LA DEMANDE PLACÉE UNE ANNÉE 2013 SANS REBONDISSEMENT. LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX (EN MILLIONS DE M²)

UNE ANNÉE 2013 SANS REBONDISSEMENT

L’économie française tarde à redémarrer après la légère récession survenue fin 2012 / début 2013. Aussi, c’est sans surprise que la demande placée de bureaux en Île-de-France a baissé de 21 % d’une année sur l’autre, pour s’établir à 1 835 000 m², loin du seuil de 2 millions de m² qu’il est possible d’espérer dans une conjoncture plus porteuse.

Les transactions supérieures à 5 000 m², qui avaient vivement stimulé le marché en 2012 et notamment au dernier trimestre, ont subi un décrochage de 37 % en 2013 et enregistrent leur plus bas niveau depuis 2005. Aucun rebondissement n’a eu lieu fin 2013 et la plus grande signature, GE à Boulogne-Billancourt, ne dépasse pas 40 000 m² alors que plusieurs transactions excédaient 50 000 m² par an au cours de la décennie écoulée.

Conséquence directe du ralentissement observé au sein de ces grandes transactions, la demande placée en bureaux neufs ou restructurés baisse de 24 % par rapport 2012. Dans le même temps, la commercialisation de bureaux en état d’usage a régressé de près de 30 %. Au final, seuls les bureaux rénovés se sont bien maintenus, leur part augmentant même à 27 % de la demande placée 2013, contre

21 % l’année précédente. Ces travaux coûtent

en effet moins cher qu’une restructuration aux propriétaires tout en permettant aux utilisateurs de rationaliser leurs surfaces de bureaux à moindre frais.

Grâce à ces nombreuses rénovations, les transactions inférieures à 5 000 m² se sont presque stabilisées pour afficher un fléchissement annuel de 5 % seulement, après un début d’année difficile, marqué par de nombreux renouvellements de baux ou reports de projets. Les petites et moyennes entreprises n’échappant pas à la morosité économique ambiante et aux incertitudes, leur placement reste cependant fragile.

Pour leur part, les ventes à utilisateurs avaient touché le fond en 2012. Elles remontent à 15 % du placement en 2013, portées par quelques comptes-propres de grande taille. À l’inverse, les ventes à utilisateurs inférieures à 5 000 m² ont fait du sur-place à 100 000 m², un volume comparable à celui de 2012. Si les taux d’intérêt sont restés bas, les délais d’obtention des crédits pour ces projets immobiliers sont, quant à eux, de plus en plus longs. En outre, les entreprises sont confrontées à une offre parfois rare, ou obsolète, qui correspond trop peu souvent à leurs besoins.

LA DEMANDE PLACÉE

LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX (EN MILLIONS DE M²)

2003

1999 2001 2005 2007 2009 2011 2013 la demande placée de bureaux

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3

Source : KEOPS

PART DES ACQUISITIONS DANS LA DEMANDE PLACÉE EN 2013

(EN % DES SURFACES COMMERCIALISÉES)

85%

15% Locations

Ventes

Source : KEOPS

LA DEMANDE PLACÉE PAR SEGMENT DE SURFACE

(EN MILLIONS DE M²)

600 à 1 500 m²

< 600 m² 1 500 à

5 000 m² > 5 000 m² la demande placée de bureaux

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2

2009 2010 2011 2012 2013

Source : KEOPS

www.keops.fr

LA 1

COURONNE NORD-EST À LA PEINE

Les Hauts-de-Seine ont détrôné Paris grâce aux nombreuses disponibilités de très grande qualité qui animent ce marché. C’est un phénomène récurrent pendant les années de crise ou de transition. Paris est pour sa part en retrait de 20 % par rapport à 2012, car les bureaux de 1^ère main se raréfient dans la capitale et les valeurs locatives y sont moins compétitives qu’en 1^ère couronne.

Parmi les perdants, la 1^ère couronne Nord et Est (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) voit son placement 2013 chuter de près de moitié malgré l’attractivité de ses valeurs locatives.

Certes l’année 2012 avait été marquée par le choix de SFR de faire construire 135 000 m²

à Saint-Denis, ce qui permet de relativiser cette baisse. Mais l’offre neuve et restructurée s’amoindrit également au sein de ces deux départements, victimes de leurs succès : elle a baissé d’un tiers en deux ans.

Enfin, en 2^nde couronne, après deux années marquées par de très grands comptes- propres, le placement 2013 retrouve le point bas de 2010, avec moins de 200 000 m² commercialisés sur l’année. Cette performance décevante confirme la polarisation géographique du marché francilien autour des principaux quartiers d’affaires existants, seul l’ordre du trio de tête (Paris, les Hauts-de-Seine et la 1^ère couronne) variant dans le temps.

LA DEMANDE PLACÉE PAR DÉPARTEMENT (EN MILLIONS DE M²)

92

75 93 94 couronne2^nde

la demande placée de bureaux

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1

2009 2010 2011 2012 2013

Source : KEOPS

12 3 4 6 5 7

8 9 10

11

12 13 14 15 16

17 18

19

20 BOBIGNY

MELUN CRÉTEIL

NANTERRE

PARIS

VERSAILLES CERGY

ÉVRY

BOIS DE VINCENNES BOIS DE BOULOGNE

< 3 % de 3 à 6 % de 6 à 9 %

> 9 % TAUX DE DYNAMIQUE 2013 (PLACEMENT 2013 / PARC DE BUREAUX)

LA DEMANDE PLACÉE

Les calculs ont été faits selon les sous- secteurs de marché KEOPS

bureaux

AUCUNE TRÈS GRANDE OPÉRATION SIGNÉE EN 2013

Alors que les mega-deals restent d’actualité sur le marché de l’investissement, les grandes transactions de bureaux connaissent un point bas en 2013, tant en nombre qu’en volume.

Les 58 mouvements d’entreprises d’une taille unitaire de plus de 5 000 m² ont subi une chute de 37 % par rapport à l’année précédente pour ne totaliser qu’à peine 700 000 m². Ce niveau s’inscrit nettement en-dessous de la moyenne annuelle de 960 000 m² enregistrée depuis 2004. Depuis 10 ans, seules deux années ont vu la concrétisation de moins de 60 grandes transactions de bureaux : 2009 et 2013. Mais, si en 2009, leur part s’élevait à près de la moitié du placement annuel, tout comme d’ailleurs en 2012, la situation est radicalement différente en 2013. Elles ne représentent que 38 % de ce même placement et il faut remonter à 2005 pour retrouver une aussi faible proportion.

La morosité économique a clairement conduit les grands utilisateurs, qu’ils soient du secteur privé ou public, à opter pour la prudence, quitte à reporter ou redimensionner leur projet.

