Coûts de construction. d'une maison à ossature bois

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Coûts de construction

d'une maison à ossature bois

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Préambule

Dans le cadre de l'Observatoire des Produits Bois Construction en Bretagne⁽¹⁾, mis en place en partenariat entre les organisations professionnelles, le Conseil régional de Bretagne et l'État, la Cellule Économique de Bretagne a enga- gé d'importants travaux d'analyse de la demande en construction bois qui ont montré la montée en régime de ce matériau dans la construction. Par exemple, la part de marché de la maison à ossature bois est passée de 9 % à 11 % du marché de la maison individuelle en secteur diffus entre 2007 et 2009. À l'issue de ces travaux sur la demande, les organisations professionnelles et les partenaires publics ont souhaité approfondir la connaissance de la construction bois par une approche des coûts de construction.

Cette étude sur les coûts, inédite en France, s'est concentrée sur la construction neuve de maisons à ossature bois terminées en 2009 en Bretagne. Pour réaliser ce travail, une enquête a été menée auprès des acteurs intervenant sur le marché de la maison à ossature bois (architectes, constructeurs de maisons individuelles, charpentiers) d'une part, et auprès des organismes sociaux, d'autre part. La mise au point d'un questionnaire très détaillé a permis d'ap- préhender finement la structure des coûts et leurs montants. Le premier constat à l'issue de ce travail est tout d'abord la difficulté à mobiliser des informations financières par le biais d'enquêtes : 25 opérations ont été analy- sées, ce qui peut paraître négligeable au regard du poids que ce type d'opération représente sur le marché de la maison individuelle pure en Bretagne en 2009, soit 11 % c'est-à-dire environ 1 300 maisons à ossature bois construites dans l'année. Néanmoins, ce travail préfigure la mise en place à plus long terme d'une base de données sur les coûts de construction et permet d'entamer la réflexion avec les différents acteurs. Il convient de préciser égale- ment que cette étude s'intéresse uniquement au coût de construction d'une maison à ossature bois et n'a donc pas intégré la notion de coût global⁽²⁾, notamment en raison de l'étroitesse de l'échantillon.

Les analyses réalisées dans ce document permettent de : - établir un coût moyen au m2 d'une maison à ossature bois,

- appréhender la structuration des coûts entre les différents macro-lots et lots ainsi que leurs montants moyens, - étudier la nature des caractéristiques techniques et leur influence sur les coûts,

- réaliser un zoom sur le logement social.

Il convient ici de remercier l'ensemble des personnes qui ont apporté leur contribution à cette étude.

(1) l'Observatoire des Produits Bois Construction s'articule autour de trois axes :

- "Indicateurs" avec la mise en place d'un tableau de bord trimestriel de conjoncture sur l'activité des entreprises bretonnes de charpente et menuiserie d'une part, et sur l'activité des négociants de produits bois d'autre part ;

- "Études" et notamment de la demande en construction bois de différents maîtres d'ouvrage ;

- "Centre de ressources" avec une veille technologique et réglementaire ainsi que le recensement de l'offre et des besoins en formation bois construction.

(2) : le coût global prend en compte non seulement le coût de la conception et de la construction mais également le coût de fonctionnement du bâtiment tout

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Page

Méthodologie 3

Déroulement de l'enquête 3

Questionnaire à compléter pour chaque opération 3

Méthode de présentation des résultats 5

Les opérations analysées 6

Analyse 7

Structure des coûts 7

Analyse des coûts 9

Quelques repères en termes de coût 14

Sommaire

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1 - Déroulement de l'enquête

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● Échantillon

La base Sitadel recensant les permis de construire délivrés n'a pu être ex- ploitée car le permis de construire dé- livré ne précise pas la nature du mode constructif.

La base de données des contacts a donc été constituée à partir de diffé- rents fichiers :

- les adhérents du réseau breton des professionnels du bois, Abibois, pré- sents dans les catégories d'activité suivantes : entreprises / architectes / bureaux d'études ;

- les entreprises répondant à l'en- quête trimestrielle de conjoncture sur l'activité des entreprises de charpente et menuiserie⁽¹⁾ et indiquant réaliser des maisons à ossature bois ; - les architectes inscrits à l'Ordre des Architectes de Bretagne ;

- les économistes de la construction adhérents du syndicat UNTEC Bre- tagne⁽²⁾ ;

soit au total 390 entitées enquêtées, auxquelles s'ajoutent 25 organismes sociaux (liste communiquée par l'organisme Aro-Habitat Bretagne) afin d'étudier les opérations de logements sociaux en construction bois.

Un questionnaire leur a été adressé par voie postale en mai 2010.

Ce questionnaire a également été relayé en termes d'envoi par Abi- bois, le CREPA Bretagne⁽³⁾, l'Ordre des Architectes de Bretagne et le SYNAMOB⁽⁴⁾ à leurs adhérents.

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●●

● Taux de réponse

Après plusieurs relances, le retour des contacts pris auprès des architectes, constructeurs de maisons in-

dividuelles, des économistes de la construction et des charpentiers est de 145 réponses sur 390, soit 37 %.

131 répondants indiquaient ne pas avoir construit de maisons à ossature bois en 2009. 14 répondants entraient dans le champ de l'étude ; ils ont renseigné 25 questionnaires sur la base de leurs réalisations.

En ce qui concerne les bailleurs sociaux, 16 ont répondu sur les 25 in- terrogés, soit 64 %. Quatorze organismes n'avaient pas terminé d'opé- rations de construction bois en logement individuel (pur et groupé) en 2009 ; deux organismes ont com- plété le questionnaire, représentant au total 22 logements.

