Les Bonfils et O'Hanlon, une ambition commune
PROCES VERBAL DE SYNTHESE DES OBSERVATIONS DU PUBLIC
1 Analyse des observations du public
d’ordre N°
Date
Identification pétitionnaire du
Modalité
d’expression Nature de l’observation Thème Remarques du commissaire enquêteur
(Idées force)
Questions induites au maître d’ouvrage
1
courriel Soutien au projet pour son caractère innovant, son impact économique, sa qualité
architecturale et son intégration paysagère Produit d’appel touristique de 1er plan
A caractère innovant
Courriel Soutien au projet pour son rôle dans l’élargissement vers le haut de l’offre d’hébergement touristique et la création d’emplois
A Elargissement vers le haut de l’offre d’hébergement touristique
Courriel Soutien au projet en tant qu’intervenant dans l’immobilier de prestige ; favorable à l’élargissement vers le haut de l’offre immobilière
A Elargissement vers le haut de l’offre immobilière
Rappelle le soutien du Grand Narbonne à ce projet qui s’inscrit dans la vocation touristique et viticole du narbonnais. Son intégration dans le site, sa qualité architecturale, son respect des équilibres naturels sont des atouts indéniables.
A Valorisation du patrimoine naturel et bâti
respect des équilibres naturels intégration dans le site
Création d’emplois
5
02/01/18 P.DOMENECH Courriel Revalorisation d’un site patrimonial remarquable; diversification de la clientèle touristique ; promotion des vins locaux et
création d’emplois A
CANOVAS Courriel Favorable à ce projet fédérateur associant tourisme et découverte des vins. Projet à
forte consonance patrimoniale A projet fédérateur à forte
consonance patrimoniale 03/01/187 Victor BOYER
Restaurateur
Narbonne Courriel Soutien au projet en raison de la qualité du site et des garanties de professionnalisme
du porteur de projet A garanties de professionnalisme
du porteur de projet 8
03/01/18
Bernard
BONNET Courriel Soutien au projet qui va mettre un coup de projecteur sur les terroirs de la région et encouragements à la société Bonfils pour son savoir faire
A coup de projecteur sur les terroirs savoir faire
9 04/01/18
Laurent BURGAT 15 rue du Baliste
11430 Gruissan Lettre attachée à courriel
Par sa qualité intrinsèque et sa localisation au pied de la Clape, cette structure hôtelière constituera une vitrine d’entrée dans Gruissan
Courriel Modèle économique et environnemental qui permet de relancer des domaines viticoles et de réhabiliter un patrimoine bâti de valeur.
Répond à la volonté de la Région d’accueillir de nouvelles clientèles touristiques
A
Modèle économique et environnemental Accueil de nouvelles clientèles
touristiques
Souligne que le modèle développé a l’originalité d’attirer des investisseurs sur la partie amont, mais laisse la maîtrise de l’exploitation au promoteur, évitant ainsi des opérations spéculatives et/ou de défiscalisation --
Comment ?
Courriel Ce projet constitue une opportunité touristique, économique et patrimoniale. Il s’inscrit dans une stratégie de
développement maîtrisé de l’hébergement, de la production de vins et de l’organisation d’évènements
A
Opportunité touristique, économique et patrimoniale
12
Courriel Aménagements paysagers - le cahier des charges exige la prise en compte du contexte paysager de la Clape (végétaux sans arrosage ni engrais ni pesticides. Réaliste au vu des conditions locales de sol et de climat
A
Opportunité de combler un concept absent de la région permettant la valorisation des vins à travers la mise à disposition des visiteurs d’équipements et de structures d’hébergement adaptées
A
Un concept absent de la région Offre d’hébergement adaptée à la
demande
14
Ce projet allie la promotion des vins de la Clape et le tourisme régional. Il va pouvoir combler l’absence dans ce territoire de structure hôtelière de qualité ouverte à l’année. De plus création de 50 emplois
A
Alliance entre promotion des vins de la Clape et tourisme régional
Absence dans ce territoire de structure hôtelière de qualité
Les opérations réalisées aux Carrasses et St Pierre de Serjac par ce même promoteur constituent un gage de qualité du projet Capitoul. Belle vitrine en entrée de la commune de Narbonne.
Ce projet, créateur d’emplois et de ressources financières viendra combler un manque fort d’hôtellerie et de restauration haut de gamme.
