Département de l’Aude Commune de Narbonne
ENQUETE PUBLIQUE
PROJET DE COMPLEXE OENOTOURISTIQUE AU CHATEAU CAPITOUL
Déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU de
Narbonne et du SCOT de la Narbonnaise
18 décembre 2017 – 19 janvier 2018 Demandeur :
Mr le Maire de Narbonne
RAPPORT ET CONCLUSIONS
…/…
Gérard BISCAN
Commissaire enquêteur 19 février 2018
SOMMAIRE
A - RAPPORT ... 3
1 GENERALITES ... 4
11 Objet de l’enquête ... 4
12 Cadre juridique ... 4
13 Nature et caractéristiques du projet ... 5
131 Contenu du projet ... 5
132 Contraintes auxquelles le projet est confronté ... 6
133 Conditions de mise en œuvre du projet ... 7
14 Composition du dossier ... 7
2 ORGANISATION ET DEROULEMENT DE L’ENQUETE ... 9
21 Organisation de l’enquête ... 9
22 Déroulement de l’enquête ... 10
3. ANALYSE DES OBSERVATIONS DU PUBLIC ... 11
31 Procès-verbal de synthèse et mémoire en réponse du maître d’ouvrage ... 11
32 Présentation des observations, éléments de réponse apportés par le maître d’ouvrage (MO) et avis du commissaire enquêteur (CE) ... 12
A – Soutiens au projet ... 13
B – La procédure utilisée et l’intérêt général du projet ... 16
C – La notion de hameau intégré à l’environnement ... 20
D – Les impacts du projet sur l’environnement ... 22
E – Les aménagements techniques projetés et l’impact des travaux ... 30
4 AVIS DES PERSONNES PUBLIQUES ASSOCIEES ET DES ORGANISMES CONSULTES SUR LE PROJET ... 36
41 Avis exprimé par l’Autorité environnementale ... 37
42 Avis exprimés par les deux commissions CDPENAF et CDNPS ... 37
43 Avis exprimés lors de la réunion d’examen conjoint ... 37
B - CONCLUSIONS ET AVIS ... 39
C - ANNEXES ... 54
Département de l’Aude Commune de Narbonne
ENQUETE PUBLIQUE
PROJET DE COMPLEXE OENOTOURISTIQUE AU CHATEAU CAPITOUL
Déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU de
Narbonne et du SCOT de la Narbonnaise
18 décembre 2017 – 19 janvier 2018 Demandeur :
Mr le Maire de Narbonne
A - RAPPORT
PREAMBULE
S’il fallait qualifier en quelques mots les caractères principaux du territoire narbonnais, on trouverait : vigne et vin, échanges et brassage, soleil, mer, garrigue et tourisme, étangs, canaux et patrimoine bâti.
Ces termes recèlent les trois composantes de l’économie narbonnaise :
la culture de la vigne et le négoce du vin ;
le tourisme balnéaire et culturel ;
la fonction logistique et d’échanges.
Traditionnellement ces trois segments de l’activité ont fonctionné sans liens, les uns par rapport aux autres, mais depuis quelques années, à l’initiative de simples particuliers et sous l’impulsion de certaines collectivités, des complémentarités se mettent en place : développement de l’accueil à la ferme, organisation de manifestations culturelles dans des grands domaines viticoles, mise en place de circuits de visites, mêlant des centres d’intérêt divers…
Le projet soumis à la présente enquête publique relève de cette évolution. Il a pour ambition de rapprocher connaissance et loisirs, agriculture et tourisme, vacances et découverte du vin.
Il est porté par des investisseurs privés, les sociétés « Vignobles Bonfils » et « Domaine &
Demeure » spécialisées sur la région dans la réalisation d’équipements touristiques au cœur des domaines viticoles traditionnels.
Les complexes oenotouristiques des châteaux les Carrasses et de Saint Pierre de Serjac réalisés dernièrement dans le département de l’Hérault, en plein essor et reconnus pour leur approche sensible à la nature et à la culture, permettent de vérifier la faisabilité d’une telle opération.
1 GENERALITES
11 Objet de l’enquête
L’enquête publique a pour objet d’assurer l’information et la participation du public, ainsi que la prise en compte des intérêts des tiers lors de l’élaboration du projet.
Les observations et propositions recueillies au cours de l’enquête sont prises en considération par le maître d’ouvrage et peuvent conduire à modifier le projet avant son approbation.
Dans le cas présent, il s’agit de soumettre à l’avis du public le projet d’aménagement d’un complexe oenotouristique sur le domaine viticole du château Capitoul à Narbonne et ses implications tant sur le plan de l’urbanisme que sur celui de l’environnement.
En l’état actuel de la règlementation édictée par le SCOT de la Narbonnaise et le PLU de la Ville de Narbonne, ce projet ne peut pas être réalisé.
La procédure de déclaration de projet à laquelle la Ville de Narbonne a décidé de recourir pour permettre sa mise en œuvre dans des délais raisonnables, porte à la fois sur le caractère d’intérêt général de l’opération, la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Narbonne et la mise en compatibilité du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la Narbonnaise.
Dans un souci de transparence et de préservation des droits du plus grand nombre de personnes, le périmètre de l’enquête, initialement envisagé sur le seul territoire de la commune de Narbonne a été étendu à cinq communes voisines : Armissan, Bages, Fleury d’Aude, Gruissan et Vinassan.
12 Cadre juridique
La procédure de déclaration de projet est régie par l’article L300-6 du code de l’urbanisme.
Comme elle a pour effet de modifier deux documents d’urbanisme de nature et de portée différente, deux enquêtes publiques sont nécessaires : l’une sur la base de l’article L143-46 alinéa
1b du code de l’urbanisme pour le SCOT, l’autre sur la base de l’article L153-55 du même code pour le PLU.
Toutefois, dans un souci de simplification vis-à-vis du public, les deux autorités compétentes, la Ville de Narbonne pour la mise en compatibilité du PLU et l’Etat pour la mise en compatibilité du SCOT, ont décidé de procéder à une enquête publique unique, en application de l’article L123-6 du code de l’environnement et de désigner d’un commun accord la Ville de Narbonne pour organiser et conduire l’enquête unique.
Cet accord a été formalisé dans une convention entre la Ville et l’Etat en date du 30 octobre 2017.
L’enquête publique est organisée selon les dispositions édictées par les articles L123-1 à L123-19 et R 123-1 à R123-27 du code de l’environnement.
A l’issue de l’enquête le commissaire enquêteur établit un rapport unique et des conclusions séparées pour les deux documents d’urbanisme respectifs.
La finalité première de cette procédure étant la mise en compatibilité simple et accélérée des documents d’urbanisme, elle ne nécessite pas l’organisation d’une concertation préalable dans les conditions définies par l’article L103-2 du code de l’urbanisme. Elle n’exige pas non plus la consultation des personnes publiques associées, une simple réunion d’examen conjoint étant prévue par le code de l’urbanisme (article L153-54 2è).
Mais la notion d’intérêt général du projet constitue une condition « sine qua non » de la mise en compatibilité des deux documents d’urbanisme.
Dès que le dossier est finalisé par l’autorité compétente (Ville de Narbonne), quatre étapes jalonnent la procédure de déclaration de projet :
L’examen conjoint du projet lors d’une réunion avec les personnes publiques associées
La mise à l’enquête publique par arrêté du Maire de Narbonne, désigné Autorité organisatrice.
L’adoption de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU par délibération du conseil municipal de Narbonne (Article R153-15 du code de l’urbanisme)
L’adoption de la mise en compatibilité du SCOT de la Narbonnaise par délibération du conseil communautaire du Grand Narbonne (Article R143-12 du code de l’urbanisme).