Leurs regroupements s’essoufflent, comme en témoignent plusieurs chiffres. D’abord, aucune transaction ne dépasse les 40 000 m² en 2013, alors que la très bonne performance de 2012 s’expliquait notamment par 5 signatures supérieures à ce seuil de surface, dont un projet de 130 000 m². Ensuite, si 9 transactions supérieures à 20 000 m² ont été recensées, contre 10 en 2012, le volume placé pour ce segment de surface baisse de moitié. Enfin, la tranche de 10 000 à 20 000 m² a, elle aussi, beaucoup souffert du ralentissement pour finir en retrait d’un tiers par rapport à l’année dernière. Seules les transactions de 5 000 à 10 000 m² se maintiennent à un niveau honorable, avec 217 000 m², mais elles sont tout de même en diminution pour la 3^ème année consécutive et ne suffisent donc pas pour absorber une offre devenue très abondante sur certains secteurs tertiaires.

Géographiquement, les Hauts-de-Seine poursuivent leur progression, concentrant près de la moitié des transactions supérieures à 5 000 m² cette année. 9 d’entre elles ont

été réalisées à Boulogne-Billancourt et Issy- les-Moulineaux, 4 à La Défense, et 5 sur les communes autour de La Défense. C’est aussi dans ce département qu’ont été conclues les 3 plus grandes transactions de l’année 2013 : GE a loué 38 000 m² dans Citylight à Boulogne- Billancourt, CETELEM a acheté 35 000 m² à Levallois-Perret, et le CONSEIL GÉNÉRAL DES HAUTS-DE-SEINE a acheté 31 000 m² dans Arena 92 à Nanterre. Les nombreuses disponibilités de bureaux neufs au sein de quartiers d’affaires recherchés de l’Ouest francilien ont permis à ces grands preneurs de trouver le produit immobilier en adéquation avec leurs besoins, et, au vu des récentes livraisons, cette tendance devrait se poursuivre en 2014. A contrario, le reste de la 1^ère couronne, qui avait su tirer profit de ses valeurs locatives attractives depuis quelques années, est à présent en sérieuse perte de vitesse. Aucune transaction n’a été signée dans le Val-de-Marne et la demande placée en Seine- Saint-Denis régresse de 12 %, essentiellement en raison de la réduction d’un tiers de l’offre neuve en 2 ans.

Les grands utilisateurs, cherchant à rationaliser leurs surfaces et à réduire leurs charges immobilières, ont cette année encore privilégié les bureaux neufs ou restructurés sur lesquels ils ont signé des pré-commercialisations.

Cette propension a pour corollaire une sévère désaffection des preneurs pour les locaux en état d’usage. 62 000 m² ont été placés en 2013 sur ce type de bureaux, soit le plus bas score jamais recensé. Par comparaison, en 2012, 227 000 m² avaient été placés sur des locaux de 2^nde main non rénovés.

Enfin, les entreprises comme les administrations privilégient de plus en plus les opérations en comptes-propres : 9 ont été signées cette année, qui représentent 1/5^ème du placement des plus de 5 000 m². On peut citer par exemple le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE qui va faire construire 29 000 m² avenue de la Porte de Clichy dans le 17^ème, CRÉDIT AGRICOLE qui va s’implanter sur 20 000 m² à Guyancourt ou encore EIFFAGE qui fait construire 23 000 m² à Vélizy-Villacoublay.

LES TRANSACTIONS DE PLUS DE 5 000 M²

PART DES BUREAUX NEUFS ET RESTRUCTURÉS DANS LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² (EN MILLIONS DE M²)

2008 2007

2004 2005 2006 20092010201120122013 la demande placée de bureaux

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2

Neufs et restructurés 2^nde main Source : KEOPS

LE NOMBRE DE TRANSACTIONS DE PLUS DE 5 000 M²

5 000 à 10 000 m² 10 000 à 20 000 m² > 20 000 m² la demande placée de bureaux

0 10 20 30 40 50

2009 2010 2011 2012 2013

Source : KEOPS

www.keops.fr

LES TRANSACTIONS DE PLUS DE 5 000 M²

TRANSACTIONS > 5 000 M² DONT BUREAUX NEUFS ET RESTRUCTURÉS

Nbre Volume Évol /2012 Nbre Volume Évol /2012

Paris Ouest - QCA 10 98 400 m² 2 43 900 m²

Paris hors QCA 4 32 300 m² 3 27 100 m²

La Défense 4 52 700 m² 2 33 500 m²

Hauts-de-Seine hors Défense 24 317 300 m² 19 279 100 m²

Seine-Saint-Denis 10 114 800 m² 7 84 900 m²

Val-de-Marne 0 0 m² 0 0 m²

Yvelines 3 48 800 m² 3 48 800 m²

Val-d'Oise 1 9 800 m² 1 9 800 m²

Seine-et-Marne 1 6 600 m² 1 6 600 m²

Essonne 1 12 800 m² 1 12 800 m²

Total Île-de-France 58 693 700 m² 39 546 500 m²

TABLEAU DE BORD

PARMI LES PRINCIPALES TRANSACTIONS ...

