COMITÉ DE DÉMOLITION 14 avril 2021
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OBJET DE LA DEMANDE
Démolition du bâtiment situé au 9360, boulevard Saint-Michel.
PROPRIÉTÉ VISÉE
Adresse de la propriété : 9360, boulevard Saint-Michel
Date de construction : entre 1958 et 1962 (date exacte inconnue) Nombre d’étages du bâtiment : 2
DESCRIPTION DU PROJET
Une demande est déposée pour démolir un bungalow situé au 9360, boulevard Saint- Michel. Il s’agit d’un bâtiment de 2 étages et qui abrite un seul logement. Le bâtiment a été construit au début des années 60 et est vacant depuis 2018.
Le requérant souhaite démolir le bâtiment et le remplacer par un nouvel immeuble de 3 étages destiné à accueillir une école privée.
Historique de la propriété
Le bâtiment visé par la demande de démolition faisait anciennement partie de la propriété du Collège Reine-Marie. Ce vaste îlot institutionnel, délimité par le boulevard Saint-Michel ainsi que les rues Champdoré, 24e avenue et de Louvain Est, a été développé à partir des années 50 par les Sœurs de la Présentation de Marie. Elles y ont fondé l’Institut familial Reine-Marie en 1956. À cette époque, le bâtiment accueillait un pensionnat ainsi que les résidences des Sœurs. Le bâtiment unifamilial situé au coin du boulevard Saint-Michel et de la rue Champdoré a été construit au début des années 60 pour y loger des religieuses. En 1970, la partie sud-ouest du lot a été morcelée pour permettre la construction de l’école secondaire Louis-Joseph-Papineau. Le collège Reine-Marie, lui, a été agrandi par l’ajout de deux pavillons, au sud et au nord du bâtiment, en 1979 et en 1980. En 1994, la direction de l’école est devenue laïque, mais les Sœurs résidaient toujours sur place. Leur départ a lieu en 2009. Le bungalow a alors été loué aux Frères des Écoles chrétiennes et a donc servi de lieu de résidence pour quelques religieux. En 2014, les Frères ont construit le Centre Lasallien sur un lot situé face à la rue de Louvain Est. Quelques mois plus tard, un autre terrain sur la propriété, situé au coin de la rue de Louvain Est et du boulevard Saint-Michel, a accueilli la construction de l’École Lucien-Guilbault. En 2018, le bâtiment unifamilial a été vendu au Collège Reine-Marie. Il appartient désormais à l’École Lucien-Guilbault qui souhaite y construire une 2e école pour y accueillir les élèves de 2e cycle du secondaire.
Milieu d’insertion
La maison unifamiliale fait face au boulevard Saint-Michel, dont la chaussée fait 6 voies de large avec un terre-plein central. Le cadre bâti y est relativement hétérogène. Du côté
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Est du boulevard, on retrouve de grands édifices résidentiels ou mixtes, construits en contiguïté et de trois étages de hauteur. Au coin de la rue Champdoré est implanté un édifice moderne accueillant un lieu de culte, et en face, des garages de mécanique automobile de 1 à 2 étages de hauteur.
Plusieurs arbres matures bordent la propriété visée par la présente demande. On en retrouve également tout le long du boulevard Saint-Michel (du côté ouest). Le bâtiment du Collège Reine-Marie, lui, est implanté en recul d’environ 50 mètres par rapport au boulevard. Il s’agit d’un édifice de 3 à 4 étages de hauteur, entièrement revêtu de briques beige.
Propriété visée
Le bâtiment visé par la présente demande se situe sur un lot de 45 mètres de large par 30 mètres de profond. L’édifice est implanté en isolé sur le site et est en recul d’environ 9 mètres par rapport au boulevard Saint-Michel. Le bâtiment a l’apparence d’un bungalow de deux étages, avec un garage attenant. Vacant depuis environ 3 ans, l’édifice n’accueillait qu’un seul logement composé de plusieurs chambres. Il n’occupe qu’environ 18% de la propriété et possède une superficie habitable d’un peu plus de 250 m2. Un agrandissement (visant probablement la portion au-dessus du garage) a été réalisé en 1970 pour permettre l’ajout de chambres. Le bâtiment est recouvert de maçonnerie de couleur beige, ainsi que d’un parement métallique de couleur rouge foncé.
Le terrain sur lequel est située la maison est entièrement clôturé et on y retrouve 5 arbres matures, soit des érables argentés, qui sont généralement en bonne condition de santé. Quatre autres arbres sont situés sur le domaine public bordant la propriété, du côté de la rue Champdoré.
Le bâtiment unifamilial est situé dans un secteur où seuls les usages institutionnels de catégorie E.4(1) (écoles) sont autorisés. Dans cette zone, la construction de bâtiments de deux à trois étages et d’au plus 14,5 mètres de hauteur est permise. Les édifices peuvent occuper jusqu’à 50% de leur terrain et doivent être implantés en isolé, tout en respectant des marges avant d’au moins 6 mètres par rapport à la rue.
État du bâtiment
Un rapport décrivant sommairement l’état du bâtiment a été déposé avec la demande de démolition. Selon ce document, le bungalow est en relativement bonne condition. Les professionnels ayant réalisé le rapport ne relèvent aucun élément présentant un état de dégradation allant au-delà de l’usure normale du bâtiment, et ce, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de la maison.