2 - Questionnaire à compléter pour chaque opération

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● Identification de l'opération Le questionnaire soumis aux diffé- rents acteurs concernés (reproduit page suivante) comprenait les élé- ments suivants :

- l'identification de l'opération et parti- culièrement le lieu de l'opération, le code postal et le secteur géographi- que (ville, péri-urbain, rural, côtier)

ainsi que les différents types de surfaces de l'opération (SHOB, SHON et SHAB) (voir définitions ci-après) ; - le descriptif sommaire de l'opéra- tion en termes de type d'habitat, de chauffage, d'existence de label, de déperditions de l'enveloppe Ubat ; - la date de consultation des entreprises (DCE), l'année de signature des

marchés et la date de mise en chantier ; les opérations prises en compte dans l'analyse doivent avoir été achevées en 2009.

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● Définition des surfaces

La notion de surface est nécessaire pour élaborer des ratios de coûts.

Toutefois, l'existence de nombreuses

Coûts de construction d'une maison à ossature bois

Méthodologie

(1) : autre volet de l'Observatoire des Produits Bois Construction, lettre disponible sur le site www.cellule-eco-bretagne.asso.fr - rubrique base docu- mentaire

(2) : UNTEC : Union Nationale des Économistes de la Construction

(3) : CREPA : Centre de REssources Professionnelles en Architecture

(4) : SYNAMOB : Organisation professionnelle de l'Architecture et de la Maîtrise d'Oeuvre en Bâtiment

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Coûts de construction d'une maison à ossature bois Méthodologie

Cellule Economique de Bretagne ■ Coûts de construction d'une maison à ossature bois ■ Novembre 2010 4

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définitions (SHOB, SHON, SHAB, SU surface utile, SDO surface dans oeuvre) peut générer des biais importants.

Seules quelques-unes des surfaces sont réglementairement définies dans le code de l'urbanisme (article R 112- 2) ; ce sont ces surfaces qui ont été prises en compte dans cette étude.

SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) La surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, c'est-à-dire au nu extérieur des murs de pourtour.

SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la SHOB de cette construction après dé- duction :

- des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou com- mercial ;

- des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes situées en rez-de-chaussée ; - des surfaces de plancher hors oeuvre

des bâtiments ou des parties de bâti- ments aménagés en vue du stationne- ment des véhicules.

La SHON est la surface de référence pour de nombreuses opérations, en particulier lorsque la dimension régle- mentaire ou juridique est présente, comme par exemple les documents d'urbanisme, le permis de construire... .

SHAB (Surface Habitable)

Selon le code de la construction (article R111-2), la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi défi- nies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aména- gés, caves, sous-sols, remises, gara- ges, terrasses, loggias, balcons, sé- choirs extérieurs au logement, véran- das, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Au vu de ces définitions et des écarts entre les différents types de surface, il est important d'indiquer les valeurs de coûts en précisant la surface prise en compte.

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● Prix de construction

Les prix de construction sont exprimés en euros HT (hors terrain, hors raccor- dements et honoraires).

Le répondant devait préciser le montant des différents lots selon un décou- page de 16 lots prédéfini avec l'aide des professionnels.

Les prix indiqués correspondent à ceux des marchés signés et concernent l'année 2009.

Des précisions ont également été de- mandées en ce qui concerne les lots gros oeuvre/maçonnerie, charpente, structure, bardage, couverture, menuiseries extérieures, électricité/ventilation et équipements. Ces caractéristi- ques peuvent en effet influencer le coût. Bien évidemment, ce découpage n'était pas figé et le répondant a pu adapter ses réponses en fonction de l'attribution des lots. Les regroupements de lots sont également intéres- sants à analyser afin d'examiner la fa- çon de travailler des professionnels.

3 - Méthode de présentation des résultats

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● Diagramme de dispersion

Outre les valeurs moyennes, des dia- grammes de dispersion (ou box-plot) sont réalisés dans ce document. Ils permettent de présenter l'éventail des valeurs prises par un indicateur, en l'occurrence les coûts, relatif à un échantillon. En effet, l'analyse montre que chaque opération est quasiment unique quant au découpage des lots, aux techniques mises en oeuvre ..., d'où une dispersion des valeurs et une moyenne peu représentative de la di- versité des opérations.

Dans ce type de diagramme, les valeurs de l'échantillon sont ainsi répar-

la valeur minimale la valeur maximale

50 % des opérations ont un coût moyen de leur clos couvert inférieur à cette valeur = 1 050 €/m2 SHAB

75 % des opérations ont un coût moyen de leur clos couvert inférieur à cette valeur = 1 182 €/m2 SHAB

25 % des opérations ont un coût moyen de leur clos couvert inférieur à cette valeur = 930 €/m2 SHAB

AIDEÀLALECTURED'UNDIAGRAMMEDEDISPERSION

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ties, par ordre croissant, sur un axe gradué en quatre "quartiles", chaque quartile correspondant à un quart de l'échantillon étudié. Sur ces graphiques, figurent les valeurs suivantes : - la valeur minimale de notre échan- tillon ;

- le premier quartile : 25 % des opéra- tions ont un coût inférieur à cette valeur ;

- la médiane : 50 % des opérations ont un coût inférieur à cette valeur ;

- le troisième quartile : 75 % des opé- rations ont un coût inférieur à cette valeur ;

- la valeur maximale de notre échan- tillon.