En l’absence de délibération dans un délai de deux mois, à compter de la réception du dossier ou en cas de désaccord, le Préfet approuve la mise en compatibilité par arrêté (Article R142-12).
Il convient de souligner que, par courrier du 14/08/2017, faisant suite à la réunion d’examen conjoint, le Président de la Communauté d’Agglomération du Grand Narbonne a confirmé son avis très favorable au projet et à la mise en compatibilité du SCOT.
13 Nature et caractéristiques du projet
131 Contenu du projetLe domaine du Château Capitoul se situe au Sud Est de la commune de Narbonne, en bordure de la RD 32, à 4 km environ du village de Gruissan.
Il s’agit d’une propriété viticole de 90 ha, composée de 60 ha de vignes classées majoritairement en AOP et de 30 ha de bois et de landes. Le siège d’exploitation est constitué de trois corps de bâtiments articulés autour de deux cours intérieures comprenant :
un château du XIXème siècle de 800 m² de surface de planchers, ancienne habitation des propriétaires, aujourd’hui transformée en gîtes de vacances ;
une cave de vinification de 700 m² accompagnée d’une salle de stockage de 300 m² et de bâtiments abritant le matériel d’exploitation ;
Entre le château et la cave un bâtiment rénové, est dédié à l’accueil, à l’administration du domaine et à l’organisation de petits séminaires.
L’ensemble représente une surface de planchers de 2500 m² environ.
En 2011, la famille Bonfils, propriétaire de plusieurs structures du même type en région Languedoc, convaincue par le potentiel viticole et oenotouristique du lieu, acquiert le domaine. Par la suite elle s’associe à la société «Domaine & Demeure», spécialiste en restauration de bâtiments de caractère et leur transformation en ensembles touristiques, pour lancer le projet de complexe oenotouristique du château Capitoul.
Le concept est né d’un double constat selon lequel, d’une part les vins du Languedoc et notamment les vins de l’Aude souffrent d’un déficit de notoriété et d’autre part le tourisme est trop marqué par son caractère limité à la saison estivale et un manque de diversification de l’offre d’hébergements.
L’idée est donc de travailler sur les complémentarités entre ces deux activités et de développer un tourisme orienté sur la découverte du vin et l’apprentissage du goût, la sensibilisation à la biodiversité, aux paysages et aux coutumes locales, l’organisation de manifestations culturelles.
Le projet consiste dès lors à mobiliser des capitaux permettant d’investir massivement :
dans la restructuration de l’appareil de production viti-vinicole (replantation d’une partie du vignoble, amélioration des techniques d’élevage et de commercialisation), la création d’un lieu d’échanges permettant la rencontre entre les professionnels du vin et les touristes;
dans la rénovation du bâti existant et dans la diversification de l’offre d’hébergements touristiques.
Le programme s’articule autour de :
la réhabilitation, le changement d’affectation et l’extension d’une partie des 2500 m² de bâtiments existants avec la création dans la partie « château » d’un hôtel de huit chambres, accompagné d’un restaurant gastronomique et d’un SPA, l’aménagement dans la partie centrale d’une grande salle de réception, d’une brasserie, de salles de séminaires, d’une boutique proposant des produits locaux; la partie cave et caveau de ventes étant maintenue en l’état ;
la création sur une colline contiguë à la partie bâtie du domaine d’une « résidence de tourisme » de 45 hébergements et 25 piscines privatives, accompagnée d’une piscine collective et d’un terrain de tennis ; l’ensemble occupant une surface totale de 4,2 ha et représentant environ 6000 m² de surface de planchers.
L’aménagement, à l’entrée du domaine, d’un parc de stationnement dimensionné à l’échelle du programme.
Ce projet nécessitera également la création d’une mini station d’épuration et d’un bassin de rétention des eaux pluviales.
132 Contraintes auxquelles le projet est confronté
Ce projet se situe sur un territoire soumis à l’application de la loi « Littoral », dans un contexte marqué par d’importants enjeux environnementaux et patrimoniaux.
Enjeux environnementaux et patrimoniaux
Même si le domaine lui-même n’est pas concerné directement par des mesures de protection environnementales, il se situe dans un secteur particulièrement riche sur le plan de la biodiversité et des paysages qui a conduit le porteur du projet à réaliser une évaluation environnementale.
Il est en effet contigu aux zones Natura 2000 de la Clape et des étangs du Narbonnais ainsi qu’au site classé du massif de la Clape.
De plus il est impacté par la zone d’influence de préservation du canal de la Robine, branche du canal du Midi, site classé et inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO.
Contraintes règlementaires
La plus forte contrainte règlementaire est liée à l’application de la loi « Littoral ». Situé dans un espace naturel proche du rivage, il est soumis aux dispositions de l’article L121-8 du code de l’urbanisme, selon lequel « l'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ».
C’est précisément sur cette notion d’intégration que l’Autorité environnementale a formulé l’une de ses principales observations.
Les documents de planification locaux, le SCOT de la Narbonnaise et le PLU de Narbonne, ont bien pris en compte le caractère naturel et agricole des lieux et ont défini, chacun à son échelle des mesures de protection de l’espace.
133 Conditions de mise en œuvre du projet L’intérêt général du projet
La première condition exigée du projet, c’est qu’il s’inscrive dans le cadre de l’intérêt général.
Les arguments avancés par la Ville de Narbonne et l’opérateur privé pour justifier l’intérêt général du projet, reposent sur le concept de complexe oenotouristique, mobilisant des investissements importants, générant des créations d’emplois, permettant des échanges culturels entre des populations diverses, favorisant l'allongement de la saison touristique et la diversification de la population touristique, ainsi que la promotion de techniques de rénovation, de construction et d’aménagement des abords, respectueuses de l’environnement.
La mise en compatibilité du SCOT
La première conséquence de cette déclaration d’intérêt général, concerne les modifications à apporter aux dispositions du SCOT.
La seule possibilité ouverte par la loi Littoral de créer cette opération en discontinuité d’urbanisation est de lui donner la forme d’un hameau intégré à l’environnement. Or sur son périmètre, le SCOT ne prévoit ce type d’urbanisation que « sous forme d’agrafe, dans la zone d’articulation littoral – arrière pays, entre Port la Nouvelle et Portel des Corbières ».
Au regard du rôle de la RD 32, en tant qu’axe d’articulation entre Narbonne et le littoral, de l’ importance du bâti existant du Château Capitoul en tant qu’ « accroche » d’une urbanisation nouvelle, maîtrisée et intégrée dans son contexte naturel, du caractère d’intérêt général que revêt le projet de complexe oenotouristique et de l’absence de contraintes règlementaires de type environnemental sur le site lui même, la Ville de Narbonne considère que les conditions permettant de modifier le SCOT sont réunies.
La mise en compatibilité du PLU
La deuxième conséquence de cette déclaration d’intérêt général, concerne les modifications à apporter aux dispositions du PLU de Narbonne qui, en compatibilité avec les dispositions du SCOT classe les terrains en zone agricole A pour le domaine et le vignoble et en zone naturelle N pour les espaces boisés et les landes.
Le principe retenu pour cette modification est de maintenir le caractère agricole de la zone, ce qui correspond à l’une des deux finalités du projet et de délimiter un secteur dit Ah, dans lequel pourra être autorisé un Secteur de Taille et de Capacité d’Accueil Limitée (STECAL), accompagné d’un règlement et d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation, de façon à maîtriser la qualité de l’opération.
14 Composition du dossier
Le dossier d’enquête a été préparé en régie par la direction de l’urbanisme de la Ville de Narbonne. Il se compose de neuf sous dossiers :
Un sous dossier classé A : Note de présentation non technique du projet présentant le concept, les différents éléments du projet, ses modalités de financement, son impact économique.
Un sous dossier classé B : Note administrative et juridique explicitant l’organisation, le contenu et les effets de l’enquête publique unique.
