LES RENCONTRES DE LA REVITALISATION

Réhabilitation d’îlots anciens dans le centre historique

Le Puy-en-Velay - Haute Loire (43) -

LES RENCONTRES DE LA REVITALISATION

Depuis le début des années 2000, une cinquantaine d’im meubles insalubres ont été repérés dans 3 îlots puis réhabilités

progressivement.

• le Puy en Velay, une ville moyenne de 20 000 habitants, insérée dans une agglo mération rurale de 85 000 habitants ;

• une ville à fort caractère patrimonial avec un centre historique classé en périmètre de sauvegarde et de mise en valeur.

Le centre ancien :

• marqué par une paupérisation croissante depuis 30 ans ;

• accueillant 20% de la population dont 2/3 de ménages isolés ;

• concentrant une population aux revenus modestes : revenu médian de 1074€/ mois pour 1300€ à l’échelle de la ville ;

• présentant une vacance importante des logements (20%) et 25 % de logements sociaux (au titre de la loi SRU) ;

• composé à 73 % de locataires du parc privé, 7 % du parc social, 16 % de propriétaires occupants ;

• une cinquantaine d’im meubles insalubres repérés dans 3 îlots.

RET OUR D'EXPERIENCE

Des problématiques spécifiques en

centre historique Redonner de l'attractivité par la réhabilitation

Des objectifs clairs :

• maintenir la présence des ménages jeunes et des classes moyennes supérieures dans le centre historique ;

• attirer les familles et diversifier l’offre pour capter une nouvelle population ayant tendance à emménager dans le périurbain ;

• mettre en valeur le patrimoine et remettre sur le marché des logements patrimoniaux ;

• traiter l'habitat indigne et dégradé ;

• diversifier l'offre locative ;

Mis en œuvre par une palette de moyens

• articuler des mesures coercitives et incitatives en trois phases : la ville s’est engagée dans une vaste politique de rénovation de son centre ancien intégrant notam ment deux Opah-RU et des opérations de résorption de l'habitat insalubre irrémédiable ou dangereux (RHI) ;

• confier la réhabilitation à la SEML (Société d’Economie Mixte Locale) du Puy en Velay ;

• travailler étroitement avec les acteurs concernés, et notamment l'architecte des bâtiments de France (ABF), afin de conserver certains éléments et d’en adapter d’autres sans que cela affecte trop l’économie générale du projet.

REALISA TIONS

Identification de 3 secteurs prioritaires débouchant sur 2 secteurs d’intervention

en Résorption d’Habitat Insalubre (RHI) :

• 30 parcelles insalubres irrémédiables

• 9 parcelles insalubres remédiables

• 4 périls

… représentant 110 logements Bilan de ces opérations :

• 35 logements en construction neuve en locatif social

• 11 réparations lourdes en locatif social

Réhabilitation financée en OPAH-RU

Opération Ravalements de façades avant /après

© Le Puy-en-Velay

• Changer l’image de la ville en l'embellissant et en donnant envie aux futurs acquéreurs d’habiter le centre historique

• compléter la réhabilitation des logements par une politique de ravalements de façades obligatoires, conduite depuis les années 1990 par la ville.

Combiner avec une politique de ravalements de façades obligatoires

• Réparer un schéma directeur avec un phasage à long terme des étapes et périmètres d’intervention (ici îlot)

• définir les mesures d’accompagnement:

aménagements des espaces publics, redynamisation commerciale, relogement etc.

Définir un projet urbain global

• Repérer la qualité des immeubles sur la base d’une étude du bâti et de la morphologie urbaine, afin d’établir le degré d’insalubrité

• connaître le fonctionnement du marché immobilier et les clientèles cibles

Conduire en parallèle des expertises urbaines ciblées

Un mode opératoire s'appuyant sur des dispositifs incitatifs et coercitifs

Changer l'image de la ville :

Réhabilitations finançées OPAH-RU / Espaces publics aménagés

© Le Puy-en-velay

Curetage d’îlot

Curetage d'ilôt avant/après

© le Puy-en-Velay

•

Une OPAH se prépare avec une phase de diagnostic qui recense les dysfonctionnements du périmètre choisi (problèmes urbains, fonciers, sociaux, état du bâti, conditions de vie des habitants) et une étude préalable qui préconise les solutions à apporter aux dysfonctionnements soulevés ;

•

l'OPAH est un outil pour négocier avec les propriétaires en s’appuyant sur des outils coercitifs Déclaration d’Utilité Public (DUP), arrêté de péril, ravalement de façade obligatoire ;

Elle permet de :



inciter à des réhabilitations qualitatives par des conseils techniques ;



accompagner les projets des accédants à la propriété ;



favoriser l’accessibilité dans le logement ;



poursuivre l’aménagement d’espaces publics qualitatifs ;



agir sur les copropriétés en voie de fragilisation et sur les situations immobilières « bloquées ».