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● Valeur moyenne

La valeur moyenne peut être représen- tée et sa position par rapport à la mé- diane reflète la (dis)symétrie des valeurs de la distribution. Par exemple, si le coût moyen est supérieur au coût

médian , cela signifie qu'un grand nombre de maisons ont été réalisées à des coûts élevés entraînant un coût moyen élevé.

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● Écart-type

L'écart-type indique la dispersion des valeurs d'une série autour de la valeur moyenne : plus l'écart-type est grand, plus la dispersion est grande. L'écart- type est donc fortement influencé par les valeurs aberrantes.

4 - Les opérations analysées

L'analyse porte sur 25 questionnaires renseignés (dont 86 % par des architectes et maîtres d'oeuvre et 14 % par des constructeurs de maisons individuelles).

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● Répartition par département et

par secteur géographique

Sept opérations sont situées dans les Côtes d'Armor, une seule dans le Fi- nistère, huit en Ille-et-Vilaine et neuf dans le Morbihan.

Par secteur géographique, 40 % se trouvent en zone côtière, 36 % en zone rurale, 24 % en zone péri-urbaine. Au- cune construction neuve étudiée ne se situe en ville.

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● Les principales caractéristiques

en termes de surface

Les 25 opérations analysées repré- sentent une surface totale SHOB égale à 5 000 m2, soit une moyenne de 200 m2 de SHOB par habitation. La surface SHON moyenne des logements est égale à 151 m2 et la surface habitable moyenne par opération est de 131 m2.

L'enquête sur les prix des terrains à bâtir (EPBT)⁽¹⁾ réalisée par la DREAL Bretagne pour l'année 2009 établit à 130 m2 de SHON la surface moyenne d'une maison individuelle pure en Bre- tagne comme au niveau France en-

tière, soit 16 % de moins que la surface SHON moyenne des opérations analysées.

La valeur moyenne du ratio SHON/

SHOB est égale à 76 % tandis que le ratio SHAB/SHON atteint 87 %.

70 % des habitations analysées com- portent un étage pour une surface moyenne totale de 163 m2 de SHON.

30 % sont de plain-pied avec une surface moyenne égale à 117 m2 de SHON.

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● Le type de chauffage

Les types de chauffage les plus ins- tallés sont les pompes à chaleur (un peu plus de la moitié) et le poêle à bois (19 %). À noter aussi le cou- plage des deux dans 10 % des cas.

Ceci montre que le choix des éner- gies renouvelables comme mode de chauffage est privilégié dans une maison à ossature bois.

(1) : le 4 pages complet est téléchargeable sur le site www.bretagne.developpement-durable.gouv.fr

Les caractéristiques des opérations analysées En nombre

En m2

SHOB SHON

25 5 002 3 767 SHAB

SHOB/logement SHON/logement SHAB/logement En %

En %

SHON / SHOB SHAB / SHON

TYPE DECHAUFFAGE

gaz électricité

3 268 200 151 131 75 87 5 14 poêle à bois

pompe à chaleur PAC PAC + poêle à bois

19 52 10

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1 - Structure des coûts

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● Répartition des coûts

par macro-lot

Afin d'étudier la répartition des coûts, trois regroupements de lot ou macro-lots ont été opérés :

- le clos/couvert qui comprend les lots fondation-dalle béton, charpente, mur ossature bois, bardage, couverture-étanchéité et menuiseries extérieures ;

- le second oeuvre aménagement avec les lots menuiseries intérieu- res, serrurerie-métallerie, cloisons intérieures, revêtements de sols- murs, faïence et peinture ;

- le second oeuvre technique comprenant les lots plomberie sanitaire, chauffage et électricité-ventilation.

C'est le clos/couvert qui représente le poids le plus important, soit les deux tiers du coût total de construction. À titre de comparaison, la Cel- lule Économique de Bretagne a ana- lysé les prix de construction des logements neufs en Bretagne réalisés en 2005, 2006 et 2007 ⁽¹⁾ et, pour une large part d'entre eux, utilisant le parpaing comme système constructif : le poids du clos/couvert attei- gnait alors 62 %.

Le second oeuvre aménagement est le deuxième poste, représentant 20 % du coût total de construction.

L'étude précédemment citée indique 24 % pour le second oeuvre aména- gement pour la construction de logements neufs qualifiés de "tradition- nels".

Enfin, le second oeuvre technique représente 14 % du coût total de construction, proportion identique à celle pour la construction de logements neufs qualifiés de "tradition- nels".

La sur-représentativité du macro-lot clos/couvert dans une construction bois peut s'expliquer d'une part, par la nature même du système constructif et les différences de prix cor- respondants et, d'autre part, par le type de menuiseries extérieures ; dans une maison à ossature bois, elles sont majoritairement en alumi- nium, en bois ou mixte bois/alu, ce qui représente un niveau de prix plus élevé que les menuiseries exté- rieures communément installées dans les logements neufs "tradition- nels", qui sont en PVC.

La faiblesse du macro-lot second oeuvre aménagement dans les construction bois peut se justifier par une part plus importante d'auto- construction pour ce type de travaux, particulièrement le lot revêtements de sols-murs, faïence et peinture.

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● Répartition des coûts par lot L'analyse plus fine de la structure des coûts de construction par lot est détaillée page suivante. Il convient de préciser que la comparaison de la structure par lot est à prendre avec précaution, particulièrement dans le cas d'une maison à ossature bois. En effet, de nombreux regroupements de lots ont lieu, ce qui peut "gonfler"

un lot par rapport à un autre ou au contraire le diminuer. Ainsi, dans les réalisations prises en compte dans cette étude, on constate que : - le lot charpente peut inclure les murs ossature bois et les menuiseries extérieures ainsi que le lot bardage. Le lot couverture peut égale- ment y être intégré ;

- les lots menuiseries extérieures et intérieures peuvent être associés ; - le lot menuiseries intérieures peut être compris avec celui des cloisons intérieures.