1 GE

CETELEM 2

CRÉDIT AGRICOLE 10

SNCF - TRANSACTION KEOPS 9

L’ORÉAL 8

ERDF - TRANSACTION KEOPS 7

EIFFAGE 6 5 SAP 4 TGI

CONSEIL GÉNÉRAL DU 92 3

12 3 4 6 5 7

8 9 10

11

12 13 14 15 16

17 18

19 20

Arcueil Gentilly Le

Kremlin Bicêtre Cachan

Fresnes Rungis

Thiais

Orly Villeneuve-le-Roi Chevilly-

Larue

Ablon- sur-Seine Choisy-

le-Roi Ivry- sur-Seine

Vitry-sur-Seine Villejuif

Alfort- ville

St-Maur- des-Fossés Charenton-

le-Pont St-Maurice Maisons-

Alfort

Vincennes Le

Perreux Marnesur- Bry

Marnesur- St-

Mandé Bois de Vincennes

Champigny- sur-Marne

Bonneuil- sur- Marne

Limeil- Brévannes Villeneuve-

St- Georges OuenSt-

Villeta- neuse Epinay-

sur-Seine

Pierrefitte- sur- Seine

Aulnay- sous-

Bois Le Blanc-

Mesnil Dugny

Le Bourget

Drancy

Bondy Les Pavillons- sous-

Bois

Villemomble Rosny- sous-Bois

Neuilly- Plaisance Noisy-

le-Sec Romainville

Montreuil Bagnolet Stains

CourneuveLa

Aubervilliers

Pantin

Les Lilas Le Pré- St-Gervais Villeneuve-

Garennela- Ile- St- Denis Gennevilliers

Colombes

La Garenne- Colombes

Bois- Colombes

Asnières- sur- Seine

Courbevoie

Rueil-

Malmaison Suresnes Puteaux

Clichy Levallois-

Perret Neuilly- sur-Seine

Garches

Vaucresson Saint-

Cloud

Issy-les Moulineaux Sèvres

Ville- d'Avray Marnes- la Coquette

Meudon Chaville

Clamart

Le- Plessis- Robinson Châtenay-

Malabry Sceaux Fontenay-

aux- Roses

Châtillon Vanves Malakoff

Montrouge

Bagneux

Bourg- la- Reine

Brunoy Yerres Vigneux-

sur-Seine Athis-

Mons Paray- Vieille- Poste Wissous

Chilly- Mazarin Champlan

Massy Verrières- le-Buisson Igny Bièvres

Saclay Vauhallan

St-Aubin Villiers- le-Bâcle

Carrières- sur-Seine Houilles

Chatou Sartrouville Maisons-

Laffitte Mesnil- Le

le- Roi

Montesson

VésinetLe PecqLe

Vélizy- Villacoublay Viroflay

Jouy-en- Josas Buc

Les Loges- en-Josas Toussus- le-Noble Guyancourt

Châteaufort

St-Rémy- Chevreuselès- Bailly

La Celle- Saint-Cloud Rocquencourt

Louveciennes Bougival Marly-

le-Roi

Croissy- sur-Seine PortLe

Marly Mareil-

Marly

Le Chesnay

Bonneuil en-France

Bezons

Boulogne- Billancourt

L'Haÿ- les-Roses

Saint-Denis

Le Raincy

Antony

Palaiseau Argenteuil Saint-

Germain- en-Laye

CRÉTEIL NANTERRE

PARIS

VERSAILLES

5 8

1

3 2 4

6

9

10

7

bureaux

ZOOM BANQUES ET ASSURANCES (> 5 000 M²)

Les banques et compagnies d’assurances sont restées discrètes en 2013, avec à peine plus de 100 000 m² placés. Les plus grandes transactions ont concerné LA BANQUE POSTALE à Issy-les-Moulineaux sur plus de 14 000 m² ou encore CRÉDIT AGRICOLE avec un compte-propre de 20 000 m² à Guyancourt.

Les grands mouvements observés au cours des années précédentes étaient dus à de vastes opérations de regroupements, qui semblent s’essouffler depuis maintenant 2 ans. En outre, le contexte politico-économique de 2012 / 2013 a engendré de nouvelles incertitudes et l’attentisme est de rigueur pour ces sociétés financières.

Paris et les Hauts-de-Seine demeurent les destinations privilégiées de ces utilisateurs, qui ciblent surtout les immeubles les plus récents et les plus qualitatifs. Les Hauts-de-Seine se prêtent particulièrement bien à leurs attentes, en leur permettant de rationaliser leurs surfaces.

Mais quelques sociétés préfèrent encore bénéficier d’une adresse parisienne : la plupart s’installent à Paris Centre Ouest, même si ces dernières années, certaines se sont positionnées sur des immeubles aux dernières normes environnementales au sein des 15^ème et 19^ème arrondissements.

ZOOM ADMINISTRATIONS (> 5 000 M²)

Le placement concernant les administrations marque un point bas en 2013 avec à peine 93 000 m². Il s’agit du plus faible score depuis longtemps, qui contrecarre l’exceptionnelle performance de 2012 caractérisée par de grands mouvements de ministères.

Cette année, 5 opérations seulement ont été recensées, dont la plus importante concerne le CONSEIL GÉNÉRAL DES HAUTS-DE-SEINE, qui a acheté 31 000 m² dans l’immeuble Arena 92 à Nanterre. À noter également, le compte-propre du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE avec 29 000 m² à Paris 17^ème, près de la porte de Clichy.

De manière assez paradoxale en ces temps d’économies budgétaires, de 2008 à 2013 les deux tiers des surfaces commercialisées

auprès des administrations l’ont été sur Paris.

Contrairement aux tendances dominantes jusqu’au tournant des années 2000, les quartiers moins centraux sont toujours privilégiés. Par exemple, PÔLE EMPLOI et le RECTORAT DE PARIS ont respectivement choisi les 10^ème et 19^ème arrondissements.

De plus, ce recentrage des diverses

administrations vers la capitale s’accompagne d’une amélioration de la qualité des bureaux qu’elles louent ou qu’elles achètent pour leur propre compte. Ainsi, l’État parvient à rationaliser simultanément les coûts d’occupation immobiliers, et à optimiser le patrimoine immobilier dont il est propriétaire.

LES GRANDS UTILISATEURS

OÙ S’INSTALLENT LES BANQUES ET LES ASSURANCES DEPUIS 2008 ?

(EN % DU VOLUME PLACÉ)

PLACEMENT DES BANQUES-ASSURANCES (EN M²)

Source : KEOPS

Source : KEOPS 43%

7%

18%

2%

26%

4%

94 95 75 78 92 93

2008 2009 2010 2011 2012 2013 Neufs / Restructurés

Moyenne de placement En état d’usage Rénovés

0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000

OÙ S’INSTALLENT LES ADMINISTRATIONS DEPUIS 2008 ?

(EN % DU VOLUME PLACÉ)

PLACEMENT DES ADMINISTRATIONS (EN M²)

Source : KEOPS

Source : KEOPS 1%5%

17%

11% 4%1%

61% 92

93 94 95 75 78 91

2008 2009 2010 2011 2012 2013 Neufs / Restructurés

Moyenne de placement En état d’usage Rénovés

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000

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ZOOM INDUSTRIES ET ACTIVITÉS DE PRODUCTION (> 5 000 M²)

Après 3 ans remarquables pour l’industrie, le placement 2013 n’atteint que 108 000 m², en baisse de moitié par rapport à 2012. L’année écoulée a été animée par L’ORÉAL sur 21 500 m² dans le Nuovo à Clichy, COCA-COLA à Issy-les-Moulineaux sur 13 000 m² ou encore EUROCOPTER à Dugny, qui fait construire 14 000 m² de bureaux.

Malgré ces belles signatures, la surface moyenne prise à bail se réduit significativement d’une année sur l’autre, passant de 16 000 m² à seulement 9 800 m².

Plus de 80 % des surfaces commercialisées en 2013 auprès de cette catégorie de preneurs ont porté sur des bureaux neufs ou restructurés. Les industriels se sont en revanche détournés des locaux en état d’usage au cours de ces derniers mois. Seule une transaction s’est conclue sur des bureaux récents et en très bon état.

Avec 54 % des mouvements depuis 2008, les Hauts-de-Seine demeurent la localisation de prédilection de ces utilisateurs. Les Yvelines perdent pour leur part un peu de terrain, car une seule signature d’à peine plus de 5 500 m² a été recensée cette année.

ZOOM SERVICES ET CONSEIL (> 5000 M²)

Après deux années atones, l’activité des sociétés de conseil et de services retrouve un niveau en ligne avec sa moyenne de long terme, avec près de 100 000 m² de bureaux commercialisés.