Un sous dossier classé C : Rapport de présentation justifiant le recours à la procédure de déclaration de projet, l’intérêt général du projet, sa faisabilité au regard de la loi
« Littoral » et présentant l’impact sur le contenu du SCOT de la Narbonnaise et du PLU de Narbonne.
Un sous dossier classé D consacré à l’Evaluation environnementale, composé de trois pièces :
Une pièce D1 correspondant à l’Evaluation environnementale proprement dite, réalisée par les bureaux d’Etudes Even Conseil et Ecotone. Elle s’articule autour de six chapitres : un diagnostic environnemental, la justification du projet, l’analyse de ses incidences sur l’environnement, la formulation de scénarios alternatifs, la présentation d’indicateurs de suivi et un résumé non technique.
Une pièce D2 constituée par l’avis de la Mission régionale d’autorité environnementale (MRAE) sur la « mise en compatibilité par déclaration de projet du PLU de Narbonne et du SCOT de la Narbonnaise ».
Une pièce D3 portant sur le mémoire en réponse de la Ville de Narbonne aux observations de la MRAE.
Un sous dossier classé E contenant les pièces du PLU de Narbonne, modifiées à l’issue de la déclaration de projet :
Pièce E1 : Règlement du PLU modifié
Pièce E2a : Plan de zonage du PLU modifié - Partie sud
Pièce E2b : Plan de zonage du PLU modifié - Secteur Capitoul
Pièce E3 : Orientation d’aménagement et de programmation du Capitoul
Un sous dossier classé F correspondant au Document d’Orientations Générales du SCOT, modifié à l’issue de la déclaration de projet.
Un sous dossier classé G - Présentation de l’opération d’aménagement et des constructions projetées, composé de quatre pièces :
Pièce G1 : Notice architecturale
Pièce G2 : Plans architecturaux
Pièce G3 : Notice paysagère
Pièce G4 : Etude de faisabilité des réseaux
Un sous dossier classé H comportant les avis et accords émis sur le projet, composé de cinq pièces :
Pièce H1 : Procès-verbal de la réunion d’examen conjoint pour la mise en compatibilité du PLU
Pièce H2 : Procès-verbal de la réunion d’examen conjoint pour la mise en compatibilité du SCOT
Pièce H3 : Décision du Préfet accordant la création d’un espace boisé classé
Pièce H4 : Avis de la Commission Départementale de la Protection des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers
Pièce H5 : Avis des personnes publiques associées, émis sur le projet
Un sous dossier classé I composé de pièces administratives diverses :
Pièce I1 : Délibération municipale prescrivant la procédure de déclaration de projet
Pièce I2 : Convention sur l’organisation d’une enquête publique unique
Pièce I3 : Arrêté prescrivant l’enquête publique
Pièce I4 : Décision désignant le commissaire enquêteur
Pièce I5 : Avis d’enquête publique
Pièce I6 : Parutions dans les journaux de presse
Ce dossier est suffisamment complet pour permettre au public d’avoir une information complète sur le contenu du projet, son contexte, et d’en apprécier les enjeux.
Préalablement à l’ouverture de l’enquête, un exemplaire du dossier dûment visé par le commissaire enquêteur, accompagné d’un registre d’enquête paraphé et coté, a été déposé dans chacun des sept lieux d’enquête, par les soins de la direction de l’Urbanisme de la Ville de Narbonne.
2 ORGANISATION ET DEROULEMENT DE L’ENQUETE
21 Organisation de l’enquête
Désignation du commissaire enquêteur
Suite à la saisine du maire de Narbonne enregistrée le 28/07/2017, j’ai été désigné en qualité de commissaire enquêteur par la présidente du Tribunal Administratif de Montpellier en date du 01 août 2017 (Annexe n° 1).
Préparation de l’enquête
Dès réception de la notification du Tribunal Administratif, une rencontre a été organisée le 11 août 2017 avec Mr Bonavia responsable de la planification à la direction de l’Urbanisme de la ville de Narbonne pour une présentation sommaire du contenu, du contexte et de l’historique du projet et pour une visite des lieux, à la fois sur site et en perception lointaine, notamment depuis le village de Bages et l’écluse de Mandirac.
A l’issue de cette rencontre, un premier dossier non encore finalisé m’a été remis et j’ai sollicité un entretien avec le service Urbanisme-Environnement de la DDTM, service de l’Etat en charge de l’aménagement dans le département, afin de connaître le point de vue de l’Etat sur le fond et sur la procédure retenue.
Cet entretien avec le chef du service, Mr Defoz, a eu lieu le 17 août 2017 ; confirmation a été donnée de l’avis favorable de l’Etat en raison notamment de l’originalité du concept, de son impact positif sur le plan économique, de l’absence de structure d’accueil touristique et événementielle de haut niveau dans le narbonnais et de la pérennisation d’un domaine viticole emblématique au pied du massif de la Clape.
De mon côté j’ai soulevé deux interrogations, sur le surdimensionnement de l’opération immobilière, par rapport à la taille du mas et sur les modalités de gestion locative de la résidence immobilière, insuffisamment précises pour assurer une garantie de location.
Par la suite, j’ai rappelé Mr Defoz pour lui faire part de deux questions supplémentaires relatives d’une part à l’autorité compétente pour engager l’enquête relative au SCOT et d’autre part au périmètre de l’enquête publique, limité au territoire de la commune de Narbonne.
Au terme de ces échanges et après un temps de réflexion nécessaire, notamment pour vérifier la validité juridique des solutions retenues, les deux autorités compétentes, la Ville de Narbonne pour la déclaration d’intérêt général du projet emportant mise en compatibilité du PLU et l’Etat pour la mise en compatibilité du SCOT, ont décidé de procéder à une enquête publique unique, en application de l’article L123-6 du code de l’environnement et de désigner d’un commun accord la Ville de Narbonne pour organiser et conduire l’enquête unique.
De plus le périmètre de l’enquête initialement limité à la commune de Narbonne a été élargi à cinq communes voisines impactées par le projet.
Cet accord a été formalisé dans une convention entre la Ville et l’Etat en date du 30 octobre 2017.
Dès lors une nouvelle réunion de concertation a eu lieu le 15 novembre 2017 dans les locaux de la direction de l’Urbanisme pour compléter le dossier, fixer les dates de l’enquête, les jours et heures de permanence du commissaire enquêteur et mettre en forme les projets d’arrêté municipal de mise à l’enquête et d’avis au public (Annexes n° 2 et 3).
Les 01 et 4 décembre, deux séances de travail ont été nécessaires pour vérifier et authentifier l’ensemble des pièces des sept dossiers, signer, parapher et coter les sept registres d’enquête.
Une note sur les modalités d’organisation et de déroulement de l’enquête à l’attention du personnel en charge de l’accueil du public sur les lieux d’enquête a été rédigée (Annexe n°5).
Enfin, en application des articles L123-10 et R123-9 du code de l’environnement, une adresse électronique permettant au public de transmettre ses observations et propositions, dirigées en temps réel sur l’adresse électronique du commissaire enquêteur a été mise en place.
Au total, compte tenu de la complexité de la procédure, la préparation de l’enquête, depuis la décision de désignation du commissaire enquêteur jusqu’à la signature de l’arrêté municipal de mise à l’enquête, a nécessité un délai de quatre mois.