Coûts de construction d'une maison à ossature bois

Analyse

(1) : "Analyse des prix de construction des logements neufs en Bretagne - Collectif et individuel groupé" - septembre 2008

La structure du coût de construction par macro-lot

en % Clos/couvert

Second oeuvre aménagement Second oeuvre technique TOTAL

66 20 14 100

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Coûts de construction d'une maison à ossature bois Analyse

Néanmoins, pour analyser la structure des coûts par lot, seules les opé- rations avec la même décomposition des lots de travaux ont été retenues.

Les lots étanchéité et couverture, dis- tincts dans le questionnaire, ont été associés pour l'analyse car ils avaient rarement été renseignés séparément dans les réponses. Pour les mêmes raisons, ont également été associés les lots revêtements de sols/faïence, d'une part, et peinture/revêtements muraux, d'autre part. Enfin, le lot équipements prévu dans le questionnaire n'a pas été analysé par manque d'homogénéité des réponses.

En poids, c'est le lot mur ossature bois qui est le plus important (près de 20 %) suivi des lots fondation-dalle béton et menuiseries extérieures, chacun étant supérieur à 10 %. En ne considérant que les lots à orientation bois (à savoir charpente, ossature, bardage), leur poids représente près du tiers du coût total de la construction (32,4 %).

Dans le second oeuvre aménage- ment, le lot cloisons intérieures repré- sente le poids le plus important de ce macro-lot à plus de 7 %. Les lots suivants sont les menuiseries intérieures (6 %) puis les revêtements de sols et murs, faïence et peinture (5,2 %).

En ce qui concerne le second oeuvre technique, le poids des différents lots

est assez similaire, compris entre 4 et 6 %.

Décomposition de la structure du coût de construction par lot (en %)

FONDATION-DALLEBÉTON 13,0

CLOS COUVERT

(65,7 %) CHARPENTE

MUROSSATUREBOIS

5,7 19,9 BARDAGE

COUVERTURE ETANCHÉITÉ

6,8 7,5 MENUISERIES EXTÉRIEURES

MENUISERIESINTÉRIEURES

12,8 6,0

SECOND OEUVRE AMÉNAGEMENT

(20 %) SERRURERIE MÉTALLERIE

CLOISONSINTÉRIEURES

1,4

7,4 REVÊTEMENTSSOLSETMURS

FAÏENCE PEINTURE

PLOMBERIE SANITAIRE

5,2 5,6

SECOND OEUVRE TECHNIQUE

(14,3 %) CHAUFFAGE

ÉLECTRICITÉ VENTILATION

4,2 4,5

TOTAL 100,0%

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2 - Analyse des coûts

●

● Analyse des coûts de construc- tion au m2

En fonction de la surface prise en compte, le coût moyen total de construction est égal à :

- 1 000 € HT par m2 de SHOB, - 1 319 € HT par m2 de SHON, - 1 510 € HT par m2 de SHAB.

Il existe cependant des écarts très importants de coût entre les réalisations étudiées. Le diagramme de dispersion représenté ci-contre permet de visuali- ser ces écarts.

L'analyse selon la surface SHOB montre que (voir page 5 pour l'aide à la lecture des graphiques) :

- 25 % des réalisations ont un coût infé- rieur à 781 € HT par m2 ;

- 50 % ont un coût inférieur à 990 € HT par m2 ;

- 75 % des réalisations ont un coût infé- rieur à 1 197 € HT par m2 ;

- le coût minimal est égal à 660 € HT par m2 et le coût maximal à 1 416 € HT par m2.

Le coût minimal correspond à la même réalisation, quelle que soit la surface prise en compte. Il s'agit d'une réalisa- tion située en zone péri-urbaine très compacte, à toit plat (le lot couverture est seulement réduit au lot étanchéité).

Le lot bois comprenant la charpente, les murs ossature bois et le bardage est groupé et réalisé par la même entreprise, ce qui peut expliquer un coût total inférieur.

Le coût maximal correspond à une opération mixte béton-bois de grande surface (SHOB = 280 m2) et située en zone côtière : le rez-de-chaussée est réalisé en parpaing et bardage bois, l'étage étant en ossature et bardage bois ; cette caractéristique justifie le poids du lot fondation-dalle béton plus important que la moyenne (33 % du total). De plus, le lot revêtement, égal à 10 % du total, témoigne d'un niveau de finition plus élevé que la moyenne.

L'écart-type est égal à 237 € HT par m2 de SHOB.

L'analyse selon la surface SHON montre que :

- 25 % des réalisations ont un coût in- férieur à 1 024 € HT par m2 ; - 50 % des réalisations ont un coût in- férieur à 1 291 € HT par m2 ; - 75 % ont un coût inférieur à 1 580 € HT par m2 ;

- les coûts des réalisations étudiées varient de 868 € à 1 778 € HT par m2.

Le coût maximal correspond à une réalisation située en zone côtière.

L'analyse plus précise des lots montre, d'une part, un lot revêtement su- périeur à la moyenne (16 %), d'où un niveau de finition estimé élevé, et d'autre part, un lot couverture-étan- chéité également supérieur (9 %). La réalisation comprenait, en effet, en plus d'un toit en ardoise, un toit ter- rasse accessible.

L'écart-type est égal à 312 € HT par m2 de SHON.

