du SCOT de la Narbonnaise

Département de l’Aude Commune de Narbonne

ENQUETE PUBLIQUE

PROJET DE COMPLEXE OENOTOURISTIQUE AU CHATEAU CAPITOUL

Déclaration de projet emportant mise en compatibilité

du SCOT de la Narbonnaise

18 décembre 2017 – 19 janvier 2018 Demandeur :

Mr le Maire de Narbonne

B - CONCLUSIONS ET AVIS

La présente enquête a pour objet de soumettre à l’avis du public le projet d’aménagement d’un complexe oenotouristique sur le domaine viticole du château Capitoul à Narbonne et ses implications tant sur le plan de l’urbanisme que sur celui de l’environnement.

En l’état actuel de la règlementation édictée par le SCOT de la Narbonnaise et le PLU de la Ville de Narbonne, ce projet ne peut pas être réalisé.

La procédure de déclaration de projet à laquelle la Ville de Narbonne a décidé de recourir pour permettre sa mise en œuvre dans des délais raisonnables, porte à la fois sur le caractère d’intérêt général de l’opération, la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Narbonne et la mise en compatibilité du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la Narbonnaise.

Le choix de cette procédure est dicté par sa finalité première qui est la mise en compatibilité simple et accélérée des documents d’urbanisme.

1. Le projet et son contexte

 Etat des lieux, objectifs poursuivis et contenu du projet

Situé au sud-est de la commune de Narbonne, dans un espace naturel remarquable, le domaine viticole du Capitoul s’étend sur une centaine d’hectares, le long de la RD32 qui relie Narbonne à la station balnéaire de Gruissan. Les bâtiments du domaine, dont un château du XIXème siècle, sont implantés sur un promontoire qui offre au sud une vue privilégiée sur les étangs du narbonnais, les contreforts des Corbières et le massif emblématique du Canigou.

Conscients du potentiel du domaine, tant en termes d’amélioration de la qualité du vignoble qu’en termes de valorisation touristique et constatant l’absence sur la région d’une offre d’hébergement adaptée au besoin d’une clientèle à fort pouvoir d’achat, les propriétaires ont imaginé un projet axé sur les complémentarités de ces deux types d’activité.

Le projet se décompose schématiquement en trois parties :

- dans la partie « château », l’aménagement d’un hôtel de grand standing d’une capacité de 8 chambres, d’un restaurant gastronomique et d’un SPA ;

- dans la partie « accueil » actuelle, l’aménagement d’un centre évènementiel, comportant une grande salle de réception, une brasserie, des salles de séminaires, une boutique proposant des produits locaux et les services administratifs ;

- sur une colline contiguë à la partie bâtie du domaine la création d’une « résidence de tourisme » de 45 hébergements et 25 piscines privatives, accompagnée d’une piscine collective et d’un terrain de tennis ; l’ensemble occupant une surface totale de 4,2 ha et représentant environ 6000 m² de surface de planchers.

Ce programme est complété par un parc de stationnement situé à l’entrée du domaine qui permettra d’exclure la circulation automobile dans le périmètre du projet, à l’exception des véhicules de service.

 Contexte environnemental et contraintes règlementaires

Même si le domaine lui-même n’est pas concerné directement par des mesures de protection environnementales, il se situe dans un secteur riche sur le plan de la biodiversité et des paysages, ce qui a conduit le maître d’ouvrage à requérir l’avis de l’Autorité environnementale.

Il est en effet contigu aux zones Natura 2000 de la Clape et des étangs du Narbonnais ainsi qu’au site classé du massif de la Clape.

De plus il est impacté par la zone d’influence de préservation du canal de la Robine, branche du canal du Midi, site classé et inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Mais la mesure règlementaire la plus contraignante à prendre en compte, concernant notamment le volet « hébergement » est liée à l’application de la loi « Littoral », selon laquelle la seule possibilité de créer cette opération en discontinuité d’urbanisation est de lui donner la forme d’un hameau intégré à l’environnement.