Information du public
L’avis au public, rappelant les dates et les modalités de l’enquête, a été affiché, selon le format règlementaire, à partir du 4 décembre 2017 après midi et ce, pendant toute la durée de l’enquête (cf. avis et certificats d’affichage joints en annexes 3 et 4) sur les panneaux d’affichage ou à l’entrée des bâtiments suivants :
- Hôtel de Ville de Narbonne
- Bâtiment des Services Techniques Municipaux de la Ville de Narbonne (10 Quai Dillon) - Bâtiment du Pôle Aménagement Durable de la Communauté d’Agglomération du Grand
Narbonne (8 avenue Foch) - Mairie d’Armissan
- Mairie de Bages - Mairie de Fleury d’Aude - Mairie de Gruissan - Mairie de Vinassan
La réalité de l’affichage, est attestée par le commissaire enquêteur, qui a accompagné la personne en charge de l’opération et par le reportage photographique joint en annexe.
Cet avis a également été mis en ligne sur le site internet de la ville de Narbonne (http://www.narbonne.fr/enquêtes-publiques).
Par ailleurs l’avis a été inséré dans la rubrique des annonces légales de deux journaux locaux, L’Indépendant et Midi Libre, dans leurs éditions respectives du 02 décembre 2017 d’une part et du 23 décembre 2018 d’autre part (Annexe n° 6).
Enfin il convient de souligner que le projet a bénéficié à deux reprises d’une page entière de reportage dans la rubrique locale du journal « L’Indépendant » du 13 décembre 2017 et du 18 janvier 2018 (Annexe n° 7).
22 Déroulement de l’enquête
En application de l’arrêté municipal du 27 novembre 2017, l’enquête s’est déroulée pendant 33 jours consécutifs du lundi 18 décembre 2017 au vendredi 19 janvier 2018 inclus.
Un exemplaire du dossier d’enquête accompagné d’un registre a été mis à la disposition du public dans les sept lieux d’enquête préalablement retenus, aux jours et heures d’ouverture de ceux-ci à savoir :
Bâtiment des services techniques de la mairie de Narbonne (10 Quai Dillon), siège de l’enquête.
Bâtiment de la Communauté d’Agglomération du Grand Narbonne, Pôle Aménagement Durable (8 avenue Foch à Narbonne)
Mairie d’Armissan
Mairie de Bages
Mairie de Fleury d’Aude
Mairie de Gruissan
Mairie de Vinassan Permanences
Conformément aux dates et horaires fixés par l’arrêté municipal, j’ai tenu les permanences
dans les locaux des services techniques, siège de l’enquête, pendant trois demi journées : - le lundi 18 décembre 2017 de 8h30 à 11h50,
- le jeudi 28 décembre 2017 de 14h00 à 17h30
- le vendredi 19 janvier 2018 de 8h30 à 11h50
à la Maison de la Citoyenneté, avenue de la Douane à Gruissan, pendant une demi- journée :
- le jeudi 4 janvier 2018 de 8h30 à 12h00 Au cours de ces permanences, j’ai reçu 5 personnes.
Entretiens et réunions
Avant l’ouverture de l’enquête, le 10 août 2017, lors d’une visite des lieux avec Mr Bonavia responsable de la Planification à la mairie de Narbonne, j’ai eu l’occasion de m’entretenir avec le porteur de projet et d’échanger sur la genèse de l’opération, son contenu, son adaptation au site, son intégration dans le contexte environnemental et ses modalités de mise en œuvre.
En cours d’enquête, j’ai demandé d’auditionner les personnes en charge du dossier au sein du Parc Naturel Régional de la Narbonnaise (courriel du 14/12/17). En effet le Parc, acteur majeur de l’aménagement de ce territoire ne s’était pas exprimé au cours de la procédure, notamment lors de la réunion d’examen conjoint du 27/07/2017. Après plusieurs entretiens téléphoniques, il a été convenu que son avis sur ce projet serait transmis par écrit, ce qui a été fait par courriel le 19/01/18.
Climat de l’enquête
L’enquête s’est déroulée dans un excellent climat de sérénité.
La coopération du personnel municipal de la Ville de Narbonne au bon déroulement de l’enquête, en particulier de la Direction de l’Urbanisme de la Ville de Narbonne, mérite d’être soulignée tant en ce qui concerne les conditions matérielles de l’enquête que ce qui relève de la disponibilité.
Participation du public
Elle a été importante et a été marquée par une évolution sensible du comportement du public dans l’utilisation des moyens d’expression. Au total 58 observations ont été enregistrées, dont 2 hors délai.
77% d’entre elles ont été formulées par courrier électronique.
9 personnes seulement se sont déplacées sur les lieux d’enquête dont 5 au cours des permanences.
Par ailleurs, selon les dires des services d’accueil, 7 à 8 personnes se sont rendues sur les lieux d’enquête pour consulter le dossier sans mentionner de remarques sur les registres.
Il convient enfin de noter que sur les sept lieux d’enquête qui ont été ouverts, seuls deux d’entre eux ont attiré du public (mairie de Narbonne – Quai Dillon et mairie de Gruissan).
Clôture de l’enquête
A l’issue de l’enquête, le vendredi 19 janvier à 14h00, les dossiers et les registres ont été récupérés sur les différents lieux d’enquête et acheminés au siège où j’ai procédé à la clôture et à la signature des sept registres. A cette occasion, j’ai relaté rapidement au responsable de la planification les points marquants de l’enquête et de mes échanges avec le public. Puis j’ai récupéré un dossier, les registres et les pièces jointes afin de préparer le rapport, les conclusions et l’avis.
En conclusion, le commissaire enquêteur certifie que la procédure d’enquête s’est déroulée conformément aux textes en vigueur et aux dispositions de l’arrêté municipal.
3. ANALYSE DES OBSERVATIONS DU PUBLIC
31 Procès-verbal de synthèse et mémoire en réponse du maître d’ouvrage
Le procès verbal de synthèse des observations du public (Annexe N° 8 et 8 bis) a été remis et exposé en mairie de Narbonne - Direction de l’urbanisme - le 29/01/2018 à Mme Olivas-Guisset, adjointe au Maire, déléguée à l’urbanisme et Mr Bonavia, responsable de la planification.
Il se présente d’une part sous forme d’un tableau à six colonnes qui, pour l’essentiel résume le contenu de chaque observation et en déduit les idées force et d’autre part d’une synthèse par thèmes qui, accompagnée d’un commentaire du commissaire enquêteur, permet de formuler les questions au maître d’ouvrage.
Les observations ont été classées en fonction de leur avis par rapport au projet (favorable, réservé, défavorable) et par ordre chronologique.
Les messages de soutien au projet constituent plus des ¾ des observations. Ils émanent en majorité du milieu économique et des responsables politiques.
Par leur nature, ces observations ne génèrent pas de questionnement auprès du maître d’ouvrage (Ville de Narbonne). Il s’agit le plus souvent de témoignages et d’encouragements. Elles
constituent un seul et unique thème (classé A).
Parmi les idées force qui s’en dégagent on peut citer :
L’originalité d’un concept qui associe la redynamisation d’un domaine viticole, l’aménagement d’un centre événementiel et la création d’une structure d’hébergement touristique.
Les retombées économiques attendues.
L’opportunité d’un allongement de la saison touristique et de la diversification de la clientèle.
Le sentiment partagé d’avoir affaire à un site d’une exceptionnelle qualité, que le projet contribuera à renforcer.
Les garanties de sérieux et de professionnalisme du porteur du projet.
Les autres observations expriment des réserves ou des oppositions au projet. Elles relèvent d’un souci de protection de la nature et émanent de particuliers et d’associations de défense de l’environnement.
Elles ont été regroupées en quatre thèmes :
B La procédure utilisée et l’intérêt général du projet
C La notion de hameau intégré à l’environnement
D Les impacts du projet sur l’environnement
E Les aménagements techniques projetés et l’impact des travaux Le mémoire en réponse du maître d’ouvrage a été transmis au commissaire enquêteur dans une version provisoire par courrier électronique du 09//02/2018 et dans sa version définitive par courrier électronique accompagné d’une lettre officielle du 12/02/2018 signée par Mme OLIVAS GUISSET, Adjointe Déléguée à l’urbanisme (Annexes n°9, 9 bis, 9 ter A, 9 ter B).