Toutefois, l’année 2013 a surtout été marquée par le choix de CETELEM de s’installer à Levallois-Perret, sur près de 35 000 m², et, dans une moindre mesure, par celui de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE de louer 16 500 m² de bureaux à Neuilly-sur-Seine. Ces deux transactions représentent ainsi la moitié du placement 2013.

En conséquence, les Hauts-de-Seine concentrent plus de la moitié des mouvements de 2008 à 2013, tandis que Paris recule de plusieurs points pour ne recueillir que 27 % des surfaces.

Plus encore que pour les autres catégories d’utilisateurs, les locaux de 1^ère main sont privilégiés par les sociétés de conseil et de services, au détriment des locaux en état d’usage. Ces preneurs prêtent en effet une grande attention à leur image de marque et se doivent notamment d’être exemplaires en matière de responsabilité sociale et environnementale. Pourtant, comme la conjoncture économique morose pèse toujours sur leurs budgets immobiliers, les bureaux rénovés bénéficient également d’un regain d’intérêt, avec un placement en hausse de moitié par rapport à 2012.

OÙ S’INSTALLENT LES INDUSTRIES DEPUIS 2008 ?

(EN % DU VOLUME PLACÉ)

PLACEMENT DES INDUSTRIES (EN M²)

Source : KEOPS

Source : KEOPS

15%

5%

54%

12% 6% 8%

92 93 94 75 78 91

2008 2009 2010 2011 2012 2013 Neufs / Restructurés

Moyenne de placement En état d’usage Rénovés

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000

OÙ S’INSTALLENT LES SOCIÉTÉS DE SERVICES ET DE CONSEIL DEPUIS 2008 ?

(EN % DU VOLUME PLACÉ)

PLACEMENT DES SOCIÉTÉS DE SERVICES ET CONSEIL

(EN M²)

Source : KEOPS

Source : KEOPS

6%

53%

8% 6%

27%

92 93 94 75 78

2008 2009 2010 2011 2012 2013 Neufs / Restructurés

Moyenne de placement En état d’usage Rénovés

0 50 000 100 000 150 000 200 000

bureaux

LES GRANDS UTILISATEURS

LA MOBILITÉ DES GRANDES ENTREPRISES DEPUIS 3 ANS (MOUVEMENTS UNITAIRES > 5 000 M² DE BUREAUX)

Paris Ouest - QCA Reste de Paris 92 77 78 91 93 94 95

Paris Ouest - QCA 201 700 m² 14 900 m² 26 800 m²

Reste de Paris 219 000 m² 139 600 m² 65 900 m²

92 133 700 m² 20 100 m² 725 700 m² 5 000 m² 5 900 m² 29 800 m²

77 6 600 m² 12 800 m²

78 134 400 m²

91 118 000 m² 18 900 m²

93 12 900 m² 109 700 m² 141 800 m² 95 000 m²

94 5 600 m² 45 000 m² 25 000 m² 6 000 m² 63 500 m²

95 39 000 m²

MÉTHODOLOGIE :

Nous avons étudié pour 170 transactions de plus de 5 000 m² de bureaux en Île-de-France recensées de 2011 à 2013, le département d’origine et le département d’installation, ainsi que la motivation des mouvements des grands utilisateurs.

CARTE DES PRINCIPAUX MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS

Seine-Saint-Denis

Val-de-Marne Hauts-de-Seine

Yvelines

Val-d’Oise

Essonne

Paris Ouest + 7^ème Reste de Paris

201 700 m² 139 600 m²

63 500 m² 95 000 m² 725 700 m²

134 400 m²

39 000 m²

18 900 m²

Seine-et-Marne

6 600 m² 141 800 m²

65 900 m² 26 800 m²

133 700 m²

12 900 m²

219 000 m²

45 000 m² 118 000 m² 5 000 m²

6 000 m²

25 000 m² 5 900 m²

29 800 m² 5 600 m² 20 100 m²

14 900 m² 109 700 m²

12 800 m² Valeur

Mouvements exogènes

De Vers

Mouvements endogènes

DÉFINITIONS :

Mouvements endogènes : mouvements des sociétés à l’intérieur même de leur département d’origine.

Mouvements exogènes : mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d’origine.

LES MOUVEMENTS DES GRANDES ENTREPRISES

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MOTIVATIONS DES MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS

(SUR UN ÉCHANTILLON DE 120 TRANSACTIONS, EN M²)

Source : KEOPS 15%

14%

53%

8%

10%

Modernité Recherche d’économies

Autres Regroupement

Extension

DES ENTREPRISES MOINS DISPOSÉES À CHANGER DE TERRITOIRE

Confirmant les tendances identifiées dès le 1^er semestre, l’année 2013 est plus que jamais placée sous le signe des mouvements endogènes. Plus de 80 % des surfaces de plus de 5 000 m² commercialisées sont le fait de mouvements d’utilisateurs au sein du même département, contre environ 60 % sur une période de 3 ans.

Sans surprise, la recherche d’économies, et, par conséquent, les regroupements demeurent les principales motivations des mouvements des entreprises. Parmi un échantillon de 120 transactions sur une période de 3 ans, les deux tiers des surfaces ont été concernés par l’un ou l’autre de ces 2 objectifs. Les immeubles neufs, proches des transports en commun, et proposés à des loyers entre 280 et 350 €/m² sont très recherchés, la baisse de loyer facial étant devenue cette année le critère n°1 pour bon nombre de preneurs. Cette tendance se retrouve d’ailleurs également sur le marché des petites et moyennes surfaces : les PME souhaitent sécuriser leurs dépenses immobilières sur la durée et sont aujourd’hui disposées à signer des baux plus longs, comme les grands utilisateurs.

En complément, la recherche de modernité, qui concentre 14 % des surfaces placées sur 3 ans, est la conséquence directe de la volonté des entreprises de rationaliser leurs surfaces, et ainsi, de réduire leurs charges immobilières.

Mais, au-delà de ces critères financiers, les grandes entreprises souhaitent également rester proches de leur localisation initiale, pour réduire au minimum le risque de départ de leurs salariés. Ainsi, même si elles étudient de plus en plus fréquemment des possibilités d’emménagement au sein de différents secteurs géographiques franciliens, au final leur choix porte très souvent sur le département où elles sont déjà implantées. Leurs directions financières ont pris pleinement conscience qu’un taux d’attrition élevé des collaborateurs a un coût indirect souvent supérieur à la réduction des charges immobilières obtenue grâce à un

déménagement sur un immeuble moins cher, par exemple en 2^nde couronne, secteur sur lequel aucun grand mouvement n’a d’ailleurs été observé en 2013.