 Justification du projet

Les arguments avancés par la Ville de Narbonne et l’opérateur privé pour justifier le projet, reposent pour une bonne part, sur des considérations d’ordre économique. Ils sont énumérés en neuf points dans le rapport de présentation (pièce C du dossier) et résumés ci-après: des retombées financières et fiscales importantes, un allongement de la saison touristique et une diversification de la clientèle, des effets significatifs sur le marché de l’emploi, la revalorisation de la viticulture locale, la promotion des paysages narbonnais au-delà de nos frontières, la singularité du site du Capitoul pour accueillir un complexe oenotouristique, la réhabilitation d’un patrimoine qui se dégrade, les moyens proposés pour préserver des espèces patrimoniales menacées, et la fiabilité de l’opérateur.

2. La préparation et le déroulement de l’enquête

Ainsi qu’il a été mentionné dans le rapport ci-joint, l’enquête a été conduite par mes soins, en application de la décision du Tribunal Administratif de Montpellier du 1^er août 2017 me désignant comme commissaire enquêteur et de l’arrêté municipal du 27 novembre 2017, prescrivant son ouverture et fixant son organisation.

Cet arrêté a été précédé par la signature d’une convention entre le Maire de Narbonne et le Préfet de l’Aude en date du 30 octobre 2017, décidant de procéder à une enquête publique unique, en application de l’article L123-6 du code de l’environnement et désignant le Maire de Narbonne en tant qu’autorité organisatrice de l’enquête.

La phase de préparation de l’enquête a été relativement longue en raison de la complexité de la procédure et a donné lieu à de multiples échanges entre les services de l’Etat, la commune de Narbonne assistée de son conseil juridique et le commissaire enquêteur.

L’enquête s’est déroulée selon les modalités prévues aux articles L 123-1 à L 123-19 et R 123-1 à R 123-27 du code de l’environnement, pendant la période du 18 décembre 2017 au 19 janvier 2018.

La publicité et l’affichage ont été réalisés conformément aux textes en vigueur. L’avis au public, rappelant les dates et les modalités de l’enquête, a été affiché, selon le format règlementaire, à partir du 4 décembre 2017 après midi et ce, pendant toute la durée de l’enquête sur les panneaux dédiés des six mairies concernées et du Grand Narbonne.

La réalité de l’affichage est attestée par le commissaire enquêteur qui a accompagné la personne en charge de l’opération, avant l’ouverture de l’enquête et après sa clôture.

Le projet a bénéficié à deux reprises d’une page entière de reportage dans la rubrique locale du journal « L’Indépendant » du 13/12/2017 et du 18/01/2018.

Les conditions d’accueil du public, tant pendant les permanences, que les autres jours ouvrables étaient satisfaisantes.

En conséquence, le commissaire enquêteur considère que la préparation, l’organisation de l’enquête et l’information du public ont été effectuées dans de bonnes conditions, conformément aux dispositions légales.

3. La participation et l’expression du public.

Dans un souci de transparence et de préservation des droits du plus grand nombre de personnes, le périmètre de l’enquête, initialement envisagé sur le seul territoire de la commune de Narbonne a été étendu à cinq communes voisines : Armissan, Bages, Fleury d’Aude, Gruissan et Vinassan.

Cette enquête a suscité de la part du public une participation importante. Au total 58 observations ont été enregistrées, dont 2 hors délai et dès lors non prises en compte. La part nettement majoritaire des courriers électroniques (77 %) est révélatrice d’une mutation dans les modes d’expression du public. Seulement 10 personnes ou groupes de personnes se sont déplacés sur les lieux d’accueil du public

 Les messages de soutien au projet représentent plus des ¾ des observations. Ils émanent essentiellement du milieu économique et des responsables politiques.

Parmi les idées force qui s’en dégagent on peut citer :

- L’originalité d’un concept qui associe la redynamisation d’un domaine viticole, l’aménagement d’un centre événementiel, la création d’une structure d’hébergement touristique et la restauration d’un patrimoine bâti de qualité.