En ce qui concerne la surface habi- table SHAB, l'analyse montre que :

- 25 % des réalisations ont un coût in- férieur à 1 165 € HT par m2 ;

- 50 % des réalisations ont un coût infé- rieur à 1 439 € HT par m2 ;

- 75 % ont un coût inférieur à 1 848 € HT par m2 ;

- les coûts des réalisations étudiées varient de 1 165 € à 2 209 € HT par m2.

L'opération ayant le coût maximal rap- porté à la SHAB est de plain-pied, si- tuée en zone côtière. Le lot clos/couvert est un lot groupé, réalisé par la même entreprise, le bardage est en bois massif et l'isolant est naturel (laine de mouton).

L'écart-type est égal à 383 € HT par m2 de SHAB. On note que la dispersion des coûts est plus grande quand c'est la surface habitable qui est prise en compte.

●

● Analyse des coûts de construc- tion au m2 par macro-lot

Le prix moyen de construction du ma- cro-lot clos/couvert (voir tableau page 11) est de :

- 657 € HT par m2 de SHOB, - 866 € HT par m2 de SHON, - 992 € HT par m2 de SHAB.

Diagramme de dispersion des coûts totaux de construction en € par m2 de surface SHOB, SHON et SHAB

660

868 1416

1778

2209

1024 1165

781

1013 1291 1439

990

1848 1580

1197

0 500 1000 1500 2000 2500

SHOB SHON SHAB

surface prise en compte en € par m2 de surface

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Le diagramme de dispersion montre que la moitié des opérations analysées ont un coût inférieur à :

Plusieurs caractéristiques techniques peuvent influencer le coût de ce macro-lot comme :

- le type de plancher bas (dalle sur terre-plein, vide sanitaire, plot) - les caractéristiques de l'ossature ainsi que l'épaisseur et la nature de l'isolant ;

- le nombre de menuiseries, leur grandeur et leur type ;

- le type de couverture.

L'influence de ces éléments sera dé- taillée dans l'analyse par lot.

Les valeurs extrêmes du macro-lot clos/couvert correspondent aux mê- mes réalisations, quelle que soit la surface prise en compte. Celle ayant le coût minimal est une opération à un étage en zone rurale. Trois lots sont un peu plus faibles que la moyenne : il s'agit du lot fondation-dalle béton (constitué par un dallage sur terre- plein), du lot couverture (bac acier) et du lot menuiseries extérieures (en alu- minium, leur nombre n'est pas connu).

La réalisation ayant le coût maximal est de plain-pied, située en zone côtière.

Le plancher bas est constitué d'un vide sanitaire, la charpente est une monopente et le bardage en bois massif.

En ce qui concerne le second oeuvre aménagement, son coût moyen est de :

La moitié des constructions analysées ont un coût inférieur à :

La réalisation ayant le coût minimal est la même quelle que soit la surface prise en compte. Il s'agit en l'occurrence de la réalisation ayant le coût maximal du macro-lot clos/couvert.

Diagramme de dispersion des coûts de construction par macro-lot - en € par m2 de SHOB -

- en € par m2 de SHON -

- en € par m2 de SHAB -

137 114 540

23 69 399

148 178

606

223 1045

421

165 255

787

0 200 400 600 800 1000 1200

Clos Couvert Second Œuvre Aménagement Second Œuvre Technique en € HT par m2 de SHOB

182 160 705

34 86 533

228 198 853

254 1577

575

219 307

992

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800

Clos Couvert Second Œuvre Aménagement Second Œuvre Technique en € HT par m2 de SHON

205 174 813

99 43

596

244 225 968

309 1963

613

250 362

1137

0 500 1000 1500 2000 2500

Clos Couvert Second Œuvre Aménagement Second Œuvre Technique en € HT par m2 de SHAB

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Les réalisations ayant le coût maximal sont des réalisations de grande surface pour lesquelles les différents lots de ce macro-lot sont tous renseignés, montrant ainsi une part d'auto-construction très réduite et un niveau de finition élevé.

Le coût moyen du second oeuvre technique est de :

La moitié des constructions analysées ont un coût inférieur à :

La réalisation ayant le coût minimal est la même quelle que soit la surface prise en compte. Il s'agit d'une maison en zone rurale, avec un lot chauffage réduit à des convecteurs pour la salle de bain, le mode de chauffage principal étant le poële à bois.

La réalisation ayant le coût maximal utilise une chaudière à condensation comme mode de chauffage.

Il est à noter que ces deux derniers macro-lots sont fortement influencés par le niveau de finition, de gamme et d'équipement choisi. Le détail de ces prestations n'est pas connu, le juge- ment étant fait uniquement à partir du montant des lots. Tout ou une partie de ces lots peuvent également être réali- sés en auto-construction. On note éga- lement que la dispersion de leurs valeurs est moins importante que celle du macro-lot clos/couvert, fortement in- fluencé par les caractéristiques techniques de la construction et représentant 66 % du coût total de construction.

De plus, l'analyse montre que les valeurs extrêmes des différents macro- lots ne concernent pas les mêmes opé- rations. Cela signifie que les maîtres d'ouvrage effectuent des arbitrages en privilégiant un niveau de technicité d'un macro-lot (le plus souvent le clos/

couvert) et en réalisant une partie des travaux des autres lots en auto-construction ou en les différant.

●

● Analyse des coûts de construc- tion au m2 par lot

L'analyse fine des coûts de construction par lot (voir tableau page suivante) permet de dégager quelques ensei- gnements :

- le montant du lot fondation-dalle bé- ton varie en fonction du type de plancher bas construit. Ce type de presta- tion dépend de la nature du terrain.