Il répond de façon détaillée au questionnement formulé dans le procès verbal de synthèse.
Il est accompagné de 16 annexes qui illustrent et complètent les arguments présentés et de 2 annexes techniques.
L’une transmise par le bureau d’études ECOTONE répond aux préoccupations exprimées par la Ligue de Protection des Oiseaux (LPO). L’autre, rédigée par le cabinet CEREG Ingénierie aborde les problématiques de l’eau (eau potable, eaux usées eaux pluviales) soulevées entre autres par l’association Rubrésus.
Les réponses du maître d’ouvrage sont reprises, sous forme de larges extraits, dans le paragraphe ci-dessous, avant l’appréciation du commissaire enquêteur.
32 Présentation des observations, éléments de réponse apportés par le maître d’ouvrage (MO) et avis du commissaire enquêteur (CE)
Pour chaque thème sont successivement présentés avec les attributs des caractères suivants :
En caractère Arial italique normal : des extraits des observations du public,
En caractère Arial droit normal : des commentaires du commissaire enquêteur,
En caractère Arial droit gras : la (ou les) question(s) du commissaire enquêteur,
En caractère Times New Roman droit normal : la (ou les) réponse(s) du maître d’ouvrage,
En caractère Arial Narrow droit gras : l’avis du commissaire enquêteur .
A – Soutiens au projet
Comme indiqué plus haut, les personnes qui se sont exprimées sur ce thème adhèrent au projet et n’interpellent pas le maître d’ouvrage. Elles n’attendent donc pas de réponses de sa part.
Cependant certaines observations suscitent des interrogations qui peuvent être portées à sa connaissance.
OBSERVATIONS DU PUBLI C :
N°2 Christophe COPPOLANI : Soutien au projet pour son rôle dans l’élargissement vers le haut de l’offre d’hébergement touristique
N°3 Vincent ORRIT : favorable à l’élargissement vers le haut de l’offre immobilière
N°43 Mariline ETERO : Projet en adéquation avec la stratégie de l’office de tourisme et plus particulièrement soutenir la montée en gamme de l’offre.
N°10 Pascal EHRHARDT Invest Sud de France : Souligne que le modèle développé a l’originalité d’attirer des investisseurs sur la partie amont, mais laisse la maîtrise de l’exploitation au promoteur, évitant ainsi des opérations spéculatives et/ou de défiscalisation.
N°19 Dominique d’ARTOIS : Atteste à travers sa propre expérience, que l’idée de créer une résidence de tourisme pour financer la réhabilitation d’un bien à haute valeur patrimoniale est une très bonne solution.
N°29 Les Grands Buffets : En tant qu’important prescripteur de courts séjours sur le narbonnais, subit le déficit de structures d’hébergement, tant en quantité qu’en qualité.
COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR :
L’absence d’offre d’hébergement adaptée à la demande est soulignée par de nombreux pétitionnaires.
Par ailleurs la partie hébergement étant cédée en accession directe à la propriété, la question de la fluidité de l’accueil (gestion locative) est centrale dans le dispositif, dans la mesure où elle permettra d’allonger la saison touristique et de favoriser le « turn over » recherché.
Elle a été évoquée par des opposants au projet (N°55 M et Mme Badie) qui demandent si « le dispositif de mise en location ne s’assimile pas à un site de location de vacances, les
propriétaires conservant la jouissance de leurs biens »
Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage :
Quelle est la réalité de la demande en structures d’hébergement touristique tant en qualité qu’en quantité (très peu d’informations dans le dossier) ?
Quel est le montage juridique qui permet d’assurer la fluidité de l’accueil dans la durée ? Quel type de contrainte à l’égard des propriétaires ?
Pourquoi ne pas s’orienter vers une véritable résidence de tourisme ?
Réponses du maître d’ouvrage
1-
Besoin en structures d’hébergement touristique
Le manque d’hébergements touristiques a été clairement identifié dans l’analyse ‘Forces, Faiblesses, Opportunités et Menaces’ du Schéma Régional de Développement du
Tourisme 2017-2021 (p.18) :
- Faiblesses : « Un investissement touristique dans l’hôtellerie qui ne traduit pas la disparité des situations et plus largement un sous-investissement dans le secteur de l’hébergement marchand’
- Faiblesses : « Une offre en hébergement (locations saisonnières, hébergements marchands) dans certaines stations touristiques mal connue et peu valorisée ».
Il est à noter que les ODT de Narbonne et Gruissan ont signalé que cette faiblesse s’applique dans leur commune.
- Faiblesses : « Une offre en hôtellerie qui gagnerait à monter en qualité (les hôtels de 3* et plus ne représentent que 51,8% de l’offre classique »
- Menaces: « La banalisation de l’offre régionale, la baisse en qualité et l’absence d’innovation ‘produit / services’ ».
Les chiffres donnés par la Schéma Régional de Développement du Tourisme 2017-2021 démontrent très clairement que le secteur haut de gamme est celui où la demande est en plus forte progression en Occitanie, en particulier vis à vis de la clientèle étrangère :
- Dans la période 2010 – 2015, le secteur ‘luxe’ a progressé en Nombre de nuitées de 14%, avec une croissance de 16% en nuitées étrangère.
- Dans la même période, le secteur 3 étoiles n’a cru que de 3% (du fait d’un recul de 17% en nuitées étrangère).
- Le secteur 1 et 2 étoiles a cru de 7% (avec croissance de 4% en nuitées étrangère).
- Le secteur non classé s’est nettement contracté avec -49% (encore davantage en nuitées étrangère avec une baisse de 53%).
- C’est ainsi le secteur 4 et 5 étoiles qui connaît la plus forte progression, tirée par la demande d’étrangers.
Le Projet Château Capitoul offre l’opportunité de capter spécifiquement ce marché.
2-
Montage juridique permettant d’assurer la fluidité de l’accueil dans la durée Le projet prévoit :
Des contrats de gestion avec les propriétaires qui imposent la location de leurs
biens hors des périodes d’occupation personnelle.
La structure de la copropriété qui est un seul ensemble oenotouristique, avec le hameau d’habitation (incluant hôtel, spa, restaurants et centre de séminaires) intégré à l’exploitation viticole.
Le règlement de copropriété qui impose la location.
Pour éviter que ces habitations soient isolées des équipements comme une simple résidence annexe, et donc pour renforcer leur imbrication dans le projet global du Château Capitoul, les équipements et habitations sont réunis au sein d’une seule et même copropriété. Cette unité foncière garantira le fait que l’ensemble du bâti fait partie du complexe touristique. Par conséquent, les clients des différentes installations ainsi que les simples visiteurs auront accès à toutes les parties communes du complexe.
Les acheteurs de la partie « hébergements » sont juridiquement obligés par les contrats Domaine & Demeure de mettre leur bien en location par l’intermédiaire de la société, quand ils ne sont pas là eux-mêmes.
Pour renforcer le caractère locatif de l’établissement et garantir un dynamisme et une occupation maximale des lieux, Domaine & Demeure a inséré une clause dans les règlements de copropriété, obligeant les copropriétaires à mettre en location leur bien.
Il convient de souligner que Domaine & Demeure est une société de prestations touristiques qui sans la disponibilité des lits, verrait son modèle économique de fonctionnement entièrement remis en cause.
3-
Pourquoi ne pas s’orienter vers une véritable résidence de tourisme ?
- Les résidences de tourisme, du fait de la conception des logements et de leur nombre par unité, ont une réputation fortement associée au le tourisme de masse et/ou de moyenne gamme déjà suffisamment développé dans la région et qui est en décroissance.