Certains utilisateurs ont tout de même changé de département, pour généralement s’installer en 1^ère couronne. Le foncier disponible permet en effet d’y construire des immeubles de 1^ère main à des loyers ou prix qui restent accessibles pour les utilisateurs, à l’image des regroupements de ces dernières années. En 3 ans, 9 entreprises ont donc quitté Paris pour la Seine-Saint-Denis, département où les immeubles neufs sont présentés à des loyers très attractifs en cette période de stagnation économique, et 8 entreprises ont quitté Paris pour les Hauts-de-Seine. Bénéficiant d’une offre abondante et conforme aux dernières normes environnementales, ce département truste toujours le marché des grandes transactions : 30 opérations de plus de 5 000 m² sur les 58 signées en 2013 étaient localisées dans ce département.

Cette fuite des entreprises hors de la capitale pourrait potentiellement devenir critique.

Cette année, 7 sociétés ont quitté Paris, et aucune ne s’y est installée (hors mouvements endogènes et regroupements incluant des sites intra muros). Le marché parisien est donc devenu exclusivement captif, et fortement concentré sur les meilleurs quartiers d’affaires.

En effet, si certains utilisateurs ont fait le choix d’arrondissements quelque peu excentrés tels le 19^ème ou le 15^ème, où l’offre qualitative y est plus abordable, un regain d’intérêt pour Paris Centre Ouest est parallèlement observé, et plus spécifiquement pour les quartiers en bordure du quartier d’affaires, qui offrent des loyers moins élevés que les 7^ème ou 8^ème arrondissements.

Après le maigre score de 2012, 9 transactions de plus de 5 000 m² ont ainsi été réalisées au sein du QCA cette année, dont KLÉSIA qui a loué 15 000 m² dans le 17^ème arrondissement.

De plus, certaines sociétés ont aussi profité de la baisse des valeurs locatives parisiennes pour se réimplanter en 2013 sur des petites ou moyennes surfaces au sein de la capitale.

LA MOBILITÉ DES GRANDES ENTREPRISES DEPUIS 3 ANS (MOUVEMENTS UNITAIRES > 5 000 M² DE BUREAUX)

bureaux

LES LOYERS DE BUREAUX

FOURCHETTE DES LOYERS PRIME EN ÎLE-DE-FRANCE

(EN € HT HC / M² / AN)

Paris Ouest - QCA et 7^ème Arr.

Paris Sud Paris Nord La Défense et Neuilly-sur-Seine Boulogne - Issy Hauts-de-Seine Sud Hauts-de-Seine Nord Saint-Denis - Saint-Ouen Montreuil - Bagnolet Ivry - Gentilly 2^nde Couronne

200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 €

DES UTILISATEURS EN POSITION DE FORCE LORS DES NÉGOCIATIONS

Des baisses de loyers faciaux ont été observées tout au long de l’année, particulièrement à Paris Ouest - QCA et à La Défense, et ce pour trois raisons principales. D’abord, le contexte économique morose pèse sur la santé financière de toutes les entreprises, qui, prudentes, cherchent avant tout à réduire leurs charges immobilières.

Ensuite, les grands utilisateurs, principaux consommateurs de surfaces de 1^ère main, se font discrets, d’où une relative absence de transactions prime. À Boulogne-Billancourt par exemple, des transactions se sont signées à des valeurs faciales entre 390 et 425 €/m² pour Etik, loin des 450-500 €/m² constatées deux ans auparavant. À Paris, aucun loyer n’est supérieur à 800 €/m², avec seulement 5 transactions qui atteignent ou dépassent les 750 €/m², contre une dizaine au cours de l’année précédente.

Enfin, la surabondance de l’offre a accentué la pression baissière dans certains quartiers d’affaires. Face au lent écoulement des bureaux disponibles, le rapport de force entre les utilisateurs et les propriétaires a changé. Ces derniers doivent consentir à d’importants efforts dans le but de réduire la vacance au sein de leur patrimoine immobilier. 2013 s’est ainsi caractérisée par une prise d’ampleur et une généralisation des mesures d’accompagnement, qui représentent fréquemment entre 20 et 30 % du loyer facial, soit 2 à 3 mois de franchise de loyer par année ferme d’engagement au bail.

À Paris Ouest - QCA par exemple, la différence peut aller jusqu’à 200 €/m² sur des immeubles dans le 8^ème arrondissement. S’ils permettent aux preneurs de saisir des opportunités pour se positionner sur des bureaux mieux situés et / ou de meilleure qualité, de tels écarts entre loyer facial et loyer économique créent en parallèle une distorsion dans le marché, ce dont les propriétaires ont pris conscience. La plupart des investisseurs redoublent donc de vigilance pour tenir compte de la juste valeur locative des bureaux dans leurs stratégies de détention.

Source : KEOPS

LES LOYERS MOYENS DE 1^ÈRE MAIN (HORS MESURES D’ACCOMPAGNEMENT) (EN € HT HC / M² / AN)

Paris Ouest - QCA

1S 2004 2S 2004 1S 2005 2S 2005 1S 2006 2S 2006 1S 2007 2S 2007 1S 2008 2S 2008 1S 2009 2S 2009 1S 2010 2S 2010 1S 2011 2S 2011 1S 2012 2S 2012 1S 2013 2S 2013 100

200 300 400 500 600 700

594

422 399

240

La Défense Boulogne-Billancourt Saint-Denis

LES LOYERS MOYENS DE 2^NDE MAIN (HORS MESURES D’ACCOMPAGNEMENT) (EN € HT HC / M² / AN)

1S 2004 2S 2004 1S 2005 2S 2005 1S 2006 2S 2006 1S 2007 2S 2007 1S 2008 2S 2008 1S 2009 2S 2009 1S 2010 2S 2010 1S 2011 2S 2011 1S 2012 2S 2012 1S 2013 2S 2013 100

200 300 400 500

Paris Ouest - QCA

447 404

288 192

La Défense Boulogne-Billancourt Saint-Denis

Source : KEOPS

Source : KEOPS

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LES LOYERS DE BUREAUX

MÉTHODOLOGIE

Indice des loyers de 2^nde main en Île-de-France

La Direction Études et Recherche de KEOPS a constitué un indice des loyers en Île-de-France, basé sur les loyers faciaux des transactions de bureaux de 2^nde main. Cet indice, trimestriel, a été rétrospectivement initié au 01/01/2002.

Son principe général consiste à fixer la réparti- tion géographique de l’échantillon, afin que la localisation des transactions d’un trimestre sur l’autre n’influe pas sur l’évolution de l’indice.

Constitution de l’échantillon

Plus de 13 millions de m² de bureaux de 2^nde main ont été commercialisés entre 2004 et 2013 sur 220 communes. Parmi celles-ci, nous avons sélectionné 60 communes cumulant 83 % du volume des transactions de la période. Le placement réalisé entre le 01/01/04 et le 31/12/13 permet d’établir la pondération définitive de chaque commune dans l’indice.