La réputation des promoteurs est un gage de qualité et préservation de l’environnement
A
Créateur d’emplois et de ressources financières La réputation des promoteurs est
un gage de qualité
17
10/01/18 Fabrice COURDY
11100 Narbonne Courriel
Face à la dégradation progressive de ce domaine à forte valeur patrimoniale dans un site emblématique du paysage narbonnais, le projet proposé constitue une réponse parfaitement adaptée
Souhaite témoigner à partir des réalisations des Carasses et de St Pierre de Serjac de l’intérêt d’une telle opération : production viticole remarquable et hébergement de grande qualité. L’intégration dans le paysage est également réussie
Atteste à travers sa propre expérience, que l’idée de créer une résidence de tourisme pour financer la réhabilitation d’un bien à haute valeur patrimoniale est une très bonne solution
Salue également le choix de jardins secs
A
Créer une résidence de tourisme pour financer la réhabilitation d’un bien à haute valeur patrimoniale est une très bonne solution
Salue le choix de jardins secs 20
10/01/18
Pierre BELTRAN 21 rue Louis
Pasteur
3124 Saint Jean Courrier postal
Amateur de vins régionaux apprécie la qualité des vins élevés au Château Capitoul.
A connu les premiers travaux de rénovation de la cave.
Considère que ce projet viendra combler un vide en terme de structure d’accueil, avec une garantie de qualité
A
Impact positif sur l’activité et l’emploi
En collaboration avec le botaniste Olivier Filippi, Scape Design se propose de réaliser l’aménagement paysager des espaces extérieurs du projet capitoul par l’utilisation de plantes sans arrosage et souligne l’approche très ouverte du promoteur / ces propositions
22
Ce projet vient compléter une offre supplémentaire sur le narbonnais.
Atteste du professionnalisme du porteur de
projet A
Ce territoire a besoin de projets ambitieux, en osmose avec le contexte environnemental.
Dans la lignée des Carrasses et St Pierre de Serjac, le projet Capitoul permettra d’attirer une clientèle de haut niveau en recherche d’authenticité
A
Le projet Capitoul permettra d’attirer une clientèle de haut
niveau en recherche
11100 Narbonne Courriel En tant que professionnel, témoigne d’un besoin urgent de structures d’accueil de standing sur la région narbonnaise. Ce projet va créer des emplois, dynamiser le tourisme et permettre la découverte d’un riche patrimoine
Courriel En tant que cliente des structures du groupe Bonfils et Domaine&Demeure, apprécie la duplication d’un projet du même type à Narbonne. Mise en valeur du patrimoine, valorisation du vignoble et création d’emplois
A
. Mise en valeur du patrimoine, valorisation du vignoble et
Témoignage du Maire de la commune, support du projet de St Pierre de Serjac.
Retombées positives : recettes fiscales, emplois, valorisation du patrimoine et attractivité touristique, mise en valeur des vins. Professionnalisme et fiabilité de l’opérateur
A
Recettes fiscales, emplois, valorisation du patrimoine, attractivité touristique et mise en
valeur des vins.
Initiative permettant de réhabiliter un bâti de qualité et de générer une hôtellerie de haut niveau, qui devrait s’inscrire dans une réflexion d’ensemble.
Des marges de progrès en termes de co-visibilité et d’intégration de certains éléments du programme, notamment les piscines
A
Incitation auprès des décideurs locaux pour lancer une réflexion sur la duplication de ce type de projet alliant réhabilitation d’un bâti à haute valeur patrimoniale et
création de structures d’accueil touristique de haut niveau 28
Courriel Témoigne de la qualité des deux opérations réalisées dans l’Hérault par la SAS Bonfils et
Domaine et Demeure A
Qualité des opérations réalisées par les porteurs du projet
29 17/01/18
Louis PRIVAT Dr Grands Buffets
11100 Narbonne
Courriel En tant qu’important prescripteur de courts séjours sur le narbonnais, subit le déficit de structures d’hébergement, tant en quantité qu’en qualité.