Des opérateurs spécialisés reconnus occupent ce segment important du marché, dont le segment de clientèle n’est pas la cible de Domaine & Demeure.
Par ailleurs, pour ce qui concerne la faisabilité économique, le modèle a démontré des problèmes structurels, qui contribuent à une instabilité juridique et financière et à un surcroit récent de risque, tant pour les opérateurs que les propriétaires.
Le modèle de base d’une Résidence de Tourisme repose sur un bail commercial entre un opérateur et un acheteur investisseur, avec une ‘garantie locative’ payée de l’un à l’autre.
Des dispositions fiscales contribuent à la formation de ces liens.
Aujourd’hui, du fait d’une certaine saturation, et d’une banalisation de l’offre, cette garantie locative est à la source de l’instabilité du modèle avec des opérateurs incapables de payer les loyers ‘garantis’, ce qui met en difficulté les investisseurs dépendant de ces flux de loyers pour rembourser des crédits.
Les résidences ne sont d’autre part, pas parfaitement entretenues, du moins dans le respect du budget de garantie locative contractualisé.
Une tension considérable se produit, résultant dans des « class actions », des faillites ou difficultés des deux côtés. Ces problèmes ont été régulièrement traités dans les medias.
Suite à des problèmes systématiques, les banques financent de moins en moins – côté promoteur ou côté investisseur - des projets de ce type, tandis que les pouvoirs publics et élus réfléchissent à une évolution du régime fiscal onéreux favorisant ces montages.
- Les parties prenantes professionnelles du secteur de l’Hébergement reconnaissent
actuellement avec le modèle retenu par Domaine & Demeure une déclinaison appropriée
et contemporaine de la division propriétaires des murs/exploitants observée depuis
quelques années dans le secteur.
Dans la construction d’une offre professionnelle d’hébergement et exploitation touristique, la séparation de l’investissement entre détention des murs et exploitation est désormais une constante dans le métier touristique et de l’Hôtellerie.
La lourdeur de l’investissement demandé pour la réalisation des projets, ainsi que les exigences des institutions financières, imposent que les opérateurs trouvent des
alternatives / compléments aux capitaux propres qu’ils mettent en œuvre pour financer les investissements nécessaires.
Avis du commissaire enquêteur
Dont acte en ce qui concerne le besoin en structures d’hébergement haut de gamme.
Gestion locative : si le logement est occupé à l’année par le propriétaire (un retraité par exemple) le dispositif est figé. Il est souhaitable de corriger cet inconvénient en fixant une obligation minimale de location à l’année. A voir si c’est compatible avec le droit de propriété.
Inconvénients du modèle « résidences de tourisme » : arguments recevables.
B – La procédure utilisée et l’intérêt général du projet
OBSERVATIONS DU PUBLI C :
N°47 :P Carbonnel Pt association SAGNE : Pourquoi est- ce au SCOT et au PLU à s’adapter au projet ?
Impact environnemental disproportionné / intérêt général
N°50 : A Bories Pt association RUBRESUS : Conteste la procédure utilisée pour autoriser le projet ; considère que le projet oénotouristique n’est que l’habillage d’une opération immobilière, Conteste la qualification d’intérêt général du projet, les retombées économiques attendues ne pouvant justifier « de brader le patrimoine de la Clape »,
Les impacts environnementaux de ce programme immobilier ne permettent pas de lui décerner la qualité d’intérêt général
N°55 :M et Mme Badie : Pour le maître d’ouvrage l’intérêt général du projet est justifié par la qualification d’activité eonotouristique, la création d’emplois, l’absence dans la région des
équipements proposés, la mise en location des habitations. Ceci suscite les questions suivantes : - Quel rapport entre activité d’oenotourisme et 45 habitations ?
- Quel est le bilan réel des créations d’emplois tant les chiffres sont variables selon les documents?
- Les équipements envisagés ne viendront-ils pas en concurrence avec le centre balnéo-ludique de Gruissan, le circuit d oenotourisme autour de la Clape, les activités proposées par l’Hospitalet, le Château Bouis… ?
- Le dispositif de mise en location ne s’assimile-t-il pas à un site de location de vacances, les propriétaires conservant la jouissance de leurs biens?
Questions subsidiaires relatives à l’intérêt général
- Quel est le niveau de demande touristique dans ce secteur (haut de gamme) par rapport à ce qui est proposé actuellement ?
- En quoi rajouter des habitations dans un espace naturel valorise le patrimoine local ?
- Pérennisation du domaine : quelle sera la répartition entre les revenus de la vigne et ceux des autres activités (hôtel, locations...) ?
- Pouvez- vous expliquer comment ce projet privé local s’intègre dans la vision internationale du tourisme en Narbonnaise
Quelles sont les autres réalisations de ce type à venir sur la commune de Narbonne ? COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR :
L’intérêt général du projet est au cœur de la procédure engagée. Il constitue une condition « sine qua non » de la mise en compatibilité des deux documents d’urbanisme. La finalité première de cette procédure étant la mise en compatibilité simple et accélérée des documents d’urbanisme, elle ne nécessite pas l’organisation d’une concertation préalable dans les conditions définies par l’article L103-2 du code de l’urbanisme. Elle n’exige pas non plus l’association au processus d’élaboration du projet des personnes publiques, une simple réunion d’examen conjoint étant prévue par le code de l’urbanisme. Dès lors il est légitime que certains se posent des questions sur le choix d’une telle procédure.
Les arguments avancés par le maître d’ouvrage ( Ville de Narbonne) et l’opérateur privé pour justifier l’intérêt général du projet, reposent sur le concept de complexe oenotouristique, mobilisant des investissements importants, générant des créations d’emplois, permettant des échanges culturels entre des populations diverses, favorisant l'allongement de la saison touristique et la diversification de la population touristique, ainsi que la promotion de techniques de rénovation, de construction et d’aménagement, respectueuses de l’environnement. Ils sont partagés par des responsables du monde économique (CCI, Offices de tourisme, chefs d’entreprises) et des responsables élus, porteurs par définition de l’intérêt général (Député, Pt du Grand Narbonne, Pte de Région, Maires).
Les particuliers qui se sont manifestés au cours de l’enquête en soutien au projet ont formulé les mêmes arguments en étant convaincus que ce projet contribuerait à la protection et l’amélioration des espaces naturels.
Les opposants au projet, parmi lesquels des associations de défense de l’environnement, considèrent en majorité qu’il ne prend pas suffisamment en compte les impacts négatifs sur des espaces d’une qualité exceptionnelle tant sur le plan des paysages que des équilibres
écologiques, que dans la balance les intérêts économiques pèsent plus lourds et que dès lors l’intérêt général du projet est altéré.
Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage :
En conséquence trois points méritent d’être examinés attentivement et nécessitent des réponses :
o La nature du lien entre le complexe oenotouristique et la structure d’hébergement.
o La disproportion apparente entre la taille de la structure d’hébergement et la taille de la partie affectée aux activités traditionnelles viti-vinicoles et à l’hôtellerie.
o Le contenu du programme de la structure d’hébergement et notamment les 25 piscines.
Réponses du maître d’ouvrage
1- La nature du lien entre le complexe oenotouristique et la structure d’hébergement.
Tout d’abord, le montage juridique en une seule copropriété incluant les bâtiments agricoles est de nature à créer un « ensemble unique ».
Ensuite, l’aménagement du complexe s’appuie également sur la conception d’un
« ensemble unique ».
Domaine & Demeure a déjà deux projets oenotouristiques en exploitation, pratiquant exactement ce modèle.
Dans les deux cas, une simple visite rend compte du fait qu’ils constituent des ensembles uniques et des lieux intégrés harmonieusement dans leur environnement.