Calcul de l’indice

Le loyer moyen des 6 derniers mois de tran- sactions est effectué, chaque trimestre, et pour chaque commune. Un loyer moyen pondéré en Île-de-France (cf constitution de l’échantillon) est ensuite calculé, puis ramené en base 100 au 1^er trimestre 2002. Si aucune transaction n’est référencée au cours des 6 derniers mois, le loyer moyen du trimestre précédent est retenu.

Département Nbre de communes

dans l'échantillon Représentativité de l'échantillon

(% du placement du département) Part du placement en Île-de-France

Paris 12 89% 38%

Hauts-de-Seine 14 87% 30%

Seine-Saint-Denis 6 69% 5%

Val-de-Marne 6 54% 3%

Yvelines 9 65% 3%

Essonne 6 58% 2%

Val-d'Oise 4 67% 2%

Seine-et-Marne 3 30% 1%

INDICE KEOPS DES LOYERS DE BUREAUX DE 2^NDE MAIN EN ÎLE-DE-FRANCE

Source : KEOPS

Indice des loyers de 2^nde main Indice du coût de la construction

107,6

T4 2002 T4 2003 T4 2004 T4 2005 T4 2006 T4 2007 T4 2008 T4 2009 T4 2010 T4 2011 T4 2012 T4 2013

80 90 100 110 120 130 140 150

UN DÉCROCHAGE DES VALEURS LOCATIVES

Sous l’effet conjugué du ralentissement de la demande et des incertitudes économiques, une forte baisse de l’indice des loyers de 2^nde main en Île-de-France a eu lieu en début d’année, de l’ordre de 2 points de base. Depuis la date de construction de cet indicateur, c’est la chute la plus brutale dans un laps de temps aussi court.

Ce décrochage des loyers de la plus grosse partie du marché est apparu très inquiétant à bon nombre de propriétaires, presque tous étant concernés par une vacance partielle de leur patrimoine immobilier tertiaire.

Afin de maintenir des loyers faciaux élevés, les bailleurs ont vite réagi et se sont mis à rénover leurs locaux, surtout à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Cette tentative s’est globalement avérée fructueuse tout en permettant simultanément à l’indice des loyers

de se stabiliser à 107,6 à fin décembre 2013.

Toutefois, les valeurs locatives ne sont pas encore revenues à leurs niveaux de décembre 2012, à l’image de l’indice dans la capitale, qui ressort aujourd’hui à 114,5 au lieu de 115,6 points un an auparavant, ou encore de celui de la 2^nde couronne qui a baissé de l’ordre de 2 points de base sur la même période.

Tant que la reprise économique ne sera pas enclenchée un peu plus fermement, soit d’après les dernières prévisions, au cours du 2^nd semestre 2014 dans le meilleur des cas, la pression baissière sur les loyers de 2^nde main devrait se poursuivre, notamment pour les bureaux en état d’usage, considérés comme obsolètes dans un marché devenu sur offreur.

bureaux

L’OFFRE DE BUREAUX L’OFFRE DE BUREAUX

ÉVOLUTION ANNUELLE DE L’OFFRE EN ÎLE-DE-FRANCE

(EN MILLIONS DE M²)

la demande placée de bureaux

0 1 2 3 4 5 6

Stock à moins d’un an Stock immédiat

2001

1993 1997 2005 2009 2013

Source : KEOPS

QUALIFICATION DE L’OFFRE À MOINS D’UN AN (EN MILLIONS DE M²)

T4 2003 T4 2004 T4 2005 T4 2006 T4 2007 T4 2008 T4 2009 T4 2010 T4 2011 T4 2012 T4 2013

Évolution trimestrielle de la demande placée

0,5 1 0 1,5 2 2,5 3 3,5 4

Immeubles neufs et restructurés Immeubles de 2^nde main Source : KEOPS

ÉVOLUTION DE L’OFFRE PAR SECTEURS (EN MILLIONS DE M²)

0 0,5 1 1,5 2 2,5

2009 2010 2011 2012 2013

Source : KEOPS Paris Hauts-de-Seine Reste de la 1^ère Couronne 2^nde Couronne

TOUS LES MOYENS SONT BONS POUR ATTIRER UN PRENEUR

Avec près de 4 millions de m² immédiatement disponibles, l’offre de bureaux subit les conséquences directes du ralentissement de la demande, à commencer par celle des grands utilisateurs. En outre, les nombreux regroupements observés au cours des années 2011 et 2012 ont donné lieu à d’importantes libérations. Plus que jamais, l’absorption de l’offre est difficile et les propriétaires de bureaux vacants sont mis à rude épreuve.

Assez paradoxalement dans ce contexte de suroffre, des opérations ont pourtant été lancées "en blanc" à Paris et dans les Hauts- de-Seine depuis l’été 2013, sans même attendre que celles déjà sur le marché soient commercialisées. Certaines, initiées au cours des dernières années, sont disponibles immédiatement, comme par exemple l’immeuble Eqho à La Défense, qui totalise 75 000 m², tandis que d’autres seront livrées courant 2014 : 21 000 m² dans La Défense Autrement à La Garenne-Colombes ou 18 000 m² dans Pushed Slaab à Paris 13^ème, qui est un des seuls projets de telle envergure attendus dans la capitale l’an prochain. L’offre à un an atteint donc un pic à 5,3 millions de m², et l’offre neuve ou restructurée disponible à un an retrouve son niveau du début de l’année 2010.

Face à cette nouvelle donne, les propriétaires ont tout mis en œuvre dans l’espoir d’attirer de futurs locataires. Ils ont d’abord consenti des baisses de loyers de présentation, parfois importantes. Dans le 8^ème arrondissement par exemple, environ 10 % des offres ont vu leur loyer de présentation baisser de près de 100 €/m² en quelques mois. Ces réajustements ont surtout rythmé la première partie de l’année 2013 et se sont apaisés au cours du dernier

trimestre, en nombre comme en valeur. Mais une autre initiative des propriétaires est alors venue relayer leur effort financier initial : ils se sont montrés de plus en plus enclins à abaisser les seuils de divisibilité de leurs offres, même les plus grandes, préférant louer leurs bureaux vacants à plusieurs utilisateurs plutôt que de chercher en vain un éventuel mono-locataire.

Enfin, dans cette situation concurrentielle, les propriétaires ont dû travailler qualitativement leurs offres. Les rénovations de locaux de 2^nde main ont ainsi progressé de près d’un tiers en deux ans. Ces travaux, d’un coût plus faible qu’une restructuration lourde, permettent de retrouver plus facilement un locataire.