- Les retombées économiques attendues, tant en termes de ressources financières pour les collectivités locales et les professionnels de l’aménagement, de la construction et des services, qu’en termes de création d’emplois, dans un territoire durement affecté par un chômage structurel.

- L’opportunité d’un allongement de la saison touristique, d’une diversification de la clientèle et d’une montée en gamme de l’offre d’équipement et d’hébergement.

- Le sentiment partagé d’avoir affaire à un site d’une exceptionnelle qualité paysagère, environnementale et patrimoniale que le projet contribuera à renforcer.

- Les garanties de sérieux et de professionnalisme du porteur du projet, attestées par plusieurs témoignages et exemples de réalisation.

A contrario, la question du financement du projet, de la fluidité de l’accueil ou des impacts sur l’environnement n’est, à une ou deux exceptions près, quasiment jamais abordée.

A partir de cette énumération deux questions ont été posées au maître d’ouvrage, l’une sur la réalité du besoin en structures d’hébergement, l’autre sur le montage juridique permettant d’assurer la fluidité de l’accueil.

 Les observations défavorables sont au nombre de 12 et émanent de particuliers ou d’associations de défense de l’environnement au sens large du terme.

Parmi ces 12 avis, 7 remettent en cause le principe même du projet.

Ils suscitent des questionnements auprès du maître d’ouvrage, regroupés en quatre thèmes : - La procédure utilisée et l’intérêt général du projet

- La notion de hameau intégré à l’environnement -Les impacts du projet sur l’environnement

- Les aménagements techniques projetés et l’impact des travaux.

4. Les réponses du maître d’ouvrage

- Le besoin en structures d’hébergement et la fluidité de l’accueil : Il résulte des données communiquées dans le cadre du diagnostic établi pour l’élaboration du Schéma Régional du Tourisme 2017 – 2021 ; les chiffres communiqués pour la région Occitanie attestent que sur la période 2010-2015, c’est le secteur 4 et 5 étoiles qui a connu la plus forte progression en termes de nuitées.

La fluidité de l’accueil est assurée par un cadre juridique adapté qui prévoit une structure de propriété unique incluant toutes les parties du complexe et un règlement qui impose la location des biens en dehors des périodes d’occupation personnelle. Le seul problème qui se pose est celui d’une occupation à l’année par le propriétaire.

- La procédure utilisée et l’intérêt général du projet : Le recours à la procédure de déclaration de projet est justifié par l’obsolescence du SCOT et du PLU et par les différences de temporalité entre la révision de ces deux documents et la mise en œuvre du projet.

Le verrou posé par cette procédure est la qualification d’intérêt général du projet (cf.

argumentation ci-dessous).

- La notion de hameau nouveau intégré à l’environnement : Plusieurs interrogations ont été exprimées ;

la taille du hameau rapportée à l’ensemble de l’opération : Le maître d’ouvrage s’engage à réduire la taille de l’opération de 7,5% d’emprise au sol, en cohérence avec l’avis de la MRAE (partie située à l’est de l’opération). Il souligne cependant que la taille du hameau est inférieure de 6% par rapport à la taille moyenne d’une résidence de tourisme en région Occitanie .

La nature de la structure d’hébergement en accession directe à la propriété : Pour le porteur de projet c’est le seul moyen d’équilibrer financièrement l’opération qui supporte de très lourds investissements en matière de réhabilitation du bâti existant et de création du centre évènementiel.

En termes d’intégration le hameau a été conçu sur la base des hameaux existants autour des étangs et sur la typologie des villages de Bages et de Peyriac de Mer.

Concernant la nature du lien entre le hameau et les autres parties du projet elle repose sur le montage juridique en une seule copropriété et sur la conception même de l’aménagement

physique du complexe (liaisons piétonnes, localisation des équipements en articulation entre le hameau et les autres parties du programme.

Concernant les limitations éventuelles d’accès et de circulation du public, le maître

d’ouvrage s’engage également à n’autoriser dans le règlement de copropriété aucune restriction.

A ce sujet il convient d’interdire dans le règlement du PLU la possibilité de réaliser des lotissements afin d’éviter à terme toute dérive.