A capitoul, exploitation et habitations sont inextricablement liées : distance de moins de 50 m entre le hameau et la production viticole, noués par une butte naturelle en pierre.
Les deux lieux sont reliés intégralement par plusieurs chemins piétonniers ou à usage
agricole, une identité architecturale unique, un seul accueil pour l’ensemble du complexe
(château, cave et hameau).
2- La disproportion apparente entre la taille de la structure d’hébergement et la taille de la partie affectée aux activités traditionnelles viti-vinicoles et à l’hôtellerie.
Il convient de préciser que l’envergure du projet Château Capitoul est de 131 chambres / 262 lits, réparties entre 8 chambres d’hôtes/hôtel et 123 chambres inscrites dans 44 hébergements, regroupés en 15 bâtiments très compacts dans leur implantation.
Selon l’Insee, la taille moyenne d’une résidence de tourisme en région Occitanie est de 289 lits (104 120 lits dans 360 établissements au total).
Le projet de Château Capitoul est donc légèrement (6%) en dessous de la taille moyenne pour une résidence de tourisme en Occitanie.
Il est important également de relativiser la taille par rapport aux projets touristiques actuellement en développement dans les sites patrimoniaux de la région. Le projet du Château Capitoul est le plus petit de ceux en projet dans la région.
Depuis le début de sa conception, l’emprise du Hameau a été systématiquement et plusieurs fois réduite, en concertation avec les services de la ville de Narbonne et les bureaux d’étude pour parfaire son intégration paysagère. Il sera encore réduit pour prendre en compte l’avis de la MRAE (autorité environnementale) du 7 juillet 2017.
Le projet a fait l’objet de plusieurs réductions, pour arriver aujourd’hui aux 6 500m²/
6 000m² (plancher/habitable) de constructions sur une emprise foncière de constructions de 21 795 m².
La dernière réduction en emprise foncière des constructions (-7,5%, densification sur la colline, réduction en nombre de lots) a été par exemple étudiée et mise en œuvre suite au deuxième rapport de la MRAE.
Voir annexe 10.1. Evolution de l’emprise du hameau.
Par ailleurs, Le complexe doit être de taille suffisante pour disposer d’un équipement à fort potentiel d’attractivité pour capter et fidéliser la clientèle touristique conformément aux recommandations du schéma régional du développement du tourisme et des loisirs.
3 - Le contenu du programme de la structure d’hébergement et notamment les 25 piscines.
- Aujourd’hui, de plus en plus, les gens souhaitent des vacances en maisons, plutôt qu’en chambres ou petits appartements.
Les vacanciers recherchent de plus en plus le confort et le style de vie du chez soi dans des hébergements comparables à leur logement. La conception du complexe dans une
configuration de maison individuelle est devenue une prérogative pour capter la clientèle étrangère qui plus est, aisée. Le marché des « Vacation Rentals » est ainsi en explosion, à tous niveaux de gammes.
Les « Vacation Rentals » sont des maisons plutôt que des chambres, soit individuelles (66% en Europe) soit regroupées en résidence ou ‘resort’ (33%) qui répondent à cette nouvelle tendance du marché : Plus d’espace, espace extérieur / jardin, plus pratique (cuisine et les ‘conforts d’une maison’), plus privé, plus flexible, plus authentique, plus informel.
La possibilité offerte par ces hébergements en termes de facilitation de vacances
intergénérationnelles (enfants, parents, grands-parents) ou entre familles est également un déclencheur très important.
- La structure de l’hébergement à Château Capitoul est orientée vers les exigences du
marché actuel et d’avenir.
Les produits de Domaine & Demeure ont été conçus pour répondre à ces exigences, comme un assemblage innovant des meilleures offres touristiques actuelles : ‘Le luxe sans ostentation’.
- Le marché haut de gamme nécessite la réalisation de piscines pour satisfaire la demande.
Pour des clientèles en provenance principalement de climats plus tempérés, un des
éléments attirants de notre région est son climat méditerranéen. Le client voyageur haut de gamme n’est pas une exception, et vient dans notre région pour entre autres, profiter du soleil. Un aspect important de cette envie est la recherche d’une baignade facile,
synonyme de farniente.
Une piscine privée n’est pas forcément nécessaire pour chaque hébergement. Des familles avec de jeunes enfants préfèrent par exemple être à proximité d’une piscine commune, où les enfants peuvent fraterniser les uns avec les autres, et qui assure plus de sécurité à la maison aux plus petits.
Néanmoins, pour attirer une clientèle plus adulte, il est également important qu’un certain pourcentage des hébergements offre une piscine privative.
Ainsi, selon des études récentes (Tripping.com par exemple), 81% des voyageurs vers les climats chauds considèrent qu’une piscine privée est ‘importante’ ou ‘très importante’.
60% des voyageurs de ce marché considèrent que c’est important et sont prêt à payer davantage en conséquence.
60% des voyageurs sont prêts à payer davantage pour une piscine ou équivalent.
Avis du commissaire enquêteur
Aucune réaction du maître d’ouvrage sur le choix de la procédure de déclaration de projet évoqué par certains pétitionnaires, dont l’interrogation est implicite dans le commentaire du CE : il convient de préciser que ce choix s’explique par la rapidité avec laquelle elle permet de modifier les documents d’urbanisme.
Nature du lien entre le complexe oenotouristique et la structure d’hébergement : la réponse apparaît pertinente. Il s’agit là d’un élément qui concourt à l’intérêt général du projet
Rapport entre la taille du hameau et celle des trois autres parties du complexe (vinicole évènementielle et hôtelière) : Dont acte pour la comparaison avec la taille moyenne d’une résidence en Occitanie.
Note avec satisfaction que le maître d’ouvrage s’engage à réduire la taille de l’opération de 7,5% d’emprise au sol, en cohérence avec l’avis de la MRAE (partie située à l’est de l’opération).
Contenu du programme de la structure d’hébergement et notamment des 25 piscines : La justification des 25 piscines privatives ne repose que sur des motifs « de marché » ; elle fait abstraction du fait que la consommation d’eau ainsi générée, quel que soit le débat entre experts sur son volume, contribue à augmenter la pression qui s’exerce sur la ressource et met en cause l’exemplarité du projet en matière d économie d’eau à travers la création de jardins secs ou la mise en place de dispositifs de récupération des eaux pluviales pour les usages domestiques…
C – La notion de hameau intégré à l’environnement
OBSERVATIONS DU PUBLI C :
N°45 : PNR de la Narbonnaise en Méditerranée : Efforts constatés de l’opérateur mais problèmes de co-visibilité et d’intégration des constructions nouvelles.
N°46 : Peter WALLPOTT : S’oppose à la partie immobilière du projet, tout en étant favorable au complexe hôtelier. Considère que la construction de 45 villas portera une atteinte forte à un espace naturel de qualité, à la faune et à la flore et sera trop consommateur d’eau potable.
N°50 : Association RUBRESSUS : considère que le projet oénotouristique n’est que l’habillage d’une opération immobilière ;l’évaluation du volume d’eaux usées génère un flux de pollution qui correspond à un village et non à un hameau.
N°51 : Identité non mentionnée Ce projet d’eonotourisme « n’est qu’un déguisement » pour une opération immobilière haut de gamme
N°52 : Identité non mentionnée Pourquoi l’hébergement ne pourrait pas être décentré du site eonotouristique ?
N°55 : M et Mme BADIE : La taille du hameau n’est-elle pas démesurée / norme admise ? Pourquoi utiliser des termes différents (hébergements, unités), pour qualifier des logements ? Dans le document A, il est noté en page 4 « résidence de tourisme haut de gamme de 45 hébergements », dans le document C, page 20, on parle de 46 logements. Quel est le nombre exact de logements ?
Rapport entre activité d’oenotourisme et 45 habitations ?