En conséquence, après la forte progression observée en 2012, l’offre en état d’usage, souvent jugée obsolète par les preneurs, se résorbe légèrement, notamment dans les Hauts- de-Seine. Toutefois, la situation de l’offre à un an dans ce département devient préoccupante. Si le parc tertiaire y est de grande qualité, la vacance est également très importante : 2,4 millions de m² sont disponibles à moins d’un an, un niveau jamais atteint, à comparer aux quelques 800 000 m² absorbés en moyenne chaque année par le marché alto-séquanais.

En 1^ère couronne Est (Seine-Saint-Denis et Val- de-Marne) et en 2^nde couronne, l’offre demeure mieux maîtrisée. Surtout, des bureaux neufs, certifiés, proposés à des loyers attractifs, sont en parfaite adéquation avec la demande des entreprises en recherche de bureaux rationnels et d’économies. Enfin, quelques secteurs de 2^nde couronne souffrent de plus en plus d’obsolescence, comme par exemple Évry dont près de 90 % des surfaces vacantes portent sur des locaux en état d’usage.

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L’OFFRE DE BUREAUX

ÉVOLUTION DES DÉLAIS D’ÉCOULEMENT ET DU TAUX DE VACANCE

7,5

19 6,8

8,1

4,2 4,1 6,4

4,4 6,6 31

15

8 20

11 20

22 Évolution trimestrielle de la demande placée

Délai théorique d’écoulement (mois) Taux de vacance (%)

2001

1993 1997 2005 2009 2013

Source : KEOPS

CARTOGRAPHIE DE L’OFFRE SUR LES SECTEURS DE MARCHÉS TERTIAIRES

UN ÉCOULEMENT PLUS LONG POUR TOUS LES TYPES DE BUREAUX

Après avoir remonté en début d’année, le taux de vacance en Île-de-France est resté stable au cours du dernier trimestre autour de 7,5 % (sur la base du parc de bureaux francilien recalculé à 52 millions de m² par l’ORIE en 2013).

Cette évolution relativement favorable est essentiellement due à quelques retards de livraisons à l’image du Fairway à Montrouge, 17 000 m² de bureaux neufs, qui ne sera achevé que début 2014.

De fait, le délai théorique d’écoulement de l’offre immédiate enregistre une hausse pour la première fois en trois ans, pour atteindre 22 mois. C’est d’abord l’offre de 2^nde main qui subit le plus lourdement le ralentissement de la demande et il faut désormais 29 mois pour écouler le stock immédiatement disponible de bureaux en état d’usage ou rénovés. Mais même l’offre de 1^ère main s’écoule aujourd’hui plus lentement, nécessitant 12 mois, suite à l’affaiblissement des grandes transactions qui pénalise cette typologie d’actifs.

Géographiquement, les délais d’écoulement se sont allongés considérablement un peu partout en Île-de-France, et parfois de manière alarmante sur certains secteurs de 1^ère couronne.

Sur le marché des Hauts-de-Seine Nord par exemple, ils sont passés de 26 mois fin 2012 à 43 mois aujourd’hui. De même, il faudrait théoriquement plusieurs années de transactions pour écouler le stock de bureaux au sein de territoires de 2^nde couronne tels que Cergy- Pontoise ou Évry.

Cependant, même au sein de ces secteurs qui traversent une passe délicate, ces longs délais moyens d’écoulement posent surtout problème pour les immeubles devenus obsolètes, alors que les immeubles de qualité, situés au bon emplacement, et proposés à un loyer en adéquation avec les attentes des utilisateurs trouvent plus facilement preneur.

Marchés à l’équilibre

Marchés offrants des opportunités

Taux de Vacance IDF = 7,5 % Délais d’écoulement IDF = 22 mois Marchés déficitaires en demande

Marchés en suroffre

Source : KEOPS 16 %

14 %

12 %

10 %

8 %

6 %

4 %

2 %

0 %

10 mois 0 mois

Bassin d’Argenteuil Orly - Rungis

Vincennes - Créteil Paris Ouest - QCA

Pantin - Aubervilliers Versailles - Vélizy Ivry - Gentilly

Massy - AntonyNeuilly - Levallois Saint-Quentin- en-Yvelines Saint-Denis -

Saint-Ouen Boulogne - Issy

Montreuil - Bagnolet Paris Nord 2

Paris Est Paris Sud Paris Nord

Marne-la-Vallée

Cergy-Pontoise Saclay - Courtaboeuf Hauts-de-Seine Nord

Hauts-de-Seine Sud Évry (180 mois)

Rueil - Saint-Cloud - Surenes Courbevoie - Puteaux - Nanterre

La Défense

Saint-Germain-en-Laye

20 mois 30 mois 40 mois 50 mois 60 mois 70 mois 80 mois 90 mois 100 mois

bureaux

L’OFFRE FUTURE

L’OFFRE FUTURE NEUVE ET RESTRUCTURÉE

> 5 000 M² D’ICI 2016 (EN MILLIONS DE M²)

2014 2015 2016

la demande placée de bureaux

0 0,5 1 1,5

Certaine Incertaine

Moyenne de placement neuf et restructuré

> 5 000 m² sur 5 ans

Source : KEOPS

MÉTHODOLOGIE :

Pour calculer la capacité d’absorption de l’offre neuve, nous avons déterminé le niveau d’offre neuve immédiate et à venir à l’horizon 2016 pour chacun des secteurs et l’avons mis au regard du placement moyen des cinq derniers exercices sur des immeubles neufs ou restructurés. Pour estimer la production neuve certaine et incertaine, nos équipes commerciales ont passé en revue les offres et projets de bureaux potentiellement livrables avant fin 2016 en considérant les critères suivants : l’état d’avancement du projet (PC, urbanisme, portage investisseur…), le taux de vacance, la dynamique du secteur, les opérations concurrentes et la capacité de prise de risque de l’opérateur.

Secteur Moyenne de placement

de 1^ère main > 5 000 m² de 2009 à 2013

Offre immédiate et certaine 2014 à 2016

Répartition de la production certaine Capacité d’absorption de

l’offre certaine

2014 2015 2016

Paris Ouest - QCA 59 100 m² 140 400 m² 64% 36% 0% 28 mois

Reste de Paris 121 500 m² 243 800 m² 28% 56% 16% 24 mois

La Défense 33 900 m² 284 000 m² 100% 0% 0% 100 mois

Hauts-de-Seine hors

Défense 209 300 m² 702 400 m² 69% 25% 5% 40 mois

Reste de la 1^ère couronne 124 900 m² 191 700 m² 75% 20% 6% 18 mois

2^nde couronne 95 000 m² 82 300 m² 79% 21% 0% 10 mois

Total Île-de-France 643 700 m² 1 644 600 m² 69% 26% 5% 31 mois

DE PROFONDES DISPARITÉS S’INSTALLENT ENTRE LES SECTEURS GÉOGRAPHIQUES

Le ralentissement du marché en 2013 laisse un important reliquat de bureaux neufs ou restructurés vacants. Les offres de 1^ère main disponibles immédiatement atteignent 715 000 m² à fin décembre 2013, en hausse de 14 % sur un an, auxquels viendront s’ajouter 420 000 m² livrables en 2014.