Souligne le souci de qualité des opérateurs
A
Ce projet satisfera un besoin en hôtellerie de standing Complémentaire à l’activité des
« Grands Buffets » Créateur d’emplois
30
Soutien à un projet immobilier qui permettra : - - le développement du tourisme
- la création d’emplois
-la découverte des richesses locales
A Souci de préservation de l’authenticité des territoires
- Excellents professionnels du secteur - Transparence administrative et financière - Impacts intéressants en termes de valorisation touristique et de création d’emplois
Courrier postal Ce projet fait suite à d’importants
investissements qui ont permis l’amélioration de l’appareil de production viticole.
Le projet de complexe oenotouristique vient en complémentarité.
A
Expérience des porteurs de projet Environnement naturel unique
Courriel - Localisation parfaitement adaptée à ce type de projet
- Qualité du projet attestée par les deux opérations réalisées par ces professionnels - Clientèle à fort pouvoir d’achat
A Gérante d’un bar à vins en centre
Atteste, à travers l’ensemble résidentiel touristique réalisé dans le château et les annexes du domaine viticole des Carrasses, que :- la commune a bénéficié de recettes fiscales non négligeables et de la création de15 emplois
Témoignage - Propriétaires d’un domaine viticole, se sont reconvertis dans l’activité hôtelière, ce qui a permis de rénover dans de bonnes conditions le patrimoine bâti.
Soutien appuyé au projet
Courriel Se réjouit de voir renaître le château Capitoul, construction emblématique au pied de la Clape, à travers un projet hôtelier de
luxe et un SPA de niveau international A
Souci de prise en compte de l’environnement Qualité de la rénovation du bâti démontrés dans les opérations
Projet d’écotourisme et de viticulture maîtrisée en adéquation avec les attentes d’une partie des visiteurs attachés à la nature, à l’histoire, aux traditions.
Projet aux retombées significatives
38
Exprime l’intérêt de la région pour ce projet, en cohérence avec le SR de développement du tourisme et des loisirs.
S’inscrit dans l’objectif porté par la Région de montée en gamme de l’offre touristique
A
Garanties du respect de l’environnement : intégration paysagère, gestion économe de
la ressource en eau, recréation de biodiversité
Courriel En tant que professionnelle de l’immobilier viticole témoigne de l’absence d’investisseurs sur les projets d’oenotourisme. Souligne la fiabilité et le professionnalisme du porteur du projet « Château Capitoul »
A
Composante environnementale forte
Niveau élevé d’exigence dans la qualité des opérations
Confirme le soutien au projet déjà exprimé lors de l’examen conjoint des PPA.
Ce projet relève de l’intérêt général, car il dynamisera l’activité touristique et aura un impact économique large
A
Renforce l’offre touristique sur le narbonnais
Participe à la mise en tourisme du territoire à l’échelle
internationale Valorise le patrimoine local (vigne, vin, bâti et paysage) 41
Ce projet s’inscrit dans les objectifs de l’Office, en particulier la montée en gamme de l’hébergement, de la gastronomie et de la viticulture. Il porte les valeurs du respect de la nature, des traditions et de l’excellence dans les objectifs poursuivis
A
Expose sa vision du projet : devenir une référence du développement durable viticulturel et oenotouristique.
La partie viti-vinicole est aujourd’hui largement avancée. La partie hébergements et équipements touristiques se veut respectueuse du cadre naturel prestigieux dans lequel elle va s’insérer
A
- Respect du territoire
- Expérience acquise 2 entitées oenotouristiques en exploitation - Reconnaissance locale et internationale
- Echanges de cultures entre une clientèle locale (50%) et une clientèle internationale (50%)
Projet en adéquation avec la stratégie de l’office de tourisme :
- accroître la notoriété de la destination et le rayonnement de Narbonne ;
- soutenir la montée en gamme de l’offre Projet caractérisé par le respect de l’identité des lieux, de son château, des paysages et de la biodiversité
A
L’oenotourisme ; axe majeur de la promotion touristique
44
Interpelle le Maître d’ouvrage sur certaines
dispositions du règlement du futur secteur Ah Interpellation
technique Prestataire de services du porteur de projet
Règlement du futur secteur Ah à remanier en profondeur / au projet: A voir avec la Direction de
l’Urbanisme de la Ville de Narbonne (Art A1, A6 A10) 45
Observations structurées autour de trois enjeux :
- Biodiversité : mesures d évitement et de compensation pas toujours en adéquation avec les enjeux répertoriés.
- Ressource en eau : activité de tourisme haut de gamme très consommatrice en eau (>50%) + piscines /contexte hydrologique difficile.