Concernant l’insertion dans le paysage, la visibilité depuis la D32 en venant de Gruissan n’est pas négligeable et n’est pas indiquée dans le document D3. On remarquera que la hauteur maximum des habitations est supérieure à celle de la colline. (doc G2 page 14) d’où une visibilité importante.
N°56 : Association ECCLA Seule la notion « de hameau intégré à l’environnement », permet d’envisager une telle opération.
Pour ECCLA, ce projet « exploite les failles de la règlementation, avec l’accord des élus » et risque de faire des émules.
COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR :
La partie « hébergement » est perçue par certains opposants au projet comme une opération immobilière classique.
La notion de « hameau intégré à l’environnement » a été introduite dans la loi Littoral postérieurement à son adoption en 1986.
Lors de la réunion d’examen conjoint du 27/07/2017, le représentant de l’Etat a rappelé que « le hameau intégré à l’environnement » était une exception au principe de non constructibilité des espaces proches du littoral, situés en dehors des agglomérations et villages existants.
La doctrine et la jurisprudence considèrent que pour définir un hameau, il convient de se référer aux critères cumulatifs suivants : un nombre limité de constructions, un nombre limité de logements regroupés et structurés, isolé et distinct du bourg ou du village.
Par « intégration à l’environnement », le législateur a entendu imposer la prise en compte du site lui-même et de son contexte. Il va de soi que l’intégration dans les lieux revêt ici une importance particulière.
Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage :
Que répond le maître d’ouvrage aux interpellations relatives à la taille et à l’intégration du hameau ? Le dimensionnement du projet n’est-il pas de nature à porter atteinte à l’identité des lieux ?
Ne serait-il pas prudent de vérifier de façon précise les co-visibilités depuis la partie haute de la colline et d’en tirer les conséquences en termes de reconfiguration de certaines constructions ? Ne pourrait-on pas demander une expertise au PNRNM qui est un acteur majeur de l’aménagement de ce territoire ?
La partie immobilière sera-t-elle libre d’accès ou y aura-t-il des limitations à la liberté de circulation pour des raisons de sécurité ou autres ?
Comment s’articuleront les liaisons entre la partie hébergement et l’autre partie du complexe ?
Réponses du maître d’ouvrage
1- Interpellations relatives à la taille, à l’intégration du hameau et à l’atteinte à l’identité des lieux
Le hameau a été conçu sur la base des caractéristiques des hameaux existants autour de l’étang que sont La Nautique, Le hameau du Lac et Prat de Cest, ainsi que sur la typologie des villages de Bages et de Peyriac de Mer.
Tous ces hameaux s’intègrent dans le paysage non pas parce qu’ils ne se voient pas mais parce qu’ils présentent une morphologie qui suit la topographie naturelle du relief et une architecture identitaire.
De la sorte, le projet de hameau du Capitoul s’intègrera dans le paysage parce qu’il sera constitué de constructions à l’architecture traditionnelle (enduit couleur terre à la chaux, toiture en tuile canal vieillie, …) qui épouseront la topographie naturelle de la colline et s’allieront à la végétation.
Le hameau constituera ainsi au pied des vignes, avec la cave, le château et ses abords, à l’arrière de la pinède, un ensemble urbain homogène et identitaire qui, certes se percevra depuis les vues lointaines de la zone des étangs, mais comme un élément constitutif du paysage local.
Reconnue dans ses précédentes réalisations régionales pour sa sensibilité envers
l’environnement et l’intégration avec le paysage, Domaine & Demeure a pris un ensemble de mesures, répondant aux préconisations exigeantes formulées en pareil cas, pour assurer la meilleure intégration dans l’environnement.
Pour minimiser l’impact sur l’insertion dans le paysage, le porteur du projet a : - Réduit à plusieurs reprises l’emprise du site.
- Retenu une architecture vernaculaire, dense dans son emprise, inspirée par les villages lagunaires, caractérisée par une très forte mitoyenneté des habitats, en travaillant avec la topographie naturelle du site.
- Mandaté des architectes paysagistes de renommée internationale pour assurer la préservation (et même la promulgation) de la biodiversité.
- Positionné la partie hébergement dans la zone la moins impactante en terme d’environnement.
- Conçu un plan d’éclairage qui respecte les normes d’accessibilité, mais qui est basé sur des luminaires bas et non pas hauts.
2- La vérification des co-visibilités depuis la partie haute de la colline et les conséquences à en tirer en termes de reconfiguration de certaines
constructions
Suite à la demande de la MRAE une typologie entière des insertions a été faite.
Cette analyse a démontré clairement le fait que le hameau n’est visible que depuis une zone Sud Est - Sud Ouest (un cône de 90°), et seulement depuis quelques points dans cette zone.
La préservation de la vue iconique du Château et de son socle paysager a été assurée, comme prévue dans l’étude environnementale.
Des analyses complémentaires ont été faites par le cabinet d’architecte Stéphane PLAIRE
pour vérifier que le hameau sera invisible depuis la RD32 (cf. Annexe n°9).
3- L’expertise du PNRNM en tant qu’acteur majeur de l’aménagement de ce territoire
Le PNRNM sera associé au projet et tout particulièrement dans le suivi des travaux.
4- Les limitations éventuelles d’accès et de circulation du public à la partie hébergement.
Les liaisons entre la partie hébergement et l’autre partie du complexe.
- La partie immobilière sera libre d’accès comme c’est déjà le cas sur les complexes Le Château Capitoul sera classé comme ERP (Etablissement Recevant du Public) avec tous les normes exigées, respectées : normes d’accessibilité, etc, qui ont déjà fait l’objet d’un avis favorable de la Commission d’accessibilité.
- Des liaisons piétonnes seront développées entre le hameau et la partie cave / château. Il y aura notamment une liaison principale sur la partie basse au niveau des vignes.
Les cheminements seront délimités en bordure du complexe par des murets traditionnels en pierres sèches.
Avis du commissaire enquêteur
Taille et intégration du hameau – co-visibilités- association du PNRNM : Dont acte pour les efforts d’intégration listés.
L’impact visuel le plus important sera en perception lointaine depuis la rive opposée de l’etang de Bages-Sigean et de l’écluse de Mandirac. Il est évident que pour atténuer l’effet de masse, le programme immobilier aurait dû être amputé de moitié, ce qui d’après l’opérateur remettrait en cause l’équilibre financier et la faisabilité du projet. Dès lors il conviendra pour le maître d’ouvrage, au stade du permis de construire, d’être vigilant sur la mise en œuvre des engagements.
Il paraît souhaitable que, s’il l’accepte, le PNRNM soit étroitement associé à la mise en œuvre et au suivi de cette opération.
limitations d’accès et de circulation du public - liaisons entre la partie hébergement et l’autre partie du complexe :
Dont acte quant à la liberté de circulation du public sur la totalité de l’opération et les garanties juridiques qui y sont afférentes (une seule copropriété pour l’ensemble du complexe).
D – Les impacts du projet sur l’environnement OBSERVATIONS DU PUBLI C :
N°12 : Olivier Filippi : le cahier des charges exige la prise en compte du contexte paysager de la Clape (végétaux sans arrosage ni engrais ni pesticides. Réaliste au vu des conditions locales de sol et de climat
N°16 : MF Lairis : La réputation des promoteurs est un gage de qualité et préservation de l’environnement
N°17 : Fabrice Courdy : Face à la dégradation progressive de ce domaine à forte valeur
patrimoniale dans un site emblématique du paysage narbonnais, le projet proposé constitue une réponse parfaitement adaptée
N°18 :Olivier Mathieu : Souhaite témoigner à partir des réalisations des Carasses et de St Pierre de Serjac de l’intérêt d’une telle opération : production viticole remarquable et hébergement de grande qualité. L’intégration dans le paysage est également réussie