•

elle conforte le marché immobilier « de niche » constitué d’investisseurs locaux dans le cadre de la défiscalisation Malraux, du déficit foncier ou Denormandie.

• Nécessite de travailler en transversalité en aménageant en parallèle les espaces publics adjacents, ce qui permet de rendre l'action publique visible à l'extérieur ;

• demande une approche plus complète que la seule procédure à l’immeuble ;

• suppose une articulation des dispositifs et des acteurs (habitat, espace public, commerce).

Recourir aux OPAH de Renouvellement Urbain pour assurer une revitalisation de qualité

Conseils pour intervenir à l'îlot

Mots clés : OPAH-RU / Réhabilitation / Centre ancien / SEML / DUP-ORI /Opération en plateaux

L'opération en "plateaux" du 5 rue Grangevieille

Consiste à réaménager un immeuble dégradé ou insalubre et à développer des logements conformes aux attentes actuelles. L’objectif est de redistribuer les surfaces, d’améliorer l’éclairement, l’accessibilité et la ventilation et de repenser le confort sanitaire.

• La SEML acquière l’immeuble, procède aux travaux de curetage et de déconstruction intérieure, aux travaux de clos et couvert, à la mise en place des réseaux puis revend l’immeuble,

• Les accédants acquéreurs peuvent bénéfi cier des fi nancements de l’ANAH pour aménager leur logement livré « brut ».

Ces opérations ont été une réussite et ont permis de diversifi er l’off re de logements et la population habitante.

* Le détail d’une opération en plateaux a précédemment été évoquée dans la fi che « Tarare Clos Margaret » réalisée suite à la 2ème rencontre de la revitalisation du 02 avril 2019.

PR OCESSUS - OUTILS

DUP d’ORI ou RHI Ravalement de façades obligatoire

Propriétaires ayant réhabilité avec aides OPAH

Il s’agit pour la collectivité d’inciter à faire et de contraindre les propriétaires à faire eux-mêmes. Mais aussi, d’intervenir, avec deux procédures de DUP-ORI et de DUP-RHI

• là où il y a menace sur la sécurité/santé publiques ;

• là où les regroupements ou curetages sont nécessaires.

La DUP d’Opération de Restauration Immobilière

•

engagement d’une DUP dont l’objet est la mise en état d’habitabilité de l’immeuble ;

•

l’arrêté de DUP précise la liste des travaux à effectuer par le propriétaire sur son immeuble et un délai pour le faire ;

•

au terme de ce délai, l’autorité expropriante constate les travaux effectués ou non, et dans ce dernier cas, peut saisir le juge de l’expropriation en vu du prononcé de la cessibilité du bien ;

•

après acquisition du bien, la collectivité engage les travaux de restructuration de l’immeuble avant de le vendre.

La DUP de Résorption d’Habitat Insalubre

• l'objectif est la sortie d’insalubrité de l’immeuble ;

• la cessibilité de l’immeuble peut être demandée au Préfet en même temps que l’est le prononcé de la DUP « Vivien » ;

• l’autorité expropriante devient propriétaire de l’immeuble, procède aux démolitions qui s’imposent avant cession.

SEML du Puy en Velay :

• mission de maîtrise d’œuvre préalable sur espaces publics et bâtiments (MOE SEML) ;

• études, réalisation des opérations d’aménagements et de réhabilitations lourdes dans le cadre d’opérations de concession.

Ville :

• les procédures (DUP, ravalements obligatoires).

ABF :

• association en amont du projet et jusqu’à la validation du permis de construire ;

Les acteurs impliqués :

Les outils réglementaires du recyclage immobilier

L'exemple de l'îlot Boucher de Perthes

Déroulé de la phase opérationelle de 2013 à 2016

Des actions coordonnées pour une réhabilitation de qualité

Acquisition, curetageparcelles bâties et aménagement espace

public

Acquisition immeuble très dégradé, démolition en vue

reconstruction 3 LLS

Acquisition en vue opération commercialisation de 3 plateaux en accession / curetage parcelle création poche de stationnement

Exemple d'un bilan financier de l'îlot Boucher de Perthes

15 ans d'actions : Accélération de la politique de recyclage foncier à destination de l’habitat vers une revitalisation globale

2004 – 2011

première concession d’aménagement à la SEML :

• première OPAH de Renouvellement Urbain ;

• missions d’expertises urbaines permettant de qualifier, prioriser le parc insalubre et dangereux ;

• engagement des premières opérations de RHI.