Enfin la justification du nombre de piscines privées dans le programme ne repose que sur des motifs de commercialisation, orientée vers une clientèle étrangère.

- Les impacts du projet sur l’environnement

Compte tenu des observations et questions particulièrement pertinentes formulées par les pétitionnaires sur un sujet aussi complexe que celui des impacts du projet sur l’environnement, il a paru nécessaire au maître d’ouvrage de solliciter les bureaux d’Etudes spécialisés ayant travaillé à l’élaboration de l’évaluation environnementale pour apporter des réponses ou éclairages à la hauteur des enjeux.

Il convient de retenir les points suivants :

 Insertion paysagère : Après la prise en compte des préconisations de la MRAE, le maître d’ouvrage considère que le projet a atteint la taille minimale pour être viable sur le plan économique. Le porteur de projet propose que le PNRNM et les associations de défense de l’environnement soient associés, dans un cadre à définir, au suivi des travaux.

 Enjeux écologiques : ils semblent avoir été correctement identifiés, notamment la présence d’espèces animales à enjeux de conservation ; des mesures

d’accompagnement ont été définies et seront mises en œuvre.

 Part des piscines dans la consommation d’eau : le maître d’ouvrage propose de relativiser les choses en présentant trois chiffres : consommation/an des 25 piscines = 550 m3/an, comparée à la consommation/an totale du complexe estimée à 15 880 m3/an, soit 3,5%

et estimation de l’économie d’eau avec les jardins secs sans arrosage : 11 000m3/an.

- Les aménagements techniques projetés et l’impact des travaux

Les aménagements techniques projetés pour la station d’épuration des eaux usées, les bassins de réception des eaux pluviales et les dispositions prises pour économiser l’énergie ont fait l’objet d’une note documentée, notamment en réponse à l’association Rubresus (pièce annexée au rapport).

L’exposition aux risques d’incendie de forêts : Les pompiers ont été consultés et ont donné un avis favorable sur le projet au regard des risques incendie.

Ils ont noté que le projet est accessible aux engins de lutte contre l’incendie et que le pétitionnaire s’engage à installer une réserve de120 m3 pour défendre son projet.

En outre, les piscines seront conçues pour pouvoir être utilisées comme retenue d’eau pour les pompiers en cas d’incendie.

Il convient de rappeler que les accès sont étudiés pour que les futurs occupants du site puissent rapidement se réfugier dans les vignes au sud du vignoble Capitoul.

Le projet permettra de mettre en œuvre un débroussaillage régulier qui aujourd’hui n’est pas fait sur la pinède réduisant ainsi les risques de feux de Forêt.

Evaluation des impacts sur les espèces protégées pendant les travaux : Le calendrier des travaux sera fixé en prenant en compte les périodes les moins pénalisantes pour les différentes espèces présentes sur le site et dans les espaces proches impactés.

A partir des observations du public, des réponses du maître d’ouvrage, de l’avis de l’Autorité environnementale rendu le 07/07/2017, de l’avis des personnes publiques associées, recueilli lors de la réunion d’examen conjoint du 27/07/2017 et des avis des deux commissions (CDPENAF et CDNPS), il est possible de formuler l’avis ci-après.

AVIS

Les éléments constitutifs de l’intérêt général du projet

La procédure de déclaration de projet repose sur un principe de base : l’intérêt général.

Il constitue la condition « sine qua non » de la mise en compatibilité des deux documents d’urbanisme, qui aujourd’hui ne permettent pas d’autoriser une telle opération.

Les arguments avancés par le maître d’ouvrage (Ville de Narbonne) pour justifier l’intérêt général du projet, reposent sur le concept de complexe oenotouristique en tant qu’outil de mise en synergie des deux activités principales du narbonnais et sur les retombées économiques attendues pour le territoire.

A travers les réponses aux observations formulées au cours de l’enquête, le maître d’ouvrage a pu apporter les compléments nécessaires à son argumentaire :

 L’inscription du projet dans les orientations du Schéma Régional de Développement du Tourisme 2017-2021 de la région Occitanie.