- la charpente monopente et le toit plat sont les types de charpente les plus souvent rencontrés dans les réalisa- tions étudiées. Une particularité inté- ressante à noter est la présence d'une charpente mixte pour un tiers d'entre elles, soit monopente et traditionnelle, soit traditionnelle et plat.

- le coût de l'ossature dépend de nombreuses caractéristiques techniques comme la nature et les sections du bois, l'épaisseur et la nature de l'isolant, le pare-vapeur utilisé ... . Ces dif- férentes caractéristiques n'étaient pas demandées dans l'enquête, à part des précisions sur l'isolant. Ce sont les isolants naturels (ouate, bois ...) qui sont le plus utilisés (53 %), devant les isolants minéraux (fibre de verre, ro- che...) (37 %) et mixtes (10 %).

- le bois massif est le type de bardage le plus utilisé parmi les réalisations étudiées (65 %).

- la couverture en ardoise est la plus répandue (50 %), suivie du zinc, de la toiture végétalisée et du bac acier.

- le montant du lot menuiseries exté- rieures dépend du nombre de menuiseries, de leur grandeur et leur type ; toutes les réalisations étudiées ont des menuiseries extérieures en alumi- nium, en bois ou mixte bois/alu. Le nombre de menuiseries n'était pas de- mandé dans l'enquête.

- le montant du lot bois (charpente, ossature, bardage) est égal à :

- 324 € HT par m2 de SHOB, - 427 € HT par m2 de SHON, - 489 € HT par m2 de SHAB,

représentant 50 % du montant du macro-lot clos/couvert.

- les montants des lots revêtements de sols-murs-peinture sont très hété- rogènes, des différences de prix importants apparaissant selon la qualité des produits mis en oeuvre et le niveau de finition. De plus, ces lots ne sont pas toujours renseignés car réali- sés en partie ou totalement en auto- construction.

- le lot chauffage varie en fonction du type de chauffage installé : l'équipe- ment le plus installé est la pompe à chaleur (52 %), complée (10 %) ou non (19 %) à un poêle à bois. On note ainsi le recours accru aux énergies renouvelables comme mode de chauffage dans les constructions bois.

- le lot électricité/ventilation peut être dans certains cas intégré dans les lots plomberie-sanitaire ou bien chauffage.

Le type de ventilation le plus utilisé dans les opérations étudiées est la ventilation simple flux hygro B (60 %) devant la VMC double flux.

Coût moyen de construction par macro-lot selon la surface en € HT/m2

Prix 2009 SHOB SHON SHAB

Clos/couvert

Second oeuvre aménagement Second oeuvre technique TOTAL

657 200

866 264 143

1 000

189 1 319

992 302 216 1 510 Coûts de construction d'une maison à ossature bois

Analyse

(16)

Les coûts moyens des opérations analysées au m2 par lot (prix 2009)

Données sur l'échantillon

d'opérations analysées

En nombre d'opérations 25

En m2

SHOB 5 002

SHON SHAB

3 767 3 268

CLOS/

COUVERT

En €/m2 FONDATION-DALLEBÉTON

En €/m2 CHARPENTE

En €/m2 MUROSSATUREBOIS

SHOB SHON

130 171 SHAB

SHOB

196 57 SHON

SHAB

75 86 SHOB

SHON

199 262

En €/m2 BARDAGE

En €/m2 COUVERTURE

ÉTANCHÉITÉ

En €/m2 MENUISERIES

EXTÉRIEURES

SHAB SHOB

300 68 SHON

SHAB

90 103 SHOB

SHON

75 99 SHAB

SHOB

113 128

En €/m2 CLOS/COUVERT

SECOND OEUVRE AMÉNAGEMENT

En €/m2 MENUISERIES

INTERIEURES

SHON SHAB

169 194 SHOB

SHON

657 866 SHAB

SHOB

992 60 SHON

SHAB

79 91 En €/m2 SERRURIE - MÉTALLERIE

En €/m2 CLOISONSINTÉRIEURES

En €/m2 REVÊTEMENTSSOLSETMURS FAÏENCE PEINTURE

SHOB SHON

14 18 SHAB

SHOB

21 74 SHON

SHAB

98 112 SHOB

SHON

52 69

En €/m2 SECOND OEUVRE

AMÉNAGEMENT

SECOND OEUVRE TECHNIQUE

En €/m2 PLOMBERIESANITAIRE

En €/m2 CHAUFFAGE

SHAB SHOB

78 200 SHON

SHAB

264 302 SHOB

SHON

56 74 SHAB

SHOB

85 42

En €/m2 ÉLECTRICITÉVENTILATION

En €/m2 SECOND OEUVRE

TECHNIQUE

SHON SHAB

55 63 SHOB

SHON

45 60 SHAB

SHOB

68 143 SHON

SHAB

189 216

En €/m2 TOTAL

SHOB SHON

1 000 1 319

SHAB 1 510

(17)

●

● Zoom sur le logement social

Peu d'opérations de logement social entraient dans le champ de la présente étude (c'est-à-dire construites en bois et achevées en 2009). Nous avons cependant noté une montée en régime des réalisations en construction bois en cours d'achèvement ou en projet sur l'année 2010. Il conviendra donc de suivre ces réalisations à moyen terme.

Néanmoins, à titre d'information, deux organismes sociaux ont accepté de communiquer les coûts de construction de deux de leurs opérations : - une opération de 12 maisons en accession à la propriété à Langouët (35) (par l'organisme Habitation Fami- liale),

- une opération de 10 maisons en locatif à St Domineuc (35) (par l'organisme HLM La Rance).

