sceller, etc) 3 000 $

SOUS-TOTAL 47 250 $

Contingences (±15 %) 7 088 $

Sous total 54 338 $

Taxes 8 137 $

TOTAL 62 475 $

Arrondi à 62 000 $

Nous estimons donc le coût des rénovations approximatif à 62 000 $ (taxes et frais de contingences inclus). Notez que ce montant n’inclut pas :

➢ L’enlèvement possible des moisissures (travaux hypothétiques)

➢ Présence possible d’amiante (travaux hypothétiques)

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3 Conclusion

3.1 CORRÉLATION

En conclusion, le coût de remplacement à neuf du bâtiment a été estimé à 196 000 $, à partir du manuel de coût Marshall & Swift Valuation Services, publié par CoreLogic.

Basés sur la visite des lieux, ainsi qu’en référence au rapport d’inspection diagnostique (réf. Dossier 1892- 2020-10-22), préparé par madame Louise Coutu, architecte, nous estimons la dépréciation physique globale du bâtiment à 60 %, et ce, compte tenu de son état général. Ceci nous indique une valeur du bâtiment déprécié de 79 000 $. Notez que cette dépréciation prend en considération que le bâtiment est de qualité standard, que certaines composantes sont en fin de vie utile et que des déficiences ont été repérées.

De plus, à votre demande, nous avons estimé le coût potentiel des rénovations à 62 000 $, sous réserve d’une validation auprès d’entrepreneurs spécialisés. Ce coût ne comprend pas certains travaux hypothétiques, tels que mentionnés en page précédente.

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3.2 CERTIFICATION

Je certifie :

➢

Joëlle Thauvette, AACI, P.App. a visité le bâtiment le 22 octobre 2020.

➢

N’avoir fondé ma rémunération sur une conclusion de valeur arrêtée d’avance.

➢

Avoir recherché, au meilleur de mes capacités, les informations contenues dans ce rapport.

➢

N’avoir aucun intérêt, présent ou futur, des immeubles faisant l’objet du présent rapport d’évaluation et aucun lien personnel en ce qui concerne les parties en cause.

➢

N’avoir omis ou négligé volontairement aucun fait important en relation avec cette évaluation.

➢

Avoir effectué cette évaluation suivant les règles du code d’éthique professionnel de l’Institut canadien des évaluateurs.

Je, soussignée, Joëlle Thauvette, AACI, P.App., en ce septième jour du mois de janvier deux mille vingt et un, certifie qu'au meilleur de mes connaissances, les informations contenues dans le présent rapport incluant les analyses, opinions et conclusions qui en découlent sont exactes, restreintes des hypothèses et réserves qui y sont énoncées.

PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC.

Joëlle Thauvette, AACI, P.App.

Évaluateur immobilier professionnel

Signature numérique de joelle thauvette

DN : c=CA, o=CENTRE DE CERTIFICATION DU QUEBEC, ou=ICE-AIC APPRAISAL INSTITUTE OF CANADA, ou=AACI, serialNumber=913193, cn=joelle thauvette Date : 2021.01.08 08:40:06 -05'00'

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Photographies prises le 22 octobre 2020, par Joëlle Thauvette, AACI.

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Photographies du sujet

Façade vue de la rue

Voisinage

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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite) PHOTO

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Cour

Salon

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Bureau

Chambre

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Salle de bain

Cuisine

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Chambre 2^e étage

Escalier du sous-sol

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Sous-sol

Salle de lavage

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Salle mécanique

Panneau électrique

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Certificat de localisation

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Qualifications professionnelles

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QUALIFICATIONS DE JOËLLE THAUVETTE, A.A.C.I

Fiche académique

2008 Université du Québec à Montréal

Certificat en immobilier

2006 Université du Québec à Montréal

BAC en Design de l’environnement (concentration architecture)

2002 Collège Montmorency

DEC en Arts

Expérience professionnelle

2019 à ce jour Évaluateur immobilier professionnel pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation aux fins de financement hypothécaire et reprise de finance)

2016 à 2018 Évaluateur agréé pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation aux fins de financement hypothécaire et reprise de finance)

2012 à 2015 Évaluateur agréé pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation, recherche et analyse aux fins d’expropriation).

2010 à 2011 Évaluateur stagiaire pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation, recherche et analyse aux fins d’expropriation).

Association professionnelle

Membre de l’Institut canadien des évaluateurs

Perfectionnement

Notions de base et application de la méthode du revenu Notions de base et application de la méthode de comparaison Notions de base et application de la méthode du coût