- Paysage : efforts constatés de l’opérateur mais pbs de co-visibilité et d’intégration des constructions nouvelles
A rapprocher des observations de la MRAE
L’avis du PNRNM, acteur majeur de l‘aménagement de ce territoire n’apparaissant pas dans
le compte rendu de la réunion d’examen conjoint des PPA, a été
sollicité par le CE,
S’oppose à la partie immobilière du projet, tout en étant favorable au complexe hôtelier.
Considère que la construction de 45 villas portera une atteinte forte à un espace naturel de qualité, à la faune et à la flore et sera trop consommateur d’eau potable.
S’interroge sur la délimitation des zones Natura 2000 de la Clape et des Etangs
C D
- Impact environnemental disproportionné / intérêt général
- Demande au MO de prendre en compte les remarques de la MRAE, avec lesquelles l’association est en total accord
B D A rapprocher de l’avis de la
MRAE
sur le rapport entre taille de l’opération et taille du mas
48
Exprime sa « ferme » opposition au projet : - site naturel remarquable,
- lieu de passage de la faune migratoire, orientés sur la protection d’un
espace naturel remarquable
49 18/01/18
Emilie VERRIER
11430 Gruissan Mention sur registre (Mairie
Gruissan)
Exprime son opposition « formelle » au projet :
- espace naturel sacrifié sur l’autel du développement économique,
- impacts importants sur la faune et la flore, - présence du TDN Thor
D Avis défavorable
Arguments spécifiquement orientés sur la protection d’un
espace naturel remarquable
Avis très étayé présenté sous forme de contribution.
- avec un abord humoristique, conteste la procédure utilisée pour autoriser le projet, - considère que le projet oénotouristique n’est que l’habillage d’une opération immobilière, - conteste la qualification d’intérêt général du projet,
- les retombées économiques attendues ne peuvent justifier « de brader le patrimoine de la Clape »,
Liste des impacts environnementaux : - artificialisation du versant sud de la colline, actuellement boisée (atteinte au patrimoine forestier et paysager),
- estimations de consommation d’eau potable incompatibles avec le déficit de la ressource, sans compter les piscines,
- l’évaluation du volume d’eaux usées génère un flux de pollution qui correspond à un village et non à un hameau ;
Pas d élément sur le dimensionnement du dispositif d’épuration dans le dossier ; de plus le rejet en milieu récepteur n’est pas appréhendé, alors qu’il s’agit d’une zone Natura 2000 ;
- l’imperméabilisation de 2 ha de terrain en secteur pentu engendrera un ruissellement important ; les 2 bassins de rétention de 2400 m3 dimensionnés pour un épisode pluvieux de 100 mm répondent à la norme minimale (épisode cévenol = 200 mm)
- impact Energie non abordé.
B C D E
Véritable village de vacances de luxe
« Les impacts environnementaux de ce programme immobilier ne permettent pas de lui décerner la qualité d’intérêt général »
Ce type de question sera abordé dans l’étude d’impact qui sera réalisée à l’étape de l’autorisation du permis de construire
51 18/01/18
Identité non mentionnée
(simple signature) Mention sur registre (ST Narbonne)
Ce projet d’eonotourisme « n’est qu’un déguisement » pour une opération immobilière haut de gamme.
En tant que cyclistes fréquentent souvent ce territoire
C Avis défavorable
52 18/01/18
Identité non mentionnée
(simple signature) Mention sur registre (ST Narbonne)
Difficile d’être contre un projet qui promeut le vin de ce territoire, mais sa localisation est inappropriée / qualité de l’espace naturel.
Pourquoi l’hébergement ne pourrait pas être décentré du site eonotouristique ?
Contre ce projet tel qu’il est conçu à ce jour.