 La réponse au besoin en structures d’hébergement touristique haut de gamme sur le littoral du Languedoc Roussillon: les chiffres communiqués pour la région Occitanie attestent que sur la période 2010-2015, c’est le secteur 4 et 5 étoiles qui a connu la plus forte progression en termes de nuitées.

 Les garanties données en termes de fluidité de l’accueil dans la durée, c'est-à-dire l’obligation pour les investisseurs de mettre leurs biens en location, à travers un cadre juridique adapté. C’est un point essentiel de l’intérêt général qui répond à la nécessité d’allonger la saison touristique et de diversifier la clientèle.

 La garantie que le lien fonctionnel entre les différentes parties du programme sera effectif grâce à la structure de propriété unique incluant l’hébergement, le centre de séminaires, l’hôtellerie, les équipements et les bâtiments d’exploitation.

 Les engagements pris par l’opérateur de ne mettre aucune limitation à l’accès et à la circulation du public sur la totalité du périmètre de l’opération.

 Les efforts consentis par l’aménageur pour limiter les impacts sur l’environnement : prise en compte de l’avis de la MRAE du 07/07/2017 qui conduit à une réduction de l’emprise au sol des constructions du hameau de 7,5 % ; inscription d’un Espace Boisé Classé en partie nord-est du domaine, de façon à éviter toute perception des constructions depuis la RD 32…

 La réponse aux préoccupations exprimées par la MRAE, le public et les organismes agricoles concernant la consommation d’eau potable et la pression sur la ressource ; en trois chiffres : consommation totale du complexe = 15 880 m3/an, consommation des piscines = 550 m3/an soit 3,5%, estimation de l’économie d’eau avec les jardins secs 11000 m3/an.

En conséquence, le commissaire enquêteur considère que le projet de complexe oenotouristique revêt le caractère d’intérêt général.

La problématique du hameau nouveau intégré à l’environnement

La première conséquence de cette déclaration d’intérêt général, concerne les modifications à apporter aux dispositions du SCOT.

La seule possibilité ouverte par la loi Littoral de créer cette opération en discontinuité d’urbanisation est de lui donner la forme d’un hameau intégré à l’environnement. Or sur son périmètre, le SCOT ne prévoit ce type d’urbanisation que « sous forme d’agrafe, dans la zone d’articulation littoral – arrière pays, entre Port la Nouvelle et Portel des Corbières ».

Au regard du rôle de la RD 32, en tant qu’axe d’articulation entre Narbonne et le littoral, de l’ importance du bâti existant du Château Capitoul en tant qu’ « accroche » d’une urbanisation nouvelle, maîtrisée et intégrée dans son contexte naturel, du caractère d’intérêt général que revêt le projet de complexe oenotouristique et de l’absence de contraintes règlementaires de type environnemental sur le site lui même, la Ville de Narbonne considère que les conditions permettant de modifier le SCOT sont réunies.

Considérant :

 le bien fondé de l’argumentation présentée par la Ville de Narbonne, notamment le rôle de la RD 32, en tant qu’axe d’articulation entre Narbonne et le littoral et la singularité du domaine du Capitoul à développer un complexe oenotouristique ;

 les observations du public, les réponses du maître d’ouvrage, l’avis de l’Autorité environnementale rendu le 07/07/2017, l’avis des personnes publiques associées, recueilli lors de la réunion d’examen conjoint du 27/07/2017 et les avis des deux commissions départementales (CDPENAF et CDNPS) ;

j’émets un avis favorable à la mise en compatibilité du Schéma de Cohérence Territoriale de la Narbonnaise avec la déclaration de projet du complexe oenotouristique « Château Capitoul », assorti de la recommandation suivante :

Dans le cadre de la révision actuelle du SCOT, engager une réflexion sur le devenir du patrimoine bâti des grands domaines viticoles et les critères à mettre en place pour permettre leur éventuelle

Dans le cadre de la révision actuelle du SCOT, engager une réflexion sur le devenir du patrimoine bâti des grands domaines viticoles et les critères à mettre en place pour permettre leur éventuelle