Ce n’est donc pas l’état du bâtiment qui justifierait sa démolition. C’est plutôt la réalisation du projet souhaité par les requérants, soit la construction d’une école, qui explique la nécessité de démolir la maison. Bien qu’en bonne état, le bungalow ne peut être transformé pour accueillir une école de 80 à 100 élèves du secondaire.
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Valeur patrimoniale
Le bâtiment unifamilial en soi ne porte pas de valeur architecturale ou patrimoniale particulière qui aurait pu militer pour sa préservation. L’implantation de cette petite maison sur une grande propriété à caractère institutionnelle est d’ailleurs plutôt atypique.
Projet de remplacement a) nouveau bâtiment
L’École Lucien-Guilbault est un établissement privé offrant l’enseignement à des élèves présentant des troubles graves d’apprentissage et troubles associés. L’immeuble proposé compte 3 étages ainsi qu’un sous-sol et est destiné à accueillir une centaine d’élèves du 2e cycle du secondaire. Le bâtiment sera d’une hauteur d’environ 13 mètres et occupera 42% du terrain.
La façade principale sera implantée à près de 9 mètres de la limite de propriété bordant le boulevard Saint-Michel (comme la maison actuellement). Le bâtiment est découpé de façon à ce que certains plans de façade soient en retrait de l’alignement de construction principal. Sur la rue Champdoré, la façade du bâtiment sera implantée à moins de 3 mètres de la limite de propriété. Toutefois, étant donné que la marge avant minimale prescrite dans la zone est de 6 mètres, une demande de dérogation mineure a été déposée par les requérants. Il est à noter que la délivrance du certificat de démolition, le cas échéant, sera conditionnelle à l’approbation de la demande de dérogation mineure par le conseil d’arrondissement.
Le nouveau bâtiment sera principalement recouvert d’un parement de maçonnerie de couleur beige au fini lisse. Entre les ouvertures, des bandeaux de briques beige au fini texturé viendront mettre en valeur l’horizontalité du bâtiment. L’entrée principale de l’école sera marquée par l’utilisation d’un parement de bloc architectural de couleur gris foncé. Ce matériau sera également utilisé à l’arrière du bâtiment pour distinguer un espace de scène de double hauteur. Certains volumes en surplomb seront supportés par des colonnes de béton cylindriques.
b) aménagements paysagers
Des aménagements paysagers, totalisant environ 35% de la superficie du terrain visé, sont prévus tout autour du nouveau bâtiment. Les cinq arbres présents sur le site seront conservés. Trois arbres seront plantés en cour latérale du côté sud du bâtiment, ceinturant ainsi un espace extérieur aménagé de tables à pique-nique. Onze unités de stationnement à vélo seront également installées à proximité de cet espace. En cour avant, une grande allée en béton, bordée de bancs et de plantes vivaces, permettra aux piétons d’accéder à l’entrée de l’école à partir du boulevard Saint-Michel.
c) stationnement
Vu la superficie de plancher du bâtiment, le Règlement de zonage prescrit l’aménagement de 6 unités de stationnement sur la propriété. Trois unités seront aménagées à l’extérieur du bâtiment, en cour latérale. Un droit de passage a été
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accordé par le Collège Reine-Marie pour l’utilisation de la voie d’accès existante donnant sur la rue Champdoré qui permettra de rejoindre l’aire de stationnement prévue sur le terrain de l’École Lucien-Guilbault. Par ailleurs, le stationnement du pavillon existant de l’École, situé sur la rue de Louvain Est, comporte une unité de stationnement excédentaire que l’École peut attribuer à son nouveau bâtiment. Enfin, l’École a soumise une demande au conseil d’arrondissement pour payer un fonds de compensation pour deux unités de stationnement, ce qui leur permettrait d’éviter d’avoir à aménager ces cases sur leur terrain. La délivrance du certificat de démolition, le cas échéant, sera conditionnelle à ce que les requérants payent le fonds de compensation ou fournissent une proposition de stationnement conforme aux dispositions du Règlement de zonage de l’arrondissement.
d) domaine public
Les quatre arbres présents sur le domaine public, face à la rue Champdoré, seront protégés pendant les travaux.
RECOMMANDATION
La Direction du développement du territoire est d’avis que cette demande est justifiée et qu’une suite favorable devrait lui être accordée, et ce, pour les raisons suivantes :
l’immeuble ne présente pas de caractéristiques architecturales et paysagères significatives qui militeraient pour sa conservation;
le bâtiment existant, dont l’usage est dérogatoire aux normes réglementaires de la zone, ne peut être transformé pour y réaliser un projet de remplacement conforme;
la réalisation du projet de remplacement permettra à l’École Lucien-Guilbault d’accroître ses activités d’enseignement destinés aux élèves présentant des troubles d’apprentissage;
le projet de remplacement, de par sa volumétrie et son gabarit, s’intègre adéquatement dans le milieu d’insertion;
l’implantation proposée permet de conserver tous les arbres matures présents sur la propriété et à proximité de celle-ci.