B C D Avis défavorable
« Captation d’un lieu au bénéfice d’une caste »
« La localisation de ce projet est perçue comme la confiscation d’un lieu public dans lequel on ne
pourra plus accéder »
Trois points sont avancés :
- L’absence de discussion sur des solutions alternatives sur le territoire de Narbonne ; - La non prise en compte d’enjeux majeurs de conservation, notamment pour l’aigle de Bonelli (enjeu très fort), mais aussi pour d’autres espèces patrimoniales et les mesures fortes d’évitement, de réduction ou de compensation ;
- La minimisation du dérangement induit par l’urbanisation
En conclusion, la LPO recommande une réévaluation réaliste des impacts du projet sur la biodiversité et n’est donc pas favorable en l’état à la modification du PLU de
Narbonne et du SCOT de la narbonnaise
D
Attentif à la protection des paysages et à la préservation de la ressource en eau, le Conseil d’Administration du Syndicat émet de fortes réserves sur le nombre important de piscines et les surfaces qu’elles représentent
Fortes D
Approche défavorable et démarche de questionnement sur des points forts du projet :
- Notion de hameau : des contradictions sur les termes utilisés pour qualifier les
constructions (45 hébergements et 15 unités d’habitation) et sur la taille du hameau de 45 habitations / doctrine qui évoque 10 à 15 habitations.
Historiquement aucun hameau sur ce secteur Le terme de bastide dont il est fait mention correspond à un domaine qui ne peut être assimilé à un hameau.
B C D E Avis défavorable
Aspect démesuré du projet
Dont acte, mais la loi Littoral ne conditionne pas la création d’un hameau à une occupation humaine préexistante.
La taille du hameau n’est-elle pas démesurée/
norme admise ? Pourquoi utiliser des termes différents (hébergements, unités, pour qualifier des logements ?
Dans le document A, il est noté en page 4
« résidence de tourisme haut de gamme de 45 hébergements », dans le document C, page 20, on parle de 46 logements. Quel est le nombre exact de logements ?
Rapport entre activité d’oenotourisme et 45 habitations ?
- Bilan réel des créations d’emplois tant les chiffres sont variables selon les documents?
d’ouvrage Il est justifié par la qualification d’activité eonotouristique , la création d’emplois, l’absence dans la région des équipements proposés, la mise en location des habitations
Insertion dans le paysage
La visibilité depuis la D32 en venant de Gruissan n’est pas négligeable et n’est pas indiquée dans le document D3.
On remarquera que la hauteur maximum des habitations est supérieure à celle de la colline. (doc G2 page 14) d’ou une visibilité importante.
Station de traitement écologique Cet équipement constitue un ensemble artificiel sur un domaine qui se veut naturel.
Cette artificialité marque bien la non adéquation de l’espace retenu (la colline) avec un système d’habitation important (>200 personnes en haute saison)
Protection incendies de forêt
Le secteur du Capitoul est dans la zone où
pas en concurrence avec le centre balnéo-ludique de Gruissan, le circuit d oenotourisme autour de la Clape, les activités proposées par l’Hospitalet, le Château Bouis… ?
- Le dispositif de mise en location ne s’assimile-t-il pas à un site de location de vacances, les propriétaires conservant la jouissance de leurs biens?
-
Questions subsidiaires relatives à l’intérêt général, posées par le pétitionnaire
- Quel est le niveau de demande touristique dans ce secteur (haut de gamme) par rapport à ce qui est proposé actuellement ?
- En quoi rajouter des habitations dans un espace naturel valorise le patrimoine local ? - Pérennisation du domaine : quelle sera la répartition entre les revenus de la vigne et ceux des autres activités (hôtel, locations... ) ? - Pouvez- vous expliquer comment ce projet privé local s’intègre dans la vision internationale du tourisme en Narbonnaise ?
Quelles sont les autres réalisations de ce type à venir sur la commune de Narbonne ?
Ne convient-il pas de vérifier ce point qui paraît relativement important ?
- Quels sont les risques associés à la présence d’eaux usées à proximité immédiate des sites protégés?
-Quel est l’impact de ces eaux sur les espèces vivant dans le périmètre?
Est-ce qu’il est envisagé de séparer les traitements des eaux vannes des eaux grises pour limiter les risques? Que deviennent les boues ?
-Sachant que les restrictions de circulations et autres activités sont fréquentes, en particulier, en haute saison, comment seront protégés les
s’appliquent les restrictions et les interdictions relatives à la fermeture du massif de la Clape pour risque d’incendie de forêts élevé.
L’un des arguments concernant l’insertion dans le paysage repose sur le fait que les habitations seront cachées par des ceintures et rangées d’arbres.
les habitations étant situées sous l’emprise du vent dominant (cers > 120j/an) qui est un élément aggravant et la cause de la fermeture du massif, les réponses en termes de protection feu me semblent insuffisantes.
Accès au domaine et impacts de
Accès au domaine et impacts de