Le tableau ci-contre montre que ce sont principalement les lots clos/couvert et second oeuvre technique qui différencient les coûts de ces deux opérations puisque les montants des lots second oeuvre aménagement ra- menés à la surface sont assez similai- res.

Par ailleurs, lors de la visite du chantier de quatre logements T3 (de surface SHON totale égale à 297 m2) à St-Léry (56) réalisés par le promoteur Habio- zone pour le compte de l'organisme social Bretagne Sud Habitat et labelli- sés BBC-Effinergie et PassivHaus, le coût de construction de ce projet a été

communiqué, soit 1 490 € HT par m2 de SHAB. Ce coût doit être mis en pa- rallèle avec un niveau d'ingénierie très poussé pour élaborer le projet ; dans le

cas d'opérations reproductibles utilisant les mêmes techniques de construction, ces coûts peuvent baisser.

Coûts de construction de deux opérations de logements sociaux 12 MAISONS 10 MAISONS

SHON (m2) SHAB (m2)

LANGOUET (35) Accession à la propriété

SAINT-DOMINEUC (35) Locatif social

1 290 1 058

803 642 Surface moyenne par logement

(m2 SHON)

Surface moyenne par logement (m2 SHAB)

Coût Clos/Couvert (€ HT)

107,5 88,2

80,3 64,2

870 422 440 149

€/m2 SHON

€/m2 SHAB Coût Second Oeuvre Aménagement (€ HT)

€/m2 SHON

675 823

548 685 237 293

184

148 180 185

€/m2 SHAB Coût Second Oeuvre Technique (€ HT)

€/m2 SHON

€/m2 SHAB

224 213 959

231 78 007 166

202

97 121 Coût total construction (€ HT)

€/m2 SHON

€/m2 SHAB Année de signature des marchés

1 321 674 1 025

666 336 830 1 249

2008-2009

1 037 2009 Source : Habitation Familiale, HLM La Rance

(18)

3 - Quelques repères en termes de coût

Des études ont été réalisées pour esti- mer le coût de construction d'un logement (en bois ou non). Néanmoins, il convient de préciser que les comparai- sons s'avèrent délicates. Ce ne sont souvent pas les mêmes paramètres (HT, TTC, prix de vente, prix de construction, hors ou avec terrain....) ou les mêmes surfaces qui sont comparés.

●

● Coût de construction d'un loge- ment en individuel groupé

L'étude de la Cellule Économique de Bretagne précédemment citée fournit un coût de construction pour un logement en individuel groupé avec des ni- veaux de prix correspondant à l'année 2006, soit un coût de 588 € HT par m2 de SHOB, 843 € HT par m2 de SHON et 1 010 € HT par m2 de SHAB.

L'actualisation des coûts à l'aide de l'in- dice BT01 donne pour l'année 2009 : - 653 € HT par m2 de SHOB ; - 936 € HT par m2 de SHON ; - 1 121 € HT par m2 de SHAB.

●

●●

● Enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB)

L'enquête réalisée par la DREAL Bre- tagne donne pour l'année 2009 : - un prix moyen de construction pour une maison individuelle en secteur diffus égal à 1 074 € par m2 de SHON (contre 1 053 € niveau France en- tière) ;

- un prix médian⁽¹⁾ égal à 1 000 €/m2 de SHON (contre 923 € niveau France entière).

Cette même enquête indique que le prix dépend du professionnel en charge de la construction (architecte, entrepreneur, constructeur de maisons individuelles, auto-construction).

En ce qui concerne les maisons con- çues par des architectes, majoritaire-

ment représentées dans notre échan- tillon, elles coûtent en moyenne 198 160 €, soit un coût moyen égal à 1 239 € par m2 de SHON et sont éga- lement plus grandes que la moyenne (160 m2 de SHON).

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● Observatoire BBC

Le MEEDDM⁽²⁾, l'Ademe et l'association Effinergie ont développé un outil de partage d'expériences sur les opé- rations de bâtiments basse consommation appelé Observatoire BBC, l'ob- jectif étant de constituer une base de données nationale de référence de bâ- timents BBC⁽³⁾.

L'expertise de 124 projets de construction neuve lauréats du PREBAT (individuel, collectif, tertiaire) montre la faisa- bilité de la basse consommation à des coûts maîtrisés ; le surcoût d'un bâti- ment BBC serait de l'ordre de 10 à 15 % du prix de construction. Il doit être mis en regard avec les économies d'énergies réalisées sur la durée de vie du bâtiment. Ce surcoût concerne les logements atteigant les performances énergétiques du label BBC, ce qui ne présuppose pas d'une construction en

bois. Une analyse rapide des 6 fiches de maisons individuelles en ossature bois mises en ligne sur le site de l'Ob- servatoire BBC⁽⁴⁾ (sur 23 maisons pré- sentées) aboutit à un coût moyen des travaux de 1 494 € HT par m2 de SHON, toutes régions confondues.

Aucune de ces maisons à ossature bois n'est située en Bretagne⁽⁵⁾.