2012 – 2019

le PNRQAD, prolonge et diversifie les interventions avec une deuxième concession d’aménagement :

• seconde OPAH de Renouvellement Urbain ;

• traitement des îlots dégradés Pensio et Boucher de Perthes ;

• engagement de procédures de DUP d’ORI et de RHI sur 2 îlots et 17 immeubles.

2019

Action Cœur de Ville vise à renforcer les processus de revitalisation du centre-ville en cinq axes d’actions :

• de la réhabilitation à la restructuration : vers une offre attractive de l'habitat en centre-ville ;

• favoriser un développement économique et commercial équilibré ;

• Développer l'accessibilité, la mobilité et les connexions ;

• mettre en valeur les formes urbaines, l'espace public et le patrimoine ;

• fournir l'accès aux équipements, services publics, à l'offre culturelle et de loisirs.

Une opération de curetage-réhabilitation lourde comme celle-ci ne peut s’équilibrer sans une participation financière conséquente de la collectivité et dans ce cas, de l’État. Les bénéfices d’une opération de revitalisation sont perceptibles à long terme : revalorisation du marché du logement, accroissement du tourisme, augmentation de l’attractivité du centre ville et valorisation du patrimoine...

Cependant, l’importance des sommes en jeu invite à la prudence et à la sobriété dans l’ampleur des travaux à réaliser.

Postes de dépense

• 49 % travaux(démolition, confortement, restructuration, aménagements) ;

• 33 % foncier (éviction, acquisition, impôts) ;

• 1 % études ;

• 9 % honoraires ;

• 6 % rémunération concessionnaire ;

• 2 % frais divers (financiers, impôts, taxes portage).

Précisions sur les postes travaux et foncier :

• Acquisitions ;

• démolition/ confortement ;

• aménagement des espaces publics et reprise des voiries et réseaux publics ;

• éclairage public ;

• aménagement en plateaux ;

• acquisitions des immeubles sous procédure d’ORI (défaillance des propriétaires) : 4 immeubles ;

• travaux confortatifs et de gros œuvre sur ces immeubles).

Postes de recettes

• 18 % vente immeuble, foncier ;

• 31 % subvention ANRU (PNRQAD)

• 0,5 % loyers ;

• 0,5 % produits divers et financiers ;

• 50 % participation collectivité concédante (ville).

La participation publique (81%) + opération en concession d’aménagement => effet levier revitalisation important.

Appui de la concession d’aménagement (SEML du Puy-en-Velay)

Mots clés : OPAH-RU / Réhabilitation / Centre ancien / SEML / DUP-ORI /Opération en plateaux

BILAN

Opérations de vente de plateau du 5 rue Grangevieille

@ville du Puy-en-Velay

• des études urbaines et morphologiques de qualité qui permettent de qualifier le bâti, définir l’échelle d’intervention à caractère opérationnel et la clientèle cible ;

• une OPAH RU, l’outil adapté en lien avec le contexte patrimonial fort, du Puy-en-Velay ;

• des partenaires convaincus : opérateurs HLM et investisseurs locaux ;

• une importante participation publique comme levier

• un opérateur facilitateur et déterminant dans la réussite du projet : la SEML (ou SPL) sur le territoire ;

• une forte coordination de la Ville avec l’ABF, les services du patrimoine, des politiques publiques (commerce en RDC, habitat, économie) et les porteurs de projets en OPAH-RU ;

• l’intégration des propriétaires privés et mitoyens dans la réhabilitation.

• assurer une concertation suivie tout au long du projet ;

• éviter la concurrence entre le centre-ville et le périurbain ;

• maintenir Un portage politique fort sur le long terme ;

• traiter l’habitat insalubre est impératif mais ne doit pas faire oublier l’amélioration de l’habitat médiocre ;

• prévoir l’appui de juristes et avocats pour gérer les contentieux avec les propriétaires

• prévoir la gestion et les usages des espaces non-bâtis créés par les curetages d’îlot: prévoir des animations, des aménagements éphémères.

ANAH

www.anah.fr/dossiers/auvergne-des-operations-en-plateaux-pour-redynamiser-les-centres-anciens/

Ville du Puy en Velay

Catherine BOUAMRANE

DREAL

www.auvergne-rhone-alpes.developpement-durable.gouv.fr/

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