Le déséquilibre du marché pourrait donc s’accentuer l’année prochaine si la demande tarde à redémarrer, ce qui est le scénario central au vu des prévisions économiques atones. Le rapport de force a tourné en faveur des preneurs, entraînant potentiellement de nouvelles pressions baissières sur les valeurs locatives, mais la situation générale semble maîtrisée à plus long terme, les 1 640 000 m² qui sont ou seront livrés entre 2014 et 2016 en Île-de- France représentant 31 mois de transactions.

Néanmoins, tous les quartiers d’affaires franciliens ne sont pas logés à la même enseigne. Le secteur le plus fragilisé est sans conteste celui de La Défense, où la production de bureaux vacants de 2014 à 2016 représente 8 années de transactions au rythme actuel.

Toutefois, ce seul prisme d’analyse est quelque peu déformant, car ce marché de grandes surfaces pourrait rebondir rapidement sous l’effet d’une ou deux transactions. Fait plus inquiétant, ces projets sont proposés à des valeurs locatives élevées, soit entre 400 et 550 €/m², alors que la demande se positionne

plutôt en-dessous de 400 €/m². Les propriétaires s’attendent donc à subir une pression à la baisse sur leurs loyers faciaux en 2014.

A contrario, au sein de la 1^ère couronne (Seine- Saint-Denis et Val-de-Marne), l’offre proposée correspond bien à la demande. Les opérations bénéficient d’un réseau de transports en commun en pleine expansion et sont présentées à des loyers inférieurs à 330 €/m². Elles devraient donc trouver preneur plus facilement.

À Paris et dans le reste des Hauts-de-Seine, les développements demeurent maîtrisés, et une trop grande raréfaction de l’offre de 1^ère main dans la capitale d’ici à 2016 pourrait peser sur le marché, poussant les loyers prime à la hausse.

Les promoteurs et les investisseurs sur ce petit nombre de nouveaux projets misent d’ailleurs à l’évidence sur cette tendance positive.

En 2^nde couronne, les 80 000 m² prévus sur la période représentent 10 mois de transactions et à première vue, on pourrait conclure de même à une pénurie de production. Mais la plupart des très grandes transactions observées au cours de ces dernières années ont porté sur des opérations en comptes-propres et non sur des immeubles lancés "en blanc", ce qui suggère un délai d’absorption de l’offre en chantier qui pourrait être nettement plus long.

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LES PERSPECTIVES 2014

2014, L’ANNÉE DU REBOND ?

La conjoncture pour 2014 s’annonce au moins aussi compliquée qu’en 2013. Les espoirs de reprise économique restent encore fragiles et, selon les dernières prévisions officielles, il faudra attendre le 2^nde semestre 2014 pour que la croissance du PIB commence à produire des effets positifs sur le marché de l’emploi en France.

Dans ce contexte, notre scénario central pour le marché de bureaux en Île-de-France est le suivant : après son point bas en 2013, la demande placée devrait progresser modérément, pour s’établir autour de

1 950 000 m². Les PME continueront à subir les effets du ralentissement économique alors que les transactions de plus de 5 000 m² devraient s’améliorer quelque peu pour atteindre 800 000 m². Outre les demandes significatives, qui sont d’ores et déjà identifiées et devraient se concrétiser dans les prochains mois, les grands utilisateurs dans leur ensemble retrouveront en effet une meilleure visibilité à moyen terme et pourront à nouveau s’engager sur des projets d’envergure dans le cadre de leurs schémas directeurs immobiliers. En anticipation d’une croissance plus forte dès 2015, ils seront aussi sans doute un peu moins motivés par la recherche d’économies et un retour des mouvements d’extension pourrait s’amorcer.

Si la France parvient à sortir plus tôt que prévu de sa période de stagnation économique, sous l’effet des mesures gouvernementales ou d’une embellie de la conjoncture américaine

et mondiale, le seuil de 2 millions de m² pourrait être dépassé. En revanche, si

l’économie nationale s’enlise dans des réformes économiques et fiscales inefficaces voire contreproductives, le climat d’incertitudes perdurera. Or, les élections municipales du printemps 2014 les exacerberont certainement au niveau local, échelon stratégique pour le secteur immobilier. Le volume de bureaux commercialisés en 2014 pourrait alors rester atone, de l’ordre de 1,8 à 1,9 million de m² comme en 2013. La plupart des grands utilisateurs ont déjà saisi une opportunité de marché en 2013 et les principaux

regroupements ont déjà eu lieu. Aucun nouveau moteur de la demande ne prendra réellement le relais pour dynamiser les grandes transactions, quand, dans le même temps, la demande des PME restera très vulnérable.

Du côté de l’offre, environ 1,1 million de m² de bureaux neufs ou restructurés devraient entrer sur le marché en 2014. L’absorption des bureaux de 1^ère main est en moyenne de 645 000 m² par an, aussi les importants projets attendus cette année contribueront probablement à entretenir un phénomène de suroffre sur certains secteurs géographiques, surtout si la demande reste affaiblie. Ensuite, les livraisons certaines prévues pour 2015 sont moindres, de l’ordre de 420 000 m², ce qui devrait permettre au taux de vacance comme à l’offre disponible à un an, de se stabiliser dans les 18 prochains mois, après sa remontée tout au long de 2013.

Les projets encore incertains peineront à être lancés : la fiscalité devient un réel obstacle pour les promoteurs, la redevance pour création de bureaux, dont le taux a augmenté significativement depuis 2011, étant élargie depuis le 1^er janvier 2014 aux restructurations d’immeubles. Dans le meilleur des cas, si la demande placée remonte sensiblement en 2014, les indicateurs d’offre s’amélioreront eux aussi au cours des 12 prochains mois. Toutefois, la dichotomie entre, d’une part, l’offre neuve ou restructurée qui bénéficie généralement de délais d’écoulement assez rapides, et l’offre en état d’usage qui tend à devenir obsolète, restera marquée.

Les loyers, qu’ils soient de présentation, de transaction ou économiques, resteront sous pression en 2014, notamment pour les bureaux de 1^ère main situés dans des quartiers d’affaires où l’offre est en surabondance, tels La Défense. Des phénomènes de contagion latents pourraient même venir toucher d’autres secteurs géographiques jusqu’à présent plutôt épargnés par cette tendance baissière. Les loyers de 2^nde main devraient continuer à se maintenir en parallèle, la demande se positionnant sur des secteurs géographiques en proche périphérie et des immeubles rénovés dont les valeurs faciales sont devenues attractives. Enfin, les mesures d’accompagnement, historiquement élevées en ce début 2014, se réduiront lentement, au fur et à mesure que l’offre de bonne qualité se raréfiera.

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