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● Étude "Construction et Dévelop- pement Durable - le logement neuf"

2007

La Cellule Économique de Bretagne a entamé en 2007 une série d'études sur le thème "Construction et Développe- ment Durable", avec un premier volet portant sur le logement neuf⁽⁶⁾. Une en- quête téléphonique a été menée dans ce cadre en septembre 2007 auprès d'un échantillon de 499 ménages bre- tons ayant obtenu un permis de construire d'une maison individuelle entre janvier et juin 2007. Le bois arrive en troisième position (8 %) comme maté- riau de construction derrière le parpaing (70 %) et la brique traditionnelle (16 %) (voir tableau ci-contre). Par fi- lière de construction, les projets de

Le matériau principal de construction selon la filière de construction

(en %) cmiste architectes entrepr autoconst TOTAL

parpaing

brique traditionnelle BOIS

monomur, terre cuite

77,2 17,1

61,3 16,9 3,3

1,4

9,9 7,0

67,5 15,6

67,1 11,4 11,7

2,6

14,3 2,9

69,7 16,0 8,0 3,4 plaque béton préfab.

autre ensemble

1,0 0,0

1,4 3,5

100 100

0,0 2,6

0,0 4,3

100 100

0,8 2,0 100 Source : enquête réalisée en 2007 pour l'étude "Construction et développement Durable - le logement neuf"

(1) : le prix médian correspond au prix auquel la moitié des maisons vendues ont été achetées.

(2) : Ministère de l'Écologie, de l'Environnement, du Développement Durable et de la Mer

(3) : L'Observatoire regroupe les projets suivants : lauréats des appels à projets bâtiments démonstrateurs PREBAT atteignant le niveau BBC, labellisés BBC-Effinergie, les opéra- tions Minergie ou Passiv-Hauss, ou tout autre projet atteignant le niveau BBC sous réserve de l'accord du comité de pilotage de l'observatoire.

(4) : www.observatoireBBC.org

(5) : une seule réalisation située en Bretagne est présentée sur ce site : il s'agit d'une maison en mur béton, isolée par l'intérieur et l'extérieur.

(6) : "Construction & Développemnt Durable - le logement neuf" - Novembre 2007 (synthèse et étude complète sur le site www.cellule-eco-bretagne.asso.fr / rubrique base documen- taire)

(19)

construction bois de l'échantillon sont d'abord réalisés en auto-construction partielle (dans 14 % des cas), puis par une entreprise en direct (12 %). Vien- nent ensuite les architectes puis les constructeurs de maisons individuelles. Dans cette enquête, une question concernait le coût de la maison seule (TVA comprise, hors terrain, hors frais de raccordement). La part du bois comme matériau de construction aug- mente lorsque l'on grimpe dans l'échelle des prix de construction : 14 % des constructions ayant un coût initial supérieur à 200 000 € TTC sont réali- sées en ossature bois contre 7 % lorsque le coût est inférieur à 100 000 €, soit le double. Lorsqu'on s'intéresse uniquement aux coûts des construction bois, un quart des réalisations bois coûtent entre 150 000 et 200 000 € TTC. Viennent ensuite, pour 20 % cha- cune, les réalisations à moins de 100 000 € et celles supérieures à 200 000 €. Ceci montre la grande di- versité des coûts d'une construction bois.

Des exploitations supplémentaires axées sur les constructions bois mon- trent que :

- la majorité des particuliers ayant construits en bois ne sont pas des pri- mo-accédants : seuls 39 % des particuliers ayant construits en bois le sont ;

- la moyenne d'âge de ces propriétai- res est de 43 ans ;

- les catégories socio-professionnelles les plus représentées sont les professions intermédiaires (26 %), les cadres et les professions intellectuelles supé- rieures (21 %).

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● Étude Fibra Rhone-Alpes

L'association interprofessionnelle de la filière bois en Rhône-Alpes, Fibra, a réalisé une enquête en 2009 auprès des constructeurs de maisons bois afin de mieux connaître la structure de ce marché. Parmi les données recueillies, le prix moyen de vente d'une maison bois est indiqué à 1 566 € TTC par m2 habitable.

●

● Comparatif réalisé par le bureau d'études Fiabitat Concept

Le bureau d'études Fiabitat Concept⁽¹⁾ a présenté une étude comparative de coût de différentes constructions lors des journées "Construisons Positif" or- ganisées en avril 2009 par Abibois et le CREPA Bretagne à St-Brieuc (22).

La comparaison entre la construction d'une maison conventionnelle (produit moyen de gamme en parpaing proposé par des constructeurs) et une maison à ossature bois de même surface habitable (110 m2) aboutit à un surcoût de construction de 10 % (voir le détail des coûts dans le tableau ci-dessus).

Coûts de construction de deux opérations de 110 m2 habitable

prix 2006 en € TTC MAISONÀOSSATUREBOIS MAISONCONVENTIONNELLE

Coût Terrassements + fondations Coût Maçonnerie + ossature bois Coût Charpente + couverture

27 249 26 255

42 247 20 157

22 586 21 727 Coût Menuiseries extérieures

Coût Second Oeuvre

(plâtre, isolation, électricité, plomberie) Coût Chauffage

TOTAL (TTC)

17 867 43 990

9 800 55 219 7 187

158 711

8 804 144 394 TOTAL (HT)

Coût en € HT par m2 de SHAB

132 700 1 206

120 730 1 098 Source : Fiabitat Concept

< 100 000 € 100-150 000 € 151-200 000 € > 200 000 € 85,9%

76,0%

50,6% 52,9%

5,1%

13,4%

30,1% 19,6%

7,1% 5,1%

10,8%

13,7%

0,0% 2,8% 6,0% 9,8%

0,9% 2,2% 1,3% 2,0%

parpaing

brique traditionnelle

plaque béton préfab.

bois

monomur, terre cuite autre

Le matériau principal de construction selon le coût initial de la maison

Source : enquête réalisée en 2007 pour l'étude "Construction et développement Durable - le logement neuf"